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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Libourne, Enrôlement, 11 août 2026, n° 24/00992

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon un acte authentique en date du 24 mars 2022, [Z] [D] et son épouse [F] [L] ont acheté à [Q] [T] et son épouse [S] [V] une maison située lieudit [Adresse 4] à [Localité 4] (Gironde) moyennant le prix de 260.000 €.

Ce bien appartenait à l’origine à [P] [U] qui l’a vendu aux époux [T] le 25 février 2014.

Déclarant avoir découvert après la vente que la charpente était en très mauvais état, les époux [D] ont, par lettre recommandée du 15 novembre 2022, mis en demeure les époux [T] de prendre en charge les travaux nécessaires à la remise en état de la maison.

N’obtenant pas satisfaction, les époux [D] ont, par acte du 1er mars 2023, assigné les époux [T] devant le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de LIBOURNE afin qu’une expertise soit réalisée. Les époux [T] ont eux-même mis en cause M. [U] par acte du 23 mars 2023. Le Juge des Référés a ainsi confié une expertise à [J] [O] par ordonnance du 13 juillet 2023.

L’expert judiciaire a établi son rapport définitif le 20 juin 2024.

En l’absence de solution amiable, les époux [D] ont, par actes du 23 juillet 2024, assigné au fond les époux [T] et M. [U] devant le Tribunal Judiciaire de LIBOURNE aux fins de résolution de la vente et d’indemnisation de leurs préjudices.

M. [D] est décédé le 18 mars 2025.

Suite à un incident soulevé par M. [U] concernant des prescriptions susceptibles d’être encourues, le Juge de la Mise en Etat a, par ordonnance du 16 décembre 2025, renvoyé l’examen des fins de non-recevoir devant le Tribunal.


Vu les dernières conclusions notifiées le 26 janvier 2026 par [C] [L] veuve [D] demandant au Tribunal, en application des articles 1641, 1644, 1648, 1240, 1101 et suivants et 2232 du Code Civil ainsi que de l’article 125 du Code de Procédure Civile, de :

à titre liminaire :
- juger que les demandes de Mme [D] sont bien fondées et non prescrites ;

- débouter en conséquence M. [U] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Mme [D] ; 

sur le fond ;
- juger que les époux [T] ont commis une faute en n’informant pas les époux [D] de l’existence des vices affectant le bien vendu et dont ils avaient connaissance et qu’ils engagent leur responsabilité au titre de la garantie des vices cachés ;

- juger que M. [U] a commis une faute ayant causé la survenance du dommage et entraînant des préjudices aux époux [D] et qu’il engage sa responsabilité délictuelle ;

- à titre subsidiaire, juger que M. [U] engage sa responsabilité contractuelle ;

- condamner en conséquence les époux [T] à reprendre le bien vendu le 24 mars 2022 et à rembourser à Mme [D] à titre personnel et en sa qualité d’héritière de M. [D] la somme de 260.000 € au titre du prix de vente ;

- condamner in solidum les époux [T] et M. [U] à payer à Mme [D] à titre personnel et en sa qualité d’héritière de M. [D] la somme de 26.700 € au titre du préjudice financier subi ;

-condamner in solidum les époux [T] et M. [U] à payer à Mme [D] à titre personnel et en sa qualité d’héritière de M. [D] la somme de 6.000 € au titre du préjudice moral et de désagrément subi ;

- condamner in solidum les époux [T] et M. [U] aux dépens, y compris ceux de référé et les frais d’expertise ;

- condamner in solidum les époux [T] et M. [U] à payer à Mme [D] à titre personnel et en sa qualité d’héritière de M. [D] la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

En réponse aux fins de non-recevoir Mme [D] fait valoir que ses demandes ne sont pas prescrites étant donné qu’elle n’a développé aucune argumentation en matière de garantie décennale et que son action en garantie des vices cachés a bien été formée dans les deux ans à compter de la découverte du vice sans que le délai butoir pour agir dépasse 20 ans par rapport au jour de la naissance de son droit.


Sur le fond, Mme [D] estime que les époux [T] sont redevables de la garantie des vices cachés à son égard aux motifs que le bien litigieux était déjà en très mauvais état avant la vente et qu’elle ne pouvait déceler le vice existant ni son mari. Elle ajoute que la clause de non-garantie figurant dans l’acte de vente ne peut être utilement opposée par les acquéreurs étant donné qu’ils se sont aperçus du problème en accédant à la charpente pour réaliser des travaux (pose d’une climatisation, réparation de la noue en toiture, réalisation d’avant-toits) et que M. [T] a été salarié aide-couvreur de 2009 à 2023 mais que les vendeurs n’ont rien dit à leurs acquéreurs alors que la trappe d’accès aux combles avait été condamnée.

Mme [D] considère également que la responsabilité délictuelle de M. [U] est engagée car il est tiers au contrat mais que c’est lui qui a réalisé les travaux de construction de la maison en manquant aux règles de l’art ainsi que l’expert judiciaire l’a relevé. A titre subsidiaire, elle fonde son action sur la responsabilité contractuelle en présence d’une succession de contrats de vente.

La demanderesse entend se voir restituer le prix de vente par les époux [T] mais aussi être indemnisée par tous les défendeurs pour son préjudice financier (frais de déménagement et garde-meubles pendant la durée des travaux puis réemménagement, relogement provisoire pendant 6 mois, règlement des mesures conservatoires préconisées en cours d’expertise judiciaire, frais d’huissier engagés et à venir), son préjudice moral (angoisse et stress permanent majoré par l’âge et lié à la crainte de l’effondrement de la charpente) et son préjudice de jouissance (gêne causée par les 46 étais présents sur l’intégralité de la surface intérieure de la maison).

Vu les dernières conclusions notifiées le 3 mars 2026 par les époux [T] demandant au Tribunal, en application des articles 1641, 1643, 1645, 1648 et 1231-1 et suivants du Code Civil, de :

déclarer les demandes des époux [T] recevables et bien fondés ;
juger que l’action de Mme [D] est prescrite en application de l’article 1648 du Code Civil ;
juger que la responsabilité contractuelle des époux [T] ne peut être recherchée compte tenu de l’application de la clause de non-garantie des vices cachés prévue à l’acte de vente du 24 mars 2022 ;
débouter en conséquence Mme [D] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre des époux [T] ;
débouter M. [U] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre des époux [T] ;
condamner solidairement Mme [D] et M. [U] aux dépens, y compris les frais d’expertise ;
condamner solidairement Mme [D] et M. [U] à payer aux époux [T] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.



S’agissant de la prescription biennale applicable en matière de vice cachés, les époux [T] indiquent qu’elle doit être appréciée strictement à compter de la découverte du vice et non du fait générateur.

