Cour d'appel de Paris, Pôle 1 - Chambre 10, 3 septembre 2026, n° 25/13964

Parties (entreprises)

Exposé du litige

FAITS ET PROCEDURE :



Dans le cadre de la réalisation de la Cité internationale de la gastronomie et du vin de [Localité 3], la société Eiffage Immobilier Est (ci-après la société Eiffage), propriétaire du foncier, a conclu avec la société Village Gastronomique Real Estate (ci-après la société VGRE), les 14 et 27 février 2020, deux actes de vente en l'état futur d'achèvement portant sur plusieurs lots de cette cité sous les intitulés « VEFA 1.1 » (volume 5- sis [Adresse 3] à [Localité 3]) et « VEFA 2.1 » (volumes 1, 7 et 17 - sis [Adresse 4] à [Localité 3]).



A défaut de livraison des lots aux dates convenues et à la suite de prestations modificatives et complémentaires, les parties ont signé, le 5 avril 2022, un premier protocole transactionnel, aux fins de supprimer les pénalités réciproques (article 2.1), rédiger de nouveaux échéanciers de paiement pour les montants cumulés de 369 600 euros pour le lot 1.1 et 13 020 000 euros pour le lot 2.1, organiser le règlement amiable des différents litiges nés de l'exécution des contrats et arrêter les conditions pour un changement de destination du volume 2 (article 1). 

Les parties qui renoncent à l'application des pénalités prévues par le contrat VEFA pour le vendeur et des indemnités de retard de paiement dénoncées à l'acquéreur, se réservent cependant la faculté d'appeler les pénalités en cas d'irrespect par le vendeur de ses obligations au titre du protocole et les indemnités en cas de manquement de l'acquéreur aux délais de règlements (article 2.1). 

Il est notamment prévu un nouvel échéancier de paiement par la société VGRE des prestations VEFA pour les lots 1.1 et 2.1, sous condition de respect préalable par le vendeur de son obligation de restitution aux dates fixées, la restitution de la somme de 1 920 000 euros par le vendeur à l'acquéreur, par 4 échéances successives les 7,15 et 22 avril 2022, au titre d'un trop-perçu sur les appels de fonds contestés par l'acquéreur, s'agissant de « l'achèvement de la dalle haute du rez-de-chaussée », que l'acquéreur s'engage ensuite à reverser par 5 versements mensuels, entre le 25 mai 2022 et le 25 septembre 2022. L'acquéreur doit par ailleurs s'acquitter de la somme de 228 128,68 euros au titre de factures pour des travaux modificatifs, ainsi que la somme de 127 046,28 euros au titre de travaux complémentaires, au plus tard le 5 mai 2022, tandis que l'acquéreur facturera au vendeur les avantages consentis sous forme de mesures d'accompagnement financières des locataires, à hauteur de 62 294,04 euros TTC pour l'îlot 1.1 et 66 185,47 euros TTC pour l'îlot 2.1, lesquelles devront être payées au plus tard le 5 mai 2022. Il est également prévu des travaux modificatifs aboutissant à un solde négatif d'un montant de 82 511,73 euros, impliquant la transmission de factures correspondantes à la signature du protocole (articles 2.2, 2.3 et 2.4). 

Il est ensuite convenu d'engagements communs des parties intéressant les limites et prestations pour le lot 2.1.

Il est enfin convenu d'un changement de destination du volume 2 de l'îlot 2.1, propriété de la société Eiffage, à la suite du désengagement d'un de ses partenaires, concernant l'exploitation d'un cinéma d'arts et d'essai, changement accepté par l'acquéreur, avec engagement du vendeur de réaliser de nouveaux volumes destinés à une activité commerciale et à des activités tertiaires, outre celui de proposer à la vente à l'acquéreur le volume d'activité commerciale au rez-de-chaussée, ce dernier disposant d'un délai de trois mois à compter du dépôt du permis de construire pour faire connaître sa décision.

Ce protocole précise enfin qu'il n'emporte aucune reconnaissance de responsabilité et que, moyennant sa totale et complète réalisation par les parties, il vaut transaction au sens des articles 2044 et suivants du code civil (article 5).



Les parties ont signé un second protocole, le 7 avril 2023, visant le contrat VEFA 2.1 et la livraison des bâtiments le 29 avril 2022, avec des réserves, notamment des fissures dans la cour [Localité 4], non reprises à la fin mars 2023, afin de mettre un terme au litige concernant ces fissures, et en convenant, pour objectifs, d'une part, celui de prolonger le délai de levée des réserves pour la cour [Localité 4] jusqu'à la résolution ou la réfaction du prix et d'autre part, celui de permettre l'appel de fonds et les derniers règlement de la VEFA (article 1). 

Le vendeur s'est engagé à accomplir les dernières obligations relatives à l'obtention de la conformité administrative, des certifications et à la levée des réserves de parfait achèvement, ainsi qu'à faire diligenter une expertise contradictoire, en vue de permettre la discussion des parties, en cas de désordre de nature purement esthétique, sur une réfaction du prix, afin de lever la réserve s'agissant des fissures dans la cour [Localité 4], et, en cas de constat par l'expert d'un désordre de nature structurelle ou remettant en cause la pérennité de l'ouvrage, de prévoir l'engagement du vendeur de lever la réserve dans un délai raisonnable, en tenant compte de l'environnement d'exploitation commerciale. 

L'acquéreur s'est engagé en contrepartie à verser par avance au vendeur, les dernières sommes dues au titre de la VEFA, soit la somme de 781 200 euros TTC avant le 29 avril 2023. Il est précisé que cette date constitue une condition essentielle de validité du protocole à défaut de laquelle celui-ci serait considéré comme caduc.



Le 11 octobre 2023, la société Eiffage a mis en demeure la société VGRE d'avoir à lui régler la somme de 2 657 102,22 euros, en exécution du protocole conclu le 5 avril 2022, incluant les indemnités de retard de nouveau applicables faute d'exécution par la société VGRE de son engagement principal.



Par ordonnance rendue sur requête de la société Eiffage, le 27 mars 2024, le président du tribunal judiciaire de Dijon a homologué le protocole conclu le 5 avril 2022, aux fins de le rendre exécutoire. Cette ordonnance a été signifiée le 2 mai 2024 puis le 24 septembre 2024 à la société VGRE, suivant les modalités prévues à l'article 659 du code de procédure civile.



Par ordonnance rendue sur requête de la société VGRE, le 28 juin 2024, le président du tribunal judiciaire de Dijon a homologué le protocole conclu le 7 avril 2023, aux fins de le rendre exécutoire. 



Sur le fondement des articles 2.2, 2.3 et 2.4 du protocole conclu le 5 avril 2022 et homologué le 27 mars 2024, la société Eiffage Immobilier Est a fait pratiquer, par actes des 15 et 16 octobre 2024, seize saisies-attribution entre les mains des sociétés Le Charreton, Le Billot, la Gloriette, l'Ecaille, Le Dressoir, La Cuisine Expérientielle et Le Manège à moutarde (filiales), des sociétés la Boulangerie du Village, CITEGA, Pôle Gourmand Associés, (locataires), et des sociétés Pathé Cinéma France, Cave de la Cité, Table du Chef, Comptoir du Chef, Ferrandi Paris, pour un montant total de 3 128 576,21 euros, comprenant des intérêts échus et à échoir à hauteur respectivement de 766 701,35 euros et de 26 905,80 euros. Ces saisies, entre les mains de sociétés filiales ou locataires, ont été dénoncées à la débitrice le 21 octobre 2024.



Par acte du 19 novembre 2024, la société VGRE a fait assigner la saisissante devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris aux fins de contestation des saisies-attribution.



La société Eiffage Immobilière Est a donné mainlevée de la saisie-attribution pratiquée entre les mains de la société Ferrandi-CCI [Localité 1] Ile de France, le 11 décembre 2024



Le 4 juin 2025, la société VGRE a fait par ailleurs, assigner la société Eiffage Immobilier Est devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins principalement de voir annuler les deux protocoles d'accord transactionnels aux torts de la société Eiffage Immobilier Est, d'obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 816 000 euros TTC, au titre des pénalités de retard, outre sa condamnation à remettre en état la dalle de la cour [Localité 4], sous astreinte.



Par jugement du 9 juillet 2025, le juge de l'exécution a :

- cantonné et validé les saisies-attribution pratiquées le 15 octobre 2024 par la société Eiffage Immobilier Est, au préjudice de la société VGRE, à un montant de 2 416 273,21 euros, outre les frais ;

- ordonné la mainlevée desdites saisies pour le surplus ;



- dit n'y avoir lieu à dommages-intérêts et à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société VGRE aux dépens.



Pour statuer ainsi, le juge a estimé :

- qu'il n'y avait pas lieu de surseoir à statuer dès lors que l'assignation délivrée par la VGRE devant le tribunal judicaire de Dijon était postérieure de plusieurs mois à la régularisation des saisies, de sorte que cette initiative était manifestement inspirée par une volonté dilatoire de paralyser les mesures d'exécution forcées pratiquées à son encontre ; 

- que la défenderesse justifiait suffisamment détenir à l'encontre de la société VGRE une créance certaine, liquide et exigible, en précisant que les protocoles des 5 avril 2022 et 7 avril 2023 n'était pas indissociables, ce dernier ne faisant aucune référence à celui du 5 avril 2022 et ayant un objet totalement distinct ; 

- qu'en revanche, la transaction homologuée ne comportant aucune stipulation d'intérêts, et aucun texte ne prévoyant que les sommes dues au titre d'une transaction produisent de plein droit intérêts au taux légal ou au taux prévu à l'article L. 441-10 du code de commerce invoqué par la défenderesse, il devait être considéré que cette dernière était dépourvu de titre exécutoire permettant le recouvrement forcé des intérêts.



