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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Sarreguemines, Référé Civil TJ, 3 septembre 2026, n° 25/00052

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 mars 2023, M. [W] [J] a donné à bail à Mme [E] [Q] et M. [C] [R] une maison située [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 650 euros augmenté d'une provision pour charges locatives.

Le 23 mai 2024, M. [W] [J] a fait délivrer à Mme [E] [Q] et M. [C] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour paiement de la somme de 9800 euros au titre de l'arriéré locatif.

Le 28 mai 2024, M. [W] [J] a saisi par voie électronique la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la Moselle.

Dans le cadre de la charte de prévention des expulsions locatives, un diagnostic social et financier de la situation des défendeurs a été réalisé par un intervenant social avant l'audience.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2025, dénoncé au préfet de la Moselle par voie électronique le 12 mars 2025, M. [W] [J] a fait assigner Mme [E] [Q] et M. [C] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sarreguemines, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyer et charges dans les six semaines du commandement délivré en application de la clause résolutoire,
- ordonner l'expulsion du logement de Mme [E] [Q] et M. [C] [R] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
- supprimer le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux pour mauvaise foi des locataires
- condamner solidairement Mme [E] [Q] et M. [C] [R] à lui payer par provision :
- les loyers et charges impayés jusqu'au 4 juillet 2024 selon décompte 
- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer de l'ancien bail augmentée de la provision pour charges locatives, 
- la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer

L'affaire a été appelée à l'audience du 5 juin 2025. Elle a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties pour être évoquée utilement à l'audience du 2 juillet 2026.

Lors de cette audience, M. [W] [J], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et de ses conclusions des 5 février et 26 mai 2026 dans lesquelles il maintient ses demandes initiales et s'oppose aux demandes reconventionnelles des locataires.

 Le conseil de Mme [E] [Q] et M. [C] [R] a comparu et a déclaré s'en rapporter à ses conclusions du 2 octobre 2025 et 7 mai 2026 dans lesquelles il est demandé au tribunal :

- d'ordonner une expertise judiciaire
- débouter le bailleur de toutes ses demandes
- d'enjoindre au bailleur de procéder à réparation/rénovation des fenêtres, volets et portes, de la gouttière sur l'avant et de traiter le salpêtre présent dans la cave
- de constater l'existence d'un préjudice de jouissance
- d'ordonner la suspension du paiement des loyers et subsidiairement la réduction des loyers
- de condamner le bailleur à leur payer la somme de 24000 euros au titre des travaux réalisés par leurs soins
- d'ordonner la compensation entre les sommes dues
- de condamner le bailleur aux dépens et à leur payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
La décision a été mise en délibéré au 3 septembre 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
 
Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24 I alinéa 4 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l'État dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article.

Selon l'article 24 III de la même loi, dans sa version applicable au litige, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Moselle le 28 mai 2024 de la situation d'impayés concernant Mme [E] [Q] et M. [C] [R] conformément aux dispositions de l'article 24 I alinéa 4 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, et que les impayés persistent depuis.

La copie de l'assignation a été notifiée au préfet de la Moselle par la voie électronique le 12 mars 2025, soit six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi précitée.

La demande de M. [W] [J] est donc recevable.

Sur la constatation de la résiliation du bail

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause afférente à la condition résolutoire, par laquelle il est expressément convenu que le contrat sera résilié de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant notamment réforme de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l'application immédiate aux contrats en cours. Par ailleurs, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai de deux mois laissé au locataire afin d'apurer les causes du commandement de payer. En outre, aucune disposition d'ordre public " particulièrement impérieuse " ne justifie l'application immédiate aux contrats en cours. Compte tenu de ces éléments, il y a lieu, dans le cadre du présent litige, d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail (délai de deux mois).

Il ressort des pièces versées aux débats qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Mme [E] [Q] et M. [C] [R] le 23 mai 2024 pour un montant principal de 9800 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans les deux mois de sa délivrance.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 juillet 2024 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. 

Il est constant que l'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser.

En l'espèce, Mme [E] [Q] et M. [C] [R] résident dans les lieux sans droit ni titre depuis le 23 juillet 2024.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande et d'ordonner leur expulsion des locaux ainsi que celle de tous occupants de leur chef. 

Dès lors, il sera dit qu'à défaut par Mme [E] [Q] et M. [C] [R] d'avoir volontairement libéré les lieux, au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l'expulsion des occupants, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou, à défaut, par le bailleur.

