Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP ACR fond, 13 août 2026, n° 25/10976

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 juin 2020, M. [C] [O] a donné en location à Mme [Q] [L] un logement situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 810 euros. 

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice en date du 19 août 20252025, M. [C] [O] a fait assigner Mme [Q] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin de faire constater à titre principal l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation judiciaire du bail et notamment la condamner à lui verser la somme de 1 816,20 à titre d’arriéré locatif arrêté au 5 août 2025.

L'affaire a été renvoyée lors de l’audience du 24 mars 2026. 

A l’audience du 22 juin 2026, M. [C] [O] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant ses demandes et a notamment sollicité, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :
- rejeter les demandes reconventionnelles de Mme [Q] [L],
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et visée dans le commandement de payer du 19 août 2025 et, en tout état de cause et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- constater que Mme [Q] [L] est déchue de plein droit de tout titre d'occupation depuis le 19 septembre 2025,
- ordonner l'expulsion Mme [Q] [L] et de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 2], 7ème étage, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et sous astreinte de 150,00 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir.
- statuer sur le sort des meubles conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution,
- condamner Mme [Q] [L] au paiement des sommes suivantes :
7 594,06 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 05 juin 2026, échéance du mois de juin 2026 incluse avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer en date du 19 août 2025 sur la somme de 1 816,20 euros, de l’assignation pour le surplus et ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l'assignation ;
une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer contractuel révisable comme lui et majoré des charges récupérables, à compter de la résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés,
2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
2 800,00 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile outre le paiement des entiers dépens comprenant, notamment, le coût du commandement de payer pour 133,06 euros et sa notification à la CAPEX, les frais de signification de la présente assignation, les frais de signification et d'exécution du jugement intervenir, ainsi que l'émolument de recouvrement revenant au commissaire justice au titre de l'article A 444-32 du Code de commerce.

En défense Mme [Q] [L] a sollicité du juge des contentieux et de la protection de : 
- rejeter l’ensemble des demandes de son bailleur,
- requalifier le contrat de bail en bail non meublé soumis à la loi du 6 juillet 1989,
- déclarer irrecevable la demande d’acquisition de clause résolution en raison de la nullité du commandement de payer délivré le 19 août 2025,
- si le bail la résiliation du bail était prononcée :
condamner la bailleresse à lui verser la somme de 4 809,60 euros au titre des provisions sur charges induement appelées et ordonner la compensation des sommes dues. 
lui accorder un délai de 24 mois pour apurer le solde de la dette locative par mensualités égales s’ajoutant aux loyers courants,
suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, réputé ne pas avoir joué si Mme [Q] [L] respecte l’échéancier de paiement,
- condamner M. [C] [O] aux dépens,
- écarter l’exécution provisoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Mme [Q] [L] n’a pas indiqué pas faire l’objet d’une telle procédure.

Il sera référé aux écritures des parties visées par le greffe à l’audience ainsi qu’à la note d’audience pour plus ample exposé des parties.

L'affaire a été mise en délibéré au 13 août 2026, par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de requalification du bail,

Selon les dispositions de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, son premier titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur à l'exception des logements-foyers, des logements meublés, des logements meublés dans le cadre d'un bail mobilité, des logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, des logements faisant l'objet du dispositif d'occupation temporaire de locaux mentionné à l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique.

Il résulte de l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 que le logement meublé est défini comme « un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 est en outre venu fixer le mobilier minimum que doit contenir un logement pour que le bail puisse être qualifié de meublé.

Il résulte de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation qu'une location d'un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Lorsque la location d'un local meublé constituant la résidence principale du preneur est située dans un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, celle-ci est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Ne sont pas applicables à cette location les articles 3-2, 3-3, 18, 24-1, 25-4 et 25-11 de la même loi. Le local loué mentionné au premier alinéa doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire ainsi qu'être pourvu de chauffage, d'une alimentation en eau et de sanitaires.