Par déclaration du 4 août 2025, la société VGRE a interjeté appel de cette décision.



La clôture a été prononcée, le 2 avril 2026.



PRETENTIONS DES PARTIES :



Par conclusions transmises au greffe le 13 février 2026 (n°2), la société VGRE demande à la cour d'appel de :

- réformer la décision entreprise en ce qu'elle n'a pas prononcé le sursis à statuer et n'a pas constaté la nullité de la saisie ;

Statuant à nouveau,

À titre principal,

- prononcer le sursis à statuer dans l'attente de la décision à intervenir de la juridiction du fond, à la suite de l'assignation qu'elle délivrera à la société Eiffage Immobilier Est ;

À titre subsidiaire,

- prononcer la nullité des seize saisies-attribution pratiquées le 15 octobre 2024 ;

- condamner la société Eiffage Immobilier Est à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

- condamner la société Eiffage Immobilier Est à lui verser une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

- débouter la société Eiffage Immobilier Est de l'ensemble de ses demandes ;

À titre infiniment subsidiaire,

- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle cantonne et valide les saisies à un montant de 2 416 273,21 euros ;

- cantonner chacune des saisies au montant en principal, déduction faite des intérêts ;

- condamner la société Eiffage Immobilier Est à lui verser une somme de 5 000 euros de dommages-intérêts ;

- condamner la société Eiffage Immobilier Est à lui verser une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

- débouter la société Eiffage Immobilier Est de l'ensemble de ses demandes. 



Aux termes des conclusions remises le 24 mars 2026 (n°2), la société Eiffage demande à la cour d'appel de :

À titre principal,

- infirmer partiellement le jugement entrepris en ce qu'il a cantonné les saisies à la somme de 2 416 273,21 euros outre les frais et ordonné la mainlevée des saisies pour le surplus ;



Et, statuant à nouveau,

- valider les saisies pratiquées le 15 octobre 2024 dans leur intégralité entre les mains des sociétés Le Billot, Le Charreton, La Cuisine Expérientielle, Le Dressoir, l'Ecaille, Le Manège à moutarde, La Planche, la Gloriette, La Boulangerie du Village Gastronomique, CITEGA, la Cave de la Cité, la Table du Chef, le Comptoir du Chef et le Pôle Gourmand Associés, dans leur intégralité, ou subsidiairement, s'agissant des intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2023, date de la mise en demeure ;

- confirmer pour le surplus et en tant que de besoin, débouter la société VGRE de l'intégralité de ses demandes ;

Et ajoutant,

- condamner la société VGRE à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

À titre subsidiaire,

- confirmer le jugement,

Y ajoutant, 

- condamner la société VGRE à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel.

Motifs

SUR CE,



Sur le sursis à statuer 



Moyens des parties,



La société VGRE se prévaut du lien sérieux existant entre l'instance pendante au fond et les saisies litigieuses. Elle conteste le caractère dilatoire de l'assignation au fond qu'elle a fait délivrer devant le tribunal judicaire de Dijon, en expliquant d'une part, que le délai de délivrance de cet acte s'explique par son espoir de trouver un accord amiable avec l'appelante, d'autre part, qu'il est incontestable que si ses arguments sont accueillis par la juridiction du fond, les saisies seront totalement injustifiées et enfin que c'est la société Eiffage, enjointe à conclure au fond, qui adopte une attitude dilatoire pour éviter le débat au fond.



La société Eiffage Immobilier Est s'y oppose, en faisant valoir, outre l'impossibilité pour le juge de l'exécution de suspendre l'exécution de la décision fondant les poursuites, que l'assignation dont se prévaut l'appelante a été délivrée à des fins purement dilatoires, avant l'audience devant le juge de l'exécution, et ne contient aucune cause de nullité alors qu'elle tend, en particulier, à l'annulation des protocoles d'accord transactionnels. Elle ajoute que la société VGRE n'aurait pas attendu pour exercer un recours juridictionnel si elle avait été réellement victime d'une inexécution contractuelle.



Réponse de la cour,



Aux termes de l'article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.



L'article R.121-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que le juge de l'exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l'exécution.



En l'espèce, le premier juge a débouté, à juste raison, la société VGRE de sa demande de sursis à statuer, après avoir constaté la délivrance de l'assignation au fond, le 4 juin 2025, à quelques jours de l'audience devant le juge de l'exécution, le 11 juin 2025, alors que les saisies-attribution avaient été dénoncées le 21 octobre 2024 et contestées le 19 octobre 2024.



 



Il sera rappelé qu'en application de l'article L.111-4 1° du code des procédures civiles d'exécution, constituent des titres exécutoires, les décisions des juridictions de l'ordre judiciaire ou de l'ordre administratif lorsqu'elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire.



Ainsi que le fait valoir l'intimée, le juge de l'exécution n'a pas le pouvoir de suspendre l'exécution du protocole transactionnel auquel a été conféré la force exécutoire et dûment signifié au débiteur saisi.



Enfin, la demande d'annulation, présentée dans l'assignation délivrée devant le tribunal judiciaire de Dijon, en particulier du protocole homologué fondant les saisies-attribution, est motivée uniquement sur l'inexécution alléguée de ses engagements par la société Eiffage à la suite des protocoles d'accord signés. Le surplus des demandes porte sur le versement de pénalités et l'exécution de travaux de reprise sous astreinte. 



Il s'ensuit qu'il n'apparaît pas de bonne administration de la justice de surseoir à statuer sur l'examen de la contestation des saisies-attribution, dans l'attente de la décision à intervenir de la juridiction du fond.



Le jugement sera confirmé de ce chef. 



Sur la demande d'annulation des saisies



Moyens des parties,



La société VGRE soutient, en premier lieu, l'irrégularité formelle des saisies, au motif que l'intimée a appliqué des intérêts de retard pour un montant incohérent et sans fondement juridique ; qu'en effet d'une part, ni les actes de vente ni les protocoles de 2022 et 2023 ne contiennent de stipulation d'intérêts, d'autre part, les dispositions de l'article L. 411-10 du code de commerce ne peuvent trouver à s'appliquer dans la mesure où aucune facture n'est établie en matière de VEFA et de protocole transactionnel, et enfin, le décompte faisant état du montant des intérêts n'est pas compréhensible, notamment s'agissant de leur point de départ.

Elle conteste, en second lieu, l'existence d'une créance certaine, liquide et exigible, en soutenant que l'intimée n'a pas respecté les termes du protocole fondant les saisies, cette inexécution entrainant la caducité de ce dernier. Elle ajoute que les protocoles du 5 avril 2022 et du 7 avril 2023 sont indissociables même si ce dernier n'a pas été communiqué au juge en charge de l'homologation, de sorte que l'examen de ces deux protocoles est nécessaire pour déterminer l'existence d'une créance certaine, liquide et exigible permettant de fonder un titre exécutoire, et que le non-respect par l'appelante des stipulations du second protocole constitue également un motif de remise en cause de tous les accords conclus entre les parties. Enfin, elle fait valoir que les deux protocoles ne permettent pas de connaître le montant de la créance de l'une ou l'autre des parties, compte tenu du fait que le protocole du 7 avril 2023 impose une réfaction du prix dans le cadre d'un accord à venir entre elles.



La société Eiffage indique à titre liminaire, que la saisie entre les mains de la société Pathé Cinéma est inopérante, cette dernière ayant indiqué être propriétaire du site et ne pas être débitrice à l'égard de la société VGRE, et que la saisie entre les mains de Ferrandi a été levée.



Ensuite, elle affirme avoir exécuté ses engagements au titre des articles 2.2, 2.3 et 2.4 du protocole du 5 avril 2022 fondant les mesures critiquées. Elle soutient que les protocoles d'avril 2022 et avril 2023 ne sont pas interdépendants en ce qu'ils concernent des points différents de la VEFA que les parties ont volontairement dissociés et que le dernier protocole ne mentionne même pas le premier. Elle affirme enfin, avoir respecté ses engagements au titre de ces deux transactions.

S'agissant des intérêts, elle oppose que les actes de saisie comportent un décompte des intérêts échus et sont donc parfaitement réguliers, au sens de l'article R. 211-1 du code des procédures civiles d'exécution ; que les parties n'ont pas renoncé expressément à se prévaloir d'intérêts de retard ; que la VEFA ne contenant pas de dispositions particulières à ce sujet, il a été fait application de l'article L. 441-10 du code de commerce qui prévoit que les pénalités de retard pour non-paiement des factures sont dues de plein droit, sans rappel et sans avoir à être indiquées dans les conditions générales du contrat ; qu'en tout état de cause une éventuelle contestation du mode de calcul des intérêts ne saurait emporter l'annulation des actes de saisie.



Réponse de la cour,



Aux termes de l'article L.211-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, pour en obtenir le paiement, saisir entre les mains d'un tiers les créances de son débiteur portant sur une somme d'argent, sous réserve des dispositions particulières à la saisie des rémunérations prévue par le code du travail et par le présent code.

- sur la régularité formelle des actes de saisie-attribution :

L'article R.211-1 du même code prévoit que : « Le créancier procède à la saisie par acte d'huissier de justice signifié au tiers. 
Cet acte contient à peine de nullité : 
1° L'indication des nom et domicile du débiteur ou, s'il s'agit d'une personne morale, de sa dénomination et de son siège social ; 
2° L'énonciation du titre exécutoire en vertu duquel la saisie est pratiquée ;
3° Le décompte distinct des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus, majorées d'une provision pour les intérêts à échoir dans le délai d'un mois prévu pour élever une contestation ; 
4° L'indication que le tiers saisi est personnellement tenu envers le créancier saisissant et qu'il lui est fait défense de disposer des sommes réclamées dans la limite de ce qu'il doit au débiteur;
5° La reproduction du premier alinéa de l'article L. 211-2, de l'article L. 211-3, du troisième alinéa de l'article L. 211-4 et des articles R. 211-5 et R. 211-11. 
L'acte indique l'heure à laquelle il a été signifié ».

