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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Papeete, Chambre des référés, 27 juillet 2026, n° 25/00277

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Exposé du litige

PROCÉDURE -
Requête d’expulsion et/ou d’indemnités contre les occupants des lieux (70C) - Sans procédure particulière 
Par assignation du 01 décembre 2025
Déposée et enregistrée au greffe le 03 décembre 2025
Numéro de Rôle N° RG 25/00277 - N° Portalis DB36-W-B7J-DJIV


DÉBATS -
En audience publique


ORDONNANCE -
Par mise à disposition au greffe le 27 juillet 2026




Après en avoir délibéré,


EXPOSÉ DU LITIGE


Suivant contrat de location de terrain sous seing privé ayant pris effet le 1er juillet 2003, Madame [N] [V] et les consorts [K] ont donné à bail à Monsieur [E] [P] une parcelle dépendant de la terre [Adresse 5], sise à [Adresse 3], d’une superficie de 450 m², aujourd’hui cadastrée section M n°[Cadastre 1], [Adresse 4].
Ce bail a été consenti pour une durée de cinquante ans, du 1er juillet 2003 au 1er juillet 2053, moyennant un loyer annuel de 5.000 XPF.

Au titre de son point 8, le bail met notamment à la charge du preneur l’obligation de faire assurer et de maintenir assurés, pendant toute la durée du bail, les bâtiments édifiés ou qu’il viendrait à édifier, contre les risques d’incendie, les risques locatifs, le recours des voisins et les autres risques habituellement couverts, l’obligation d’acquitter tous ses impôts personnels et ceux attachés aux biens loués, et notamment l’impôt foncier attaché aux constructions réalisées sur la parcelle et l’obligation de jouir des lieux en bon père de famille, sans rien faire ni laisser faire qui soit susceptible de détériorer l’immeuble loué, d’en réduire la valeur ou de porter atteinte aux droits de propriété du bailleur.

Le bail comporte une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut par le preneur d’exécuter une seule de ses obligations, la résiliation est encourue de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après une mise en demeure restée sans effet et énonçant la volonté du bailleur d’user du bénéfice de la clause. Cette clause précise en outre que, si le preneur refuse d’évacuer le bien loué, il suffira pour l’y contraindre sans délai, d’une simple ordonnance de référé qui sera exécutoire par provision et nonobstant opposition ou appel.

Par acte notarial du 10 juillet 2025 la SCI PAPAHI a acquis la parcelle cadastrée M [Cadastre 1]. Elle est ainsi devenue, par l’effet de cette acquisition, le nouveau bailleur de Monsieur [E] [P].

Par acte d’huissier de justice du 7 octobre 2025, la SCI PAPAHI a fait sommation à Monsieur [E] [P] de justifier, dans un délai d’un mois : d’une part, de la souscription d’une assurance couvrant, depuis 2003 et pendant toute la durée du bail, l’ensemble des bâtiments édifiés sur le bien loué, d’autre part, de l’acquittement de ses impôts personnels et, notamment, de l’impôt foncier attaché aux constructions, pour toute la durée de sa jouissance depuis 2003 et enfin, de la conformité au Code de l’aménagement de la Polynésie française et au plan général d’aménagement de la commune de Punaauia des travaux et constructions d’extension (pergola, deck et local technique) édifiés sur la parcelle.

Suivant requête enregistrée au greffe le 3 décembre 2025 et exploit d’huissier de justice du 1er décembre 2025, la SCI PAPAHI a fait assigner Monsieur [E] [P] devant le Juge des référés du présent Tribunal de première instance de Papeete sur le fondement de l’article 432 du code de procédure civile de la Polynésie française aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences.

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 25/00277.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 décembre 2025, puis renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties, jusqu’à celle du 29 juin 2026.