Sur le fond, les époux [T] ne contestent ni l’antériorité du vice ni sa gravité mais soutiennent qu’ils sont des vendeurs de bonne foi et non professionnels de sorte qu’ils peuvent invoquer la clause de non-garantie des vices cachés figurant dans l’acte de vente. Ils indiquent en ce sens qu’ils n’ont pas construit la maison, qu’il n’ont pas réalisé de travaux sur la structure ou la charpente mais seulement de légers travaux d’aménagement sans se rendre compte du problème de solidité pendant 8 ans, que M. [T] n’a qu’occasionnellement assisté un artisan couvreur mais qu’il n’avait pas de compétences particulières en la matière et qu’il était boulanger depuis plusieurs années au moment de la vente. Ils ajoutent qu’ils n’ont pas tenté de dissimuler l’état de la toiture contrairement à M. [U] qui a tout mis en oeuvre pour la renforcer après avoir constaté son instabilité. Ils s’estiment victimes de la mauvaise foi de M. [U]. Ils trouvent curieux que Mme [D] ne recherche pas directement la responsabilité du sous-acquéreur / constructeur plutôt que de s’acharner sur les époux [T].

Vu les dernières conclusions notifiées le 7 avril 2026 par M. [U] demandant au Tribunal de :

sur les demandes formulées par Mme [D] au titre de la responsabilité délictuelle :
- à titre principal vu l’article 71 du Code de Procédure Civile et le principe de non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle, rejeter les demandes de Mme [D] à l’encontre de M. [U] comme mal fondées en tant qu’elles reposent sur un ordre de responsabilité inapplicable ;

- à titre subsidiaire vu l’article 1240 du Code Civil, constater l’absence de lien de causalité entre la faute de M. [U] et le préjudice subi par Mme [D] et débouter en conséquence Mme [D] de l’intégralité de ses demandes ;

sur les demandes formulées par Mme [D] au titre de la responsabilité contractuelle :
- sur la garantie décennale vu les articles 1792 et suivants du Code Civil, déclarer irrecevables car prescrites les demandes formulées par Mme [D] ;

- sur la garantie des vices cachés :

* titre principal vu les articles 1641 et suivants du Code Civil :

constater que le désordre était apparent au jour de la vente [U] / [T] ;





débouter en conséquence Mme [D] de ses demandes à l’égard de M. [U] ;
* titre subsidiaire vu les articles 1231 et suivants et 1648 et suivants du Code Civil, déclarer irrecevables car prescrites les demandes formulées par Mme [D] sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun ou la garantie des vices cachés ;

* à titre infiniment subsidiaire, si le Tribunal retenait la responsabilité de M. [U], débouter Mme [D] de ses demandes indemnitaires au titre des frais de déménagement et garde-meubles, relogement provisoire et préjudice moral subi ;

en tout état de cause :
- condamner in solidum les époux [T] et Mme [D] aux dépens ;

- condamner in solidum les époux [T] et Mme [D] à payer à M. [U] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

- écarter l’exécution provisoire.

M. [U] indique qu’il a construit la maison litigieuse sur la base d’un permis de construire remontant au 12 juin 2020, que la déclaration d’achèvement des travaux a été effectuée le 30 juillet 2009 et qu’il a cédé ce bien aux époux [T] le 27 février 2024.

Ce défendeur considère que la responsabilité délictuelle est inapplicable à son égard dès lors que le litige concerne une chaîne de contrats de vente, que le sous-acquéreur peut seulement agir sur le fondement de la responsabilité délictuelle faute de quoi il serait porté atteinte au principe du non-cumul des responsabilités. A titre subsidiaire, il soutient, sur le terrain délictuel, qu’il n’est pas à l’origine directe du préjudice subi par Mme [D] en ce que M. [T] a pu accéder aux combles avant d’acheter la maison, qu’il était sachant, qu’il avait connaissance du problème de conception de la charpente et des désordres l’affectant mais qu’il a dissimulé cette information primordiale à ses acquéreurs.

S’agissant des garanties contractuelles, M. [U] invoque la prescription concernant la garantie décennale en ce que la réception remonte à plus de 10 ans. Au sujet de la garantie des vices cachés, il expose qu’ils n’y en avait pas, que les époux [T] ont pu se convaincre eux-même du problème lors de leur acquisition, que les déclarations de M. [T] au sujet de son travail comme aide-couvreur ont beaucoup évolué mais qu’il était bien un professionnel du bâtiment et qu’il a volontairement supprimé une trappe permettant d’accéder aux combles pour dissimuler les malfaçons à ses acquéreurs. Quoi qu’il en soit, M. [U] soulève la prescription de l’action en garantie des vices cachés en ce que les époux [T] ne pouvaient ignorer le vice à compter de l’année 2016 (lorsqu’ils ont réalisé des travaux de transformation du garage en pièce de vie et la reprise de la noue et qu’ils ont condamné la trappe). Il précise que Mme [D] omet que, dans une chaîne translative de contrats, le vendeur initial peut opposer à l’acquéreur final tous les moyens de défense qu’il aurait pu opposer à son cocontractant.



A titre infiniment subsidiaire, M. [U] prétend que Mme [D] ne peut à la fois réclamer la résolution de la vente et une indemnité réparant les conséquences engendrées par les travaux de remise en état à réaliser et que les allégations au titre du préjudice moral ne sont pas étayées. Il estime enfin que l’exécution provisoire doit être écartée car elle ne serait pas compatible avec la nature de l’affaire et que sa situation serait précaire. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 avril 2026.

L’affaire a été retenue à l’audience du 4 juin 2026 et la décision mise en délibéré au 11 août 2026.

Motifs

MOTIFS DU JUGEMENT

À titre liminaire, il sera rappelé qu’en application de l’article 768 du Code de Procédure Civile, le Tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.
Ainsi, les demandes de « dire et juger », « constater », ne sauraient s’analyser comme des prétentions, ces demandes ne conférant aucun droit à la partie qui les requiert, hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, il ne sera pas statué sur de telles demandes, simple rappel des moyens invoqués.

Par ailleurs, les époux [T] ont écrit à deux reprises dans le corps de leurs conclusions qu’ils doivent le cas échéant être relevés indemnes par M. [U] mais ils n’ont pas repris une telle demande dans leur dispositif. Ce point ne sera donc pas abordé.

1°) SUR LES DEMANDES PRINCIPALES A L’ENCONTRE DES ÉPOUX [T]

Sur la prescription

Selon l’article 1648 du Code Civil, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

En l’espèce, Mme [D] a découvert les désordres affectant la charpente de sa maison lorsqu’elle voulu refaire un nouveau plafond en placoplâtre à la place de celui existant dans le séjour. L’artisan qui devait réaliser ces travaux a écrit le 7 octobre 2022 qu’il refusait d’intervenir tant que la charpente n’était pas reprise. 

Mme [D] ayant engagé son action en référé dès le 1er mars 2023, la prescription biennale n’est pas acquise. Son action est par conséquent recevable à l’encontre de ses vendeurs.

Sur la garantie des vices cachés

D’après les articles 1641 et suivants du Code Civil, le vendeur est en principe tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Le vendeur n’est toutefois jamais tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. Le vendeur est au contraire tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait été stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. En présence d’une telle clause de non-garantie, celle-ci doit être écartée si le vendeur avait connaissance du vice (sachant qu’il est présumé le connaître s’il a la qualité de professionnel) ou si une réticence dolosive lui est imputable.


