notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 26 août 2026, n° 25/10156

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 mars 2013 à effet du 28 mars 2013, l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH a consenti un bail d'habitation à M. [Z] [T] sur des locaux situés au [Adresse 3].

Mme [I] [M], épouse de M. [Z] [T], est devenue co-titulaire du bail. 

Par acte de commissaire de justice du 8 octobre 2025, M. [Z] [T] a assigné l'établissement public PARIS HABITAT-OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir sa condamnation :
A exécuter sous astreinte de 100 euros par jour de retard les travaux propres à remédier aux désordres notamment : réparer la fuite au droit du joint d'étanchéité de la porte-fenêtre du salon et du balcon saillant au droit de la chambre ; refaire l'étanchéité de la cuisine, A lui payer la somme de 2 552 euros au titre du préjudice matériel subi, avec actualisation de l'indice BT01 depuis l'émission du rapport d'expertise amiable jusqu'à la date du jugement, A lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,A lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, A lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.
L'affaire, appelée à l'audience du 23 février 2026, a été renvoyée au 29 mai 2026. Un calendrier de procédure a été signé par les parties.

A l'audience du 29 mai 2026 M. [Z] [T] et Mme [I] [M], représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demandent de :
Prendre acte de l'intervention volontaire de Mme [I] [M], Rejeter toute fin de non-recevoir, Rejeter l'exception d'irrecevabilité tirée de la qualité d'EPIC et de bailleur social de [Localité 1] HABITAT-OPH, Débouter l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH de l'ensemble de ses demandes, Condamner l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à exécuter sous astreinte de 100 euros par jour de retard les travaux propres à remédier aux désordres notamment : réparer la fuite au droit du joint d'étanchéité de la porte-fenêtre du salon et du balcon saillant au droit de la chambre ; refaire l'étanchéité de la cuisine,Condamner l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à leur payer la somme de 2 552 euros au titre du préjudice matériel subi, avec actualisation de l'indice BT01 depuis l'émission du rapport d'expertise amiable jusqu'à la date du jugement, Condamner l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,Condamner l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à leur payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, Condamner l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.
L'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande de : 
Débouter M. [Z] [T] et Mme [I] [M] de l'intégralité de leurs demandes, Subsidiairement : ramener leurs prétentions financières à plus juste proportion, En tout état de cause : condamner M. [Z] [T] et Mme [I] [M] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l'audience pour l'exposé de leurs différents moyens. 

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs

MOTIVATION

Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Sur l'intervention volontaire de Mme [I] [M]

L'article 66 du code de procédure civile dispose que "constitue une intervention la demande dont l'objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l'intervention est volontaire". En vertu des articles 325 et suivants du code de procédure civile "L'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.". 

En l'espèce, il est acquis aux débats que Mme [I] [M] est l'épouse de M. [Z] [T] et de ce fait cotitulaire du bail.

Son intervention volontaire sera donc déclarée recevable.

Sur la demande de travaux

En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ; d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…).

Aux termes de l'article 1720 dudit code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il est également obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…); b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…), c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (…).

Aux termes de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation et demander réparation des conséquences de l'inexécution.

En l'espèce, il ressort des pièces produites par les demandeurs les éléments suivants.

Les locataires ont déclaré à leur assureur la société CARMA un sinistre causé par un dégât des eaux survenu le 29 janvier 2023 (cf. courrier de la société Carma du 28 octobre 2024). 

Le 17 février 2023 l'entreprise de travaux SOPRANO, sollicitée par le bailleur, est intervenue au domicile des locataires et a indiqué sur son rapport : "c'est de la moisissure, l'étanchéité est bien visuellement, il en garantie décennale par contre il y a problème des joints de la porte de la chambre pour balcon et pour la cuisine et salon problème des fissurations sur les murs façade" (pièce n° 5).

Un procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances et à l'évaluation des dommages (pièce n° 2) - dont il convient de relever le caractère particulièrement succinct - a été établi le 18 octobre 2024 de façon unilatérale par la société [P], mandatée par la société Carma, en l'absence de ces derniers et du bailleur dûment convoqués. Y est relevée une défectuosité d'étanchéité de l'immeuble locatif géré par l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH causant par suite des dommages chez M. [Z] [T] évalués à la somme de 2 552 euros au titre de la reprises des embellissements et plus précisément des peintures, sans autre précision.

