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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Marseille, 0P15 Aud civile prox 6, 18 mai 2026, n° 25/05774

Délibéré pour mise à disposition de la décisionContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 19 mai 2021, Monsieur [A] [L] a loué à Madame [H] [B] un logement meublé, un parking et une cave sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 450 euros, outre 50 euros de provision pour charges.

Un dépôt de garantie d’un montant de 900 euros a été versé par Madame [H] [B].

Madame [H] [B], après avoir donné congé par texto, a quitté les lieux le 8 février 2023.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 mai 2023, délivrée à personne, Madame [H] [B] a mis en demeure Monsieur [A] [L] de restituer le dépôt de garantie.

Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2024, Madame [H] [B] a fait assigner Monsieur [A] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes de :

900 euros en restitution du dépôt de garantie ;990 euros au titre de la majoration légale de 10% du loyer mensuel hors charge ;462 euros au titre des deux mois d’allocation de logement non versés par sa faute ;500 euros à titre de dommages-intérêts pour réticence abusive ;1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. 
Par jugement rendu par défaut et en dernier ressort du 7 juillet 2025, le Juge a notamment condamné Monsieur [A] [L] à payer à Madame [H] [B] la somme de 900 euros au titre du dépôt de garantie et la somme de 1 980 euros au titre de la majoration légale ; débouté Madame [H] [B] de sa demande de paiement de la somme de 462 euros et de sa demande de dommages-intérêts.

Le jugement du 7 juillet 2025 a été signifié par acte remis à étude, le 21 juillet 2025.

Un commandement de payer aux fins de saisie-vente a été signifié à personne, le 25 juillet 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 20 août 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses demandes et moyens, Monsieur [A] [L] a fait assigner Madame [H] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, formant opposition à l’encontre du jugement précité du 7 juillet 2025. 

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 18 mai 2026.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens.

L'affaire est mise en délibéré au 20 juillet 2026. 

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

Motifs

MOTIVATION DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile, 
Vu l’article 1353 du code civil,

Sur l’opposition
L'article 538 du code de procédure civile dispose que le délai de recours par voie ordinaire est d'un mois à compter de la notification, en rappelant que l'opposition est une voie de recours ordinaire.

Aux termes de l’article 573 du code de procédure civile, l'opposition est faite dans les formes prévues pour la demande en justice devant la juridiction qui a rendu la décision. Elle peut être faite en la forme des notifications entre avocats devant les juridictions où la représentation est obligatoire.

En application de l’article 575 du même code, dans le cas où l'opposition est faite selon le mode prévu à l'article 573 elle doit, à peine d'irrecevabilité, être déclarée au secrétariat de la juridiction qui a rendu la décision par l'avocat ou l'avoué constitué par le défaillant, dans le mois de la date où elle a été formée.

En l'espèce, il est constant que le jugement rendu par défaut par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a été signifié à Monsieur [A] [L] par acte remis à étude, le 21 juillet 2025 ; qu’un commandement de payer aux fins de saisie-vente a été signifié à personne, le 25 juillet 2025 ; que l’opposition formée par exploit de commissaire de justice en date du 20 août 2025 est recevable.

Sur la requalification du bail
Vu l’article 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicable aux baux d’habitation meublée, selon lequel un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante, la liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret,

Vu l’article 25-5 de la même loi rappelant qu’un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis contradictoirement et amiablement par les parties, 

Vu les articles L. 632-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation,

Vu l’article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015,

En l’espèce, Monsieur [A] [L] relève à juste titre qu’aux termes de l’inventaire du mobilier se trouvant dans le logement, annexé au contrat de bail litigieux, tous les meubles nécessaires à la qualification de bail meublé n’étaient pas mis à disposition de Madame [H] [B] (absence de literie, de table et de sièges). 

La preuve n’étant pas apportée de ce que le logement était pourvu de tous les équipements nécessaires à la vie courante, il y a lieu de requalifier le contrat de bail meublé en bail d’habitation de locaux vides.

Sur la validité et les effets du congé
Aux termes de l'article 12 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues au deuxième alinéa du paragraphe I de l'article 15.

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise notamment que le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas de mutation ou de perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte de commissaire de justice. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte de commissaire de justice. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

En l’espèce, il est constant que Madame [H] [B] a fait délivrer à Monsieur [A] [L] un congé par texto, le 19 janvier 2023. 