En l'espèce, par acte sous seing privé en date du 24 juin 2020, M. [C] [O] a donné en location à Mme [Q] [L] un logement situé [Adresse 3]. Ce bail stipule dans son en tête qu'il n'est pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, s’agissant d’un bail de location meublée lié à l’exercice d’une fonction ou à l’occupation d’un emploi. 
Cependant, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d'ordre public et prévoient que les baux sont soumis, au moins partiellement, à la loi du 6 juillet 1989. En outre, le bail produit ne permet pas d'établir qu'il remplit les conditions pour bénéficier d'un statut dérogatoire. En effet, il porte sur la location d'un logement constituant la résidence principale de Mme [Q] [L]. Il n’est justifié ni d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi justifiant du caractère dérogatoire. 

Pour être qualifiée de location meublée, le bail doit porter sur un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Or un état de lieux d’entrée en date du 27 juin 2020 justifie que le bien donné à bail dispose de l’équipement mobilier en nombre et en quantité suffisante au sens des dispositions légales. 

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le bail litigieux doit être requalifié en bail meublé soumis à la loi du 6 juillet 1989. 


Sur la nullité du commandement de payer

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
[…] 
L’article 114 du code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 1 816,20 euros au titre de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 19 août 2025. 

Le bail ayant toutefois été requalifié en bail meublé soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, le délai d’un mois visé au commandement de payé était donc illégal, celui de deux mois, plus favorable à la locataire devant s’appliquer.

Bien que la locataire n’ait pas régularisé le commandement de payer dans les deux mois, le seul fait qu’elle n’ait eu connaissance de ce délai plus favorable pour régulariser sa dette lui a nécessairement causé un grief justifiant de prononcer la nullité du commandement de payer.

Le commandement de payer délivré le 19 août 2025 sera donc annulé et la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire sera par conséquent rejetée.

Sur les sommes dues au titre du bail, la résiliation judiciaire et les demandes subséquentes

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.
Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Selon les dispositions combinées des articles 140 III et IV de la loi du 23 novembre 2018, dans les territoires où s'applique l'encadrement des loyers, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. Un complément de loyer peut toutefois être appliqué au loyer de base tel que pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.

L'article 140 V de la loi du 23 novembre 2018 dispose que le contrat de location précise le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logements.

Aux termes de l'article 1751 du code civil, le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions. 

En l'espèce, le bail litigieux ayant été conclu sous le régime de droit commun, aucun référence au loyer majoré fixé par arrêté préfectoral n’a été mentionnée. Pourtant, la loi exige expressément ces mentions qui permettent de déterminer les éléments précis envisagés par les parties pour justifier l'application de ce complément de loyer, qui doit être apprécié in concreto selon les particularités du logement et sa situation.

Si l’encadrement des loyers est effectivement applicable en l’espèce, la défenderesse échoue toutefois à démontrer la somme trop versée à son bailleur. En effet, elles se fonde sur des critères arrêtés pour un bail nu alors qu’il s’agit d’un bail meublé.

Dès lors, Mme [Q] [L] est mal fondée à solliciter la restitution d’un trop perçu.

Mme [Q] [L] conteste également le montant des charges et l’absence de régularisation de ces dernières précisant que si un forfait pour charges s’applique pour les baux meublés tel n’est pas le cas pour les baux non meublés.

En l’espèce le contrat de bail ne distingue pas la partie du loyer de la partie forfaitaire de charges, telle qu’elle aurait dû figurer au contrat de bail, celui-ci se contentant de mentionner la somme de 820 euros charges de copropriété incluses. Or d’une part, l’ensemble des charges de copropriété n’est pas récupérable et d’autre part, si une somme forfaitaire dans un bail meublée est acquise, cette somme doit être distinguée et précisée.

Alors que le contrat de bail était déjà irrégulier du fait de sa mauvaise qualification, cette nouvelle irrégularité témoigne de la mauvaise foi de la bailleresse.

N’en demeure pas moins que la défenderesse, qui a soulevé l’ensemble de ces moyens opportunément dans le cadre de la présente procédure, sans jamais en faire part à sa bailleresse, et ce alors qu’elle a depuis la prise à bail, demeuré dans une situation d’impayé dont elle n’a jamais justifié jusqu’à présent, témoigne également de sa mauvaise foi.

Les manquements respectifs du bailleur et de la locataire étant suffisamment graves et sérieux, le bail sera donc résilié aux torts partagés du bailleur et du locataire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la bailleresse à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard.