Par courrier du 25 octobre 2024 (pièce n°4) dont l'envoi n'est pas justifié la société [P] a sollicité de l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH qu'il procède à la réparation de la fuite au droit du joint d'étanchéité de la porte-fenêtre du salon et du balcon saillant au droit de la chambre ainsi qu'à l'étanchéité de la cuisine. 

Par courrier du 28 octobre 2024, la société Carma a réclamé à l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 2 552 euros, demande réitérée par courrier du 28 novembre 2024 (pièces n°3). 

Par lettre du 28 février 2025 (pièce n°3) dont l'envoi n'est pas justifié, M. [Z] [T] et Mme [I] [M] ont mis en demeure Mme [O], gérante de l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, de réparer les dommages qu'ils ont subi à savoir les infiltrations d'eau (salle à manger et chambre) ainsi qu'un nœud constructif ou pont thermique dans la cuisine, évoquant moisissures et humidité subies depuis deux années créant un risque pour leur santé. 

Par lettre recommandée avec avis de réception du 24 juin 2025, le conseil de M. [Z] [T] a mis en demeure l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH de régler la somme de 2 552 euros en réparation du dommage subi dans un délai de 15 jours (pièce n°3). 

M. [Z] [T] et Mme [I] [M] s'appuient par ailleurs sur un ensemble de photographies (pièce n°6) dont la date - 19 avril 2026 - n'est pas certaine de sorte qu'elles ne sont pas probantes. 

L'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir :
fait réaliser un audit des menuiseries de la chambre, de la cuisine et du séjour le 4 mars 2024 (pièce n°1) par la société ACORUS,fait procéder le 23 février 2024 à l'isolation des murs intérieurs, au changement de la toile de verre et de la peinture dans la chambre, le séjour et la cuisine et à la révision d'une fenêtre (pièce n°8), fait procéder le 23 mars 2024 à la réfection des joints des fenêtres de la cuisine et du séjour (pièce n°9)fait procéder au changement de la porte fenêtre de la chambre le 24 mai 2024 (pièce n° 3),fait poser le double vitrage sur la fenêtre de la cuisine en mai et septembre 2024 (n°10).
Par courrier du 10 mars 2025, l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a fait suite à la réclamation de M. [Z] [T] du 3 mars 2025 relative à des dysfonctionnements persistants au sein du logement en lui rappelant la réalisation de nombreux travaux courant 2024 et lui indiquant avoir demandé un examen de toutes les menuiseries (pièce n°5).

Ainsi la société CCB est intervenue le 10 mars 2025 et a constaté "après sondage : aucune trace d'infiltration dans le complexe étanchéité. Il s'agit sans doute d'un problème de pont thermique ou bien de ventilation. Il y a cependant 10ml de relevés qui présentent des fissures." Les photos jointes au rapport d'intervention font apparaitre des moisissures au plafond et sur les murs (Pièce n°6). 

Le 26 mars 2025 la société ACORUS a procédé à la révision des trois portes fenêtres et d'une fenêtre pour constater l'absence de problème d'étanchéité (pièce n°11). 

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que des infiltrations ont eu lieu dans le logement des locataires, sinistre déclaré à leur assureur le 29 janvier 2023. 

Le bailleur justifie avoir fait réaliser plusieurs travaux courant 2024 afin de remédier à la condensation et aux infiltrations sur les murs et les fenêtres du logement à la suite desquels deux sociétés ont constaté l'absence de problème d'étanchéité tant concernant les fenêtres que la façade. 

Ne produisant aucune pièce étayant leurs affirmations, M. [Z] [T] et Mme [I] [M] échouent à démontrer un dysfonctionnement de la VMC durant 18 mois, un risque électrique en raison de fuites au-dessus d'un boitier électrique situé dans la cuisine, l'existence de défauts dès l'entrée dans les lieux, les multiples mails ou courriers adressés à l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH.

Ils ne démontrent pas que l'intervention du 23 février 2024 n'a porté que sur un pan de mur de la salle à manger alors que l'entrepreneur a facturé le changement de la toile de verre et la pose de peinture dans la chambre, le séjour et la cuisine. 

Ils n'établissent pas que la fenêtre de la chambre, remplacée, serait toujours défectueuse. 

