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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Compiègne, JCP, 31 juillet 2026, n° 26/00197

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 mai 2020, la SCI FONCIERE DI 01/2005 a donné à bail à Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] un local à usage d’habitation sis [Adresse 2] à MARGNY LES COMPIEGNE (60280), moyennant un loyer mensuel initial de 585,73 euros et une provision mensuelle pour charges de 75 euros. 

Se prévalant de loyers impayés, la SCI FONCIERE DI 01/2005 a fait délivrer à Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J], par acte d’un commissaire de justice en date du 19 juillet 2024, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, la somme principale de 2286,50 euros au titre de l’arriéré locatif. 

Se prévalant de loyers impayés, la SCI FONCIERE DI 01/2005 a fait délivrer à Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J], par acte d’un commissaire de justice en date du 24 septembre 2025, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, la somme principale de 6 271,95 euros au titre de l’arriéré locatif. 

Les commandements de payer sont demeurés infructueux. 

Par exploit d’un commissaire de justice en date du 2 mars 2026, la SCI FONCIERE DI 01/2005 a fait assigner en référé Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de COMPIEGNE, aux fins de, sous le bénéfice des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des dispositions des articles 1103, 1104, 1728 et 1741 du code civil : 
Recevoir la SCI FONCIERE DI 01/2005 en ses demandes et les déclarer bien fondées, Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, Constater que Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] sont occupants sans droit ni titre, Condamner solidairement Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] au paiement de la somme de 7 428,72 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 9 décembre 2025, Condamner solidairement Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer augmenté des charges à compter de cette date et jusqu’à la libération des lieux et remise des clés, Ordonner l’expulsion des locataires et de tout occupant des lieux de leur chef sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins, Condamner solidairement Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] au paiement de la somme de 356,94 euros correspondant aux frais d’huissier pour la délivrance du commandement de payer, Condamner solidairement Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts, Condamner solidairement Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] au paiement de la somme de 1200 au titre des dispositions de l’article 700 du code procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 
L'affaire a été appelée et utilement retenue à l'audience publique du 11 juin 2026. 

A l’audience, la SCI FONCIERE DI 01/2005, représentée par son conseil, maintient les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de la dette locative à la somme de 9 138,35 euros. Elle précise que les défendeurs vivent toujours dans le logement donné à bail. Elle indique qu’un règlement de 1000 euros a été effectué le 9 juin 2026 et que la défenderesse attend une régularisation de la Caisse aux affaires familiales. 

En défense, Madame [V] [J], comparante, ne conteste pas la dette. Elle indique avoir un paiement d’un montant de 7000 euros à l’initiative de la Caisse aux affaires familiales qui reste en attente d’un document de la part du bailleur. Elle précise avoir repris un emploi depuis le 1er juin 2026 et percevoir à ce titre un salaire d’environ 2700 euros. Elle sollicite des délais de paiement et propose le règlement de 200 euros par mois en sus du loyer courant. 

Bien que régulièrement assigné, Monsieur [O] [J] n’a pas comparu et n’a pas été valablement représenté. 

Le délibéré a été fixé au 31 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des articles 472 et 473 du Code de procédure civile, l’absence de Monsieur [O] [J] ne fait pas obstacle au rendu d’un jugement, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. Le présent jugement sera réputé contradictoire.

Sur la recevabilité 

En application du paragraphe I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice, lorsque le montant et l’ancienneté de la dette sont supérieurs au seuil fixé par le préfet, à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En application du paragraphe III du même article dont les dispositions sont d’ordre public, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. 

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 19 juillet 2024 a été signifié via l’application EXPLOC le même jour à la CCAPEX et l’assignation du 2 mars 2026 a été régulièrement notifiée le même jour au représentant de l’État dans le département par lettre dématérialisée via l’application EXPLOC, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 juin 2026. 

L’action est donc recevable. 

