Tribunal judiciaire de Dax, JCP, 8 septembre 2026, n° 26/00016

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE 

Par acte sous seing privé du 15 avril 2022, Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] ont donné à bail à Monsieur [G] [J], avec la caution solidaire de sa mère Madame [V] [K], un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 5] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel de 400 euros payable d’avance le premier jour de chaque terme.

Le 13 juillet 2022, l’association SOLIHA, mandatée par le conseil départemental, a effectué une visite du bien pris à bail par Monsieur [G] [J] le 15 avril précédent.

Le 6 août 2022, le pôle départemental de l’habitat indigne a informé les parties des deux dysfonctionnements mis en évidence lors de la visite des lieux par l’association SOLIHA, en l’occurrence des nuisances liées à l’organisation du logement et la communication directe du cabinet d’aisances avec la pièce à usage de cuisine. 

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] ont fait délivrer à Monsieur [G] [J], le 17 avril 2025, un commandement de payer, visant les articles 1224 et suivants du Code civil à défaut de clause résolutoire insérée au contrat de bail, une somme principale de 3 491 euros, outre 154,10 euros de frais.

Le 29 avril 2025, ce commandement de payer a été signifié à Madame [V] [K] ès-qualités de caution.

Les causes du commandement de payer n'ayant pas été réglées, Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] ont fait assigner Monsieur [G] [J] et, ès-qualités de caution, Madame [V] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2025 et sur le fondement des articles 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, 1224 et 1227 du Code civil, 514, 514-1, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

concilier les parties si faire se peut,
prononcer la résiliation du contrat de bail liant les parties, 
ordonner l’expulsion subséquente de Monsieur [G] [J] et de tout occupant de son chef,
condamner solidairement Monsieur [G] [J] et Madame [V] [K] à leur payer une somme principale de 4 827 euros représentant l’arriéré locatif arrêté au 5 décembre 2025, sauf à parfaire ou diminuer au jour de l’audience,
fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer indexé, augmenté des charges, 
condamner solidairement Monsieur [G] [J] et Madame [V] [K] à leur payer l’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à l’entière libération des lieux,
condamner solidairement Monsieur [G] [J] et Madame [V] [K] au paiement d’une somme de 500 euros fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile,
condamner solidairement Monsieur [G] [J] et Madame [V] [K] aux entiers dépens de l’instance, sauf à préciser qu’ils comprendront le coût du commandement de payer et celui de sa dénonce à la caution,
confirmer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Le 13 décembre 2025, Monsieur [G] [J] a déposé une demande de traitement de sa sitaution auprès de la commission de surendettement des particuliers des [Localité 3].

Le 31 mars 2026, la commission de surendettement des particuliers des [Localité 3] a déclaré recevable la demande de Monsieur [G] [J] et orienté son dossier vers une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.


Monsieur [G] [J] a pris des écritures en réplique aux fins de voir le tribunal de céans, sur le fondement des articles L.741-2 du Code de la consommation, 6 et 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 1719 du Code civil : 
 
débouter Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] de l’ensemble de leurs demandes,
constater son rétablissement personnel sans liquidation judiciaire,
en conséquence, rejeter la demande de paiement de l’arriéré locatif présentée par Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H],
constater les manquements de Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] aux normes de la décence des lieux loués,
le cas échéant, condamner Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] à exécuter les travaux nécessaires dans un délai de deux mois et sous astreinte, au-delà, de 20 euros par jour de retard,
dans l’attente, lui accorder une réduction du loyer à hauteur de l’aide au logement que la caisse d’allocations familiales verse directement à Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H],
à défaut, désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission d’examiner le logement litigieux, de décrire son état, de vérifier l’existence et l’ampleur des désordres allégués et ceux qui seraient découverts dans le cadre des opérations, indiquer leur nature et leur date d’apparition, en rechercher les causes, déterminer s’ils rendent le logement indécent et lui causent un préjudice de jouissance, déterminer la réduction du loyer à appliquer rétroactivement depuis la prise en main du logement,
le cas échéant, dire que la provision à titre d’avance sur les honoraires de l’expert sera consignée par le Trésor Public,
À TITRE SUBISIDIAIRE

lui accorder des délais pour quitter les lieux compte tenu de sa vulnérabilité, de l’absence de solution de relogement et de la procédure de surendettement.
Monsieur [G] [J] assure que Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] ne peuvent plus lui réclamer le paiement de l’arriéré locatif qui a été effacé par la commission de surendettement et fonde ses demandes relatives à l’indécence du logement sur les constatations de l’association SOLIHA.