S'ils ont signalé une aggravation des désordres au cours de l'hiver 2024 affectant la toile de verre, les travaux ont été réalisés par le bailleur postérieurement. 

Les demandeurs ne démontrent pas que l'intervention du mois de mars 2024 serait inefficiente. 

Ils ne justifient pas avoir sollicité du bailleur le changement de la lucarne de la cuisine dès le mois de janvier 2023 en raison des risques d'écoulements d'eau sur le boitier électrique, au demeurant non établis comme vu précédemment. 

Il convient de souligner que le procès-verbal de constatations établi le 18 octobre 2024 par la société [P] à la demande de l'assureur des locataires, en l'absence de ces derniers et du bailleur bien que mentionnés comme dûment convoqués, qui pointe des infiltrations par la façade comme à l'origine des atteintes aux embellissements n'est corroboré par aucune autre pièce du dossier les objectivant/confirmant. Or, si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties (Cass. Ch. mixte, 28 sept. 2012, n° 11-18.710).

Il n'est donc pas acquis qu'un défaut d'étanchéité soit la cause des moisissures, d'autant que la société CCB n'a relevé le 10 mars 2025 aucune trace d'infiltration dans le complexe étanchéité et que le bailleur ne prétend pas être intervenu sur la façade. 

Ainsi les demandeurs procèdent par affirmations non étayées par des éléments objectifs et dès lors insuffisantes à établir des désordres persistants après la réalisation des travaux par le bailleur. 

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande de travaux. 

Sur les demandes indemnitaires

Sur le préjudice matériel
Les demandeurs sollicitent la somme de 2 552 euros au titre de leur préjudice matériel au titre du coût des travaux de remise en état. Or les travaux ont été réalisés par le bailleur. Enfin les demandeurs ne justifient avoir dû remplacer des meubles et objets.

Décision du 26 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/10156 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBICK

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande. 

Sur le préjudice de jouissance
Les demandeurs soutiennent vivre depuis trois ans dans un logement affecté par des infiltrations, de l'humidité et des moisissures.

Le bailleur ne peut soutenir n'avoir été informé des désordres qu'au mois d'octobre 2024 puisque le rapport d'intervention de la société SOPRANO lui a nécessairement été envoyé et qu'il a fait réaliser de nombreux travaux courant 2024. 

Il convient donc de dater le début du préjudice de jouissance à la date du 17 février 2023, date d'intervention de ladite société, en l'absence d'éléments plus précis. 

Par ailleurs comme vu ci-dessus les locataires ont échoué à démontrer que les désordres avaient perduré et, même à les considérer établis, que leur persistance soit imputable au bailleur. 

La date de fin du préjudice est en conséquence fixée au 26 mars 2025, date de l'examen des fenêtres, soit une période de 25 mois. Les moisissures étaient cependant circonscrites au pourtour des fenêtres. 

Il convient au vu de ces éléments d'indemniser le préjudice de jouissance de M. [Z] [T] et Mme [I] [M] à hauteur de deux mois de loyer hors charges soit la somme de 669,60 euros. 

Sur le préjudice moral
M. [Z] [T] et Mme [I] [M] ne justifient d'aucun préjudice moral. Ils seront déboutés de leur demande.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [Z] [T] et Mme [I] [M], qui succombent partiellement, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire sans nécessité de le rappeler au présent dispositif.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, 

REÇOIT l'intervention volontaire de Mme [I] [M] ;

DEBOUTE M. [Z] [T] et Mme [I] [M] de leur demande de travaux ; 

DEBOUTE M. [Z] [T] et Mme [I] [M] de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice matériel et de leur préjudice moral ; 

CONDAMNE l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH à payer à M. [Z] [T] et Mme [I] [M] la somme de 669,60 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ; 

REJETTE toute autre demande ; 

CONDAMNE M. [Z] [T] et Mme [I] [M] aux dépens ; 

REJETTE les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées. 