Par ailleurs, le bail étant résilié, l'occupation du bien par Mme [E] [Q] et M. [C] [R] cause incontestablement un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré. 

En conséquence, il convient de réparer le préjudice subi par ce dernier et de condamner Mme [E] [Q] et M. [C] [R] à payer par provision à M. [W] [J], à compter du 23 juillet 2024, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la provision au titre des sommes dues

Il est rappelé que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu'ils doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l'article 1728 du code civil repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 

En l'espèce, M. [W] [J] fait la preuve de l'obligation en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l'assignation délivrée en vue de l'audience visant une dette de loyers, ainsi qu'un décompte des sommes dues.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 31 janvier 2025, que Mme [E] [Q] et M. [C] [R] reste devoir la somme de 15400 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation.

Les locataires reconnaissent ne s'être jamais acquittés du loyer et des charges depuis leur entrée dans les lieux en raison du litige qui les oppose au bailleur relatif à la prise en charge du montant des travaux de remise en état des lieux qu'ils ont engagés en raison des désordres affectant la maison, tel que cela résulte de leur lettre du 23 juin 2024 adressée au commissaire de justice qui a délivré le commandement de payer.

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

L'article 1219 du code civil prévoit qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave, notamment lorsque le bailleur n'intervient pas pour remédier aux désordres constatés dans le logement (humidité, vétusté de la peinture, dysfonctionnement électrique, problème de chauffage, etc…). Sauf lorsque le logement donné à bail est inhabitable, le manquement du bailleur à ses obligations légales ne permet pas au locataire d'interrompre volontairement le paiement du loyer. Il en est de même lorsque le logement, ne répond pas aux normes de décence dès lors qu'il n'en demeure pas moins qu'il n'était pas inhabitable. Par voie de conséquence, les locataires ne peuvent pas invoquer l'exception d'inexécution pour justifier le non-paiement de loyers.

En l'état, et faute pour le bailleur de justifier par pièces des charges locatives incombant en raison de leur nature aux locataires telle que la taxe des ordures ménagères, le tribunal fixe la créance provisionnelle du bailleur à la somme de 14300 euros. 

L'obligation au paiement de cette dette n'étant pas sérieusement contestable, Mme [E] [Q] et M. [C] [R] sont condamnés solidairement à payer par provision au bailleur la somme de 14300 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle aux fins d'expertise et de paiement de la somme de 24000 euros

Il résulte du bail signé par les parties le 4 mars 2023 que le bien loué est une maison d'habitation de 85m2 avec 4 pièces principales, des combles, une cave, un garage, une terrasse et un jardin. Il est précisé l'existence d'une cuisine équipée sans frigidaire et sans lave-vaisselle. Il ressort de l'état des lieux d'entrée réalisé le même jour que le linoléum des sols et le papier peint des murs de toutes les pièces est usé, que la salle de bains est équipée d'un lavabo et d'une baignoire. S'agissant de la cave, il est noté un sol en béton et la présence d'une chaudière au fioul.

Il ressort également des pièces produites aux débats que les parties ont conclu par écrit un accord complémentaire le 13 mars 2023 dans lequel il est convenu que le bailleur prend à sa charge la somme de 3000 euros au titre des travaux de coupe des arbres, de la rénovation du revêtement du sol dans la cuisine, du plafond du salon et de l'électricité.

Au soutien de leur demande de paiement, les locataires exposent qu'en raison des désordres affectant les lieux loués, ils ont été dans l'obligation de réaliser de nombreux travaux pour y remédier. Ils produisent des photographies de la salle de bains et de la cuisine qu'ils ont rénovées et de nombreuses factures de fournisseurs de matériaux (Brico Dépôt, Leroy Merlin…).

Ils produisent également une attestation des précédents locataires qui ont occupé la maison de 1999 à 2022 (23 ans) dans laquelle ils exposent que les seuls travaux réalisés par le bailleur sont le remplacement du ballon d'eau chaude et du brûleur de la chaudière. Ils ajoutent que la maison est "dans son jus " depuis 25 ans. Ils font également état de problèmes d'isolation et d'humidité en raison de problèmes de chauffage relatés par eux dans une lettre du 1er septembre 2021.