Madame [V] [K] a conclu pour entendre le juge des contentieux de la protection, sur le fondement des articles 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 2297, 1240, 1343-5, 1231-1 et 1231-2 du Code civil, 514, 514-1, 696 et 700 du Code de procédure civile :
 
la recevoir en ses demandes, fins et conclusions,
À TITRE PRINCIPAL

prononcer la nullité du contrat de caution qu’elle a signé,
EN CONSÉQUENCE
débouter Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H], et Monsieur [G] [J] de toutes leurs demandes dirigées à son encontre,condamner Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] à lui payer au titre de son préjudice moral une somme de 500 euros,
À TITRE SUBSIDIAIRE

prononcer l’exclusion de la renonciation aux bénéfices de discussion et de division de Madame [V] [K],
condamner Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] à l’indemniser à hauteur des sommes cautionnées en raison de leur négligence fautive,
À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

lui accorder des délais de paiement d’une durée de 24 mois,
EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

débouter Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] de leur demande relative à l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
condamner Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] à lui payer une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
condamner Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] aux dépens de l’instance.

Madame [V] [K] sollicite du tribunal qu’il prononce principalement la nullité de l’acte de cautionnement dès lors que le contrat de bail ne lui a été adressé que près d’un an après qu’elle l’a signé, subsidiairement et si par extraordinaire l’acte de cautionnement était déclaré régulier, l’exclusion des bénéfices de discussion ou de division, cet acte étant dépourvu de la mention manuscrite de l’article 2297 du Code civil, ainsi que la condamnation des bailleurs à lui payer, en raison de la tardiveté fautive de leur action, le montant de l’arriéré locatif qui serait mis à sa charge, et à titre infiniment subsidiaire qu’il lui octroie de larges délais de paiement. 


Après trois renvois à leur demande, les parties ont été entendues lors de l’audience du 7 juillet 2026.

Représentés par Maître Barbara CANLORBE, Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] ont sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance et leur conseil a été autorisé à déposer une note en cours de délibéré.

Représenté par Maître Anadja GALLI substituée par Maître Maxime DUCAT, Monsieur [G] [J] a maintenu ses demandes primitives.

Représentée par Maître Cathia [Q] du Barreau de Paris, Madame [V] [K] a réitéré l’intégralité de ses demandes initiales.

Le délibéré a été fixé au 8 septembre 2026.


Le 15 juillet 2026, Maître Barabara CANLORBE, conseil des époux [U], a adressé au tribunal une note dans laquelle elle rappelle que la recevabilité de la demande de traitement de la situation financière de Monsieur [G] [J] a été prononcée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois dont celui-ci disposait à partir de la délivrance du commandement de payer pour régulariser sa situation et que la mesure de surendettement dont il bénéficie ne prive pas ses bailleurs de la possibilité d’obtenir un titre, querelle l’indécence des lieux alléguée et fustige la duplicité de Madame [V] [K] en certifiant qu’elle a demandé tardivement, à dessein, un exemplaire du contrat de bail dans le seul but de soulever la nullité de l’acte de cautionnement dans lequel sa renonciation au bénéfice de discussion est par ailleurs clairement énoncé. 

Le 23 juillet 2026, Maître Anadja GALLI, conseil de Monsieur [G] [J], a fait suite à la note de sa consoeur en soutenant que les époux [U] ne peuvent plus poursuivre le recouvrement de la dette locative de son client dès lors qu’elle a été effacée dans le cadre de la mesure de rétablissement personnel dont il bénéficie.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité du cautionnement

En application du dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa dudit article, doit apposer la mention prévue à l’article 2297 du Code civil et recevoir du bailleur un exemplaire du contrat de location, ces formalités étant prescrites à peine de nullité du cautionnement ; 

Aux termes du 1er alinéa de l’article 2297 du Code civil, la caution personne physique appose elle-même, à peine de nullité de son engagement, la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres, le cautionnement valant, en cas de différence, pour la somme écrite en toutes lettres ;

Conformément à son deuxième alinéa la caution, si elle est privée des bénéfices de discussion ou de division, reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions, et conserve le droit, à défaut, de se prévaloir de ces bénéfices ; 