En l’espèce, il ressort des pièces concordantes versées aux débats (photographies, lettre de refus d’intervention de l’EURL MENUISERIE PASCAL COTET du 7 octobre 2022, courriel de [X] [I] de l’entreprise NEVEU du 18 novembre 2022, procès-verbal de constat d’un commissaire de justice en date du 7 février 2023 et rapport d’expertise judiciaire) que l’immeuble acquis par Mme [D] est affecté des désordres suivants :

- la charpente s’est affaissée de part et d’autre de la noue qui assure la jonction entre les deux parties de la toiture et ce jusqu’à 13 cm au-dessus du salon / salle à manger ;

- en raison de cet affaissement, le plafond en placoplâtre du salon n’est pas parfaitement plan. Il présente des irrégularités, renflements vers le bas, une cassure et des fissures ;

- des fissures et cassures sont également présentes au niveau du plafond de l’entrée principale de la maison, à proximité du poêle à bois et dans la cuisine.

Il s’agit de désordres graves car ils sont généralisés et qu’ils compromettent la solidité de la charpente au point qu’il a fallu mettre en oeuvre des mesures conservatoires au cours de l’expertise judiciaire (pose de lignes d’étaiement à l’aplomb des noeuds des fermettes de la charpente). Ils nécessitent de très importants travaux de démolition / reconstruction pour un coût de 208.538,99 € TTC d’après l’expert [O]. Il est évident que Mme [D] n’aurait pas acheté la maison litigieuse au prix de 260.000 € si elle avait su qu’elle devrait rapidement engager des travaux aussi lourds et coûteux.

Les désordres étaient antérieurs à la vente conclue le 24 mars 2022 entre M. [D] et les époux [T]. En effet, le problème remonte à la construction de la maison en 2008 et 2009. M. [U] a lui-même constaté un début d’affaissement de la charpente avant la fin de ses travaux en cherchant vainement à renforcer les fermes à l’aide de madriers.

Ces vices n’étaient pas visibles pour Mme [D] qui est profane en matière de bâtiment.

Au contraire, les époux [T] ne pouvaient ignorer la gravité de la situation étant donné que :

- ils ont vécu dans la maison pendant 8 ans. Quand bien même seraient-ils considérés comme des non-sachants, cette durée d’occupation suffit selon l’expert judiciaire pour retenir qu’ils se sont nécessairement rendus compte de l’existence de désordres significatifs en cours d’évolution ;

- M. [T] a certes déclaré qu’il était boulanger mais il avait de bonnes connaissances en matière de charpente quoi qu’il en dise (sachant que ses déclarations ont beaucoup varié à ce sujet). En effet, il a été aide-couvreur pour la SA [K] [B] spécialisée en charpente-couverture-zinguerie. Il ne s’agissait pas d’une activité occasionnelle mais de son travail habituel (cf son contrat à durée indéterminée d’une durée hebdomadaire de 35 heures à compter du 24 octobre 2006). M. [T] a déclaré qu’il est devenu boulanger en 2012. Il sera donc tenu pour acquis qu’il a régulièrement travaillé sur des charpentes au moins pendant 6 ans avant d’acquérir la maison litigieuse en 2014, de sorte qu’il peut être assimilé à un professionnel du bâtiment ;





- les époux [T] ont de surcroît réalisé des travaux importants dans la maison : pose du conduit de cheminée du poêle, transformation du garage en salon / salle à manger, pose de la climatisation, réparation de la noue, réalisation des avants toits. Ils ont forcément eu une attention particulière sur l’état de la charpente avant d’entreprendre de tels travaux même si l’allégation de M. [U] au sujet de la suppression d’une trappe d’accès demeure trop floue.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de retenir que toutes les conditions sont réunies pour l’application de la garantie légale des vices cachés. Les époux [T] ne peuvent utilement opposer la clause de non-garantie figurant à ce sujet dans l’acte de vente de 2012 (page 10) étant donné qu’ils ont dissimulé à leur cocontractante les graves désordres qu’ils connaissaient. Ils doivent à la fois être considérés comme professionnels (au moins pour M. [T]) et en tout état de cause de mauvaise foi (pour M. [T] et Mme [T]) de sorte que la clause de non-garantie doit être écartée.

Sur la réparation

Si la garantie légale des vices cachés est applicable, l’acquéreur a le choix entre, d’une part, rendre la chose et se faire restituer le prix et, d’autre part, se faire rendre une partie du prix. Ce choix institué par l’article 1644 du Code Civil relève de la liberté de l’acquéreur qui n’est pas tenu de se justifier. A la demande de Mme [D], il convient donc de prononcer la résolution de la vente pour lui permettre de se voir restituer le prix de vente déboursé (260.000 €). Les époux [T] seront condamnés au paiement de ladite somme bien qu’ils ne sont pas à l’origine des malfaçons affectant la charpente.

Par ailleurs, l’article 1645 du Code Civil dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. Tel est le cas en l’espèce à l’encontre des époux [T].

Au titre de son préjudice financier, Mme [D] ne peut réclamer d’indemnité pour les frais de déménagement, garde-meubles, relogement provisoire et réemménagement pendant la durée des travaux estimés à 6 mois (évalués par M. [O] à 15.955 €) puisqu’elle n’a pas fait le choix de conserver l’immeuble. Il en est de même s’agissant des frais de constat d’huissier (commissaire de justice) à prévoir en cours de réalisation des travaux réparatoires (estimés à 1.215,60 €) étant donné qu’elle ne sera pas concernée par la réalisation des travaux de réfection. Il est toutefois justifié de lui accorder une indemnité de 5.000 € pour couvrir tous les frais liés à son départ de la maison suite à la résolution de la vente, qu’elle soit également remboursée de la somme de 4.173,63 € réglée pour sécuriser la charpente au cours des opérations d’expertise ainsi que des frais de constat exposés le 7 février 2023 d’un montant de 405,20 € avant l’engagement de sa procédure en référé. Les époux [T] seront en conséquence condamnés au paiement de la somme totale de 9.578,83 € (5.000 € + 4.173,63 € + 405,20 €) en réparation du préjudice financier de Mme [D].

Il y a lieu également d’indemniser le préjudice moral subi par Mme [D] et son défunt mari en tenant compte de leur âge (ils sont nés en 1950 et 1953), des problèmes de santé de M. [D] qui se sont aggravés depuis 2023 d’après le Docteur [N] ainsi que du stress lié à leur crainte permanente d’un effondrement de la charpente (46 était ont été posés pour conforter provisoirement la charpente) et aux aléas de toute procédure judiciaire. Ils ont aussi subi de nombreux désagréments et perdu du temps et de l’énergie pour mener cette affaire à son terme. Les époux [T] seront de ce chef condamnés au paiement de la somme de 6.000 €.


2°) SUR LES DEMANDES PRINCIPALES A L’ENCONTRE DE M. [U]

Les développements de M. [U] au sujet de la garantie décennale ne sont d’aucune utilité puisque Mme [D] n’entend pas agir sur ce fondement juridique.

