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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Papeete, Chambre des référés, 10 août 2026, n° 25/00272

Accorde une provisionContratsContrat tendant à la réalisation de travaux de construction
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Exposé du litige

PROCÉDURE -
Requête en Autres demandes relatives à un contrat de réalisation de travaux de construction (54Z) - Sans procédure particulière 
Par assignation du 21 novembre 2025
Déposée et enregistrée au greffe le 28 novembre 2025
Numéro de Rôle N° RG 25/00272 - N° Portalis DB36-W-B7J-DJFR


DÉBATS -
En audience publique

ORDONNANCE -
Par mise à disposition au greffe le 10 août 2026

Après en avoir délibéré,


EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [W] [I], propriétaire d’un appartement en duplex au sein de la [Adresse 5], comprenant au niveau R+1 une terrasse-balcon constituant une partie commune à jouissance privative, a vu apparaître, à compter de l’année 2021 et lors des épisodes pluvieux, des infiltrations d’eau affectant le logement.

Suivant requête déposée au greffe le 28 novembre 2025 et exploit d’huissier de justice en date du 21 novembre 2025, Madame [W] [I] a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL l’Agence du FENUA, devant le Juge des référés du présent Tribunal, sur le fondement des articles 432 et 433 du Code de procédure civile de la Polynésie française, aux fins d’obtenir l’injonction sous astreinte de procéder aux travaux de reprise de l’étanchéité des parties communes et la condamnation du syndicat au paiement d’une provision de 3.040.000 FCFP au titre de la perte de loyers.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/00272.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 décembre 2025 puis renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties, jusqu’à celle du 13 juillet 2026.

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] a appelé en la cause son assureur, la compagnie QBE, laquelle a été assignée par exploit d’huissier du 7 janvier 2026 pour l’audience du 26 janvier 2026.

Par conclusions déposées au greffe et notifiées à l’audience le 22 juin 2026, Madame [W] [I] demande au Juge des référés de :
- Prendre acte que les travaux sollicités par la requête ont été réalisés par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] postérieurement à l’introduction de l’instance en référé,
- Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à payer à Madame [W] [I] la somme de 3.230.000 FCFP à titre de provision sur l’indemnisation de son préjudice au titre de la perte de loyers,
- Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à payer à Madame [W] [I] la somme de 262.000 FCFP à titre de provision sur l’indemnisation de son préjudice au titre de la reprise des peintures intérieures de l’appartement,
- Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à payer à Madame [W] [I] la somme de 200.000 FCFP au titre de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française.
- Condamner le même aux entiers dépens.

Elle fait valoir que, consécutivement au premier sinistre affectant l’étanchéité de la terrasse-balcon, l’expert d’assurance, Monsieur [F] [L], a été conduit, dès 2021, à adresser au syndic plusieurs relances destinées à voir remédier au défaut d’étanchéité, lesquelles sont demeurées infructueuses. Elle soutient qu’en raison de cette inertie persistante et de l’urgence tenant à la sécurité des occupants, elle a été contrainte de diligenter elle-même les investigations et travaux de reprise indispensables, pour un montant avancé de 520.000 FCFP, dont elle a sollicité le remboursement par courrier du 22 février 2022 adressé à la copropriété.



Elle expose que, lors de l’assemblée générale du 13 juin 2022, il a été constaté que les désordres perduraient malgré les premières interventions, rendant nécessaire l’identification précise de l’origine des infiltrations. De nouvelles fuites survenues en août 2022 ont conduit à un rapport de recherches établi le 16 novembre 2022 par l’entreprise DGN, lequel a confirmé la défaillance d’étanchéité de la terrasse-balcon. Elle indique qu’à l’assemblée générale du 13 mars 2023, des travaux de réfection ont été décidés sur la base d’un devis de l’entreprise [Z] [H] d’un montant de 202.350 FCFP.

Elle ajoute qu’un nouveau sinistre a toutefois été déclaré le 16 juin 2023 et que, lors de l’assemblée générale du 28 mars 2024, la copropriété s’est bornée à acter le principe d’une future soumission des travaux à une assemblée ultérieure, sans aucune diligence effective. Elle souligne que l’expert d’assurance a établi, le 20 août 2024, un rapport contradictoire mettant en évidence l’insuffisance manifeste des actions du syndicat et qualifiant le dernier sinistre de défaut d’entretien caractérisé imputable à la résidence.