En l'espèce, ainsi que l'observe l'appelante dans ses conclusions, les procès-verbaux de saisie-attribution dénoncés contiennent un décompte de créance en principal, intérêts et frais, outre une provision sur intérêts. Ils mentionnent par ailleurs le taux d'intérêts appliqué, la période et l'assiette.



La contestation du débiteur sur l'application des intérêts aux sommes recouvrées en application d'une transaction et sur le bien-fondé du taux appliqué n'intéresse pas la régularité formelle de l'acte de saisie au sens de l'article R 211-1 du code des procédures civiles d'exécution mais le bien-fondé du montant de la saisie pratiquée.

En effet, « l' erreur portant sur la somme réclamée dans un acte de saisie-attribution n'est pas une cause de nullité de l'acte » (Cass., 2e civ., 27 Mai 2004 - n° 02-20.160).



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la société VGRE de sa demande d'annulation des actes de saisie-attribution de ce chef.



- sur l'existence d'une créance liquide et exigible :



En l'espèce, la société Eiffage a poursuivi l'exécution forcée du protocole transactionnel du 5 avril 2022, comprenant des engagements de paiement de la société VGRE, après avoir signifié l'ordonnance conférant force exécutoire à ce protocole.



Si la société VGRE a engagé une action en annulation dudit protocole, à la suite de la saisie-attribution, actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Dijon, elle n'a pas sollicité la rétractation de l'ordonnance conférant force exécutoire à ce protocole, rendue par la présidente du tribunal judiciaire de Dijon, le 27 mars 2024 et signifiée les 2 mai et 24 septembre 2024, en application des articles 17 et 496 du code de procédure civile, de sorte que la société Eiffage justifie d'un titre exécutoire au sens de l'article L.111-4 du code des procédures civiles d'exécution.



La société débitrice oppose la caducité du protocole, en faisant valoir le défaut d'exécution par la société Eiffage de ses propres engagements de paiement selon l'échéancier convenu à l'article 2.2 (remboursement de la somme de 1 920 000 euros/ paiement des factures liées aux mesures d'accompagnement financières des locataires), ainsi que des engagements pris à l'occasion du changement d'affectation du volume 2. Cependant, il sera observé que ce protocole ne prévoit pas une telle sanction attachée à l'irrespect desdits engagements, en dehors de la faculté pour les parties d'exiger des pénalités et indemnités de retard (article 2.1).



La société Eiffage dispose donc d'une créance certaine, en ce qu'elle résulte d'un titre exécutoire, et liquide, pour être composée des sommes que la société VGRE s'est engagée à lui payer entre le 25 mai 2022 et le 25 septembre 2022, s'agissant de la somme de 1 920 000 euros, et au plus tard le 5 mai 2022, pour les montants des facturations de 228 128,68 euros et 127 046,68 euros. 



S'agissant de l'exigibilité de la créance et de l'exception d'inexécution opposée par la société VGRE, il sera relevé que l'obligation de restitution de la somme de 1 920 000 euros a été exécutée par la société Eiffage, entre le 7 avril 2022 et le 22 avril 2022, ainsi qu'en attestent les bordereaux de virements auprès de la Société Générale des 7 avril, 20 avril et 21 avril 2022, au profit de la société VGRE.

Cette dernière reproche toutefois à la société Eiffage d'avoir tardé à adresser la 2ème échéance prévue le 15 avril et acquittée le 20 avril 2022. Cependant, il sera relevé que le respect de cet échéancier conditionnait le nouvel échéancier bénéficiant à la société VGRE, pour le règlement sur la VEFA au point 1 de l'article 2.2 (page 3 du protocole) mais n'impliquait pas, une fois l'intégralité des sommes restituée au 22 avril 2022, l'exécution par la société VGRE de sa propre obligation de paiement de ce montant de 1 920 000 euros, à compter du 25 mai 2022. 











Concernant le défaut de paiement des factures devant être émises par la société VGRE, à la date du protocole, au titre des mesures d'accompagnement aux locataires (article 2.3), il ressort des échanges des parties, après la mise en demeure de payer adressée par la société Eiffage, et notamment de la lettre du 13 novembre 2023, que ces factures, devant être réglées au plus tard le 5 mai 2022 (montant de 62 294,04 euros TTC pour l'îlot 1.1 et 66 185,47 euros TTC pour l'îlot 2.1), n'ont pas été émises et adressées par la société VGRE à la société Eiffage. Par ailleurs, le premier juge a relevé que la société VGRE ne sollicitait pas la compensation de ces deux montants avec les créances objets des saisies-attribution, prétention qui n'est pas davantage présentée en cause d'appel.



Les factures, au titre des travaux modificatifs (article 2.4), aboutissant à un solde négatif en faveur de la société VGRE, ont été déduites du décompte des sommes recouvrées par la société Eiffage (-82 511,73 euros), après que cette dernière ait écrit à la société VGRE, le 13 novembre 2023, avoir émis et adressé ces factures par envoi recommandé le 6 avril 2024, reçu le 8 avril 2022, selon justificatifs joints à cette lettre. 



La société VGRE reproche enfin le défaut de réalisation des travaux d'édification envisagés, sur le volume 2, appartenant à la société Eiffage, après son changement de destination accepté au protocole, et emportant engagement de proposer des bâtiments à construire sur ce volume, à la société VGRE, dans les termes du protocole conclu par les parties. 

Toutefois, ainsi que le fait valoir la société Eiffage, ces engagements ne comportent aucune date de réalisation précise. En outre, s'agissant d'engagements portant sur un volume indépendant de ceux concernés par les deux contrats de VEFA conclus par les parties, pour lesquels seuls les appels de fonds et engagement de règlement des factures émises par la société VGRE ont été pris, cette inexécution ou retard d'exécution des travaux liés au changement de destination de ce volume n'autorise pas la société VGRE à déroger aux obligations de règlement des sommes dues par la société VGRE, nées des contrats de VEFA, exigibles aux dates précisées au protocole d'accord transactionnel du 5 avril 2022. 



Le protocole d'accord transactionnel ne prévoit pas par ailleurs, de condition résolutoire et de sanction, en dehors de la faculté de solliciter de nouveau les pénalités pour inexécution des engagements prévus au protocole pour la société Eiffage et des indemnités de retard de paiement pour la société VGRE.



Il s'en déduit que ces différentes créances de paiement au profit de la société Eiffage étaient bien exigibles, lors des saisies-attribution pratiquées le 16 octobre 2024.



Enfin, ainsi que l'a relevé le premier juge et que le soutient l'intimée, le protocole signé le 5 avril 2022, n'est pas indissociable du protocole signé le 7 avril 2023 qui n'y fait pas référence. Le protocole du 5 avril 2022 traite du retard pris pour la mise à disposition anticipée des cellules, la levée des réserves, la date de livraison et la date d'ouverture au public pour les ilots 1.1 et 2.1. 

Le protocole transactionnel, conclu le 7 avril 2023, intéresse spécifiquement l'îlot 2.1 et la levée des réserves de la cour [Localité 4], livrée le 29 avril 2022 et présentant toujours au mois de mars 2023 des fissures. Ce protocole prévoit la réalisation d'une expertise contradictoire sur l'initiative de la société Eiffage, en vue d'une discussion sur une réfaction de prix en cas de conclusions de l'expert retenant la nature esthétique des désordres et un engagement de la société Eiffage d'exécuter les travaux de reprise, en cas de désordres de nature structurel, mettant en cause la pérennité de l'ouvrage. Par ailleurs, il prévoit le règlement par avance par la société VGRE de la somme de 781 200 euros au titre des dernières sommes dues sur la VEFA, avec une date au 29 avril 2023, prévue comme condition essentielle à défaut de laquelle le protocole était considéré comme caduc.

Ce protocole ne prévoit cependant pas qu'en cas du non-respect de ses stipulations, les accords antérieurement conclus entre les parties sont eux-mêmes caducs ou privés d'effet.







Bien que homologué à la demande de la société VGRE, par ordonnance délivrée le 28 juin 2024, il n'est pas davantage démontré que le protocole conclu le 7 avril 2023, est nécessaire pour déterminer l'existence d'une créance certaine, liquide et exigible à son encontre. 



Si la société VGRE se prévaut dans ses écritures, du règlement de la somme de 781 200 euros, en exécution de l'article 2 2) du protocole du 7 avril 2023, elle n'établit pas que ce règlement concerne les montants de créances dont la société Eiffage poursuit l'exécution, étant rappelé que le protocole conclu en 2023 concerne la VEFA pour l'îlot 2.1 pour laquelle le protocole du 5 avril 2022, prévoyait un nouvel échéancier des appels de fonds, en page 3, pour un montant cumulé pour ce seul contrat de VEFA, à hauteur de 13 020 000 euros, lequel échéancier était distinct de celui prévu pour le reversement de la somme de 1 920 000 euros et le règlement des factures pour les travaux modificatifs et complémentaires. 

 

Le moyen tiré du désaccord de la société VGRE, manifesté postérieurement à la conclusion de ce protocole du 7 avril 2023, concernant l'exécution par la société Eiffage de ses engagements, tels que prévus à l'article 2 1) du protocole, à la suite des conclusions de l'expert mandaté par la société Eiffage sur la nature esthétique des désordres de fissure affectant la cour [Localité 4] et, en particulier, sur la proposition de réfaction du prix transmise par la société Eiffage, afin de lever les réserves sur la cour [Localité 4], à hauteur de la somme de 150 000 euros, à la suite des discussions entreprises après le rapport établi par le cabinet Serio, le 5 avril 2023, est inopérant à démontrer l'inopposabilité, à la société VGRE, du protocole qu'elle a conclu le 5 avril 2022 et à priver ce protocole homologué de son caractère exécutoire.



