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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Libourne, Enrôlement, 13 août 2026, n° 25/01467

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsVente
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Exposé du litige

QUALIFICATION :
- Contradictoire
- prononcé par mise à disposition au Greffe
- susceptible d’appel dans le délai d’un mois

DÉBATS : Audience publique du 18 Juin 2026, les avocats ayant été avisés de l’attribution de l’affaire au JUGE UNIQUE et n’ayant pas sollicité de renvoi à la formation collégiale

SAISINE : Assignation en date du 10 Juillet 2025 

DEMANDEURS :

Mme [Z] [D] [H] [I]
née le 15 Février 1988 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

M. [F] [V] [X]
né le 07 Décembre 1984 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentés par Me Simon GUIRRIEC, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, vestiaire : 777



DEFENDEURS :

Mme [L] [N] [U]
née le 27 Juin 1981 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

M. [S] [M]
né le 27 Mai 1977 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représentés par Me Delphine BARTHELEMY-MAXWELL, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, vestiaire : 774


Par acte notarié du 18 juillet 2023, Monsieur [S] [M] et Madame [L] [U], son épouse, ont cédé à Monsieur [F] [X] et à Madame [Z] [I], une maison située au lieudit “[Localité 5] Nord”, sur la commune de [Localité 6] (Gironde), pour le prix de 283 000 €.

Estimant que le délabrement d’un mur de la maison leur avait été caché, les consorts [Y] [I] ont, par courrier recommandé du 26 février 2025, adressé aux époux [M] une mise en demeure afin d’obtenir la prise en charge du coût des travaux réparatoires.

N’ayant pu obtenir satisfaction, les consorts [Y] [I] ont, par actes du 10 juillet 2025, assigné les époux [M] devant le Tribunal Judiciaire de Libourne.

Dans le dernier état de leurs conclusions, notifiées par la voie électronique le 16 février 2026 et développées à l’audience, les consorts [Y] [I] demandent au Tribunal, sur le fondement des articles 1641, 1644, 1645 et 1241 du Code civil, de condamner in solidum les époux [M] au paiement des sommes suivantes :
- 4 570 euros au titre des frais de remise en état du mur, avec intérêts de droit, en disant que la somme allouée sera indexée sur l’indice BT01 au 25 mars 2025, date du premier devis ;
- 2 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
- 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre la charge des dépens en ceux compris les frais du constat de Commissaire de Justice du 27 janvier 2025, tout en disant n’y avoir lieu l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leurs demandes, les consorts [Y] [I] font valoir que les vendeurs avaient connaissance de l’état de délabrement avancé du mur de la maison donnant sur la propriété de leur voisin, puisqu’ils l’avaient évoqué avec ce dernier, et qu’ils ont toutefois préféré le taire ; que le vendeur, peintre, formé à la technique du tadelakt, doit être considéré comme un professionnel de la construction sur lequel pèse une présomption de connaissance du vice ; que les vendeurs ne peuvent ainsi se prévaloir de la clause d’exonération des vices cachés insérée dans l’acte de vente.

Dans le dernier état de leurs conclusions, notifiées par la voie électronique le 26 février 2026 et développées à l’audience, les époux [M] demandent au Tribunal de débouter les consorts [Y] [I] de l’intégralité de leurs demandes, de les condamner aux dépens et au paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les défendeurs rappellent qu’il s’est écoulé 2 ans depuis la vente de leur maison, qu’ils ne sont pas professionnels dès lors que Monsieur [M] exerce la profession de peintre de décoration et non de construction. Ils ajoutent qu’ils ignoraient l’état du mur, lequel n’était pas accessible depuis leur terrain et précisent que leur voisin a pu établir une fausse déclaration pour échapper à ses propres responsabilités. 

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 2 mars 2026. L’affaire a été fixée et retenue à l’audience du 18 juin 2026. La décision a été mise en délibéré au 13 août 2026, les parties avisées.

Motifs

SUR CE,


1. Sur la garantie des vices cachés

Les articles 1103 et 1104 du Code civil disposent, d'une part : " Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. " / " Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. / Cette disposition est d'ordre public. ".

Les articles 1641 à 1647 du Code civil disposent, d’autre part : “Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.” / “Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.” / “Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.” / “Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.” / “Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.”

A cet égard, il sera rappelé que les parties ont inséré la clause suivante, en page 11 de l’acte authentique : ““ETAT DU BIEN / L’ACQUÉREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison : - des vices apparents,/ - des vices cachés./ S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :/ - si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUÉREUR a également cette qualité,/ - ou s’il est prouvé par l’ACQUÉREUR, dans le délai légal, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR./ Toutefois, le VENDEUR est avisé que, s’agissant des travaux qu’il a pu exécuter par lui-même, la jurisprudence tend à écarter toute efficacité de la clause d’exonération, de garantie des vices cachés.” 

