Tribunal judiciaire de Foix, CIVIL, 2 septembre 2026, n° 25/00183

COUR D’APPEL DE TOULOUSE 
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE FOIX
CIVIL

RG N° : 25/00183 - N° Portalis DBWU-W-B7J-CRC6
MINUTE N° :
NAC : 50D
 copie exécutoire délivrée le 
 à
 copie conforme délivrée le
 à
 1copie dossier

JUGEMENT DU: 02 Septembre 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Stéphane BOURDEAU, Président, 
Monsieur Vincent ANIERE, Vice-Président
Madame Tatiana POTASZKIN, Juges des contentieux de la protection
Assistés de Madame Mathilde PY, Greffier, présente lors des débats et du prononcé de la décision

DEBATS

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 03 Juin 2026du tribunal judiciaire de FOIX tenue par Monsieur BOURDEAU, Président et Monsieur ANIERE, Vice-président en qualité de juges rapporteurs, les parties ne s’y étant pas opposées, assistés de Madame Mathilde PY, Greffier,
En présence de [T] [L], attachée de justice
L’affaire oppose :


DEMANDEURS

Madame [I] [S]
née le 22 Mars 1992 à TOULOUSE
de nationalité FRANCAISE, demeurant 2 Promenade du Lavoir - 09700 LA BASTIDE DE LORDAT
Monsieur [P] [O]
né le 22 Décembre 1985 à PAMIERS
de nationalité FRANCAISE, demeurant 2 Promenade du Lavoir - 09700 LA BASTIDE DE LORDAT
représentés par Me Guillaume BOYER-FORTANIER, avocat au barreau de TOULOUSE,

DEFENDEUR

Monsieur [J] [H]
né le 04 Octobre 1992 à CASTELNAUDARY
de nationalité Française, demeurant 3 place du Cugarel - 11400 CASTELNAUDARY
représenté par Maître Guy DEDIEU de la SCP DEDIEU PEROTTO, avocats au barreau d’ARIEGE, Maître Rémy GARCIA, avocat au barreau de NARBONNE, de la SELARL ACCORE AVOCATS, avocat au barreau de NARBONNE

/



A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 02 Septembre 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction .

Les magistrats rapporteurs ont rendu compte au tribunal.

La présente décision est contradictoire et en premier ressort. 

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon une attestation notariée en date du 20 décembre 2019, M. [P] [O] et Mme [I] [S] ont acheté à M. [J] [H], pour le prix de 126.000 euros, une maison à usage d'habitation, située à LA BASTIDE-DE-LORDAT (09700), 2 Promenade du Lavoir, composée de deux logements, celui du premier étage constituant la résidence des acquéreurs et celui du rez-de-chaussée, objet d’un bail en cours depuis novembre 2018. Le bien a été assuré auprès de la société ACM IARD.

Les locataires ont quitté les lieux fin juillet 2020, après avoir signalé la présence de moisissures dans la chambre du logement en mai 2020.
Dans le cadre de la réalisation de travaux suite au départ des locataires fin juillet 2020, les consorts [Q] ont constaté des entrées d'eau migrant le long des canalisations et au niveau des compteurs d'eau. Ils se sont alors rapprochés du SYNDICAT MIXTE DEPARTEMENTAL DE L'EAU ET DE L'ASSAINISSEMENT ARIEGE (SMDEA 09) et ont formalisé une déclaration de sinistre « dégâts des eaux » auprès de leur assureur le 1er août 2020, lequel a fait diligenter une expertise amiable, et l'expert a établi son rapport le 08 octobre 2020, concluant à une éventuelle responsabilité de SMDEA 09.

Le 11 juin 2021, les consorts [Q] ont fait constater par huissier l’état du logement relativement au problème d’humidité. Le SMDEA 09 a rejeté toute responsabilité.

Le 19 novembre 2021, l’entreprise intervenue pour le ramonage du poêle a signalé aux consorts [Q] la non-conformité et la dangerosité de l’installation de chauffage.

Par Ordonnance du 11 janvier 2022, le juge des référés de ce siège, à la demande des consorts [Q] et au contradictoire de la COMMUNE DE LA BASTIDE-DE-LORDAT, de la Compagnie d’assurance ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL (ACM), et du SMDEA 09, a ordonné une expertise et commis pour y procéder M. [E] [A], avec consignation de 1.500 euros à la charge des demandeurs, à la charge de qui ont également été mis les dépens.

