Tribunal de commerce de Bordeaux, Chambre 02 (chargement), 4 août 2026, n° 2026L03246

TRIBUNAL DE COMMERCE DE BORDEAUX 2EME CHAMBRE JUGEMENT DU 4 MARS 2026 QUI ARRETE LE PLAN DE REDRESSEMENT DE LA SOCIETE REAUMUR LODGING SAS

N°PCL : 2025J00935 N° RG : 2026L03246-2025L05688

DEBITEUR : SAS REAUMUR LODGING

501 313 829 RCS [Localité 1] [Adresse 1] [Localité 1] Comparaissant par son dirigeant, Monsieur Franklin PTITO, assistée de Maître Thomas PERINET, Avocat à la Cour,

ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE :

SELARL AJILINK VIGREUX [Adresse 2] Comparaissant par Maître [T] [N], Administrateur judiciaire,

MANDATAIRE JUDICIAIRE :

Maître [M] [E] [Adresse 3] Comparaissant.

MINISTERE PUBLIC :

Représenté par Monsieur Pierre ARNAUDIN, Procureur de la République, Non présent mais ayant transmis son avis écrit le 27 juin 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Décision contradictoire et en premier ressort,

Débats, clôture des débats et mise en délibéré lors de l'audience du 30 juin 2026, en Chambre du conseil, où siégeaient Messieurs :
 * Gérard LARTIGAU, président de chambre,
 * Erick PICQUENOT et [M] ISNARD, Juges,

Assistés de Julie GASCHARD, Greffier assermenté,

Délibéré par les mêmes Juges,

Prononcée ce jour par mise à disposition au Greffe, par Gérard LARTIGAU, Président de chambre, et Julie GASCHARD, Greffier assermenté.

La minute du présent jugement est signée par Gérard LARTIGAU, Président de chambre, et Julie GASCHARD, Greffier assermenté

JUGEMENT

Vu les articles L 626-9 à L 626-25 et L 631-19 à L 631-21 et R 626-17, R 626-19, R 626-22, R 631-35 et R 631-36 du Code du Commerce.

Par jugement en date du 02 juillet 2025, le tribunal a :

Prononcé l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire,

Nommé monsieur [O] [W] [R], en qualité de juge-commissaire, Maître [M] [E], en qualité de mandataire judiciaire, la SELAR AJILINK VIGREUX, prise en la personne de Maître [T] [N], en qualité d'administrateur judiciaire avec mission d'assistance

Et appliqué à cette procédure les dispositions du titre III du livre VI du Code de Commerce.

Par jugements successifs en date des 02 septembre 2026, 28 octobre 2025, 16 décembre 2025, le débiteur a été autorisé à poursuivre son activité.

Après avis du ministère public et par jugement en date du 30 juin 2026, le débiteur a été autorisé exceptionnellement à poursuivre son activité jusqu'au 02 août 2026

Le débiteur a déposé au greffe du tribunal un plan de redressement le 29 mai 2026.

HISTORIQUE

La société REAUMUR LODGING SAS exerce une activité de gestion d'un ensemble immobilier dont l'unique locataire est le Parc d'attraction EURO DISNEY, aux fins d'hébergement des salariés du parc.

Initialement, lors de son acquisition, cet ensemble immobilier comprenait 360 logements, et la société EURO DISNEY était d'ores et déjà locataire.

Dans le cadre d'un projet de redéveloppement, la société REAUMUR LODGING SAS a pris la décision de démolir les structures existantes et de reconstruire un nouveau programme immobilier de 610 logements, dont la société EURO DISNEY demeure l'unique locataire.

Cette reconstruction a été notamment financée par un prêt participatif souscrit auprès de la société HOMUNITY représentée par la société CAP IMMO 222 SAS, pour un montant de 2 118 000,00 euros.