Il sera en effet rappelé qu'outre le fait que la société Eiffage conteste l'inexécution des engagements résultant du protocole du 7 avril 2023, ce protocole ne prévoit pas que l'inexécution des engagements qui y sont pris affecterait les effets du protocole du 5 avril 2022. Il sera ensuite observé que les parties n'étant pas parvenues à un accord sur une réfaction de prix, pour être déjà en désaccord sur l'ampleur des désordres affectant la cour [Localité 4], la société VGRE ne dispose pas d'une créance de remboursement exigible, au titre de la réfaction du prix, faisant l'objet d'un titre exécutoire et faisant obstacle au recouvrement des sommes dues en exécution du protocole du 5 avril 2022. De même, le contentieux est pendant devant la juridiction du fond s'agissant de sa demande en paiement de pénalités, pour les ilots 2.1 et 1.1, dans les termes de sa lettre du 23 mai 2024.



Dans ces conditions, c'est à juste raison que le premier juge a écarté la contestation liée au défaut de caractère certain et exigible de la créance recouvrée en exécution du protocole d'accord homologué du 5 avril 2022.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la société VGRE de sa demande d'annulation des saisies-attribution pratiquées le 16 octobre 2024.



Sur la demande de dommages-intérêts formée par la société VGRE



Moyens des parties,



Au soutien de sa demande, la société VGRE prétend que les saisies opérées auprès des sociétés Pathé Cinéma, Ferrandi, la Table du Chef, le Comptoir du chef, la Cave de la Cité, qui ne sont pas ses locataires, visaient à la décrédibiliser auprès de tous les intervenants de la Cité de la gastronomie.



La société Eiffage réplique, outre que l'appelante ne procède que par pures affirmations, qu'elle ignore les éventuelles reventes effectuées par cette dernière, laquelle ne démontre pas les conditions relatives à l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité, susceptibles de faire droit à sa demande. 



Réponse de la cour,



En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



En l'espèce, dès lors que la société Eiffage a justifié l'existence d'une créance exigible dont le recouvrement pouvait être poursuivi sur le fondement d'un titre exécutoire, les saisies-attribution pratiquées ne sont pas en tant que telles fautives, pour avoir été pratiquées auprès d'entités qui n'étaient pas les locataires de la société VGRE.



Cette dernière se contente d'alléguer sans le démontrer que la société Eiffage, en tant que constructeur et vendeur en VEFA de lots au sein de la cité, ne pouvait pas ignorer que les sociétés Pathé Cinéma, Ferrandi, la Table du Chef, le Comptoir du chef, la Cave de la Cité ne pouvaient pas être locataires de la société VGRE et que les saisies-attribution ont été pratiquées auprès de ces sociétés dans le seul but de lui nuire et de la décrédibiliser auprès de ces intervenants de la cité.



Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu'il a débouté la société VGRE de sa demande d'allocation de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

 

Sur l'appel incident de la société Eiffage :



Moyens des parties,



La société Eiffage conteste le cantonnement ordonné par le premier juge au seul principal, en faisant valoir que les parties n'ont pas renoncé expressément à se prévaloir d'intérêts de retard ; que la VEFA ne contenant pas de dispositions particulières à ce sujet, il a été fait application de l'article L. 441-10 du code de commerce qui prévoit que les pénalités de retard pour non-paiement des factures sont dues de plein droit sans rappel et sans avoir à être indiquées dans les conditions générales du contrat. Elle précise que les appels de fonds s'assimilent à des factures et que les intérêts ont été calculés à compter de la date d'exigibilité de chacune des créances au taux de 4,25 %, majoré de 10 % par semestre. Elle demande à défaut de cantonner les intérêts à compter de la mise en demeure expédiée le 11 octobre 2023.



La société VGRE réplique que le créancier saisissant a appliqué des intérêts de retard pour un montant incohérent et sans fondement juridique ; que ni les actes de vente ni les protocoles de 2022 et 2023 ne contiennent de stipulation d'intérêts ; que, les dispositions de l'article L. 411-10 du code de commerce ne peuvent trouver à s'appliquer dans la mesure où aucune facture n'est établie en matière de VEFA et de protocole transactionnel. Elle ajoute que le décompte faisant état du montant des intérêts n'est pas compréhensible, notamment s'agissant de leur point de départ.



Réponse de la Cour,



Si la société Eiffage se prévaut de l'application des dispositions de l'article L.441-10 du code de commerce aux parties et du bien-fondé des intérêts appelés à compter de l'exigibilité successive des créances dues en principal, telle que prévue au protocole du 5 avril 2022, elle ne démontre pas que ces dispositions sont applicables aux obligations monétaires résultant d'un protocole transactionnel conclu à la suite de contrat de vente en l'état futur d'achèvement, ne prévoyant pas l'émission d'une facture mais des appels de fonds. 



Cependant, en application de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. 



En l'espèce, le protocole d'accord transactionnel met à la charge de la société VGRE qui l'a contracté une obligation de paiement de sommes d'argent. Si cette convention ne prévoit pas d'intérêt de retard conventionnel, en cas de défaillance d'une partie dans ses obligations, en dehors du paiement des pénalités de retard auxquelles la société Eiffage avait, sous condition de respect de l'échéancier fixé, renoncé, elle a cependant droit aux intérêts de retard au taux légal sur les montants non acquittés à compter de la mise en demeure de payer la somme de 2 657 102,22 euros, avant le 31 octobre 2023, adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, le 11 octobre 2023, (pièce appelant n°3), et dispose d'un titre exécutoire constitué par le protocole d'accord transactionnel homologué postérieurement à la lettre de mise en demeure demeurée vaine.



Les intérêts au taux légal étant dus de plein droit à compter de cette mise en demeure, bien que non prévus par une disposition du titre exécutoire fondant la mesure d'exécution forcée, (Cass., 2e Civ., 17 juin 1999, pourvoi n° 97-15.151, Bull. 1999, II, n° 121), c'est à tort que le premier juge a cantonné et validé les saisies-attribution pratiquées le 15 octobre 2024 par la société Eiffage Immobilier Est, au préjudice de la société VGRE, au seul solde dû en principal d'un montant de 2 416 273,21 euros, après déduction de la somme de 85 511,73 euros résultant de l'application de l'article 2.5 du même protocole, outre les frais.



Le jugement entrepris sera infirmé uniquement s'agissant du quantum du cantonnement prononcé.



Les intérêts au taux légal sont échus au jour des saisies-attribution contestées, sur la somme en principal exigible de 2 416 273,21 euros, pour la période allant du 11 octobre 2023 au 15 octobre 2024, et s'élèvent à la somme de 117 901,55 euros :







Période



Taux applicable

(professionnels)



Nombre de jours







Intérêts





11/10/2023 - 31/12/2023



4,22 %



81 j







22 628,23 €





01/01/2024 - 30/06/2024



5,07 %



181 j







60 749,08 €





01/07/2024 - 15/10/2024



4,92 %



106 j







34 524,24 €





Total















117 901,55 €







Les saisies-attribution pratiquées par la société Eiffage Immobilier Est, au préjudice de la société VGRE, seront donc cantonnées et validées à un montant de 2 534 174,76 euros au titre du solde dû en principal (2 416 273,21) et des intérêts au taux légal échus au 15 octobre 2024 (117 901,55 euros), outre les frais et la provision sur intérêts au taux légal ramenée à la somme de 9 906,72 euros (2 416 273,08 euros x 4,92% x (1 mois/12 mois)).



Le jugement sera confirmé pour le surplus de ses dispositions accessoires et notamment en ce qu'il a mis les dépens à la charge de la débitrice, la société VGRE.



Sur les autres demandes :



La société VGRE, échouant dans ses prétentions, conservera la charge des dépens de l'appel.



Il est équitable de débouter les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS, la cour,



Confirme le jugement rendu le 9 juillet 2025 par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris sauf en ce qu'il a cantonné et validé les saisies-attribution pratiquées le 15 octobre 2024 par la société Eiffage Immobilier Est, au préjudice de la société VGRE, à un quantum de 2 416 273,21 euros, outre les frais ;



Statuant à nouveau du seul chef de jugement infirmé en son quantum et y ajoutant,



Cantonne et valide les saisies-attribution pratiquées le 15 octobre 2024 par la société Eiffage Immobilier Est, au préjudice de la société Village Gastronomique Real Estate, à un montant de 2 534 174,76 euros, au titre du solde dû en principal et des intérêts au taux légal échus au 15 octobre 2024, outre les frais et la provision sur intérêts au taux légal arrêtée à la somme de 9 906,72 euros ;



Condamne la société Village Gastronomique Real Estate aux dépens de l'appel ;



Déboute les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Rejette toute autre demande.







