Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 3ème section, 26 août 2026, n° 24/10005

Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 février 2010, M. [J] [S], aux droits duquel vient la société CGB [A], a donné à bail commercial à la société Almexama des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5] pour une durée de neuf ans à compter du 26 février 2010. Les locaux ont été destinés aux activités de « gestion et promotion immobilière, design, création artistique sous la marque KASHMEER », moyennant un loyer annuel de 49 200 euros hors taxes et charges, payable trimestriellement et d'avance.

Par actes de commissaire de justice du 9 juillet 2024, la société CGB [A] a fait signifier à la société Almexama :
- un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur une somme de 54 834,12 euros en principal,
- un commandement visant la clause résolutoire lui enjoignant :
* d'entretenir le bien conformément aux termes du contrat et d'en justifier,
* de transmettre une copie de la déclaration de sinistre effectuée à son assurance au titre des fenêtres défectueuses et l'avertissement prévu à la bailleresse,
* de justifier des mesures prises pour limiter les conséquences du désordre.

Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2024, la société CGB [A] a fait signifier à la société Almexama un nouveau commandement visant la clause résolutoire d'avoir à respecter les dispositions du bail, enjoignant à la preneuse :
* d'entretenir le bien conformément aux termes du contrat et d'en justifier,
* de transmettre une copie de la déclaration de sinistre effectuée au titre des fenêtres défectueuses, soit celle du premier bureau en entrant sur la droite et celle du dernier bureau au fond du couloir à droite, et l'avertissement prévu à la bailleresse,
* de justifier des mesures prises pour limiter les conséquences du désordre.


Décision du 26 Août 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/10005 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5SL3

Par acte de commissaire de justice du 9 août 2024, la société Almexama a fait assigner la société CGB [A] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d'annulation des trois commandements des 9 et 23 juillet 2024 et de condamnation de la bailleresse au paiement d'une somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par dernières conclusions notifiées le 26 septembre 2025, la société Almexama demande au tribunal de :
- déclarer nuls et mal fondés les trois commandements précités délivrés par la bailleresse les 9 et 23 juillet 2024,
- débouter la société CGB [A] de toutes ses demandes,
- condamner la société CGB [A] à lui payer la somme de 60 000 euros à titre de dommages-intérêts,
- condamner la société CGB [A] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société CGB [A] aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 23 juin 2025, la société CGB [A] demande au tribunal de :
« A TITRE PRINCIPAL,
- DECLARER [Y] le commandement de payer signifié en date du 09/07/2024,
- DECLARER [Y] le commandement d'avoir à entretenir le bien en date du 23/07/2024,
- CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire en date du 10/08/2024,
- DIRE le bail résilié à la date du 10/08/2024,
- CONDAMNER la SARL ALMEXAMA à [lui]verser la somme de 39 936,93 € TTC CC au titre des loyers et charges arrêtée au 19 mai 2025 deuxième trimestre 2025 compris,
- DIRE que cette somme produira des intérêts légaux augmentés de cinq points au plus tard à compter du commandement de payer,
- PRONONCER la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du Code Civil,
- DEBOUTER la SARL ALMEXAMA de l'intégralité de ses demandes,

A TITRE SUBSIDIAIRE,
- PRONONCER LA RESILIATION JUDICIAIRE du bail commercial sous seing privé en date du 25/02/2010 aux torts exclusifs de la SARL ALMEXAMA,
- DEBOUTER la SARL ALMEXAMA de l'intégralité de ses demandes,

EN TOUTE HYPOTHESE,
- DEBOUTER la SARL ALMEXAMA de sa demande de condamnation de la SCI CGB [A] à lui verser 60.000 €,
- DIRE la SARL ALMEXAMA sans droit ni titre à se maintenir dans les lieux 
- ORDONNER l'expulsion de la SARL ALMEXAMA des lieux loués sis au [Adresse 3], dans le bâtiment B au 1er étage gauche, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- CONDAMNER la SARL ALMEXAMA à verser la somme journalière de 231,99 € TTC charges comprises à compter du 10 août 2024, et jusqu'à complète libération des lieux,
- ORDONNER l'indexation de l'indemnité d'occupation sur l'indice INSEE du coût de la construction en prenant pour indice de référence celui du 1er trimestre 2024 porté à 2.227,
- DEBOUTER la SARL ALMEXAMA de l'intégralité de ses demandes,
- CONDAMNER la SARL ALMEXAMA à [lui] verser la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile 
- CONDAMNER la SARL ALMEXAMA à prendre en charge les entiers dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 09/07/2024 et le coût du commandement d'avoir à entretenir les locaux en date du 23/07/2024 qui seront recouvrés directement par Me Nicolas BOUTTIER, SELARL de Me Nicolas BOUTTIER, Avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile »

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s'agissant de l'exposé exhaustif de leurs moyens, qui seront néanmoins résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.

À l'issue de la mise en état, la clôture de l'instruction a été prononcée le 29 septembre 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoirie à juge rapporteur du 19 mai 2026 et mise en délibéré au 26 août suivant.

Motifs

MOTIVATION

Sur la demande d'annulation du commandement de payer du 9 juillet 2024

La société Almexama fait valoir que le commandement de payer du 9 juillet 2024 est imprécis, inintelligible et ne justifie pas le montant réclamé, que les documents qu'il contient sont contradictoires, et que la somme réclamée de 54 834,12 euros comprend le loyer du troisième trimestre 2024, qui a été réglé le 17 juillet 2024 par virement de 20 737,40 euros.

La société CGB [A] oppose qu'un commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de la dette demeure valable à concurrence de ce montant ; que le versement d'un montant de 20 737,40 euros effectué le 17 juillet 2024 ne peut entraîner la nullité du commandement de payer du 9 juillet 2024 dès lors qu'il lui est postérieur ; qu'elle n'a pas à répondre de l'augmentation des primes d'assurance mais seulement de justifier du montant réglé à ce titre, qui a d'ailleurs diminué en 2021 ; que les frais de sécurité incendie et de dératisation dans les parkings concernent tout l'immeuble ; que les coûts d'installation de la fibre n'ont pas été répercutés sur la locataire ; que les contestations de la preneuse ne sont pas chiffrées ; que le détail des sommes dues est annexé au commandement et différencie les charges et les loyers ; que les documents à l'appui du commandement sont non seulement précis mais parfaitement cohérents.

En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu, à titre d'obligation principale, de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il résulte par ailleurs de l'article L. 145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Aux termes de l'article 649 du code de procédure civile, la nullité des actes d'huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure, soit par les articles 112 à 121 du même code.

Il est par ailleurs établi que doit être privé d'effet un commandement imprécis ne permettant pas au locataire de comprendre l'inexécution qui lui est reprochée et d'y mettre un terme dans le délai fixé. Cette sanction ne se confond pas avec l'annulation de l'acte, qui ne peut résulter que de la méconnaissance des dispositions précédemment rappelées.

En l'espèce, par acte extrajudiciaire du 9 juillet 2024, la société CGB [A] a fait commandement à la société Almexama de lui payer la somme de 54 834,12 euros en principal au titre de loyers, charges et taxes.
Décision du 26 Août 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/10005 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5SL3


La somme réclamée est justifiée par trois documents distincts annexés au commandement, à savoir un relevé de compte arrêté au 7 septembre 2023, un avis d'échéance du 29 septembre 2023 et un extrait de compte arrêté au 3 juillet 2024.

La société Almexama ne justifie pas de ce que ces trois documents soient contradictoires. Au contraire, il est relevé que le deuxième document reprend le solde final du premier, d'un montant de 80 119,63 euros, et que le troisième reprend le solde final du deuxième, d'un montant de 103 737,03 euros. 

Toutefois, la justification du solde locatif final par trois documents successifs émanant de deux gestionnaires distincts apparaît de nature à priver de clarté le commandement de payer.