Au cas de l’espèce, Madame [V] [K] soulève la nullité de son engagement en prétendant que le contrat de bail lui a été remis près d’un an après qu’elle a signé l’acte de cautionnement, que cet acte ne lui a pas permis de prendre conscience de la portée de son engagement et ne comporte pas, par ailleurs, la mention prévue à l’article 2297 du Code civil ; 

Il s’évince toutefois de l’acte de caution solidaire du 8 avril 2022 que Madame [V] [K], contrairement à ce qu’elle soutient désormais avec une parfaite mauvaise foi, reconnaît expressément en “avoir reçu un exemplaire, porté en annexe de la présente” ; 


Il est en outre loisible de constater que l’acte qu’elle querelle lui a permis d’appréhender la nature et l’étendue de ses obligations puisqu’il recèle le montant du loyer en chiffres, soit 400 euros, les conditions de sa révision, en l’occurrence chaque année à la date anniversaire du bail selon l’augmentation du coût de la vie, sa renonciation au bénéfice de discussion et de division pour le paiement des loyers et charges, la mention prévue à l’article 2297 du Code civil dès lors qu’elle “déclare se (me) porter caution solidaire de [G] [J]” et convient qu’elle “sera donc tenue (serai donc tenu) de satisfaire à toutes les obligations du locataire, en cas de défaillance de sa part, à l’égard du bailleur”, et enfin sa signature ; 

Cet acte ne mentionne pas, en revanche, le montant du loyer initial en toutes lettres, une omission qui n’est toutefois pas de nature à entraîner sa nullité, la cour d’appel de [Localité 4] ayant jugé, dans un arrêt du 5 janvier 2009 (Juris-Data 2009-000303) qu’est ”considéré comme valable, car conforme aux exigences de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de cautionnement conclu pour garantir le recouvrement de loyers d’habitation, alors même que la reproduction manuscrite de la caution ne contient que l’indication du montant en chiffres” ;

Le cautionnement de Madame [V] [K] au profit de Monsieur [G] [J] sera donc déclaré irrégulier et Madame [V] [K] déboutée de ses demandes principale et subsidiaire.


Sur la recevabilité

En application de l’avant-dernier alinéa du paragraphe I de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige et dont les dispositions sont d'ordre public, les commandements de payers délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, ce signalement s’effectuant par voie électronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article 24 dans sa version issue de l’article 10-I-6° de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate y compris pour les baux en cours à la date de l’entrée en vigueur de cette loi, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d'irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience afin qu'il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi du 31 mai 1990 précitée, cette notification s’effectuant par voie électronique ;

Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] prouvent avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 18 avril 2025 qu’ils produisent ainsi que l’accusé de sa réception, le commandement de payer délivré la veille à Monsieur [G] [J] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l'existence d'une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 15 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, ce courrier et l’accusé de sa réception versés aux débats par Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] l’attestent;

La demande de résiliation judiciaire du bail sera par conséquent déclarée recevable.
 
Sur la résiliation du bail 

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] sollicitent du tribunal qu’il prononce la résiliation du bail qu’ils ont consenti le 15 avril 2022 à Monsieur [G] [J] ; celui-ci s’y oppose en demandant au tribunal de tenir compte de sa situation de surendetté, de l’effacement de sa dette locative et de l’état du logement ;

Or, la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt rendu le 10 janvier 2019 par sa 2e chambre civile, que “l’effacement de la dette locative qui n’équivaut pas à son paiement ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire qui n’a pas réglé le loyer, de sorte qu’il ne prive pas le juge, saisi d’une demande de résolution judiciaire du contrat de bail, de la faculté d’apprécier, dans l’exercice de son pouvoir souverain, si le défaut de paiement justifie de prononcer la résiliation du bail “ (pourvoi n° 17-21.774) ; 

Le tribunal, par voie de conséquence, est bien fondé à rechercher si le comportement de Monsieur [G] [J] a été éventuellement fautif ;

Selon les articles 1728-2° du Code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Les pièces du dossier, notamment le commandement de payer, l’assignation et le dernier décompte de la créance locative de Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H], arrêté au 31 décembre 2025, prouvent que Monsieur [G] [J] a été particulièrement défaillant dans l’exécution de son obligation majeure de locataire de payer l’intégralité du loyer et charges au terme convenu . 