 Les demandes au titre de la dette locative et de la restitution des sommes dues seront rejetées.

Du fait des torts partagés des parties, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sollicitée par la bailleresse sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera fixé à la somme de 800 euros et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [C] [O] ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires,

En application de l'article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. 

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, aucune partie ne pouvant se considérer perdante ou gagnante, chacune conservera les frais au soutien de ses dépens. 

La demande formée au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe : 

REQUALIFIE le bail conclu entre Mme [Q] [L] et M. [C] [O] le 24 juin 2020 portant sur les lieux situés [Adresse 3] en bail portant sur un logement meublé soumis à la loi du 6 juillet 1989 ;

CONSTATE la nullité du commandement de payer délivré le 19 août 2025, et en conséquence :

REJETTE la demande d’acquisition de clause résolutoire,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu entre Mme [Q] [L] et M. [C] [O] le 24 juin 2020 portant sur les lieux situés [Adresse 3] en bail portant sur un logement meublé soumis à la loi du 6 juillet 1989 à compter du prononcé de la présente décision, aux torts partagés de la bailleresse et de la locataire,

ORDONNE à Mme [Q] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [Q] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 800 euros (huit cents euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation,sera due à compter du prononcé de la présente décision et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

REJETTE la demande au titre de l’arriéré locatif,

REJETTE la demande au titre des dommages et intérêts,

REJETTE la demande au titre du trop perçu de loyer,

REJETTE la demande au titre des frais irrépétibles,

DIT que chaque partie conservera les frais exposés au paiemetn de ses propres dépens, 

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. 

La Greffière La Juge

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Sandrine QUETU


Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Me Cécile JOULLAIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 25/10976 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBN6O

N° MINUTE : 2







JUGEMENT 
rendu le 13 août 2026


DEMANDEUR

Monsieur [C] [O], 
[Adresse 1]
représenté par Me Cécile JOULLAIN, avocat au barreau de PARIS, 

DÉFENDERESSE

Madame [Q] [L], 
[Adresse 2]
assistée de Me Sandrine QUETU, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 22 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 août 2026 par Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier









Décision du 13 août 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/10976 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBN6O

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 juin 2020, M. [C] [O] a donné en location à Mme [Q] [L] un logement situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 810 euros. 

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice en date du 19 août 20252025, M. [C] [O] a fait assigner Mme [Q] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin de faire constater à titre principal l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation judiciaire du bail et notamment la condamner à lui verser la somme de 1 816,20 à titre d’arriéré locatif arrêté au 5 août 2025.

L'affaire a été renvoyée lors de l’audience du 24 mars 2026. 

A l’audience du 22 juin 2026, M. [C] [O] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant ses demandes et a notamment sollicité, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :
- rejeter les demandes reconventionnelles de Mme [Q] [L],
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et visée dans le commandement de payer du 19 août 2025 et, en tout état de cause et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- constater que Mme [Q] [L] est déchue de plein droit de tout titre d'occupation depuis le 19 septembre 2025,
- ordonner l'expulsion Mme [Q] [L] et de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 2], 7ème étage, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et sous astreinte de 150,00 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir.
- statuer sur le sort des meubles conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution,
- condamner Mme [Q] [L] au paiement des sommes suivantes :
7 594,06 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 05 juin 2026, échéance du mois de juin 2026 incluse avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer en date du 19 août 2025 sur la somme de 1 816,20 euros, de l’assignation pour le surplus et ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l'assignation ;
une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer contractuel révisable comme lui et majoré des charges récupérables, à compter de la résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés,
2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
2 800,00 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile outre le paiement des entiers dépens comprenant, notamment, le coût du commandement de payer pour 133,06 euros et sa notification à la CAPEX, les frais de signification de la présente assignation, les frais de signification et d'exécution du jugement intervenir, ainsi que l'émolument de recouvrement revenant au commissaire justice au titre de l'article A 444-32 du Code de commerce.

