Tribunal judiciaire de Lorient, 1ère Chambre, 24 juin 2026, n° 24/02086

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

________________

JUGEMENT DU 24 JUIN 2026







N° du jugement :


N° d’inscription au 
répertoire général :

N° RG 24/02086 - N° Portalis DBZH-W-B7I-C5VRW



S.C.I. LA GUSETO [F] [G] Monsieur [F] [G],

C/

[C] [S] épouse [N], S.A.R.L. IMM’HORIZON FINANCES






COPIE EXECUTOIRE LE
24 Juin 2026
à 
Me Pierre BEAUVOIS 
Me Solen PATAOU
Me CAMUS-ROUSSEAU



entre :

S.C.I. LA GUSETO
[Adresse 1]
[Localité 1]

Monsieur [F] [G]
né le 27 Février 1993 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentés par Me Solen PATAOU, avocat au barreau de LORIENT

Demandeurs

et : 

Madame [C] [S] épouse [N]
née le 08 Mai 1983 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Pierre BEAUVOIS de la SELARL BEAUVOIS PIERRE - PICART SEBASTIEN - BERNARD HELENE, avocats au barreau de LORIENT

S.A.R.L. IMM’HORIZON FINANCES
[Adresse 4]
[Localité 1]

représentée par Maître Martine CAMUS-ROUSSEAU de la SELARL PICHOT - CAMUS-ROUSSEAU, avocats au barreau de LORIENT

Défenderesses

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Mme PICARD, Première Vice-Présidente, Juge Rapporteur
Mme DE GRAEVE, Vice-Présidente 
Madame LE CHAMPION, Magistrat honoraire 

GREFFIER : Madame LE HYARIC, lors des débats et du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 08 Avril 2026



DECISION : publique, Contradictoire, rédigée et prononcée en premier ressort par Mme PICARD, Première Vice-Présidente, par sa mise à disposition au greffe le 24 Juin 2026, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, Mme PICARD, Première Vice-Présidente a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.




















































EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 24 mars 2020, la SCI La Guseto, dont le gérant est Monsieur [F] [G], a acquis de Madame [C] [S] épouse [N] une maison à usage d’habitation située [Adresse 5] à LORIENT (53100) et cadastrée section AT n°[Cadastre 1]. 

Cette vente a été conclue par l’intermédiaire de l’agence Imm’Horizon Finances pour un prix de 177 000 euros dont 12 000 euros de frais d’agence, avec pour projet de rénover le bien afin de le mettre en location.

En juin 2020, l’entreprise Kutuk Enduits, mandatée par la SCI La Guseto, a réalisé des travaux de démolition sur les trois niveaux de l’immeuble et de coulage de chapes. 

Plusieurs fissures sur les chapes sont apparues à compter de mai 2021. L’entreprise Kutuk Enduits a réalisé, le 23 mai 2021, un sondage destructif sur la structure en béton de la maison en sous-sol, qui a mis en exergue une corrosion des armatures. 

Un constat de commissaire de justice a été dressé le 15 septembre 2021 à la demande de la SCI La Guseto. 

La SCI La Guseto a ensuite organisé une expertise amiable non contradictoire confiée à Monsieur [L], qui a rendu son rapport le 1er décembre 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 avril 2022, la SCI La Guseto a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Lorient aux fins de désignation d’un expert judiciaire. Par ordonnance en date du 15 novembre 2022, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire, confiée à Monsieur [D] [Z].

Le rapport d’expertise définitif a été rendu le 14 juin 2024.

Par actes de Commissaire de Justice en date du 14 novembre 2024, la SCI La Guseto et Monsieur [F] [G] ont fait assigner Madame [C] [S] épouse [N] ainsi que la SARL Imm’Horizon Finances devant le tribunal judiciaire de Lorient, aux fins notamment d’obtenir la restitution d’une partie du prix de la vente et l’indemnisation de leurs préjudices. 