A titre principal, Mme [D] invoque à l’encontre de M. [T] la responsabilité délictuelle (appelée extracontractuelle depuis la réforme du droit des contrats entrée en vigueur le 1er octobre 2016). Une telle responsabilité n’est toutefois pas applicable au présent litige. En effet, en présence d’une chaîne de contrats ou de vente successives d’un même bien, l’action est nécessairement de nature contractuelle (cf Cass 1ère 9 octobre 1979 n°78-12502).

A titre subsidiaire, Mme [D] a toutefois invoqué la garantie des vices cachés à l’égard de M. [T]. Sous réserve de la prescription encourue, le sous-acquéreur est effectivement recevable à exercer une action directe contre le vendeur originaire de la chose atteinte du vice (cf Cass Civ 3ème 7 mars 1990 n°88-15668).

S’agissant de la prescription de l’action directe découlant de la garantie des vices cachés, elle est soumise au délai de deux ans à compter de la découverte du vice instituée par l’article 1648 du Code Civil sans pouvoir dépasser le délai butoir de vingt ans à compter de la naissance du droit édicté par l’article 2232 du même code. La naissance du droit correspond à la date de l’acquisition de l’immeuble par le dernier acquéreur en ce que cette date consacre l’obligation du vendeur à la garantie des vices cachés (cf Cass Civ 3ème 1er octobre 2020 n°19-16986 et 8 décembre 2021 n°20-21439.

En l’espèce, comme l’a déjà dit le Tribunal, Mme [D], profane en matière de bâtiment, a découvert les désordres litigieux lorsqu’elle a souhaité réaliser des travaux intérieurs. Elle a en conséquence engagé une procédure de référé 1er mars 2023 soit moins de deux ans après avoir acheté sa maison le 24 mars 2022. M. [U] a été mis en cause à l’occasion de cette procédure par les époux [T] le 23 mars 2023, ce qui a interrompu la prescription à son encontre. Mme [D] a ensuite engagé son action directe au fond contre M. [U] le 23 juillet 2024, soit moins de deux ans après le précédent acte interruptif. Même s’il y a longtemps que M. [U] a revendu l’immeuble qu’il a construit (le 25 février 2014), il n’en demeure pas moins que le délai butoir de 20 ans n’est pas dépassé. L’action directe de Mme [D] n’est donc pas prescrite.

Sur le fond, dans le cas de ventes successives d’un même bien, la garantie du vendeur initial peut être retenue si les vices cachés, constatés alors que la chose vendue était la propriété du dernier acquéreur, existaient lors de la première vente. Or, le vice existait déjà lors de la vente conclue entre M. [U] et les époux [T] en 2014 puisque M. [U] s’était rendu compte, au moment de la construction de la charpente, qu’il y avait déjà une difficulté (d’où la pose de madriers en renfort des fermes).

Cela étant dit, même si M. [U] est l’auteur des malfaçons, il fait à juste titre valoir que les époux [T] avait connaissance de la situation vu les compétences professionnelles de M. [T] (aide couvreur au moins pendant 6 ans). Or, cette connaissance du vice par les acquéreurs intermédiaires a déchargé M. [U] de son obligation au titre de la garantie des vices cachés, y compris à l’égard des sous-acquéreurs. 

Les demandes formulées par Mme [D] à l’encontre de M. [U] seront donc rejetées au fond.

3°) SUR LES FRAIS DU PROCÈS

Parties perdantes, les époux [T] supporteront les dépens y compris ceux de référé et les frais d’expertise judiciaire, et par voie de conséquence déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’équité et la situation économique des parties commandent de les condamner à payer à Mme [D] une indemnité de 4.000 € au titre des frais non compris dans les dépens que le demanderesse a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits.

La propre demande de M. [U] sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile sera rejetée étant donné qu’il est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle et que ce litige n’aurait pas existé s’il avait correctement construit la maison.

4°) SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

En application des articles 514 et 514-1 du Code de Procédure Civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que le juge en décide autrement s’il estime que cette exécution provisoire de droit est incompatible avec la nature de l’affaire. En l’espèce, malgré l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire doit être écartée car les difficultés d’exécution seraient très problématiques en cas d’infirmation par la cour d’appel en particulier à l’égard d’un nouvel acquéreur potentiel de l’immeuble.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevables les demandes formulées par [F] [L] veuve [D] à titre personnel et ès qualité d’héritière de [Z] [D] à l’encontre de [Q] [T] et [S] [V] épouse [T],

DIT que [Q] [T] et [S] [V] épouse [T] sont redevables de la garantie légale des vices cachés envers [F] [L] veuve [D] à titre personnel et ès qualité d’héritière de [Z] [D],

PRONONCE en conséquence la résolution de la vente conclue le 24 mars 2022 entre, d’une part, [Q] [T] et [S] [V] épouse [T] et, d’autre part, [F] [L] veuve [D] et [Z] [D] portant sur maison située lieudit [Adresse 4] à [Localité 4] (Gironde) cadastrée section YC n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] pour une contenance totale de 00 ha 19 a 49 ca,

CONDAMNE également [Q] [T] et [S] [V] épouse [T] à payer à [F] [L] veuve [D] à titre personnel et ès qualité d’héritière de [Z] [D] les sommes suivantes :

- 260.000 € au titre de la restitution du prix de vente ;






 - 9.578,83 € au titre du préjudice financier (frais de déménagement + coût des mesures conservatoires + frais de constat du 7 février 2023) ;

- 6.000 € au titre du préjudice moral et des désagréments subis ;

DÉCLARE recevables mais mal fondées les demandes formulées par [F] [L] veuve [D] à titre personnel et ès qualité d’héritière de [Z] [D] à l’encontre de [P] [U],

REJETTE en conséquence les demandes de [F] [L] veuve [D] à titre personnel et ès qualité d’héritière de [Z] [D] à l’encontre de [P] [U],

CONDAMNE [Q] [T] et [S] [V] épouse [T] aux dépens, y compris ceux de référé et les frais d’expertise judiciaire,

CONDAMNE [Q] [T] et [S] [V] épouse [T] à payer à [F] [L] veuve [D] à titre personnel et ès qualité d’héritière de [Z] [D] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

ÉCARTE l’exécution provisoire du présent jugement,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.


Ainsi jugé et mis à disposition au Greffe le 11 août 2026.