Par conclusions déposées au greffe et notifiée à l’audience du 1er juin, la SCI PAPAHI sollicite du juge des référés de :
- CONSTATER que la clause résolutoire insérée au bail est acquise de plein droit depuis le 7 novembre 2025,
- CONSTATER qu’en conséquence le bail est résilié de plein droit et que Monsieur [E] [P] occupe les lieux sans droit ni titre,
- ORDONNER l’expulsion de Monsieur [E] [P] de la parcelle cadastrée M [Cadastre 1] ([Adresse 4]), ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et l’ouverture des portes si besoin,
- ASSORTIR cette expulsion d’une astreinte provisoire de 10.000 XPF par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance, avec réserve de liquidation,
- CONDAMNER Monsieur [E] [P] à payer, par provision, une indemnité d’occupation mensuelle de 100.000 XPF à compter du 7 novembre 2025 et jusqu’à la restitution des lieux,
- CONDAMNER Monsieur [E] [P] à payer, par provision, la somme de 399 000 francs CFP au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCI PAPAHI soutient que les trois obligations visées par la sommation du 7 octobre 2025 n’ont pas été exécutées dans le délai imparti. L’assurance ne serait justifiée ni depuis 2003, ni pour l’ensemble des bâtiments édifiés, l’acquittement de l’impôt foncier attaché aux constructions ne serait pas établi, faute notamment de déclaration des extensions, et plus de cent mètres carrés de constructions (deck, pergola, estrade, garage, extensions de la maison) auraient été édifiés sans autorisation et en méconnaissance du Code de l’aménagement et du plan général d’aménagement de [Localité 2], ainsi qu’en attesterait le rapport de Monsieur [W] du 27 mars 2026. Elle en déduit que la clause résolutoire, dont la sommation reproduisait les termes et énonçait la volonté de faire application, est acquise de plein droit, la clause conférant au surplus expressément compétence au juge des référés pour ordonner l’expulsion.

Par conclusions enregistrées au greffe et notifiée à l’audience le 15 juin 2026, Monsieur [E] [P] demande au juge des référés de :
- DÉBOUTER la SCI PAPAHI de l’intégralité de ses demandes
- CONDAMNER la SCI PAPAHI à lui payer la somme de 500.000 XPF au titre de l’article 407 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’appui de sa défense, Monsieur [E] [P] fait valoir qu’il a déféré à la sommation dans le délai imparti et qu’il a satisfait à chacune des obligations visées. Il expose que le bail est un bail de terrain nu, de sorte que l’obligation d’assurance ne porte que sur les constructions, lesquelles ne sont assurées que depuis leur édification, postérieure à 2004, et il justifie d’une couverture continue depuis 2005, ainsi que d’une assurance en cours de validité. Il produit une attestation de la Direction des impôts et des contributions publiques établissant la régularité de sa situation fiscale, laquelle intègre l’impôt foncier. Il soutient que les aménagements réalisés (deck, pergola, palissade, bloc à poubelles) ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles A 114-2 et suivants du Code de l’aménagement, conteste tant les surfaces que les qualifications retenues par le rapport [W] établi, selon lui, de manière non contradictoire, sans visite des lieux ni mesures sur place, relève que le garage et l’extension ne sont pas visés par la sommation, et invoque un accord de contiguïté opposable au bailleur. Il fait enfin valoir que le juge des référés, juge de l’évidence, ne saurait se prononcer sur de telles questions techniques et sérieusement contestées, et soutient que le bailleur a mis en œuvre la clause résolutoire de mauvaise foi.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION


A titre liminaire, il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 3 du Code de procédure civile applicable à la Polynésie française, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et, qu’en vertu du même texte, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Conformément à l’article 21-2 du même code, le tribunal ne statue que sur les prétentions exprimées dans les dernières conclusions déposées et ne prend en compte les moyens que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par conséquent, les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile applicable à la Polynésie française, de sorte que le juge n’a pas nécessairement à statuer sur les demandes formulées en ce sens.


Sur la demande de voir constatée l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 431 du Code de procédure civile applicable à la Polynésie française dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de première instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. 

