Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, JCP- Juge Ctx Protection, 17 juin 2026, n° 24/00430

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 19 juin 2023, Monsieur [C] [S] (M. [S]) a donné à bail un logement sis 4 place du poids de la ville 63960 Veyre-Monton à Monsieur [W] [J] et Madame [M] [G] ép. [J] (les consorts [J]), moyennant un loyer mensuel de 850 euros. 

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2024, les consorts [J] ont fait assigner M. [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de remise en état et d’indemnisation. 

Les locataires ont quitté le logement le 28 août 2024.

A l’audience du 16 avril 2026 à laquelle l’affaire a été utilement évoquée, après plusieurs renvois sollicités à la demande des parties, les consorts [J], représentés par leur conseil s’en rapportent à leurs écritures et sollicitent :

A titre principal, avant dire droit de surseoir à statuer dans l’attente des suites de la plainte déposée le 1er avril 2025 devant le Procureur de la République près le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, 

A titre subsidiaire, au fond, 

- de débouter M. [S] de toutes ses demandes,
- de le condamner à leur payer les sommes de :
*5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,
*3 068 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique,
*650 euros à titre de trop perçu pour la location du garage,
- de juger que le montant du loyer mensuel doit être réduit à une somme de 579,2 euros, à titre rétroactif au 1er juillet 2023,
-de condamner en conséquence M. [S] à leur payer la somme de 2 870,40 euros en remboursement du trop-perçu au titre des loyers, 
- de condamner M. [S] au paiement d’une somme de 2 215 euros au titre du retard dans la restitution du dépôt de garantie, 
- de condamner M. [S] au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils soutiennent à titre liminaire avoir déposé plainte à l’encontre de M. [S] pour des faits de faux et d’usage de faux concernant d’une part une facture de travaux de remise en état établie par une société dont le propriétaire était prétendument dirigeant et d’autre part l’état des lieux d’entrée dans le logement sur lequel il a apposé des éléments après le départ des locataires pour justifier de dégradations de leur part. Ils exposent que les suites réservées à cette plainte auront une incidence sur la suite des débats devant le juge civiliste de sorte qu’il convient d’attendre qu’elle soit traitée.

Les consorts [J] font valoir à titre subsidiaire et en premier lieu avoir subi un préjudice de jouissance lié à un taux d’humidité important dans le logement qu’ils n’ont réussi à juguler en dépit de leur conduite irréprochable à ce sujet : aération des espaces, allumage des chauffages, utilisation d’un déshumidificateur… 


Ils exposent que M. [J] a déclaré des problèmes de santé liés à la présence d’un champignon dans le logement résultant de cette humidité ambiante, outre qu’il a été impacté psychologiquement par cette situation. Ils soutiennent avoir subi préjudice de jouissance à ce titre.

Les demandeurs évoquent en outre un préjudice économique dont ils réclament réparation en raison d’abord de l’augmentation des factures d’électricité, ce qui a été induit par une hausse du chauffage et de l’utilisation d’un déshumidificateur au sein du logement soit un montant de 668,45 euros qui représente la différence entre la consommation prévisible d’électricité et la consommation réelle. Ils y ajoutent ensuite les frais de déménagement à hauteur de 1 980 euros auquel ils ont été contraints à cause de l’état du logement. Ils évoquent également les frais de procès-verbal d’état des lieux de sortie réalisés par le commissaire de justice à hauteur de 420 euros. 

Les consorts [J] réclament par ailleurs la restitution d’une somme de 50 euros par mois au titre du garage dont ils ont été privés soit un montant global de 650 euros. Ils exposent que lorsque le logement a été proposé à la location le prix convenu soit 850 euros tenait compte de la mise à disposition d’un garage qui n’a finalement pas été proposé à la location dans le bail signé par les parties.

Les locataires font en outre valoir qu’ils ont été privés de la jouissance des pièces constituant le salon et la buanderie qui, aveugles, ne pouvaient constituer des pièces habitables. Ils exposent que la superficie louée a été amputé de 40 m² soit une réduction proportionnelle de 27,6 %. Ils réclament que cette réduction soit répercutée sur le loyer (228,80 euros en moins par mois).

Les requérants soulignent par ailleurs que M. [S] a refusé de leur restituer l’intégralité du dépôt de garantie pour effectuer des réparations locatives dont il ne rapporte pas la preuve qu’elles leur soient imputables. Ils réclament une majoration à hauteur de 10 % par mois de retard. 

Enfin, les consorts [J] demandent à ce que M. [S] soit débouté de sa demande aux fins de paiement de l’arriéré locatif pour le mois d’août 2024 au motif qu’il a refusé le chèque qu’ils avaient initialement présenté pour s’acquitter de ce montant.

Ils sollicitent également que sa prétention aux fins de paiement de la taxe d’ordure ménagère soit rejetée faute pour lui de rapporter la preuve du montant dont il s’est acquitté.

M. [S], représenté par son conseil s’en rapporte à ses écritures et demande :

- de débouter les consorts [J] de l’intégralité de leurs demandes, 
- de les condamner au paiement de 850 euros à titre d’arriéré locatif arrêté au 28 août 2024, 
- de les condamner au paiement d’une somme de 245 euros au titre de la régularisation des charges,
- de les condamner au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens. 

Il fait valoir, à titre liminaire, en application de l’article 4 du code de procédure pénale, que le juge civiliste n’est pas tenu par la décision pénale. Il relève qu’en l’espèce les demandeurs ne rapportent pas la preuve de l’incidence de la procédure pénale sur leurs prétentions et doivent être déboutés de leur demande de sursis.

Sur le fond ensuite, M. [S] demande que les demandeurs soient déboutés de leur demande d’indemnisation s’agissant du préjudice de jouissance puisqu’ils ne prouvent pas sa faute, celui-ci ayant déployé de nombreux efforts pour régler les difficultés d’humidité au sein du logement. Il rappelle à cet égard avoir été privé d’accès au logement pour le remettre en état et que les locataires engagent leur responsabilité quant aux désordres en résultant au sens de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que les consorts [J] ne démontrent pas que les préjudices qu’ils disent avoir subis soient liés à l’humidité au sein du logement. Il fait également valoir qu’ils demandent une somme forfaitaire alors que toute réparation doit correspondre au préjudice réellement subi. 

Concernant la demande relative au préjudice économique, M. [S] expose que le calcul réalisé par les anciens locataires pour démontrer une surconsommation énergétique est biaisé puisqu'il se fonde sur le diagnostic de performance énergétique qui n’est que théorique et ne tient pas compte de l’utilisation in concreto du chauffage. Il fait valoir qu’ils ne démontrent pas que le déshumidificateur ait influencé la consommation énergique. Il refuse en outre de prendre en charge l’état des lieux établi par le commissaire de justice puisqu’il n’est pas établi qu’il ait refusé de participer à un état des lieux de sortie contradictoire. Il demande également que les demandeurs soient déboutés s’agissant de la prise en charge des frais de déménagement lesquels étaient inévitables puisqu’il leur avait notifié un congé au 30 juin 2026, date du fin de bail.

