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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Papeete, Chambre des référés, 27 juillet 2026, n° 26/00057

Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)Droit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

PROCÉDURE -
Requête en Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion (30B) - Sans procédure particulière 
Par assignation du 03 mars 2026
Déposée et enregistrée au greffe le 06 mars 2026
Numéro de Rôle N° RG 26/00057 - N° Portalis DB36-W-B7K-DKQM

DÉBATS -
En audience publique

ORDONNANCE -
Par mise à disposition au greffe le 27 juillet 2026


Après en avoir délibéré,

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 2 août 2022, enregistré le 8 août 2022, Madame [K] [Z] épouse [N] a donné à bail commercial à la SARL [I] un entrepôt situé sur la parcelle n°[Cadastre 2] du partage de la parcelle H dépendant de l’ancien domaine [Adresse 4], [Adresse 2] à [Localité 3].

Le bail stipule notamment le paiement d’un loyer mensuel, une clause résolutoire en cas d’inexécution des obligations contractuelles, ainsi que diverses obligations mises à la charge du preneur, notamment en matière de paiement des loyers, de justification d’une assurance et de réalisation de certains travaux.

Estimant que la société locataire ne respectait pas ses obligations contractuelles, Madame [Z] épouse [N] lui a fait délivrer, le 28 août 2025, un commandement visant la clause résolutoire lui faisant injonction de régler divers arriérés de loyers, intérêts de retard et complément de dépôt de garantie, de justifier de la conformité des installations électriques réalisées dans les locaux loués, ainsi que de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Suivant requête déposée au greffe le 6 mars 2026 et suivant exploit d’huissier de justice du 3 mars 2026, Madame [K] [Z] épouse [N] a fait assigner la SARL [I] devant le Juge des référés du présent Tribunal de première instance de Papeete sur le fondement des articles 431 et 433 du Code de procédure civile de la Polynésie française, aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation à des sommes provisionnelles.

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 26/00057.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 mars 2026 puis renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties jusqu’à celle du 29 juin 2026.

Par conclusions notifiées à l’audience du 29 juin 2026, Madame [K] [Z] épouse [N] sollicite du juge des référés de :
A titre principal,
- REJETER l’intégralité des prétentions de la défenderesse,
- CONSTATER de plus fort l’acquisition au 28 septembre 2025 de la clause résolutoire contenue au contrat de bail du 2 août 2022, le 28 septembre 2025 étant la date d’expiration du délai imparti pour régulariser les arriérés de loyer, pénalités et solde du dépôt de garantie, justifier de la conformité des aménagements électriques réalisés par la société [A] pour les besoins de son activité et de la souscription du contrat d’assurance requis par le contrat de bail,
- DÉCLARER la SARL [X] [A] occupante sans droit ni titre de la propriété objet du bail du 2 août 2022,
- ORDONNER l’expulsion de la SARL [X] [A] et de tous occupants de son chef de la propriété louée, terrain et construction objet du bail, situés sur la parcelle 3 du partage de la parcelle H dépendant de l’ancien domaine [Adresse 4] sis [Adresse 2] à [Localité 3], sous astreinte de 10.000 XPF par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir avec si besoin est assistance de la force publique,
- CONDAMNER la société [X] [A] à payer à Madame [K] [N] née [Z] la somme provisionnelle de 73.469 XPF au titre des pénalités dues au 29 juin 2026,
- CONDAMNER la société [X] [A] au paiement, en quittance ou deniers, d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 169.152 XPF avant le 5 de chaque mois du 1er juillet 2026 jusqu’à son départ, après état des lieux et restitution des clés,




A titre extrêmement subsidiaire, en cas de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire avec suspension de ses effets pour régularisation,
- ORDONNER la suspension de l’activité de la locataire jusqu’à justification de sa part de la finalisation et de la mise en conformité des aménagements électriques qu’elle a réalisés et de la souscription d’un contrat d’assurance couvrant les risques locatifs, tel que prévu au contrat.
- CONDAMNER la société [A] à payer à la bailleresse son indemnité d’occupation des lieux de 169.152 F XPF avant le 5 de chaque mois, conformément aux dispositions du bail.

A titre infiniment subsidiaire, pour le cas où la juridiction de céans se déclarerait incompétente pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et statuer sur ses conséquences,
- ORDONNER dès à présent la suspension de l’activité de la locataire, exploitée dans l’entrepôt loué au moyen d’aménagements électriques inachevés réalisés par ses soins, non conformes et sans assurance, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.
- CONDAMNER la société [A] à payer à la bailleresse son indemnité mensuelle d’occupation des lieux de 169.152 XPF avant le 5 de chaque mois, conformément aux dispositions du bail.
- FAIRE APPLICATION de l’article 291 du code de procédure civile local et renvoyer l’affaire à une audience du Tribunal Civil de Première instance, dont la date sera fixée par la juridiction de céans, pour qu’il soit statué sur l’acquisition de la clause résolutoire,

En toutes hypothèses, 
- CONDAMNER la société [A] à payer à Mme [K] [N] née [Z] la somme de 400.000 XPF en application de l’article 407 du code de procédure civile local, ainsi que les entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer à hauteur de 12.883 XPF, dont distraction d’usage au profit de Me GONZALEZ.