L’article 432 du Code de procédure civile applicable à la Polynésie française dispose que le président peut toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

S’il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’acquisition d’une clause résolutoire et d’en tirer les conséquences, notamment en ordonnant l’expulsion du preneur, ce n’est qu’à la condition que le manquement contractuel invoqué soit établi et que ni ce manquement, ni le jeu de la clause ne se heurtent à une contestation sérieuse.

Dès lors que l’appréciation des manquements suppose de trancher une difficulté sérieuse de fait ou de droit, la demande excède les pouvoirs du juge des référés et relève du seul juge du fond.

Par ailleurs, la clause résolutoire est de droit strict. Elle ne peut jouer qu’à raison des manquements précisément visés par la mise en demeure ou la sommation qui en constitue le préalable obligatoire, laquelle doit reproduire la clause et énoncer la volonté du bailleur de s’en prévaloir. Un manquement qui n’est pas visé par cette sommation ne peut fonder l’acquisition de la clause.

Enfin, la clause résolutoire ne peut être mise en œuvre lorsque le preneur a respecté les règles contractuelles, quand bien même la justification en aurait été tardive.

Enfin, en application de l’article 1134 du code civil, la clause résolutoire, comme toute convention, doit être mise en œuvre de bonne foi.

Sur le manquement allégué à l’obligation d’assurance

La SCI PAPAHI fait valoir que ces pièces versées par Monsieur [E] [P] ne démontreraient pas une couverture continue depuis 2003, ne détailleraient pas les bâtiments assurés – notamment les extensions récentes – et ne s’accompagneraient d’aucun justificatif de paiement des primes.





Le bail met à la charge du preneur l’assurance des bâtiments édifiés ou qu’il viendrait à édifier, de sorte que l’obligation d’assurance ne porte pas sur le terrain, ce que la SCI PAPAHI ne conteste pas dans son principe.

Pour justifier de son exécution, Monsieur [E] [P] produit une attestation d’assurance le désignant comme assuré, un contrat initial daté du 24 mars 2005 et une attestation de son assureur faisant état d’une couverture depuis 2005, ces éléments ayant été édifiés postérieurement à 2004.

Faute pour la SCI PAPAHI d’établir que ces documents ne seraient pas valides, il apparaît que l’acquisition de la clause résolutoire sur ce fondement souffre d’une contestation sérieuse.


Sur le manquement allégué aux obligations fiscales

Le bail oblige le preneur à acquitter ses impôts personnels et ceux attachés aux biens loués, et notamment l’impôt foncier attaché aux constructions.

La SCI PAPAHI soutient que l’attestation produite par le défendeur, trop générale, ne préciserait ni les années couvertes, ni les montants acquittés, et ne permettrait pas de vérifier que les extensions ont été déclarées et intégrées à l’assiette de l’impôt foncier.

Monsieur [E] [P] produit une attestation de la Direction des impôts et des contributions publiques certifiant qu’il est en situation régulière au regard des impôts directs territoriaux, lesquels intègrent l’impôt foncier.

Faute pour la SCI PAPAHI d’établir que ce document ne serait pas valide, son caractère général n’étant pas de nature à remettre en cause son caractère probant, et faute pour elle de démontrer que les aménagements qu’elles dénoncent augmentent la valeur locative de plus de dix pour cent, il apparaît que l’acquisition de la clause résolutoire sur ce fondement souffre d’une contestation sérieuse.


Sur le manquement allégué à la régularité des constructions

En premier lieu, le bail ne stipule aucune obligation spécifique en matière d’urbanisme. Il impose seulement au preneur de jouir des lieux en bon père de famille et de ne rien faire qui soit susceptible de détériorer l’immeuble, d’en réduire la valeur ou de porter atteinte aux droits de propriété du bailleur.