En réponse à la demande au titre du trop-perçu pour le garage, il expose que les parties s’étaient entendues sur un loyer mensuel de 850 euros, sans référence à cette pièce, conformément au bail conclu. 

S’agissant de la demande tendant à la réduction du montant du loyer, M. [S] évoque que les pièces buanderie-salon ne sont pas enterrées, qu’elles sont situées dans le prolongement de la cuisine et qu’elles bénéficient de l’éclairage des fenêtres de façade. Le bailleur souligne que le fait qu’une pièce soit aveugle n’empêche pas de l’utiliser en tant qu’espace de stockage ou buanderie comme en l’espèce pourvu qu’elle soit dotée d’un système de ventilation.

En ce qui concerne la demande de restitution du dépôt de garantie, le bailleur souligne avoir été contraint à des travaux de remise en état à hauteur de 534,96 euros qui justifient une restitution partielle.

Enfin, M. [S] réclame à titre reconventionnel en premier lieu la condamnation à l’arriéré locatif pour le mois d’août 2024. 
Il sollicite en second lieu le paiement de la taxe d’ordures ménagères 2023/2024 au prorata du temps d’occupation qui est une charge récupérable auprès des locataires.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 17 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la demande de sursis à statuer

L’article 377 du code de procédure civile dispose que l’instance est suspendue par décision qui sursoit à statuer, l’article 378 du même code précisant que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’il détermine.

En vertu de l’article 4 du code de procédure pénale : « L'action civile en réparation du dommage causé par l'infraction prévue par l'article 2 peut être exercée devant une juridiction civile, séparément de l'action publique.
Toutefois, il est sursis au jugement de cette action tant qu'il n'a pas été prononcé définitivement sur l'action publique lorsque celle-ci a été mise en mouvement.
La mise en mouvement de l'action publique n'impose pas la suspension du jugement des autres actions exercées devant la juridiction civile, de quelque nature qu'elles soient, même si la décision à intervenir au pénal est susceptible d'exercer, directement ou indirectement, une influence sur la solution du procès civil. ».

En l’espèce, les demandeurs démontrent avoir déposé plainte contre M. [S] le 1er avril 2025 pour des faits de faux et d’usage de faux s’agissant d’une facture de remise en état du logement et de l’état des lieux d’entrée.
Au regard des prétentions formulées, la preuve des faits allégués peut être rapportée par les demandeurs par d’autres moyens que ces pièces.
Il est donc insuffisamment prouvé que les suites réservées à l’enquête pénale sont déterminantes des demandes formulées devant le juge des contentieux de la protection. 

En conséquence, leur demande de sursis à statuer sera rejetée.

II. Sur les demandes d’indemnisation

En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé : 

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; 
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

Pour sa part le locataire, en vertu de l’article 7 de la même loi est tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.





Il doit également permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6.

Pour déterminer l'indemnisation du trouble de jouissance, il convient de distinguer selon qu'il s'agit d'un simple trouble ou d'une véritable privation de jouissance en fonction notamment de l'inhabitabilité partielle ou totale du bien, de la durée du trouble, de la valeur locative du logement et surface concernée par le trouble, du coût du relogement et nombre de personnes concernées et de la nature des désordres constatés.

A. Sur le préjudice de jouissance

Par courrier du 16 septembre 2023, les locataires ont informé le bailleur de la difficulté liée à l’humidité du logement. Ce dernier qui explique avoir tenté de remédier au problème ne nie pas avoir été alerté par les locataires. 

Il ressort d’un rapport de visite du logement par une assistante sociale et un ingénieur habitat du conseil départemental du Puy-de-Dôme qui a eu lieu le 17 octobre 2023 qu’il existe des traces d’humidité dans les pièces du fond (salon/buanderie), que certains objets personnels des occupants sont couverts de moisissures et que le taux d’humidité relevé était situé entre 65.8 % et 70,1 %.
Le conducteur de travaux de l’entreprise [A] qui est intervenu le 28 août 2023 sur les lieux affirme que le mur qui colle la cour en amont de la maison n’est pas étanche et qu’il convient de réaliser des travaux pour y remédier.
Il résulte en outre d’un procès-verbal de constat établi par Maître [U] le 29 février 2024 qu’en dépit de l’allumage du radiateur et d’une ventilation par VMC fonctionnelle, sont présentes des taches de moisissures sur le mur nord du salon et d’un canapé situé dans cette pièce. Le taux d’humidité est situé à 90 % sur le mur et 66 % dans la pièce.
Les constats sont les mêmes dans la pièce buanderie à savoir des taches sur le mur orienté au nord, un taux d’humidité dudit mur à 100 % et l’humidité relevée dans la pièce à hauteur de 61 %. 
Le reste de la maison présente quant à elle un taux d’humidité situé entre 57 % pour la salle de bain et 54 % pour la cuisine. Aucune autre tache de moisissure n’est à déplorer.

Les locataires ne contestent pas que M. [S] ait, en décembre 2023, fait installer un déshumidificateur dans le logement. Celui-ci prétend également avoir réalisé un crépi extérieur avec une bande de ciment hydrofuge et appliqué un produit contre les moisissures ce qui est discuté par les demandeurs mais qui est établi à l’appui de photographies des travaux en question. 
Cependant, d’après le constat d’état des lieux de sorties réalisé le 28 août 2024 par Maître [D], ces travaux ont été vains dès lors que les traces de moisissures ont persisté sur les murs du salon et de la buanderie.






Il est donc incontestable que les locataires ont dû supporter un taux d’humidité anormalement élevé au sein d’une partie de leur logement et ce dès les premiers mois d’occupation jusqu’à leur départ, alors même que ces difficultés n’étaient pas apparentes lors de la location d’après la lecture de l’état des lieux d’entrée, en dépit de ce qu’il ressort du rapport, non contradictoire, de Murprotect d’après lequel les tâches auraient été présentes avant l’entrée dans les lieux. En tout état de cause, l’existence préalable de l’humidité n’est pas de nature à supprimer l’obligation d’ordre public du bailleur laquelle persiste quand bien même les locataires seraient informés des défauts du logement à leur entrée dans les lieux.
Il n’est en l’occurrence pas démontré que M. [S] à qui il incombait une obligation de résultat à cet égard ait remédié à la difficulté efficacement après l’entrée dans les lieux des locataires. A cet égard l’éventuel retour à la normale du taux d’humidité plusieurs mois après le départ des locataires tel que cela ressort du procès-verbal de Maître [Z] en date du 21 janvier 2025 n’a aucune valeur probante sur l’efficacité travaux réalisés pendant qu’ils occupaient les lieux.