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 octobre 2025, la SCI La Guseto et Monsieur [F] [G] sollicitent du Tribunal : 

La condamnation solidaire de Madame [C] [N] et de la SARL Imm’Horizon Finances, ou l’une à défaut de l’autre, à payer à la SCI La Guseto la somme de 10 824 euros en restitution d’une partie du prix de vente, à titre principal pour vice caché et à titre subsidiaire pour dol ; 
La condamnation de solidaire de Madame [C] [N] et de la SARL Imm’Horizon Finances, ou l’une à défaut de l’autre à payer à la SCI La Guseto, à titre de dommages et intérêts, les sommes suivantes : 
60 000 euros en réparation du préjudice locatif subi pour la période de septembre 2021 à avril 2024, 1 160,52 euros au titre des assurances indûment réglées, 571,32 euros au titre de l’électricité indûment réglée, 
La condamnation solidaire de Madame [C] [N] et de la SARL Imm’Horizon Finances, ou l’une à défaut de l’autre, à payer à Monsieur [G] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral ; 
Le rejet de l’ensemble des demandes de la société Imm’Horizon Finances et de Madame [N] ; 



La condamnation de Madame [C] [N] et de la SARL Imm’Horizon Finances aux dépens, en ce compris les droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement, les frais d’expertises amiable et judiciaire et les frais d’huissiers ; 
La condamnation solidaire de Madame [C] [N] et de la SARL Imm’Horizon Finances, ou l’une à défaut de l’autre, à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
L’exécution provisoire de la présente décision. 
Au soutien de leur demande en restitution du prix, se fondant à titre principal sur l’article 1641 du code civil, la SCI La Guseto et Monsieur [F] [G] font valoir que la présence de corrosion affectant la structure porteuse de la maison d’habitation constitue un vice rendant la chose vendue impropre à son usage et que la SCI l’aurait acquise à un moindre prix si elle avait eu connaissance de ce vice, de sa gravité et de son ampleur. Ils indiquent que le vice était caché en raison de sa dissimulation par de l’enduit qu’ils qualifient de « fraichement posé » et qu’il appartient à Madame [N] de démontrer qu’elle n’est pas à l’origine de cette dissimulation. 

En application des dispositions de l’article 1643 du code civil, ils considèrent que la clause d’exclusion de garantie des vices cachés contenue dans l’acte authentique de vente ne trouve pas à s’appliquer dès lors que Madame [N] a auparavant exercé l’activité d’agent immobilier pendant 6 ans et doit donc être considérée comme une professionnelle de l’immobilier. Ils estiment en outre qu’elle est de mauvaise foi car elle avait connaissance du vice pour avoir identifié l’enduit posé au moment de son propre achat et avoir interrogé son vendeur sur ce point, sans avoir ensuite communiqué l’information à la SCI La Guseto.

En réponse aux moyens en défense selon lequel la SCI La Guseto doit être considérée comme un acheteur professionnel, les demandeurs font valoir qu’une société civile immobilière n’est pas, par nature, nécessairement professionnelle, que la SCI La Guseto est une société familiale à objet locatif et non une société de marchand de biens ; qu’elle n’a aucune activité habituelle d’achat et de revente, n’est pas propriétaire de plusieurs biens immobiliers de sorte qu’elle ne saurait être considérée comme professionnelle, d’autant que ses membres ne disposent d’aucune compétence pour déterminer l’existence d’un vice. Ils font en outre valoir que la présomption de connaissance des vices par un acheteur professionnel n’est pas irréfragable de sorte que les vices indécelables peuvent constituer des vices cachés même pour un acheteur professionnel.

Ils concluent que la qualification de vice caché doit avoir pour conséquence, en application des articles 1641, 1643 et 1644 du code civil, la restitution d’une partie du prix de la vente qui correspond au montant des travaux chiffrés par l’expert judiciaire. En réponse aux moyens en défense opposés par Madame [N], ils indiquent que les travaux réparatoires chiffrés par l’expert résultent de la corrosion des poutres et non de la surcharge du bâtiment par le coulage des chapes en béton.

A titre subsidiaire, la SCI La Guseto et Monsieur [F] [G] fondent leur demande en paiement sur l’article 1137 du code civil. Ils considèrent que Madame [N] s’est rendue coupable de manœuvres dolosives en ce qu’elle leur a dissimulé, lors de la vente, l’état du sous-sol de l’immeuble, ce qui a vicié leur consentement. Ils indiquent qu’ils ne pouvaient quant à eux pas remarquer les reprises d’enduit sur les poutres lors de la visite dès lors que le sous-sol n’était pas éclairé.

A l’appui de leur demande de condamnation de la SARL Imm’Horizon Finances, se fondant sur l’article 1240, la SCI La Guseto et Monsieur [G] soutiennent que l’agence immobilière engage sa responsabilité pour manquement à son obligation d’information et de conseil dès lors qu’elle a pu visiter les lieux et aurait dû les alerter de l’existence de traces d’enduit apposé sur les poutres et les poteaux du sous-sol, de même qu’elle aurait dû interroger le vendeur sur les travaux de réfection réalisés au sous-sol. Ils estiment que l’agence immobilière est tenue de leur payer la somme correspondant aux travaux de reprise, solidairement avec le vendeur.