La SCI PAPAHI soutient que cette clause d’usage inclurait nécessairement le respect des règles d’urbanisme et que les irrégularités alléguées créeraient un risque juridique et financier constitutif d’une atteinte à ses droits. Or, tant le rattachement d’un éventuel manquement aux règles d’urbanisme à la clause d’usage que la réalité d’une dévalorisation du bien ou d’un risque pour le bailleur relève de l’appréciation du juge du fond.

En outre, la démonstration de la SCI PAPAHI repose pour l’essentiel sur un rapport d’expertise privée établi par Monsieur [Y] [W] le 27 mars 2026, établi à sa demande. Or, l’expertise non judiciaire ne peut servir à fonder exclusivement la décision, sauf si les constatations et conclusions expertales portent sur un fait établi et non discuté par les parties, ce qui est loin d’être le cas en l’espèce puisque Monsieur [E] [P] conteste le calcul de la surface du deck (55 m² selon le rapport, contre deux ensembles de 12,4 m² et 14,5 m² selon le preneur, la différence procédant de l’intégration d’une surface de galets), la qualification de la pergola (12 m²), celle de l’estrade présentée comme un bloc à poubelles, celle de la clôture, ainsi que le calcul de l’emprise au sol.




De plus, la qualification des ouvrages au regard des articles A 114-2 et suivants du Code de l’aménagement (dispense d’autorisation, déclaration ou permis de construire), leur conformité aux règles du plan général d’aménagement de [Localité 2] (reculs, emprise au sol, clôtures), ainsi que la portée et l’opposabilité au nouveau bailleur de l’accord de contiguïté invoqué par le preneur, constituent autant de questions techniques et juridiques sérieusement discutées, dont la solution supposerait, le cas échéant, une mesure d’instruction. Elles ne peuvent être tranchées par le juge des référés sans excéder ses pouvoirs.

Enfin, le garage et l’extension en saillie de la maison, dont la SCI PAPAHI fait grief au preneur dans ses dernières écritures, ne sont pas visés par la sommation du 7 octobre 2025, laquelle ne mentionne que la pergola, le deck et le local technique. Ces ouvrages ne peuvent, par suite, fonder l’acquisition de la clause résolutoire, celle-ci ne jouant qu’à raison des seuls manquements précisément énoncés dans la mise en demeure préalable.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire sur ce fondement souffre d’une contestation sérieuse.

Chacun des trois manquements invoqués par la SCI PAPAHI au soutien de la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire se heurte ainsi à une contestation sérieuse, et il sera dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI PAPAHI.


Sur les autres demandes

Conformément à l’article 406 du Code de procédure civile applicable à la Polynésie française, la SCI PAPAHI sera condamné aux entiers dépens.

En outre, en application de l’article 407 du Code de procédure civile applicable à la Polynésie française, il convient de condamner la SCI PAPAHI à payer à Monsieur [E] [P] la somme de 100.000 XPF.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI PAPAHI,

DÉBOUTE la SCI PAPAHI de sa demande présentée au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

CONDAMNE la SCI PAPAHI à payer à Monsieur [E] [P] la somme de 100.000 XPF (cent mille francs) au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

CONDAMNE la SCI PAPAHI aux entiers dépens.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits,


La Présidente La Greffière 
Hélène BIGOT Christelle HENRY
Texte intégral
Notifiée le 27/07/2026 
La copie exécutoire à : Me Robin QUINQUIS (case)
La copie authentique à : Me Arcus USANG (case)

ORDONNANCE DE REFERE N° : 26/00208
EN DATE DU : 27 juillet 2026
DOSSIER : N° RG 25/00277 - N° Portalis DB36-W-B7J-DJIV