Il importe de souligner que le défendeur ne rapporte pas la preuve de ce que les locataires lui aient interdit l’accès au logement pour réaliser les travaux. Il présente d’ailleurs une facture du 25 décembre 2023 de la société Auvergne qualité service pour les travaux de remise en état ce dont il résulte que la société mandatée par le propriétaire a eu accès au logement. Dès lors, les requérants n’engagent pas leur responsabilité à cet égard.

La preuve n’est pas davantage démontrée qu’ils aient contribué à leur propre dommage en refusant notamment d’allumer les radiateurs ce que les factures d’électricité qu’ils produisent contredit. A cet égard le diagnostic de Murprotect dont il résulte que les chauffages n’étaient pas allumés lors de la visite du diagnostiqueur ne tend pas à prouver le manque d’entretien des locataires. En effet, la visite a été réalisée le 15 avril 2024 soit après la période ordinaire de chauffe. Au demeurant, les taches d’humidité ont été signalées par les locataires dès le mois de septembre 2023 c’est-à-dire à une époque de l’année où le chauffage n’est pas encore nécessaire. 

Le propriétaire a ainsi failli à son obligation d’assurer une jouissance paisible du logement par les locataires.
S’il n’est établi aucun risque direct pour la santé des locataires en lien avec ce manquement ce qui ressort notamment du rapport du conseil départemental du 15 mai 2024, il n’en demeure pas moins que les locataires ont été privés d’une jouissance normale de 27 % de la surface du logement. L’utilisation de ces pièces n’étant toutefois pas impossible, l’indemnité doit être fixée à 15 % de la valeur locative de leur immeuble. La valeur locative étant de 850 euros, l’évaluation du trouble de jouissance sera établie à la somme de 1 657,50 € (15 % de 850 euros x 13 mois).

B. Sur le préjudice économique 

1- la surconsommation énergétique

Il est incontestable que l’humidité d’une partie de la maison a dû être compensée par les locataires pour maintenir un certain niveau de température dans le logement. Néanmoins ce désagrément a d’ores et déjà été pris en considération au titre du préjudice de jouissance des locataires, sans qu’ils ne puissent prétendre à l’existence d’un préjudice distinct. 


En tout état de cause, le diagnostic de performance énergétique établit de manière indicative les consommations d’énergie au sein d’un logement, les chiffres ne lient pas le bailleur vis-à-vis du locataire et ne peut servir de base à un calcul de surconsommation d’électricité. 

Dès lors, les locataires seront déboutés de leur prétention sur ce poste de préjudice. 

2- les frais de déménagement

Il est acquis que l’état du logement a été décisif de la volonté des locataires de quitter le logement de M. [S]. Ils ont donc été contraints d’engager des frais de déménagement de manière précipitée.
Toutefois, leur demande à ce titre doit être modérée. D’une part en qualité de locataires leur jouissance était temporaire et ils auraient en tout état de cause dû engager des frais de déménagement à leur départ. D’autre part, le fait que les intéressés aient choisi de s’installer à plusieurs dizaines de kilomètres de Veyre-Monton majorant ainsi le coût du transport n’a pas de lien de causalité avec les manquements de M. [S]. 

Aussi, le préjudice en lien avec les manquements du bailleur à son obligation est établi au tiers de la facture des déménageurs Auvergnat présentée soit à la somme de 660 euros.

En conséquence, M. [S] sera condamné à payer aux consorts [J] la somme de 660 euros au titre de leur préjudice économique. 

III. Sur les frais d’état des lieux de sortie

En vertu de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

En l’espèce, compte tenu des dissensions entre le bailleur et les locataires, il n’a pas été possible d’avoir recours à un état des lieux contradictoire et amiable. Les locataires ont donc fait appel à un commissaire de justice le 28 août 2024. Il résulte du devis du commissaire établi le 05 août 2024 que le coût de l’acte s’est élevé à 420 euros. Ces frais, avancés par les locataires, doivent être partagés entre le propriétaire et les locataires. 

Par conséquent, M. [S] devra payer aux consorts [J] la somme de 210 euros en remboursement des frais d’état des lieux par commissaire de justice. 




IV. Sur la demande de réduction du loyer

En vertu de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : (...)
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Les pièces principales sont celles destinées au séjour ou au sommeil. 

En l’espèce, il doit être remarqué que la buanderie n’est pas une pièce principale de sorte que l’absence d’éclairement naturel et d’un ouvrant ne conduit pas à l’indécence du logement. 

Concernant ensuite le salon, force est de relever qu’il est situé dans le prolongement de la cuisine et constitue un volume unique qui n’est pas cloisonné. Il ressort à cet égard des photographies du logement produit par les parties que cette cuisine est normalement lumineuse. Ainsi le salon directement attenant peut bénéficier de l’éclairage de cette première pièce. Dans ces circonstances, il ne peut être affirmé que la pièce de vie ne respecte pas les critères de décence imposés au bailleur. 

Quant à l’absence d’aération efficace assurée notamment par des ouvrants ou par une ventilation efficiente, elle est établie et a eu des répercussions directes puisque l’humidité s’est développée dans ces pièces. Toutefois cette conséquence a d’ores et déjà été prise en considération au titre du trouble de jouissance lequel a été indemnisé. Le loyer ne peut en sus être réduit à titre rétroactif sauf à indemniser à deux reprise le même préjudice. 

Par conséquent, les consorts [J] seront déboutés de leur demande de réduction du loyer.

V. Sur la restitution de l’indu liée à la jouissance du garage

Il résulte de l’article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, nonobstant une éventuelle proposition initiale de location du garage en sus du logement, du cuvage et de la cave moyennant un loyer mensuel de 850 euros, les obligations réciproques des parties découlent du contrat formé entre les parties dont ils peuvent rapporter la preuve. 
En l’occurrence, il résulte du contrat de bail écrit conclu le 19 juin 2023 que les locataires ont à disposition un logement, un cuvage et une cave. En revanche, le garage n’est pas inclus dans les prestations proposées par le bailleur ni dans l’une ni dans l’autre des copies du bail produites par les requérants. Le prix mentionné est de 850 euros. Les locataires ont expressément donné leur consentement à ces modalités de location.

 
Il convient en outre de relever que l’état des lieux d’entrée du 1er juillet 2023 ne mentionne pas davantage cette pièce ce qui tend à confirmer qu’elle n’était pas incluse dans la location. 
A défaut pour les anciens locataires de démontrer l’existence d’un accord entre les parties incluant la location du garage, il n’y a pas lieu à considérer que M. [S] était obligé de leur mettre le garage à disposition. 

