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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, JCP, 1 septembre 2026, n° 26/00237

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

La société anonyme SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN (ci-après « la société anonyme SEMCODA ») a, par contrat signé le 22 novembre 2021, donné à bail à Madame [F] [Q] et Monsieur [I] [N] un logement et un garage situés [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 631, 93 euros, outre des provisions pour charges de 175,64 euros par mois, pour l’appartement, et un loyer mensuel de 40, 88 euros, outre des provisions pour charges de 5, 02 euros par mois, pour le garage. Le contrat prévoit une clause de solidarité entre les locataires pour le paiement des loyers et des charges.

Un congé a été régulièrement délivré par Monsieur [I] [N] le 27 novembre 2023.

Par actes séparés de Commissaire de Justice en date du 28 octobre 2025, remis à étude, à Madame [F] [Q] et en date du 20 novembre 2025, remis à domicile, à Monsieur [I] [N], la société anonyme SEMCODA les a fait assigner devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 23 juin 2026, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1103, 1227, 1231-6 et 1741 du code civil afin de :
A titre principal,
constater la résiliation du bail sous seing privé conclu entre Madame [F] [Q] et Monsieur [I] [N] et la société anonyme SEMCODA portant sur un logement et un garage situés [Adresse 4] à [Localité 1] à la date du 4 avril 2025 par l’effet de la clause résolutoire ; A titre subsidiaire, 
prononcer la résiliation judiciaire du bail entre Madame [F] [Q] et Monsieur [I] [N] et la société anonyme SEMCODA portant sur un logement et un garage situés [Adresse 4] à [Localité 1] à leurs torts exclusifs pour non-respect de leur obligation principale de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ;En tout état de cause, 
dire que Madame [F] [Q] est occupante sans droit ni titre des locaux ayant fait l’objet du bail susvisé (logement et garage) et dire alors qu’elle devra quitter les lieux ainsi que toutes personnes et biens de son chef ; ordonner en tant que de besoin son expulsion, ladite expulsion pouvant être poursuivie par toute voie de droit, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; condamner solidairement Madame [F] [Q] et Monsieur [I] [N] à payer à la société anonyme SEMCODA la somme de 9 968, 13 euros due au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation arrêtée au 16 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 4 février 2025 (date du commandement de payer) sur la somme de 3 667, 46 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ; fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, avec indexation, qui aurait été payée en cas de non résiliation du bail courant du jour de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux et condamner l’occupante au paiement de cette somme à titre provisionnel ; condamner in solidum Madame [F] [Q] et Monsieur [I] [N] à payer à la société anonyme SEMCODA la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner in solidum Madame [F] [Q] et Monsieur [I] [N] en tous les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 4 février 2025. 
Un bordereau de carence a été adressé au Greffe le 28 mai 2026 par le Pôle médico-social indiquant que Monsieur [I] [N] ne s’était pas présenté au rendez-vous proposé. 

Le Pôle médico-social a adressé, le 29 mai 2026, au Greffe le diagnostic social et financier concernant Madame [F] [Q] rapportant, après l’avoir entendue, que l’arriéré locatif est dû à la séparation du couple, au montant élevé du loyer, Madame [F] [Q] ayant signalé établir, tous les ans, une demande de logement social, et à plusieurs arrêts-maladie qui ont fragilisé sa situation financière. Le rapport indique aussi que la locataire a repris le règlement du loyer, sans les charges, depuis le 1er avril 2026, que ses revenus devraient augmenter car elle a été embauchée à temps plein, dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée depuis le 1er juin 2026, et qu’une demande auprès du fonds de solidarité logement afin de bénéficier de l’octroi d’une aide de 3 600 euros est en cours d’instruction. 

Lors de l’audience du 23 juin 2026, la société anonyme SEMCODA, représentée, a réitéré ses prétentions et a déposé un décompte arrêté au 22 juin 2026 actualisant la dette à la somme de 16 724, 45 euros. Elle a exposé que Monsieur [I] [N] demeurait solidairement engagé jusqu’à la fin du bail et a indiqué qu’un surloyer de 311 euros était appliqué depuis janvier 2026. 

Madame [F] [Q] et Monsieur [I] [N], présents, ont sollicité le bénéfice de délais de paiement, Madame [F] [Q] indiquant pouvoir acquitter la somme de 250 euros, en plus du loyer, et Monsieur [I] [N] ajoutant souscrire un prêt pour payer le restant de la dette locative. Les locataires ont précisé percevoir, chacun, un salaire mensuel de 1 700 euros, Madame [F] [Q] étant serveuse, et Monsieur [I] [N] mécanicien.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue à la date du 25 août 2026 prorogée au 1er septembre 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer. 