En particulier, une fraction de 28 314,75 euros (80 119,63 euros – 40 959,60 euros – 10 845,28 euros) du solde total réclamé de 54 834,12 euros résulte du premier relevé de compte, établi par la société STH, alors qu'aux termes de ses propres écritures, la société bailleresse reconnaît que des « difficultés » ont été rencontrées avec ce gestionnaire, rendant nécessaire de recalculer les charges sur toutes les années de 2018 à 2023, d'où une régularisation de 51 804,88 euros (40 959,60 euros + 10 845,28 euros) intervenue en début d'année 2024. Cette régularisation n'apparaît que sur le troisième document justificatif. Celui-ci, qui émane de la société Valorim, ne précise pas quelles charges ont donné lieu à régularisation et quelles charges restent impayées.

Par ailleurs, le décompte produit fait apparaître de nombreuses variations du montant des échéances, alors que le bail prévoit que l'indexation du loyer et le réajustement du montant des provisions n'a lieu qu'une fois par an (articles 5-1 et 9-3 du contrat).

L'ensemble de ces éléments concourt à rendre imprécis le commandement de payer, ces imprécisions ayant nécessairement été de nature à créer, dans l'esprit de la preneuse, une confusion l'empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions qui lui avaient été délivrées et d'y satisfaire dans le délai requis.

En conséquence, le commandement de payer signifié le 9 juillet 2024 sera privé d'effet.

Sur la demande d'annulation des commandements d'avoir à respecter les dispositions du bail des 9 juillet et 23 juillet 2024

La société Almexama fait valoir qu'elle n'a pas été en mesure d'appréhender la sommation contenue dans le commandement du 9 juillet 2024, compte tenu de son imprécision manifeste, qu'en tout état de cause elle n'a pas de sinistre à déclarer, que subsidiairement, le propriétaire est tenu du clos et du couvert, les menuiseries faisant partie du clos. S'agissant du commandement du 23 juillet 2023, la locataire observe que la bailleresse procède à une énumération sans que les désordres éventuels ne soient caractérisés ni décrits, de sorte qu'il est impossible de savoir ce qui lui est reproché précisément.

La société CGB [A] oppose d'une part qu'elle a pu constater, lors d'une visite des locaux en date du 27 mai 2024, que la moquette n'était pas dans le parfait état d'entretien prévu par le bail et d'autre part que, si le clos lui incombait, il appartenait en revanche à la locataire de l'informer immédiatement et par écrit de tout sinistre ou dégradation relatif aux fenêtres, enfin que l'interphone a été endommagé sans que cela lui ait été dénoncé, ce qui l'a empêchée de prendre des mesures pour que le bien soit entretenu.

En l'espèce, par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2024, la société CGB [A] a fait signifier à la société Almexama un commandement d'avoir à respecter les dispositions du bail, faisant à la locataire la sommation suivante : « 1. D'entretenir le bien conformément aux termes du contrat et en justifier auprès de la bailleresse 2. Transmettre une copie de la déclaration de sinistre effectuée à votre assurance pour les fenêtres défectueuses et l'avertissement prévu à la bailleresse 3. Justifier des mesures prises pour limites les conséquences du désordre ».

Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2024, bailleresse a fait signifier à la société Almexama un nouveau commandement d'avoir à respecter les dispositions du bail, contenant l'injonction suivante : « 1. D'entretenir le bien conformément aux termes du contrat et en justifier auprès de la bailleresse 2. Transmettre une copie de la déclaration de sinistre effectuée à votre assurance pour les fenêtres défectueuses, soit celle du 1er bureau en entrant sur la droite et celle du dernier bureau au fond du couloir à droite, et l'avertissement prévu à la bailleresse 3. Justifier des mesures prises pour limites les conséquences du désordre ».

Il y a lieu de constater que l'objet du premier point de ces sommations est particulièrement vague, se référant à l'obligation d'entretien de la preneuse en termes généraux, sans faire aucune spécification relative à l'état de la moquette ou de l'interphone.

S'agissant des fenêtres, qui font l'objet des deuxième et troisième points des sommations, les commandements renvoient à la survenance d'un « sinistre » devant faire l'objet d'une déclaration auprès d'une compagnie d'assurance, alors que la bailleresse ne démontre pas la réalisation d'un tel événement contesté par la locataire, se limitant à insérer au sein de ses écritures des photographies des fenêtres litigieuses, lesquelles sont insuffisamment probantes pour établir l'existence du sinistre litigieux.

Par ailleurs, au sein de ses conclusions, la bailleresse reproche en substance à la preneuse de ne pas l'avoir avertie de désordres afférents aux sols, à l'interphone et aux fenêtres, alors qu'il résulte de ses écritures qu'elle avait pu constater ces désordres éventuels par elle-même lors d'une visite des locaux en date du 27 mai 2024, soit dès avant la délivrance des commandements des 9 juillet et 23 juillet 2024.

Enfin, en ce qui concerne l'interphone et les fenêtres, les manquements reprochés à la locataire apparaissent ambigus, dès lors que les commandements se réfèrent à des défauts d'entretien alors que, dans ses conclusions, la bailleresse reconnaît en avoir la charge de sorte que les manquements reprochés se rapportent non pas à un défaut d'entretien mais uniquement à un défaut de dénonciation des dégradations intervenues au sein des locaux.

L'ensemble des imprécisions ainsi relevées ont été de nature à créer, dans l'esprit de la preneuse, une confusion l'empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions qui lui avaient été délivrées et d'y satisfaire dans le délai requis.

En conséquence, les commandements d'avoir à respecter les dispositions du bail des 9 juillet et 23 juillet 2024 seront également privés d'effet.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société Almexama

La société Almexama, qui sollicite l'octroi de 60 000 euros de dommages-intérêts, expose que la société CGB [A] n'a pas respecté son obligation d'exécuter le contrat de location de bonne foi, qu'en effet elle a sollicité le paiement de sommes injustifiées, que le gestionnaire qu'elle a mandaté a opposé une résistance inexplicable et abusive et, malgré plus de trente lettres recommandées, ne lui a pas fourni les relevés annuels de charges. La locataire ajoute qu'elle a été harcelée en permanence par des demandes de paiement de charges indues, doublées d'appels téléphoniques auprès de son personnel, ayant pour conséquence de la discréditer et de porter atteinte à son image, qu'elle a dû attendre janvier 2024 pour recevoir les relevés de 2018 à 2023 avec régularisation des charges, qu'aucune explication n'a été apportée par le bailleur concernant les questions posées sur la hausse des charges d'assurance, les frais de dératisation ou le câble, et que cette attitude de résistance de la société CGB [A] est source de temps perdu, de dépenses de lettres recommandées, de perturbation de l'équilibre de son gérant. Elle soutient enfin que la bailleresse a intégré dans les appels de provisions sur charges trimestrielles le coût des travaux de gros-œuvre, la taxe sur les bureaux et les taxes foncières, en contravention aux clauses du bail, et que les reproches formulés dans le commandement d'avoir à respecter les dispositions du bail ne sont pas fondés ni caractérisés.

En réplique, la société CGB [A] énonce que la locataire n'a jamais été en position créditrice, n'a jamais réglé ses loyers et charges à l'échéance contractuelle, et n'apporte pas de preuve de ce qu'elle avance, que ce soit le prétendu harcèlement par la bailleresse ou le gestionnaire ou le préjudice qu'elle prétend avoir subi.

Aux termes de l'article 1147 du code civil, pris en sa version antérieure au 1er octobre 2016, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En vertu de l'ancien article 1134 du code civil par ailleurs, les conventions doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l'article 1315 ancien du même code enfin, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la société Almexama se prévaut d'un manquement de la société CGB [A] à son obligation d'exécuter le contrat de bail de bonne foi, mais ne verse aucun élément attestant du harcèlement téléphonique qu'elle allègue, du temps passé ou de la perturbation de l'équilibre de son gérant qu'elle invoque, ni même du coût des lettres recommandées qu'elle indique avoir envoyées, dont le montant apparaît en tout état de cause sans rapport avec la somme de 60 000 euros réclamée.