Au soutien de ses demandes, Madame [Z] épouse [N] fait valoir que les causes du commandement délivré le 28 août 2025 n’ont jamais été régularisées, que la clause résolutoire est acquise de plein droit, que les contestations élevées par la société locataire sont artificielles et ne tendent qu’à faire échec à l’application d’une clause contractuelle claire.
Elle soutient notamment que la société demeure redevable de pénalités de retard prévues au bail, qu’elle n’a jamais justifié de la conformité des installations électriques qu’elle a elle-même réalisées pour les besoins de son activité, ni souscrit l’assurance contractuellement exigée.

Par conclusions enregistrées au greffe et notifiées à l’audience le 22 juin 2026, la SARL [I] sollicite du juge des référés de :
A titre principal,
- SE DÉCLARER incompétent, et renvoyer les parties à se pourvoir comme elles aviseront,
A titre subsidiaire,
- JUGER nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 28 août 2025,
- DÉBOUTER Madame [Z] épouse [N] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
A titre plus subsidiaire,
- SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire et accorder au preneur des délais de grâce pour le paiement de la somme qui serait, le cas échéant, jugée réellement due, eu égard aux contestations des parties sur le mode de calcul et le montant,
- DÉBOUTER Madame [Z] épouse [N] de sa demande tendant à la suspension de l’activité de la société preneuse,
Reconventionnellement,
- ENJOINDRE à Madame [Z] épouse [N] de remettre au preneur l’intégralité des quittances correspondant aux loyers réglés, sous astreinte de 50.000 XPF par jour de retard un mois à compter de la signification de la décision à venir,

- CONDAMNER Madame [Z] épouse [N] à payer à la SARL [I] une provision de 1.929.221 XPF au titre des travaux de mise en conformité de l’installation électrique exposés par le preneur ; en ORDONNER l’anatocisme de droit,
- FAIRE INJONCTION à Madame [Z] épouse [N] de reprendre et d’achever les travaux de mise en conformité de l’installation électrique des locaux loués, sous astreinte de 50.000 XPF par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la décision à intervenir,
En tout état de cause,
- CONDAMNER Madame [Z] épouse [N] au paiement de la somme de 350.000 XPF au titre des frais irrépétibles de l’instance, ainsi qu’aux entiers dépens, don distraction au profit de la SELARL BENNOUAR HELLEC.

Au soutien de ses prétentions, la société [I] soutient que les demandes de la bailleresse se heurtent à de multiples contestations sérieuses portant tant sur la validité du commandement que sur le calcul des sommes réclamées, l’opposabilité de la clause relative aux pénalités de retard, la répartition contractuelle des obligations relatives aux travaux électriques ainsi que sur l’étendue de l’obligation d’assurance.
Elle fait également valoir que plusieurs stipulations du bail nécessitent une interprétation incompatible avec l’office du juge des référés et que les manquements invoqués trouvent leur origine dans une inexécution par la bailleresse de son obligation de délivrance.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 3 du Code de procédure civile applicable à la Polynésie française l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et qu’en vertu du même texte, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Conformément à l’article 21-2 du même code, le tribunal ne statue que sur les prétentions exprimées dans les dernières conclusions déposées et ne prend en compte les moyens que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par conséquent, les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile applicable à la Polynésie française de sorte que le juge n’a pas nécessairement à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

L’article 431 du Code de procédure civile applicable à la Polynésie française dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de première instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 432 du Code de procédure civile applicable à la Polynésie française dispose que le président peut toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.


Sur la compétence du juge des référés

Il convient de rappeler que les exceptions d’incompétence au sens du Code de procédure civile applicable à la Polynésie française s’entendent des contestations de la juridiction saisie à raison du lieu ou de la matière.

En outre, l’article 38 de ce Code dispose que la partie qui soulève cette exception doit faire connaître en même temps et à peine d’irrecevabilité devant quelle juridiction elle demande que l’affaire soit portée, la faculté pour le [Etablissement 1] de renvoyer les parties à mieux se pourvoir n’étant ouverte que si l’affaire relève de la compétence d’une juridiction répressive, administrative, arbitrale ou étrangère en application de l’article 39 de Code.

En l’espèce, les moyens soulevés par la SARL [I] pour demander au Juge de se déclarer incompétent ont trait ni au lieu, ni à la matière, mais au fait qu’elle estime que les conditions d’intervention du Juge des référés ne sont pas réunies. Ceux-ci ne peuvent prospérer pour en tirer une exception d’incompétence, puisque le Juge des référés est saisi sur le fondement des articles 431 et 432 du Code de procédure civile applicable à la Polynésie française en matière de bail commercial, dont il est demandé de constater l’acquisition de la clause résolutoire, le Juge devant ensuite, tirer les conséquences de ce constat en lien avec un trouble manifestement illicite et des provisions, autant de matière qui relève du Juge des référés.

Il y a lieu de rejeter l’exception d’incompétence.


Sur la validité du commandement de payer du 28 août 2025

Il est de jurisprudence constante que la mention, dans un commandement visant la clause résolutoire, de la cause, de la nature et de la date d’exigibilité des sommes réclamées suffit à la validité de l’acte, et que cette validité n’est pas affectée par la circonstance que le commandement aurait été délivré pour un montant supérieur à celui réellement dû, la proportion entre la sanction et la gravité du manquement étant sans incidence sur cette validité.

En l’espèce, le commandement du 28 août 2025 mentionne, mois par mois, le solde de loyer réclamé pour juin, juillet et août 2025, le montant du complément de dépôt de garantie, ainsi que l’obligation de justifier de la conformité des installations électriques et de la souscription d’une assurance. Ces mentions permettaient à la locataire d’identifier, à tout le moins s’agissant des sommes en principal, la nature et la période concernées, ce que confirme au demeurant sa capacité à en discuter le détail et à en régler une partie substantielle au cours de la présente instance.