Au soutien de leurs demandes en dommages et intérêts, se fondant sur les articles 1645 et 1240 du code civil, la SCI La Guseto et Monsieur [G] font valoir, s’agissant du préjudice locatif, que leur projet était de mettre en location l’immeuble litigieux, que l’apparition des vices a entrainé un retard des travaux et donc dans la prise de possession de l’immeuble, qu’ils estiment à 30 mois. Ils indiquent, en réponse aux moyens développés en défense, que le fait qu’ils aient récemment vendu les appartements est sans incidence sur le préjudice locatif, celui-ci remontant à une période antérieure à la vente, pas plus que le fait qu’ils aient obtenu une plus-value par la revente.



S’agissant des frais d’assurance et d’électricité, ils indiquent que ceux-ci n’auraient jamais étaient engagés si le vice caché n’avait pas stoppé les travaux de réhabilitation du bâtiment et qu’ils sont en lien avec le temps de l’expertise judiciaire et de réalisation des travaux.

S’agissant enfin du préjudice moral, Monsieur [G] indique qu’il a dû alimenter le compte bancaire de la SCI avec ses comptes personnels, que le matériel stocké et payé à l’artisan n’est plus utilisable, qu’il a subi une première expérience traumatisante en investissement locatif, qu’il s’est aperçu pendant le temps de l’expertise de la présence d’occupants sans droit ni titre dans son immeuble et qu’il n’a pas été en mesure d’accueillir des locataires comme il le souhaitait. Il ajoute qu’il a dû retourner vivre chez sa mère durant la période des opérations expertales dès lors qu’il n’avait pas les moyens de régler un loyer en sus des charges liées à l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 octobre 2025, Madame [C] [N] sollicite : 

Le rejet de l’ensemble des demandes de la SCI La Guseto et de Monsieur [G] ; La condamnation in solidum de la SCI La Guseto et de Monsieur [G] à lui payer la somme de 3 500 euros en réparation de son préjudice moral ; La condamnation in solidum de la SCI La Guseto et de Monsieur [G] aux dépens, comprenant ceux de référé, ceux d’expertise judiciaire et ceux de la présente instance ; La condamnation in solidum de la SCI La Guseto et de Monsieur [G] à supporter le coût du droit proportionnel lié à l’exécution du jugement à intervenir ; La condamnation in solidum de la SCI La Guseto et de Monsieur [G] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; Le rejet de l’exécution provisoire.Pour s’opposer aux demandes formées à son encontre au titre de la garantie des vices cachés, Madame [C] [N] fait valoir qu’elle bénéficie d’une clause exonératoire des vices cachés insérée dans l’acte de vente et que cette clause ne peut être écartée dès lors qu’elle n’est pas une vendeuse professionnelle. A ce titre, elle soutient qu’elle a simplement été salariée pour un agent immobilier douze ans avant la vente, qu’elle n’a pas détenu la carte d’agent immobilier et n’a donc jamais eu la qualité de vendeuse professionnelle ; qu’en outre, le caractère professionnel du vendeur s’apprécie au moment même de la vente et non en fonction d’une situation antérieure à la vente. 

Elle fait également valoir que la SCI La Guseto est un acheteur professionnel en raison de son objet social ; que dès lors, si elle était elle-même qualifiée de vendeur professionnel, il s’agirait d’une vente entre professionnels de la même spécialité excluant la possibilité d’invoquer la garantie des vices cachés en présence d’une clause d’exonération dans l’acte de vente. 

Elle soutient enfin que les aciers corrodés étaient couverts de ciment et donc insusceptibles de lui être visibles, que le rapport d’expertise n’indique pas qu’elle avait connaissance du vice au moment de la vente et que les travaux de réfection des poutres en sous-sol ont été réalisés avant 2003 ; qu’elle n’a pas remarqué, tout comme la SCI La Guseto, quoi que ce soit de particulier au sous-sol lorsqu’elle a acquis le bien. Elle ajoute enfin qu’il est établi par l’expertise que l’état de l’immeuble correspond à de l’usure normale, de sorte qu’il n’existe pas de vice caché.