Le Greffier, Le Président,
Texte intégral
JUGEMENT DU : 11 AOUT 2026
DOSSIER N° : N° RG 24/00992 - N° Portalis DBX7-W-B7I-DLLD
AFFAIRE : [F] [L] épouse [D], [Z] [D] C/ [Q] [T], [S] [V] épouse [T], [P] [U]





























TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Bertrand QUINT

ASSESSEURS : Valérie BOURZAI
François NASS

GREFFIER : Stéphanie VIGOUROUX

QUALIFICATION :
- Contradictoire
- prononcé par mise à disposition au Greffe
- par Bertrand QUINT
- susceptible d’appel dans le délai d’un mois

DÉBATS : Audience du 04 Juin 2026 devant Bertrand QUINT siégeant comme JUGE RAPPORTEUR, conformément aux dispositions de l'article 804 du Code de Procédure Civile, les avocats ne s'y étant pas opposés et le magistrat ayant entendu les plaidoiries

SAISINE : Assignation en date du 23 Juillet 2024


DEMANDEURS :

Mme [F] [L] épouse [D]
née le 22 Septembre 1950 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Martin PEYRONNET, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, vestiaire : 777

M. [Z] [D] décédé le 18/03/2025


DEFENDEURS :

M. [Q] [T]
né le 13 Avril 1987 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]




Mme [S] [V] épouse [T]
née le 20 Septembre 1990 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentés par Me Léon NGAKO-DJEUKAM, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, vestiaire : 809


M. [P] [U]
né le 29 Décembre 1985 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Morgane VIGNAUD, avocat au barreau de LIBOURNE, avocat plaidant, vestiaire : 17


***********

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon un acte authentique en date du 24 mars 2022, [Z] [D] et son épouse [F] [L] ont acheté à [Q] [T] et son épouse [S] [V] une maison située lieudit [Adresse 4] à [Localité 4] (Gironde) moyennant le prix de 260.000 €.

Ce bien appartenait à l’origine à [P] [U] qui l’a vendu aux époux [T] le 25 février 2014.

Déclarant avoir découvert après la vente que la charpente était en très mauvais état, les époux [D] ont, par lettre recommandée du 15 novembre 2022, mis en demeure les époux [T] de prendre en charge les travaux nécessaires à la remise en état de la maison.

N’obtenant pas satisfaction, les époux [D] ont, par acte du 1er mars 2023, assigné les époux [T] devant le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de LIBOURNE afin qu’une expertise soit réalisée. Les époux [T] ont eux-même mis en cause M. [U] par acte du 23 mars 2023. Le Juge des Référés a ainsi confié une expertise à [J] [O] par ordonnance du 13 juillet 2023.

L’expert judiciaire a établi son rapport définitif le 20 juin 2024.

En l’absence de solution amiable, les époux [D] ont, par actes du 23 juillet 2024, assigné au fond les époux [T] et M. [U] devant le Tribunal Judiciaire de LIBOURNE aux fins de résolution de la vente et d’indemnisation de leurs préjudices.

M. [D] est décédé le 18 mars 2025.

Suite à un incident soulevé par M. [U] concernant des prescriptions susceptibles d’être encourues, le Juge de la Mise en Etat a, par ordonnance du 16 décembre 2025, renvoyé l’examen des fins de non-recevoir devant le Tribunal.


Vu les dernières conclusions notifiées le 26 janvier 2026 par [C] [L] veuve [D] demandant au Tribunal, en application des articles 1641, 1644, 1648, 1240, 1101 et suivants et 2232 du Code Civil ainsi que de l’article 125 du Code de Procédure Civile, de :

à titre liminaire :
- juger que les demandes de Mme [D] sont bien fondées et non prescrites ;

- débouter en conséquence M. [U] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Mme [D] ; 

sur le fond ;
- juger que les époux [T] ont commis une faute en n’informant pas les époux [D] de l’existence des vices affectant le bien vendu et dont ils avaient connaissance et qu’ils engagent leur responsabilité au titre de la garantie des vices cachés ;

- juger que M. [U] a commis une faute ayant causé la survenance du dommage et entraînant des préjudices aux époux [D] et qu’il engage sa responsabilité délictuelle ;

- à titre subsidiaire, juger que M. [U] engage sa responsabilité contractuelle ;

- condamner en conséquence les époux [T] à reprendre le bien vendu le 24 mars 2022 et à rembourser à Mme [D] à titre personnel et en sa qualité d’héritière de M. [D] la somme de 260.000 € au titre du prix de vente ;

- condamner in solidum les époux [T] et M. [U] à payer à Mme [D] à titre personnel et en sa qualité d’héritière de M. [D] la somme de 26.700 € au titre du préjudice financier subi ;

-condamner in solidum les époux [T] et M. [U] à payer à Mme [D] à titre personnel et en sa qualité d’héritière de M. [D] la somme de 6.000 € au titre du préjudice moral et de désagrément subi ;

- condamner in solidum les époux [T] et M. [U] aux dépens, y compris ceux de référé et les frais d’expertise ;

- condamner in solidum les époux [T] et M. [U] à payer à Mme [D] à titre personnel et en sa qualité d’héritière de M. [D] la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

En réponse aux fins de non-recevoir Mme [D] fait valoir que ses demandes ne sont pas prescrites étant donné qu’elle n’a développé aucune argumentation en matière de garantie décennale et que son action en garantie des vices cachés a bien été formée dans les deux ans à compter de la découverte du vice sans que le délai butoir pour agir dépasse 20 ans par rapport au jour de la naissance de son droit.


Sur le fond, Mme [D] estime que les époux [T] sont redevables de la garantie des vices cachés à son égard aux motifs que le bien litigieux était déjà en très mauvais état avant la vente et qu’elle ne pouvait déceler le vice existant ni son mari. Elle ajoute que la clause de non-garantie figurant dans l’acte de vente ne peut être utilement opposée par les acquéreurs étant donné qu’ils se sont aperçus du problème en accédant à la charpente pour réaliser des travaux (pose d’une climatisation, réparation de la noue en toiture, réalisation d’avant-toits) et que M. [T] a été salarié aide-couvreur de 2009 à 2023 mais que les vendeurs n’ont rien dit à leurs acquéreurs alors que la trappe d’accès aux combles avait été condamnée.

Mme [D] considère également que la responsabilité délictuelle de M. [U] est engagée car il est tiers au contrat mais que c’est lui qui a réalisé les travaux de construction de la maison en manquant aux règles de l’art ainsi que l’expert judiciaire l’a relevé. A titre subsidiaire, elle fonde son action sur la responsabilité contractuelle en présence d’une succession de contrats de vente.

La demanderesse entend se voir restituer le prix de vente par les époux [T] mais aussi être indemnisée par tous les défendeurs pour son préjudice financier (frais de déménagement et garde-meubles pendant la durée des travaux puis réemménagement, relogement provisoire pendant 6 mois, règlement des mesures conservatoires préconisées en cours d’expertise judiciaire, frais d’huissier engagés et à venir), son préjudice moral (angoisse et stress permanent majoré par l’âge et lié à la crainte de l’effondrement de la charpente) et son préjudice de jouissance (gêne causée par les 46 étais présents sur l’intégralité de la surface intérieure de la maison).

Vu les dernières conclusions notifiées le 3 mars 2026 par les époux [T] demandant au Tribunal, en application des articles 1641, 1643, 1645, 1648 et 1231-1 et suivants du Code Civil, de :

déclarer les demandes des époux [T] recevables et bien fondés ;
juger que l’action de Mme [D] est prescrite en application de l’article 1648 du Code Civil ;
juger que la responsabilité contractuelle des époux [T] ne peut être recherchée compte tenu de l’application de la clause de non-garantie des vices cachés prévue à l’acte de vente du 24 mars 2022 ;
débouter en conséquence Mme [D] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre des époux [T] ;
débouter M. [U] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre des époux [T] ;
condamner solidairement Mme [D] et M. [U] aux dépens, y compris les frais d’expertise ;
condamner solidairement Mme [D] et M. [U] à payer aux époux [T] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.