Elle précise qu’en octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a mandaté la société [R] [S], dont le rapport du 27 novembre 2024 a identifié les zones sinistrées de l’appartement, décrit les causes probables des infiltrations, toutes imputables à un défaut d’étanchéité des parties communes, et préconisé des travaux de reprise, tout en confirmant la multiplicité des points d’origine des désordres.

Elle expose avoir mis en demeure le syndicat, par courrier du 6 décembre 2024, d’exécuter les travaux de reprise. Elle indique que ceux-ci ont été approuvés lors de l’assemblée générale du 10 février 2025 sur la base d’un devis de la société SAE d’un montant de 235.492 FCFP, mais que l’entreprise a refusé d’exécuter les travaux prévus sans la réalisation de travaux complémentaires, objet d’un devis du 11 août 2025 de 224.305 FCFP, la conduisant à saisir la présente juridiction.

Elle insiste sur l’inertie fautive du syndic et la résistance abusive de la copropriété depuis 2021, malgré les demandes réitérées et les rapports concordants des professionnels. Elle précise que les travaux sollicités dans sa requête n’ont été exécutés qu’au mois de janvier 2026, soit postérieurement à l’assignation en référé du 21 novembre 2025, démontrant l’absence de diligence du syndicat.

Elle expose que l’ampleur des désordres a conduit les derniers locataires à quitter les lieux le 16 juillet 2024 et qu’il lui a été impossible de relouer le logement, les obligations du bailleur telles que la délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, et la garantie de jouissance paisible, ne pouvant être respectées. Elle rappelle que cette impossibilité de louer entre le 16 juillet 2024 et le 19 janvier 2026, date de réception des travaux, représente 17 mois de perte locative, soit 3.230.000 FCFP.

Elle en déduit que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est pleinement engagée, l’exécution des travaux n’ayant été obtenue qu’à la suite de la procédure en référé, alors que les rapports [R] et [L] établissaient déjà les carences du syndicat. Elle souligne que cette carence fautive a directement entraîné le départ des locataires en juillet 2024 et précise n’avoir pu être indemnisée par son assurance habitation, les désordres affectant exclusivement les parties communes. Enfin, elle indique avoir dû financer la reprise des peintures du rez-de-chaussée dégradées par les infiltrations, pour un montant de 262.000 FCFP, dont elle soutient que l’indemnisation incombe également au syndicat.

Par conclusions déposées au greffe le 17 juin 2026, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, demande au Juge des référés de :
- Débouter de plus fort Madame [W] [I] de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions,
A titre subsidiaire
- Juger que la compagnie QBE devra garantie au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] des éventuelles condamnations prononcées à son encontre,




En tout état de cause
- Condamner Madame [W] [I] à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] une somme de 300.000 FCFP au titre des frais irrépétibles,
- Condamner Madame [W] [I] aux entiers dépens.

Le défendeur fait valoir que Madame [W] [I] a méconnu les stipulations du règlement de copropriété, ayant entrepris, au début de l’année 2022, des travaux sur une partie commune sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il soutient que les travaux sollicités par Madame [W] [I] ayant été réalisés à la suite du vote de l’assemblée générale du 26 novembre 2025, la demande de la requérante est désormais dépourvue d’objet.

Il expose que la demande de provision formée par la requérante se heurte à des contestations sérieuses, celle-ci ne démontrant nullement que ses anciens locataires auraient quitté le logement en raison des désordres invoqués, ni que ces désordres auraient empêché la location du bien entre 2021 et 2024. Il souligne que les désordres allégués n’ont pas rendu le logement impropre à la location, qu’ils présentent un caractère épisodique et ne surviennent qu’en période de pluie, et que la requérante établit tout au plus une gêne locative, sans caractériser une impossibilité de louer son bien.

Il fait également valoir que le professionnel mandaté par Madame [W] [I] en 2022 n’aurait pas exécuté des travaux conformes aux règles de l’art, dès lors qu’aucun sinistre n’aurait dû se produire postérieurement à cette intervention. Il rappelle que le rapport [R] met en évidence la pluralité des causes des désordres, de sorte qu’il n’est pas possible d’affirmer qu’ils trouvent exclusivement leur origine dans les parties communes, ni que le Syndicat en serait l’unique responsable. Il ajoute que la responsabilité de Madame [W] [I] ou de son prestataire pourrait être engagée.