 Le greffier, Le Président,

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 10



ARRÊT DU 03 SEPTEMBRE 2026

(n° , 13 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/13964 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CL2QJ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Juillet 2025-Juge de l'exécution de PARIS- RG n° 24/82088



APPELANTE

 

S.A.S. VILLAGE GASTRONOMIQUE REAL ESTATE représentée par son Président domicilié audit siège 

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représentée par Me Maryline LUGOSI de la SELARL Selarl MOREAU GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0073

Ayant pour avocat plaidant, la SARL CANNET MIGNOT (LEGASPHERE AVOCATS),

Avocat au Barreau de DIJON



INTIMÉE 



La société EIFFAGE IMMOBILIER EST, SAS immatriculée au RCS de DIJON sous le n° 519 087 944 dont le siège social est situé [Adresse 2], représentée par son Président en exercice domicilié de droit audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représentée par Me Saturnin CHAMPETIER DE RIBES CHRISTOFLE, avocat au barreau de PARIS

Plaidant par Maître Miléna DJAMBAZOVA (Barreau de DIJON)



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 27 Mai 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Dominique GILLES, Président de chambre

Madame Violette BATY, Conseiller 

Monsieur Cyril CARDINI, Conseiller



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Violette BATY dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : M. Grégoire GROSPELLIER



ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Dominique GILLES, Président de chambre et par Lotfi HEMCHE, Greffier, présent lors de la mise à disposition.





FAITS ET PROCEDURE :



Dans le cadre de la réalisation de la Cité internationale de la gastronomie et du vin de [Localité 3], la société Eiffage Immobilier Est (ci-après la société Eiffage), propriétaire du foncier, a conclu avec la société Village Gastronomique Real Estate (ci-après la société VGRE), les 14 et 27 février 2020, deux actes de vente en l'état futur d'achèvement portant sur plusieurs lots de cette cité sous les intitulés « VEFA 1.1 » (volume 5- sis [Adresse 3] à [Localité 3]) et « VEFA 2.1 » (volumes 1, 7 et 17 - sis [Adresse 4] à [Localité 3]).



A défaut de livraison des lots aux dates convenues et à la suite de prestations modificatives et complémentaires, les parties ont signé, le 5 avril 2022, un premier protocole transactionnel, aux fins de supprimer les pénalités réciproques (article 2.1), rédiger de nouveaux échéanciers de paiement pour les montants cumulés de 369 600 euros pour le lot 1.1 et 13 020 000 euros pour le lot 2.1, organiser le règlement amiable des différents litiges nés de l'exécution des contrats et arrêter les conditions pour un changement de destination du volume 2 (article 1). 

Les parties qui renoncent à l'application des pénalités prévues par le contrat VEFA pour le vendeur et des indemnités de retard de paiement dénoncées à l'acquéreur, se réservent cependant la faculté d'appeler les pénalités en cas d'irrespect par le vendeur de ses obligations au titre du protocole et les indemnités en cas de manquement de l'acquéreur aux délais de règlements (article 2.1). 

Il est notamment prévu un nouvel échéancier de paiement par la société VGRE des prestations VEFA pour les lots 1.1 et 2.1, sous condition de respect préalable par le vendeur de son obligation de restitution aux dates fixées, la restitution de la somme de 1 920 000 euros par le vendeur à l'acquéreur, par 4 échéances successives les 7,15 et 22 avril 2022, au titre d'un trop-perçu sur les appels de fonds contestés par l'acquéreur, s'agissant de « l'achèvement de la dalle haute du rez-de-chaussée », que l'acquéreur s'engage ensuite à reverser par 5 versements mensuels, entre le 25 mai 2022 et le 25 septembre 2022. L'acquéreur doit par ailleurs s'acquitter de la somme de 228 128,68 euros au titre de factures pour des travaux modificatifs, ainsi que la somme de 127 046,28 euros au titre de travaux complémentaires, au plus tard le 5 mai 2022, tandis que l'acquéreur facturera au vendeur les avantages consentis sous forme de mesures d'accompagnement financières des locataires, à hauteur de 62 294,04 euros TTC pour l'îlot 1.1 et 66 185,47 euros TTC pour l'îlot 2.1, lesquelles devront être payées au plus tard le 5 mai 2022. Il est également prévu des travaux modificatifs aboutissant à un solde négatif d'un montant de 82 511,73 euros, impliquant la transmission de factures correspondantes à la signature du protocole (articles 2.2, 2.3 et 2.4). 

Il est ensuite convenu d'engagements communs des parties intéressant les limites et prestations pour le lot 2.1.

Il est enfin convenu d'un changement de destination du volume 2 de l'îlot 2.1, propriété de la société Eiffage, à la suite du désengagement d'un de ses partenaires, concernant l'exploitation d'un cinéma d'arts et d'essai, changement accepté par l'acquéreur, avec engagement du vendeur de réaliser de nouveaux volumes destinés à une activité commerciale et à des activités tertiaires, outre celui de proposer à la vente à l'acquéreur le volume d'activité commerciale au rez-de-chaussée, ce dernier disposant d'un délai de trois mois à compter du dépôt du permis de construire pour faire connaître sa décision.

Ce protocole précise enfin qu'il n'emporte aucune reconnaissance de responsabilité et que, moyennant sa totale et complète réalisation par les parties, il vaut transaction au sens des articles 2044 et suivants du code civil (article 5).



Les parties ont signé un second protocole, le 7 avril 2023, visant le contrat VEFA 2.1 et la livraison des bâtiments le 29 avril 2022, avec des réserves, notamment des fissures dans la cour [Localité 4], non reprises à la fin mars 2023, afin de mettre un terme au litige concernant ces fissures, et en convenant, pour objectifs, d'une part, celui de prolonger le délai de levée des réserves pour la cour [Localité 4] jusqu'à la résolution ou la réfaction du prix et d'autre part, celui de permettre l'appel de fonds et les derniers règlement de la VEFA (article 1). 

Le vendeur s'est engagé à accomplir les dernières obligations relatives à l'obtention de la conformité administrative, des certifications et à la levée des réserves de parfait achèvement, ainsi qu'à faire diligenter une expertise contradictoire, en vue de permettre la discussion des parties, en cas de désordre de nature purement esthétique, sur une réfaction du prix, afin de lever la réserve s'agissant des fissures dans la cour [Localité 4], et, en cas de constat par l'expert d'un désordre de nature structurelle ou remettant en cause la pérennité de l'ouvrage, de prévoir l'engagement du vendeur de lever la réserve dans un délai raisonnable, en tenant compte de l'environnement d'exploitation commerciale. 

L'acquéreur s'est engagé en contrepartie à verser par avance au vendeur, les dernières sommes dues au titre de la VEFA, soit la somme de 781 200 euros TTC avant le 29 avril 2023. Il est précisé que cette date constitue une condition essentielle de validité du protocole à défaut de laquelle celui-ci serait considéré comme caduc.



Le 11 octobre 2023, la société Eiffage a mis en demeure la société VGRE d'avoir à lui régler la somme de 2 657 102,22 euros, en exécution du protocole conclu le 5 avril 2022, incluant les indemnités de retard de nouveau applicables faute d'exécution par la société VGRE de son engagement principal.



Par ordonnance rendue sur requête de la société Eiffage, le 27 mars 2024, le président du tribunal judiciaire de Dijon a homologué le protocole conclu le 5 avril 2022, aux fins de le rendre exécutoire. Cette ordonnance a été signifiée le 2 mai 2024 puis le 24 septembre 2024 à la société VGRE, suivant les modalités prévues à l'article 659 du code de procédure civile.



Par ordonnance rendue sur requête de la société VGRE, le 28 juin 2024, le président du tribunal judiciaire de Dijon a homologué le protocole conclu le 7 avril 2023, aux fins de le rendre exécutoire. 



Sur le fondement des articles 2.2, 2.3 et 2.4 du protocole conclu le 5 avril 2022 et homologué le 27 mars 2024, la société Eiffage Immobilier Est a fait pratiquer, par actes des 15 et 16 octobre 2024, seize saisies-attribution entre les mains des sociétés Le Charreton, Le Billot, la Gloriette, l'Ecaille, Le Dressoir, La Cuisine Expérientielle et Le Manège à moutarde (filiales), des sociétés la Boulangerie du Village, CITEGA, Pôle Gourmand Associés, (locataires), et des sociétés Pathé Cinéma France, Cave de la Cité, Table du Chef, Comptoir du Chef, Ferrandi Paris, pour un montant total de 3 128 576,21 euros, comprenant des intérêts échus et à échoir à hauteur respectivement de 766 701,35 euros et de 26 905,80 euros. Ces saisies, entre les mains de sociétés filiales ou locataires, ont été dénoncées à la débitrice le 21 octobre 2024.



Par acte du 19 novembre 2024, la société VGRE a fait assigner la saisissante devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris aux fins de contestation des saisies-attribution.



La société Eiffage Immobilière Est a donné mainlevée de la saisie-attribution pratiquée entre les mains de la société Ferrandi-CCI [Localité 1] Ile de France, le 11 décembre 2024



Le 4 juin 2025, la société VGRE a fait par ailleurs, assigner la société Eiffage Immobilier Est devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins principalement de voir annuler les deux protocoles d'accord transactionnels aux torts de la société Eiffage Immobilier Est, d'obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 816 000 euros TTC, au titre des pénalités de retard, outre sa condamnation à remettre en état la dalle de la cour [Localité 4], sous astreinte.



Par jugement du 9 juillet 2025, le juge de l'exécution a :

- cantonné et validé les saisies-attribution pratiquées le 15 octobre 2024 par la société Eiffage Immobilier Est, au préjudice de la société VGRE, à un montant de 2 416 273,21 euros, outre les frais ;

- ordonné la mainlevée desdites saisies pour le surplus ;



- dit n'y avoir lieu à dommages-intérêts et à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société VGRE aux dépens.