Dans d'autres attestations, les témoins attestent de désordres affectant les plafonds, les sols et l'évacuation de la baignoire. Ils font état d'un accord verbal du propriétaire pour la réalisation des travaux de remise en état avec "un arrangement plus tard". Dans son attestation, Mme [X], voisine des locataires, attestent que plusieurs arbres dangereux ont été abattus, du nettoyage du toit et de la façade et la présence de sanitaires usagés devant la porte du garage (baignoire et WC).

Dans un échange de SMS, les locataires font état des travaux réalisés, de leur coût et du temps passé. Le bailleur leur répond qu'il donne son accord pour qu'il paye un loyer à compter du 1er juillet 2024.

Suivant lettre recommandée du 30 septembre 2024, le conseil du bailleur indique que celui-ci est prêt à accepter de déduire des sommes dues la somme de 3000 euros sur présentation des factures et des photographies. Il indique également accepter un paiement échelonné sur 12 mois de l'arriéré 
locatif. Cette lettre est restée sans suite.

Le bailleur produit également un tableau récapitulatif des factures de matériaux achetés par les locataires pour un montant total de 8382.09 euros. Il est noté que seule la somme de 139 euros est acceptée. Il verse également aux débats le DPE réalisé le 13 juin 2022 qui classe la maison en catégorie F en raison de son isolation insuffisante eu égard à son année de construction et un diagnostic sur l'état de l'installation électrique en date du 13 juin 2022 faisant état de 5 anomalies.

Sur la demande d'expertise

L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. L'article 10 quant à lui dispose que le juge a le pouvoir d'ordonner d'office toute mesure d'instruction légalement admissible.


L'article 146 du code de procédure civile précise qu'une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver et qu'en aucun cas cette mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

Et l'article 147 du même code impose au juge de limiter le choix de la mesure à ce qui est suffisant pour la solution du litige, en s'attachant à retenir ce qui est le plus simple et le moins onéreux.

La mesure doit être pertinente et utile

En l'espèce, les locataires sollicitent une expertise "en cas de doute " pour faire la lumière sur les travaux réalisés, leur coût ainsi que l'état du bien et les travaux restant à effectuer alors même qu'ils ne détaillent pas précisément les travaux qu'ils ont entrepris au regard des factures qu'ils produisent et ne chiffrent pas poste par poste leur coût et leur nature. Ils se contentent de produire aux débats de nombreuses factures sans apporter aucune explication sur leur nécessité et la carence du bailleur auquel ils n'ont d'ailleurs jamais adressé de lettre de mise en demeure au bailleur pour l'informer des désordres constatés et l'inviter à y remédier sauf dans le cadre de la présente procédure.

En conséquence, la demande d'expertise judiciaire est rejetée.

Sur la demande au titre du coût des travaux

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l'objet d'une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d'acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre sont fixées par décret en Conseil d'Etat ;

Les locataires font état d'un arrangement verbal avec le bailleur au terme duquel il était convenu qu'ils réalisent les réparations et travaux nécessaires à la remise en état du bien et que le propriétaire prendrait à sa charge l'ensemble des frais engagés sous forme de remise de loyers à concurrence des frais de matériaux et de main d'œuvre.

Force est de constater que le seul accord qui est matérialisé entre les parties est celui du le 13 mars 2023 dans lequel il est convenu que le bailleur prend à sa charge la somme de 3000 euros au titre des travaux de coupe des arbres, de la rénovation du revêtement du sol dans la cuisine, du plafond du salon et de l'électricité.

Cet accord ne fait aucun état d'une franchise de loyers à hauteur de 3000 euros dès lors que le logement était habitable en l'état comme cela ressort de l'état des lieux d'entrée.

Les locataires n'ont par ailleurs jamais transmis au bailleur les justificatifs de réalisation des travaux précités malgré la lettre du 30 septembre 2024 à laquelle ils n'ont pas donné suite.

Ils ont également décidé d'initiative de s'affranchir du paiement du loyer tel que cela ressort de l'évaluation de la situation réalisée dans le cadre du DNS dans le cadre duquel M. [R] fait état d'une franchise de loyers d'avril à septembre 2023 en contrepartie de la remise en état de la salle de bain, de l'installation d'une cuisine équipée, d'une clôture extérieure, de la réfection de toute l'installation électrique, des sols et des plafonds. Il ajoute qu'il ne proposera aucune solution de remboursement et ne paiera pas le loyer tant que le bailleur n'admettra pas l'accord verbal passé entre eux.

Il apparaît dès lors que les travaux réalisés par les locataires ont été entrepris d'initiative et sans l'accord du bailleur.