Il soutient enfin que la demande relative à la prise en charge des travaux de peinture réalisés dans le bien litigieux est infondée, la requérante ne démontrant ni le caractère indispensable de ces travaux, ni que l’intégralité des peintures serait imputable aux infiltrations, ni qu’il ne s’agirait pas, au moins partiellement, de travaux de remise en état ou d’embellissement. Il ajoute que la requérante a bénéficié d’une prise en charge par son assureur habitation, de sorte qu’elle ne saurait solliciter une nouvelle prise en charge au titre de la présente instance.

Par conclusions déposées au greffe le 13 mai 2026, la compagnie d’assurance QBE demande au Juge des référés de :
- Faire droit à l’exclusion de garantie de la compagnie d’assurance QBE,
- Débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] de toutes ses demandes formées à l’encontre de la compagnie d’assurance QBE,
- Mettre hors de cause la compagnie d’assurance QBE.

Elle fait valoir que sa garantie est exclue en vertu des stipulations contractuelles applicables et rappelle que le rapport d’expertise établi par Monsieur [F] [L] a mis en évidence que les sinistres survenus trouvent leur origine dans un défaut d’entretien caractérisé, imputable à l’assurée.

Elle soutient que, contrairement à ce qu’allègue le Syndicat des copropriétaires, l’exclusion de garantie peut être utilement opposée dans le cadre d’une procédure de référé, dès lors que l’action tend au prononcé d’une provision destinée à réparer l’intégralité du préjudice prétendument subi par la requérante.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 août 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 3 du Code de procédure civile applicable à la Polynésie française l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et qu’en vertu du même texte, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Conformément à l’article 21-2 du même code, le tribunal ne statue que sur les prétentions exprimées dans les dernières conclusions déposées et ne prend en compte les moyens que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par conséquent, les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile applicable à la Polynésie française de sorte que le juge n’a pas nécessairement à statuer sur les demandes formulées en ce sens.


Sur les travaux

Il ressort des écritures du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] que les travaux d’étanchéité sollicités par la requérante ont été exécutés au mois de janvier 2026, soit postérieurement à l’introduction de l’instance.

Madame [W] [I] a confirmé cette réalisation.

Il en sera donné acte aux parties.


Sur les demandes de provision

L’article 433 du Code de procédure civile applicable à la Polynésie française dispose que dans le cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, étant précisé qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point.

Au titre de la perte de loyers

Il ressort des pièces produites, que les derniers locataires ont quitté le logement le 16 juillet 2024 en raison des infiltrations d’eau affectant le salon, ainsi qu’en attestent les échanges de courriels versés aux débats, les photographies des désordres et les demandes réitérées des occupants tendant à la résolution des problèmes d’étanchéité.

Les sinistres, multiples et récurrents, ont entraîné des inondations du séjour, rendant le logement impropre à la location et excluant qu’il s’agisse d’une simple gêne locative ou d’un désordre sans incidence sur la destination des lieux, alors que le bailleur est tenu de délivrer un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, et d’en garantir la jouissance paisible.

Le rapport d’expertise contradictoire établi par Monsieur [F] [L], le 20 août 2024, confirme que le sinistre résulte d’un défaut d’entretien caractérisé imputable à la résidence. En outre, le rapport [R] [S] du 27 novembre 2024 identifie plusieurs points d’origine des infiltrations situés dans les ouvrages relevant de la copropriété.



Le Syndicat des copropriétaires ne démontre nullement que les travaux conservatoires entrepris par Madame [W] [I] en 2022 auraient concouru, de quelque manière que ce soit, à la survenance ou à l’aggravation des désordres litigieux. Il ressort au contraire des pièces que les premiers sinistres sont apparus dès 2021, soit antérieurement à toute intervention de la requérante, et qu’il appartenait au Syndicat de diligenter sans délai les travaux d’étanchéité nécessaires à la réfection de cette partie commune, lesquels n’ont été exécutés qu’en janvier 2026, soit plus de quatre années après les premières manifestations des infiltrations.