Sur la demande principale

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application du paragraphe I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort du contrat de bail conclu entre les parties qu’une clause, intitulée « 4) Résiliation du contrat – clause résolutoire », prévoit la résiliation du bail de plein droit à défaut de paiement de l’une des sommes dues par le preneur de tout ou partie du loyer ou des charges récupérables et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En vertu du contrat de bail, la SCI FONCIERE DI 01/2005 justifie avoir délivré à Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J], le 19 juillet 2024, un commandement de payer, dans un délai de deux mois, la somme de 2 286,50 euros. 

Il est constant que l’arriéré locatif n’a pas été réglé dans les deux mois de la signification du commandement de payer. 

Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 septembre 2024. 

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation 

La SCI FONCIERE DI 01/2005 ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] de remettre les clés et de quitter les lieux. 

A défaut de départ volontaire, la SCI FONCIERE DI 01/2005 sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] ainsi que de tous occupants de leur chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux, sans qu’il soit nécessaire de prononcer une quelconque astreinte. 

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle. 

Dans ces conditions, il convient de condamner solidairement Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges qu’ils auraient eu à payer si le contrat de bail avait perduré, et ce, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec, le cas échéant, revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail. 

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges feront l’objet d’une régularisation. 

Sur la dette locative 

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail. 

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Il est constant que Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] ont conclu le contrat de bail en cause en qualité de copreneurs, lequel prévoit une clause de solidarité entre eux. 

A l’audience, la SCI FONCIERE DI 01/2005 a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 9 138,35 euros au moyen d’un décompte arrêté au 10 juin 2026 et comprenant les derniers paiements des défendeurs. 

Ni le principe, ni le montant de la dette n’ont été contestés en défense. 

Cependant, en l’absence d’élément justificatif, la somme totale de 1438,35 euros correspondant à « QT SLS FORFAITAIRE DU 01.02 au 28.02 » et « QT SLS FORFAITAIRE DU 01.03 au 31.03 » ne sera pas retenue. 

Par ailleurs, la somme de 190,27 euros et la somme de 166,67 euros au titre de la délivrance des deux commandements de payer seront compris dans les dépens. 

Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2005, au titre des arriérés de loyers, la somme de 7 343,06 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-7 du code civil. 

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement 

En application des dispositions d’ordre public du paragraphe V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans leur version en vigueur depuis le 28 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. 

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résiliation du contrat de bail sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, selon le décompte produit en demande, il convient de constater que Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] ont entrepris des efforts de paiement, repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et font état d’une situation personnelle et financière compatible avec l’octroi de délai de paiements de la dette locative, le bailleur ne s’y opposant pas au demeurant.

Dans ces conditions, des délais de paiement seront accordés à Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J]. Ils seront ainsi autorisés à apurer leur dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités de 200 euros chacune, payables le 10 de chaque mois, suivies d'une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et frais, en sus du paiement du loyer courant. Le premier versement doit intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, sauf meilleur accord entre les parties. 

Les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre de l'indemnité d'occupation et des charges puis sur les intérêts.
Si ces modalités de paiement échelonné sont respectées et le loyer courant régulièrement payé, la résiliation judiciaire du contrat de bail sera réputée n’avoir jamais été prononcée. 
En revanche, faute pour les locataires de respecter leur engagement conformément aux délais de paiement ainsi accordés et de procéder au paiement des loyers et charges courants, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, et la résiliation du contrat de bail reprendra son plein et entier effet permettant au bailleur de poursuivre l'expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.
De plus, l'indemnité d'occupation telle que définie ci-avant due par Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] s’appliquera pleinement jusqu’à libération définitive des lieux. Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié et les charges feront l’objet d’une régularisation.
Sur les demandes accessoires 

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et au vu de la présente décision, Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J], succombant à l’instance, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, comprenant le coût de délivrance des commandements de payer. 