Par Ordonnance du 08 mars 2022, le juge des référés a déclaré étendues et communes et dès lors opposables à M. [J] [H], les opérations d’expertise confiées à M. [E] [A], suivant l'ordonnance rendue le 11 janvier 2022 et suivant les mêmes modalités.

L’expert a déposé son rapport le 24 juillet 2024.



Par acte de commissaire de Justice du 14 février 2025, M. [P] [O] et Mme [I] [S] ont fait assigner M. [J] [H] devant ce Tribunal, afin d'obtenir, au visa des articles 1641 et suivants du Code Civil, et de l’article 1144 du code civil, de :

« HOMOLOGUER le rapport d’expertise de Monsieur [A]. 
DECLARER Madame [S] et Monsieur [O] recevables dans leurs demandes. 
JUGER que le bien vendu par Monsieur [H] est affecté de vices cachés. 
JUGER que Monsieur [H] est tenu à la restitution partielle du prix de vente correspondant aux travaux nécessaires pour remédier aux vices. 
 
En conséquence, 
CONDAMNER Monsieur [H] à payer la somme totale de 70.561,28 euros à Madame [S] et Monsieur [O] au titre de l’indemnisation de leur préjudice décomposé comme suit : 
Préjudice Matériel : 25.185,28 euros Préjudice de jouissance : 25.976 euros Préjudice locatif : 14.400 euros arreté au 24 juillet 2024 à parfaire au jour du jugement à venir à hauteur d’une somme de 300 euros / mois Préjudice moral : 5.000 euros 
ASSORTIR les condamnations des intérêts au taux légal à compter de l’assignation. 
CONDAMNER Monsieur [H] à payer à Madame [S] et Monsieur 
[O] une indemnité de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 
LE CONDAMNER aux entiers dépens incluant les frais d’expertise judiciaire et les frais de constat de Me [M]. 
DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire. ».
 
L’ordonnance de clôture a été rendue le 02 décembre 2025 pour l’audience de plaidoiries du 03 juin 2026.


PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES


Aux termes de leurs dernières conclusions responsives notifiées par RPVA le 30 juin 2025, et toujours au visa des mêmes textes et subsidiairement au titre du manquement à l’obligation de délivrance conforme du bien, M. [P] [O] et Mme [I] [S] demandent de :
- HOMOLOGUER le rapport d’expertise de M. [A]. 
- les DECLARER recevables dans leurs demandes. 
- JUGER que le bien vendu par M. [J] [H] est affecté de vices cachés. 
- JUGER que M. [J] [H] est tenu à la restitution partielle du prix de vente correspondant aux travaux nécessaires pour remédier aux vices. 
Subsidiairement, ils fondent leurs prétentions sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme du bien.




En conséquence, ils sollicitent de :
- CONDAMNER M. [J] [H] à leur payer la somme totale de 56.720 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice décomposé comme suit : 
* Préjudice Matériel : 11.344,78 euros 
* Préjudice de jouissance : 25.976 euros 
* Préjudice locatif : 14.400 euros arrêté au 24 juillet 2024 à parfaire au jour du jugement à venir à hauteur d’une somme de 300 euros / mois 
* Préjudice moral : 5.000 euros,
- ASSORTIR les condamnations des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- CONDAMNER M. [J] [H] à leur payer une indemnité de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- LE CONDAMNER aux entiers dépens incluant les frais d’expertise judiciaire et les frais de constat de Me [M],
- DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire. 
 
Ils font valoir en résumé, que :
- ils ont acheté un ensemble immobilier présentant toutes les garanties quant à la toiture du bâtiment, le système de chauffage et la conformité du logement donné en location mais se sont retrouvés face à un problème d’humidité et à l’impossibilité de chauffer le logement,
- l’expert considère que le désordre principal est l’absence d’étanchéité de la pénétration des deux tuyaux d’eau au niveau du mur extérieur, et que les travaux du système de chauffage assuré par le poêle à granules n’ont pas été réalisés suivant les règles de l’art et en ne respectant pas les DTU 24.1,
- la garantie légale des vices cachés trouve à s’appliquer et, subsidiairement, il existe un défaut de délivrance conforme,
- ils subissent une série de préjudices matériel, de jouissance, locatif et moral.


Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 01 octobre 2025, M. [J] [H] conclut au débouté des M. [P] [O] et Mme [I] [S] de l’ensemble de leurs demandes et sollicite de les condamner à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise judiciaire. 