Il est constant qu’une clause de non-garantie, telle que celle qui précède, peut être écartée s’il est établi que le vendeur avait connaissance du vice, ce dont il est présumé en sa qualité de professionnel ou s’il peut lui être reproché une réticence dolosive.

Les consorts [Y] [I] exposent qu’après l’acquisition de leur maison d’habitation, ils ont découvert que l’un de ses murs, composé de pierres calcaires, était en très mauvais état. 

En versant aux débats un procès-verbal de constat, dressé par un commissaire de justice le 27 janvier 2025, ils rapportent la preuve de l’état dégradé du mur situé sur le pignon ouest de la maison, en limite de propriété avec celle du voisin.

Les consorts [Y] [I] soutiennent que l’état du mur est un vice qui leur a été caché par les époux [M], lesquels ne sauraient se soustraire à leur garantie de vendeurs.

Il sera toutefois relevé, en premier lieu, que les demandeurs ont engagé une action en garantie de vice caché deux ans après la signature de l’acte de vente et qu’ainsi, il ne peut être exclu que le mur litigieux, extérieur, se soit dégradé avec le temps. 

Il sera précisé, en deuxième lieu, que les époux [M] ne peuvent être considérés comme des professionnels de la construction, l’un étant commercial, le second, peintre décoratif. A cet égard, il ne saurait être déduit des aptitudes de Monsieur [M], formé à l’application du tadelakt, enduit purement esthétique, qu’il est expert en immobilier ou construction.

Il sera constaté, en troisième lieu, que les consorts [Y] [I] échouent à rapporter la preuve que les vendeurs avaient connaissance de l’état dégradé du mur. Le procès-verbal établi par le commissaire de justice permet en effet d’établir que pour accéder au mur litigieux, la seule option est de traverser la propriété du voisin. L’agent immobilier de Carré Habitat 33, a confirmé que le mur ne pouvait être aperçu qu’au-dessus du haut portail, plein, du voisin, et relevé “la présence de végétaux, tels des hautes herbes, du lierre et des buissons de laurier rose contre la façade”.

Il sera ajouté, à toutes fins, que si le voisin, Monsieur [O] [P], affirme que ses anciens voisins n’ignoraient pas l’état du mur, ses déclarations doivent néanmoins être accueillies avec circonspection, sa propre responsabilité étant susceptible d’être engagée en raison du possible défaut d’entretien de sa parcelle.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il ne saurait être reproché aux époux [M] d’avoir dissimulé l’état d’un des murs de la maison à leurs futurs acquéreurs.

Les conditions permettant d’écarter la clause d’exonération de la garantie des vices cachés, insérée dans l’acte de vente du 18 juillet 2023, ne sont pas davantage réunies.

En conséquence, les demandes dirigées contre les époux [M], tendant à obtenir le paiement des frais de remise en état et de dommages et intérêts, seront rejetées.


2. Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que : " La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (…) ". 

Les consorts [Y] [I], qui succombent, supporteront les entiers dépens de l’instance.

L'article 700 du Code de procédure civile dispose que : " Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : / 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; (…) / Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. (…) ".

Pour le même motif que précédemment, les consorts [Y] [I] seront condamnés à payer aux époux [M] une somme totale de 3 000 euros, au titre des frais non compris dans les dépens que ces derniers ont été contraints d’exposer pour défendre leurs intérêts.

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile : " Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. ". L'article 514-1 du même Code précise : " Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. / Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée…) ".

En l’espèce, aucune circonstance ne justifie que ce principe soit écarté. Ces dispositions seront donc rappelées dans le dispositif de la décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Monsieur [F] [X] et Madame [Z] [I] de l’intégralité de leurs demandes,

CONDAMNE Monsieur [F] [X] et Madame [Z] [I] à supporter les entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE Monsieur [F] [X] et Madame [Z] [I] à payer à Monsieur [S] [M] et à Madame [L] [U], épouse [M], la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est revêtu de l’exécution provisoire, modalité qu’il n’y a pas lieu d’écarter.