S’agissant de la prescription biennale applicable en matière de vice cachés, les époux [T] indiquent qu’elle doit être appréciée strictement à compter de la découverte du vice et non du fait générateur.

Sur le fond, les époux [T] ne contestent ni l’antériorité du vice ni sa gravité mais soutiennent qu’ils sont des vendeurs de bonne foi et non professionnels de sorte qu’ils peuvent invoquer la clause de non-garantie des vices cachés figurant dans l’acte de vente. Ils indiquent en ce sens qu’ils n’ont pas construit la maison, qu’il n’ont pas réalisé de travaux sur la structure ou la charpente mais seulement de légers travaux d’aménagement sans se rendre compte du problème de solidité pendant 8 ans, que M. [T] n’a qu’occasionnellement assisté un artisan couvreur mais qu’il n’avait pas de compétences particulières en la matière et qu’il était boulanger depuis plusieurs années au moment de la vente. Ils ajoutent qu’ils n’ont pas tenté de dissimuler l’état de la toiture contrairement à M. [U] qui a tout mis en oeuvre pour la renforcer après avoir constaté son instabilité. Ils s’estiment victimes de la mauvaise foi de M. [U]. Ils trouvent curieux que Mme [D] ne recherche pas directement la responsabilité du sous-acquéreur / constructeur plutôt que de s’acharner sur les époux [T].

Vu les dernières conclusions notifiées le 7 avril 2026 par M. [U] demandant au Tribunal de :

sur les demandes formulées par Mme [D] au titre de la responsabilité délictuelle :
- à titre principal vu l’article 71 du Code de Procédure Civile et le principe de non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle, rejeter les demandes de Mme [D] à l’encontre de M. [U] comme mal fondées en tant qu’elles reposent sur un ordre de responsabilité inapplicable ;

- à titre subsidiaire vu l’article 1240 du Code Civil, constater l’absence de lien de causalité entre la faute de M. [U] et le préjudice subi par Mme [D] et débouter en conséquence Mme [D] de l’intégralité de ses demandes ;

sur les demandes formulées par Mme [D] au titre de la responsabilité contractuelle :
- sur la garantie décennale vu les articles 1792 et suivants du Code Civil, déclarer irrecevables car prescrites les demandes formulées par Mme [D] ;

- sur la garantie des vices cachés :

* titre principal vu les articles 1641 et suivants du Code Civil :

constater que le désordre était apparent au jour de la vente [U] / [T] ;





débouter en conséquence Mme [D] de ses demandes à l’égard de M. [U] ;
* titre subsidiaire vu les articles 1231 et suivants et 1648 et suivants du Code Civil, déclarer irrecevables car prescrites les demandes formulées par Mme [D] sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun ou la garantie des vices cachés ;

* à titre infiniment subsidiaire, si le Tribunal retenait la responsabilité de M. [U], débouter Mme [D] de ses demandes indemnitaires au titre des frais de déménagement et garde-meubles, relogement provisoire et préjudice moral subi ;

en tout état de cause :
- condamner in solidum les époux [T] et Mme [D] aux dépens ;

- condamner in solidum les époux [T] et Mme [D] à payer à M. [U] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

- écarter l’exécution provisoire.

M. [U] indique qu’il a construit la maison litigieuse sur la base d’un permis de construire remontant au 12 juin 2020, que la déclaration d’achèvement des travaux a été effectuée le 30 juillet 2009 et qu’il a cédé ce bien aux époux [T] le 27 février 2024.

Ce défendeur considère que la responsabilité délictuelle est inapplicable à son égard dès lors que le litige concerne une chaîne de contrats de vente, que le sous-acquéreur peut seulement agir sur le fondement de la responsabilité délictuelle faute de quoi il serait porté atteinte au principe du non-cumul des responsabilités. A titre subsidiaire, il soutient, sur le terrain délictuel, qu’il n’est pas à l’origine directe du préjudice subi par Mme [D] en ce que M. [T] a pu accéder aux combles avant d’acheter la maison, qu’il était sachant, qu’il avait connaissance du problème de conception de la charpente et des désordres l’affectant mais qu’il a dissimulé cette information primordiale à ses acquéreurs.

S’agissant des garanties contractuelles, M. [U] invoque la prescription concernant la garantie décennale en ce que la réception remonte à plus de 10 ans. Au sujet de la garantie des vices cachés, il expose qu’ils n’y en avait pas, que les époux [T] ont pu se convaincre eux-même du problème lors de leur acquisition, que les déclarations de M. [T] au sujet de son travail comme aide-couvreur ont beaucoup évolué mais qu’il était bien un professionnel du bâtiment et qu’il a volontairement supprimé une trappe permettant d’accéder aux combles pour dissimuler les malfaçons à ses acquéreurs. Quoi qu’il en soit, M. [U] soulève la prescription de l’action en garantie des vices cachés en ce que les époux [T] ne pouvaient ignorer le vice à compter de l’année 2016 (lorsqu’ils ont réalisé des travaux de transformation du garage en pièce de vie et la reprise de la noue et qu’ils ont condamné la trappe). Il précise que Mme [D] omet que, dans une chaîne translative de contrats, le vendeur initial peut opposer à l’acquéreur final tous les moyens de défense qu’il aurait pu opposer à son cocontractant.



A titre infiniment subsidiaire, M. [U] prétend que Mme [D] ne peut à la fois réclamer la résolution de la vente et une indemnité réparant les conséquences engendrées par les travaux de remise en état à réaliser et que les allégations au titre du préjudice moral ne sont pas étayées. Il estime enfin que l’exécution provisoire doit être écartée car elle ne serait pas compatible avec la nature de l’affaire et que sa situation serait précaire. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 avril 2026.

L’affaire a été retenue à l’audience du 4 juin 2026 et la décision mise en délibéré au 11 août 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

À titre liminaire, il sera rappelé qu’en application de l’article 768 du Code de Procédure Civile, le Tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.
Ainsi, les demandes de « dire et juger », « constater », ne sauraient s’analyser comme des prétentions, ces demandes ne conférant aucun droit à la partie qui les requiert, hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, il ne sera pas statué sur de telles demandes, simple rappel des moyens invoqués.

Par ailleurs, les époux [T] ont écrit à deux reprises dans le corps de leurs conclusions qu’ils doivent le cas échéant être relevés indemnes par M. [U] mais ils n’ont pas repris une telle demande dans leur dispositif. Ce point ne sera donc pas abordé.

1°) SUR LES DEMANDES PRINCIPALES A L’ENCONTRE DES ÉPOUX [T]

Sur la prescription

Selon l’article 1648 du Code Civil, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

En l’espèce, Mme [D] a découvert les désordres affectant la charpente de sa maison lorsqu’elle voulu refaire un nouveau plafond en placoplâtre à la place de celui existant dans le séjour. L’artisan qui devait réaliser ces travaux a écrit le 7 octobre 2022 qu’il refusait d’intervenir tant que la charpente n’était pas reprise. 