Par ailleurs, la société Almexama ne justifie pas que la sollicitation par la bailleresse du paiement de sommes injustifiées ou la justification tardive de certaines charges lui aurait fait subir une perte ou l'aurait privée d'un gain, dès lors qu'il est établi qu'elle n'a pas réglé les sommes dont elle s'estimait ne pas être débitrice.

Ainsi, la société Almexama est défaillante dans l'administration de la preuve de l'existence du préjudice dont elle sollicite réparation.

En conséquence, la société Almexama sera déboutée de sa demande indemnitaire formée au titre de manquements de la société CGB [A] à son devoir de bonne foi. 

Sur la demande reconventionnelle en acquisition de la clause résolutoire

Au soutien de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, la société CGB [A] fait valoir que le commandement de payer en date du 9 juillet 2024 est le troisième depuis 2015, que la locataire n'a jamais déféré aux commandements, qu'elle n'en a contesté aucun autre, qu'elle était toujours débitrice d'une somme totale de 34 096,72 euros à la date du 18 juillet 2024 et d'une somme de 39 132,96 euros, quatrième trimestre 2024 compris. La bailleresse affirme que le bail a donc été résilié le 10 août 2024 et que, depuis cette date, la locataire est sans droit ni titre à se maintenir dans les lieux. Comme rappelé précédemment, la bailleresse expose par ailleurs, en réponse aux contestations de la preneuse, qu'elle n'a pas à répondre de l'augmentation des primes d'assurance mais seulement de justifier du montant réglé à ce titre, qui a d'ailleurs diminué en 2021, ce qui est le cas en l'espèce ; que les frais de sécurité incendie et de dératisation dans les parkings concernent tout l'immeuble ; que les coûts d'installation de la fibre n'ont pas été répercutés sur la locataire ; que les contestations de la preneuse ne sont pas chiffrées.

La société Almexama, se prévalant de l'absence d'effet des commandements délivrés par la société CGB [A], sollicite le débouté de la bailleresse.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce déjà évoqué, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, le bail commercial liant les parties contient en son article 16 une clause résolutoire stipulant : « Il est expressément convenu qu'à défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de terme de loyer, ou accessoires, à son exacte échéance, ou en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail, y compris ses annexes, le présent bail sera résilié de plein droit et sans formalité judiciaire, si bon semble au [V], un mois après une simple mise en demeure d'exécuter par lettre recommandée ou d'un simple commandement de payer contenant déclaration par ledit [V] de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, et resté sans effet pendant ce délai, nonobstant toute consignation ou offre réelle ultérieure. » 

Comme exposé précédemment, par acte extrajudiciaire du 9 juillet 2024, la société CGB [A] a fait signifier à la société Almexama un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur une somme de 54 834,12 euros en principal.

La société Almexama n'allègue ni ne démontre avoir procédé au règlement intégral des sommes réclamées dans le délai d'un mois suivant la délivrance de ce commandement.

Toutefois, ledit commandement ayant été précédemment privé d'effet au vu de son imprécision la société CGB [A] n'est pas fondée à solliciter l'acquisition de la clause résolutoire sur son fondement.

À défaut de commandement valide et demeuré infructueux, la société CGB [A] sera déboutée de sa demande tendant à constater l'acquisition de la clause résolutoire ainsi que de ses demandes subséquentes.

Sur la demande de paiement de l'arriéré locatif

La société CGB [A] expose qu'au 19 mai 2025, l'arriéré locatif s'élève à la somme de 39 936,93 euros, deuxième trimestre 2025 compris, et sollicite la condamnation de la société Almexama au paiement de cette somme. La bailleresse énonce par ailleurs que l'article 16-2 du bail prévoit un intérêt conventionnel justifiant de condamner la preneuse au paiement des intérêts légaux majorés de cinq points à compter de la date d'exigibilité et, au plus tard, à compter de la date du commandement de payer.


La société Almexama sollicite le débouté de la bailleresse mais ne fait valoir aucun moyen de contestation additionnel à ceux précédemment exposés quant aux sommes réclamées au sein du commandement de payer, que la locataire estime dépourvues de justification.

D'après l'article 1728 du code civil déjà évoqué, le preneur est tenu, à titre d'obligation principale, de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes des conditions particulières du bail, la locataire est redevable d'un loyer annuel hors taxes et charges initialement fixé à la somme de 49 200 euros, payable trimestriellement et d'avance, et de provisions pour charges d'un montant annuel initial de 2 400 euros.

L'article 5-1 du bail, relatif à l'indexation du loyer, stipule : 
« Le loyer variera automatiquement tous les ans à la date anniversaire de la prise d'effet du bail, proportionnellement aux variations de l'indice trimestriel du coût de la construction publié par l'INSEE; l'indice de base est précisé aux conditions particulières.
Le loyer sera réajusté de plein droit à la date anniversaire du Bail, sans l'accomplissement de formalité judiciaire, en fonction des variations dudit indice, l'indice de référence étant l'indice du trimestre précédent la signature du présent Bail. »

L'article 9 du bail relatif aux charges stipule par ailleurs : 
« 9-1 charges communes
Le Preneur devra rembourser au [V] en sus du loyer la quote-part, à la charge des locaux loués, des prestations communes, assurances, fournitures individuelles, honoraires de syndic, honoraires de gestion de charges, des dépenses nécessaires au bon fonctionnement, à la propreté, à l'entretien et à la maintenance technique (particulièrement pour l'ascenseur), et ce y compris les honoraires de la société chargée par le [V] d'assurer la gérance de l'immeuble, qui seront facturés une fois par an indépendamment du budget de charges.
De même, le Preneur devra rembourser la quote-part des salaires et toutes charges concernant tout le personnel affecté à l'immeuble, tels que gardiens, personnels de nettoyage, d'administration quand il en existe.
9-2 charges privatives
En ce qui concerne les charges privatives, le Preneur remboursera, en sus de sa participation dans les charges collectives sus visées, le coût des dépenses qui lui sont spécifiquement imputables et notamment consommation d'électricité, entretien de ses parties privatives,... 
9-3 Mode de paiement
Les charges de fonctionnement de l'Immeuble feront, en même temps que le loyer principal et la même fréquence, l'objet d'appels forfaitaires, chacun d'eux correspondant à la quote-part du budget de fonctionnement établi par le gérant de l'Immeuble. Au cours de l'exercice civil suivant, un réajustement en plus ou en moins sera opéré par rapport aux frais réellement engagés. La première année de location, l'appel forfaitaire des charges sera égal aux conditions prévues dans les conditions particulières.
Les appels forfaitaires se feront en même temps que le loyer auprès du Preneur, soit en fonction des surfaces louées, soit au prorata des tantièmes attribués aux locaux loués.
La régularisation se fera annuellement. »

En l'espèce, il ressort des décomptes produits par la société CGB [A] que le solde locatif était nul après le règlement par la société Almexama de l'échéance du deuxième trimestre 2019. Le litige porte donc sur une période de 24 trimestres, du troisième trimestre 2019 compris au deuxième trimestre 2025 compris, ce dernier trimestre constituant la dernière échéance réclamée par la bailleresse.

Or, selon les décomptes versés par la bailleresse, la société Almexama a réglé 24 échéances trimestrielles, dont les montants s'échelonnent de 17 551,81 euros pour la première à 21 655,46 euros pour la dernière. 

Dès lors que la bailleresse ne soutient ni ne démontre que le loyer soit d'un montant supérieur aux sommes ainsi versées, notamment du fait de l'indexation, il y a lieu de considérer que la bailleresse ne rapporte pas la preuve que des loyers restent dus. Ainsi, les sommes éventuellement dues par la preneuse ne peuvent relever que de charges ou taxes.