En défense Mme [Q] [L] a sollicité du juge des contentieux et de la protection de : 
- rejeter l’ensemble des demandes de son bailleur,
- requalifier le contrat de bail en bail non meublé soumis à la loi du 6 juillet 1989,
- déclarer irrecevable la demande d’acquisition de clause résolution en raison de la nullité du commandement de payer délivré le 19 août 2025,
- si le bail la résiliation du bail était prononcée :
condamner la bailleresse à lui verser la somme de 4 809,60 euros au titre des provisions sur charges induement appelées et ordonner la compensation des sommes dues. 
lui accorder un délai de 24 mois pour apurer le solde de la dette locative par mensualités égales s’ajoutant aux loyers courants,
suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, réputé ne pas avoir joué si Mme [Q] [L] respecte l’échéancier de paiement,
- condamner M. [C] [O] aux dépens,
- écarter l’exécution provisoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Mme [Q] [L] n’a pas indiqué pas faire l’objet d’une telle procédure.

Il sera référé aux écritures des parties visées par le greffe à l’audience ainsi qu’à la note d’audience pour plus ample exposé des parties.

L'affaire a été mise en délibéré au 13 août 2026, par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de requalification du bail,

Selon les dispositions de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, son premier titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur à l'exception des logements-foyers, des logements meublés, des logements meublés dans le cadre d'un bail mobilité, des logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, des logements faisant l'objet du dispositif d'occupation temporaire de locaux mentionné à l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique.

Il résulte de l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 que le logement meublé est défini comme « un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 est en outre venu fixer le mobilier minimum que doit contenir un logement pour que le bail puisse être qualifié de meublé.

Il résulte de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation qu'une location d'un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Lorsque la location d'un local meublé constituant la résidence principale du preneur est située dans un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, celle-ci est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Ne sont pas applicables à cette location les articles 3-2, 3-3, 18, 24-1, 25-4 et 25-11 de la même loi. Le local loué mentionné au premier alinéa doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire ainsi qu'être pourvu de chauffage, d'une alimentation en eau et de sanitaires.

En l'espèce, par acte sous seing privé en date du 24 juin 2020, M. [C] [O] a donné en location à Mme [Q] [L] un logement situé [Adresse 3]. Ce bail stipule dans son en tête qu'il n'est pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, s’agissant d’un bail de location meublée lié à l’exercice d’une fonction ou à l’occupation d’un emploi. 
Cependant, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d'ordre public et prévoient que les baux sont soumis, au moins partiellement, à la loi du 6 juillet 1989. En outre, le bail produit ne permet pas d'établir qu'il remplit les conditions pour bénéficier d'un statut dérogatoire. En effet, il porte sur la location d'un logement constituant la résidence principale de Mme [Q] [L]. Il n’est justifié ni d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi justifiant du caractère dérogatoire. 

Pour être qualifiée de location meublée, le bail doit porter sur un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Or un état de lieux d’entrée en date du 27 juin 2020 justifie que le bien donné à bail dispose de l’équipement mobilier en nombre et en quantité suffisante au sens des dispositions légales. 

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le bail litigieux doit être requalifié en bail meublé soumis à la loi du 6 juillet 1989. 


Sur la nullité du commandement de payer

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
[…] 
L’article 114 du code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 1 816,20 euros au titre de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 19 août 2025. 

Le bail ayant toutefois été requalifié en bail meublé soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, le délai d’un mois visé au commandement de payé était donc illégal, celui de deux mois, plus favorable à la locataire devant s’appliquer.

Bien que la locataire n’ait pas régularisé le commandement de payer dans les deux mois, le seul fait qu’elle n’ait eu connaissance de ce délai plus favorable pour régulariser sa dette lui a nécessairement causé un grief justifiant de prononcer la nullité du commandement de payer.

Le commandement de payer délivré le 19 août 2025 sera donc annulé et la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire sera par conséquent rejetée.

Sur les sommes dues au titre du bail, la résiliation judiciaire et les demandes subséquentes

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.
Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Selon les dispositions combinées des articles 140 III et IV de la loi du 23 novembre 2018, dans les territoires où s'applique l'encadrement des loyers, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. Un complément de loyer peut toutefois être appliqué au loyer de base tel que pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.

L'article 140 V de la loi du 23 novembre 2018 dispose que le contrat de location précise le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logements.