S’agissant du montant des travaux de réparation, Madame [N] fait valoir que l’expert judiciaire a retenu que les travaux réalisés par la SCI La Guseto après la vente, sans être accompagnés d’un bureau d’études structure, ont augmenté de 22% la charge structurelle de l’immeuble ; que l’expert judiciaire n’a pas ventilé le montant des travaux en distinguant ceux nécessaires pour le traitement des fers à béton rouillés sans prendre en compte la surcharge structurelle et ceux résultant de cette surcharge et qu’en conséquence, la SCI La Guseto ne doit pas lui faire supporter les travaux qui correspondent à une modification structurelle opérée de son propre chef.

Pour s’opposer aux demandes formées à son encontre au titre du dol, Madame [N] soutient qu’elle n’avait, au moment de la vente, aucune information sur les enduits qui avaient été réalisés sur les poutres au sous-sol et qu’elle n’a effectué aucune manœuvre pour tenter de tromper le consentement de la SCI La Guseto.

Pour s’opposer aux demandes indemnitaires, Madame [N] soutient que la somme sollicitée au titre du préjudice locatif n’est pas vérifiable, que les retards dans les travaux dont se prévaut la SCI La Guseto sont essentiellement liés à la radiation de la société Kutuk enduits le 3 juin 2021 et qu’il y a surtout eu une alerte sur la structure de l’immeuble en lien avec une surcharge suite aux travaux réalisés par ladite société et qu’il n’y a donc aucun lien de causalité démontré avec elle. 




Elle soutient en outre que les frais d’électricité sont en lien avec les travaux réalisés et qu’en tout état de cause, la SCI La Guseto a revendu l’immeuble en dégageant une importante plus-value.
 
S’agissant de la demande au titre du préjudice moral, elle fait valoir que Monsieur [G] ne peut soutenir que l’opération immobilière envisagée aurait été gâchée au regard du prix de revente obtenu ; qu’il a lui-même choisi la mauvaise entreprise pour réaliser les travaux et n’a pas fait appel à un bureau d’études structure pour l’accompagner.

Au soutien de sa demande reconventionnelle, Madame [C] [N] fait valoir qu’elle a d’abord été assignée en référé expertise alors que la SCI La Guseto ne pouvait ignorer qu’il y avait une problématique structurelle importante ; qu’elle a subi l’agressivité et les reproches de la SCI lors des opérations d’expertise alors qu’elle estime avoir démontré qu’elle n’était pas une professionnelle de la vente et qu’elle subit depuis lors un stress important en raison de la poursuite de l’instance au fond après dépôt du rapport d’expertise.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 juin 2025, la SARL Imm’Horizon Finances sollicite : 

Le rejet de l’ensemble des demandes formulées par la SCI La Guseto et Monsieur [G] ; La condamnation solidaire de la SCI La Guseto et de Monsieur [G] aux dépens ; La condamnation in solidum de la SCI La Guseto et de Monsieur [G] à supporter le coût du droit proportionnel lié à l’exécution du jugement à intervenir ; La condamnation solidaire de la SCI La Guseto et de Monsieur [G] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.Pour s’opposer aux demandes formées à son encontre, la SARL Imm’Horizon Finances soutient que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’un quelconque manquement à son obligation d’information et de conseil et qu’il n’y avait avant la vente aucun signe de dégradation structurelle affectant le bâtiment, pouvant laisser penser qu’il fallait s’interroger sur ce qui existait sous l’enduit ancien, ni aucune trace d’enduit nouvellement posé laissant supposer un remaniement de structure. Elle ajoute qu’il est acquis que l’immeuble était ancien, qu’il fallait y faire des travaux de rénovation et que la SCI La Guseto le savait parfaitement. Elle soutient en outre que l’expert judiciaire n’a pas retenu sa responsabilité.

S’agissant de ses obligations en tant que professionnelle de l’immobilier, la SARL Imm’Horizons Finances fait valoir que l’agent immobilier n’a pas à vérifier les qualités et défauts essentiels du bien en procédant à des démontages ou investigations approfondies, que dans le cas présent, l'immeuble n’était affecté d’aucune fissure ni vice apparent pouvant amener l’agent immobilier à attirer l’attention des acquéreurs sur une quelconque difficulté et que le désordre qui affectait les poutres résultait d’une usure normale de la chose et n’était pas apparent puisque révélé à la suite de travaux de destruction.
S’agissant enfin des préjudices dont l’indemnisation est sollicitée par les demandeurs, la SARL Imm’Horizons Finances soutient que le rapport d’expertise judiciaire retient principalement les responsabilités de la SCI La Guseto et de la société Kutuk ayant réalisé les travaux et ne retient aucunement sa responsabilité. 