Le caractère discutable du mode de calcul des pénalités de retard, à le supposer établi, n’affecte que le quantum de cet accessoire et ne saurait entacher de nullité l’ensemble de l’acte, notamment en ce qu’il vise le principal du loyer et le dépôt de garantie. La demande de nullité du commandement sera par conséquent rejetée.


Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce applicable en Polynésie française, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la clause résolutoire insérée à l’article 10 du bail commercial du 2 août 2022 stipule qu’elle joue, à défaut par le preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du présent bail (...) ou à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et charges à échéance, des arriérés de loyers et du complément du dépôt de garantie.

Cette clause vise ainsi, alternativement et non cumulativement, le paiement des loyers et du dépôt de garantie d’une part, la conformité des installations électriques et la souscription d’une assurance d’autre part.

En outre, il ressort du propre décompte de la bailleresse, au demeurant repris et discuté par la locataire elle-même dans ses conclusions, qu’au 28 août 2025, date du commandement, restait dû un solde en principal de 70.848 XPF au titre du loyer d’août 2025, outre un complément de dépôt de garantie. La SARL [I] ne conteste d’ailleurs plus sérieusement l’existence de cet arriéré. En effet, ses dernières écritures admettent elles-mêmes un solde de 61.696 XPF en principal et de 9.152 XPF au titre du dépôt de garantie, sommes dont elle justifie s’être acquittée par virements du 4 juin 2026, soit plus de huit mois après l’expiration du délai d’un mois imparti par le commandement, qui courait jusqu’au 28 septembre 2025.

Le juge des référés observe que cette régularisation tardive, intervenue au cours de l’instance et sous l’effet de la seule pression du contentieux, ne fait que confirmer, a posteriori, la réalité et le bien-fondé de l’arriéré tel que dénoncé au commandement quant à son principe, seul le taux des pénalités de retard demeurant sérieusement discuté.

Or, l’existence même d’une dette de loyer et de dépôt de garantie impayée au jour du commandement, distincte de la question du taux des pénalités contractuelles, ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Il n’est à cet égard pas nécessaire que le juge des référés se prononce sur l’opposabilité de la mention manuscrite relative au taux de 2 % par mois, ni sur la répartition contractuelle de la charge des travaux de mise en conformité électrique et de l’assurance des risques locatifs – questions qui, à la différence de la précédente, appellent une interprétation du bail et se heurtent, prises isolément, à une contestation sérieuse – dès lors que le seul manquement au paiement du loyer et du dépôt de garantie, non sérieusement contesté dans son principe, suffit à fonder la compétence du juge des référés pour statuer sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Il s’ensuit que la clause résolutoire prévue à l’article 10 du bail commercial du 2 août 2022 doit être constatée comme acquise de plein droit à compter du 28 septembre 2025, sans qu’il soit besoin, pour parvenir à cette solution, de statuer sur les autres manquements allégués relatifs à la conformité des installations électriques et à l’assurance des risques locatifs, lesquels demeurent, en tout état de cause, sans incidence sur le sort du présent litige.


Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

S’il entre dans les pouvoirs du juge, saisi d’une demande en ce sens, de suspendre les effets d’une clause résolutoire acquise et d’accorder des délais de paiement, cette faculté est subordonnée à la démonstration, par le locataire, tant de sa capacité à régulariser sa situation que de sa bonne foi.

En l’espèce, la SARL [I], qui a laissé s’écouler plus de huit mois entre l’expiration du délai contractuel et la régularisation partielle de son arriéré, n’a procédé à cette régularisation qu’au cours de la présente instance, sous la seule pression du contentieux engagé à son encontre, après avoir soutenu, dans un premier temps, être à jour de l’intégralité de ses loyers. Une telle circonstance ne permet pas de caractériser la bonne foi exigée par la jurisprudence pour justifier l’octroi de délais supplémentaires, alors même que la locataire avait déjà bénéficié, entre les premiers manquements et ce jour, d’un délai particulièrement long pour régulariser sa situation.

La demande de suspension des effets de la clause résolutoire sera en conséquence rejetée.


Sur les conséquences du constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Compte tenu de ce qui précède, le maintien dans les lieux de la SARL [I], en l’absence de titre et l’atteinte au droit de propriété ainsi causé, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en prononçant son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, une astreinte étant fixée dans les conditions précisées au dispositif afin d’assurer l’efficacité de cette mesure, la locataire ayant fait la démonstration, tout au long de la présente procédure, de sa propension à différer l’exécution de ses obligations.

Il y a lieu, en outre, de condamner la SARL [I] à payer à Madame [Z] épouse [N] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer contractuel révisé, soit 169.152 XPF, à compter du 1er juillet 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux, cette obligation, de nature purement indemnitaire et correspondant à la contrepartie normale de l’occupation, n’étant sérieusement contestée ni dans son principe ni dans son montant.


Sur la demande de provision au titre des pénalités de retard

Selon l’article 433 du code de procédure civile de la Polynésie française, une provision ne peut être accordée que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, la mention manuscrite fixant le taux de pénalité à 2 % par mois ne porte, selon les explications mêmes fournies par la bailleresse, que son propre paraphe, la locataire contestant y avoir spécifiquement adhéré. Cette circonstance, ajoutée à l’absence d’application de ce taux au cours des trois années d’exécution paisible du bail avant la délivrance du commandement, fait naître une contestation sérieuse quant à l’opposabilité de cette stipulation à la locataire, contestation qui ne peut être tranchée qu’au fond.