Ainsi, la livraison de travaux est intervenue le 27 juin 2023 et désormais, ce complexe immobilier se compose comme suit :
 * d'un terrain d'une superficie globale de 19 934 m2, occupé par un ensemble de 18 bâtisses (11 bâtiments principaux accompagnés de 7 locaux annexes dont local sécurité, local vélo, locaux poubelles…),
 * d'un ensemble de 11 bâtiments reliés les uns aux autres par une aire de circulation viaire et piétonne comprenant :

610 chambres de 18 m2 de surface habitable dont 16 PMR de 19 m2, réparties dans 9 bâtiments dont 5 élevés en R+3 et 4 élevés en R+2,

571 m2 de locaux de services et bureaux,

195 m2 de locaux annexes,

299 m2 de locaux annexes (atelier, locaux ordures ménagères, local vélo),

305 places de stationnement extérieures.

ORIGINE DES DIFFICULTES

Les difficultés peuvent se résumer ainsi :
 * L'insuffisance du loyer HT pour faire face aux échéances d'emprunt et cession [L] des loyers TTC au financeur ;
 * L'absence (2022) et l'insuffisance (2023) de la capacité d'autofinancement pour permettre le remboursement des emprunts souscrits ;

L'insuffisance de la structure financière de l'entreprise pour absorber :

Les pertes d'exploitation générées sur les exercices 2022 et antérieurs par la société ;

Le remboursement du financement en crowdfunding (2 118 mille euros) ;

Le soutien apporté par l'entreprise à d'autres sociétés du Groupe (2 335 mille euros);
 * L'incapacité des autres sociétés du Groupe à poursuivre le soutien financier apporté à cette société (10 939 mille euros).

SITUATION COMPTABLE ET SOCIALE A L'ORIGINE DE LA PROCEDURE

Chiffres d'affaires et résultats :

[…]

Le montant du passif tel qu'établi à l'ouverture de la procédure par le mandataire judiciaire s'élevait à 47.800.873,36 €

RESULTATS DE LA PERIODE D'OBSERVATION

Madame [Z], du cabinet d'Expertise-Comptable FLJ EXPERTISE, a communiqué les comptes d'exploitation du mois de juillet 2025 à mars 2026 (9 mois) qui font notamment apparaître les chiffres suivants :

[…]

Les comptes d'exploitation de la période d'observation font état d'un chiffre d'affaires

moyen mensuel de 309 mille euros contre 293 mille euros sur l'exercice 2025, traduisant une hausse de 5% de l'activité.

Les charges externes se sont élevées à 28 mille euros en moyenne chaque mois tandis qu'elles étaient de 46 mille euros sur le précédent exercice, soit une diminution de 39% entre les deux périodes. L'administrateur judiciaire note que les charges semblent se stabiliser autour de 17 mille euros depuis février.

La société a ainsi enregistré des excédents bruts d'exploitation positifs sur l'ensemble des neuf mois de la période d'observation. L'excédent brut cumulé s'est élevé à 2 525 mille euros (soit un EBE mensuel moyen de 280 mille euros contre 241 mille euros sur le dernier exercice clos).

En raison de la prise en compte des intérêts sur emprunt (d'un montant moyen de 154 mille euros par mois puis 152 mille euros par mois à compter de janvier) qui sont cependant gelés dans le cadre de la procédure, la société a constaté des pertes nettes sur les mois de juillet à septembre puis sur les mois de novembre à décembre 2025. La société renoue cependant avec la rentabilité à compter de janvier 2026.

L'administrateur judiciaire note toutefois que sur les mois où le chiffre d'affaires est supérieur à 315 mille euros par mois, la société génère des bénéfices.

Au 25 juin 2026, la trésorerie disponible s'élevait à 77 mille euros après encaissement des restitutions par la banque des sommes hors spectre de la cession [L] (55 mille euros) et avant encaissement des sommes issues du cantonnement du spectre de la cession [L] (263 mille euros).

Afin d'assurer la continuité de l'activité, deux apports ont été effectués par des sociétés membres du Groupe, pour un total de 210 mille euros.

POURSUITE D'ACTIVITE ET COMPTES PREVISIONNELS

Négociation avec le preneur : Dans le cadre de négociation initiées sous l'égide de la procédure, l'entreprise a obtenu de son preneur une augmentation de loyer de 366 mille euros annuel (50€ HT/chambre/mois).

Le protocole est signé et autorisé par Ordonnance du Juge commissaire en date du 06 juin 2026

Négociation avec le loueur de meuble : Dans le cadre de négociation initiées sous l'égide de la procédure, l'entreprise a obtenu de son bailleur de meubles la signature d'un nouveau contrat fondant les contrats historiques révisés et lissant le solde restant dû sur une durée légèrement supérieure au terme contractuel initial et fixant une option d'achat des meubles en fin de contrat.