Sur ce point, il est rappelé qu'il est constant que l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues dans un bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provisions à valoir sur le paiement de charges, dont le bailleur ne peut donc obtenir paiement à moins qu'il ne justifie, au cours de l'instance judiciaire, du quantum des charges effectivement récupérables sur le preneur.

En l'espèce, si la preneuse soutient que la société CGB [A] ne précise ni n'explique les montants réclamés, il y a lieu de constater, au contraire, que la bailleresse produit les relevés des dépenses de l'immeuble (pièce n° 49), accompagnés pour chaque exercice d'un tableau récapitulatif tenant compte des provisions appelées, des charges réellement dues, du solde en résultant, ainsi que des tantièmes afférents aux locaux loués, ces derniers n'étant pas contestés par la locataire.

S'agissant des dépenses spécifiquement contestées par la société Almexama, c'est à juste titre que la société bailleresse rappelle qu'en application de l'article 9 précité du bail la locataire est tenue, à proportion de la quote-part des locaux loués, au paiement des charges communes, dont le coût de l'assurance immeuble, des frais de dératisation et des vérifications de sécurité incendie.

Or, il est observé que la bailleresse produit les avis d'échéance de l'assurance multirisque immeuble sur la période du 1er mai 2019 au 1er mai 2024, les factures de dératisation établies par la société Ecolab et les factures de la société SIE relatives aux opérations de vérification en matière de sécurité incendie. 

Ainsi, la bailleresse justifie du principe et du montant des charges et taxes refacturées à la locataire. En conséquence, le solde dû par cette dernière s'élève à la somme de 39 936,93 euros au 19 mai 2025.

La société Almexama sera donc condamnée à payer ce solde à la société CGB [A].

Par ailleurs, l'article 16-2 du bail, relatif aux intérêts de retard, stipule : « Indépendamment de toute procédure de recouvrement, les sommes dues à quelque titre que ce soit en exécution du bail, ainsi qu'au titre du présent article porteront intérêts, prorata temporis et jour par jour à compter de leur date d'exigibilité et sans mise en demeure préalable au taux de base bancaire majoré de cinq points. »

En application de ces stipulations claires et précises, il convient de condamner la société Almexama, qui ne fait valoir aucun moyen de défense, au paiement des intérêts légaux augmentés de cinq points à compter du commandement de payer, comme le sollicite la société CGB [A].

Il convient par ailleurs d'ordonner la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière, de droit lorsqu'elle est demandée.


Décision du 26 Août 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/10005 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5SL3

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire

La société CGB [A] fait valoir que la société Almexama n'a jamais réglé son loyer et ses charges à leur échéance, d'où de nombreuses relances et commandements, ni n'a cessé de maintenir un solde débiteur, sa dette s'élevant actuellement à la somme totale de 39 132,96 euros. La bailleresse ajoute que la locataire ne l'a jamais avertie de la défectuosité des fenêtres ni de l'interphone, et n'a manifestement pas entretenu le revêtement de sol.

La société Almexama, qui réclame le débouté de la bailleresse, ne soulève aucun moyen relatif à la résiliation judiciaire sollicitée, hormis ceux présentés au soutien de ses demandes d'annulation des commandements des 9 juillet et 23 juillet 2024, mais souligne que les régularisations de charges pour les années 2018 à 2022 ne comportent pas de précisions, ce qui ne lui a pas permis d'identifier les dépenses réajustées, et que la bailleresse réclame donc des sommes indues ; que le montant de la prime d'assurance n'est pas justifié ; et qu'elle ne peut supporter des charges propres aux parkings dès lors qu'elle occupe des bureaux en étage. 

Aux termes de l'article 1184 du code civil, pris dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

En vertu de l'article 1741 du même code, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Les dispositions de l'article 1728 du code civil ont précédemment été rappelées.

Enfin, il est constant que seul peut justifier la résiliation d'un contrat de bail un manquement contractuel d'une gravité suffisante.

En l'espèce, pour solliciter la résiliation judiciaire du bail aux torts de la société Almexama, la société CGB [A] invoque en premier lieu les retards de paiement et l'arriéré locatif de la preneuse.

S'agissant de l'arriéré locatif, il a été précédemment déterminé que celui-ci s'élève à la somme de 39 936,93 euros.

Le retard dans le paiement des échéances locatives, qui doivent en principe être réglées d'avance, est établi, au vu des nombreuses sommations produites par la bailleresse, des dates des paiements apparaissant au sein des décomptes et de l'absence corrélative de production par la société Almexama d'élément contraire.

Toutefois, il ressort des décomptes locatifs versés aux débats que la locataire a procédé tout au long du bail à des versements réguliers couvrant la majeure partie des sommes dues et que les impayés invoqués par la bailleresse ne relevaient que des taxes et charges, qui sont longtemps restées injustifiées par la bailleresse. Sur ce point, dans un courrier du 27 octobre 2023, la société Valorim, gestionnaire de la bailleresse, énonce que la société STH, ancienne gestionnaire de la bailleresse, « a manqué manifestement à ses obligations de diligence », que « l'absence de dialogue avec ALMEXAMA a été la règle » et que sa gestion a conduit à appeler des provisions sur charges d'un montant « anormalement exagéré ».

Par ailleurs, les dégradations de locaux alléguées par la société CGB [A], qui ne sont accréditées que par de simples photographies réalisées par la bailleresse, revêtent manifestement une importance minime.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de retenir que la bailleresse échoue à rapporter la preuve qui lui incombe d'un manquement imputable à la société Almexama présentant une gravité suffisante pour être susceptible de justifier la résiliation judiciaire du bail à ses torts exclusifs.

En conséquence, il convient de débouter la société CGB [A] de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial, ainsi que de ses demandes subséquentes d'expulsion et d'indemnité d'occupation.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la société Almexama, demanderesse, sera condamnée au paiement des dépens, avec distraction au profit du conseil de la bailleresse. Ceux-ci ne comprendront pas les commandements des 9 et 23 juillet 2024 qui ont été privés d'effet.

En vertu de l'article 700 du même code, chaque partie voyant partiellement ses demandes rejetées, il n’y a pas lieu d’ordonner une condamnation au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Les demandes en ce sens seront rejetées.

L'exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée, aucune partie ne formant de demande contraire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE le commandement de payer du 9 juillet 2024 privé d'effet,

DÉCLARE les commandements d'avoir à respecter les dispositions du bail des 9 juillet 2024 et 23 juillet 2024 privés d'effet,

DÉBOUTE la S.A.R.L. ALMEXAMA de sa demande de dommages et intérêts,

DÉBOUTE la S.C.I. CGB [A] de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 10 août 2024,

CONDAMNE la S.A.R.L. ALMEXAMA à payer la S.C.I. CGB [A] la somme totale de 39 936,93 euros au titre de son arriéré locatif charges et taxes comprises arrêté au 19 mai 2025, deuxième trimestre 2025 compris,

ASSORTIT cette condamnation des intérêts légaux augmentés de cinq points à compter du 9 juillet 2024,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière,

DÉBOUTE la S.C.I. CGB [A] de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial, 

DÉBOUTE la S.C.I. CGB [A] de ses demandes d'expulsion et d'indemnité d'occupation,

CONDAMNE la S.A.R.L. ALMEXAMA au paiement des dépens, lesquels ne comprennent pas le coût des trois commandements des 9 et 23 juillet 2024, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Nicolas BOUTTIER de la S.E.L.A.R.L. de Maître Nicolas BOUTTIER pour ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision,

REJETTE toute autre demande,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


Fait et jugé à [Localité 1] le 26 Août 2026


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 
C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me BERNABÉ (B0753)
 Me BOUTTIER (B1025)


■

18° chambre 
3ème section


N° RG 24/10005 

N° Portalis 352J-W-B7I-C5SL3

N° MINUTE : 4


Assignation du :
09 Août 2024









JUGEMENT 
rendu le 26 Août 2026 


DEMANDERESSE

S.A.R.L. ALMEXAMA (RCS de [Localité 2] 415 068 097)
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Olivier BERNABÉ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0753



DÉFENDERESSE

S.C.I. CGB [A] (RCS de [Localité 1] 524 788 791)
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Nicolas BOUTTIER de la S.E.L.A.R.L. de Me Nicolas BOUTTIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1025





Décision du 26 Août 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/10005 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5SL3

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,
Cassandre AHSSAÏNI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 19 Mai 2026 tenue en audience publique devant Cassandre AHSSAÏNI, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Août 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

__________________

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 février 2010, M. [J] [S], aux droits duquel vient la société CGB [A], a donné à bail commercial à la société Almexama des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5] pour une durée de neuf ans à compter du 26 février 2010. Les locaux ont été destinés aux activités de « gestion et promotion immobilière, design, création artistique sous la marque KASHMEER », moyennant un loyer annuel de 49 200 euros hors taxes et charges, payable trimestriellement et d'avance.