Si les clés de l’appartement ont bien été remises le 8 février 2023, Monsieur [A] [L] conteste avoir accepté ce congé et renoncé au préavis. Madame [H] [B] échoue d’ailleurs à apporter la preuve inverse, notamment à travers les messages échangés entre les parties.

La validité du congé n’est donc pas établie au regard du formalisme exigé, des mentions obligatoires et de la durée du préavis, le bail n’étant pas meublé.

En conséquence, les conditions d’application des articles susvisés n’ont pas été réunies le 8 février 2023, et Madame [H] [B] est redevable de la somme de 1 350 euros correspondant aux trois mois de loyer dus durant le préavis. 

Sur la demande de résiliation judiciaire
Vu les articles 1103, 1217, 1224 à 1230, 1240, 1709, 1720, 1721, 1728, et 1741 du code civil,

Vu les articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, dont il résulte que le bailleur a l’obligation d’assurer au preneur la jouissance paisible du logement,

Vu l’article 2 alinéa 1 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002,

Madame [H] [B] sollicite le prononcé de la résiliation judiciaire du bail d’habitation pour non-respect des obligations légales et contractuelles du bailleur.

En l’espèce, il n’est pas établi avec certitude que Monsieur [A] [L] ait été alerté de l’état d’indécence du logement par Madame [H] [B]. En effet, aucune démarche entreprise ni aucune mise en demeure n’est communiquée évoquant la présence de cafards après son entrée dans les lieux, et les attestations produites ne font pas état de constatations personnelles, relayant seulement des propos rapportés, tenus par la demanderesse.

Force est de constater qu’une telle demande n’était pas formalisée à l’occasion de l’assignation signifiée le 30 octobre 2024, Madame [H] [B] fondant sa nouvelle demande sur des échanges de messages ne permettant pas d’identifier les interlocuteurs ainsi que des photographies non datées et ne permettant pas d’identifier les lieux où elles ont été prises avec certitude.

Enfin, force est de constater que Monsieur [A] [L] n’est plus lié à Madame [H] [B] contractuellement Madame [H] [B] a quitté les lieux litigieux le 8 février 2023. Or, l’effet d’une résiliation judiciaire résulte de la décision qui la prononce et ne peut être rétroactif à la date de l’évacuation.

Par conséquent, Madame [H] [B] sera déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du bail litigieux. 

Sur l’arriéré locatif 
Vu les articles 4, 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989, 

Vu l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel « toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit ».

En l’espèce, il est constant que Madame [H] [B] était débitrice d’une dette locative, au titre du loyer et des charges dus sur la période du 1er février 2023 au 8 février 2023, à la somme de 128,57 euros. 

En outre, l’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 ne peut s’appliquer au bail litigieux, requalifié en bail nu (et ce bien que le contrat signé par les parties prévoit le paiement de charges forfaitaires). 

Dès lors, et au vu de la prescription affectant les sommes antérieures au 20 août 2022, il ressort des pièces versées que Madame [H] [B] doit verser la somme de 456,21 euros au titre des charges locatives, déduction faite des sommes payées au titre des charges, et la somme de 25,11 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères durant la durée du bail.

Il convient donc de condamner Madame [H] [B] à payer à Monsieur [A] [L] ces sommes, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les réparations locatives
Vu les articles 1103, 1104 et 1728, 1730, 1731 et 1732 du code civil,

Vu les dispositions de loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dont les articles 6 et 7,

Vu les dispositions de l’article 2 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016,

Vu le contrat de bail,

La restitution des lieux loués en mauvais état constitue un manquement du preneur à ses obligations.

L’existence de dégradations survenue au cours de la jouissance du bien s’apprécie par la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie, dressés contradictoirement.

En l’absence d’un état des lieux d’entrée, le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives et le bailleur est tenu de démontrer que les dégradations éventuelles sont imputables au locataire.

Le préjudice du bailleur est réalisé du seul fait de l’existence des dégradations ; son indemnisation n’est pas subordonnée à la preuve de ce qu’il a effectué les réparations.

En l’espèce, les éléments produits établissent que Madame [H] [B] a quitté le logement le 8 février 2023. Pour autant, l’organisation d’un état des lieux de sortie n’est pas prouvée ; de même, l’imputabilité et l’existence des dommages allégués par Monsieur [A] [L] dans le cadre de la présente instance ne sont pas prouvés, bien que ce dernier communique à cet égard différentes factures à l’appui de ses prétentions.