Il fait soutenir en substance que :
- les désordres relatifs au compteur d’eau ne constituent pas un vice caché et le rapport d’expertise ne précise à aucun moment que l’humidité était antérieure à la vente ; il ne saurait donc être tenu pour responsable du mauvais entretien du caniveau, qui appartient au domaine public ; lui-même n’a jamais subi la moindre infiltration ni le moindre désordre et les locataires ne lui ont pas signalé de désordre,
- l’expert judiciaire ne retient aucune responsabilité de sa part concernant les désordres relatifs au système de chauffage ; il avait utilisé ce poêle avant la vente, sans jamais apercevoir la moindre difficulté quant à son utilisation,
- les préjudices allégués ne sont pas justifiés.


Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIVATION

1. Sur la demande d’homologation

Concernant la demande d'homologation du rapport d’expertise, celle-ci est sans objet dans la mesure où l'homologation consiste à conférer un effet ou un caractère exécutoire à un acte après un contrôle de légalité ou d’opportunité. Il ne s'agit pas de cela en l'occurrence mais simplement d'apprécier la valeur et la portée du rapport et de déterminer si ses conclusions doivent être entérinées, en totalité ou en partie.
2. Sur le fondement de l’action et les principes applicables

En vertu de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, on n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. La mise en jeu de cette garantie oblige l’acheteur à démontrer l’existence d'un vice inhérent au bien vendu et compromettant son usage, caché c'est-à-dire non apparent et non connu de l'acheteur, étant précisé que le professionnel est présumé connaître le vice sauf s'il démontre son caractère indécelable, et dont la cause est antérieure à la vente.
A cet égard, un vice qui n’existait qu’à l’état de « germe » au moment de la vente reste un vice antérieur.
Le demandeur à la garantie supporte la charge de la preuve des vices allégués.
Le vice caché est déterminé par l'inaptitude de la chose à l'usage auquel on la destine.

L’article 1643 précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
Toutefois, une telle exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel, ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

L’article 1644 du code civil dispose que, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, sans que l’offre de réparation du vendeur n’oblige l’acheteur à se limiter à une action estimatoire et sans que le juge ne soit lié par l’offre de réparation.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. Selon une jurisprudence ancienne et constante de la Cour de cassation, il résulte de ce texte une présomption irréfragable de connaissance par le vendeur professionnel du vice de la chose vendue, qui l'oblige à réparer l'intégralité de tous les dommages qui en sont la conséquence. Cette présomption joue même lorsque l'acheteur est lui-même un professionnel. Seul le vendeur de mauvaise foi qui connaissait les vices de la chose est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ; dans le cas contraire, il n’est tenu qu’à la restitution du prix et au remboursement à l’acquéreur des frais occasionnés par la vente.

De plus, au titre de l’obligation de délivrance, le vendeur est tenu délivrer un bien conforme à son usage. La conformité matérielle de la chose délivrée à celle qui a été commandée s'apprécie aussi bien quantitativement que qualitativement et cette appréciation s’opère par référence aux stipulations contractuelles. La chose doit être délivrée dans l'état où elle se trouve au moment de la conclusion de la vente. La conformité fonctionnelle, elle, s’entend de l'aptitude de la chose vendue à remplir l'usage auquel on la destine. Alors que la non-conformité s'apprécie par référence aux spécifications contractuelles, le vice caché est déterminé par l'inaptitude de la chose à l'usage auquel on la destine.

3. Sur les désordres 

3.1 Sur le désordre lié à l’humidité

Quant à l’existence du désordre d’humidité, l’expert a confirmé que de l’eau provenant du regard pénétrait dans le bâtiment très rapidement par un trou dans le mur pour le passage des tuyaux et se diffusait en périphérie des pièces au niveau des rails de doublage, l’eau s'écoulant dans les doublages de la chambre et vers la salle de bain par une pente régulière.
Il explique qu’il a pu constater l'état très dégradé de l'ossature des doublages et que cela lui permet de conclure que l’humidité dans les doublages était très importante et que si la solidité du bâtiment n'était pas en cause, l'humidité récurrente dans les doublages aurait amené à une dégradation générale des doublages et par conséquent à rendre impropre le logement à sa destination.