Sur la demande au titre de la restitution d’une partie du prix de la vente, elle fait valoir qu’elle ne peut être mise en cause ni pour la garantie des vices cachés, ni pour les manœuvres dolosives. 

Elle considère en outre, s’agissant de la demande au titre du préjudice locatif, que celui-ci n’est pas justifié dès lors qu’aucune pièce n’est produite, que les fissures sont apparues en mai 2021 et que la SCI La Guseto a attendu avril 2022 pour les assigner en référé, que rien ne justifie de la date de fin juillet 2024 pour le terme du préjudice locatif. Elle fait valoir que les retards dans les travaux sont entièrement dus aux choix des demandeurs et qu’ils ont d’ores-et-déjà revendu les appartements du premier et du deuxième étage de l’immeuble avec une plus-value importante, de sorte qu’elle s’interroge sur leur intérêt à agir. 

Enfin, en réponse à la demande d’indemnisation au titre du préjudice moral de Monsieur [G], la SARL Imm’Horizon Finances fait valoir que la situation actuelle de la SCI repose exclusivement sur les mauvais choix de son dirigeant, que les demandes sont en réalité des demandes au titre des pertes financières ; que le préjudice moral n’est pas justifié.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 31 octobre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état. 
L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 8 avril 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 24 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en garantie des vices cachés
Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il incombe à l’acheteur exerçant cette action en garantie de rapporter la preuve du défaut affectant la chose qu’il a achetée, défaut qui doit, non seulement avoir été antérieur à la vente et caché à ses yeux au moment de la vente, mais également être d’une certaine gravité. 

L’article 1643 du code civil précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
Le vendeur professionnel est irréfragablement réputé avoir connaissance des vices de la chose.
En l’espèce, l’acte authentique de vente en date du 24 mars 2020 conclu entre la SCI [Adresse 6] et Madame [N] contient une clause intitulée « Etat du bien » qui stipule que « L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison : des vices apparents, des vices cachés ». 

Cette clause d’exonération de garantie des vices cachés prévoit deux cas dans lesquels elle ne s’applique pas : « si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel » et « s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR ».

La SCI La Guseto invoque la qualité de professionnelle de Madame [N], en ce qu’elle aurait été agente immobilière durant 6 ans. S’il résulte bien du bulletin de salaire produit à la cause par Madame [N], daté d’août 2007, qu’elle a été employée dans une agence immobilière en tant que « Négociateur Prospecteur Immobilier », il ne peut en être déduit qu’elle avait les compétences nécessaires pour déceler des vices cachés affectant les fondations d’une maison d’habitation, d’autant qu’il n’est pas prouvé qu’elle est titulaire d’un diplôme en immobilier lui permettant d’avoir la qualité de professionnel de l’immobilier ou encore du bâtiment.

Par ailleurs, la mention sur son profil LinkedIn, dont une capture d’écran est produite à la cause par les demandeurs, de ce qu’elle aurait été agente immobilière, ne suffit pas à démontrer cette qualité, d’autant plus qu’elle a cessé cette fonction en décembre 2010, soit 10 ans avant la vente, de sorte qu’on ne peut considérer qu’elle disposait de la qualité de professionnelle au moment de ladite vente.

A supposer même qu’elle ait été, il y a 12 ans, salariée dans l’immobilier, il ne fait pas de doute qu’un agent immobilier ne dispose pas des qualifications techniques dont disposent les professionnels de la construction tels que les architectes, les artisans en gros œuvre et construction ou encore les diagnostiqueurs pour détecter les désordres affectant la structure d’un bâtiment. Même en constatant la présence d’enduit sur les poutres du sous-sol, il n’est pas établi que cela devait permettre à Madame [N] d’envisager l’existence d’un désordre général d’ordre structurel. Elle n’était pas tenue d’analyser l’intégralité du sous-sol et de déduire que, sous les enduits de poutres, existait une corrosion généralisée des armatures en fer. 

Il en va de même s’agissant de la SARL Imm’Horizon Finance.

En tout état de cause, il convient de souligner que ne peut être qualifié de vice l’état de vétusté d’un bâtiment dont on a conscience qu’il nécessite une rénovation totale, comme cela était le cas en l’espèce puisque la SCI La Guseto admet que son projet était de rénover totalement l’immeuble pour en faire des appartements et que les prêts contractés pour en financer l’acquisition font mention de cette rénovation. En réhabilitant un immeuble ancien, les demandeurs devaient nécessairement s’attendre à trouver des éléments endommagés.