En conséquence, Mme [E] [Q] et M. [C] [R] sont déboutés de leur demande en paiement de la somme de 24000 euros.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

Selon les dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.
En application des dispositions du même article, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il doit en outre délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation.
Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance, il peut être condamné à effectuer des travaux de remise en état mais il peut également lui être demandé des dommages et intérêts en raison du trouble de jouissance subi.
Mme [E] [Q] et M. [C] [R] font état d'un préjudice de jouissance depuis l'entrée dans les lieux sans le caractériser, aucun constat sur l'état du logement n'étant produit, pas plus que de photographies des lieux lors de la prise de possession de la maison.

En conséquence, Mme [E] [Q] et M. [C] [R] sont déboutés de leur demande de suspension du paiement du loyer ou de réduction de son montant.

Sur la demande de réalisation de travaux

Depuis leur entrée dans les lieux, Mme [E] [Q] et M. [C] [R] n'ont jamais alerté le bailleur sur l'état défectueux des fenêtres et volets, de problème sur la gouttière et la présence de salpêtre dans la cave.

La nécessité de remédier aux désordres précités ne reposent sur aucun élément factuel permettant au tribunal de statuer sur leur bien fondé au visa de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989et 1719 du Code civil.

Les locataires ne produisent aucune pièce au soutien de cette demande et sont en conséquence déboutés de leur demande de réalisation des travaux à charge du bailleur.

Sur la demande de suppression du délai d'évacuation de 2 mois

L'alinéa 1er de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution pose le principe que lorsque l'expulsion porte sur un lieu habité, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement.


L'alinéa 2 autorise cependant le juge à réduire ou supprimer ce délai, dans deux hypothèses expressément visées :
- entrée dans les locaux par voie de fait 
- échec d'une procédure de relogement imputable au locataire

Le caractère non exhaustif de la liste laisse au juge une marge d'appréciation pour d'autres situations comparables, mais la réduction/suppression du délai est d'interprétation stricte et suppose une caractérisation précise du comportement fautif ou de la situation d'irrégularité, non une simple mauvaise foi contractuelle ordinaire comme des impayés de loyer.

Par sa nature, cette demande échappe à la compétence du juge des référés et se heurte à une contestation sérieuse.

Sur la demande d'autorisation de pénétrer dans les lieux loués

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris ;

Compte tenu de la solution retenue s'agissant de la demande de travaux, cette demande est devenue sans objet.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Mme [E] [Q] et M. [C] [R] qui succombent, sont condamnés aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [W] [J] les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient en conséquence de condamner Mme [E] [Q] et M. [C] [R] au paiement de la somme de 1200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu'en application de l'article 514-1 du code de procédure civile, l'ordonnance de référé est de droit exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARE recevable la demande formée par M. [W] [J] ;

CONSTATE que le contrat de bail signé le 4 mars 2023 entre M. [W] [J] et Mme [E] [Q] et M. [C] [R] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 3], est de plein droit résilié le 23 juillet 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

DIT qu'à défaut par Mme [E] [Q] et M. [C] [R] d'avoir volontairement libérés les lieux, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants et R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT que le sort des meubles garnissant le logement sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Mme [E] [Q] et M. [C] [R] à payer par provision à M. [W] [J] à compter du 23 juillet 2024, une indemnité d'occupation mensuelle de 650 euros égale au montant du loyer du bail résilié, et ce, jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Mme [E] [Q] et M. [C] [R] à payer par provision à M. [W] [J] la somme de 14300 euros au titre des loyers et des indemnités d'occupation arrêtés au 31 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance ;

DEBOUTE Mme [E] [Q] et M. [C] [R] de toutes leurs demandes ;

DEBOUTE M. [W] [J] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [E] [Q] et M. [C] [R] à payer à M. [W] [J] la somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMME Mme [E] [Q] et M. [C] [R] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente ordonnance sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l'État.