Quant aux causes de ce désordre, l’expert a pointé plusieurs paramètres : tombées d'eau en pied du bâtiment, rigole de recueil des eaux depuis la descente du voisin et qui s'écoule le long du bâtiment et fissures importantes du revêtement de la rue. Il conclut que le désordre principal est l'absence d'étanchéité de la pénétration des deux tuyaux d'eau au niveau du mur extérieur suite à des travaux réalisés en 2004, mais aussi qu’il existe un défaut d'entretien du regard à l’origine d’une absence d'étanchéité, des tuyaux partant du regard, ainsi qu’un un manque d'entretien de la rigole d'évacuation d'eau longeant le bâtiment. 

L’expert précise qu’au vu des dégradations des ossatures des doublages au rez-de-chaussée et du fait que ces infiltrations datent depuis de nombreuses années, il lui paraît peu probable que M. [H] et M. et Mme [R] ET [U] (les propres vendeurs de celui-là) ignoraient cette humidité récurrente.

Quant à la reprise du désordre, l’expert indique qu’il y a lieu d’étancher la pénétration dans le mur des deux tuyaux d'alimentation en eau et de procéder à la réfection du caniveau le long du bâtiment, et à la pause de gouttières et de descente le long de la façade, pour un cout total de 4.680 euros HT.

3.2. Sur le désordre lié au poêle

L’expert confirme que les travaux n'ont pas été réalisés suivant les règles de l'art et en ne respectant pas les D TU 24-1, et conclut que le poseur est responsable en totalité de ces désordres et que les acquéreurs ne pouvaient déceler ces vices car ils étaient cachés et que seul un spécialiste en fumisterie avait les aptitudes pour les déceler. 
Ce système de chauffage était défaillant et dangereux, et rend l’immeuble impropre à sa destination et doit être remplacé pour un coût de 4.361,37 euros TTC et de 198,11 euros.

4. Sur l’action estimatoire

4.1 sur le bien-fondé de l’action

L’existence des deux vices allégués est confirmée.

Le vice lié à l’humidité n’est pas visible au moment de l’achat par un acheteur normalement diligent, et ce n’est qu’après le départ des locataires et la réalisation de travaux que le vice s’est révélé aux acheteurs.
Il est d’une gravité certaine, et en provoquant une dégradation des doublages internes et une atmosphère humide, ce qui rend le logement impropre à sa destination, il est manifeste que les acquéreurs n’auraient pas acheté le bien ou à un prix inférieur à 126.000 euros.

Le vice lié au poêle était aussi pour eux un vice caché qui n’a pu se révéler à eux qu’avec la première intervention de l’entreprise spécialisé. Ce vice qui tient à l’existence d’une installation de chauffe défaillante et dangereuse, et qui a empêché les acheteurs d’occuper le bien, est d’une extrême gravité (l’expert indique qu’un drame aurait pu se produire) constitue bien un vice faisant que les acquéreurs n’auraient pas acheté le bien ou à un prix inférieur à 126.000 euros.

C’est en vain que le vendeur invoque la responsabilité d’autres intervenants et invoque son absence de faute. En effet, la responsabilité éventuelle quant à l’état du caniveau et la responsabilité éventuelle de l’installateur du poêle et des professionnels de l’immobilier ne le délivrent pas de la garantie qu’il doit à ses acheteurs.

Dans ces conditions, il est fondé de faire droit à l’action estimatoire.
Il convient cependant de préciser que si les demandeurs présentent leurs réclamations sous l’appellation unique de « préjudices », il y a lieu de distinguer la réduction du prix qui relève du régime de l’action estimatoire telle que prévue par l’article 1644 du code civil, et ce qui relève des dommages et intérêts, qui obéit aux règles de l’article 1645 du même code.

4.2 Sur le montant de la réduction du prix

Il correspond au montant des travaux nécessaires pour réparer le vice et mettre l’acheteur dans la position qui aurait été la sienne au moment de l’achat si le bien n’avait été atteint du vice.
Il s’agit donc, tel que cela ressort de l’expertise et des justificatifs produits, qui ne sont pas utilement remis en cause, d’une part, des travaux concernant l’étanchéité de la pénétration des tuyaux d’alimentation d’eau pour 400 euros, de pose d’une gouttière le long de la façade de la rue du soleil levant pour 950 euros, la réfection du caniveau pour 3.330 euros, et des travaux de réfection du logement du rez-de-chaussée pour 16.154,71 euros dont à déduire l’indemnité versée par l’assureur multirisque habitation ce qui donne selon les demandeurs un solde de 1.404 euros (même si la pièce 35 produite par eux ne fait état que d’un versement de 7.949,08 euros), et d’autre part, des travaux de remplacement du poêle, de son évacuation et son coffrage pour 4.361,37 euros et 196,11 euros, soit un total de 10.641,48 euros, ce qui représente environ près de 7,5% du prix d’achat.