Ainsi dit, aucun frais ne saurait être imputé à Madame [H] [B] au titre des réparations et du ménage, l’état de saleté ou de dégradation de l’appartement ne résultant d’aucun document communiqué.

Sur la restitution du dépôt de garantie
L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme de 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard (…).

Il résulte de l’ensemble de ces dispositions que la restitution du dépôt de garantie dans le délai de deux mois prévu par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 est une obligation pour le bailleur qui ne peut s'en exonérer qu'en rapportant la preuve d'une contestation sérieuse de cette obligation ou en rapportant la preuve de créances pouvant se compenser avec le dépôt de garantie.

En l’espèce, les éléments produits établissent que Madame [H] [B] a quitté le logement le 8 février 2023. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 mai 2023, délivrée à personne, Madame [H] [B] a mis en demeure Monsieur [A] [L] de restituer le dépôt de garantie. Le courrier a été délivré à la personne de Monsieur [A] [L]. Si la demanderesse ne produit pas d’éléments attestant de la date de la remise des clés au bailleur.

Monsieur [A] [L] justifie partiellement des raisons pour lesquelles il a conservé le dépôt de garantie de 900 euros, à hauteur de 1 059,85 euros (1 350 euros au titre du préavis ; 128,53 au titre du loyer de février 2023 ; 25,11 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ; 456,21 euros au titre des charges récupérables). 

En conséquence, il convient de débouter Madame [H] [B] de sa demande de restitution du dépôt de garantie et de la condamner à verser à Monsieur [A] [L] la somme de 1 059,85 euros.

La demande de majoration de dépôt de garantie s’en trouve sans objet.

Sur les demandes de dommages et intérêts
Vu les articles 1231-1, 1231-6 et 1240 du code civil,

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, la demande de Madame [H] [B] a été rejetée mais le caractère infondé ou l’irrecevabilité des demandes ne suffisent pas, à eux-seuls, à caractériser une faute ayant fait dégénérer en abus le droit d’agir en justice.

En outre, il n’est pas rapporté la preuve du caractère abusif, de la mauvaise foi ou d’une intention de nuire à travers les demandes présentées par Madame [H] [B].

Enfin, Monsieur [A] [L] ne prouve pas l’existence d’un préjudice moral en lien avec les faits litigieux.

Parallèlement, il ne saurait être jugé que la résistance de Monsieur [A] [L] serait abusive ou fautive, en l'absence de preuve d’une mauvaise foi de sa part.

En conséquence, Monsieur [A] [L] comme Madame [H] [B] seront déboutées de leur demande de dommages et intérêts. 

Sur la demande de paiement au titre des allocations logement non versées
Vu l’article 1240 du code civil,

En l’espèce, à défaut pour Madame [H] [B] de rapporter la preuve d’une faute du bailleur, sa demande de condamnation au titre des allocations logement non versées sera rejetée.

Sur les demandes accessoires
Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [H] [B], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.
 
Sur les frais irrépétibles  
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Sur l’exécution provisoire 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable l'opposition formée par Monsieur [A] [L] à l'encontre du jugement rendu par défaut le 7 juillet 2025, par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, enregistré sous le n° de RG 25/00149 ;

RETRACTE le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, enregistré sous le n° de RG 25/00149, en toutes ses dispositions ;

PRONONCE la requalification du bail d’habitation meublée du 19 mai 2021 en bail d’habitation de locaux vides ;

DEBOUTE Madame [H] [B] de sa demande aux fins de prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

DEBOUTE Madame [H] [B] de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Madame [H] [B] à verser à Monsieur [A] [L] la somme de 1 059,85 euros ;

DEBOUTE Monsieur [A] [L] de sa demande de dommages-intérêts ;

DEBOUTE Madame [H] [B] de sa demande de dommages-intérêts ;

DEBOUTE Madame [H] [B] de sa demande de paiement au titre des allocations logement non versées ;

DIT n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [H] [B] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.


AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS


La greffière, Le juge,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité






JUGEMENT DU : 20 Juillet 2026
Président : Monsieur BIDAL, Juge
Greffier : DE ANGELIS
Débats en audience publique le : 18 Mai 2026



 GROSSE :
 Le ...................................................
 à Me .......Marie FAVRE-PICARD........................
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 25/05774 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7BC6

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [A] [L]
né le 25 Avril 1977 à , demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Marie FAVRE-PICARD, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

Madame [H] [B]
née le 10 Mars 2000 à [Localité 1] (BULGARIE), domiciliée : chez Mme [T] [Z], [Adresse 2]
représenté par Me Joffrey CHENU, avocat au barreau de MARSEILLE








EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 19 mai 2021, Monsieur [A] [L] a loué à Madame [H] [B] un logement meublé, un parking et une cave sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 450 euros, outre 50 euros de provision pour charges.

Un dépôt de garantie d’un montant de 900 euros a été versé par Madame [H] [B].

Madame [H] [B], après avoir donné congé par texto, a quitté les lieux le 8 février 2023.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 mai 2023, délivrée à personne, Madame [H] [B] a mis en demeure Monsieur [A] [L] de restituer le dépôt de garantie.

Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2024, Madame [H] [B] a fait assigner Monsieur [A] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes de :

900 euros en restitution du dépôt de garantie ;990 euros au titre de la majoration légale de 10% du loyer mensuel hors charge ;462 euros au titre des deux mois d’allocation de logement non versés par sa faute ;500 euros à titre de dommages-intérêts pour réticence abusive ;1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. 
Par jugement rendu par défaut et en dernier ressort du 7 juillet 2025, le Juge a notamment condamné Monsieur [A] [L] à payer à Madame [H] [B] la somme de 900 euros au titre du dépôt de garantie et la somme de 1 980 euros au titre de la majoration légale ; débouté Madame [H] [B] de sa demande de paiement de la somme de 462 euros et de sa demande de dommages-intérêts.

Le jugement du 7 juillet 2025 a été signifié par acte remis à étude, le 21 juillet 2025.

Un commandement de payer aux fins de saisie-vente a été signifié à personne, le 25 juillet 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 20 août 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses demandes et moyens, Monsieur [A] [L] a fait assigner Madame [H] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, formant opposition à l’encontre du jugement précité du 7 juillet 2025. 

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 18 mai 2026.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens.

L'affaire est mise en délibéré au 20 juillet 2026. 

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile, 
Vu l’article 1353 du code civil,

Sur l’opposition
L'article 538 du code de procédure civile dispose que le délai de recours par voie ordinaire est d'un mois à compter de la notification, en rappelant que l'opposition est une voie de recours ordinaire.

Aux termes de l’article 573 du code de procédure civile, l'opposition est faite dans les formes prévues pour la demande en justice devant la juridiction qui a rendu la décision. Elle peut être faite en la forme des notifications entre avocats devant les juridictions où la représentation est obligatoire.

En application de l’article 575 du même code, dans le cas où l'opposition est faite selon le mode prévu à l'article 573 elle doit, à peine d'irrecevabilité, être déclarée au secrétariat de la juridiction qui a rendu la décision par l'avocat ou l'avoué constitué par le défaillant, dans le mois de la date où elle a été formée.

En l'espèce, il est constant que le jugement rendu par défaut par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a été signifié à Monsieur [A] [L] par acte remis à étude, le 21 juillet 2025 ; qu’un commandement de payer aux fins de saisie-vente a été signifié à personne, le 25 juillet 2025 ; que l’opposition formée par exploit de commissaire de justice en date du 20 août 2025 est recevable.

Sur la requalification du bail
Vu l’article 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicable aux baux d’habitation meublée, selon lequel un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante, la liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret,

Vu l’article 25-5 de la même loi rappelant qu’un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis contradictoirement et amiablement par les parties, 

Vu les articles L. 632-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation,

Vu l’article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015,

En l’espèce, Monsieur [A] [L] relève à juste titre qu’aux termes de l’inventaire du mobilier se trouvant dans le logement, annexé au contrat de bail litigieux, tous les meubles nécessaires à la qualification de bail meublé n’étaient pas mis à disposition de Madame [H] [B] (absence de literie, de table et de sièges). 

La preuve n’étant pas apportée de ce que le logement était pourvu de tous les équipements nécessaires à la vie courante, il y a lieu de requalifier le contrat de bail meublé en bail d’habitation de locaux vides.

Sur la validité et les effets du congé
Aux termes de l'article 12 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues au deuxième alinéa du paragraphe I de l'article 15.

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise notamment que le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas de mutation ou de perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte de commissaire de justice. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte de commissaire de justice. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

En l’espèce, il est constant que Madame [H] [B] a fait délivrer à Monsieur [A] [L] un congé par texto, le 19 janvier 2023. 