La greffière La juge des contentieux de la protection
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Alexis BARBIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 25/10156 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBICK

N° MINUTE : 
8 JCP




JUGEMENT 
rendu le mercredi 26 août 2026

DEMANDEURS
Monsieur [Z] [T]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Alexis BARBIER, avocat au barreau de PARIS, toque : J42

Madame [I] [M] épouse [T], intervenante volontaire
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Alexis BARBIER, avocat au barreau de PARIS, toque : J42


DÉFENDERESSE
PARIS HABITAT-OPH
E.P.I.C. dont le siège social est situé [Adresse 2]
représenté par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B96



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 29 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 août 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière
Décision du 26 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/10156 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBICK

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 mars 2013 à effet du 28 mars 2013, l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH a consenti un bail d'habitation à M. [Z] [T] sur des locaux situés au [Adresse 3].

Mme [I] [M], épouse de M. [Z] [T], est devenue co-titulaire du bail. 

Par acte de commissaire de justice du 8 octobre 2025, M. [Z] [T] a assigné l'établissement public PARIS HABITAT-OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir sa condamnation :
A exécuter sous astreinte de 100 euros par jour de retard les travaux propres à remédier aux désordres notamment : réparer la fuite au droit du joint d'étanchéité de la porte-fenêtre du salon et du balcon saillant au droit de la chambre ; refaire l'étanchéité de la cuisine, A lui payer la somme de 2 552 euros au titre du préjudice matériel subi, avec actualisation de l'indice BT01 depuis l'émission du rapport d'expertise amiable jusqu'à la date du jugement, A lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,A lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, A lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.
L'affaire, appelée à l'audience du 23 février 2026, a été renvoyée au 29 mai 2026. Un calendrier de procédure a été signé par les parties.

A l'audience du 29 mai 2026 M. [Z] [T] et Mme [I] [M], représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demandent de :
Prendre acte de l'intervention volontaire de Mme [I] [M], Rejeter toute fin de non-recevoir, Rejeter l'exception d'irrecevabilité tirée de la qualité d'EPIC et de bailleur social de [Localité 1] HABITAT-OPH, Débouter l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH de l'ensemble de ses demandes, Condamner l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à exécuter sous astreinte de 100 euros par jour de retard les travaux propres à remédier aux désordres notamment : réparer la fuite au droit du joint d'étanchéité de la porte-fenêtre du salon et du balcon saillant au droit de la chambre ; refaire l'étanchéité de la cuisine,Condamner l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à leur payer la somme de 2 552 euros au titre du préjudice matériel subi, avec actualisation de l'indice BT01 depuis l'émission du rapport d'expertise amiable jusqu'à la date du jugement, Condamner l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,Condamner l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à leur payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, Condamner l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.
L'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande de : 
Débouter M. [Z] [T] et Mme [I] [M] de l'intégralité de leurs demandes, Subsidiairement : ramener leurs prétentions financières à plus juste proportion, En tout état de cause : condamner M. [Z] [T] et Mme [I] [M] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l'audience pour l'exposé de leurs différents moyens. 

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIVATION

Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Sur l'intervention volontaire de Mme [I] [M]

L'article 66 du code de procédure civile dispose que "constitue une intervention la demande dont l'objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l'intervention est volontaire". En vertu des articles 325 et suivants du code de procédure civile "L'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.". 

En l'espèce, il est acquis aux débats que Mme [I] [M] est l'épouse de M. [Z] [T] et de ce fait cotitulaire du bail.

Son intervention volontaire sera donc déclarée recevable.

Sur la demande de travaux

En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ; d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…).

Aux termes de l'article 1720 dudit code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il est également obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…); b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…), c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (…).

Aux termes de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation et demander réparation des conséquences de l'inexécution.

En l'espèce, il ressort des pièces produites par les demandeurs les éléments suivants.

Les locataires ont déclaré à leur assureur la société CARMA un sinistre causé par un dégât des eaux survenu le 29 janvier 2023 (cf. courrier de la société Carma du 28 octobre 2024). 

Le 17 février 2023 l'entreprise de travaux SOPRANO, sollicitée par le bailleur, est intervenue au domicile des locataires et a indiqué sur son rapport : "c'est de la moisissure, l'étanchéité est bien visuellement, il en garantie décennale par contre il y a problème des joints de la porte de la chambre pour balcon et pour la cuisine et salon problème des fissurations sur les murs façade" (pièce n° 5).