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s'applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l’espèce, le contrat de bail a été signé le 22 novembre 2021. La clause résolutoire insérée au contrat (article 5.1.) prévoit qu’en cas de non-paiement par les locataires au terme convenu des sommes dont ils sont redevables envers le bailleur au titre des loyers, des charges ou du dépôt de garantie, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet. 

Il est justifié de la délivrance, le 4 février 2025, d’un commandement de payer, dans un délai de deux mois, la somme de 3 667, 46 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

La dette locative ayant augmenté pendant le délai de deux mois réservé aux locataires pour régulariser leur situation, il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat de bail est acquise de plein droit au 5 avril 2025, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet.

Cette occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite de sorte qu’il convient d’ordonner à Madame [F] [Q], seule occupante des lieux depuis le congé de Monsieur [I] [N], de les libérer, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de la condamner au paiement par provision d’une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyers de l’appartement et du garage le cas échéant indexés et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur. 

Il ressort de la lecture combinée des articles 8-1 et 40 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que la solidarité entre les locataires ne cesse pas six mois après la date d’effet du congé. En effet, l’article 8-1, qui encadre la fin de la solidarité en cas de colocation, ne s’applique pas aux logements régis par une convention conclue en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation. Or, en l’espèce, les lieux loués ont fait l’objet d’une telle convention, conclue conformément à cet article, ainsi que le rappelle l’article 1-6 du contrat selon lequel « le LOCATAIRE a été informé par le BAILLEUR que les lieux sont régis par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée ainsi que par la convention […] du 23 décembre 2015 […] conclue entre l’Etat et le BIALLEUR en application des dispositions du code de la construction et de l’habitation concernant les logements locatifs conventionnés ».

La solidarité de Monsieur [I] [N], à l’égard de Madame [F] [Q], envers le bailleur ne s’éteint donc pas selon les modalités de l’article 8-1 mais conformément aux dispositions du contrat de location lequel prévoit, sous son article 3-1, qu’« en dépit du congé régulièrement donné par l’un des locataires, la solidarité continue à produire ses effets à son égard jusqu’au terme du contrat de location en cours ». 

Le contrat de location ayant été résolu le 5 avril 2025, selon le dernier décompte versé aux débats, la dette locative correspondant aux loyers et charges échus et laissés impayés, échéance du mois de mars 2025 comprise, arrêtée au 22 juin 2026, qui sera solidairement due par Monsieur [I] [N] et Madame [F] [Q] s’élève à la somme de 5 698, 41 euros, après déduction des frais de rejet de prélèvement (2 euros facturés à sept reprises, soit 14 euros), qui ne constituent pas des charges locatives, de la somme réclamée de 5 712, 41 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 février 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 3 667, 46 euros, et à compter du 20 novembre 2025, date de la délivrance de la dernière assignation, pour le surplus, et jusqu’à parfait paiement. 

Madame [F] [Q] est ensuite seule redevable de la somme de 9 460, 24 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, échéance du mois de mai 2026 comprise, arrêtée au 22 juin 2026, après déduction de la dette commune (5 698, 41 euros), du surloyer appliqué (1 559, 80 euros) et des frais de rejet de prélèvement (2 euros facturés à trois reprises, soit 6 euros) de la somme réclamée de 16 724, 45 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2025 et jusqu’à parfait paiement. 

Selon l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé produit par le bailleur que la locataire a repris le versement intégral du loyer courant au cours des trois derniers mois précédent l’audience, seule une somme de 700 euros ayant été acquittée en mars 2026, représentant le règlement partiel d’un loyer. Par ailleurs, si le salaire de Madame [F] [Q] est supposé augmenter, elle n’en justifie pas. Il en est de même pour la demande d’une aide sociale. Monsieur [I] [N] n’apporte pas, non plus, d’élément justifiant de sa capacité à financer la dette locative demeurée commune.

Dès lors, faute d’éléments probants suffisants et au regard de l’importance de la dette locative, il n’y a pas lieu d’octroyer aux défendeurs des délais de paiement puisque leur capacité à la rembourser n’a pu être démontrée. 

Madame [F] [Q] et Monsieur [I] [N] seront donc déboutés de leur demande de délais de paiement.