Le protocole est signé et autorisé par Ordonnance du Juge commissaire en date du 16 février 2026

Les négociations avec le locataire n'auraient eu aucune utilité sans que soit revue le mode de fonctionnement appliqué à la cession [L] par les établissements bancaires, BPI France et BANQUE POPULAIRE RIVES DE PARIS. C'est pourquoi l'administrateur judiciaire s'est également rapproché de ces derniers.

La cession des créances loi [L], conclue par bordereau du 14 décembre 2020, porte sur les créances de loyer TTC hors accessoires. Si historiquement les banques se limitaient à

appréhender le montant correspondant à l'échéance échue de leur emprunt et reversaient le solde à l'entreprise, elles ont, suite à l'ouverture de la procédure, appréhendé l'intégralité des fonds reçus — loyers TTC et accessoires. Le maintien d'une telle position privait l'entreprise de toute recette et l'aurait nécessairement plongée à très court terme dans une impasse de trésorerie insurmontable.

Après plusieurs mois de négociations, le conseil des banques a transmis à l'administrateur judiciaire et au conseil de la société un projet de protocole formalisant ces engagements le 24 avril 2026. Ce projet de protocole prévoit :
 * L'imputation des loyers perçus pendant la période d'observation sur les échéances impayées du crédit, le solde éventuel étant reversé à la société REAUMUR LODGING SAS ;
A compter de l'arrêté du plan, une répartition des loyers trimestriels du BEFA directement par le preneur entre les banques (à hauteur de l'échéance du crédit) et la société REAUMUR LODGING SAS (pour le solde) ;
 * La restitution de 263 mille euros dès sa signature correspondant à la TVA des loyers.

Le protocole a été signé par l'ensemble des parties le 17 juin 2026. Le conseil de la société REAUMUR LODGING SAS a déposé en date du 18 juin 2026 une requête en vue de l'autorisation du protocole par le Juge-Commissaire.

Une créance d'un montant de 3 M€ est détenue par la société CAP IMMO 222.

Afin de préserver les chances de succès du plan de continuation, l'Administrateur judiciaire a pris l'initiative d'engager des négociations directes avec le crowdfunder, dans l'objectif de limiter l'apurement de la créance au seul capital emprunté, en écartant ainsi la charge des intérêts.

Une réunion s'est tenue le 05 juin 2026 au cours de laquelle le crowdfunder a pris acte du fait que la proposition formulée ne peut être améliorée au regard des performances de l'entreprise.

Au cours de cet échange, le conseil de CAP IMMO 222 a informé l'Administrateur judiciaire que des ordres irrévocables de paiement avaient été consentis par les sociétés in bonis du groupe suivantes :

[U] [H] sur la vente d'un hôtel à [Localité 2] ;

NEWCO CHARTRONS sur la vente d'un immeuble [Adresse 4] ;

MCT IMMOBILIA sur la vente d'un immeuble à [Localité 3].

Malgré la signature de promesses de vente, aucune de ces cessions ne sont allées à terme.

Monsieur [X] [U] et la société INVESTUS se seraient en outre portées caution de cette dette.

Par courrier en date du 24 juin 2026, l'administrateur judiciaire a mis en demeure le dirigeant de lui transmettre un état détaillé et exhaustif des garanties, cautions personnelles et ordres irrévocables de paiement consentis aux créanciers du groupe, actif par actif et société par société.

Le crowdfunder a sollicité une amélioration de son traitement en cas de surperformance. Aucune surperformance d'activité n'est envisageable compte tenu de la nature de celle-ci. Les parties ont en revanche envisagé une bonification du traitement du crowdfunder dans l'hypothèse d'une cession favorable de l'actif immobilier. Dans ces conditions, les parties ont convenu d'assortir leur accord d'une clause de retour à meilleure fortune permettant l'apurement des intérêts contractuels et qui s'activerait dans l'hypothèse d'une cession favorable de l'immeuble au cours de la durée du plan.

Les parties ont retenues de traiter l'ensemble de ces points sous forme transactionnelle.