Ainsi jugé et mis à disposition au Greffe le 13 août 2026.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Texte intégral
JUGEMENT DU 
13 AOUT 2026

DOSSIER N° RG 25/01467 - N° Portalis DBX7-W-B7J-DS77



AFFAIRE : 
[Z] [D] [H] [I], [F] [V] [X]
C/
[L] [N] [U], [S] [M]


















TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Tiphaine DUMORTIER
GREFFIER : Stéphanie VIGOUROUX

QUALIFICATION :
- Contradictoire
- prononcé par mise à disposition au Greffe
- susceptible d’appel dans le délai d’un mois

DÉBATS : Audience publique du 18 Juin 2026, les avocats ayant été avisés de l’attribution de l’affaire au JUGE UNIQUE et n’ayant pas sollicité de renvoi à la formation collégiale

SAISINE : Assignation en date du 10 Juillet 2025 

DEMANDEURS :

Mme [Z] [D] [H] [I]
née le 15 Février 1988 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

M. [F] [V] [X]
né le 07 Décembre 1984 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentés par Me Simon GUIRRIEC, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, vestiaire : 777



DEFENDEURS :

Mme [L] [N] [U]
née le 27 Juin 1981 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

M. [S] [M]
né le 27 Mai 1977 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représentés par Me Delphine BARTHELEMY-MAXWELL, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, vestiaire : 774


Par acte notarié du 18 juillet 2023, Monsieur [S] [M] et Madame [L] [U], son épouse, ont cédé à Monsieur [F] [X] et à Madame [Z] [I], une maison située au lieudit “[Localité 5] Nord”, sur la commune de [Localité 6] (Gironde), pour le prix de 283 000 €.

Estimant que le délabrement d’un mur de la maison leur avait été caché, les consorts [Y] [I] ont, par courrier recommandé du 26 février 2025, adressé aux époux [M] une mise en demeure afin d’obtenir la prise en charge du coût des travaux réparatoires.

N’ayant pu obtenir satisfaction, les consorts [Y] [I] ont, par actes du 10 juillet 2025, assigné les époux [M] devant le Tribunal Judiciaire de Libourne.

Dans le dernier état de leurs conclusions, notifiées par la voie électronique le 16 février 2026 et développées à l’audience, les consorts [Y] [I] demandent au Tribunal, sur le fondement des articles 1641, 1644, 1645 et 1241 du Code civil, de condamner in solidum les époux [M] au paiement des sommes suivantes :
- 4 570 euros au titre des frais de remise en état du mur, avec intérêts de droit, en disant que la somme allouée sera indexée sur l’indice BT01 au 25 mars 2025, date du premier devis ;
- 2 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
- 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre la charge des dépens en ceux compris les frais du constat de Commissaire de Justice du 27 janvier 2025, tout en disant n’y avoir lieu l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leurs demandes, les consorts [Y] [I] font valoir que les vendeurs avaient connaissance de l’état de délabrement avancé du mur de la maison donnant sur la propriété de leur voisin, puisqu’ils l’avaient évoqué avec ce dernier, et qu’ils ont toutefois préféré le taire ; que le vendeur, peintre, formé à la technique du tadelakt, doit être considéré comme un professionnel de la construction sur lequel pèse une présomption de connaissance du vice ; que les vendeurs ne peuvent ainsi se prévaloir de la clause d’exonération des vices cachés insérée dans l’acte de vente.

Dans le dernier état de leurs conclusions, notifiées par la voie électronique le 26 février 2026 et développées à l’audience, les époux [M] demandent au Tribunal de débouter les consorts [Y] [I] de l’intégralité de leurs demandes, de les condamner aux dépens et au paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les défendeurs rappellent qu’il s’est écoulé 2 ans depuis la vente de leur maison, qu’ils ne sont pas professionnels dès lors que Monsieur [M] exerce la profession de peintre de décoration et non de construction. Ils ajoutent qu’ils ignoraient l’état du mur, lequel n’était pas accessible depuis leur terrain et précisent que leur voisin a pu établir une fausse déclaration pour échapper à ses propres responsabilités. 

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 2 mars 2026. L’affaire a été fixée et retenue à l’audience du 18 juin 2026. La décision a été mise en délibéré au 13 août 2026, les parties avisées.



SUR CE,


1. Sur la garantie des vices cachés

Les articles 1103 et 1104 du Code civil disposent, d'une part : " Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. " / " Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. / Cette disposition est d'ordre public. ".

Les articles 1641 à 1647 du Code civil disposent, d’autre part : “Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.” / “Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.” / “Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.” / “Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.” / “Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.”