Madame [F] [Q] et Monsieur [I] [N], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le droit de plaidoirie, les frais d'assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l'État conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 150 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, 

CONSTATE la résiliation à la date du 5 avril 2025 du contrat de bail conclu entre la société anonyme SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN, d’une part, et Madame [F] [Q] et Monsieur [I] [N], d’autre part, portant sur un logement et un garage situés [Adresse 4] à [Localité 1], par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée ;

DIT que Madame [F] [Q] est devenue occupante sans droit, ni titre ;

ORDONNE à Madame [F] [Q] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et tous les occupants de son chef dans le délai de huit jours à compter de la présente décision ; 
 
ORDONNE qu’à défaut pour elle d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Madame [F] [Q] et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; 

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Madame [F] [Q] au paiement, pour l’occupation des lieux loués, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent aux loyers de l’appartement et du garage, le cas échéant, indexée et aux charges qui auraient dû être payées selon l’accord entre les parties, si le contrat de location était resté en vigueur, à compter de la date de la résiliation du contrat et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que Monsieur [I] [N] est demeuré solidairement engagé, avec Madame [F] [Q], envers la société anonyme SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN jusqu’à la date d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location, le 5 avril 2025 ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [Q] et Monsieur [I] [N] à payer à la société anonyme SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN la somme de 5 698, 41 euros correspondant aux loyers et charges, échus et laissés impayés, échéance du mois de mars 2025 incluse, arrêtée au 22 juin 2026, qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 février 2025 sur la somme de 3 667, 46 euros et à compter du 20 novembre 2025 pour le surplus, et jusqu’à parfait paiement ; 

CONDAMNE Madame [F] [Q] à payer à la société anonyme SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN la somme de 9 460, 24 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, échéance du mois de mai 2026 comprise, arrêtée au 22 juin 2026, qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2025 et jusqu’à parfait paiement ;

DÉBOUTE Madame [F] [Q] et Monsieur [I] [N] de leurs demandes de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] [Q] et Monsieur [I] [N] à payer à la société anonyme SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] [Q] et Monsieur [I] [N] aux dépens de l’instance comprenant le droit de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.



EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.


LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 01 SEPTEMBRE 2026

MINUTE N° : 26/00547



DOSSIER : N° RG 26/00237 - N° Portalis DB2S-W-B7K-FJGF
AFFAIRE : Société SEMCODA / [F] [Q], [I] [N]



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement 

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection 
Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 23 Juin 2026, décision mise en délibéré au 25 août 2026 et prorogée au 1er septembre 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier 


DEMANDERESSE


SA SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN (SEMCODA), dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau d’ANNECY, avocat plaidant


DEFENDEURS


Mme [F] [Q], demeurant [Adresse 2]
comparante

M. [I] [N], demeurant [Adresse 3]
comparant




Expédition(s) délivrée(s) le
à

Exécutoire(s) délivré(s) le
à


EXPOSÉ DU LITIGE

La société anonyme SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN (ci-après « la société anonyme SEMCODA ») a, par contrat signé le 22 novembre 2021, donné à bail à Madame [F] [Q] et Monsieur [I] [N] un logement et un garage situés [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 631, 93 euros, outre des provisions pour charges de 175,64 euros par mois, pour l’appartement, et un loyer mensuel de 40, 88 euros, outre des provisions pour charges de 5, 02 euros par mois, pour le garage. Le contrat prévoit une clause de solidarité entre les locataires pour le paiement des loyers et des charges.

Un congé a été régulièrement délivré par Monsieur [I] [N] le 27 novembre 2023.

Par actes séparés de Commissaire de Justice en date du 28 octobre 2025, remis à étude, à Madame [F] [Q] et en date du 20 novembre 2025, remis à domicile, à Monsieur [I] [N], la société anonyme SEMCODA les a fait assigner devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 23 juin 2026, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1103, 1227, 1231-6 et 1741 du code civil afin de :
A titre principal,
constater la résiliation du bail sous seing privé conclu entre Madame [F] [Q] et Monsieur [I] [N] et la société anonyme SEMCODA portant sur un logement et un garage situés [Adresse 4] à [Localité 1] à la date du 4 avril 2025 par l’effet de la clause résolutoire ; A titre subsidiaire, 
prononcer la résiliation judiciaire du bail entre Madame [F] [Q] et Monsieur [I] [N] et la société anonyme SEMCODA portant sur un logement et un garage situés [Adresse 4] à [Localité 1] à leurs torts exclusifs pour non-respect de leur obligation principale de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ;En tout état de cause, 
dire que Madame [F] [Q] est occupante sans droit ni titre des locaux ayant fait l’objet du bail susvisé (logement et garage) et dire alors qu’elle devra quitter les lieux ainsi que toutes personnes et biens de son chef ; ordonner en tant que de besoin son expulsion, ladite expulsion pouvant être poursuivie par toute voie de droit, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; condamner solidairement Madame [F] [Q] et Monsieur [I] [N] à payer à la société anonyme SEMCODA la somme de 9 968, 13 euros due au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation arrêtée au 16 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 4 février 2025 (date du commandement de payer) sur la somme de 3 667, 46 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ; fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, avec indexation, qui aurait été payée en cas de non résiliation du bail courant du jour de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux et condamner l’occupante au paiement de cette somme à titre provisionnel ; condamner in solidum Madame [F] [Q] et Monsieur [I] [N] à payer à la société anonyme SEMCODA la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner in solidum Madame [F] [Q] et Monsieur [I] [N] en tous les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 4 février 2025. 
Un bordereau de carence a été adressé au Greffe le 28 mai 2026 par le Pôle médico-social indiquant que Monsieur [I] [N] ne s’était pas présenté au rendez-vous proposé. 