La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,

Mégane SCHERER Jean-Yves ZORDAN
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1] Référés JCP
Minute n° 
N° RG 9.N° RG 25/00052 - N° Portalis DBZK-W-B7J-DWLD CIV



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 SEPTEMBRE 2026
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


DEMANDEUR : 

Monsieur [W] [J]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Marie-Anne BURON, avocat au barreau de SARREGUEMINES


DÉFENDEURS : 

Madame [E] [Q]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Nadia PIETERS-FIMBEL, avocat au barreau de SARREGUEMINES

Monsieur [C] [R]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Nadia PIETERS-FIMBEL, avocat au barreau de SARREGUEMINES


SIÉGEANT : 

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors des débats et du prononcé de l’Ordonnance


DÉBATS à l’audience publique du 02 JUILLET 2026


ORDONNANCE : Contradictoire,
En premier ressort,

Prononcée par mise à disposition au greffe le 03 SEPTEMBRE 2026,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
 
Signée par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection, 
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,







EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 mars 2023, M. [W] [J] a donné à bail à Mme [E] [Q] et M. [C] [R] une maison située [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 650 euros augmenté d'une provision pour charges locatives.

Le 23 mai 2024, M. [W] [J] a fait délivrer à Mme [E] [Q] et M. [C] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour paiement de la somme de 9800 euros au titre de l'arriéré locatif.

Le 28 mai 2024, M. [W] [J] a saisi par voie électronique la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la Moselle.

Dans le cadre de la charte de prévention des expulsions locatives, un diagnostic social et financier de la situation des défendeurs a été réalisé par un intervenant social avant l'audience.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2025, dénoncé au préfet de la Moselle par voie électronique le 12 mars 2025, M. [W] [J] a fait assigner Mme [E] [Q] et M. [C] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sarreguemines, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyer et charges dans les six semaines du commandement délivré en application de la clause résolutoire,
- ordonner l'expulsion du logement de Mme [E] [Q] et M. [C] [R] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
- supprimer le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux pour mauvaise foi des locataires
- condamner solidairement Mme [E] [Q] et M. [C] [R] à lui payer par provision :
- les loyers et charges impayés jusqu'au 4 juillet 2024 selon décompte 
- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer de l'ancien bail augmentée de la provision pour charges locatives, 
- la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer

L'affaire a été appelée à l'audience du 5 juin 2025. Elle a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties pour être évoquée utilement à l'audience du 2 juillet 2026.

Lors de cette audience, M. [W] [J], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et de ses conclusions des 5 février et 26 mai 2026 dans lesquelles il maintient ses demandes initiales et s'oppose aux demandes reconventionnelles des locataires.

 Le conseil de Mme [E] [Q] et M. [C] [R] a comparu et a déclaré s'en rapporter à ses conclusions du 2 octobre 2025 et 7 mai 2026 dans lesquelles il est demandé au tribunal :

- d'ordonner une expertise judiciaire
- débouter le bailleur de toutes ses demandes
- d'enjoindre au bailleur de procéder à réparation/rénovation des fenêtres, volets et portes, de la gouttière sur l'avant et de traiter le salpêtre présent dans la cave
- de constater l'existence d'un préjudice de jouissance
- d'ordonner la suspension du paiement des loyers et subsidiairement la réduction des loyers
- de condamner le bailleur à leur payer la somme de 24000 euros au titre des travaux réalisés par leurs soins
- d'ordonner la compensation entre les sommes dues
- de condamner le bailleur aux dépens et à leur payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
La décision a été mise en délibéré au 3 septembre 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
 
Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24 I alinéa 4 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l'État dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article.

Selon l'article 24 III de la même loi, dans sa version applicable au litige, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Moselle le 28 mai 2024 de la situation d'impayés concernant Mme [E] [Q] et M. [C] [R] conformément aux dispositions de l'article 24 I alinéa 4 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, et que les impayés persistent depuis.

La copie de l'assignation a été notifiée au préfet de la Moselle par la voie électronique le 12 mars 2025, soit six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi précitée.

La demande de M. [W] [J] est donc recevable.

Sur la constatation de la résiliation du bail

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause afférente à la condition résolutoire, par laquelle il est expressément convenu que le contrat sera résilié de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant notamment réforme de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l'application immédiate aux contrats en cours. Par ailleurs, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai de deux mois laissé au locataire afin d'apurer les causes du commandement de payer. En outre, aucune disposition d'ordre public " particulièrement impérieuse " ne justifie l'application immédiate aux contrats en cours. Compte tenu de ces éléments, il y a lieu, dans le cadre du présent litige, d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail (délai de deux mois).

Il ressort des pièces versées aux débats qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Mme [E] [Q] et M. [C] [R] le 23 mai 2024 pour un montant principal de 9800 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans les deux mois de sa délivrance.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 juillet 2024 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. 

Il est constant que l'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser.