Dans sa note en délibéré du 27 juillet 2026, l'administrateur judiciaire relève qu'un accord sur l'abandon des intérêts a été acquis en compensation une clause de retour à meilleure fortune approuvée par les parties a été ajoutée au protocole d'accord.

PROCEDURES EN [Localité 4] ET PASSIF POSTERIEUR (art L.622-17 Ccom)

Deux instances en cours à l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire ont été portées à la connaissance de l'exposant à date :

1. / Litige SAS KNS LEASE

Une instance est actuellement pendante devant le Tribunal des Activités Economiques de PARIS, dans le cadre d'un litige opposant la société REAUMUR LODGING SAS à la KNS LEASE SAS au titre de trois contrats de location.

Ainsi, une assignation a été délivrée à la société débitrice par acte en date du 24 juin 2025 aux fins de condamnation des sommes dues au titre des arriérés de loyers impayés. La dernière audience s'est déroulée le 11 septembre 2025.

2. / Litige SAS SEMMARIS

Par acte en date du 30 octobre 2025, l'exposant a été destinataire d'une assignation en intervention forcée devant le Tribunal de Commerce de BORDEAUX, délivrée à la demande de la Société d'économie mixte d'aménagement et de gestion du marché d'intérêt national de la région parisienne (SEMMARIS) aux fins de fixation d'une créance au passif de la société REAUMUR LODGING SAS pour un montant de 234 954,05 euros.

Une dette postérieure de TVA du mois de mars à hauteur de 144 mille euros et 7 mille euros de pénalités a été constituée (TVA collectée par la banque et non restituée) ; le Conseil de la société a demandé une remise gracieuse des pénalités.

PASSIF SOUMIS AU PLAN (art L.622-24 Ccom)

Le passif déclaré s'élève à un total de 47.800.873,36 €

Le passif provisoire, retenu pour un total de 47.800.873,36 €, se compose donc ainsi :

Les créances immédiatement exigibles, hors plan, soit :

les créances égales ou inférieures à 500 € d'un montant de 377,32 €.

Les créances retenues,

soumises au plan

d'un montant de 5.810.696,84 €, soit :

Dont les créances contestées, éventuellement intégrées au plan à partir de leur

admission définitive, qui s'élèvent à 2.813.076,10 €.
 * Les emprunts traités hors plan du fait de la cession [L] 41.989.799,20 €

PROPOSITION D'APUREMENT DU PASSIF

Modalités d'apurement du passif proposées :
 * Paiement des créances immédiatement exigibles, soit :
 * Les créances égales ou inférieures à 500 €,
 * Passif échu et à échoir :

Année 1 à 2 : 2% Année 3 : 5% Année 4 : 6% Année 5 : 10% Année 6 à 10 : 15%
 * Passif bancaire :

Celui-ci fera l'objet d'un protocole transactionnel aux termes duquel le locataire versera directement à l'établissement bancaires les loyers lui revenant, en exécution de la cession [L] conclue antérieurement.

La première échéance sera fixée la veille de la date anniversaire de l'homologation du plan. Une consignation annuelle sera versée entre les mains du Commissaire à l'Exécution du Plan qui procèdera à la répartition des échéances de plan annuellement.

REPONSES DES CREANCIERS

PAIEMENT DES FRAIS ET HONORAIRES DES ORGANES DE LA PROCEDURE

Les honoraires des organes de la procédure ont été réglés. Les frais de Greffe demeurent impayés à ce jour.

AVIS DE L'ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE

Dans son rapport du 26 juin 2026, à l'audience et dans sa note en délibéré du 27 juillet 2026, l'administrateur judiciaire émet un avis favorable à l'adoption du plan sous réserve de l'expiration du délai de consultation des créanciers, l'Administrateur judiciaire.

AVIS DU MANDATAIRE JUDICIAIRE

Dans son rapport du 26 juillet 2026, à l'audience et dans sa note en délibéré du 27 juillet 2026, le mandataire judiciaire indique être favorable au plan déposé.

AVIS DU JUGE-COMMISSAIRE

Dans son rapport du 26 juin 2026, le juge-commissaire indique être favorable au plan déposé.