Le Pôle médico-social a adressé, le 29 mai 2026, au Greffe le diagnostic social et financier concernant Madame [F] [Q] rapportant, après l’avoir entendue, que l’arriéré locatif est dû à la séparation du couple, au montant élevé du loyer, Madame [F] [Q] ayant signalé établir, tous les ans, une demande de logement social, et à plusieurs arrêts-maladie qui ont fragilisé sa situation financière. Le rapport indique aussi que la locataire a repris le règlement du loyer, sans les charges, depuis le 1er avril 2026, que ses revenus devraient augmenter car elle a été embauchée à temps plein, dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée depuis le 1er juin 2026, et qu’une demande auprès du fonds de solidarité logement afin de bénéficier de l’octroi d’une aide de 3 600 euros est en cours d’instruction. 

Lors de l’audience du 23 juin 2026, la société anonyme SEMCODA, représentée, a réitéré ses prétentions et a déposé un décompte arrêté au 22 juin 2026 actualisant la dette à la somme de 16 724, 45 euros. Elle a exposé que Monsieur [I] [N] demeurait solidairement engagé jusqu’à la fin du bail et a indiqué qu’un surloyer de 311 euros était appliqué depuis janvier 2026. 

Madame [F] [Q] et Monsieur [I] [N], présents, ont sollicité le bénéfice de délais de paiement, Madame [F] [Q] indiquant pouvoir acquitter la somme de 250 euros, en plus du loyer, et Monsieur [I] [N] ajoutant souscrire un prêt pour payer le restant de la dette locative. Les locataires ont précisé percevoir, chacun, un salaire mensuel de 1 700 euros, Madame [F] [Q] étant serveuse, et Monsieur [I] [N] mécanicien.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue à la date du 25 août 2026 prorogée au 1er septembre 2026. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer. 

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s'applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l’espèce, le contrat de bail a été signé le 22 novembre 2021. La clause résolutoire insérée au contrat (article 5.1.) prévoit qu’en cas de non-paiement par les locataires au terme convenu des sommes dont ils sont redevables envers le bailleur au titre des loyers, des charges ou du dépôt de garantie, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet. 

Il est justifié de la délivrance, le 4 février 2025, d’un commandement de payer, dans un délai de deux mois, la somme de 3 667, 46 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

La dette locative ayant augmenté pendant le délai de deux mois réservé aux locataires pour régulariser leur situation, il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat de bail est acquise de plein droit au 5 avril 2025, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet.

Cette occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite de sorte qu’il convient d’ordonner à Madame [F] [Q], seule occupante des lieux depuis le congé de Monsieur [I] [N], de les libérer, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de la condamner au paiement par provision d’une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyers de l’appartement et du garage le cas échéant indexés et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur. 

Il ressort de la lecture combinée des articles 8-1 et 40 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que la solidarité entre les locataires ne cesse pas six mois après la date d’effet du congé. En effet, l’article 8-1, qui encadre la fin de la solidarité en cas de colocation, ne s’applique pas aux logements régis par une convention conclue en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation. Or, en l’espèce, les lieux loués ont fait l’objet d’une telle convention, conclue conformément à cet article, ainsi que le rappelle l’article 1-6 du contrat selon lequel « le LOCATAIRE a été informé par le BAILLEUR que les lieux sont régis par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée ainsi que par la convention […] du 23 décembre 2015 […] conclue entre l’Etat et le BIALLEUR en application des dispositions du code de la construction et de l’habitation concernant les logements locatifs conventionnés ».