Aussi, les consorts [J] seront déboutés de leur demande de restitution d’indu. 

VI. Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Il résulte de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 que les réparations locatives ressortent de la comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie.

L'article 7 de la même loi dispose que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement, il est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. 
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. 
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.”.

En l’espèce, M. [S] démontre avoir adressé un chèque par l’intermédiaire de son conseil à hauteur de 315,4 euros le 04 décembre 2024. Il a ainsi imputé un montant de 534,96 euros pour des réparations locatives. Il évoque à ce titre la réfection du sol de la cuisine, le remplacement de l’abattant de la cuvette des WC et la peinture de la chambre.

S’agissant en premier lieu de la réfection du sol de la cuisine, l’état des lieux d’entrée évoque un revêtement neuf. A la sortie, le constat de commissaire de justice énonce un sol en bon état à l’exception d’une lame de plancher qui se décolle au niveau de l’entrée de la pièce. A l’appui d’une facture établie le 19 septembre 2024 par la société Auvergne qualité service, il prétend imputer une somme de 343,20 euros à l’encontre les locataires. Cette facturation n’est pas raisonnable au regard de la faible surface concernée par le dégât constaté. Cette somme devra être réduite à 50 euros. 

Concernant en second lieu du remplacement de l’abattant de la cuvette des toilettes, à l’entrée dans les lieux, son état était neuf. Il résulte de l’état des lieux de sortie des locataires que l’abattant était en état d’usage normal. Aucune réparation ne peut donc être retenue contre les consorts [J] à ce titre. 

Enfin, en ce qui concerne la peinture de la chambre, les murs de l’intégralité des chambres étaient neufs à l’entrée des locataires. Il résulte du constat de sortie que les murs des trois chambres étaient recouverts d’une peinture en bon état de sorte. S’il est fait mention de quelques traces, elles peuvent être attribuées à un usage normal du bien et ne justifiaient pas la remise en peinture de l’intégralité d’une pièce. Aucune somme ne peut donc être retenue contre les locataires s’agissant de cette prestation. 

Aussi, le propriétaire n’était fondé à retenir qu’un montant de 50 euros sur le dépôt de garantie de 850 euros retenu contre les locataires.

Il doit donc leur restituer la somme de 800 euros.

Le bailleur est en retard pour la restitution depuis le 28 octobre 2024. Les locataires font état d’un retard de 15 mois et il n’appartient pas au tribunal de statuer au-delà de leurs demandes, de sorte que le décompte est arrêté à la date du 28 janvier 2026 soit 1 275 euros (85 euros x 15).

M. [S] est donc tenu de restituer aux consorts [J] la somme de 2 075 euros au titre du dépôt de garantie, majorée à hauteur de 10 %, décompte arrêté au 28 janvier 2026.

VII. Sur l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. 

Selon l’article 23 de la même loi, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie notamment des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. 
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle.

1. Les loyers

Les consorts [J] ne contestent pas ne pas s’être acquittés du montant du loyer d’août 2024 alors qu’ils n’ont quitté le logement que le 28 du mois courant. Il en résulte, qu’au prorata des jours d’occupation, M. [S] est bien fondé à leur réclamer une somme de 767,74 euros. 

2. La régularisation des charges locatives

Nonobstant l’absence de provision pour charges qui n’est pas une obligation au sens des dispositions précitées, le propriétaire est bien fondé à solliciter le remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, service dont les locataires profitent. A cet égard, M. [S] produit un avis de taxe foncière pour l’année 2023 mais qui n’est pas établie à son nom. 
S’agissant de l’avis de taxe foncière pour l’année 2024, l’imposition s’est élevée à 245 euros. Au prorata des jours d’occupation des consorts [J], M. [S] est bien fondé à leur réclamer la somme de 161,76 euros (245/365*241).

VIII. Sur les autres demandes

A. Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

En l’espèce, M. [C] [S] succombant à l'instance, sera condamné aux dépens. 

L’équité commande de fixer le montant des frais irrépétibles à la somme de 1 000 euros. 

B. Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.
En l’espèce, les demandeurs bénéficient de l’aide juridictionnelle. La part contributive de l’État est fixée à 756 euros (21 UV x 36 euros.) 
Il convient donc de fixer la somme due par M. [S] aux consorts [J] à la somme de 1 200 euros. 
M. [S] est quant à lui débouté de toute demande à ce titre.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,
Le Juge des Contentieux de la Protection,
Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

- REJETTE la demande de sursis à statuer,

- CONDAMNE M. [C] [S] à verser à Madame [M] [G] épouse [J] et Monsieur [W] [J] la somme de 1 657,50 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

- CONDAMNE M. [C] [S] à verser à Madame [M] [G] épouse [J] et Monsieur [W] [J] la somme de 660 euros au titre de leur préjudice économique,

- CONDAMNE M. [C] [S] à verser à Madame [M] [G] épouse [J] et Monsieur [W] [J] la somme de 210 euros en remboursement des frais d’état des lieux par commissaire de justice,

- DEBOUTE Madame [M] [G] épouse [J] et Monsieur [W] [J] de leur demande de réduction du loyer,

- DEBOUTE Madame [M] [G] épouse [J] et Monsieur [W] [J] de leur demande de restitution de l’indu résultant de l’absence de mise à disposition du garage, 

- CONDAMNE M. [C] [S] à verser à Madame [M] [G] épouse [J] et Monsieur [W] [J] la somme de 2 075 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie se décomposant comme suit : 
- 800 euros en principal,
- 1 275 euros au titre de la majoration légale (décompte arrêté au 28 janvier 2026),

- CONDAMNE Madame [M] [G] épouse [J] et Monsieur [W] [J] à verser à M. [C] [S] la somme de 929,50 euros au titre de l’arriéré locatif décomposé comme suit :
-767,74 euros pour le loyer du mois d’août 2024, 
- 161,76 euros pour les charges locatives,

- DEBOUTE M. [C] [S] de sa demande relative aux frais irrépétibles,

- CONDAMNE Madame [M] [G] épouse [J] et Monsieur [W] [J] à verser à M. [C] [S] la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles, 

- CONDAMNE M. [C] [S] aux dépens,

- RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.


Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00


N° RG 24/00430 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-JU7Y

NAC : 5AF 0A


JUGEMENT


Du : 17 Juin 2026



Monsieur [W] [J]
Madame [M] [G] épouse [J]

C /

Monsieur [C] [S]




GROSSE DÉLIVRÉE 

LE :

A :
Me Hélène BAPT
POLE AVOCAT



C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 

A :
Me Hélène BAPT
POLE AVOCAT








AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT





Sous la Présidence de Marine BEL MAHI ALLENET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sandrine DUMONT, Greffier ;

Après débats à l'audience du 16 Avril 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 17 Juin 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :


DEMANDEURS :


Monsieur [W] [J]
4 place du Poids de Ville
63960 VEYRE MONTON
représenté par Me Hélène BAPT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [M] [G] épouse [J]
4 place du Poids de Ville
63960 VEYRE MONTON
représentée par Me Hélène BAPT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND


ET :


DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [S]
6 place du Poids de Ville
63960 VEYRE MONTON
représenté par POLE AVOCAT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND





EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 19 juin 2023, Monsieur [C] [S] (M. [S]) a donné à bail un logement sis 4 place du poids de la ville 63960 Veyre-Monton à Monsieur [W] [J] et Madame [M] [G] ép. [J] (les consorts [J]), moyennant un loyer mensuel de 850 euros. 

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2024, les consorts [J] ont fait assigner M. [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de remise en état et d’indemnisation. 

Les locataires ont quitté le logement le 28 août 2024.

A l’audience du 16 avril 2026 à laquelle l’affaire a été utilement évoquée, après plusieurs renvois sollicités à la demande des parties, les consorts [J], représentés par leur conseil s’en rapportent à leurs écritures et sollicitent :

A titre principal, avant dire droit de surseoir à statuer dans l’attente des suites de la plainte déposée le 1er avril 2025 devant le Procureur de la République près le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, 

A titre subsidiaire, au fond, 

- de débouter M. [S] de toutes ses demandes,
- de le condamner à leur payer les sommes de :
*5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,
*3 068 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique,
*650 euros à titre de trop perçu pour la location du garage,
- de juger que le montant du loyer mensuel doit être réduit à une somme de 579,2 euros, à titre rétroactif au 1er juillet 2023,
-de condamner en conséquence M. [S] à leur payer la somme de 2 870,40 euros en remboursement du trop-perçu au titre des loyers, 
- de condamner M. [S] au paiement d’une somme de 2 215 euros au titre du retard dans la restitution du dépôt de garantie, 
- de condamner M. [S] au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils soutiennent à titre liminaire avoir déposé plainte à l’encontre de M. [S] pour des faits de faux et d’usage de faux concernant d’une part une facture de travaux de remise en état établie par une société dont le propriétaire était prétendument dirigeant et d’autre part l’état des lieux d’entrée dans le logement sur lequel il a apposé des éléments après le départ des locataires pour justifier de dégradations de leur part. Ils exposent que les suites réservées à cette plainte auront une incidence sur la suite des débats devant le juge civiliste de sorte qu’il convient d’attendre qu’elle soit traitée.

Les consorts [J] font valoir à titre subsidiaire et en premier lieu avoir subi un préjudice de jouissance lié à un taux d’humidité important dans le logement qu’ils n’ont réussi à juguler en dépit de leur conduite irréprochable à ce sujet : aération des espaces, allumage des chauffages, utilisation d’un déshumidificateur… 


Ils exposent que M. [J] a déclaré des problèmes de santé liés à la présence d’un champignon dans le logement résultant de cette humidité ambiante, outre qu’il a été impacté psychologiquement par cette situation. Ils soutiennent avoir subi préjudice de jouissance à ce titre.

Les demandeurs évoquent en outre un préjudice économique dont ils réclament réparation en raison d’abord de l’augmentation des factures d’électricité, ce qui a été induit par une hausse du chauffage et de l’utilisation d’un déshumidificateur au sein du logement soit un montant de 668,45 euros qui représente la différence entre la consommation prévisible d’électricité et la consommation réelle. Ils y ajoutent ensuite les frais de déménagement à hauteur de 1 980 euros auquel ils ont été contraints à cause de l’état du logement. Ils évoquent également les frais de procès-verbal d’état des lieux de sortie réalisés par le commissaire de justice à hauteur de 420 euros. 

Les consorts [J] réclament par ailleurs la restitution d’une somme de 50 euros par mois au titre du garage dont ils ont été privés soit un montant global de 650 euros. Ils exposent que lorsque le logement a été proposé à la location le prix convenu soit 850 euros tenait compte de la mise à disposition d’un garage qui n’a finalement pas été proposé à la location dans le bail signé par les parties.

Les locataires font en outre valoir qu’ils ont été privés de la jouissance des pièces constituant le salon et la buanderie qui, aveugles, ne pouvaient constituer des pièces habitables. Ils exposent que la superficie louée a été amputé de 40 m² soit une réduction proportionnelle de 27,6 %. Ils réclament que cette réduction soit répercutée sur le loyer (228,80 euros en moins par mois).

Les requérants soulignent par ailleurs que M. [S] a refusé de leur restituer l’intégralité du dépôt de garantie pour effectuer des réparations locatives dont il ne rapporte pas la preuve qu’elles leur soient imputables. Ils réclament une majoration à hauteur de 10 % par mois de retard. 

Enfin, les consorts [J] demandent à ce que M. [S] soit débouté de sa demande aux fins de paiement de l’arriéré locatif pour le mois d’août 2024 au motif qu’il a refusé le chèque qu’ils avaient initialement présenté pour s’acquitter de ce montant.

Ils sollicitent également que sa prétention aux fins de paiement de la taxe d’ordure ménagère soit rejetée faute pour lui de rapporter la preuve du montant dont il s’est acquitté.

M. [S], représenté par son conseil s’en rapporte à ses écritures et demande :

- de débouter les consorts [J] de l’intégralité de leurs demandes, 
- de les condamner au paiement de 850 euros à titre d’arriéré locatif arrêté au 28 août 2024, 
- de les condamner au paiement d’une somme de 245 euros au titre de la régularisation des charges,
- de les condamner au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens. 

Il fait valoir, à titre liminaire, en application de l’article 4 du code de procédure pénale, que le juge civiliste n’est pas tenu par la décision pénale. Il relève qu’en l’espèce les demandeurs ne rapportent pas la preuve de l’incidence de la procédure pénale sur leurs prétentions et doivent être déboutés de leur demande de sursis.

Sur le fond ensuite, M. [S] demande que les demandeurs soient déboutés de leur demande d’indemnisation s’agissant du préjudice de jouissance puisqu’ils ne prouvent pas sa faute, celui-ci ayant déployé de nombreux efforts pour régler les difficultés d’humidité au sein du logement. Il rappelle à cet égard avoir été privé d’accès au logement pour le remettre en état et que les locataires engagent leur responsabilité quant aux désordres en résultant au sens de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que les consorts [J] ne démontrent pas que les préjudices qu’ils disent avoir subis soient liés à l’humidité au sein du logement. Il fait également valoir qu’ils demandent une somme forfaitaire alors que toute réparation doit correspondre au préjudice réellement subi. 