Par actes de commissaire de justice du 9 juillet 2024, la société CGB [A] a fait signifier à la société Almexama :
- un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur une somme de 54 834,12 euros en principal,
- un commandement visant la clause résolutoire lui enjoignant :
* d'entretenir le bien conformément aux termes du contrat et d'en justifier,
* de transmettre une copie de la déclaration de sinistre effectuée à son assurance au titre des fenêtres défectueuses et l'avertissement prévu à la bailleresse,
* de justifier des mesures prises pour limiter les conséquences du désordre.

Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2024, la société CGB [A] a fait signifier à la société Almexama un nouveau commandement visant la clause résolutoire d'avoir à respecter les dispositions du bail, enjoignant à la preneuse :
* d'entretenir le bien conformément aux termes du contrat et d'en justifier,
* de transmettre une copie de la déclaration de sinistre effectuée au titre des fenêtres défectueuses, soit celle du premier bureau en entrant sur la droite et celle du dernier bureau au fond du couloir à droite, et l'avertissement prévu à la bailleresse,
* de justifier des mesures prises pour limiter les conséquences du désordre.


Décision du 26 Août 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/10005 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5SL3

Par acte de commissaire de justice du 9 août 2024, la société Almexama a fait assigner la société CGB [A] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d'annulation des trois commandements des 9 et 23 juillet 2024 et de condamnation de la bailleresse au paiement d'une somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par dernières conclusions notifiées le 26 septembre 2025, la société Almexama demande au tribunal de :
- déclarer nuls et mal fondés les trois commandements précités délivrés par la bailleresse les 9 et 23 juillet 2024,
- débouter la société CGB [A] de toutes ses demandes,
- condamner la société CGB [A] à lui payer la somme de 60 000 euros à titre de dommages-intérêts,
- condamner la société CGB [A] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société CGB [A] aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 23 juin 2025, la société CGB [A] demande au tribunal de :
« A TITRE PRINCIPAL,
- DECLARER [Y] le commandement de payer signifié en date du 09/07/2024,
- DECLARER [Y] le commandement d'avoir à entretenir le bien en date du 23/07/2024,
- CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire en date du 10/08/2024,
- DIRE le bail résilié à la date du 10/08/2024,
- CONDAMNER la SARL ALMEXAMA à [lui]verser la somme de 39 936,93 € TTC CC au titre des loyers et charges arrêtée au 19 mai 2025 deuxième trimestre 2025 compris,
- DIRE que cette somme produira des intérêts légaux augmentés de cinq points au plus tard à compter du commandement de payer,
- PRONONCER la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du Code Civil,
- DEBOUTER la SARL ALMEXAMA de l'intégralité de ses demandes,

A TITRE SUBSIDIAIRE,
- PRONONCER LA RESILIATION JUDICIAIRE du bail commercial sous seing privé en date du 25/02/2010 aux torts exclusifs de la SARL ALMEXAMA,
- DEBOUTER la SARL ALMEXAMA de l'intégralité de ses demandes,

EN TOUTE HYPOTHESE,
- DEBOUTER la SARL ALMEXAMA de sa demande de condamnation de la SCI CGB [A] à lui verser 60.000 €,
- DIRE la SARL ALMEXAMA sans droit ni titre à se maintenir dans les lieux 
- ORDONNER l'expulsion de la SARL ALMEXAMA des lieux loués sis au [Adresse 3], dans le bâtiment B au 1er étage gauche, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- CONDAMNER la SARL ALMEXAMA à verser la somme journalière de 231,99 € TTC charges comprises à compter du 10 août 2024, et jusqu'à complète libération des lieux,
- ORDONNER l'indexation de l'indemnité d'occupation sur l'indice INSEE du coût de la construction en prenant pour indice de référence celui du 1er trimestre 2024 porté à 2.227,
- DEBOUTER la SARL ALMEXAMA de l'intégralité de ses demandes,
- CONDAMNER la SARL ALMEXAMA à [lui] verser la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile 
- CONDAMNER la SARL ALMEXAMA à prendre en charge les entiers dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 09/07/2024 et le coût du commandement d'avoir à entretenir les locaux en date du 23/07/2024 qui seront recouvrés directement par Me Nicolas BOUTTIER, SELARL de Me Nicolas BOUTTIER, Avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile »

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s'agissant de l'exposé exhaustif de leurs moyens, qui seront néanmoins résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.

À l'issue de la mise en état, la clôture de l'instruction a été prononcée le 29 septembre 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoirie à juge rapporteur du 19 mai 2026 et mise en délibéré au 26 août suivant.

MOTIVATION

Sur la demande d'annulation du commandement de payer du 9 juillet 2024

La société Almexama fait valoir que le commandement de payer du 9 juillet 2024 est imprécis, inintelligible et ne justifie pas le montant réclamé, que les documents qu'il contient sont contradictoires, et que la somme réclamée de 54 834,12 euros comprend le loyer du troisième trimestre 2024, qui a été réglé le 17 juillet 2024 par virement de 20 737,40 euros.

La société CGB [A] oppose qu'un commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de la dette demeure valable à concurrence de ce montant ; que le versement d'un montant de 20 737,40 euros effectué le 17 juillet 2024 ne peut entraîner la nullité du commandement de payer du 9 juillet 2024 dès lors qu'il lui est postérieur ; qu'elle n'a pas à répondre de l'augmentation des primes d'assurance mais seulement de justifier du montant réglé à ce titre, qui a d'ailleurs diminué en 2021 ; que les frais de sécurité incendie et de dératisation dans les parkings concernent tout l'immeuble ; que les coûts d'installation de la fibre n'ont pas été répercutés sur la locataire ; que les contestations de la preneuse ne sont pas chiffrées ; que le détail des sommes dues est annexé au commandement et différencie les charges et les loyers ; que les documents à l'appui du commandement sont non seulement précis mais parfaitement cohérents.

En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu, à titre d'obligation principale, de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il résulte par ailleurs de l'article L. 145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Aux termes de l'article 649 du code de procédure civile, la nullité des actes d'huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure, soit par les articles 112 à 121 du même code.

Il est par ailleurs établi que doit être privé d'effet un commandement imprécis ne permettant pas au locataire de comprendre l'inexécution qui lui est reprochée et d'y mettre un terme dans le délai fixé. Cette sanction ne se confond pas avec l'annulation de l'acte, qui ne peut résulter que de la méconnaissance des dispositions précédemment rappelées.

En l'espèce, par acte extrajudiciaire du 9 juillet 2024, la société CGB [A] a fait commandement à la société Almexama de lui payer la somme de 54 834,12 euros en principal au titre de loyers, charges et taxes.
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La somme réclamée est justifiée par trois documents distincts annexés au commandement, à savoir un relevé de compte arrêté au 7 septembre 2023, un avis d'échéance du 29 septembre 2023 et un extrait de compte arrêté au 3 juillet 2024.

La société Almexama ne justifie pas de ce que ces trois documents soient contradictoires. Au contraire, il est relevé que le deuxième document reprend le solde final du premier, d'un montant de 80 119,63 euros, et que le troisième reprend le solde final du deuxième, d'un montant de 103 737,03 euros. 