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI FONCIERE DI 01/2005 pour obtenir la reconnaissance de ses droits, Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE
Statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, 

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 20 mai 2020 conclu entre la SCI FONCIERE DI 01/2005 d’une part et Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] à MARGNY LES COMPIEGNE (60280), sont réunies à la date du 20 septembre 2024 et que le bail est résilié à cette date ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2005S la somme de 7343,06 euros au titre des arriérés de loyers et charges, selon décompte actualisé au 10 juin 2026 comprenant l’échéance du mois de mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil ; 
Toutefois,

AUTORISE Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] à se libérer de leur condamnation au titre de l’arriéré locatif dans un délai de 36 mois, par le biais de virements mensuels de 200 euros pour les 35 premiers mois suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, intérêt et frais, le premier versement devant intervenir, sauf meilleur accord entre les parties, le 10 du mois suivant la signification du présent jugement puis le 10 de chaque mois, le loyer courant et les charges devant être en outre versés à leur date d’échéance ; 

ORDONNE la suspension des effets de la résiliation du contrat de bail qui sera réputée n’avoir jamais été prononcée en cas de respect de l’échéancier accordé à Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] et la continuation du contrat de bail à leur bénéfice ;

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre de l’arriéré ou des loyers et charges courants, quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation du contrat de bail reprendra son plein et entier effet ;

EN CE CAS, et en tant que de besoin :

DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par huissier de justice dans les conditions prévues aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2005, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer revalorisable augmenté des charges à compter de la résiliation du contrat de bail jusqu’à libération définitive des lieux ; 
DIT que cette indemnité sera payable et variera selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2005, pris en la personne de son représentant légal, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] aux entiers dépens de la présente procédure, comprenant notamment le coût du commandement de payer, 
RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 31 juillet 2026, 

LA GREFFIERE LA JUGE
Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE



MINUTE N° : 502/26JCP

N° RG 26/00197 - N° Portalis DBZV-W-B7K-CURY




JUGEMENT DU 31 Juillet 2026


Entre :

Société SCI FONCIERE DI 01/2005
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE,


Et :

Monsieur [O] [J]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 2]
non comparant

Madame [V] [J]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 2]
comparante


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame OLLITRAULT
Greffier : Madame DA SILVA


DEBATS :

A l'audience du 11 Juin 2026,avis a été donné que l'affaire était mise en délibéré au 31 Juillet 2026 ;


JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;




copies le 


N° RG 26/00197 - N° Portalis DBZV-W-B7K-CURY - jugement du 31 Juillet 2026



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 mai 2020, la SCI FONCIERE DI 01/2005 a donné à bail à Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] un local à usage d’habitation sis [Adresse 2] à MARGNY LES COMPIEGNE (60280), moyennant un loyer mensuel initial de 585,73 euros et une provision mensuelle pour charges de 75 euros. 

Se prévalant de loyers impayés, la SCI FONCIERE DI 01/2005 a fait délivrer à Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J], par acte d’un commissaire de justice en date du 19 juillet 2024, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, la somme principale de 2286,50 euros au titre de l’arriéré locatif. 

Se prévalant de loyers impayés, la SCI FONCIERE DI 01/2005 a fait délivrer à Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J], par acte d’un commissaire de justice en date du 24 septembre 2025, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, la somme principale de 6 271,95 euros au titre de l’arriéré locatif. 

Les commandements de payer sont demeurés infructueux. 

Par exploit d’un commissaire de justice en date du 2 mars 2026, la SCI FONCIERE DI 01/2005 a fait assigner en référé Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de COMPIEGNE, aux fins de, sous le bénéfice des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des dispositions des articles 1103, 1104, 1728 et 1741 du code civil : 
Recevoir la SCI FONCIERE DI 01/2005 en ses demandes et les déclarer bien fondées, Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, Constater que Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] sont occupants sans droit ni titre, Condamner solidairement Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] au paiement de la somme de 7 428,72 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 9 décembre 2025, Condamner solidairement Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer augmenté des charges à compter de cette date et jusqu’à la libération des lieux et remise des clés, Ordonner l’expulsion des locataires et de tout occupant des lieux de leur chef sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins, Condamner solidairement Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] au paiement de la somme de 356,94 euros correspondant aux frais d’huissier pour la délivrance du commandement de payer, Condamner solidairement Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts, Condamner solidairement Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] au paiement de la somme de 1200 au titre des dispositions de l’article 700 du code procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 
L'affaire a été appelée et utilement retenue à l'audience publique du 11 juin 2026. 