Concernant la demande relative au préjudice économique, M. [S] expose que le calcul réalisé par les anciens locataires pour démontrer une surconsommation énergétique est biaisé puisqu'il se fonde sur le diagnostic de performance énergétique qui n’est que théorique et ne tient pas compte de l’utilisation in concreto du chauffage. Il fait valoir qu’ils ne démontrent pas que le déshumidificateur ait influencé la consommation énergique. Il refuse en outre de prendre en charge l’état des lieux établi par le commissaire de justice puisqu’il n’est pas établi qu’il ait refusé de participer à un état des lieux de sortie contradictoire. Il demande également que les demandeurs soient déboutés s’agissant de la prise en charge des frais de déménagement lesquels étaient inévitables puisqu’il leur avait notifié un congé au 30 juin 2026, date du fin de bail.

En réponse à la demande au titre du trop-perçu pour le garage, il expose que les parties s’étaient entendues sur un loyer mensuel de 850 euros, sans référence à cette pièce, conformément au bail conclu. 

S’agissant de la demande tendant à la réduction du montant du loyer, M. [S] évoque que les pièces buanderie-salon ne sont pas enterrées, qu’elles sont situées dans le prolongement de la cuisine et qu’elles bénéficient de l’éclairage des fenêtres de façade. Le bailleur souligne que le fait qu’une pièce soit aveugle n’empêche pas de l’utiliser en tant qu’espace de stockage ou buanderie comme en l’espèce pourvu qu’elle soit dotée d’un système de ventilation.

En ce qui concerne la demande de restitution du dépôt de garantie, le bailleur souligne avoir été contraint à des travaux de remise en état à hauteur de 534,96 euros qui justifient une restitution partielle.

Enfin, M. [S] réclame à titre reconventionnel en premier lieu la condamnation à l’arriéré locatif pour le mois d’août 2024. 
Il sollicite en second lieu le paiement de la taxe d’ordures ménagères 2023/2024 au prorata du temps d’occupation qui est une charge récupérable auprès des locataires.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 17 juin 2026.










MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la demande de sursis à statuer

L’article 377 du code de procédure civile dispose que l’instance est suspendue par décision qui sursoit à statuer, l’article 378 du même code précisant que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’il détermine.

En vertu de l’article 4 du code de procédure pénale : « L'action civile en réparation du dommage causé par l'infraction prévue par l'article 2 peut être exercée devant une juridiction civile, séparément de l'action publique.
Toutefois, il est sursis au jugement de cette action tant qu'il n'a pas été prononcé définitivement sur l'action publique lorsque celle-ci a été mise en mouvement.
La mise en mouvement de l'action publique n'impose pas la suspension du jugement des autres actions exercées devant la juridiction civile, de quelque nature qu'elles soient, même si la décision à intervenir au pénal est susceptible d'exercer, directement ou indirectement, une influence sur la solution du procès civil. ».

En l’espèce, les demandeurs démontrent avoir déposé plainte contre M. [S] le 1er avril 2025 pour des faits de faux et d’usage de faux s’agissant d’une facture de remise en état du logement et de l’état des lieux d’entrée.
Au regard des prétentions formulées, la preuve des faits allégués peut être rapportée par les demandeurs par d’autres moyens que ces pièces.
Il est donc insuffisamment prouvé que les suites réservées à l’enquête pénale sont déterminantes des demandes formulées devant le juge des contentieux de la protection. 

En conséquence, leur demande de sursis à statuer sera rejetée.

II. Sur les demandes d’indemnisation

En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé : 

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; 
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

Pour sa part le locataire, en vertu de l’article 7 de la même loi est tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.





Il doit également permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6.

Pour déterminer l'indemnisation du trouble de jouissance, il convient de distinguer selon qu'il s'agit d'un simple trouble ou d'une véritable privation de jouissance en fonction notamment de l'inhabitabilité partielle ou totale du bien, de la durée du trouble, de la valeur locative du logement et surface concernée par le trouble, du coût du relogement et nombre de personnes concernées et de la nature des désordres constatés.

A. Sur le préjudice de jouissance

Par courrier du 16 septembre 2023, les locataires ont informé le bailleur de la difficulté liée à l’humidité du logement. Ce dernier qui explique avoir tenté de remédier au problème ne nie pas avoir été alerté par les locataires. 

Il ressort d’un rapport de visite du logement par une assistante sociale et un ingénieur habitat du conseil départemental du Puy-de-Dôme qui a eu lieu le 17 octobre 2023 qu’il existe des traces d’humidité dans les pièces du fond (salon/buanderie), que certains objets personnels des occupants sont couverts de moisissures et que le taux d’humidité relevé était situé entre 65.8 % et 70,1 %.
Le conducteur de travaux de l’entreprise [A] qui est intervenu le 28 août 2023 sur les lieux affirme que le mur qui colle la cour en amont de la maison n’est pas étanche et qu’il convient de réaliser des travaux pour y remédier.
Il résulte en outre d’un procès-verbal de constat établi par Maître [U] le 29 février 2024 qu’en dépit de l’allumage du radiateur et d’une ventilation par VMC fonctionnelle, sont présentes des taches de moisissures sur le mur nord du salon et d’un canapé situé dans cette pièce. Le taux d’humidité est situé à 90 % sur le mur et 66 % dans la pièce.
Les constats sont les mêmes dans la pièce buanderie à savoir des taches sur le mur orienté au nord, un taux d’humidité dudit mur à 100 % et l’humidité relevée dans la pièce à hauteur de 61 %. 
Le reste de la maison présente quant à elle un taux d’humidité situé entre 57 % pour la salle de bain et 54 % pour la cuisine. Aucune autre tache de moisissure n’est à déplorer.

Les locataires ne contestent pas que M. [S] ait, en décembre 2023, fait installer un déshumidificateur dans le logement. Celui-ci prétend également avoir réalisé un crépi extérieur avec une bande de ciment hydrofuge et appliqué un produit contre les moisissures ce qui est discuté par les demandeurs mais qui est établi à l’appui de photographies des travaux en question. 
Cependant, d’après le constat d’état des lieux de sorties réalisé le 28 août 2024 par Maître [D], ces travaux ont été vains dès lors que les traces de moisissures ont persisté sur les murs du salon et de la buanderie.