La demande de provision de 73.469 XPF au titre des pénalités de retard sera rejetée.


Sur les demandes reconventionnelles de la SARL [I]

La demande tendant à voir enjoindre à Madame [Z] épouse [N] de délivrer les quittances correspondant aux loyers réglés n’est pas sérieusement contestée, la bailleresse ayant elle-même indiqué dans ses écritures ne pas s’y opposer pour l’avenir. Il y sera fait droit, sans qu’il soit toutefois nécessaire d’assortir cette obligation d’une astreinte, aucune résistance n’étant caractérisée sur ce point.

En revanche, quant à la demande de provision de 1.929.221 XPF au titre des travaux de mise en conformité électrique qu’elle a engagés, ainsi qu’une injonction faite à la bailleresse de reprendre et d’achever ces travaux, il convient de relever qu’elle suppose nécessairement de déterminer, par une interprétation combinée des articles 5.1, 5.2 et 6.3 du bail, si la mise en conformité des aménagements électriques litigieux relève de l’obligation de délivrance de la bailleresse ou des charges incombant à la locataire au titre des adaptations entreprises pour les besoins propres de son activité. Une telle question commande l’examen de la commune intention des parties ainsi que des conditions d’exécution du contrat, excède l’office du juge des référés et ne peut être tranchée qu’au fond. Elle sera rejetée, comme se heurtant à une contestation sérieuse. 

Sur les autres demandes

Conformément à l’article 406 du Code de procédure civile applicable à la Polynésie française, la SARL [I], succombant à titre principal, sera condamnée aux entiers dépens, y compris le commandement, avec distraction d’usage au profit de Me GONZALEZ.

En outre, en application de l’article 407 du Code de procédure civile applicable à la Polynésie française, il convient de condamner la SARL [I], déboutée de sa demande sur ce fondement, à payer à Madame [K] [Z] épouse [N] la somme de 80.000 XPF.

Il sera enfin rappelé que la présente ordonnance est, par nature, exécutoire de plein droit à titre provisoire, et qu’il en sera précisé les modalités d’exécution s’agissant de la mesure d’expulsion, conformément aux stipulations contractuelles convenues entre les parties à l’article 10 du bail, qui prévoyaient l’exécution de l’ordonnance à intervenir sur minute et nonobstant appel.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETONS l’exception d’incompétence soulevée par la SARL [I],

REJETONS la demande de nullité du commandement de payer du 28 août 2025,

CONSTATONS l’acquisition, au 28 septembre 2025, de la clause résolutoire insérée à l’article 10 du bail commercial du 2 août 2022 conclu entre Madame [K] [Z] épouse [N] et la SARL [I],

DISONS en conséquence que la SARL [I] est occupante sans droit ni titre de la propriété objet du bail du 2 août 2022,

Dispositif

ORDONNONS l’expulsion de la SARL [I] et de tous occupants de son chef de la propriété louée, terrain et construction, situés sur la parcelle 3 du partage de la parcelle H dépendant de l’ancien domaine [Adresse 4], [Adresse 2] à [Localité 3], au besoin avec l’assistance de la force publique, et ce sous astreinte de 10.000 XPF (dix mille francs pacifiques) par jour de retard passé un délai d’UN MOIS à compter de la signification de la présente décision,

REJETONS la demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

CONDAMNONS la SARL [I] à payer à Madame [K] [Z] épouse [N] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 169.152 XPF (cent soixante-neuf mille cent cinquante deux francs pacifiques), à régler avant le 5 de chaque mois, à compter du 1er juillet 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux, après état des lieux et restitution des clés,

REJETONS la demande de provision au titre des pénalités de retard,

REJETONS les demandes reconventionnelles de la SARL [I] tendant à obtenir une provision au titre des travaux de mise en conformité électrique et une injonction de reprise et d’achèvement de ces travaux,

ENJOIGNONS à Madame [K] [Z] épouse [N] de délivrer à la SARL [I] quittance des loyers réglés, sans astreinte,

CONDAMNONS la SARL [I] à payer à Madame [K] [Z] épouse [N] la somme de 80.000 XPF (quatre-vingt mille francs) en application de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

REJETONS la demande formée par la SARL [I] sur le fondement de l’article 407 du Code de procédure civile applicable à la Polynésie française,

CONDAMNONS la SARL [I] aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer à hauteur de 12.883 XPF (douze mille huit cent quatre-vingt-trois francs pacifiques), avec distraction d’usage au profit de Me GONZALEZ, avocate au Barreau de Papeete, sous sa due affirmation de droit,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits,

La Présidente La Greffière 
Hélène BIGOT Christelle HENRY
Texte intégral
Notifiée le 27/07/2026 
La copie exécutoire à : Me Anne GONZALEZ (case)
La copie authentique à : Me Smaïn BENNOUAR (case)

ORDONNANCE DE REFERE N° : 26/00212
EN DATE DU : 27 juillet 2026
DOSSIER : N° RG 26/00057 - N° Portalis DB36-W-B7K-DKQM


TRIBUNAL CIVIL DE PREMIÈRE INSTANCE DE PAPEETE
[Localité 1]
-------

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 27 juillet 2026


DEMANDERESSE -
- Madame [K] [Z] épouse [N]
née le 06 Août 1976 à [Localité 2], de nationalité française 
demeurant [Adresse 1]