5. Sur les préjudices et les dommages et intérêts

5.1. Sur l’obligation aux dommages et intérêts

En vertu de l’article 1645 du code civil, déjà cité, le vendeur qui connaissait les vices, doit tous les dommages et intérêts à l’acheteur en réparation des préjudices provoqués par l’existence du vice.

Au cas présent, même s’il n’apparait pas que les locataires ont formalisé la moindre plainte relativement à l’humidité avant la vente, il apparait que le problème d’humidité les a affectés bien avant mai 2020. Face aux constatations de l’expert sur l’ampleur et l’ancienneté des infiltrations, on ne peut que partager son avis que les précédents propriétaires ne pouvaient ignorer l’existence du vice tenant aux infiltrations. Contrairement à ce que soutient le défendeur, l’expert précise bien, et de façon explicite, que l’humidité était antérieure.

De plus, le vendeur qui a fait réaliser en 2018/2019 des travaux sur la toiture s’était nécessairement interrogé sur la nécessité d’installer des gouttières afin d’améliorer l’évacuation des eaux de pluie.
Quant au poêle, même si M. [J] [H] a soutenu qu’il ne l’avait pas utilisé, il ressort de l’acte de vente relativement à l’installation d’un poêle que le vendeur a été averti que celui qui a réalisé un ouvrage est réputé en connaitre les vices et doit donc être assimilé à un sachant et cela même s’il n’a pas la qualité de professionnel, et que si un dysfonctionnement, inconnu de l’acquéreur et préexistant à la vente survient par la suite, le vendeur est constitué de mauvaise foi.

Dans ces conditions, M. [J] [H] est bien tenu à indemniser les préjudice subis.

5.2. Sur le préjudice locatif

Il est réclamé la somme de 300 euros mensuelle depuis le départ des locataires.
Il est justifié que le logement du RDC était loué pour 300 euros mensuels mais que les locataires, après avoir signalé le problème d’humidité en mai 2020, sont partis en juillet 2020 en invoquant un problème de santé.
Il est également établi qu’il n’est pas envisageable de relouer l’appartement tant que les travaux de réfection et de reprise des causes à l’origine du problème d’infiltration ne sont pas réalisés.
Dans ces conditions, il existe bien un préjudice locatif qui doit être fixé à 300 euros mensuels depuis l’échéance d’août 2020 au jour du présent jugement, soit 300 x 73 = 21.900 euros.
 
5.3. Sur le préjudice de jouissance

Il est réclamé à ce titre, à la fois la somme de 17.976 euros celle de 8.000 euros et celle de 3.034 euros. 
Il ressort de l’expertise et des pièces produites que les demandeurs, du fait de ne pas pouvoir occuper leur logement à cause du problème d’humidité généralisé et de l’impossibilité de le chauffer sans danger, ont été hébergés chez leurs parents pour une période de 21 mois. Cela est bien constitutif d’un préjudice de jouissance, total. 
Mais il n’est pas possible d’évaluer ce préjudice en considération du fait qu’ils ont continué à s’acquitter du montant du crédit pour une somme mensuelle de 856 euros car cette dépense correspond aux obligations qu’ils ont souscrites auprès de la banque pour l’acquisition de l’entier immeuble composé des deux logements, alors qu’il y a lieu d’indemniser la privation du logement qu’ils devaient occuper.
Compte tenu des caractéristiques de ce dernier, et par comparaison avec un loyer pour un logement équivalent, le préjudice mensuel doit être fixé à 400 euros, soit un total de 400 x 21 = 8.400 euros.

Ils font valoir par ailleurs un préjudice de jouissance tenant au fait qu’ils n’ont jamais pu depuis l’origine occuper sereinement ce bien. Mais cela ne constitue pas un préjudice de jouissance caractérisé et distinct du préjudice moral qu’ils invoquent par ailleurs, et il n’est pas fondé de faire droit à la demande à ce titre.
Les consorts [Z] réclament également le remboursement de la taxe foncière dont ils ont été « contraints » de s’acquitter pour un montant de 3.034 euros. Mais le paiement de la taxe foncière correspond à la qualité de propriétaire et non à l’occupation effective du bien immobilier. Il n’est donc pas fondé de faire droit à cette demande.