Pour statuer ainsi, le juge a estimé :

- qu'il n'y avait pas lieu de surseoir à statuer dès lors que l'assignation délivrée par la VGRE devant le tribunal judicaire de Dijon était postérieure de plusieurs mois à la régularisation des saisies, de sorte que cette initiative était manifestement inspirée par une volonté dilatoire de paralyser les mesures d'exécution forcées pratiquées à son encontre ; 

- que la défenderesse justifiait suffisamment détenir à l'encontre de la société VGRE une créance certaine, liquide et exigible, en précisant que les protocoles des 5 avril 2022 et 7 avril 2023 n'était pas indissociables, ce dernier ne faisant aucune référence à celui du 5 avril 2022 et ayant un objet totalement distinct ; 

- qu'en revanche, la transaction homologuée ne comportant aucune stipulation d'intérêts, et aucun texte ne prévoyant que les sommes dues au titre d'une transaction produisent de plein droit intérêts au taux légal ou au taux prévu à l'article L. 441-10 du code de commerce invoqué par la défenderesse, il devait être considéré que cette dernière était dépourvu de titre exécutoire permettant le recouvrement forcé des intérêts.



Par déclaration du 4 août 2025, la société VGRE a interjeté appel de cette décision.



La clôture a été prononcée, le 2 avril 2026.



PRETENTIONS DES PARTIES :



Par conclusions transmises au greffe le 13 février 2026 (n°2), la société VGRE demande à la cour d'appel de :

- réformer la décision entreprise en ce qu'elle n'a pas prononcé le sursis à statuer et n'a pas constaté la nullité de la saisie ;

Statuant à nouveau,

À titre principal,

- prononcer le sursis à statuer dans l'attente de la décision à intervenir de la juridiction du fond, à la suite de l'assignation qu'elle délivrera à la société Eiffage Immobilier Est ;

À titre subsidiaire,

- prononcer la nullité des seize saisies-attribution pratiquées le 15 octobre 2024 ;

- condamner la société Eiffage Immobilier Est à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

- condamner la société Eiffage Immobilier Est à lui verser une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

- débouter la société Eiffage Immobilier Est de l'ensemble de ses demandes ;

À titre infiniment subsidiaire,

- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle cantonne et valide les saisies à un montant de 2 416 273,21 euros ;

- cantonner chacune des saisies au montant en principal, déduction faite des intérêts ;

- condamner la société Eiffage Immobilier Est à lui verser une somme de 5 000 euros de dommages-intérêts ;

- condamner la société Eiffage Immobilier Est à lui verser une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

- débouter la société Eiffage Immobilier Est de l'ensemble de ses demandes. 



Aux termes des conclusions remises le 24 mars 2026 (n°2), la société Eiffage demande à la cour d'appel de :

À titre principal,

- infirmer partiellement le jugement entrepris en ce qu'il a cantonné les saisies à la somme de 2 416 273,21 euros outre les frais et ordonné la mainlevée des saisies pour le surplus ;



Et, statuant à nouveau,

- valider les saisies pratiquées le 15 octobre 2024 dans leur intégralité entre les mains des sociétés Le Billot, Le Charreton, La Cuisine Expérientielle, Le Dressoir, l'Ecaille, Le Manège à moutarde, La Planche, la Gloriette, La Boulangerie du Village Gastronomique, CITEGA, la Cave de la Cité, la Table du Chef, le Comptoir du Chef et le Pôle Gourmand Associés, dans leur intégralité, ou subsidiairement, s'agissant des intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2023, date de la mise en demeure ;

- confirmer pour le surplus et en tant que de besoin, débouter la société VGRE de l'intégralité de ses demandes ;

Et ajoutant,

- condamner la société VGRE à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

À titre subsidiaire,

- confirmer le jugement,

Y ajoutant, 

- condamner la société VGRE à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel.



SUR CE,



Sur le sursis à statuer 



Moyens des parties,



La société VGRE se prévaut du lien sérieux existant entre l'instance pendante au fond et les saisies litigieuses. Elle conteste le caractère dilatoire de l'assignation au fond qu'elle a fait délivrer devant le tribunal judicaire de Dijon, en expliquant d'une part, que le délai de délivrance de cet acte s'explique par son espoir de trouver un accord amiable avec l'appelante, d'autre part, qu'il est incontestable que si ses arguments sont accueillis par la juridiction du fond, les saisies seront totalement injustifiées et enfin que c'est la société Eiffage, enjointe à conclure au fond, qui adopte une attitude dilatoire pour éviter le débat au fond.



La société Eiffage Immobilier Est s'y oppose, en faisant valoir, outre l'impossibilité pour le juge de l'exécution de suspendre l'exécution de la décision fondant les poursuites, que l'assignation dont se prévaut l'appelante a été délivrée à des fins purement dilatoires, avant l'audience devant le juge de l'exécution, et ne contient aucune cause de nullité alors qu'elle tend, en particulier, à l'annulation des protocoles d'accord transactionnels. Elle ajoute que la société VGRE n'aurait pas attendu pour exercer un recours juridictionnel si elle avait été réellement victime d'une inexécution contractuelle.



Réponse de la cour,



Aux termes de l'article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.



L'article R.121-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que le juge de l'exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l'exécution.



En l'espèce, le premier juge a débouté, à juste raison, la société VGRE de sa demande de sursis à statuer, après avoir constaté la délivrance de l'assignation au fond, le 4 juin 2025, à quelques jours de l'audience devant le juge de l'exécution, le 11 juin 2025, alors que les saisies-attribution avaient été dénoncées le 21 octobre 2024 et contestées le 19 octobre 2024.



 



Il sera rappelé qu'en application de l'article L.111-4 1° du code des procédures civiles d'exécution, constituent des titres exécutoires, les décisions des juridictions de l'ordre judiciaire ou de l'ordre administratif lorsqu'elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire.



Ainsi que le fait valoir l'intimée, le juge de l'exécution n'a pas le pouvoir de suspendre l'exécution du protocole transactionnel auquel a été conféré la force exécutoire et dûment signifié au débiteur saisi.



Enfin, la demande d'annulation, présentée dans l'assignation délivrée devant le tribunal judiciaire de Dijon, en particulier du protocole homologué fondant les saisies-attribution, est motivée uniquement sur l'inexécution alléguée de ses engagements par la société Eiffage à la suite des protocoles d'accord signés. Le surplus des demandes porte sur le versement de pénalités et l'exécution de travaux de reprise sous astreinte. 



Il s'ensuit qu'il n'apparaît pas de bonne administration de la justice de surseoir à statuer sur l'examen de la contestation des saisies-attribution, dans l'attente de la décision à intervenir de la juridiction du fond.



Le jugement sera confirmé de ce chef. 



Sur la demande d'annulation des saisies



Moyens des parties,



La société VGRE soutient, en premier lieu, l'irrégularité formelle des saisies, au motif que l'intimée a appliqué des intérêts de retard pour un montant incohérent et sans fondement juridique ; qu'en effet d'une part, ni les actes de vente ni les protocoles de 2022 et 2023 ne contiennent de stipulation d'intérêts, d'autre part, les dispositions de l'article L. 411-10 du code de commerce ne peuvent trouver à s'appliquer dans la mesure où aucune facture n'est établie en matière de VEFA et de protocole transactionnel, et enfin, le décompte faisant état du montant des intérêts n'est pas compréhensible, notamment s'agissant de leur point de départ.

Elle conteste, en second lieu, l'existence d'une créance certaine, liquide et exigible, en soutenant que l'intimée n'a pas respecté les termes du protocole fondant les saisies, cette inexécution entrainant la caducité de ce dernier. Elle ajoute que les protocoles du 5 avril 2022 et du 7 avril 2023 sont indissociables même si ce dernier n'a pas été communiqué au juge en charge de l'homologation, de sorte que l'examen de ces deux protocoles est nécessaire pour déterminer l'existence d'une créance certaine, liquide et exigible permettant de fonder un titre exécutoire, et que le non-respect par l'appelante des stipulations du second protocole constitue également un motif de remise en cause de tous les accords conclus entre les parties. Enfin, elle fait valoir que les deux protocoles ne permettent pas de connaître le montant de la créance de l'une ou l'autre des parties, compte tenu du fait que le protocole du 7 avril 2023 impose une réfaction du prix dans le cadre d'un accord à venir entre elles.



La société Eiffage indique à titre liminaire, que la saisie entre les mains de la société Pathé Cinéma est inopérante, cette dernière ayant indiqué être propriétaire du site et ne pas être débitrice à l'égard de la société VGRE, et que la saisie entre les mains de Ferrandi a été levée.



Ensuite, elle affirme avoir exécuté ses engagements au titre des articles 2.2, 2.3 et 2.4 du protocole du 5 avril 2022 fondant les mesures critiquées. Elle soutient que les protocoles d'avril 2022 et avril 2023 ne sont pas interdépendants en ce qu'ils concernent des points différents de la VEFA que les parties ont volontairement dissociés et que le dernier protocole ne mentionne même pas le premier. Elle affirme enfin, avoir respecté ses engagements au titre de ces deux transactions.

S'agissant des intérêts, elle oppose que les actes de saisie comportent un décompte des intérêts échus et sont donc parfaitement réguliers, au sens de l'article R. 211-1 du code des procédures civiles d'exécution ; que les parties n'ont pas renoncé expressément à se prévaloir d'intérêts de retard ; que la VEFA ne contenant pas de dispositions particulières à ce sujet, il a été fait application de l'article L. 441-10 du code de commerce qui prévoit que les pénalités de retard pour non-paiement des factures sont dues de plein droit, sans rappel et sans avoir à être indiquées dans les conditions générales du contrat ; qu'en tout état de cause une éventuelle contestation du mode de calcul des intérêts ne saurait emporter l'annulation des actes de saisie.



Réponse de la cour,



Aux termes de l'article L.211-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, pour en obtenir le paiement, saisir entre les mains d'un tiers les créances de son débiteur portant sur une somme d'argent, sous réserve des dispositions particulières à la saisie des rémunérations prévue par le code du travail et par le présent code.