En l'espèce, Mme [E] [Q] et M. [C] [R] résident dans les lieux sans droit ni titre depuis le 23 juillet 2024.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande et d'ordonner leur expulsion des locaux ainsi que celle de tous occupants de leur chef. 

Dès lors, il sera dit qu'à défaut par Mme [E] [Q] et M. [C] [R] d'avoir volontairement libéré les lieux, au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l'expulsion des occupants, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou, à défaut, par le bailleur.

Par ailleurs, le bail étant résilié, l'occupation du bien par Mme [E] [Q] et M. [C] [R] cause incontestablement un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré. 

En conséquence, il convient de réparer le préjudice subi par ce dernier et de condamner Mme [E] [Q] et M. [C] [R] à payer par provision à M. [W] [J], à compter du 23 juillet 2024, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la provision au titre des sommes dues

Il est rappelé que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu'ils doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l'article 1728 du code civil repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 

En l'espèce, M. [W] [J] fait la preuve de l'obligation en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l'assignation délivrée en vue de l'audience visant une dette de loyers, ainsi qu'un décompte des sommes dues.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 31 janvier 2025, que Mme [E] [Q] et M. [C] [R] reste devoir la somme de 15400 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation.

Les locataires reconnaissent ne s'être jamais acquittés du loyer et des charges depuis leur entrée dans les lieux en raison du litige qui les oppose au bailleur relatif à la prise en charge du montant des travaux de remise en état des lieux qu'ils ont engagés en raison des désordres affectant la maison, tel que cela résulte de leur lettre du 23 juin 2024 adressée au commissaire de justice qui a délivré le commandement de payer.

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

L'article 1219 du code civil prévoit qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave, notamment lorsque le bailleur n'intervient pas pour remédier aux désordres constatés dans le logement (humidité, vétusté de la peinture, dysfonctionnement électrique, problème de chauffage, etc…). Sauf lorsque le logement donné à bail est inhabitable, le manquement du bailleur à ses obligations légales ne permet pas au locataire d'interrompre volontairement le paiement du loyer. Il en est de même lorsque le logement, ne répond pas aux normes de décence dès lors qu'il n'en demeure pas moins qu'il n'était pas inhabitable. Par voie de conséquence, les locataires ne peuvent pas invoquer l'exception d'inexécution pour justifier le non-paiement de loyers.

En l'état, et faute pour le bailleur de justifier par pièces des charges locatives incombant en raison de leur nature aux locataires telle que la taxe des ordures ménagères, le tribunal fixe la créance provisionnelle du bailleur à la somme de 14300 euros. 

L'obligation au paiement de cette dette n'étant pas sérieusement contestable, Mme [E] [Q] et M. [C] [R] sont condamnés solidairement à payer par provision au bailleur la somme de 14300 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle aux fins d'expertise et de paiement de la somme de 24000 euros

Il résulte du bail signé par les parties le 4 mars 2023 que le bien loué est une maison d'habitation de 85m2 avec 4 pièces principales, des combles, une cave, un garage, une terrasse et un jardin. Il est précisé l'existence d'une cuisine équipée sans frigidaire et sans lave-vaisselle. Il ressort de l'état des lieux d'entrée réalisé le même jour que le linoléum des sols et le papier peint des murs de toutes les pièces est usé, que la salle de bains est équipée d'un lavabo et d'une baignoire. S'agissant de la cave, il est noté un sol en béton et la présence d'une chaudière au fioul.

Il ressort également des pièces produites aux débats que les parties ont conclu par écrit un accord complémentaire le 13 mars 2023 dans lequel il est convenu que le bailleur prend à sa charge la somme de 3000 euros au titre des travaux de coupe des arbres, de la rénovation du revêtement du sol dans la cuisine, du plafond du salon et de l'électricité.

Au soutien de leur demande de paiement, les locataires exposent qu'en raison des désordres affectant les lieux loués, ils ont été dans l'obligation de réaliser de nombreux travaux pour y remédier. Ils produisent des photographies de la salle de bains et de la cuisine qu'ils ont rénovées et de nombreuses factures de fournisseurs de matériaux (Brico Dépôt, Leroy Merlin…).

Ils produisent également une attestation des précédents locataires qui ont occupé la maison de 1999 à 2022 (23 ans) dans laquelle ils exposent que les seuls travaux réalisés par le bailleur sont le remplacement du ballon d'eau chaude et du brûleur de la chaudière. Ils ajoutent que la maison est "dans son jus " depuis 25 ans. Ils font également état de problèmes d'isolation et d'humidité en raison de problèmes de chauffage relatés par eux dans une lettre du 1er septembre 2021.