Il est donc incontestable que les locataires ont dû supporter un taux d’humidité anormalement élevé au sein d’une partie de leur logement et ce dès les premiers mois d’occupation jusqu’à leur départ, alors même que ces difficultés n’étaient pas apparentes lors de la location d’après la lecture de l’état des lieux d’entrée, en dépit de ce qu’il ressort du rapport, non contradictoire, de Murprotect d’après lequel les tâches auraient été présentes avant l’entrée dans les lieux. En tout état de cause, l’existence préalable de l’humidité n’est pas de nature à supprimer l’obligation d’ordre public du bailleur laquelle persiste quand bien même les locataires seraient informés des défauts du logement à leur entrée dans les lieux.
Il n’est en l’occurrence pas démontré que M. [S] à qui il incombait une obligation de résultat à cet égard ait remédié à la difficulté efficacement après l’entrée dans les lieux des locataires. A cet égard l’éventuel retour à la normale du taux d’humidité plusieurs mois après le départ des locataires tel que cela ressort du procès-verbal de Maître [Z] en date du 21 janvier 2025 n’a aucune valeur probante sur l’efficacité travaux réalisés pendant qu’ils occupaient les lieux.

Il importe de souligner que le défendeur ne rapporte pas la preuve de ce que les locataires lui aient interdit l’accès au logement pour réaliser les travaux. Il présente d’ailleurs une facture du 25 décembre 2023 de la société Auvergne qualité service pour les travaux de remise en état ce dont il résulte que la société mandatée par le propriétaire a eu accès au logement. Dès lors, les requérants n’engagent pas leur responsabilité à cet égard.

La preuve n’est pas davantage démontrée qu’ils aient contribué à leur propre dommage en refusant notamment d’allumer les radiateurs ce que les factures d’électricité qu’ils produisent contredit. A cet égard le diagnostic de Murprotect dont il résulte que les chauffages n’étaient pas allumés lors de la visite du diagnostiqueur ne tend pas à prouver le manque d’entretien des locataires. En effet, la visite a été réalisée le 15 avril 2024 soit après la période ordinaire de chauffe. Au demeurant, les taches d’humidité ont été signalées par les locataires dès le mois de septembre 2023 c’est-à-dire à une époque de l’année où le chauffage n’est pas encore nécessaire. 

Le propriétaire a ainsi failli à son obligation d’assurer une jouissance paisible du logement par les locataires.
S’il n’est établi aucun risque direct pour la santé des locataires en lien avec ce manquement ce qui ressort notamment du rapport du conseil départemental du 15 mai 2024, il n’en demeure pas moins que les locataires ont été privés d’une jouissance normale de 27 % de la surface du logement. L’utilisation de ces pièces n’étant toutefois pas impossible, l’indemnité doit être fixée à 15 % de la valeur locative de leur immeuble. La valeur locative étant de 850 euros, l’évaluation du trouble de jouissance sera établie à la somme de 1 657,50 € (15 % de 850 euros x 13 mois).

B. Sur le préjudice économique 

1- la surconsommation énergétique

Il est incontestable que l’humidité d’une partie de la maison a dû être compensée par les locataires pour maintenir un certain niveau de température dans le logement. Néanmoins ce désagrément a d’ores et déjà été pris en considération au titre du préjudice de jouissance des locataires, sans qu’ils ne puissent prétendre à l’existence d’un préjudice distinct. 


En tout état de cause, le diagnostic de performance énergétique établit de manière indicative les consommations d’énergie au sein d’un logement, les chiffres ne lient pas le bailleur vis-à-vis du locataire et ne peut servir de base à un calcul de surconsommation d’électricité. 

Dès lors, les locataires seront déboutés de leur prétention sur ce poste de préjudice. 

2- les frais de déménagement

Il est acquis que l’état du logement a été décisif de la volonté des locataires de quitter le logement de M. [S]. Ils ont donc été contraints d’engager des frais de déménagement de manière précipitée.
Toutefois, leur demande à ce titre doit être modérée. D’une part en qualité de locataires leur jouissance était temporaire et ils auraient en tout état de cause dû engager des frais de déménagement à leur départ. D’autre part, le fait que les intéressés aient choisi de s’installer à plusieurs dizaines de kilomètres de Veyre-Monton majorant ainsi le coût du transport n’a pas de lien de causalité avec les manquements de M. [S]. 

Aussi, le préjudice en lien avec les manquements du bailleur à son obligation est établi au tiers de la facture des déménageurs Auvergnat présentée soit à la somme de 660 euros.

En conséquence, M. [S] sera condamné à payer aux consorts [J] la somme de 660 euros au titre de leur préjudice économique. 

III. Sur les frais d’état des lieux de sortie

En vertu de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

En l’espèce, compte tenu des dissensions entre le bailleur et les locataires, il n’a pas été possible d’avoir recours à un état des lieux contradictoire et amiable. Les locataires ont donc fait appel à un commissaire de justice le 28 août 2024. Il résulte du devis du commissaire établi le 05 août 2024 que le coût de l’acte s’est élevé à 420 euros. Ces frais, avancés par les locataires, doivent être partagés entre le propriétaire et les locataires. 

Par conséquent, M. [S] devra payer aux consorts [J] la somme de 210 euros en remboursement des frais d’état des lieux par commissaire de justice. 




IV. Sur la demande de réduction du loyer

En vertu de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : (...)
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Les pièces principales sont celles destinées au séjour ou au sommeil. 

En l’espèce, il doit être remarqué que la buanderie n’est pas une pièce principale de sorte que l’absence d’éclairement naturel et d’un ouvrant ne conduit pas à l’indécence du logement. 

Concernant ensuite le salon, force est de relever qu’il est situé dans le prolongement de la cuisine et constitue un volume unique qui n’est pas cloisonné. Il ressort à cet égard des photographies du logement produit par les parties que cette cuisine est normalement lumineuse. Ainsi le salon directement attenant peut bénéficier de l’éclairage de cette première pièce. Dans ces circonstances, il ne peut être affirmé que la pièce de vie ne respecte pas les critères de décence imposés au bailleur. 

Quant à l’absence d’aération efficace assurée notamment par des ouvrants ou par une ventilation efficiente, elle est établie et a eu des répercussions directes puisque l’humidité s’est développée dans ces pièces. Toutefois cette conséquence a d’ores et déjà été prise en considération au titre du trouble de jouissance lequel a été indemnisé. Le loyer ne peut en sus être réduit à titre rétroactif sauf à indemniser à deux reprise le même préjudice. 

Par conséquent, les consorts [J] seront déboutés de leur demande de réduction du loyer.

V. Sur la restitution de l’indu liée à la jouissance du garage

Il résulte de l’article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, nonobstant une éventuelle proposition initiale de location du garage en sus du logement, du cuvage et de la cave moyennant un loyer mensuel de 850 euros, les obligations réciproques des parties découlent du contrat formé entre les parties dont ils peuvent rapporter la preuve. 
En l’occurrence, il résulte du contrat de bail écrit conclu le 19 juin 2023 que les locataires ont à disposition un logement, un cuvage et une cave. En revanche, le garage n’est pas inclus dans les prestations proposées par le bailleur ni dans l’une ni dans l’autre des copies du bail produites par les requérants. Le prix mentionné est de 850 euros. Les locataires ont expressément donné leur consentement à ces modalités de location.