Mme [D] ayant engagé son action en référé dès le 1er mars 2023, la prescription biennale n’est pas acquise. Son action est par conséquent recevable à l’encontre de ses vendeurs.

Sur la garantie des vices cachés

D’après les articles 1641 et suivants du Code Civil, le vendeur est en principe tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Le vendeur n’est toutefois jamais tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. Le vendeur est au contraire tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait été stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. En présence d’une telle clause de non-garantie, celle-ci doit être écartée si le vendeur avait connaissance du vice (sachant qu’il est présumé le connaître s’il a la qualité de professionnel) ou si une réticence dolosive lui est imputable.


En l’espèce, il ressort des pièces concordantes versées aux débats (photographies, lettre de refus d’intervention de l’EURL MENUISERIE PASCAL COTET du 7 octobre 2022, courriel de [X] [I] de l’entreprise NEVEU du 18 novembre 2022, procès-verbal de constat d’un commissaire de justice en date du 7 février 2023 et rapport d’expertise judiciaire) que l’immeuble acquis par Mme [D] est affecté des désordres suivants :

- la charpente s’est affaissée de part et d’autre de la noue qui assure la jonction entre les deux parties de la toiture et ce jusqu’à 13 cm au-dessus du salon / salle à manger ;

- en raison de cet affaissement, le plafond en placoplâtre du salon n’est pas parfaitement plan. Il présente des irrégularités, renflements vers le bas, une cassure et des fissures ;

- des fissures et cassures sont également présentes au niveau du plafond de l’entrée principale de la maison, à proximité du poêle à bois et dans la cuisine.

Il s’agit de désordres graves car ils sont généralisés et qu’ils compromettent la solidité de la charpente au point qu’il a fallu mettre en oeuvre des mesures conservatoires au cours de l’expertise judiciaire (pose de lignes d’étaiement à l’aplomb des noeuds des fermettes de la charpente). Ils nécessitent de très importants travaux de démolition / reconstruction pour un coût de 208.538,99 € TTC d’après l’expert [O]. Il est évident que Mme [D] n’aurait pas acheté la maison litigieuse au prix de 260.000 € si elle avait su qu’elle devrait rapidement engager des travaux aussi lourds et coûteux.

Les désordres étaient antérieurs à la vente conclue le 24 mars 2022 entre M. [D] et les époux [T]. En effet, le problème remonte à la construction de la maison en 2008 et 2009. M. [U] a lui-même constaté un début d’affaissement de la charpente avant la fin de ses travaux en cherchant vainement à renforcer les fermes à l’aide de madriers.

Ces vices n’étaient pas visibles pour Mme [D] qui est profane en matière de bâtiment.

Au contraire, les époux [T] ne pouvaient ignorer la gravité de la situation étant donné que :

- ils ont vécu dans la maison pendant 8 ans. Quand bien même seraient-ils considérés comme des non-sachants, cette durée d’occupation suffit selon l’expert judiciaire pour retenir qu’ils se sont nécessairement rendus compte de l’existence de désordres significatifs en cours d’évolution ;

- M. [T] a certes déclaré qu’il était boulanger mais il avait de bonnes connaissances en matière de charpente quoi qu’il en dise (sachant que ses déclarations ont beaucoup varié à ce sujet). En effet, il a été aide-couvreur pour la SA [K] [B] spécialisée en charpente-couverture-zinguerie. Il ne s’agissait pas d’une activité occasionnelle mais de son travail habituel (cf son contrat à durée indéterminée d’une durée hebdomadaire de 35 heures à compter du 24 octobre 2006). M. [T] a déclaré qu’il est devenu boulanger en 2012. Il sera donc tenu pour acquis qu’il a régulièrement travaillé sur des charpentes au moins pendant 6 ans avant d’acquérir la maison litigieuse en 2014, de sorte qu’il peut être assimilé à un professionnel du bâtiment ;





- les époux [T] ont de surcroît réalisé des travaux importants dans la maison : pose du conduit de cheminée du poêle, transformation du garage en salon / salle à manger, pose de la climatisation, réparation de la noue, réalisation des avants toits. Ils ont forcément eu une attention particulière sur l’état de la charpente avant d’entreprendre de tels travaux même si l’allégation de M. [U] au sujet de la suppression d’une trappe d’accès demeure trop floue.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de retenir que toutes les conditions sont réunies pour l’application de la garantie légale des vices cachés. Les époux [T] ne peuvent utilement opposer la clause de non-garantie figurant à ce sujet dans l’acte de vente de 2012 (page 10) étant donné qu’ils ont dissimulé à leur cocontractante les graves désordres qu’ils connaissaient. Ils doivent à la fois être considérés comme professionnels (au moins pour M. [T]) et en tout état de cause de mauvaise foi (pour M. [T] et Mme [T]) de sorte que la clause de non-garantie doit être écartée.

Sur la réparation

Si la garantie légale des vices cachés est applicable, l’acquéreur a le choix entre, d’une part, rendre la chose et se faire restituer le prix et, d’autre part, se faire rendre une partie du prix. Ce choix institué par l’article 1644 du Code Civil relève de la liberté de l’acquéreur qui n’est pas tenu de se justifier. A la demande de Mme [D], il convient donc de prononcer la résolution de la vente pour lui permettre de se voir restituer le prix de vente déboursé (260.000 €). Les époux [T] seront condamnés au paiement de ladite somme bien qu’ils ne sont pas à l’origine des malfaçons affectant la charpente.

Par ailleurs, l’article 1645 du Code Civil dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. Tel est le cas en l’espèce à l’encontre des époux [T].

Au titre de son préjudice financier, Mme [D] ne peut réclamer d’indemnité pour les frais de déménagement, garde-meubles, relogement provisoire et réemménagement pendant la durée des travaux estimés à 6 mois (évalués par M. [O] à 15.955 €) puisqu’elle n’a pas fait le choix de conserver l’immeuble. Il en est de même s’agissant des frais de constat d’huissier (commissaire de justice) à prévoir en cours de réalisation des travaux réparatoires (estimés à 1.215,60 €) étant donné qu’elle ne sera pas concernée par la réalisation des travaux de réfection. Il est toutefois justifié de lui accorder une indemnité de 5.000 € pour couvrir tous les frais liés à son départ de la maison suite à la résolution de la vente, qu’elle soit également remboursée de la somme de 4.173,63 € réglée pour sécuriser la charpente au cours des opérations d’expertise ainsi que des frais de constat exposés le 7 février 2023 d’un montant de 405,20 € avant l’engagement de sa procédure en référé. Les époux [T] seront en conséquence condamnés au paiement de la somme totale de 9.578,83 € (5.000 € + 4.173,63 € + 405,20 €) en réparation du préjudice financier de Mme [D].