Dans d'autres attestations, les témoins attestent de désordres affectant les plafonds, les sols et l'évacuation de la baignoire. Ils font état d'un accord verbal du propriétaire pour la réalisation des travaux de remise en état avec "un arrangement plus tard". Dans son attestation, Mme [X], voisine des locataires, attestent que plusieurs arbres dangereux ont été abattus, du nettoyage du toit et de la façade et la présence de sanitaires usagés devant la porte du garage (baignoire et WC).

Dans un échange de SMS, les locataires font état des travaux réalisés, de leur coût et du temps passé. Le bailleur leur répond qu'il donne son accord pour qu'il paye un loyer à compter du 1er juillet 2024.

Suivant lettre recommandée du 30 septembre 2024, le conseil du bailleur indique que celui-ci est prêt à accepter de déduire des sommes dues la somme de 3000 euros sur présentation des factures et des photographies. Il indique également accepter un paiement échelonné sur 12 mois de l'arriéré 
locatif. Cette lettre est restée sans suite.

Le bailleur produit également un tableau récapitulatif des factures de matériaux achetés par les locataires pour un montant total de 8382.09 euros. Il est noté que seule la somme de 139 euros est acceptée. Il verse également aux débats le DPE réalisé le 13 juin 2022 qui classe la maison en catégorie F en raison de son isolation insuffisante eu égard à son année de construction et un diagnostic sur l'état de l'installation électrique en date du 13 juin 2022 faisant état de 5 anomalies.

Sur la demande d'expertise

L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. L'article 10 quant à lui dispose que le juge a le pouvoir d'ordonner d'office toute mesure d'instruction légalement admissible.


L'article 146 du code de procédure civile précise qu'une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver et qu'en aucun cas cette mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

Et l'article 147 du même code impose au juge de limiter le choix de la mesure à ce qui est suffisant pour la solution du litige, en s'attachant à retenir ce qui est le plus simple et le moins onéreux.

La mesure doit être pertinente et utile

En l'espèce, les locataires sollicitent une expertise "en cas de doute " pour faire la lumière sur les travaux réalisés, leur coût ainsi que l'état du bien et les travaux restant à effectuer alors même qu'ils ne détaillent pas précisément les travaux qu'ils ont entrepris au regard des factures qu'ils produisent et ne chiffrent pas poste par poste leur coût et leur nature. Ils se contentent de produire aux débats de nombreuses factures sans apporter aucune explication sur leur nécessité et la carence du bailleur auquel ils n'ont d'ailleurs jamais adressé de lettre de mise en demeure au bailleur pour l'informer des désordres constatés et l'inviter à y remédier sauf dans le cadre de la présente procédure.

En conséquence, la demande d'expertise judiciaire est rejetée.

Sur la demande au titre du coût des travaux

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l'objet d'une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d'acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre sont fixées par décret en Conseil d'Etat ;

Les locataires font état d'un arrangement verbal avec le bailleur au terme duquel il était convenu qu'ils réalisent les réparations et travaux nécessaires à la remise en état du bien et que le propriétaire prendrait à sa charge l'ensemble des frais engagés sous forme de remise de loyers à concurrence des frais de matériaux et de main d'œuvre.

Force est de constater que le seul accord qui est matérialisé entre les parties est celui du le 13 mars 2023 dans lequel il est convenu que le bailleur prend à sa charge la somme de 3000 euros au titre des travaux de coupe des arbres, de la rénovation du revêtement du sol dans la cuisine, du plafond du salon et de l'électricité.

Cet accord ne fait aucun état d'une franchise de loyers à hauteur de 3000 euros dès lors que le logement était habitable en l'état comme cela ressort de l'état des lieux d'entrée.

Les locataires n'ont par ailleurs jamais transmis au bailleur les justificatifs de réalisation des travaux précités malgré la lettre du 30 septembre 2024 à laquelle ils n'ont pas donné suite.

Ils ont également décidé d'initiative de s'affranchir du paiement du loyer tel que cela ressort de l'évaluation de la situation réalisée dans le cadre du DNS dans le cadre duquel M. [R] fait état d'une franchise de loyers d'avril à septembre 2023 en contrepartie de la remise en état de la salle de bain, de l'installation d'une cuisine équipée, d'une clôture extérieure, de la réfection de toute l'installation électrique, des sols et des plafonds. Il ajoute qu'il ne proposera aucune solution de remboursement et ne paiera pas le loyer tant que le bailleur n'admettra pas l'accord verbal passé entre eux.