A l’audience, la SCI FONCIERE DI 01/2005, représentée par son conseil, maintient les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de la dette locative à la somme de 9 138,35 euros. Elle précise que les défendeurs vivent toujours dans le logement donné à bail. Elle indique qu’un règlement de 1000 euros a été effectué le 9 juin 2026 et que la défenderesse attend une régularisation de la Caisse aux affaires familiales. 

En défense, Madame [V] [J], comparante, ne conteste pas la dette. Elle indique avoir un paiement d’un montant de 7000 euros à l’initiative de la Caisse aux affaires familiales qui reste en attente d’un document de la part du bailleur. Elle précise avoir repris un emploi depuis le 1er juin 2026 et percevoir à ce titre un salaire d’environ 2700 euros. Elle sollicite des délais de paiement et propose le règlement de 200 euros par mois en sus du loyer courant. 

Bien que régulièrement assigné, Monsieur [O] [J] n’a pas comparu et n’a pas été valablement représenté. 

Le délibéré a été fixé au 31 juillet 2026. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des articles 472 et 473 du Code de procédure civile, l’absence de Monsieur [O] [J] ne fait pas obstacle au rendu d’un jugement, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. Le présent jugement sera réputé contradictoire.

Sur la recevabilité 

En application du paragraphe I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice, lorsque le montant et l’ancienneté de la dette sont supérieurs au seuil fixé par le préfet, à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En application du paragraphe III du même article dont les dispositions sont d’ordre public, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. 

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 19 juillet 2024 a été signifié via l’application EXPLOC le même jour à la CCAPEX et l’assignation du 2 mars 2026 a été régulièrement notifiée le même jour au représentant de l’État dans le département par lettre dématérialisée via l’application EXPLOC, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 juin 2026. 

L’action est donc recevable. 

Sur la demande principale

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application du paragraphe I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort du contrat de bail conclu entre les parties qu’une clause, intitulée « 4) Résiliation du contrat – clause résolutoire », prévoit la résiliation du bail de plein droit à défaut de paiement de l’une des sommes dues par le preneur de tout ou partie du loyer ou des charges récupérables et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En vertu du contrat de bail, la SCI FONCIERE DI 01/2005 justifie avoir délivré à Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J], le 19 juillet 2024, un commandement de payer, dans un délai de deux mois, la somme de 2 286,50 euros. 

Il est constant que l’arriéré locatif n’a pas été réglé dans les deux mois de la signification du commandement de payer. 

Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 septembre 2024. 

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation 

La SCI FONCIERE DI 01/2005 ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] de remettre les clés et de quitter les lieux. 

A défaut de départ volontaire, la SCI FONCIERE DI 01/2005 sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] ainsi que de tous occupants de leur chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux, sans qu’il soit nécessaire de prononcer une quelconque astreinte. 

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle. 

Dans ces conditions, il convient de condamner solidairement Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges qu’ils auraient eu à payer si le contrat de bail avait perduré, et ce, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec, le cas échéant, revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail. 

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges feront l’objet d’une régularisation. 

Sur la dette locative 

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail. 

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Il est constant que Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] ont conclu le contrat de bail en cause en qualité de copreneurs, lequel prévoit une clause de solidarité entre eux. 

A l’audience, la SCI FONCIERE DI 01/2005 a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 9 138,35 euros au moyen d’un décompte arrêté au 10 juin 2026 et comprenant les derniers paiements des défendeurs. 

Ni le principe, ni le montant de la dette n’ont été contestés en défense. 