Un procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances et à l'évaluation des dommages (pièce n° 2) - dont il convient de relever le caractère particulièrement succinct - a été établi le 18 octobre 2024 de façon unilatérale par la société [P], mandatée par la société Carma, en l'absence de ces derniers et du bailleur dûment convoqués. Y est relevée une défectuosité d'étanchéité de l'immeuble locatif géré par l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH causant par suite des dommages chez M. [Z] [T] évalués à la somme de 2 552 euros au titre de la reprises des embellissements et plus précisément des peintures, sans autre précision.

Par courrier du 25 octobre 2024 (pièce n°4) dont l'envoi n'est pas justifié la société [P] a sollicité de l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH qu'il procède à la réparation de la fuite au droit du joint d'étanchéité de la porte-fenêtre du salon et du balcon saillant au droit de la chambre ainsi qu'à l'étanchéité de la cuisine. 

Par courrier du 28 octobre 2024, la société Carma a réclamé à l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 2 552 euros, demande réitérée par courrier du 28 novembre 2024 (pièces n°3). 

Par lettre du 28 février 2025 (pièce n°3) dont l'envoi n'est pas justifié, M. [Z] [T] et Mme [I] [M] ont mis en demeure Mme [O], gérante de l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, de réparer les dommages qu'ils ont subi à savoir les infiltrations d'eau (salle à manger et chambre) ainsi qu'un nœud constructif ou pont thermique dans la cuisine, évoquant moisissures et humidité subies depuis deux années créant un risque pour leur santé. 

Par lettre recommandée avec avis de réception du 24 juin 2025, le conseil de M. [Z] [T] a mis en demeure l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH de régler la somme de 2 552 euros en réparation du dommage subi dans un délai de 15 jours (pièce n°3). 

M. [Z] [T] et Mme [I] [M] s'appuient par ailleurs sur un ensemble de photographies (pièce n°6) dont la date - 19 avril 2026 - n'est pas certaine de sorte qu'elles ne sont pas probantes. 

L'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir :
fait réaliser un audit des menuiseries de la chambre, de la cuisine et du séjour le 4 mars 2024 (pièce n°1) par la société ACORUS,fait procéder le 23 février 2024 à l'isolation des murs intérieurs, au changement de la toile de verre et de la peinture dans la chambre, le séjour et la cuisine et à la révision d'une fenêtre (pièce n°8), fait procéder le 23 mars 2024 à la réfection des joints des fenêtres de la cuisine et du séjour (pièce n°9)fait procéder au changement de la porte fenêtre de la chambre le 24 mai 2024 (pièce n° 3),fait poser le double vitrage sur la fenêtre de la cuisine en mai et septembre 2024 (n°10).
Par courrier du 10 mars 2025, l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a fait suite à la réclamation de M. [Z] [T] du 3 mars 2025 relative à des dysfonctionnements persistants au sein du logement en lui rappelant la réalisation de nombreux travaux courant 2024 et lui indiquant avoir demandé un examen de toutes les menuiseries (pièce n°5).

Ainsi la société CCB est intervenue le 10 mars 2025 et a constaté "après sondage : aucune trace d'infiltration dans le complexe étanchéité. Il s'agit sans doute d'un problème de pont thermique ou bien de ventilation. Il y a cependant 10ml de relevés qui présentent des fissures." Les photos jointes au rapport d'intervention font apparaitre des moisissures au plafond et sur les murs (Pièce n°6). 

Le 26 mars 2025 la société ACORUS a procédé à la révision des trois portes fenêtres et d'une fenêtre pour constater l'absence de problème d'étanchéité (pièce n°11). 

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que des infiltrations ont eu lieu dans le logement des locataires, sinistre déclaré à leur assureur le 29 janvier 2023. 

Le bailleur justifie avoir fait réaliser plusieurs travaux courant 2024 afin de remédier à la condensation et aux infiltrations sur les murs et les fenêtres du logement à la suite desquels deux sociétés ont constaté l'absence de problème d'étanchéité tant concernant les fenêtres que la façade. 

Ne produisant aucune pièce étayant leurs affirmations, M. [Z] [T] et Mme [I] [M] échouent à démontrer un dysfonctionnement de la VMC durant 18 mois, un risque électrique en raison de fuites au-dessus d'un boitier électrique situé dans la cuisine, l'existence de défauts dès l'entrée dans les lieux, les multiples mails ou courriers adressés à l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH.

Ils ne démontrent pas que l'intervention du 23 février 2024 n'a porté que sur un pan de mur de la salle à manger alors que l'entrepreneur a facturé le changement de la toile de verre et la pose de peinture dans la chambre, le séjour et la cuisine. 