DECLARATION DU DEBITEUR

Le débiteur s'engage à respecter le plan déposé.

AVIS DU MINISTERE PUBLIC

Dans sa requête, le Ministère public écrit que la prolongation exceptionnelle de la période d'observation sollicitée pour une durée d'un mois paraît opportune au cas d'espèce pour permettre de recueillir l'avis des créanciers sur le projet de plan récemment circularisé et de finaliser l'accord avec les crowdfunder CAP IMMO [Cadastre 1]. Il requiert également qu'il conviendra lors de l'examen du projet de plan que la dette fiscale postérieure soit régularisée.

SUR QUOI, LE TRIBUNAL

Les instances étant liées, le tribunal les joindra et statuera par un seul et même jugement.

L'article L.631-1 du Code de Commerce dispose notamment : « La procédure de redressement judiciaire est destinée à permettre la poursuite de l'activité de l'entreprise, le maintien de l'emploi et l'apurement du passif. Elle donne lieu à un plan arrêté par jugement à l'issue d'une période d'observation ».

Au vu des pièces versées au dossier, des avis des organes de la procédure et des déclarations faites à l'audience, le tribunal observe que :
 * quant au critère de poursuite de l'activité,

La période d'observation a permis de traiter les difficultés et de retrouver une exploitation améliorée ;

Les protocoles signés entre les parties (Augmentation de loyers, abandons de créances sous couvert de clause de retour à meilleure fortune) ont permis l'équilibre du plan de redressement envisagé.

Les prévisions établies sont cohérentes avec les résultats de la période d'observation et les mesures de redressement engagées ;
 * quant au critère de maintien de l'emploi, Il n'est prévu aucun licenciement.
 * quant au critère de l'apurement du passif,

Les actionnaires apportent des garanties au soutien du plan,

Les créanciers soutiennent très majoritairement le plan et les parties à la procédure émettent un avis favorable ;

La trésorerie déclarée est suffisante pour honorer les paiements immédiats dus à la date d'homologation du plan et le prévisionnel d'exploitation est compatible avec le paiement des premiers pactes.

En conséquence, le tribunal

Considérera que le plan proposé par le débiteur répond aux prescriptions de l'article L.631-1 du Code de Commerce.

Prendra acte des réponses majoritairement positives des créanciers, arrêtera le plan de redressement proposé par Monsieur [X] [U], en sa qualité de représentant légal de la société et le désignera comme tenu de la bonne exécution du plan ;

Fixera, en application du plan déposé et de l'article L.626-12 du code de commerce, la durée du plan à 10 ans.

Fixera, en application du plan déposé et de l'article L.626-12 du code de commerce, la durée du plan selon les options retenues ci-après :
 * Option 1 : Règlement à 100 % sur 10 ans par pactes annuels progressifs

Dira que pour les créanciers ayant accepté le plan, de manière expresse ou tacite, les remboursements du passif s'effectueront donc à 100 % en 10 pactes annuels progressifs de 2% à 15%, selon les modalités du plan déposé, le paiement du premier pacte intervenant à la veille de la première date anniversaire du jugement arrêtant le plan

Dira que, conformément au plan, les échéances annuelles devront être consignées annuellement, et pendant toute sa durée, entre les mains du commissaire à l'exécution du plan, à charge pour celui-ci d'en assurer annuellement la répartition entre les créanciers ».

Dira que pour les créanciers ayant refusé le plan, le tribunal, en vertu de l'article L.626-18 du code de commerce, leur imposera les mêmes conditions et délais.

Dira que la dette postérieure de TVA sera payée dès que la Banque aura opéré le remboursement permis par le protocole transactionnel signé.

Dira que les créances de moins de 500 euros seront remboursées immédiatement selon les articles L.626-20 –II et R 626-34 du code de commerce dans la limite de 5 % du passif.