Représentée par Me Anne GONZALEZ, avocate au barreau de PAPEETE


DÉFENDERESSE -
- S.A.R.L. FRAGRANDES-[A]
immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 13158B et sous le numéro TAHITI A73921
dont le siège social est sis à [Localité 4]
prise en la personne de son co-gérant, Monsieur [D] [Q], ayant élu domicile dans les lieux loués à la [Adresse 2], entrepôt sur la parcelle 3 - N°[Cadastre 1] de l’[Adresse 3]

Représentée par Me Smaïn BENNOUAR de la SELARL BENNOUAR HELLEC, avocat au barreau de PAPEETE


COMPOSITION -
Présidente : Hélène BIGOT
Greffière de la plaidoirie du 29 Juin 2026 : Christelle HENRY
Greffière de la mise à disposition : Christelle HENRY


PROCÉDURE -
Requête en Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion (30B) - Sans procédure particulière 
Par assignation du 03 mars 2026
Déposée et enregistrée au greffe le 06 mars 2026
Numéro de Rôle N° RG 26/00057 - N° Portalis DB36-W-B7K-DKQM

DÉBATS -
En audience publique

ORDONNANCE -
Par mise à disposition au greffe le 27 juillet 2026


Après en avoir délibéré,

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 2 août 2022, enregistré le 8 août 2022, Madame [K] [Z] épouse [N] a donné à bail commercial à la SARL [I] un entrepôt situé sur la parcelle n°[Cadastre 2] du partage de la parcelle H dépendant de l’ancien domaine [Adresse 4], [Adresse 2] à [Localité 3].

Le bail stipule notamment le paiement d’un loyer mensuel, une clause résolutoire en cas d’inexécution des obligations contractuelles, ainsi que diverses obligations mises à la charge du preneur, notamment en matière de paiement des loyers, de justification d’une assurance et de réalisation de certains travaux.

Estimant que la société locataire ne respectait pas ses obligations contractuelles, Madame [Z] épouse [N] lui a fait délivrer, le 28 août 2025, un commandement visant la clause résolutoire lui faisant injonction de régler divers arriérés de loyers, intérêts de retard et complément de dépôt de garantie, de justifier de la conformité des installations électriques réalisées dans les locaux loués, ainsi que de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Suivant requête déposée au greffe le 6 mars 2026 et suivant exploit d’huissier de justice du 3 mars 2026, Madame [K] [Z] épouse [N] a fait assigner la SARL [I] devant le Juge des référés du présent Tribunal de première instance de Papeete sur le fondement des articles 431 et 433 du Code de procédure civile de la Polynésie française, aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation à des sommes provisionnelles.

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 26/00057.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 mars 2026 puis renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties jusqu’à celle du 29 juin 2026.

Par conclusions notifiées à l’audience du 29 juin 2026, Madame [K] [Z] épouse [N] sollicite du juge des référés de :
A titre principal,
- REJETER l’intégralité des prétentions de la défenderesse,
- CONSTATER de plus fort l’acquisition au 28 septembre 2025 de la clause résolutoire contenue au contrat de bail du 2 août 2022, le 28 septembre 2025 étant la date d’expiration du délai imparti pour régulariser les arriérés de loyer, pénalités et solde du dépôt de garantie, justifier de la conformité des aménagements électriques réalisés par la société [A] pour les besoins de son activité et de la souscription du contrat d’assurance requis par le contrat de bail,
- DÉCLARER la SARL [X] [A] occupante sans droit ni titre de la propriété objet du bail du 2 août 2022,
- ORDONNER l’expulsion de la SARL [X] [A] et de tous occupants de son chef de la propriété louée, terrain et construction objet du bail, situés sur la parcelle 3 du partage de la parcelle H dépendant de l’ancien domaine [Adresse 4] sis [Adresse 2] à [Localité 3], sous astreinte de 10.000 XPF par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir avec si besoin est assistance de la force publique,
- CONDAMNER la société [X] [A] à payer à Madame [K] [N] née [Z] la somme provisionnelle de 73.469 XPF au titre des pénalités dues au 29 juin 2026,
- CONDAMNER la société [X] [A] au paiement, en quittance ou deniers, d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 169.152 XPF avant le 5 de chaque mois du 1er juillet 2026 jusqu’à son départ, après état des lieux et restitution des clés,




A titre extrêmement subsidiaire, en cas de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire avec suspension de ses effets pour régularisation,
- ORDONNER la suspension de l’activité de la locataire jusqu’à justification de sa part de la finalisation et de la mise en conformité des aménagements électriques qu’elle a réalisés et de la souscription d’un contrat d’assurance couvrant les risques locatifs, tel que prévu au contrat.
- CONDAMNER la société [A] à payer à la bailleresse son indemnité d’occupation des lieux de 169.152 F XPF avant le 5 de chaque mois, conformément aux dispositions du bail.

A titre infiniment subsidiaire, pour le cas où la juridiction de céans se déclarerait incompétente pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et statuer sur ses conséquences,
- ORDONNER dès à présent la suspension de l’activité de la locataire, exploitée dans l’entrepôt loué au moyen d’aménagements électriques inachevés réalisés par ses soins, non conformes et sans assurance, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.
- CONDAMNER la société [A] à payer à la bailleresse son indemnité mensuelle d’occupation des lieux de 169.152 XPF avant le 5 de chaque mois, conformément aux dispositions du bail.
- FAIRE APPLICATION de l’article 291 du code de procédure civile local et renvoyer l’affaire à une audience du Tribunal Civil de Première instance, dont la date sera fixée par la juridiction de céans, pour qu’il soit statué sur l’acquisition de la clause résolutoire,

En toutes hypothèses, 
- CONDAMNER la société [A] à payer à Mme [K] [N] née [Z] la somme de 400.000 XPF en application de l’article 407 du code de procédure civile local, ainsi que les entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer à hauteur de 12.883 XPF, dont distraction d’usage au profit de Me GONZALEZ.