TRIBUNAL CIVIL DE PREMIÈRE INSTANCE DE PAPEETE
TAHITI
-------

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 27 juillet 2026


DEMANDERESSE -
- S.C.I. PAPAHI
immatriculée au RCS de PAPEETE sous le n° 23349C et sous len°tahiti F62402
dont le siège social est sis [Adresse 1]
[Adresse 2]
prise en la personne de son gérant, M. [T] [R] 

représentée par Me Arcus USANG, avocat au barreau de PAPEETE



DÉFENDEUR -
- Monsieur [E] [P]
né le [Date naissance 1] 1978 à [Localité 1], de nationalité française 
demeurant [Adresse 3], parcelle cadastrée M[Cadastre 1] - [Adresse 4] 
[Adresse 4]

représenté par Me Robin QUINQUIS de la SELARL JURISPOL, avocat au barreau de PAPEETE


COMPOSITION -
Présidente : Hélène BIGOT
Greffière de la plaidoirie du 29 Juin 2026 : Christelle HENRY
Greffière de la mise à disposition : Christelle HENRY


PROCÉDURE -
Requête d’expulsion et/ou d’indemnités contre les occupants des lieux (70C) - Sans procédure particulière 
Par assignation du 01 décembre 2025
Déposée et enregistrée au greffe le 03 décembre 2025
Numéro de Rôle N° RG 25/00277 - N° Portalis DB36-W-B7J-DJIV


DÉBATS -
En audience publique


ORDONNANCE -
Par mise à disposition au greffe le 27 juillet 2026




Après en avoir délibéré,


EXPOSÉ DU LITIGE


Suivant contrat de location de terrain sous seing privé ayant pris effet le 1er juillet 2003, Madame [N] [V] et les consorts [K] ont donné à bail à Monsieur [E] [P] une parcelle dépendant de la terre [Adresse 5], sise à [Adresse 3], d’une superficie de 450 m², aujourd’hui cadastrée section M n°[Cadastre 1], [Adresse 4].
Ce bail a été consenti pour une durée de cinquante ans, du 1er juillet 2003 au 1er juillet 2053, moyennant un loyer annuel de 5.000 XPF.

Au titre de son point 8, le bail met notamment à la charge du preneur l’obligation de faire assurer et de maintenir assurés, pendant toute la durée du bail, les bâtiments édifiés ou qu’il viendrait à édifier, contre les risques d’incendie, les risques locatifs, le recours des voisins et les autres risques habituellement couverts, l’obligation d’acquitter tous ses impôts personnels et ceux attachés aux biens loués, et notamment l’impôt foncier attaché aux constructions réalisées sur la parcelle et l’obligation de jouir des lieux en bon père de famille, sans rien faire ni laisser faire qui soit susceptible de détériorer l’immeuble loué, d’en réduire la valeur ou de porter atteinte aux droits de propriété du bailleur.

Le bail comporte une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut par le preneur d’exécuter une seule de ses obligations, la résiliation est encourue de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après une mise en demeure restée sans effet et énonçant la volonté du bailleur d’user du bénéfice de la clause. Cette clause précise en outre que, si le preneur refuse d’évacuer le bien loué, il suffira pour l’y contraindre sans délai, d’une simple ordonnance de référé qui sera exécutoire par provision et nonobstant opposition ou appel.

Par acte notarial du 10 juillet 2025 la SCI PAPAHI a acquis la parcelle cadastrée M [Cadastre 1]. Elle est ainsi devenue, par l’effet de cette acquisition, le nouveau bailleur de Monsieur [E] [P].

Par acte d’huissier de justice du 7 octobre 2025, la SCI PAPAHI a fait sommation à Monsieur [E] [P] de justifier, dans un délai d’un mois : d’une part, de la souscription d’une assurance couvrant, depuis 2003 et pendant toute la durée du bail, l’ensemble des bâtiments édifiés sur le bien loué, d’autre part, de l’acquittement de ses impôts personnels et, notamment, de l’impôt foncier attaché aux constructions, pour toute la durée de sa jouissance depuis 2003 et enfin, de la conformité au Code de l’aménagement de la Polynésie française et au plan général d’aménagement de la commune de Punaauia des travaux et constructions d’extension (pergola, deck et local technique) édifiés sur la parcelle.