Il apparaît dès lors que les travaux réalisés par les locataires ont été entrepris d'initiative et sans l'accord du bailleur.

En conséquence, Mme [E] [Q] et M. [C] [R] sont déboutés de leur demande en paiement de la somme de 24000 euros.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

Selon les dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.
En application des dispositions du même article, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il doit en outre délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation.
Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance, il peut être condamné à effectuer des travaux de remise en état mais il peut également lui être demandé des dommages et intérêts en raison du trouble de jouissance subi.
Mme [E] [Q] et M. [C] [R] font état d'un préjudice de jouissance depuis l'entrée dans les lieux sans le caractériser, aucun constat sur l'état du logement n'étant produit, pas plus que de photographies des lieux lors de la prise de possession de la maison.

En conséquence, Mme [E] [Q] et M. [C] [R] sont déboutés de leur demande de suspension du paiement du loyer ou de réduction de son montant.

Sur la demande de réalisation de travaux

Depuis leur entrée dans les lieux, Mme [E] [Q] et M. [C] [R] n'ont jamais alerté le bailleur sur l'état défectueux des fenêtres et volets, de problème sur la gouttière et la présence de salpêtre dans la cave.

La nécessité de remédier aux désordres précités ne reposent sur aucun élément factuel permettant au tribunal de statuer sur leur bien fondé au visa de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989et 1719 du Code civil.

Les locataires ne produisent aucune pièce au soutien de cette demande et sont en conséquence déboutés de leur demande de réalisation des travaux à charge du bailleur.

Sur la demande de suppression du délai d'évacuation de 2 mois

L'alinéa 1er de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution pose le principe que lorsque l'expulsion porte sur un lieu habité, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement.


L'alinéa 2 autorise cependant le juge à réduire ou supprimer ce délai, dans deux hypothèses expressément visées :
- entrée dans les locaux par voie de fait 
- échec d'une procédure de relogement imputable au locataire

Le caractère non exhaustif de la liste laisse au juge une marge d'appréciation pour d'autres situations comparables, mais la réduction/suppression du délai est d'interprétation stricte et suppose une caractérisation précise du comportement fautif ou de la situation d'irrégularité, non une simple mauvaise foi contractuelle ordinaire comme des impayés de loyer.

Par sa nature, cette demande échappe à la compétence du juge des référés et se heurte à une contestation sérieuse.

Sur la demande d'autorisation de pénétrer dans les lieux loués

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris ;

Compte tenu de la solution retenue s'agissant de la demande de travaux, cette demande est devenue sans objet.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Mme [E] [Q] et M. [C] [R] qui succombent, sont condamnés aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [W] [J] les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient en conséquence de condamner Mme [E] [Q] et M. [C] [R] au paiement de la somme de 1200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu'en application de l'article 514-1 du code de procédure civile, l'ordonnance de référé est de droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARE recevable la demande formée par M. [W] [J] ;

CONSTATE que le contrat de bail signé le 4 mars 2023 entre M. [W] [J] et Mme [E] [Q] et M. [C] [R] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 3], est de plein droit résilié le 23 juillet 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

DIT qu'à défaut par Mme [E] [Q] et M. [C] [R] d'avoir volontairement libérés les lieux, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants et R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT que le sort des meubles garnissant le logement sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Mme [E] [Q] et M. [C] [R] à payer par provision à M. [W] [J] à compter du 23 juillet 2024, une indemnité d'occupation mensuelle de 650 euros égale au montant du loyer du bail résilié, et ce, jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Mme [E] [Q] et M. [C] [R] à payer par provision à M. [W] [J] la somme de 14300 euros au titre des loyers et des indemnités d'occupation arrêtés au 31 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance ;

DEBOUTE Mme [E] [Q] et M. [C] [R] de toutes leurs demandes ;

DEBOUTE M. [W] [J] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [E] [Q] et M. [C] [R] à payer à M. [W] [J] la somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMME Mme [E] [Q] et M. [C] [R] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente ordonnance sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l'État.


La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,

Mégane SCHERER Jean-Yves ZORDAN

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code des procedures civiles d'execution R412-1, code civil 1721, code de la construction et de l'habitation L843-1, code civil 1724, code de procedure civile 147). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-07T19:18:39.593Z.