Au soutien de ses demandes, Madame [Z] épouse [N] fait valoir que les causes du commandement délivré le 28 août 2025 n’ont jamais été régularisées, que la clause résolutoire est acquise de plein droit, que les contestations élevées par la société locataire sont artificielles et ne tendent qu’à faire échec à l’application d’une clause contractuelle claire.
Elle soutient notamment que la société demeure redevable de pénalités de retard prévues au bail, qu’elle n’a jamais justifié de la conformité des installations électriques qu’elle a elle-même réalisées pour les besoins de son activité, ni souscrit l’assurance contractuellement exigée.

Par conclusions enregistrées au greffe et notifiées à l’audience le 22 juin 2026, la SARL [I] sollicite du juge des référés de :
A titre principal,
- SE DÉCLARER incompétent, et renvoyer les parties à se pourvoir comme elles aviseront,
A titre subsidiaire,
- JUGER nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 28 août 2025,
- DÉBOUTER Madame [Z] épouse [N] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
A titre plus subsidiaire,
- SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire et accorder au preneur des délais de grâce pour le paiement de la somme qui serait, le cas échéant, jugée réellement due, eu égard aux contestations des parties sur le mode de calcul et le montant,
- DÉBOUTER Madame [Z] épouse [N] de sa demande tendant à la suspension de l’activité de la société preneuse,
Reconventionnellement,
- ENJOINDRE à Madame [Z] épouse [N] de remettre au preneur l’intégralité des quittances correspondant aux loyers réglés, sous astreinte de 50.000 XPF par jour de retard un mois à compter de la signification de la décision à venir,

- CONDAMNER Madame [Z] épouse [N] à payer à la SARL [I] une provision de 1.929.221 XPF au titre des travaux de mise en conformité de l’installation électrique exposés par le preneur ; en ORDONNER l’anatocisme de droit,
- FAIRE INJONCTION à Madame [Z] épouse [N] de reprendre et d’achever les travaux de mise en conformité de l’installation électrique des locaux loués, sous astreinte de 50.000 XPF par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la décision à intervenir,
En tout état de cause,
- CONDAMNER Madame [Z] épouse [N] au paiement de la somme de 350.000 XPF au titre des frais irrépétibles de l’instance, ainsi qu’aux entiers dépens, don distraction au profit de la SELARL BENNOUAR HELLEC.

Au soutien de ses prétentions, la société [I] soutient que les demandes de la bailleresse se heurtent à de multiples contestations sérieuses portant tant sur la validité du commandement que sur le calcul des sommes réclamées, l’opposabilité de la clause relative aux pénalités de retard, la répartition contractuelle des obligations relatives aux travaux électriques ainsi que sur l’étendue de l’obligation d’assurance.
Elle fait également valoir que plusieurs stipulations du bail nécessitent une interprétation incompatible avec l’office du juge des référés et que les manquements invoqués trouvent leur origine dans une inexécution par la bailleresse de son obligation de délivrance.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 3 du Code de procédure civile applicable à la Polynésie française l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et qu’en vertu du même texte, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Conformément à l’article 21-2 du même code, le tribunal ne statue que sur les prétentions exprimées dans les dernières conclusions déposées et ne prend en compte les moyens que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par conséquent, les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile applicable à la Polynésie française de sorte que le juge n’a pas nécessairement à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

L’article 431 du Code de procédure civile applicable à la Polynésie française dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de première instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 432 du Code de procédure civile applicable à la Polynésie française dispose que le président peut toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.


Sur la compétence du juge des référés

Il convient de rappeler que les exceptions d’incompétence au sens du Code de procédure civile applicable à la Polynésie française s’entendent des contestations de la juridiction saisie à raison du lieu ou de la matière.

En outre, l’article 38 de ce Code dispose que la partie qui soulève cette exception doit faire connaître en même temps et à peine d’irrecevabilité devant quelle juridiction elle demande que l’affaire soit portée, la faculté pour le [Etablissement 1] de renvoyer les parties à mieux se pourvoir n’étant ouverte que si l’affaire relève de la compétence d’une juridiction répressive, administrative, arbitrale ou étrangère en application de l’article 39 de Code.

En l’espèce, les moyens soulevés par la SARL [I] pour demander au Juge de se déclarer incompétent ont trait ni au lieu, ni à la matière, mais au fait qu’elle estime que les conditions d’intervention du Juge des référés ne sont pas réunies. Ceux-ci ne peuvent prospérer pour en tirer une exception d’incompétence, puisque le Juge des référés est saisi sur le fondement des articles 431 et 432 du Code de procédure civile applicable à la Polynésie française en matière de bail commercial, dont il est demandé de constater l’acquisition de la clause résolutoire, le Juge devant ensuite, tirer les conséquences de ce constat en lien avec un trouble manifestement illicite et des provisions, autant de matière qui relève du Juge des référés.

Il y a lieu de rejeter l’exception d’incompétence.