Toutefois, la justification du solde locatif final par trois documents successifs émanant de deux gestionnaires distincts apparaît de nature à priver de clarté le commandement de payer.

En particulier, une fraction de 28 314,75 euros (80 119,63 euros – 40 959,60 euros – 10 845,28 euros) du solde total réclamé de 54 834,12 euros résulte du premier relevé de compte, établi par la société STH, alors qu'aux termes de ses propres écritures, la société bailleresse reconnaît que des « difficultés » ont été rencontrées avec ce gestionnaire, rendant nécessaire de recalculer les charges sur toutes les années de 2018 à 2023, d'où une régularisation de 51 804,88 euros (40 959,60 euros + 10 845,28 euros) intervenue en début d'année 2024. Cette régularisation n'apparaît que sur le troisième document justificatif. Celui-ci, qui émane de la société Valorim, ne précise pas quelles charges ont donné lieu à régularisation et quelles charges restent impayées.

Par ailleurs, le décompte produit fait apparaître de nombreuses variations du montant des échéances, alors que le bail prévoit que l'indexation du loyer et le réajustement du montant des provisions n'a lieu qu'une fois par an (articles 5-1 et 9-3 du contrat).

L'ensemble de ces éléments concourt à rendre imprécis le commandement de payer, ces imprécisions ayant nécessairement été de nature à créer, dans l'esprit de la preneuse, une confusion l'empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions qui lui avaient été délivrées et d'y satisfaire dans le délai requis.

En conséquence, le commandement de payer signifié le 9 juillet 2024 sera privé d'effet.

Sur la demande d'annulation des commandements d'avoir à respecter les dispositions du bail des 9 juillet et 23 juillet 2024

La société Almexama fait valoir qu'elle n'a pas été en mesure d'appréhender la sommation contenue dans le commandement du 9 juillet 2024, compte tenu de son imprécision manifeste, qu'en tout état de cause elle n'a pas de sinistre à déclarer, que subsidiairement, le propriétaire est tenu du clos et du couvert, les menuiseries faisant partie du clos. S'agissant du commandement du 23 juillet 2023, la locataire observe que la bailleresse procède à une énumération sans que les désordres éventuels ne soient caractérisés ni décrits, de sorte qu'il est impossible de savoir ce qui lui est reproché précisément.

La société CGB [A] oppose d'une part qu'elle a pu constater, lors d'une visite des locaux en date du 27 mai 2024, que la moquette n'était pas dans le parfait état d'entretien prévu par le bail et d'autre part que, si le clos lui incombait, il appartenait en revanche à la locataire de l'informer immédiatement et par écrit de tout sinistre ou dégradation relatif aux fenêtres, enfin que l'interphone a été endommagé sans que cela lui ait été dénoncé, ce qui l'a empêchée de prendre des mesures pour que le bien soit entretenu.

En l'espèce, par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2024, la société CGB [A] a fait signifier à la société Almexama un commandement d'avoir à respecter les dispositions du bail, faisant à la locataire la sommation suivante : « 1. D'entretenir le bien conformément aux termes du contrat et en justifier auprès de la bailleresse 2. Transmettre une copie de la déclaration de sinistre effectuée à votre assurance pour les fenêtres défectueuses et l'avertissement prévu à la bailleresse 3. Justifier des mesures prises pour limites les conséquences du désordre ».

Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2024, bailleresse a fait signifier à la société Almexama un nouveau commandement d'avoir à respecter les dispositions du bail, contenant l'injonction suivante : « 1. D'entretenir le bien conformément aux termes du contrat et en justifier auprès de la bailleresse 2. Transmettre une copie de la déclaration de sinistre effectuée à votre assurance pour les fenêtres défectueuses, soit celle du 1er bureau en entrant sur la droite et celle du dernier bureau au fond du couloir à droite, et l'avertissement prévu à la bailleresse 3. Justifier des mesures prises pour limites les conséquences du désordre ».

Il y a lieu de constater que l'objet du premier point de ces sommations est particulièrement vague, se référant à l'obligation d'entretien de la preneuse en termes généraux, sans faire aucune spécification relative à l'état de la moquette ou de l'interphone.

S'agissant des fenêtres, qui font l'objet des deuxième et troisième points des sommations, les commandements renvoient à la survenance d'un « sinistre » devant faire l'objet d'une déclaration auprès d'une compagnie d'assurance, alors que la bailleresse ne démontre pas la réalisation d'un tel événement contesté par la locataire, se limitant à insérer au sein de ses écritures des photographies des fenêtres litigieuses, lesquelles sont insuffisamment probantes pour établir l'existence du sinistre litigieux.

Par ailleurs, au sein de ses conclusions, la bailleresse reproche en substance à la preneuse de ne pas l'avoir avertie de désordres afférents aux sols, à l'interphone et aux fenêtres, alors qu'il résulte de ses écritures qu'elle avait pu constater ces désordres éventuels par elle-même lors d'une visite des locaux en date du 27 mai 2024, soit dès avant la délivrance des commandements des 9 juillet et 23 juillet 2024.

Enfin, en ce qui concerne l'interphone et les fenêtres, les manquements reprochés à la locataire apparaissent ambigus, dès lors que les commandements se réfèrent à des défauts d'entretien alors que, dans ses conclusions, la bailleresse reconnaît en avoir la charge de sorte que les manquements reprochés se rapportent non pas à un défaut d'entretien mais uniquement à un défaut de dénonciation des dégradations intervenues au sein des locaux.

L'ensemble des imprécisions ainsi relevées ont été de nature à créer, dans l'esprit de la preneuse, une confusion l'empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions qui lui avaient été délivrées et d'y satisfaire dans le délai requis.

En conséquence, les commandements d'avoir à respecter les dispositions du bail des 9 juillet et 23 juillet 2024 seront également privés d'effet.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société Almexama

La société Almexama, qui sollicite l'octroi de 60 000 euros de dommages-intérêts, expose que la société CGB [A] n'a pas respecté son obligation d'exécuter le contrat de location de bonne foi, qu'en effet elle a sollicité le paiement de sommes injustifiées, que le gestionnaire qu'elle a mandaté a opposé une résistance inexplicable et abusive et, malgré plus de trente lettres recommandées, ne lui a pas fourni les relevés annuels de charges. La locataire ajoute qu'elle a été harcelée en permanence par des demandes de paiement de charges indues, doublées d'appels téléphoniques auprès de son personnel, ayant pour conséquence de la discréditer et de porter atteinte à son image, qu'elle a dû attendre janvier 2024 pour recevoir les relevés de 2018 à 2023 avec régularisation des charges, qu'aucune explication n'a été apportée par le bailleur concernant les questions posées sur la hausse des charges d'assurance, les frais de dératisation ou le câble, et que cette attitude de résistance de la société CGB [A] est source de temps perdu, de dépenses de lettres recommandées, de perturbation de l'équilibre de son gérant. Elle soutient enfin que la bailleresse a intégré dans les appels de provisions sur charges trimestrielles le coût des travaux de gros-œuvre, la taxe sur les bureaux et les taxes foncières, en contravention aux clauses du bail, et que les reproches formulés dans le commandement d'avoir à respecter les dispositions du bail ne sont pas fondés ni caractérisés.

En réplique, la société CGB [A] énonce que la locataire n'a jamais été en position créditrice, n'a jamais réglé ses loyers et charges à l'échéance contractuelle, et n'apporte pas de preuve de ce qu'elle avance, que ce soit le prétendu harcèlement par la bailleresse ou le gestionnaire ou le préjudice qu'elle prétend avoir subi.