Si les clés de l’appartement ont bien été remises le 8 février 2023, Monsieur [A] [L] conteste avoir accepté ce congé et renoncé au préavis. Madame [H] [B] échoue d’ailleurs à apporter la preuve inverse, notamment à travers les messages échangés entre les parties.

La validité du congé n’est donc pas établie au regard du formalisme exigé, des mentions obligatoires et de la durée du préavis, le bail n’étant pas meublé.

En conséquence, les conditions d’application des articles susvisés n’ont pas été réunies le 8 février 2023, et Madame [H] [B] est redevable de la somme de 1 350 euros correspondant aux trois mois de loyer dus durant le préavis. 

Sur la demande de résiliation judiciaire
Vu les articles 1103, 1217, 1224 à 1230, 1240, 1709, 1720, 1721, 1728, et 1741 du code civil,

Vu les articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, dont il résulte que le bailleur a l’obligation d’assurer au preneur la jouissance paisible du logement,

Vu l’article 2 alinéa 1 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002,

Madame [H] [B] sollicite le prononcé de la résiliation judiciaire du bail d’habitation pour non-respect des obligations légales et contractuelles du bailleur.

En l’espèce, il n’est pas établi avec certitude que Monsieur [A] [L] ait été alerté de l’état d’indécence du logement par Madame [H] [B]. En effet, aucune démarche entreprise ni aucune mise en demeure n’est communiquée évoquant la présence de cafards après son entrée dans les lieux, et les attestations produites ne font pas état de constatations personnelles, relayant seulement des propos rapportés, tenus par la demanderesse.

Force est de constater qu’une telle demande n’était pas formalisée à l’occasion de l’assignation signifiée le 30 octobre 2024, Madame [H] [B] fondant sa nouvelle demande sur des échanges de messages ne permettant pas d’identifier les interlocuteurs ainsi que des photographies non datées et ne permettant pas d’identifier les lieux où elles ont été prises avec certitude.

Enfin, force est de constater que Monsieur [A] [L] n’est plus lié à Madame [H] [B] contractuellement Madame [H] [B] a quitté les lieux litigieux le 8 février 2023. Or, l’effet d’une résiliation judiciaire résulte de la décision qui la prononce et ne peut être rétroactif à la date de l’évacuation.

Par conséquent, Madame [H] [B] sera déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du bail litigieux. 

Sur l’arriéré locatif 
Vu les articles 4, 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989, 

Vu l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel « toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit ».

En l’espèce, il est constant que Madame [H] [B] était débitrice d’une dette locative, au titre du loyer et des charges dus sur la période du 1er février 2023 au 8 février 2023, à la somme de 128,57 euros. 

En outre, l’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 ne peut s’appliquer au bail litigieux, requalifié en bail nu (et ce bien que le contrat signé par les parties prévoit le paiement de charges forfaitaires). 

Dès lors, et au vu de la prescription affectant les sommes antérieures au 20 août 2022, il ressort des pièces versées que Madame [H] [B] doit verser la somme de 456,21 euros au titre des charges locatives, déduction faite des sommes payées au titre des charges, et la somme de 25,11 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères durant la durée du bail.

Il convient donc de condamner Madame [H] [B] à payer à Monsieur [A] [L] ces sommes, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les réparations locatives
Vu les articles 1103, 1104 et 1728, 1730, 1731 et 1732 du code civil,

Vu les dispositions de loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dont les articles 6 et 7,

Vu les dispositions de l’article 2 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016,

Vu le contrat de bail,

La restitution des lieux loués en mauvais état constitue un manquement du preneur à ses obligations.

L’existence de dégradations survenue au cours de la jouissance du bien s’apprécie par la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie, dressés contradictoirement.

En l’absence d’un état des lieux d’entrée, le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives et le bailleur est tenu de démontrer que les dégradations éventuelles sont imputables au locataire.

Le préjudice du bailleur est réalisé du seul fait de l’existence des dégradations ; son indemnisation n’est pas subordonnée à la preuve de ce qu’il a effectué les réparations.

En l’espèce, les éléments produits établissent que Madame [H] [B] a quitté le logement le 8 février 2023. Pour autant, l’organisation d’un état des lieux de sortie n’est pas prouvée ; de même, l’imputabilité et l’existence des dommages allégués par Monsieur [A] [L] dans le cadre de la présente instance ne sont pas prouvés, bien que ce dernier communique à cet égard différentes factures à l’appui de ses prétentions.