Il y a lieu également d’indemniser le préjudice moral subi par Mme [D] et son défunt mari en tenant compte de leur âge (ils sont nés en 1950 et 1953), des problèmes de santé de M. [D] qui se sont aggravés depuis 2023 d’après le Docteur [N] ainsi que du stress lié à leur crainte permanente d’un effondrement de la charpente (46 était ont été posés pour conforter provisoirement la charpente) et aux aléas de toute procédure judiciaire. Ils ont aussi subi de nombreux désagréments et perdu du temps et de l’énergie pour mener cette affaire à son terme. Les époux [T] seront de ce chef condamnés au paiement de la somme de 6.000 €.


2°) SUR LES DEMANDES PRINCIPALES A L’ENCONTRE DE M. [U]

Les développements de M. [U] au sujet de la garantie décennale ne sont d’aucune utilité puisque Mme [D] n’entend pas agir sur ce fondement juridique.

A titre principal, Mme [D] invoque à l’encontre de M. [T] la responsabilité délictuelle (appelée extracontractuelle depuis la réforme du droit des contrats entrée en vigueur le 1er octobre 2016). Une telle responsabilité n’est toutefois pas applicable au présent litige. En effet, en présence d’une chaîne de contrats ou de vente successives d’un même bien, l’action est nécessairement de nature contractuelle (cf Cass 1ère 9 octobre 1979 n°78-12502).

A titre subsidiaire, Mme [D] a toutefois invoqué la garantie des vices cachés à l’égard de M. [T]. Sous réserve de la prescription encourue, le sous-acquéreur est effectivement recevable à exercer une action directe contre le vendeur originaire de la chose atteinte du vice (cf Cass Civ 3ème 7 mars 1990 n°88-15668).

S’agissant de la prescription de l’action directe découlant de la garantie des vices cachés, elle est soumise au délai de deux ans à compter de la découverte du vice instituée par l’article 1648 du Code Civil sans pouvoir dépasser le délai butoir de vingt ans à compter de la naissance du droit édicté par l’article 2232 du même code. La naissance du droit correspond à la date de l’acquisition de l’immeuble par le dernier acquéreur en ce que cette date consacre l’obligation du vendeur à la garantie des vices cachés (cf Cass Civ 3ème 1er octobre 2020 n°19-16986 et 8 décembre 2021 n°20-21439.

En l’espèce, comme l’a déjà dit le Tribunal, Mme [D], profane en matière de bâtiment, a découvert les désordres litigieux lorsqu’elle a souhaité réaliser des travaux intérieurs. Elle a en conséquence engagé une procédure de référé 1er mars 2023 soit moins de deux ans après avoir acheté sa maison le 24 mars 2022. M. [U] a été mis en cause à l’occasion de cette procédure par les époux [T] le 23 mars 2023, ce qui a interrompu la prescription à son encontre. Mme [D] a ensuite engagé son action directe au fond contre M. [U] le 23 juillet 2024, soit moins de deux ans après le précédent acte interruptif. Même s’il y a longtemps que M. [U] a revendu l’immeuble qu’il a construit (le 25 février 2014), il n’en demeure pas moins que le délai butoir de 20 ans n’est pas dépassé. L’action directe de Mme [D] n’est donc pas prescrite.

Sur le fond, dans le cas de ventes successives d’un même bien, la garantie du vendeur initial peut être retenue si les vices cachés, constatés alors que la chose vendue était la propriété du dernier acquéreur, existaient lors de la première vente. Or, le vice existait déjà lors de la vente conclue entre M. [U] et les époux [T] en 2014 puisque M. [U] s’était rendu compte, au moment de la construction de la charpente, qu’il y avait déjà une difficulté (d’où la pose de madriers en renfort des fermes).

Cela étant dit, même si M. [U] est l’auteur des malfaçons, il fait à juste titre valoir que les époux [T] avait connaissance de la situation vu les compétences professionnelles de M. [T] (aide couvreur au moins pendant 6 ans). Or, cette connaissance du vice par les acquéreurs intermédiaires a déchargé M. [U] de son obligation au titre de la garantie des vices cachés, y compris à l’égard des sous-acquéreurs. 

Les demandes formulées par Mme [D] à l’encontre de M. [U] seront donc rejetées au fond.

3°) SUR LES FRAIS DU PROCÈS

Parties perdantes, les époux [T] supporteront les dépens y compris ceux de référé et les frais d’expertise judiciaire, et par voie de conséquence déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’équité et la situation économique des parties commandent de les condamner à payer à Mme [D] une indemnité de 4.000 € au titre des frais non compris dans les dépens que le demanderesse a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits.

La propre demande de M. [U] sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile sera rejetée étant donné qu’il est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle et que ce litige n’aurait pas existé s’il avait correctement construit la maison.

4°) SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

En application des articles 514 et 514-1 du Code de Procédure Civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que le juge en décide autrement s’il estime que cette exécution provisoire de droit est incompatible avec la nature de l’affaire. En l’espèce, malgré l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire doit être écartée car les difficultés d’exécution seraient très problématiques en cas d’infirmation par la cour d’appel en particulier à l’égard d’un nouvel acquéreur potentiel de l’immeuble.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevables les demandes formulées par [F] [L] veuve [D] à titre personnel et ès qualité d’héritière de [Z] [D] à l’encontre de [Q] [T] et [S] [V] épouse [T],

DIT que [Q] [T] et [S] [V] épouse [T] sont redevables de la garantie légale des vices cachés envers [F] [L] veuve [D] à titre personnel et ès qualité d’héritière de [Z] [D],

PRONONCE en conséquence la résolution de la vente conclue le 24 mars 2022 entre, d’une part, [Q] [T] et [S] [V] épouse [T] et, d’autre part, [F] [L] veuve [D] et [Z] [D] portant sur maison située lieudit [Adresse 4] à [Localité 4] (Gironde) cadastrée section YC n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] pour une contenance totale de 00 ha 19 a 49 ca,

CONDAMNE également [Q] [T] et [S] [V] épouse [T] à payer à [F] [L] veuve [D] à titre personnel et ès qualité d’héritière de [Z] [D] les sommes suivantes :

- 260.000 € au titre de la restitution du prix de vente ;






 - 9.578,83 € au titre du préjudice financier (frais de déménagement + coût des mesures conservatoires + frais de constat du 7 février 2023) ;

- 6.000 € au titre du préjudice moral et des désagréments subis ;

DÉCLARE recevables mais mal fondées les demandes formulées par [F] [L] veuve [D] à titre personnel et ès qualité d’héritière de [Z] [D] à l’encontre de [P] [U],

REJETTE en conséquence les demandes de [F] [L] veuve [D] à titre personnel et ès qualité d’héritière de [Z] [D] à l’encontre de [P] [U],

CONDAMNE [Q] [T] et [S] [V] épouse [T] aux dépens, y compris ceux de référé et les frais d’expertise judiciaire,

CONDAMNE [Q] [T] et [S] [V] épouse [T] à payer à [F] [L] veuve [D] à titre personnel et ès qualité d’héritière de [Z] [D] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

ÉCARTE l’exécution provisoire du présent jugement,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.


Ainsi jugé et mis à disposition au Greffe le 11 août 2026.

Le Greffier, Le Président,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1644, code de procedure civile 71, code civil 1645, code civil 1648, code civil 2232, code civil 1643). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-12T21:50:34.790Z.