Aux termes de l'article 1147 du code civil, pris en sa version antérieure au 1er octobre 2016, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En vertu de l'ancien article 1134 du code civil par ailleurs, les conventions doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l'article 1315 ancien du même code enfin, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la société Almexama se prévaut d'un manquement de la société CGB [A] à son obligation d'exécuter le contrat de bail de bonne foi, mais ne verse aucun élément attestant du harcèlement téléphonique qu'elle allègue, du temps passé ou de la perturbation de l'équilibre de son gérant qu'elle invoque, ni même du coût des lettres recommandées qu'elle indique avoir envoyées, dont le montant apparaît en tout état de cause sans rapport avec la somme de 60 000 euros réclamée.

Par ailleurs, la société Almexama ne justifie pas que la sollicitation par la bailleresse du paiement de sommes injustifiées ou la justification tardive de certaines charges lui aurait fait subir une perte ou l'aurait privée d'un gain, dès lors qu'il est établi qu'elle n'a pas réglé les sommes dont elle s'estimait ne pas être débitrice.

Ainsi, la société Almexama est défaillante dans l'administration de la preuve de l'existence du préjudice dont elle sollicite réparation.

En conséquence, la société Almexama sera déboutée de sa demande indemnitaire formée au titre de manquements de la société CGB [A] à son devoir de bonne foi. 

Sur la demande reconventionnelle en acquisition de la clause résolutoire

Au soutien de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, la société CGB [A] fait valoir que le commandement de payer en date du 9 juillet 2024 est le troisième depuis 2015, que la locataire n'a jamais déféré aux commandements, qu'elle n'en a contesté aucun autre, qu'elle était toujours débitrice d'une somme totale de 34 096,72 euros à la date du 18 juillet 2024 et d'une somme de 39 132,96 euros, quatrième trimestre 2024 compris. La bailleresse affirme que le bail a donc été résilié le 10 août 2024 et que, depuis cette date, la locataire est sans droit ni titre à se maintenir dans les lieux. Comme rappelé précédemment, la bailleresse expose par ailleurs, en réponse aux contestations de la preneuse, qu'elle n'a pas à répondre de l'augmentation des primes d'assurance mais seulement de justifier du montant réglé à ce titre, qui a d'ailleurs diminué en 2021, ce qui est le cas en l'espèce ; que les frais de sécurité incendie et de dératisation dans les parkings concernent tout l'immeuble ; que les coûts d'installation de la fibre n'ont pas été répercutés sur la locataire ; que les contestations de la preneuse ne sont pas chiffrées.

La société Almexama, se prévalant de l'absence d'effet des commandements délivrés par la société CGB [A], sollicite le débouté de la bailleresse.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce déjà évoqué, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, le bail commercial liant les parties contient en son article 16 une clause résolutoire stipulant : « Il est expressément convenu qu'à défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de terme de loyer, ou accessoires, à son exacte échéance, ou en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail, y compris ses annexes, le présent bail sera résilié de plein droit et sans formalité judiciaire, si bon semble au [V], un mois après une simple mise en demeure d'exécuter par lettre recommandée ou d'un simple commandement de payer contenant déclaration par ledit [V] de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, et resté sans effet pendant ce délai, nonobstant toute consignation ou offre réelle ultérieure. » 

Comme exposé précédemment, par acte extrajudiciaire du 9 juillet 2024, la société CGB [A] a fait signifier à la société Almexama un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur une somme de 54 834,12 euros en principal.

La société Almexama n'allègue ni ne démontre avoir procédé au règlement intégral des sommes réclamées dans le délai d'un mois suivant la délivrance de ce commandement.

Toutefois, ledit commandement ayant été précédemment privé d'effet au vu de son imprécision la société CGB [A] n'est pas fondée à solliciter l'acquisition de la clause résolutoire sur son fondement.

À défaut de commandement valide et demeuré infructueux, la société CGB [A] sera déboutée de sa demande tendant à constater l'acquisition de la clause résolutoire ainsi que de ses demandes subséquentes.

Sur la demande de paiement de l'arriéré locatif

La société CGB [A] expose qu'au 19 mai 2025, l'arriéré locatif s'élève à la somme de 39 936,93 euros, deuxième trimestre 2025 compris, et sollicite la condamnation de la société Almexama au paiement de cette somme. La bailleresse énonce par ailleurs que l'article 16-2 du bail prévoit un intérêt conventionnel justifiant de condamner la preneuse au paiement des intérêts légaux majorés de cinq points à compter de la date d'exigibilité et, au plus tard, à compter de la date du commandement de payer.


La société Almexama sollicite le débouté de la bailleresse mais ne fait valoir aucun moyen de contestation additionnel à ceux précédemment exposés quant aux sommes réclamées au sein du commandement de payer, que la locataire estime dépourvues de justification.

D'après l'article 1728 du code civil déjà évoqué, le preneur est tenu, à titre d'obligation principale, de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes des conditions particulières du bail, la locataire est redevable d'un loyer annuel hors taxes et charges initialement fixé à la somme de 49 200 euros, payable trimestriellement et d'avance, et de provisions pour charges d'un montant annuel initial de 2 400 euros.

L'article 5-1 du bail, relatif à l'indexation du loyer, stipule : 
« Le loyer variera automatiquement tous les ans à la date anniversaire de la prise d'effet du bail, proportionnellement aux variations de l'indice trimestriel du coût de la construction publié par l'INSEE; l'indice de base est précisé aux conditions particulières.
Le loyer sera réajusté de plein droit à la date anniversaire du Bail, sans l'accomplissement de formalité judiciaire, en fonction des variations dudit indice, l'indice de référence étant l'indice du trimestre précédent la signature du présent Bail. »

L'article 9 du bail relatif aux charges stipule par ailleurs : 
« 9-1 charges communes
Le Preneur devra rembourser au [V] en sus du loyer la quote-part, à la charge des locaux loués, des prestations communes, assurances, fournitures individuelles, honoraires de syndic, honoraires de gestion de charges, des dépenses nécessaires au bon fonctionnement, à la propreté, à l'entretien et à la maintenance technique (particulièrement pour l'ascenseur), et ce y compris les honoraires de la société chargée par le [V] d'assurer la gérance de l'immeuble, qui seront facturés une fois par an indépendamment du budget de charges.
De même, le Preneur devra rembourser la quote-part des salaires et toutes charges concernant tout le personnel affecté à l'immeuble, tels que gardiens, personnels de nettoyage, d'administration quand il en existe.
9-2 charges privatives
En ce qui concerne les charges privatives, le Preneur remboursera, en sus de sa participation dans les charges collectives sus visées, le coût des dépenses qui lui sont spécifiquement imputables et notamment consommation d'électricité, entretien de ses parties privatives,... 
9-3 Mode de paiement
Les charges de fonctionnement de l'Immeuble feront, en même temps que le loyer principal et la même fréquence, l'objet d'appels forfaitaires, chacun d'eux correspondant à la quote-part du budget de fonctionnement établi par le gérant de l'Immeuble. Au cours de l'exercice civil suivant, un réajustement en plus ou en moins sera opéré par rapport aux frais réellement engagés. La première année de location, l'appel forfaitaire des charges sera égal aux conditions prévues dans les conditions particulières.
Les appels forfaitaires se feront en même temps que le loyer auprès du Preneur, soit en fonction des surfaces louées, soit au prorata des tantièmes attribués aux locaux loués.
La régularisation se fera annuellement. »

En l'espèce, il ressort des décomptes produits par la société CGB [A] que le solde locatif était nul après le règlement par la société Almexama de l'échéance du deuxième trimestre 2019. Le litige porte donc sur une période de 24 trimestres, du troisième trimestre 2019 compris au deuxième trimestre 2025 compris, ce dernier trimestre constituant la dernière échéance réclamée par la bailleresse.

Or, selon les décomptes versés par la bailleresse, la société Almexama a réglé 24 échéances trimestrielles, dont les montants s'échelonnent de 17 551,81 euros pour la première à 21 655,46 euros pour la dernière. 