Cependant, en l’absence d’élément justificatif, la somme totale de 1438,35 euros correspondant à « QT SLS FORFAITAIRE DU 01.02 au 28.02 » et « QT SLS FORFAITAIRE DU 01.03 au 31.03 » ne sera pas retenue. 

Par ailleurs, la somme de 190,27 euros et la somme de 166,67 euros au titre de la délivrance des deux commandements de payer seront compris dans les dépens. 

Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2005, au titre des arriérés de loyers, la somme de 7 343,06 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-7 du code civil. 

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement 

En application des dispositions d’ordre public du paragraphe V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans leur version en vigueur depuis le 28 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. 

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résiliation du contrat de bail sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, selon le décompte produit en demande, il convient de constater que Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] ont entrepris des efforts de paiement, repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et font état d’une situation personnelle et financière compatible avec l’octroi de délai de paiements de la dette locative, le bailleur ne s’y opposant pas au demeurant.

Dans ces conditions, des délais de paiement seront accordés à Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J]. Ils seront ainsi autorisés à apurer leur dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités de 200 euros chacune, payables le 10 de chaque mois, suivies d'une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et frais, en sus du paiement du loyer courant. Le premier versement doit intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, sauf meilleur accord entre les parties. 

Les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre de l'indemnité d'occupation et des charges puis sur les intérêts.
Si ces modalités de paiement échelonné sont respectées et le loyer courant régulièrement payé, la résiliation judiciaire du contrat de bail sera réputée n’avoir jamais été prononcée. 
En revanche, faute pour les locataires de respecter leur engagement conformément aux délais de paiement ainsi accordés et de procéder au paiement des loyers et charges courants, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, et la résiliation du contrat de bail reprendra son plein et entier effet permettant au bailleur de poursuivre l'expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.
De plus, l'indemnité d'occupation telle que définie ci-avant due par Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] s’appliquera pleinement jusqu’à libération définitive des lieux. Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié et les charges feront l’objet d’une régularisation.
Sur les demandes accessoires 

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et au vu de la présente décision, Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J], succombant à l’instance, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, comprenant le coût de délivrance des commandements de payer. 

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI FONCIERE DI 01/2005 pour obtenir la reconnaissance de ses droits, Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE
Statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, 

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 20 mai 2020 conclu entre la SCI FONCIERE DI 01/2005 d’une part et Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] à MARGNY LES COMPIEGNE (60280), sont réunies à la date du 20 septembre 2024 et que le bail est résilié à cette date ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2005S la somme de 7343,06 euros au titre des arriérés de loyers et charges, selon décompte actualisé au 10 juin 2026 comprenant l’échéance du mois de mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil ; 
Toutefois,

AUTORISE Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] à se libérer de leur condamnation au titre de l’arriéré locatif dans un délai de 36 mois, par le biais de virements mensuels de 200 euros pour les 35 premiers mois suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, intérêt et frais, le premier versement devant intervenir, sauf meilleur accord entre les parties, le 10 du mois suivant la signification du présent jugement puis le 10 de chaque mois, le loyer courant et les charges devant être en outre versés à leur date d’échéance ; 

ORDONNE la suspension des effets de la résiliation du contrat de bail qui sera réputée n’avoir jamais été prononcée en cas de respect de l’échéancier accordé à Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] et la continuation du contrat de bail à leur bénéfice ;

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre de l’arriéré ou des loyers et charges courants, quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation du contrat de bail reprendra son plein et entier effet ;

EN CE CAS, et en tant que de besoin :

DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par huissier de justice dans les conditions prévues aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2005, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer revalorisable augmenté des charges à compter de la résiliation du contrat de bail jusqu’à libération définitive des lieux ; 
DIT que cette indemnité sera payable et variera selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2005, pris en la personne de son représentant légal, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [J] et Madame [V] [J] aux entiers dépens de la présente procédure, comprenant notamment le coût du commandement de payer, 
RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 31 juillet 2026, 

LA GREFFIERE LA JUGE

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Mise à jour de la source le 2026-08-11T10:19:56.884Z.