Ainsi dit, aucun frais ne saurait être imputé à Madame [H] [B] au titre des réparations et du ménage, l’état de saleté ou de dégradation de l’appartement ne résultant d’aucun document communiqué.

Sur la restitution du dépôt de garantie
L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme de 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard (…).

Il résulte de l’ensemble de ces dispositions que la restitution du dépôt de garantie dans le délai de deux mois prévu par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 est une obligation pour le bailleur qui ne peut s'en exonérer qu'en rapportant la preuve d'une contestation sérieuse de cette obligation ou en rapportant la preuve de créances pouvant se compenser avec le dépôt de garantie.

En l’espèce, les éléments produits établissent que Madame [H] [B] a quitté le logement le 8 février 2023. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 mai 2023, délivrée à personne, Madame [H] [B] a mis en demeure Monsieur [A] [L] de restituer le dépôt de garantie. Le courrier a été délivré à la personne de Monsieur [A] [L]. Si la demanderesse ne produit pas d’éléments attestant de la date de la remise des clés au bailleur.

Monsieur [A] [L] justifie partiellement des raisons pour lesquelles il a conservé le dépôt de garantie de 900 euros, à hauteur de 1 059,85 euros (1 350 euros au titre du préavis ; 128,53 au titre du loyer de février 2023 ; 25,11 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ; 456,21 euros au titre des charges récupérables). 

En conséquence, il convient de débouter Madame [H] [B] de sa demande de restitution du dépôt de garantie et de la condamner à verser à Monsieur [A] [L] la somme de 1 059,85 euros.

La demande de majoration de dépôt de garantie s’en trouve sans objet.

Sur les demandes de dommages et intérêts
Vu les articles 1231-1, 1231-6 et 1240 du code civil,

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, la demande de Madame [H] [B] a été rejetée mais le caractère infondé ou l’irrecevabilité des demandes ne suffisent pas, à eux-seuls, à caractériser une faute ayant fait dégénérer en abus le droit d’agir en justice.

En outre, il n’est pas rapporté la preuve du caractère abusif, de la mauvaise foi ou d’une intention de nuire à travers les demandes présentées par Madame [H] [B].

Enfin, Monsieur [A] [L] ne prouve pas l’existence d’un préjudice moral en lien avec les faits litigieux.

Parallèlement, il ne saurait être jugé que la résistance de Monsieur [A] [L] serait abusive ou fautive, en l'absence de preuve d’une mauvaise foi de sa part.

En conséquence, Monsieur [A] [L] comme Madame [H] [B] seront déboutées de leur demande de dommages et intérêts. 

Sur la demande de paiement au titre des allocations logement non versées
Vu l’article 1240 du code civil,

En l’espèce, à défaut pour Madame [H] [B] de rapporter la preuve d’une faute du bailleur, sa demande de condamnation au titre des allocations logement non versées sera rejetée.

Sur les demandes accessoires
Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [H] [B], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.
 
Sur les frais irrépétibles  
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Sur l’exécution provisoire 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable l'opposition formée par Monsieur [A] [L] à l'encontre du jugement rendu par défaut le 7 juillet 2025, par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, enregistré sous le n° de RG 25/00149 ;

RETRACTE le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, enregistré sous le n° de RG 25/00149, en toutes ses dispositions ;

PRONONCE la requalification du bail d’habitation meublée du 19 mai 2021 en bail d’habitation de locaux vides ;

DEBOUTE Madame [H] [B] de sa demande aux fins de prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

DEBOUTE Madame [H] [B] de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Madame [H] [B] à verser à Monsieur [A] [L] la somme de 1 059,85 euros ;

DEBOUTE Monsieur [A] [L] de sa demande de dommages-intérêts ;

DEBOUTE Madame [H] [B] de sa demande de dommages-intérêts ;

DEBOUTE Madame [H] [B] de sa demande de paiement au titre des allocations logement non versées ;

DIT n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [H] [B] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.


AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS


La greffière, Le juge,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L632-1, code de procedure civile 575, code civil 1721, code civil 1731, code civil 1720, code civil 1741, code de procedure civile 573, code civil 1230, code civil 1709, code civil 1732). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-21T18:49:08.744Z.