Suivant requête enregistrée au greffe le 3 décembre 2025 et exploit d’huissier de justice du 1er décembre 2025, la SCI PAPAHI a fait assigner Monsieur [E] [P] devant le Juge des référés du présent Tribunal de première instance de Papeete sur le fondement de l’article 432 du code de procédure civile de la Polynésie française aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences.

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 25/00277.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 décembre 2025, puis renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties, jusqu’à celle du 29 juin 2026.






Par conclusions déposées au greffe et notifiée à l’audience du 1er juin, la SCI PAPAHI sollicite du juge des référés de :
- CONSTATER que la clause résolutoire insérée au bail est acquise de plein droit depuis le 7 novembre 2025,
- CONSTATER qu’en conséquence le bail est résilié de plein droit et que Monsieur [E] [P] occupe les lieux sans droit ni titre,
- ORDONNER l’expulsion de Monsieur [E] [P] de la parcelle cadastrée M [Cadastre 1] ([Adresse 4]), ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et l’ouverture des portes si besoin,
- ASSORTIR cette expulsion d’une astreinte provisoire de 10.000 XPF par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance, avec réserve de liquidation,
- CONDAMNER Monsieur [E] [P] à payer, par provision, une indemnité d’occupation mensuelle de 100.000 XPF à compter du 7 novembre 2025 et jusqu’à la restitution des lieux,
- CONDAMNER Monsieur [E] [P] à payer, par provision, la somme de 399 000 francs CFP au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCI PAPAHI soutient que les trois obligations visées par la sommation du 7 octobre 2025 n’ont pas été exécutées dans le délai imparti. L’assurance ne serait justifiée ni depuis 2003, ni pour l’ensemble des bâtiments édifiés, l’acquittement de l’impôt foncier attaché aux constructions ne serait pas établi, faute notamment de déclaration des extensions, et plus de cent mètres carrés de constructions (deck, pergola, estrade, garage, extensions de la maison) auraient été édifiés sans autorisation et en méconnaissance du Code de l’aménagement et du plan général d’aménagement de [Localité 2], ainsi qu’en attesterait le rapport de Monsieur [W] du 27 mars 2026. Elle en déduit que la clause résolutoire, dont la sommation reproduisait les termes et énonçait la volonté de faire application, est acquise de plein droit, la clause conférant au surplus expressément compétence au juge des référés pour ordonner l’expulsion.

Par conclusions enregistrées au greffe et notifiée à l’audience le 15 juin 2026, Monsieur [E] [P] demande au juge des référés de :
- DÉBOUTER la SCI PAPAHI de l’intégralité de ses demandes
- CONDAMNER la SCI PAPAHI à lui payer la somme de 500.000 XPF au titre de l’article 407 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’appui de sa défense, Monsieur [E] [P] fait valoir qu’il a déféré à la sommation dans le délai imparti et qu’il a satisfait à chacune des obligations visées. Il expose que le bail est un bail de terrain nu, de sorte que l’obligation d’assurance ne porte que sur les constructions, lesquelles ne sont assurées que depuis leur édification, postérieure à 2004, et il justifie d’une couverture continue depuis 2005, ainsi que d’une assurance en cours de validité. Il produit une attestation de la Direction des impôts et des contributions publiques établissant la régularité de sa situation fiscale, laquelle intègre l’impôt foncier. Il soutient que les aménagements réalisés (deck, pergola, palissade, bloc à poubelles) ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles A 114-2 et suivants du Code de l’aménagement, conteste tant les surfaces que les qualifications retenues par le rapport [W] établi, selon lui, de manière non contradictoire, sans visite des lieux ni mesures sur place, relève que le garage et l’extension ne sont pas visés par la sommation, et invoque un accord de contiguïté opposable au bailleur. Il fait enfin valoir que le juge des référés, juge de l’évidence, ne saurait se prononcer sur de telles questions techniques et sérieusement contestées, et soutient que le bailleur a mis en œuvre la clause résolutoire de mauvaise foi.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 juillet 2026.