Dans ces conditions, l’obligation du Syndicat des copropriétaires de réparer le préjudice locatif subi par Madame [W] [I] n’apparaît pas sérieusement contestable et il sera fait droit à la demande.

Au titre de la reprise des peintures intérieures

Le rapport d’expertise contradictoire de Monsieur [F] [L] du 20 août 2024 établit que les infiltrations ont dégradé les peintures du salon. Les nombreuses photographies annexées aux différents rapports corroborent ces constatations, démontrant de manière explicite l’atteinte portée aux murs du séjour par les infiltrations récurrentes, et confirment ainsi la matérialité et l’ampleur des dégradations imputables aux désordres d’étanchéité.

L’obligation du Syndicat des copropriétaires de réparer ce chef de préjudice n’apparaît dès lors pas sérieusement contestable.

Il apparaît que la facture versée par Madame [W] [I], établie le 13 mars 2026 par [E] [D] sur la base d’un devis 2418, fait état d’un montant de 232.000 XPF pour des travaux de réfection des peintures intérieures de l’appartement, sans précision de l’étendue des travaux. Or, le rapport de l’expert amiable notait la nécessité de ne faire refaire que les peintures du salon (plafond et mur) et des murs de l’escalier. Dans son chiffrage, il ne donnait que le montant du préjudice pour les 33m² des murs et notait rejet devis [D] N°2418 du 4 août 2024 (…) non conformes sur surfaces ou prix du marché. Il retenait, sans le plafond, mais avec une vétusté, un montant de 50.000 XPF.

Sachant que la plafond doit être inclus dans le préjudice, il sera fait droit à la demande à hauteur de 100.000 XPF.


Sur les demandes formées au titre de l’assurance

Les prétentions de la compagnie QBE, relatives à l’exclusion de garantie et à sa mise hors de cause, impliquent l’examen de l’étendue de la garantie contractuelle, lequel relève du fond du litige et excède les pouvoirs du Juge des référés statuant sur le fondement de l’article 433 du Code de procédure civile applicable à la Polynésie française.

De même, la demande subsidiaire du Syndicat des copropriétaires, tendant à voir juger que la compagnie QBE devra garantie des éventuelles condamnations prononcées à son encontre excède les pouvoirs du Juge des référés.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur ces demandes dans le cadre de la présente instance.


Sur les autres demandes

Conformément à l’article 406 du Code de procédure civile applicable à la Polynésie française, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] sera condamné aux entiers dépens.





En outre, en application de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française, il y a lieu de condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à verser à Madame [W] [I] la somme de 200.000 XPF.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DONNONS ACTE aux parties de ce que les travaux d’étanchéité sollicités ont été exécutés, 

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL l’Agence du FENUA à verser à Madame [W] [I] la somme provisionnelle de 3.230.000 XPF (trois millions deux cent trente mille francs pacifiques) à valoir sur l’indemnisation de son préjudice au titre de la perte de loyers,

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL l’Agence du FENUA à verser à Madame [W] [I] la somme provisionnelle de 100.000 XPF (cent mille francs pacifiques) à valoir sur l’indemnisation de son préjudice au titre de la reprise des peintures intérieures,

DISONS n’y avoir lieu de statuer sur les demandes formées par la compagnie d’assurance QBE, ainsi que sur la demande subsidiaire du Syndicat des copropriétaires relative à la garantie des condamnations,

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL l’Agence du FENUA à verser à Madame [W] [I] la somme de 200.000 XPF (deux cent mille francs pacifiques) au titre de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française,

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] aux entiers dépens de l’instance.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits,


La Greffière La Présidente 
Christelle HENRY Hélène BIGOT
Texte intégral
Notifiée le 10/08/2026 
La copie exécutoire à : Me Florence DE GARY (case)
La copie authentique à : Me Loris PEYTAVIT et Me Brice DUMAS (cases)

ORDONNANCE DE REFERE N° : 26/00218
EN DATE DU : 10 août 2026
DOSSIER : N° RG 25/00272 - N° Portalis DB36-W-B7J-DJFR


TRIBUNAL CIVIL DE PREMIÈRE INSTANCE DE PAPEETE
[Localité 1]
-------

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 10 août 2026


DEMANDERESSE -
- Madame [W] [I]
née le 22 Juillet 1951 à [Localité 2], de nationalité française 
demeurant [Adresse 1]