La solidarité de Monsieur [I] [N], à l’égard de Madame [F] [Q], envers le bailleur ne s’éteint donc pas selon les modalités de l’article 8-1 mais conformément aux dispositions du contrat de location lequel prévoit, sous son article 3-1, qu’« en dépit du congé régulièrement donné par l’un des locataires, la solidarité continue à produire ses effets à son égard jusqu’au terme du contrat de location en cours ». 

Le contrat de location ayant été résolu le 5 avril 2025, selon le dernier décompte versé aux débats, la dette locative correspondant aux loyers et charges échus et laissés impayés, échéance du mois de mars 2025 comprise, arrêtée au 22 juin 2026, qui sera solidairement due par Monsieur [I] [N] et Madame [F] [Q] s’élève à la somme de 5 698, 41 euros, après déduction des frais de rejet de prélèvement (2 euros facturés à sept reprises, soit 14 euros), qui ne constituent pas des charges locatives, de la somme réclamée de 5 712, 41 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 février 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 3 667, 46 euros, et à compter du 20 novembre 2025, date de la délivrance de la dernière assignation, pour le surplus, et jusqu’à parfait paiement. 

Madame [F] [Q] est ensuite seule redevable de la somme de 9 460, 24 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, échéance du mois de mai 2026 comprise, arrêtée au 22 juin 2026, après déduction de la dette commune (5 698, 41 euros), du surloyer appliqué (1 559, 80 euros) et des frais de rejet de prélèvement (2 euros facturés à trois reprises, soit 6 euros) de la somme réclamée de 16 724, 45 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2025 et jusqu’à parfait paiement. 

Selon l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé produit par le bailleur que la locataire a repris le versement intégral du loyer courant au cours des trois derniers mois précédent l’audience, seule une somme de 700 euros ayant été acquittée en mars 2026, représentant le règlement partiel d’un loyer. Par ailleurs, si le salaire de Madame [F] [Q] est supposé augmenter, elle n’en justifie pas. Il en est de même pour la demande d’une aide sociale. Monsieur [I] [N] n’apporte pas, non plus, d’élément justifiant de sa capacité à financer la dette locative demeurée commune.

Dès lors, faute d’éléments probants suffisants et au regard de l’importance de la dette locative, il n’y a pas lieu d’octroyer aux défendeurs des délais de paiement puisque leur capacité à la rembourser n’a pu être démontrée. 

Madame [F] [Q] et Monsieur [I] [N] seront donc déboutés de leur demande de délais de paiement.

Madame [F] [Q] et Monsieur [I] [N], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le droit de plaidoirie, les frais d'assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l'État conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 150 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, 

CONSTATE la résiliation à la date du 5 avril 2025 du contrat de bail conclu entre la société anonyme SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN, d’une part, et Madame [F] [Q] et Monsieur [I] [N], d’autre part, portant sur un logement et un garage situés [Adresse 4] à [Localité 1], par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée ;

DIT que Madame [F] [Q] est devenue occupante sans droit, ni titre ;

ORDONNE à Madame [F] [Q] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et tous les occupants de son chef dans le délai de huit jours à compter de la présente décision ; 
 
ORDONNE qu’à défaut pour elle d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Madame [F] [Q] et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; 

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Madame [F] [Q] au paiement, pour l’occupation des lieux loués, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent aux loyers de l’appartement et du garage, le cas échéant, indexée et aux charges qui auraient dû être payées selon l’accord entre les parties, si le contrat de location était resté en vigueur, à compter de la date de la résiliation du contrat et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que Monsieur [I] [N] est demeuré solidairement engagé, avec Madame [F] [Q], envers la société anonyme SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN jusqu’à la date d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location, le 5 avril 2025 ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [Q] et Monsieur [I] [N] à payer à la société anonyme SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN la somme de 5 698, 41 euros correspondant aux loyers et charges, échus et laissés impayés, échéance du mois de mars 2025 incluse, arrêtée au 22 juin 2026, qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 février 2025 sur la somme de 3 667, 46 euros et à compter du 20 novembre 2025 pour le surplus, et jusqu’à parfait paiement ; 

CONDAMNE Madame [F] [Q] à payer à la société anonyme SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN la somme de 9 460, 24 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, échéance du mois de mai 2026 comprise, arrêtée au 22 juin 2026, qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2025 et jusqu’à parfait paiement ;

DÉBOUTE Madame [F] [Q] et Monsieur [I] [N] de leurs demandes de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] [Q] et Monsieur [I] [N] à payer à la société anonyme SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] [Q] et Monsieur [I] [N] aux dépens de l’instance comprenant le droit de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.



EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.


LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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Mise à jour de la source le 2026-09-07T19:06:41.216Z.