Sur la validité du commandement de payer du 28 août 2025

Il est de jurisprudence constante que la mention, dans un commandement visant la clause résolutoire, de la cause, de la nature et de la date d’exigibilité des sommes réclamées suffit à la validité de l’acte, et que cette validité n’est pas affectée par la circonstance que le commandement aurait été délivré pour un montant supérieur à celui réellement dû, la proportion entre la sanction et la gravité du manquement étant sans incidence sur cette validité.

En l’espèce, le commandement du 28 août 2025 mentionne, mois par mois, le solde de loyer réclamé pour juin, juillet et août 2025, le montant du complément de dépôt de garantie, ainsi que l’obligation de justifier de la conformité des installations électriques et de la souscription d’une assurance. Ces mentions permettaient à la locataire d’identifier, à tout le moins s’agissant des sommes en principal, la nature et la période concernées, ce que confirme au demeurant sa capacité à en discuter le détail et à en régler une partie substantielle au cours de la présente instance.

Le caractère discutable du mode de calcul des pénalités de retard, à le supposer établi, n’affecte que le quantum de cet accessoire et ne saurait entacher de nullité l’ensemble de l’acte, notamment en ce qu’il vise le principal du loyer et le dépôt de garantie. La demande de nullité du commandement sera par conséquent rejetée.


Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce applicable en Polynésie française, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la clause résolutoire insérée à l’article 10 du bail commercial du 2 août 2022 stipule qu’elle joue, à défaut par le preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du présent bail (...) ou à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et charges à échéance, des arriérés de loyers et du complément du dépôt de garantie.

Cette clause vise ainsi, alternativement et non cumulativement, le paiement des loyers et du dépôt de garantie d’une part, la conformité des installations électriques et la souscription d’une assurance d’autre part.

En outre, il ressort du propre décompte de la bailleresse, au demeurant repris et discuté par la locataire elle-même dans ses conclusions, qu’au 28 août 2025, date du commandement, restait dû un solde en principal de 70.848 XPF au titre du loyer d’août 2025, outre un complément de dépôt de garantie. La SARL [I] ne conteste d’ailleurs plus sérieusement l’existence de cet arriéré. En effet, ses dernières écritures admettent elles-mêmes un solde de 61.696 XPF en principal et de 9.152 XPF au titre du dépôt de garantie, sommes dont elle justifie s’être acquittée par virements du 4 juin 2026, soit plus de huit mois après l’expiration du délai d’un mois imparti par le commandement, qui courait jusqu’au 28 septembre 2025.

Le juge des référés observe que cette régularisation tardive, intervenue au cours de l’instance et sous l’effet de la seule pression du contentieux, ne fait que confirmer, a posteriori, la réalité et le bien-fondé de l’arriéré tel que dénoncé au commandement quant à son principe, seul le taux des pénalités de retard demeurant sérieusement discuté.

Or, l’existence même d’une dette de loyer et de dépôt de garantie impayée au jour du commandement, distincte de la question du taux des pénalités contractuelles, ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Il n’est à cet égard pas nécessaire que le juge des référés se prononce sur l’opposabilité de la mention manuscrite relative au taux de 2 % par mois, ni sur la répartition contractuelle de la charge des travaux de mise en conformité électrique et de l’assurance des risques locatifs – questions qui, à la différence de la précédente, appellent une interprétation du bail et se heurtent, prises isolément, à une contestation sérieuse – dès lors que le seul manquement au paiement du loyer et du dépôt de garantie, non sérieusement contesté dans son principe, suffit à fonder la compétence du juge des référés pour statuer sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Il s’ensuit que la clause résolutoire prévue à l’article 10 du bail commercial du 2 août 2022 doit être constatée comme acquise de plein droit à compter du 28 septembre 2025, sans qu’il soit besoin, pour parvenir à cette solution, de statuer sur les autres manquements allégués relatifs à la conformité des installations électriques et à l’assurance des risques locatifs, lesquels demeurent, en tout état de cause, sans incidence sur le sort du présent litige.


Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

S’il entre dans les pouvoirs du juge, saisi d’une demande en ce sens, de suspendre les effets d’une clause résolutoire acquise et d’accorder des délais de paiement, cette faculté est subordonnée à la démonstration, par le locataire, tant de sa capacité à régulariser sa situation que de sa bonne foi.

En l’espèce, la SARL [I], qui a laissé s’écouler plus de huit mois entre l’expiration du délai contractuel et la régularisation partielle de son arriéré, n’a procédé à cette régularisation qu’au cours de la présente instance, sous la seule pression du contentieux engagé à son encontre, après avoir soutenu, dans un premier temps, être à jour de l’intégralité de ses loyers. Une telle circonstance ne permet pas de caractériser la bonne foi exigée par la jurisprudence pour justifier l’octroi de délais supplémentaires, alors même que la locataire avait déjà bénéficié, entre les premiers manquements et ce jour, d’un délai particulièrement long pour régulariser sa situation.

La demande de suspension des effets de la clause résolutoire sera en conséquence rejetée.


Sur les conséquences du constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Compte tenu de ce qui précède, le maintien dans les lieux de la SARL [I], en l’absence de titre et l’atteinte au droit de propriété ainsi causé, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en prononçant son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, une astreinte étant fixée dans les conditions précisées au dispositif afin d’assurer l’efficacité de cette mesure, la locataire ayant fait la démonstration, tout au long de la présente procédure, de sa propension à différer l’exécution de ses obligations.

Il y a lieu, en outre, de condamner la SARL [I] à payer à Madame [Z] épouse [N] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer contractuel révisé, soit 169.152 XPF, à compter du 1er juillet 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux, cette obligation, de nature purement indemnitaire et correspondant à la contrepartie normale de l’occupation, n’étant sérieusement contestée ni dans son principe ni dans son montant.