Représentée par Me Florence DE GARY, avocate au barreau de PAPEETE



DÉFENDERESSE -
- SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 2]
dont le siège social est sis [Adresse 3]
Représentée par son syndic, la SARL L’AGENCE FENUA, 
prise en la personne de son gérant, M. [K] [C] 

Représenté par Me Loris PEYTAVIT, avocat au barreau de PAPEETE



APPELÉE EN CAUSE -
- Compagnie d’assurance QBE
dont le siège social est sis [Adresse 4]
prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Me Brice DUMAS, avocat au barreau de PAPEETE



COMPOSITION -
Présidente : Hélène BIGOT
Greffière de la plaidoirie du 13 Juillet 2026 : Christelle HENRY
Greffière de la mise à disposition : Christelle HENRY


PROCÉDURE -
Requête en Autres demandes relatives à un contrat de réalisation de travaux de construction (54Z) - Sans procédure particulière 
Par assignation du 21 novembre 2025
Déposée et enregistrée au greffe le 28 novembre 2025
Numéro de Rôle N° RG 25/00272 - N° Portalis DB36-W-B7J-DJFR


DÉBATS -
En audience publique

ORDONNANCE -
Par mise à disposition au greffe le 10 août 2026

Après en avoir délibéré,


EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [W] [I], propriétaire d’un appartement en duplex au sein de la [Adresse 5], comprenant au niveau R+1 une terrasse-balcon constituant une partie commune à jouissance privative, a vu apparaître, à compter de l’année 2021 et lors des épisodes pluvieux, des infiltrations d’eau affectant le logement.

Suivant requête déposée au greffe le 28 novembre 2025 et exploit d’huissier de justice en date du 21 novembre 2025, Madame [W] [I] a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL l’Agence du FENUA, devant le Juge des référés du présent Tribunal, sur le fondement des articles 432 et 433 du Code de procédure civile de la Polynésie française, aux fins d’obtenir l’injonction sous astreinte de procéder aux travaux de reprise de l’étanchéité des parties communes et la condamnation du syndicat au paiement d’une provision de 3.040.000 FCFP au titre de la perte de loyers.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/00272.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 décembre 2025 puis renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties, jusqu’à celle du 13 juillet 2026.

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] a appelé en la cause son assureur, la compagnie QBE, laquelle a été assignée par exploit d’huissier du 7 janvier 2026 pour l’audience du 26 janvier 2026.

Par conclusions déposées au greffe et notifiées à l’audience le 22 juin 2026, Madame [W] [I] demande au Juge des référés de :
- Prendre acte que les travaux sollicités par la requête ont été réalisés par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] postérieurement à l’introduction de l’instance en référé,
- Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à payer à Madame [W] [I] la somme de 3.230.000 FCFP à titre de provision sur l’indemnisation de son préjudice au titre de la perte de loyers,
- Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à payer à Madame [W] [I] la somme de 262.000 FCFP à titre de provision sur l’indemnisation de son préjudice au titre de la reprise des peintures intérieures de l’appartement,
- Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à payer à Madame [W] [I] la somme de 200.000 FCFP au titre de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française.
- Condamner le même aux entiers dépens.

Elle fait valoir que, consécutivement au premier sinistre affectant l’étanchéité de la terrasse-balcon, l’expert d’assurance, Monsieur [F] [L], a été conduit, dès 2021, à adresser au syndic plusieurs relances destinées à voir remédier au défaut d’étanchéité, lesquelles sont demeurées infructueuses. Elle soutient qu’en raison de cette inertie persistante et de l’urgence tenant à la sécurité des occupants, elle a été contrainte de diligenter elle-même les investigations et travaux de reprise indispensables, pour un montant avancé de 520.000 FCFP, dont elle a sollicité le remboursement par courrier du 22 février 2022 adressé à la copropriété.



Elle expose que, lors de l’assemblée générale du 13 juin 2022, il a été constaté que les désordres perduraient malgré les premières interventions, rendant nécessaire l’identification précise de l’origine des infiltrations. De nouvelles fuites survenues en août 2022 ont conduit à un rapport de recherches établi le 16 novembre 2022 par l’entreprise DGN, lequel a confirmé la défaillance d’étanchéité de la terrasse-balcon. Elle indique qu’à l’assemblée générale du 13 mars 2023, des travaux de réfection ont été décidés sur la base d’un devis de l’entreprise [Z] [H] d’un montant de 202.350 FCFP.