MOTIFS DE LA DÉCISION


A titre liminaire, il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 3 du Code de procédure civile applicable à la Polynésie française, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et, qu’en vertu du même texte, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Conformément à l’article 21-2 du même code, le tribunal ne statue que sur les prétentions exprimées dans les dernières conclusions déposées et ne prend en compte les moyens que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par conséquent, les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile applicable à la Polynésie française, de sorte que le juge n’a pas nécessairement à statuer sur les demandes formulées en ce sens.


Sur la demande de voir constatée l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 431 du Code de procédure civile applicable à la Polynésie française dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de première instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. 

L’article 432 du Code de procédure civile applicable à la Polynésie française dispose que le président peut toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

S’il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’acquisition d’une clause résolutoire et d’en tirer les conséquences, notamment en ordonnant l’expulsion du preneur, ce n’est qu’à la condition que le manquement contractuel invoqué soit établi et que ni ce manquement, ni le jeu de la clause ne se heurtent à une contestation sérieuse.

Dès lors que l’appréciation des manquements suppose de trancher une difficulté sérieuse de fait ou de droit, la demande excède les pouvoirs du juge des référés et relève du seul juge du fond.

Par ailleurs, la clause résolutoire est de droit strict. Elle ne peut jouer qu’à raison des manquements précisément visés par la mise en demeure ou la sommation qui en constitue le préalable obligatoire, laquelle doit reproduire la clause et énoncer la volonté du bailleur de s’en prévaloir. Un manquement qui n’est pas visé par cette sommation ne peut fonder l’acquisition de la clause.

Enfin, la clause résolutoire ne peut être mise en œuvre lorsque le preneur a respecté les règles contractuelles, quand bien même la justification en aurait été tardive.

Enfin, en application de l’article 1134 du code civil, la clause résolutoire, comme toute convention, doit être mise en œuvre de bonne foi.

Sur le manquement allégué à l’obligation d’assurance

La SCI PAPAHI fait valoir que ces pièces versées par Monsieur [E] [P] ne démontreraient pas une couverture continue depuis 2003, ne détailleraient pas les bâtiments assurés – notamment les extensions récentes – et ne s’accompagneraient d’aucun justificatif de paiement des primes.





Le bail met à la charge du preneur l’assurance des bâtiments édifiés ou qu’il viendrait à édifier, de sorte que l’obligation d’assurance ne porte pas sur le terrain, ce que la SCI PAPAHI ne conteste pas dans son principe.

Pour justifier de son exécution, Monsieur [E] [P] produit une attestation d’assurance le désignant comme assuré, un contrat initial daté du 24 mars 2005 et une attestation de son assureur faisant état d’une couverture depuis 2005, ces éléments ayant été édifiés postérieurement à 2004.

Faute pour la SCI PAPAHI d’établir que ces documents ne seraient pas valides, il apparaît que l’acquisition de la clause résolutoire sur ce fondement souffre d’une contestation sérieuse.


Sur le manquement allégué aux obligations fiscales

Le bail oblige le preneur à acquitter ses impôts personnels et ceux attachés aux biens loués, et notamment l’impôt foncier attaché aux constructions.

La SCI PAPAHI soutient que l’attestation produite par le défendeur, trop générale, ne préciserait ni les années couvertes, ni les montants acquittés, et ne permettrait pas de vérifier que les extensions ont été déclarées et intégrées à l’assiette de l’impôt foncier.

Monsieur [E] [P] produit une attestation de la Direction des impôts et des contributions publiques certifiant qu’il est en situation régulière au regard des impôts directs territoriaux, lesquels intègrent l’impôt foncier.

Faute pour la SCI PAPAHI d’établir que ce document ne serait pas valide, son caractère général n’étant pas de nature à remettre en cause son caractère probant, et faute pour elle de démontrer que les aménagements qu’elles dénoncent augmentent la valeur locative de plus de dix pour cent, il apparaît que l’acquisition de la clause résolutoire sur ce fondement souffre d’une contestation sérieuse.