Par ailleurs, il ressort de l’expertise que les demandeurs ont dû exposer une somme de 910 euros au titre du coût du pétrole pour la période hivernale 2023 / 2024, à raison de 35 euros par semaine. 

Dans ces conditions, le préjudice de jouissance sera fixé à 9.310 euros.

5.4. Sur le préjudice moral

Il est établi que, du fait des vices affectant le bien acquis, M. [P] [O] et Mme [I] [S] ont subi un sentiment de déception quant à l’échec de leur projet immobilier, voire un sentiment de tromperie, et qu’ils ont dû subir depuis six ans, une série d’injustes et inutiles tracas.
Cela est constitutif d’un préjudice moral qu’il est fondé d’indemniser à hauteur de 3.000 euros.

5.5. Sur les intérêts

Les intérêts au taux légal seront ordonnés à compter de l’assignation du 14 février 2025, date de la première mise en demeure valant sommation de payer conformément à l'article 1231-6 du code civil et à l'article 1344-1 du même code, et à la demande.


6. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile, M. [J] [H] qui succombe sera condamné aux dépens.
Concernant le coût de l’expertise, qu’il apparaît que celui-ci est de 6.552,90 euros.
En vertu de l’article 695 § 4 du code de procédure civile, les dépens comprennent la rémunération des techniciens; que si l’ordonnance en référé ordonnant l’expertise a laissé les dépens à la charge de M. [P] [O] et Mme [I] [S] , cette décision n’a qu’une portée provisoire et le juge qui statue au fond sur un litige peut condamner la partie perdante aux dépens d’une autre instance s’il s’agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont le juge est saisi (en ce sens CIV 3ème 17 mars 2004 et CIV 2ème 28 mai 2003), ce qui est bien le cas en l’espèce. Dès lors, il y a lieu d’intégrer la somme de 6.552,90 euros aux dépens.
En revanche, le coût du constat d’huissier ne constitue pas une dépense correspondant à cette définition de l’article 695 § 4 du code de procédure civile et cet acte n’étant pas obligatoire pour introduire la présente procédure, mais correspond aux frais irrépétibles.

Pour faire valoir leurs droits, M. [P] [O] et Mme [I] [S] ont été contraints de s’adresser à la justice, et il serait inéquitable de laisser entièrement à leur charge les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente instance. Il convient donc de condamner M. [J] [H] qui succombe à leur payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 

Concernant l'exécution provisoire, et s’agissant d’une instance introduite après le 01 janvier 2020, il y a lieu de faire application du nouvel article 514 du code de procédure civile selon lequel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, le litige est ancien et il n’existe aucune raison d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS
Le Tribunal,

Dit M. [P] [O] et Mme [I] [S] recevables et bien fondés en leur action estimatoire ;

Condamne M. [J] [H] à payer à M. [P] [O] et Mme [I] [S] la somme de 10.641,48 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 14 février 2025, au titre de la restitution partielle du prix de l’immeuble situé à LA BASTIDE-DE-LORDAT (09700), 2 Promenade du Lavoir, objet de la vente du 20 décembre 2019 ; 

Condamne M. [J] [H] à payer à M. [P] [O] et Mme [I] [S] à titre de dommages et intérêts :
- la somme de 21.900 euros en réparation du préjudice locatif,
- la somme de 9.310 euros en réparation du préjudice de jouissance,
- la somme de 3.000 euros en réparation du préjudice moral,
- les intérêts au taux légal sur ces sommes à compter du 14 février 2025 ;

Déboute M. [P] [O] et Mme [I] [S] du surplus de leurs demandes indemnitaires ;

Condamne M. [J] [H] aux dépens y compris le coût de l’expertise de M. [E] [A] pour 6.552,90 euros mais à l’exclusion des frais de constat de Me [M] ; 

Condamne M. [J] [H] à payer à M. [P] [O] et Mme [I] [S] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;


Ainsi jugé et prononcé le 02 septembre 2026.


En foi que quoi, ont signé Monsieur BOURDEAU, Président et Madame PY, Greffier.


Le Greffier Le Président









Copie à:
 Me Guillaume BOYER-FORTANIER
Maître Guy DEDIEU de la SCP DEDIEU PEROTTO