Elle ajoute qu’un nouveau sinistre a toutefois été déclaré le 16 juin 2023 et que, lors de l’assemblée générale du 28 mars 2024, la copropriété s’est bornée à acter le principe d’une future soumission des travaux à une assemblée ultérieure, sans aucune diligence effective. Elle souligne que l’expert d’assurance a établi, le 20 août 2024, un rapport contradictoire mettant en évidence l’insuffisance manifeste des actions du syndicat et qualifiant le dernier sinistre de défaut d’entretien caractérisé imputable à la résidence.

Elle précise qu’en octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a mandaté la société [R] [S], dont le rapport du 27 novembre 2024 a identifié les zones sinistrées de l’appartement, décrit les causes probables des infiltrations, toutes imputables à un défaut d’étanchéité des parties communes, et préconisé des travaux de reprise, tout en confirmant la multiplicité des points d’origine des désordres.

Elle expose avoir mis en demeure le syndicat, par courrier du 6 décembre 2024, d’exécuter les travaux de reprise. Elle indique que ceux-ci ont été approuvés lors de l’assemblée générale du 10 février 2025 sur la base d’un devis de la société SAE d’un montant de 235.492 FCFP, mais que l’entreprise a refusé d’exécuter les travaux prévus sans la réalisation de travaux complémentaires, objet d’un devis du 11 août 2025 de 224.305 FCFP, la conduisant à saisir la présente juridiction.

Elle insiste sur l’inertie fautive du syndic et la résistance abusive de la copropriété depuis 2021, malgré les demandes réitérées et les rapports concordants des professionnels. Elle précise que les travaux sollicités dans sa requête n’ont été exécutés qu’au mois de janvier 2026, soit postérieurement à l’assignation en référé du 21 novembre 2025, démontrant l’absence de diligence du syndicat.

Elle expose que l’ampleur des désordres a conduit les derniers locataires à quitter les lieux le 16 juillet 2024 et qu’il lui a été impossible de relouer le logement, les obligations du bailleur telles que la délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, et la garantie de jouissance paisible, ne pouvant être respectées. Elle rappelle que cette impossibilité de louer entre le 16 juillet 2024 et le 19 janvier 2026, date de réception des travaux, représente 17 mois de perte locative, soit 3.230.000 FCFP.

Elle en déduit que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est pleinement engagée, l’exécution des travaux n’ayant été obtenue qu’à la suite de la procédure en référé, alors que les rapports [R] et [L] établissaient déjà les carences du syndicat. Elle souligne que cette carence fautive a directement entraîné le départ des locataires en juillet 2024 et précise n’avoir pu être indemnisée par son assurance habitation, les désordres affectant exclusivement les parties communes. Enfin, elle indique avoir dû financer la reprise des peintures du rez-de-chaussée dégradées par les infiltrations, pour un montant de 262.000 FCFP, dont elle soutient que l’indemnisation incombe également au syndicat.

Par conclusions déposées au greffe le 17 juin 2026, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, demande au Juge des référés de :
- Débouter de plus fort Madame [W] [I] de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions,
A titre subsidiaire
- Juger que la compagnie QBE devra garantie au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] des éventuelles condamnations prononcées à son encontre,




En tout état de cause
- Condamner Madame [W] [I] à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] une somme de 300.000 FCFP au titre des frais irrépétibles,
- Condamner Madame [W] [I] aux entiers dépens.

Le défendeur fait valoir que Madame [W] [I] a méconnu les stipulations du règlement de copropriété, ayant entrepris, au début de l’année 2022, des travaux sur une partie commune sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il soutient que les travaux sollicités par Madame [W] [I] ayant été réalisés à la suite du vote de l’assemblée générale du 26 novembre 2025, la demande de la requérante est désormais dépourvue d’objet.

Il expose que la demande de provision formée par la requérante se heurte à des contestations sérieuses, celle-ci ne démontrant nullement que ses anciens locataires auraient quitté le logement en raison des désordres invoqués, ni que ces désordres auraient empêché la location du bien entre 2021 et 2024. Il souligne que les désordres allégués n’ont pas rendu le logement impropre à la location, qu’ils présentent un caractère épisodique et ne surviennent qu’en période de pluie, et que la requérante établit tout au plus une gêne locative, sans caractériser une impossibilité de louer son bien.