Sur le manquement allégué à la régularité des constructions

En premier lieu, le bail ne stipule aucune obligation spécifique en matière d’urbanisme. Il impose seulement au preneur de jouir des lieux en bon père de famille et de ne rien faire qui soit susceptible de détériorer l’immeuble, d’en réduire la valeur ou de porter atteinte aux droits de propriété du bailleur.

La SCI PAPAHI soutient que cette clause d’usage inclurait nécessairement le respect des règles d’urbanisme et que les irrégularités alléguées créeraient un risque juridique et financier constitutif d’une atteinte à ses droits. Or, tant le rattachement d’un éventuel manquement aux règles d’urbanisme à la clause d’usage que la réalité d’une dévalorisation du bien ou d’un risque pour le bailleur relève de l’appréciation du juge du fond.

En outre, la démonstration de la SCI PAPAHI repose pour l’essentiel sur un rapport d’expertise privée établi par Monsieur [Y] [W] le 27 mars 2026, établi à sa demande. Or, l’expertise non judiciaire ne peut servir à fonder exclusivement la décision, sauf si les constatations et conclusions expertales portent sur un fait établi et non discuté par les parties, ce qui est loin d’être le cas en l’espèce puisque Monsieur [E] [P] conteste le calcul de la surface du deck (55 m² selon le rapport, contre deux ensembles de 12,4 m² et 14,5 m² selon le preneur, la différence procédant de l’intégration d’une surface de galets), la qualification de la pergola (12 m²), celle de l’estrade présentée comme un bloc à poubelles, celle de la clôture, ainsi que le calcul de l’emprise au sol.




De plus, la qualification des ouvrages au regard des articles A 114-2 et suivants du Code de l’aménagement (dispense d’autorisation, déclaration ou permis de construire), leur conformité aux règles du plan général d’aménagement de [Localité 2] (reculs, emprise au sol, clôtures), ainsi que la portée et l’opposabilité au nouveau bailleur de l’accord de contiguïté invoqué par le preneur, constituent autant de questions techniques et juridiques sérieusement discutées, dont la solution supposerait, le cas échéant, une mesure d’instruction. Elles ne peuvent être tranchées par le juge des référés sans excéder ses pouvoirs.

Enfin, le garage et l’extension en saillie de la maison, dont la SCI PAPAHI fait grief au preneur dans ses dernières écritures, ne sont pas visés par la sommation du 7 octobre 2025, laquelle ne mentionne que la pergola, le deck et le local technique. Ces ouvrages ne peuvent, par suite, fonder l’acquisition de la clause résolutoire, celle-ci ne jouant qu’à raison des seuls manquements précisément énoncés dans la mise en demeure préalable.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire sur ce fondement souffre d’une contestation sérieuse.

Chacun des trois manquements invoqués par la SCI PAPAHI au soutien de la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire se heurte ainsi à une contestation sérieuse, et il sera dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI PAPAHI.


Sur les autres demandes

Conformément à l’article 406 du Code de procédure civile applicable à la Polynésie française, la SCI PAPAHI sera condamné aux entiers dépens.

En outre, en application de l’article 407 du Code de procédure civile applicable à la Polynésie française, il convient de condamner la SCI PAPAHI à payer à Monsieur [E] [P] la somme de 100.000 XPF.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI PAPAHI,

DÉBOUTE la SCI PAPAHI de sa demande présentée au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

CONDAMNE la SCI PAPAHI à payer à Monsieur [E] [P] la somme de 100.000 XPF (cent mille francs) au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

CONDAMNE la SCI PAPAHI aux entiers dépens.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits,


La Présidente La Greffière 
Hélène BIGOT Christelle HENRY

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 432, code de procedure civile 21-2, code de procedure civile 3, code de procedure civile 406, code de procedure civile 431, code de procedure civile 407). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-31T07:40:14.692Z.