Dira que les créances contestées ne seront réglées, selon les dispositions du plan, qu'à partir de leur admission définitive (L.626-21 al.3) ;

PAR CES MOTIFS,

Joint les instances et statuant publiquement par un seul et même jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu les rapports et avis des organes de la procédure,

CONSIDERE que le plan proposé par le débiteur permet la poursuite de l'activité de l'entreprise, le maintien de l'emploi ainsi que l'apurement du passif,

ARRETE le plan de redressement proposé par Monsieur [X] [U], en sa qualité de représentant légal de la société REAUMUR LODGING SAS et le désigne comme tenu de la bonne exécution du plan,

DIT que pour les créanciers ayant accepté le plan, de manière expresse ou tacite, les remboursements du passif s'effectueront donc à 100 % en 10 pactes annuels progressifs de 2% à 15% selon les modalités proposées, le paiement du premier pacte intervenant à la veille de la première date anniversaire du jugement arrêtant le plan,

Année 1 à 2 : 2% Année 3 : 5% Année 4 : 6% Année 5 : 10% Année 6 à 10 : 15%

LE TRIBUNAL

IMPOSE aux créanciers ayant refusé le plan les mêmes conditions et délais,

DIT que la créance bancaire sera payée hors plan selon le protocole transactionnel signé,

DIT que les créances de moins de 500 euros seront remboursées immédiatement dans la limite de 5 % du passif,

DIT que la dette postérieure de TVA sera payée dès que la Banque aura opéré le remboursement permis par le protocole transactionnel signé.

DIT que les créances contestées ne seront réglées, selon les dispositions du plan, qu'à partir de leur admission définitive

FIXE la durée du plan jusqu'au complet apurement du passif, soit 10 ans, jusqu'au 4 août 2036,

ORDONNE au débiteur de verser entre les mains du commissaire à l'exécution du plan les sommes destinées au remboursement des créanciers,

NOMME la SELARL AJILINK VIGREUX, prise ne la personne de Maître [T] [N], [Adresse 2], en qualité de commissaire à l'exécution du plan, avec les missions et pouvoirs qui lui sont donnés par le code de commerce,

MAINTIENT Maître [M] [E] en qualité de Mandataire judiciaire pendant le temps nécessaire à la finalisation de la vérification des créances,

MAINTIENT dans ses fonctions le juge-commissaire jusqu'à la clôture de la procédure c'est à dire jusqu'à l'achèvement du plan pour procéder au contrôle des éléments joints au rapport du commissaire à l'exécution du plan,

MET fin à la mission de l'administrateur judiciaire,

PRECISE que le commissaire à l'exécution du plan devra veiller à se faire remettre le montant effectif des pactes et le répartir entre les créanciers et, en cas d'inexécution aux échéances, adresser immédiatement rapport au président du tribunal et au procureur de la république ; il devra également surveiller la bonne exécution des contrats poursuivis, les engagements du débiteur et notamment le paiement de la dette postérieure de TVA, la situation financière du débiteur et exiger la remise des documents comptables dans les 5 mois de la fin de chaque exercice, attestés par un expert-comptable,

DIT que le commissaire à l'exécution du plan fera un rapport en cas d'inexécution des engagements du débiteur qui sera déposé par ses soins au greffe du Tribunal et tenu à disposition du procureur de la république et de tout créancier et ce dans le délai maximum de 30 jours des dates d'échéances fixées pour ces engagements,

DIT que le mandat du commissaire à l'exécution du plan prendra fin avec le jugement du tribunal constatant que l'exécution du plan est achevée ou, le cas échéant, avec le jugement du tribunal prononçant sa résolution,

INVITE le commissaire à l'exécution du plan à saisir le tribunal pour voir constater que l'exécution du plan est achevée dans un délai maximum de six mois à compter de la fin du plan,

PRONONCE l'inaliénabilité du fonds de commerce du débiteur et des biens qui le composent, notamment les actifs immobiliers détenus par la société SAS REAUMUR LODGING, sis à [Adresse 5] sis [Adresse 6], dont les références cadastrales sont les suivantes : AI [Cadastre 2] et B [Cadastre 3], sauf en ce qui concerne les biens corporels en cas de remplacement par des biens d'une valeur équivalente ou supérieure, pendant la durée du plan,

RAPPELLE que l'arrêt du plan entraîne la levée de plein droit de toute interdiction d'émettre des chèques, mise en œuvre à l'occasion du rejet d'un chèque émis avant le jugement d'ouverture de la procédure,

ORDONNE les publicités, mentions, notifications prévues par les articles R 626-20 et R 626-21 du code de commerce.