Dès lors que la bailleresse ne soutient ni ne démontre que le loyer soit d'un montant supérieur aux sommes ainsi versées, notamment du fait de l'indexation, il y a lieu de considérer que la bailleresse ne rapporte pas la preuve que des loyers restent dus. Ainsi, les sommes éventuellement dues par la preneuse ne peuvent relever que de charges ou taxes.

Sur ce point, il est rappelé qu'il est constant que l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues dans un bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provisions à valoir sur le paiement de charges, dont le bailleur ne peut donc obtenir paiement à moins qu'il ne justifie, au cours de l'instance judiciaire, du quantum des charges effectivement récupérables sur le preneur.

En l'espèce, si la preneuse soutient que la société CGB [A] ne précise ni n'explique les montants réclamés, il y a lieu de constater, au contraire, que la bailleresse produit les relevés des dépenses de l'immeuble (pièce n° 49), accompagnés pour chaque exercice d'un tableau récapitulatif tenant compte des provisions appelées, des charges réellement dues, du solde en résultant, ainsi que des tantièmes afférents aux locaux loués, ces derniers n'étant pas contestés par la locataire.

S'agissant des dépenses spécifiquement contestées par la société Almexama, c'est à juste titre que la société bailleresse rappelle qu'en application de l'article 9 précité du bail la locataire est tenue, à proportion de la quote-part des locaux loués, au paiement des charges communes, dont le coût de l'assurance immeuble, des frais de dératisation et des vérifications de sécurité incendie.

Or, il est observé que la bailleresse produit les avis d'échéance de l'assurance multirisque immeuble sur la période du 1er mai 2019 au 1er mai 2024, les factures de dératisation établies par la société Ecolab et les factures de la société SIE relatives aux opérations de vérification en matière de sécurité incendie. 

Ainsi, la bailleresse justifie du principe et du montant des charges et taxes refacturées à la locataire. En conséquence, le solde dû par cette dernière s'élève à la somme de 39 936,93 euros au 19 mai 2025.

La société Almexama sera donc condamnée à payer ce solde à la société CGB [A].

Par ailleurs, l'article 16-2 du bail, relatif aux intérêts de retard, stipule : « Indépendamment de toute procédure de recouvrement, les sommes dues à quelque titre que ce soit en exécution du bail, ainsi qu'au titre du présent article porteront intérêts, prorata temporis et jour par jour à compter de leur date d'exigibilité et sans mise en demeure préalable au taux de base bancaire majoré de cinq points. »

En application de ces stipulations claires et précises, il convient de condamner la société Almexama, qui ne fait valoir aucun moyen de défense, au paiement des intérêts légaux augmentés de cinq points à compter du commandement de payer, comme le sollicite la société CGB [A].

Il convient par ailleurs d'ordonner la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière, de droit lorsqu'elle est demandée.


Décision du 26 Août 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/10005 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5SL3

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire

La société CGB [A] fait valoir que la société Almexama n'a jamais réglé son loyer et ses charges à leur échéance, d'où de nombreuses relances et commandements, ni n'a cessé de maintenir un solde débiteur, sa dette s'élevant actuellement à la somme totale de 39 132,96 euros. La bailleresse ajoute que la locataire ne l'a jamais avertie de la défectuosité des fenêtres ni de l'interphone, et n'a manifestement pas entretenu le revêtement de sol.

La société Almexama, qui réclame le débouté de la bailleresse, ne soulève aucun moyen relatif à la résiliation judiciaire sollicitée, hormis ceux présentés au soutien de ses demandes d'annulation des commandements des 9 juillet et 23 juillet 2024, mais souligne que les régularisations de charges pour les années 2018 à 2022 ne comportent pas de précisions, ce qui ne lui a pas permis d'identifier les dépenses réajustées, et que la bailleresse réclame donc des sommes indues ; que le montant de la prime d'assurance n'est pas justifié ; et qu'elle ne peut supporter des charges propres aux parkings dès lors qu'elle occupe des bureaux en étage. 

Aux termes de l'article 1184 du code civil, pris dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

En vertu de l'article 1741 du même code, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Les dispositions de l'article 1728 du code civil ont précédemment été rappelées.

Enfin, il est constant que seul peut justifier la résiliation d'un contrat de bail un manquement contractuel d'une gravité suffisante.

En l'espèce, pour solliciter la résiliation judiciaire du bail aux torts de la société Almexama, la société CGB [A] invoque en premier lieu les retards de paiement et l'arriéré locatif de la preneuse.

S'agissant de l'arriéré locatif, il a été précédemment déterminé que celui-ci s'élève à la somme de 39 936,93 euros.

Le retard dans le paiement des échéances locatives, qui doivent en principe être réglées d'avance, est établi, au vu des nombreuses sommations produites par la bailleresse, des dates des paiements apparaissant au sein des décomptes et de l'absence corrélative de production par la société Almexama d'élément contraire.

Toutefois, il ressort des décomptes locatifs versés aux débats que la locataire a procédé tout au long du bail à des versements réguliers couvrant la majeure partie des sommes dues et que les impayés invoqués par la bailleresse ne relevaient que des taxes et charges, qui sont longtemps restées injustifiées par la bailleresse. Sur ce point, dans un courrier du 27 octobre 2023, la société Valorim, gestionnaire de la bailleresse, énonce que la société STH, ancienne gestionnaire de la bailleresse, « a manqué manifestement à ses obligations de diligence », que « l'absence de dialogue avec ALMEXAMA a été la règle » et que sa gestion a conduit à appeler des provisions sur charges d'un montant « anormalement exagéré ».

Par ailleurs, les dégradations de locaux alléguées par la société CGB [A], qui ne sont accréditées que par de simples photographies réalisées par la bailleresse, revêtent manifestement une importance minime.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de retenir que la bailleresse échoue à rapporter la preuve qui lui incombe d'un manquement imputable à la société Almexama présentant une gravité suffisante pour être susceptible de justifier la résiliation judiciaire du bail à ses torts exclusifs.

En conséquence, il convient de débouter la société CGB [A] de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial, ainsi que de ses demandes subséquentes d'expulsion et d'indemnité d'occupation.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la société Almexama, demanderesse, sera condamnée au paiement des dépens, avec distraction au profit du conseil de la bailleresse. Ceux-ci ne comprendront pas les commandements des 9 et 23 juillet 2024 qui ont été privés d'effet.

En vertu de l'article 700 du même code, chaque partie voyant partiellement ses demandes rejetées, il n’y a pas lieu d’ordonner une condamnation au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Les demandes en ce sens seront rejetées.

L'exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée, aucune partie ne formant de demande contraire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE le commandement de payer du 9 juillet 2024 privé d'effet,

DÉCLARE les commandements d'avoir à respecter les dispositions du bail des 9 juillet 2024 et 23 juillet 2024 privés d'effet,

DÉBOUTE la S.A.R.L. ALMEXAMA de sa demande de dommages et intérêts,

DÉBOUTE la S.C.I. CGB [A] de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 10 août 2024,

CONDAMNE la S.A.R.L. ALMEXAMA à payer la S.C.I. CGB [A] la somme totale de 39 936,93 euros au titre de son arriéré locatif charges et taxes comprises arrêté au 19 mai 2025, deuxième trimestre 2025 compris,

ASSORTIT cette condamnation des intérêts légaux augmentés de cinq points à compter du 9 juillet 2024,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière,

DÉBOUTE la S.C.I. CGB [A] de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial, 

DÉBOUTE la S.C.I. CGB [A] de ses demandes d'expulsion et d'indemnité d'occupation,

CONDAMNE la S.A.R.L. ALMEXAMA au paiement des dépens, lesquels ne comprennent pas le coût des trois commandements des 9 et 23 juillet 2024, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Nicolas BOUTTIER de la S.E.L.A.R.L. de Maître Nicolas BOUTTIER pour ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision,

REJETTE toute autre demande,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


Fait et jugé à [Localité 1] le 26 Août 2026


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA

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Mise à jour de la source le 2026-08-26T18:29:23.386Z.