- sur la régularité formelle des actes de saisie-attribution :

L'article R.211-1 du même code prévoit que : « Le créancier procède à la saisie par acte d'huissier de justice signifié au tiers. 
Cet acte contient à peine de nullité : 
1° L'indication des nom et domicile du débiteur ou, s'il s'agit d'une personne morale, de sa dénomination et de son siège social ; 
2° L'énonciation du titre exécutoire en vertu duquel la saisie est pratiquée ;
3° Le décompte distinct des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus, majorées d'une provision pour les intérêts à échoir dans le délai d'un mois prévu pour élever une contestation ; 
4° L'indication que le tiers saisi est personnellement tenu envers le créancier saisissant et qu'il lui est fait défense de disposer des sommes réclamées dans la limite de ce qu'il doit au débiteur;
5° La reproduction du premier alinéa de l'article L. 211-2, de l'article L. 211-3, du troisième alinéa de l'article L. 211-4 et des articles R. 211-5 et R. 211-11. 
L'acte indique l'heure à laquelle il a été signifié ».

En l'espèce, ainsi que l'observe l'appelante dans ses conclusions, les procès-verbaux de saisie-attribution dénoncés contiennent un décompte de créance en principal, intérêts et frais, outre une provision sur intérêts. Ils mentionnent par ailleurs le taux d'intérêts appliqué, la période et l'assiette.



La contestation du débiteur sur l'application des intérêts aux sommes recouvrées en application d'une transaction et sur le bien-fondé du taux appliqué n'intéresse pas la régularité formelle de l'acte de saisie au sens de l'article R 211-1 du code des procédures civiles d'exécution mais le bien-fondé du montant de la saisie pratiquée.

En effet, « l' erreur portant sur la somme réclamée dans un acte de saisie-attribution n'est pas une cause de nullité de l'acte » (Cass., 2e civ., 27 Mai 2004 - n° 02-20.160).



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la société VGRE de sa demande d'annulation des actes de saisie-attribution de ce chef.



- sur l'existence d'une créance liquide et exigible :



En l'espèce, la société Eiffage a poursuivi l'exécution forcée du protocole transactionnel du 5 avril 2022, comprenant des engagements de paiement de la société VGRE, après avoir signifié l'ordonnance conférant force exécutoire à ce protocole.



Si la société VGRE a engagé une action en annulation dudit protocole, à la suite de la saisie-attribution, actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Dijon, elle n'a pas sollicité la rétractation de l'ordonnance conférant force exécutoire à ce protocole, rendue par la présidente du tribunal judiciaire de Dijon, le 27 mars 2024 et signifiée les 2 mai et 24 septembre 2024, en application des articles 17 et 496 du code de procédure civile, de sorte que la société Eiffage justifie d'un titre exécutoire au sens de l'article L.111-4 du code des procédures civiles d'exécution.



La société débitrice oppose la caducité du protocole, en faisant valoir le défaut d'exécution par la société Eiffage de ses propres engagements de paiement selon l'échéancier convenu à l'article 2.2 (remboursement de la somme de 1 920 000 euros/ paiement des factures liées aux mesures d'accompagnement financières des locataires), ainsi que des engagements pris à l'occasion du changement d'affectation du volume 2. Cependant, il sera observé que ce protocole ne prévoit pas une telle sanction attachée à l'irrespect desdits engagements, en dehors de la faculté pour les parties d'exiger des pénalités et indemnités de retard (article 2.1).



La société Eiffage dispose donc d'une créance certaine, en ce qu'elle résulte d'un titre exécutoire, et liquide, pour être composée des sommes que la société VGRE s'est engagée à lui payer entre le 25 mai 2022 et le 25 septembre 2022, s'agissant de la somme de 1 920 000 euros, et au plus tard le 5 mai 2022, pour les montants des facturations de 228 128,68 euros et 127 046,68 euros. 



S'agissant de l'exigibilité de la créance et de l'exception d'inexécution opposée par la société VGRE, il sera relevé que l'obligation de restitution de la somme de 1 920 000 euros a été exécutée par la société Eiffage, entre le 7 avril 2022 et le 22 avril 2022, ainsi qu'en attestent les bordereaux de virements auprès de la Société Générale des 7 avril, 20 avril et 21 avril 2022, au profit de la société VGRE.

Cette dernière reproche toutefois à la société Eiffage d'avoir tardé à adresser la 2ème échéance prévue le 15 avril et acquittée le 20 avril 2022. Cependant, il sera relevé que le respect de cet échéancier conditionnait le nouvel échéancier bénéficiant à la société VGRE, pour le règlement sur la VEFA au point 1 de l'article 2.2 (page 3 du protocole) mais n'impliquait pas, une fois l'intégralité des sommes restituée au 22 avril 2022, l'exécution par la société VGRE de sa propre obligation de paiement de ce montant de 1 920 000 euros, à compter du 25 mai 2022. 











Concernant le défaut de paiement des factures devant être émises par la société VGRE, à la date du protocole, au titre des mesures d'accompagnement aux locataires (article 2.3), il ressort des échanges des parties, après la mise en demeure de payer adressée par la société Eiffage, et notamment de la lettre du 13 novembre 2023, que ces factures, devant être réglées au plus tard le 5 mai 2022 (montant de 62 294,04 euros TTC pour l'îlot 1.1 et 66 185,47 euros TTC pour l'îlot 2.1), n'ont pas été émises et adressées par la société VGRE à la société Eiffage. Par ailleurs, le premier juge a relevé que la société VGRE ne sollicitait pas la compensation de ces deux montants avec les créances objets des saisies-attribution, prétention qui n'est pas davantage présentée en cause d'appel.



Les factures, au titre des travaux modificatifs (article 2.4), aboutissant à un solde négatif en faveur de la société VGRE, ont été déduites du décompte des sommes recouvrées par la société Eiffage (-82 511,73 euros), après que cette dernière ait écrit à la société VGRE, le 13 novembre 2023, avoir émis et adressé ces factures par envoi recommandé le 6 avril 2024, reçu le 8 avril 2022, selon justificatifs joints à cette lettre. 



La société VGRE reproche enfin le défaut de réalisation des travaux d'édification envisagés, sur le volume 2, appartenant à la société Eiffage, après son changement de destination accepté au protocole, et emportant engagement de proposer des bâtiments à construire sur ce volume, à la société VGRE, dans les termes du protocole conclu par les parties. 

Toutefois, ainsi que le fait valoir la société Eiffage, ces engagements ne comportent aucune date de réalisation précise. En outre, s'agissant d'engagements portant sur un volume indépendant de ceux concernés par les deux contrats de VEFA conclus par les parties, pour lesquels seuls les appels de fonds et engagement de règlement des factures émises par la société VGRE ont été pris, cette inexécution ou retard d'exécution des travaux liés au changement de destination de ce volume n'autorise pas la société VGRE à déroger aux obligations de règlement des sommes dues par la société VGRE, nées des contrats de VEFA, exigibles aux dates précisées au protocole d'accord transactionnel du 5 avril 2022. 



Le protocole d'accord transactionnel ne prévoit pas par ailleurs, de condition résolutoire et de sanction, en dehors de la faculté de solliciter de nouveau les pénalités pour inexécution des engagements prévus au protocole pour la société Eiffage et des indemnités de retard de paiement pour la société VGRE.



Il s'en déduit que ces différentes créances de paiement au profit de la société Eiffage étaient bien exigibles, lors des saisies-attribution pratiquées le 16 octobre 2024.



Enfin, ainsi que l'a relevé le premier juge et que le soutient l'intimée, le protocole signé le 5 avril 2022, n'est pas indissociable du protocole signé le 7 avril 2023 qui n'y fait pas référence. Le protocole du 5 avril 2022 traite du retard pris pour la mise à disposition anticipée des cellules, la levée des réserves, la date de livraison et la date d'ouverture au public pour les ilots 1.1 et 2.1. 

Le protocole transactionnel, conclu le 7 avril 2023, intéresse spécifiquement l'îlot 2.1 et la levée des réserves de la cour [Localité 4], livrée le 29 avril 2022 et présentant toujours au mois de mars 2023 des fissures. Ce protocole prévoit la réalisation d'une expertise contradictoire sur l'initiative de la société Eiffage, en vue d'une discussion sur une réfaction de prix en cas de conclusions de l'expert retenant la nature esthétique des désordres et un engagement de la société Eiffage d'exécuter les travaux de reprise, en cas de désordres de nature structurel, mettant en cause la pérennité de l'ouvrage. Par ailleurs, il prévoit le règlement par avance par la société VGRE de la somme de 781 200 euros au titre des dernières sommes dues sur la VEFA, avec une date au 29 avril 2023, prévue comme condition essentielle à défaut de laquelle le protocole était considéré comme caduc.

Ce protocole ne prévoit cependant pas qu'en cas du non-respect de ses stipulations, les accords antérieurement conclus entre les parties sont eux-mêmes caducs ou privés d'effet.







Bien que homologué à la demande de la société VGRE, par ordonnance délivrée le 28 juin 2024, il n'est pas davantage démontré que le protocole conclu le 7 avril 2023, est nécessaire pour déterminer l'existence d'une créance certaine, liquide et exigible à son encontre. 



Si la société VGRE se prévaut dans ses écritures, du règlement de la somme de 781 200 euros, en exécution de l'article 2 2) du protocole du 7 avril 2023, elle n'établit pas que ce règlement concerne les montants de créances dont la société Eiffage poursuit l'exécution, étant rappelé que le protocole conclu en 2023 concerne la VEFA pour l'îlot 2.1 pour laquelle le protocole du 5 avril 2022, prévoyait un nouvel échéancier des appels de fonds, en page 3, pour un montant cumulé pour ce seul contrat de VEFA, à hauteur de 13 020 000 euros, lequel échéancier était distinct de celui prévu pour le reversement de la somme de 1 920 000 euros et le règlement des factures pour les travaux modificatifs et complémentaires. 