A cet égard, il sera rappelé que les parties ont inséré la clause suivante, en page 11 de l’acte authentique : ““ETAT DU BIEN / L’ACQUÉREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison : - des vices apparents,/ - des vices cachés./ S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :/ - si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUÉREUR a également cette qualité,/ - ou s’il est prouvé par l’ACQUÉREUR, dans le délai légal, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR./ Toutefois, le VENDEUR est avisé que, s’agissant des travaux qu’il a pu exécuter par lui-même, la jurisprudence tend à écarter toute efficacité de la clause d’exonération, de garantie des vices cachés.” 

Il est constant qu’une clause de non-garantie, telle que celle qui précède, peut être écartée s’il est établi que le vendeur avait connaissance du vice, ce dont il est présumé en sa qualité de professionnel ou s’il peut lui être reproché une réticence dolosive.

Les consorts [Y] [I] exposent qu’après l’acquisition de leur maison d’habitation, ils ont découvert que l’un de ses murs, composé de pierres calcaires, était en très mauvais état. 

En versant aux débats un procès-verbal de constat, dressé par un commissaire de justice le 27 janvier 2025, ils rapportent la preuve de l’état dégradé du mur situé sur le pignon ouest de la maison, en limite de propriété avec celle du voisin.

Les consorts [Y] [I] soutiennent que l’état du mur est un vice qui leur a été caché par les époux [M], lesquels ne sauraient se soustraire à leur garantie de vendeurs.

Il sera toutefois relevé, en premier lieu, que les demandeurs ont engagé une action en garantie de vice caché deux ans après la signature de l’acte de vente et qu’ainsi, il ne peut être exclu que le mur litigieux, extérieur, se soit dégradé avec le temps. 

Il sera précisé, en deuxième lieu, que les époux [M] ne peuvent être considérés comme des professionnels de la construction, l’un étant commercial, le second, peintre décoratif. A cet égard, il ne saurait être déduit des aptitudes de Monsieur [M], formé à l’application du tadelakt, enduit purement esthétique, qu’il est expert en immobilier ou construction.

Il sera constaté, en troisième lieu, que les consorts [Y] [I] échouent à rapporter la preuve que les vendeurs avaient connaissance de l’état dégradé du mur. Le procès-verbal établi par le commissaire de justice permet en effet d’établir que pour accéder au mur litigieux, la seule option est de traverser la propriété du voisin. L’agent immobilier de Carré Habitat 33, a confirmé que le mur ne pouvait être aperçu qu’au-dessus du haut portail, plein, du voisin, et relevé “la présence de végétaux, tels des hautes herbes, du lierre et des buissons de laurier rose contre la façade”.

Il sera ajouté, à toutes fins, que si le voisin, Monsieur [O] [P], affirme que ses anciens voisins n’ignoraient pas l’état du mur, ses déclarations doivent néanmoins être accueillies avec circonspection, sa propre responsabilité étant susceptible d’être engagée en raison du possible défaut d’entretien de sa parcelle.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il ne saurait être reproché aux époux [M] d’avoir dissimulé l’état d’un des murs de la maison à leurs futurs acquéreurs.

Les conditions permettant d’écarter la clause d’exonération de la garantie des vices cachés, insérée dans l’acte de vente du 18 juillet 2023, ne sont pas davantage réunies.

En conséquence, les demandes dirigées contre les époux [M], tendant à obtenir le paiement des frais de remise en état et de dommages et intérêts, seront rejetées.


2. Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que : " La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (…) ". 

Les consorts [Y] [I], qui succombent, supporteront les entiers dépens de l’instance.

L'article 700 du Code de procédure civile dispose que : " Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : / 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; (…) / Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. (…) ".

Pour le même motif que précédemment, les consorts [Y] [I] seront condamnés à payer aux époux [M] une somme totale de 3 000 euros, au titre des frais non compris dans les dépens que ces derniers ont été contraints d’exposer pour défendre leurs intérêts.

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile : " Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. ". L'article 514-1 du même Code précise : " Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. / Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée…) ".

En l’espèce, aucune circonstance ne justifie que ce principe soit écarté. Ces dispositions seront donc rappelées dans le dispositif de la décision.



PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Monsieur [F] [X] et Madame [Z] [I] de l’intégralité de leurs demandes,

CONDAMNE Monsieur [F] [X] et Madame [Z] [I] à supporter les entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE Monsieur [F] [X] et Madame [Z] [I] à payer à Monsieur [S] [M] et à Madame [L] [U], épouse [M], la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est revêtu de l’exécution provisoire, modalité qu’il n’y a pas lieu d’écarter.


Ainsi jugé et mis à disposition au Greffe le 13 août 2026.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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Mise à jour de la source le 2026-08-17T21:55:57.279Z.