Sur la demande de provision au titre des pénalités de retard

Selon l’article 433 du code de procédure civile de la Polynésie française, une provision ne peut être accordée que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, la mention manuscrite fixant le taux de pénalité à 2 % par mois ne porte, selon les explications mêmes fournies par la bailleresse, que son propre paraphe, la locataire contestant y avoir spécifiquement adhéré. Cette circonstance, ajoutée à l’absence d’application de ce taux au cours des trois années d’exécution paisible du bail avant la délivrance du commandement, fait naître une contestation sérieuse quant à l’opposabilité de cette stipulation à la locataire, contestation qui ne peut être tranchée qu’au fond.

La demande de provision de 73.469 XPF au titre des pénalités de retard sera rejetée.


Sur les demandes reconventionnelles de la SARL [I]

La demande tendant à voir enjoindre à Madame [Z] épouse [N] de délivrer les quittances correspondant aux loyers réglés n’est pas sérieusement contestée, la bailleresse ayant elle-même indiqué dans ses écritures ne pas s’y opposer pour l’avenir. Il y sera fait droit, sans qu’il soit toutefois nécessaire d’assortir cette obligation d’une astreinte, aucune résistance n’étant caractérisée sur ce point.

En revanche, quant à la demande de provision de 1.929.221 XPF au titre des travaux de mise en conformité électrique qu’elle a engagés, ainsi qu’une injonction faite à la bailleresse de reprendre et d’achever ces travaux, il convient de relever qu’elle suppose nécessairement de déterminer, par une interprétation combinée des articles 5.1, 5.2 et 6.3 du bail, si la mise en conformité des aménagements électriques litigieux relève de l’obligation de délivrance de la bailleresse ou des charges incombant à la locataire au titre des adaptations entreprises pour les besoins propres de son activité. Une telle question commande l’examen de la commune intention des parties ainsi que des conditions d’exécution du contrat, excède l’office du juge des référés et ne peut être tranchée qu’au fond. Elle sera rejetée, comme se heurtant à une contestation sérieuse. 

Sur les autres demandes

Conformément à l’article 406 du Code de procédure civile applicable à la Polynésie française, la SARL [I], succombant à titre principal, sera condamnée aux entiers dépens, y compris le commandement, avec distraction d’usage au profit de Me GONZALEZ.

En outre, en application de l’article 407 du Code de procédure civile applicable à la Polynésie française, il convient de condamner la SARL [I], déboutée de sa demande sur ce fondement, à payer à Madame [K] [Z] épouse [N] la somme de 80.000 XPF.

Il sera enfin rappelé que la présente ordonnance est, par nature, exécutoire de plein droit à titre provisoire, et qu’il en sera précisé les modalités d’exécution s’agissant de la mesure d’expulsion, conformément aux stipulations contractuelles convenues entre les parties à l’article 10 du bail, qui prévoyaient l’exécution de l’ordonnance à intervenir sur minute et nonobstant appel.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETONS l’exception d’incompétence soulevée par la SARL [I],

REJETONS la demande de nullité du commandement de payer du 28 août 2025,

CONSTATONS l’acquisition, au 28 septembre 2025, de la clause résolutoire insérée à l’article 10 du bail commercial du 2 août 2022 conclu entre Madame [K] [Z] épouse [N] et la SARL [I],

DISONS en conséquence que la SARL [I] est occupante sans droit ni titre de la propriété objet du bail du 2 août 2022,

ORDONNONS l’expulsion de la SARL [I] et de tous occupants de son chef de la propriété louée, terrain et construction, situés sur la parcelle 3 du partage de la parcelle H dépendant de l’ancien domaine [Adresse 4], [Adresse 2] à [Localité 3], au besoin avec l’assistance de la force publique, et ce sous astreinte de 10.000 XPF (dix mille francs pacifiques) par jour de retard passé un délai d’UN MOIS à compter de la signification de la présente décision,

REJETONS la demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

CONDAMNONS la SARL [I] à payer à Madame [K] [Z] épouse [N] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 169.152 XPF (cent soixante-neuf mille cent cinquante deux francs pacifiques), à régler avant le 5 de chaque mois, à compter du 1er juillet 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux, après état des lieux et restitution des clés,

REJETONS la demande de provision au titre des pénalités de retard,

REJETONS les demandes reconventionnelles de la SARL [I] tendant à obtenir une provision au titre des travaux de mise en conformité électrique et une injonction de reprise et d’achèvement de ces travaux,

ENJOIGNONS à Madame [K] [Z] épouse [N] de délivrer à la SARL [I] quittance des loyers réglés, sans astreinte,

CONDAMNONS la SARL [I] à payer à Madame [K] [Z] épouse [N] la somme de 80.000 XPF (quatre-vingt mille francs) en application de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

REJETONS la demande formée par la SARL [I] sur le fondement de l’article 407 du Code de procédure civile applicable à la Polynésie française,

CONDAMNONS la SARL [I] aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer à hauteur de 12.883 XPF (douze mille huit cent quatre-vingt-trois francs pacifiques), avec distraction d’usage au profit de Me GONZALEZ, avocate au Barreau de Papeete, sous sa due affirmation de droit,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits,

La Présidente La Greffière 
Hélène BIGOT Christelle HENRY

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Mise à jour de la source le 2026-07-31T07:40:32.185Z.