Il fait également valoir que le professionnel mandaté par Madame [W] [I] en 2022 n’aurait pas exécuté des travaux conformes aux règles de l’art, dès lors qu’aucun sinistre n’aurait dû se produire postérieurement à cette intervention. Il rappelle que le rapport [R] met en évidence la pluralité des causes des désordres, de sorte qu’il n’est pas possible d’affirmer qu’ils trouvent exclusivement leur origine dans les parties communes, ni que le Syndicat en serait l’unique responsable. Il ajoute que la responsabilité de Madame [W] [I] ou de son prestataire pourrait être engagée.

Il soutient enfin que la demande relative à la prise en charge des travaux de peinture réalisés dans le bien litigieux est infondée, la requérante ne démontrant ni le caractère indispensable de ces travaux, ni que l’intégralité des peintures serait imputable aux infiltrations, ni qu’il ne s’agirait pas, au moins partiellement, de travaux de remise en état ou d’embellissement. Il ajoute que la requérante a bénéficié d’une prise en charge par son assureur habitation, de sorte qu’elle ne saurait solliciter une nouvelle prise en charge au titre de la présente instance.

Par conclusions déposées au greffe le 13 mai 2026, la compagnie d’assurance QBE demande au Juge des référés de :
- Faire droit à l’exclusion de garantie de la compagnie d’assurance QBE,
- Débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] de toutes ses demandes formées à l’encontre de la compagnie d’assurance QBE,
- Mettre hors de cause la compagnie d’assurance QBE.

Elle fait valoir que sa garantie est exclue en vertu des stipulations contractuelles applicables et rappelle que le rapport d’expertise établi par Monsieur [F] [L] a mis en évidence que les sinistres survenus trouvent leur origine dans un défaut d’entretien caractérisé, imputable à l’assurée.

Elle soutient que, contrairement à ce qu’allègue le Syndicat des copropriétaires, l’exclusion de garantie peut être utilement opposée dans le cadre d’une procédure de référé, dès lors que l’action tend au prononcé d’une provision destinée à réparer l’intégralité du préjudice prétendument subi par la requérante.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 août 2026.




MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 3 du Code de procédure civile applicable à la Polynésie française l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et qu’en vertu du même texte, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Conformément à l’article 21-2 du même code, le tribunal ne statue que sur les prétentions exprimées dans les dernières conclusions déposées et ne prend en compte les moyens que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par conséquent, les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile applicable à la Polynésie française de sorte que le juge n’a pas nécessairement à statuer sur les demandes formulées en ce sens.


Sur les travaux

Il ressort des écritures du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] que les travaux d’étanchéité sollicités par la requérante ont été exécutés au mois de janvier 2026, soit postérieurement à l’introduction de l’instance.

Madame [W] [I] a confirmé cette réalisation.

Il en sera donné acte aux parties.


Sur les demandes de provision

L’article 433 du Code de procédure civile applicable à la Polynésie française dispose que dans le cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, étant précisé qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point.

Au titre de la perte de loyers

Il ressort des pièces produites, que les derniers locataires ont quitté le logement le 16 juillet 2024 en raison des infiltrations d’eau affectant le salon, ainsi qu’en attestent les échanges de courriels versés aux débats, les photographies des désordres et les demandes réitérées des occupants tendant à la résolution des problèmes d’étanchéité.

Les sinistres, multiples et récurrents, ont entraîné des inondations du séjour, rendant le logement impropre à la location et excluant qu’il s’agisse d’une simple gêne locative ou d’un désordre sans incidence sur la destination des lieux, alors que le bailleur est tenu de délivrer un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, et d’en garantir la jouissance paisible.

Le rapport d’expertise contradictoire établi par Monsieur [F] [L], le 20 août 2024, confirme que le sinistre résulte d’un défaut d’entretien caractérisé imputable à la résidence. En outre, le rapport [R] [S] du 27 novembre 2024 identifie plusieurs points d’origine des infiltrations situés dans les ouvrages relevant de la copropriété.