Aux termes de l'article 1751 du code civil, le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions. 

En l'espèce, le bail litigieux ayant été conclu sous le régime de droit commun, aucun référence au loyer majoré fixé par arrêté préfectoral n’a été mentionnée. Pourtant, la loi exige expressément ces mentions qui permettent de déterminer les éléments précis envisagés par les parties pour justifier l'application de ce complément de loyer, qui doit être apprécié in concreto selon les particularités du logement et sa situation.

Si l’encadrement des loyers est effectivement applicable en l’espèce, la défenderesse échoue toutefois à démontrer la somme trop versée à son bailleur. En effet, elles se fonde sur des critères arrêtés pour un bail nu alors qu’il s’agit d’un bail meublé.

Dès lors, Mme [Q] [L] est mal fondée à solliciter la restitution d’un trop perçu.

Mme [Q] [L] conteste également le montant des charges et l’absence de régularisation de ces dernières précisant que si un forfait pour charges s’applique pour les baux meublés tel n’est pas le cas pour les baux non meublés.

En l’espèce le contrat de bail ne distingue pas la partie du loyer de la partie forfaitaire de charges, telle qu’elle aurait dû figurer au contrat de bail, celui-ci se contentant de mentionner la somme de 820 euros charges de copropriété incluses. Or d’une part, l’ensemble des charges de copropriété n’est pas récupérable et d’autre part, si une somme forfaitaire dans un bail meublée est acquise, cette somme doit être distinguée et précisée.

Alors que le contrat de bail était déjà irrégulier du fait de sa mauvaise qualification, cette nouvelle irrégularité témoigne de la mauvaise foi de la bailleresse.

N’en demeure pas moins que la défenderesse, qui a soulevé l’ensemble de ces moyens opportunément dans le cadre de la présente procédure, sans jamais en faire part à sa bailleresse, et ce alors qu’elle a depuis la prise à bail, demeuré dans une situation d’impayé dont elle n’a jamais justifié jusqu’à présent, témoigne également de sa mauvaise foi.

Les manquements respectifs du bailleur et de la locataire étant suffisamment graves et sérieux, le bail sera donc résilié aux torts partagés du bailleur et du locataire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la bailleresse à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard.

 Les demandes au titre de la dette locative et de la restitution des sommes dues seront rejetées.

Du fait des torts partagés des parties, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sollicitée par la bailleresse sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera fixé à la somme de 800 euros et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [C] [O] ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires,

En application de l'article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. 

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, aucune partie ne pouvant se considérer perdante ou gagnante, chacune conservera les frais au soutien de ses dépens. 

La demande formée au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe : 

REQUALIFIE le bail conclu entre Mme [Q] [L] et M. [C] [O] le 24 juin 2020 portant sur les lieux situés [Adresse 3] en bail portant sur un logement meublé soumis à la loi du 6 juillet 1989 ;

CONSTATE la nullité du commandement de payer délivré le 19 août 2025, et en conséquence :

REJETTE la demande d’acquisition de clause résolutoire,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu entre Mme [Q] [L] et M. [C] [O] le 24 juin 2020 portant sur les lieux situés [Adresse 3] en bail portant sur un logement meublé soumis à la loi du 6 juillet 1989 à compter du prononcé de la présente décision, aux torts partagés de la bailleresse et de la locataire,

ORDONNE à Mme [Q] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [Q] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 800 euros (huit cents euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation,sera due à compter du prononcé de la présente décision et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

REJETTE la demande au titre de l’arriéré locatif,

REJETTE la demande au titre des dommages et intérêts,

REJETTE la demande au titre du trop perçu de loyer,

REJETTE la demande au titre des frais irrépétibles,

DIT que chaque partie conservera les frais exposés au paiemetn de ses propres dépens, 

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. 

La Greffière La Juge

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L632-1, code civil 1751, code de commerce A444-32, code civil 1709). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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• 18 août 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/03314

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• 7 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Nice · Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 26/00927

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• 2 septembre 2026 · Tribunal des activités économiques de Paris · n° 2025039492

  en commun : code de commerce A444-32, code civil 1709

Mise à jour de la source le 2026-08-13T18:30:27.491Z.