Ils n'établissent pas que la fenêtre de la chambre, remplacée, serait toujours défectueuse. 

S'ils ont signalé une aggravation des désordres au cours de l'hiver 2024 affectant la toile de verre, les travaux ont été réalisés par le bailleur postérieurement. 

Les demandeurs ne démontrent pas que l'intervention du mois de mars 2024 serait inefficiente. 

Ils ne justifient pas avoir sollicité du bailleur le changement de la lucarne de la cuisine dès le mois de janvier 2023 en raison des risques d'écoulements d'eau sur le boitier électrique, au demeurant non établis comme vu précédemment. 

Il convient de souligner que le procès-verbal de constatations établi le 18 octobre 2024 par la société [P] à la demande de l'assureur des locataires, en l'absence de ces derniers et du bailleur bien que mentionnés comme dûment convoqués, qui pointe des infiltrations par la façade comme à l'origine des atteintes aux embellissements n'est corroboré par aucune autre pièce du dossier les objectivant/confirmant. Or, si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties (Cass. Ch. mixte, 28 sept. 2012, n° 11-18.710).

Il n'est donc pas acquis qu'un défaut d'étanchéité soit la cause des moisissures, d'autant que la société CCB n'a relevé le 10 mars 2025 aucune trace d'infiltration dans le complexe étanchéité et que le bailleur ne prétend pas être intervenu sur la façade. 

Ainsi les demandeurs procèdent par affirmations non étayées par des éléments objectifs et dès lors insuffisantes à établir des désordres persistants après la réalisation des travaux par le bailleur. 

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande de travaux. 

Sur les demandes indemnitaires

Sur le préjudice matériel
Les demandeurs sollicitent la somme de 2 552 euros au titre de leur préjudice matériel au titre du coût des travaux de remise en état. Or les travaux ont été réalisés par le bailleur. Enfin les demandeurs ne justifient avoir dû remplacer des meubles et objets.

Décision du 26 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/10156 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBICK

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande. 

Sur le préjudice de jouissance
Les demandeurs soutiennent vivre depuis trois ans dans un logement affecté par des infiltrations, de l'humidité et des moisissures.

Le bailleur ne peut soutenir n'avoir été informé des désordres qu'au mois d'octobre 2024 puisque le rapport d'intervention de la société SOPRANO lui a nécessairement été envoyé et qu'il a fait réaliser de nombreux travaux courant 2024. 

Il convient donc de dater le début du préjudice de jouissance à la date du 17 février 2023, date d'intervention de ladite société, en l'absence d'éléments plus précis. 

Par ailleurs comme vu ci-dessus les locataires ont échoué à démontrer que les désordres avaient perduré et, même à les considérer établis, que leur persistance soit imputable au bailleur. 

La date de fin du préjudice est en conséquence fixée au 26 mars 2025, date de l'examen des fenêtres, soit une période de 25 mois. Les moisissures étaient cependant circonscrites au pourtour des fenêtres. 

Il convient au vu de ces éléments d'indemniser le préjudice de jouissance de M. [Z] [T] et Mme [I] [M] à hauteur de deux mois de loyer hors charges soit la somme de 669,60 euros. 

Sur le préjudice moral
M. [Z] [T] et Mme [I] [M] ne justifient d'aucun préjudice moral. Ils seront déboutés de leur demande.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [Z] [T] et Mme [I] [M], qui succombent partiellement, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire sans nécessité de le rappeler au présent dispositif. 


PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, 

REÇOIT l'intervention volontaire de Mme [I] [M] ;

DEBOUTE M. [Z] [T] et Mme [I] [M] de leur demande de travaux ; 

DEBOUTE M. [Z] [T] et Mme [I] [M] de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice matériel et de leur préjudice moral ; 

CONDAMNE l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH à payer à M. [Z] [T] et Mme [I] [M] la somme de 669,60 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ; 

REJETTE toute autre demande ; 

CONDAMNE M. [Z] [T] et Mme [I] [M] aux dépens ; 

REJETTE les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées. 

La greffière La juge des contentieux de la protection

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1721, code civil 1720, code de procedure civile 325, code de procedure civile 66). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-26T18:29:50.601Z.