Il est à noter par ailleurs que l’expert judiciaire conclut, au point 8-2 du rapport d’expertise définitif, s’agissant de la présence d’aciers corrodés qu’il qualifie « de longue date » que « […] avant la réalisation des travaux de réhabilitation du bâtiment en Juin 2020, ces désordres proviennent d’une usure normale de la chose ». On ne peut ainsi considérer que des désordres relevant d’une usure normale de la chose constituent des vices cachés.

En conséquence, la SCI La Guseto et Monsieur [G] seront déboutés de leur demande en garantie des vices cachés. 

Sur la demande subsidiaire au titre de la réticence dolosive

Il résulte de l’article 1137 du Code civil que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Il en résulte que trois conditions doivent être réunies pour retenir une réticence dolosive en application de ce texte : le défaut d’information de la victime, l’intention dolosive de l’auteur de la réticence et le caractère déterminant de la réticence.

En l’espèce, la SCI La Guseto et son dirigeant font valoir que Madame [N] leur a dissimulé l’état du sous-sol de l’immeuble lors de la vente. Or, il n’est pas contesté que Madame [N] ne les a jamais empêchés de visiter le sous-sol, ce qu’ils ont d’ailleurs fait, de sorte qu’elle n’a pas usé de manœuvres pour leur dissimuler un quelconque désordre. 

En outre, le moyen selon lequel l’absence d’éclairage au sous-sol ne leur a pas permis de se rendre compte des reprises d’enduit sur les poutres est aussi inopérant dès lors qu’il appartenait à la SCI La Guseto, si elle le souhaitait, d’utiliser son propre système d’éclairage pour vérifier les fondations de la maison qu’elle souhaitait acquérir. 

Les demandeurs ne rapportent pas non plus la preuve que Madame [N] détenait l’information s’agissant de la corrosion des armatures. Comme indiqué ci-avant, elle ne disposait pas des compétences techniques lui permettant de déceler le problème de corrosion et donc de structure du bâtiment, ce que l’expert confirme en indiquant dans ses conclusions qu’elle ne pouvait apprécier la portée des désordres, n’étant pas une professionnelle du bâtiment. 

Madame [N] rapporte par ailleurs la preuve qu’elle n’a su qu’en mars 2023 que les travaux de réfection des poutres dataient d’avant 2003, selon mail adressé par Monsieur [I], le fils des anciens propriétaires du bien litigieux.

Ainsi, on ne peut pas admettre que Madame [N] ait commis une réticence dolosive, dès lors qu’il n’est pas prouvé qu’elle avait connaissance de la corrosion des aciers ni qu’elle aurait intentionnellement dissimulé cette information.

En conséquence, la SCI La Guseto et Monsieur [G] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes, tant à l’encontre de Madame [N] qu’à l’encontre de la SARL Imm’Horizon Finances.

Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [N]
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. 
En l’espèce, Madame [N] ne justifie pas de l’agressivité et des reproches qu’elle aurait subis de la part de Monsieur [G], pas plus que du stress important résultant de la présente procédure.
Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire 

Sur les dépens 
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI La Guseto et Monsieur [G], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire et les dépens de la procédure en référé.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI La Guseto et Monsieur [G], condamnés aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à Madame [C] [N] une indemnité de 4 000 euros et à la SARL Imm’Horizon Finances une indemnité de 3000 euros. 
La SCI La Guseto et Monsieur [G] seront déboutés de leur propre demande au titre des frais irrépétibles.
Sur l’exécution provisoire 

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Selon l’article 514-1 dudit Code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l’espèce, il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire.



PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SCI La Guseto et Monsieur [F] [G] de l’ensemble de leurs demandes ; 

DEBOUTE Madame [C] [N] de sa demande de dommages et intérêts ; 

CONDAMNE in solidum la SCI La Guseto et Monsieur [F] [G] aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire et les dépens de la procédure en référé ; 
CONDAMNE in solidum la SCI La Guseto et Monsieur [F] [G] à payer à Madame [C] [S] épouse [N] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
CONDAMNE in solidum la SCI La Guseto et Monsieur [F] [G] à payer à la SARL Imm’Horizon Finances la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile 
DEBOUTE la SCI La Guseto et Monsieur [F] [G] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ; 
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. 

Ce jugement a été signé par Mme Picard, première vice-présidente et Mme Le Hyaric, greffier.


Le Président Le Greffier