 
Il convient en outre de relever que l’état des lieux d’entrée du 1er juillet 2023 ne mentionne pas davantage cette pièce ce qui tend à confirmer qu’elle n’était pas incluse dans la location. 
A défaut pour les anciens locataires de démontrer l’existence d’un accord entre les parties incluant la location du garage, il n’y a pas lieu à considérer que M. [S] était obligé de leur mettre le garage à disposition. 

Aussi, les consorts [J] seront déboutés de leur demande de restitution d’indu. 

VI. Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Il résulte de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 que les réparations locatives ressortent de la comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie.

L'article 7 de la même loi dispose que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement, il est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. 
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. 
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.”.

En l’espèce, M. [S] démontre avoir adressé un chèque par l’intermédiaire de son conseil à hauteur de 315,4 euros le 04 décembre 2024. Il a ainsi imputé un montant de 534,96 euros pour des réparations locatives. Il évoque à ce titre la réfection du sol de la cuisine, le remplacement de l’abattant de la cuvette des WC et la peinture de la chambre.

S’agissant en premier lieu de la réfection du sol de la cuisine, l’état des lieux d’entrée évoque un revêtement neuf. A la sortie, le constat de commissaire de justice énonce un sol en bon état à l’exception d’une lame de plancher qui se décolle au niveau de l’entrée de la pièce. A l’appui d’une facture établie le 19 septembre 2024 par la société Auvergne qualité service, il prétend imputer une somme de 343,20 euros à l’encontre les locataires. Cette facturation n’est pas raisonnable au regard de la faible surface concernée par le dégât constaté. Cette somme devra être réduite à 50 euros. 

Concernant en second lieu du remplacement de l’abattant de la cuvette des toilettes, à l’entrée dans les lieux, son état était neuf. Il résulte de l’état des lieux de sortie des locataires que l’abattant était en état d’usage normal. Aucune réparation ne peut donc être retenue contre les consorts [J] à ce titre. 

Enfin, en ce qui concerne la peinture de la chambre, les murs de l’intégralité des chambres étaient neufs à l’entrée des locataires. Il résulte du constat de sortie que les murs des trois chambres étaient recouverts d’une peinture en bon état de sorte. S’il est fait mention de quelques traces, elles peuvent être attribuées à un usage normal du bien et ne justifiaient pas la remise en peinture de l’intégralité d’une pièce. Aucune somme ne peut donc être retenue contre les locataires s’agissant de cette prestation. 

Aussi, le propriétaire n’était fondé à retenir qu’un montant de 50 euros sur le dépôt de garantie de 850 euros retenu contre les locataires.

Il doit donc leur restituer la somme de 800 euros.

Le bailleur est en retard pour la restitution depuis le 28 octobre 2024. Les locataires font état d’un retard de 15 mois et il n’appartient pas au tribunal de statuer au-delà de leurs demandes, de sorte que le décompte est arrêté à la date du 28 janvier 2026 soit 1 275 euros (85 euros x 15).

M. [S] est donc tenu de restituer aux consorts [J] la somme de 2 075 euros au titre du dépôt de garantie, majorée à hauteur de 10 %, décompte arrêté au 28 janvier 2026.

VII. Sur l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. 

Selon l’article 23 de la même loi, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie notamment des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. 
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle.

1. Les loyers

Les consorts [J] ne contestent pas ne pas s’être acquittés du montant du loyer d’août 2024 alors qu’ils n’ont quitté le logement que le 28 du mois courant. Il en résulte, qu’au prorata des jours d’occupation, M. [S] est bien fondé à leur réclamer une somme de 767,74 euros. 

2. La régularisation des charges locatives

Nonobstant l’absence de provision pour charges qui n’est pas une obligation au sens des dispositions précitées, le propriétaire est bien fondé à solliciter le remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, service dont les locataires profitent. A cet égard, M. [S] produit un avis de taxe foncière pour l’année 2023 mais qui n’est pas établie à son nom. 
S’agissant de l’avis de taxe foncière pour l’année 2024, l’imposition s’est élevée à 245 euros. Au prorata des jours d’occupation des consorts [J], M. [S] est bien fondé à leur réclamer la somme de 161,76 euros (245/365*241).

VIII. Sur les autres demandes

A. Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

En l’espèce, M. [C] [S] succombant à l'instance, sera condamné aux dépens. 

L’équité commande de fixer le montant des frais irrépétibles à la somme de 1 000 euros. 

B. Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.
En l’espèce, les demandeurs bénéficient de l’aide juridictionnelle. La part contributive de l’État est fixée à 756 euros (21 UV x 36 euros.) 
Il convient donc de fixer la somme due par M. [S] aux consorts [J] à la somme de 1 200 euros. 
M. [S] est quant à lui débouté de toute demande à ce titre. 







PAR CES MOTIFS,
Le Juge des Contentieux de la Protection,
Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

- REJETTE la demande de sursis à statuer,

- CONDAMNE M. [C] [S] à verser à Madame [M] [G] épouse [J] et Monsieur [W] [J] la somme de 1 657,50 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

- CONDAMNE M. [C] [S] à verser à Madame [M] [G] épouse [J] et Monsieur [W] [J] la somme de 660 euros au titre de leur préjudice économique,

- CONDAMNE M. [C] [S] à verser à Madame [M] [G] épouse [J] et Monsieur [W] [J] la somme de 210 euros en remboursement des frais d’état des lieux par commissaire de justice,

- DEBOUTE Madame [M] [G] épouse [J] et Monsieur [W] [J] de leur demande de réduction du loyer,

- DEBOUTE Madame [M] [G] épouse [J] et Monsieur [W] [J] de leur demande de restitution de l’indu résultant de l’absence de mise à disposition du garage, 

- CONDAMNE M. [C] [S] à verser à Madame [M] [G] épouse [J] et Monsieur [W] [J] la somme de 2 075 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie se décomposant comme suit : 
- 800 euros en principal,
- 1 275 euros au titre de la majoration légale (décompte arrêté au 28 janvier 2026),

- CONDAMNE Madame [M] [G] épouse [J] et Monsieur [W] [J] à verser à M. [C] [S] la somme de 929,50 euros au titre de l’arriéré locatif décomposé comme suit :
-767,74 euros pour le loyer du mois d’août 2024, 
- 161,76 euros pour les charges locatives,

- DEBOUTE M. [C] [S] de sa demande relative aux frais irrépétibles,

- CONDAMNE Madame [M] [G] épouse [J] et Monsieur [W] [J] à verser à M. [C] [S] la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles, 

- CONDAMNE M. [C] [S] aux dépens,

- RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.


Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

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Mise à jour de la source le 2026-08-19T20:27:24.980Z.