Le Syndicat des copropriétaires ne démontre nullement que les travaux conservatoires entrepris par Madame [W] [I] en 2022 auraient concouru, de quelque manière que ce soit, à la survenance ou à l’aggravation des désordres litigieux. Il ressort au contraire des pièces que les premiers sinistres sont apparus dès 2021, soit antérieurement à toute intervention de la requérante, et qu’il appartenait au Syndicat de diligenter sans délai les travaux d’étanchéité nécessaires à la réfection de cette partie commune, lesquels n’ont été exécutés qu’en janvier 2026, soit plus de quatre années après les premières manifestations des infiltrations.

Dans ces conditions, l’obligation du Syndicat des copropriétaires de réparer le préjudice locatif subi par Madame [W] [I] n’apparaît pas sérieusement contestable et il sera fait droit à la demande.

Au titre de la reprise des peintures intérieures

Le rapport d’expertise contradictoire de Monsieur [F] [L] du 20 août 2024 établit que les infiltrations ont dégradé les peintures du salon. Les nombreuses photographies annexées aux différents rapports corroborent ces constatations, démontrant de manière explicite l’atteinte portée aux murs du séjour par les infiltrations récurrentes, et confirment ainsi la matérialité et l’ampleur des dégradations imputables aux désordres d’étanchéité.

L’obligation du Syndicat des copropriétaires de réparer ce chef de préjudice n’apparaît dès lors pas sérieusement contestable.

Il apparaît que la facture versée par Madame [W] [I], établie le 13 mars 2026 par [E] [D] sur la base d’un devis 2418, fait état d’un montant de 232.000 XPF pour des travaux de réfection des peintures intérieures de l’appartement, sans précision de l’étendue des travaux. Or, le rapport de l’expert amiable notait la nécessité de ne faire refaire que les peintures du salon (plafond et mur) et des murs de l’escalier. Dans son chiffrage, il ne donnait que le montant du préjudice pour les 33m² des murs et notait rejet devis [D] N°2418 du 4 août 2024 (…) non conformes sur surfaces ou prix du marché. Il retenait, sans le plafond, mais avec une vétusté, un montant de 50.000 XPF.

Sachant que la plafond doit être inclus dans le préjudice, il sera fait droit à la demande à hauteur de 100.000 XPF.


Sur les demandes formées au titre de l’assurance

Les prétentions de la compagnie QBE, relatives à l’exclusion de garantie et à sa mise hors de cause, impliquent l’examen de l’étendue de la garantie contractuelle, lequel relève du fond du litige et excède les pouvoirs du Juge des référés statuant sur le fondement de l’article 433 du Code de procédure civile applicable à la Polynésie française.

De même, la demande subsidiaire du Syndicat des copropriétaires, tendant à voir juger que la compagnie QBE devra garantie des éventuelles condamnations prononcées à son encontre excède les pouvoirs du Juge des référés.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur ces demandes dans le cadre de la présente instance.


Sur les autres demandes

Conformément à l’article 406 du Code de procédure civile applicable à la Polynésie française, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] sera condamné aux entiers dépens.





En outre, en application de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française, il y a lieu de condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à verser à Madame [W] [I] la somme de 200.000 XPF.

PAR CES MOTIFS


Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DONNONS ACTE aux parties de ce que les travaux d’étanchéité sollicités ont été exécutés, 

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL l’Agence du FENUA à verser à Madame [W] [I] la somme provisionnelle de 3.230.000 XPF (trois millions deux cent trente mille francs pacifiques) à valoir sur l’indemnisation de son préjudice au titre de la perte de loyers,

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL l’Agence du FENUA à verser à Madame [W] [I] la somme provisionnelle de 100.000 XPF (cent mille francs pacifiques) à valoir sur l’indemnisation de son préjudice au titre de la reprise des peintures intérieures,

DISONS n’y avoir lieu de statuer sur les demandes formées par la compagnie d’assurance QBE, ainsi que sur la demande subsidiaire du Syndicat des copropriétaires relative à la garantie des condamnations,

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL l’Agence du FENUA à verser à Madame [W] [I] la somme de 200.000 XPF (deux cent mille francs pacifiques) au titre de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française,

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] aux entiers dépens de l’instance.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits,


La Greffière La Présidente 
Christelle HENRY Hélène BIGOT

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Mise à jour de la source le 2026-08-11T05:00:13.496Z.