 

Le moyen tiré du désaccord de la société VGRE, manifesté postérieurement à la conclusion de ce protocole du 7 avril 2023, concernant l'exécution par la société Eiffage de ses engagements, tels que prévus à l'article 2 1) du protocole, à la suite des conclusions de l'expert mandaté par la société Eiffage sur la nature esthétique des désordres de fissure affectant la cour [Localité 4] et, en particulier, sur la proposition de réfaction du prix transmise par la société Eiffage, afin de lever les réserves sur la cour [Localité 4], à hauteur de la somme de 150 000 euros, à la suite des discussions entreprises après le rapport établi par le cabinet Serio, le 5 avril 2023, est inopérant à démontrer l'inopposabilité, à la société VGRE, du protocole qu'elle a conclu le 5 avril 2022 et à priver ce protocole homologué de son caractère exécutoire.



Il sera en effet rappelé qu'outre le fait que la société Eiffage conteste l'inexécution des engagements résultant du protocole du 7 avril 2023, ce protocole ne prévoit pas que l'inexécution des engagements qui y sont pris affecterait les effets du protocole du 5 avril 2022. Il sera ensuite observé que les parties n'étant pas parvenues à un accord sur une réfaction de prix, pour être déjà en désaccord sur l'ampleur des désordres affectant la cour [Localité 4], la société VGRE ne dispose pas d'une créance de remboursement exigible, au titre de la réfaction du prix, faisant l'objet d'un titre exécutoire et faisant obstacle au recouvrement des sommes dues en exécution du protocole du 5 avril 2022. De même, le contentieux est pendant devant la juridiction du fond s'agissant de sa demande en paiement de pénalités, pour les ilots 2.1 et 1.1, dans les termes de sa lettre du 23 mai 2024.



Dans ces conditions, c'est à juste raison que le premier juge a écarté la contestation liée au défaut de caractère certain et exigible de la créance recouvrée en exécution du protocole d'accord homologué du 5 avril 2022.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la société VGRE de sa demande d'annulation des saisies-attribution pratiquées le 16 octobre 2024.



Sur la demande de dommages-intérêts formée par la société VGRE



Moyens des parties,



Au soutien de sa demande, la société VGRE prétend que les saisies opérées auprès des sociétés Pathé Cinéma, Ferrandi, la Table du Chef, le Comptoir du chef, la Cave de la Cité, qui ne sont pas ses locataires, visaient à la décrédibiliser auprès de tous les intervenants de la Cité de la gastronomie.



La société Eiffage réplique, outre que l'appelante ne procède que par pures affirmations, qu'elle ignore les éventuelles reventes effectuées par cette dernière, laquelle ne démontre pas les conditions relatives à l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité, susceptibles de faire droit à sa demande. 



Réponse de la cour,



En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



En l'espèce, dès lors que la société Eiffage a justifié l'existence d'une créance exigible dont le recouvrement pouvait être poursuivi sur le fondement d'un titre exécutoire, les saisies-attribution pratiquées ne sont pas en tant que telles fautives, pour avoir été pratiquées auprès d'entités qui n'étaient pas les locataires de la société VGRE.



Cette dernière se contente d'alléguer sans le démontrer que la société Eiffage, en tant que constructeur et vendeur en VEFA de lots au sein de la cité, ne pouvait pas ignorer que les sociétés Pathé Cinéma, Ferrandi, la Table du Chef, le Comptoir du chef, la Cave de la Cité ne pouvaient pas être locataires de la société VGRE et que les saisies-attribution ont été pratiquées auprès de ces sociétés dans le seul but de lui nuire et de la décrédibiliser auprès de ces intervenants de la cité.



Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu'il a débouté la société VGRE de sa demande d'allocation de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

 

Sur l'appel incident de la société Eiffage :



Moyens des parties,



La société Eiffage conteste le cantonnement ordonné par le premier juge au seul principal, en faisant valoir que les parties n'ont pas renoncé expressément à se prévaloir d'intérêts de retard ; que la VEFA ne contenant pas de dispositions particulières à ce sujet, il a été fait application de l'article L. 441-10 du code de commerce qui prévoit que les pénalités de retard pour non-paiement des factures sont dues de plein droit sans rappel et sans avoir à être indiquées dans les conditions générales du contrat. Elle précise que les appels de fonds s'assimilent à des factures et que les intérêts ont été calculés à compter de la date d'exigibilité de chacune des créances au taux de 4,25 %, majoré de 10 % par semestre. Elle demande à défaut de cantonner les intérêts à compter de la mise en demeure expédiée le 11 octobre 2023.



La société VGRE réplique que le créancier saisissant a appliqué des intérêts de retard pour un montant incohérent et sans fondement juridique ; que ni les actes de vente ni les protocoles de 2022 et 2023 ne contiennent de stipulation d'intérêts ; que, les dispositions de l'article L. 411-10 du code de commerce ne peuvent trouver à s'appliquer dans la mesure où aucune facture n'est établie en matière de VEFA et de protocole transactionnel. Elle ajoute que le décompte faisant état du montant des intérêts n'est pas compréhensible, notamment s'agissant de leur point de départ.



Réponse de la Cour,



Si la société Eiffage se prévaut de l'application des dispositions de l'article L.441-10 du code de commerce aux parties et du bien-fondé des intérêts appelés à compter de l'exigibilité successive des créances dues en principal, telle que prévue au protocole du 5 avril 2022, elle ne démontre pas que ces dispositions sont applicables aux obligations monétaires résultant d'un protocole transactionnel conclu à la suite de contrat de vente en l'état futur d'achèvement, ne prévoyant pas l'émission d'une facture mais des appels de fonds. 



Cependant, en application de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. 



En l'espèce, le protocole d'accord transactionnel met à la charge de la société VGRE qui l'a contracté une obligation de paiement de sommes d'argent. Si cette convention ne prévoit pas d'intérêt de retard conventionnel, en cas de défaillance d'une partie dans ses obligations, en dehors du paiement des pénalités de retard auxquelles la société Eiffage avait, sous condition de respect de l'échéancier fixé, renoncé, elle a cependant droit aux intérêts de retard au taux légal sur les montants non acquittés à compter de la mise en demeure de payer la somme de 2 657 102,22 euros, avant le 31 octobre 2023, adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, le 11 octobre 2023, (pièce appelant n°3), et dispose d'un titre exécutoire constitué par le protocole d'accord transactionnel homologué postérieurement à la lettre de mise en demeure demeurée vaine.



Les intérêts au taux légal étant dus de plein droit à compter de cette mise en demeure, bien que non prévus par une disposition du titre exécutoire fondant la mesure d'exécution forcée, (Cass., 2e Civ., 17 juin 1999, pourvoi n° 97-15.151, Bull. 1999, II, n° 121), c'est à tort que le premier juge a cantonné et validé les saisies-attribution pratiquées le 15 octobre 2024 par la société Eiffage Immobilier Est, au préjudice de la société VGRE, au seul solde dû en principal d'un montant de 2 416 273,21 euros, après déduction de la somme de 85 511,73 euros résultant de l'application de l'article 2.5 du même protocole, outre les frais.



Le jugement entrepris sera infirmé uniquement s'agissant du quantum du cantonnement prononcé.



Les intérêts au taux légal sont échus au jour des saisies-attribution contestées, sur la somme en principal exigible de 2 416 273,21 euros, pour la période allant du 11 octobre 2023 au 15 octobre 2024, et s'élèvent à la somme de 117 901,55 euros :







Période



Taux applicable

(professionnels)



Nombre de jours







Intérêts





11/10/2023 - 31/12/2023



4,22 %



81 j







22 628,23 €





01/01/2024 - 30/06/2024



5,07 %



181 j







60 749,08 €





01/07/2024 - 15/10/2024



4,92 %



106 j







34 524,24 €





Total















117 901,55 €







Les saisies-attribution pratiquées par la société Eiffage Immobilier Est, au préjudice de la société VGRE, seront donc cantonnées et validées à un montant de 2 534 174,76 euros au titre du solde dû en principal (2 416 273,21) et des intérêts au taux légal échus au 15 octobre 2024 (117 901,55 euros), outre les frais et la provision sur intérêts au taux légal ramenée à la somme de 9 906,72 euros (2 416 273,08 euros x 4,92% x (1 mois/12 mois)).



Le jugement sera confirmé pour le surplus de ses dispositions accessoires et notamment en ce qu'il a mis les dépens à la charge de la débitrice, la société VGRE.



Sur les autres demandes :



La société VGRE, échouant dans ses prétentions, conservera la charge des dépens de l'appel.



Il est équitable de débouter les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.









PAR CES MOTIFS, la cour,



Confirme le jugement rendu le 9 juillet 2025 par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris sauf en ce qu'il a cantonné et validé les saisies-attribution pratiquées le 15 octobre 2024 par la société Eiffage Immobilier Est, au préjudice de la société VGRE, à un quantum de 2 416 273,21 euros, outre les frais ;



Statuant à nouveau du seul chef de jugement infirmé en son quantum et y ajoutant,



Cantonne et valide les saisies-attribution pratiquées le 15 octobre 2024 par la société Eiffage Immobilier Est, au préjudice de la société Village Gastronomique Real Estate, à un montant de 2 534 174,76 euros, au titre du solde dû en principal et des intérêts au taux légal échus au 15 octobre 2024, outre les frais et la provision sur intérêts au taux légal arrêtée à la somme de 9 906,72 euros ;



Condamne la société Village Gastronomique Real Estate aux dépens de l'appel ;



Déboute les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Rejette toute autre demande.







 Le greffier, Le Président,

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