En effet, son compte de locataire, après avoir affiché un solde positif jusqu’au 5 septembre 2022, a par la suite été irréversiblement débiteur puisque Monsieur [G] [J] n’a pas réglé le moindre centime à ses bailleurs, à titre personnel et depuis sa prise à bail, et que ceux-ci n’ont perçu qu’une somme de 800 euros versée le 19 avril 2022 par sa mère Madame [V] [K], outre les versements mensuels de l’aide personnalisée au logement et ceux de 400 euros et 135 euros versées par le conseil départemental respectivement les 10 mai et 15 juin 2022 ;

Dès lors, le débet du compte locatif de Monsieur [G] [J] n’a cessé de prospérer, passant de 75 euros le 31 octobre 2022 à 1 020 euros le 31 mai 2023, 1 812 euros le 31 novembre 2023, 2 190 euros le 29 février 2024, 3 072 euros le 30 septembre 2024, 4 008 euros le 31 mai 2025 et 4 827 euros le 31 décembre 2025 ;
 
Le défaut de paiement du loyer convenu, ainsi parfaitement caractérisé, constitue un grave manquement de Monsieur [G] [J] à ses obligations contractuelles et justifie la résiliation du contrat de bail le liant à Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] ;

En application de l’article 1741 du Code civil, la résiliation d’un bail ne prend effet qu’à compter du jour de la décision judiciaire qui la prononce ;

Il convient donc de prononcer, à compter de ce jour 8 septembre 2026, la résiliation judiciaire du bail que Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] ont consenti à Monsieur [G] [J] le 15 avril 2022 et d’enjoindre à celui-ci, qui les occupe désormais sans droit ni titre, de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de ce jugement, sous peine d’expulsion. 

Sur la dette locative et les délais de paiement 

En application de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ;

Conformément aux articles 1728-2° du même code et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; 

Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] recherchent la condamnation solidaire de Monsieur [G] [J] et Madame [V] [K] à leur payer une somme principale de 4 827 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2025 ; 

Monsieur [G] [J] leur dénie ce droit en prétendant qu’ils ne peuvent plus poursuivre le recouvrement de leur créance après la décision d’effacement de ses dettes dont celle contractée auprès de ses bailleurs ; 

Monsieur [G] [J], cependant, se méprend une nouvelle fois sur les droits de ses créanciers, la Cour de cassation ayant jugé, dans un arrêt de sa 2e chambre civile rendu le 5 février 2009, que “l’ouverture de la procédure de rétablissement personnel n’interdit pas au créancier d’obtenir un titre exécutoire à hauteur des sommes qui lui sont dues” (pourvoi n° 07-21.306) ; la procédure de rétablissement personnel, ainsi, suspend les voies d’exécution mais ne prive pas le créancier d’agir en justice pour obtenir un titre exécutoire ;

Il convient par ailleurs de lui rappeler qu’il était tenu de régler les échéances de loyers postérieures à la décision de recevabilité de son dossier de surendettement, la motivaltion de la mesure dont il bénéficie le lui précise clairement, et qu’il a néanmoins bafoué cette obligation ; 

Les pièces versées aux débats démontrent, comme cela a été précédemment établi, que Monsieur [G] [J] est de longue date défaillant dans l’exécution de son obligation essentielle de locataire de payer l’intégralité du loyer au terme contractuellement fixé ; la somme de 4 827 euros que lui réclament Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] au titre de son arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2025, est parfaitement justifiée ; 

Monsieur [G] [J] demande au tribunal qu’il lui octroie les plus amples délais pour se libérer de sa dette en se prévalant de sa vulnérabilité, de l’absence de solution de relogement et de la procédure de surendettement.

Conformément au paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version postérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 mais qui est applicable au cas de l’espèce puisque la nouvelle loi régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisés, le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ; 

Monsieur [G] [J], cependant, ne remplit pas les deux conditions cumulatives requises pour bénéficier de ces dispositions ; 

En effet, il ne règle pas à ses bailleurs, depuis l’échéance du mois de juillet 2022, l‘intégralité du loyer courant convenu, soit 400 euros, puisque ceux-ci ne perçoivent que l’aide personnalisée au logement dont il bénéficie, soit 283 euros, alors qu’il devrait leur verser en sus, chaque mois, le montant du loyer résiduel soit 117 euros (400 - 283) ;

Par ailleurs, Monsieur [G] [J] n’est manifestement pas en position de régler sa dette locative, sa situation financière jointe par la commission de surendettement à sa correspondance du 31 mars 2026, prouvant que ses charges mensuelles, soit 1 320 euros sont nettement supérieures à ses ressources, qui s’élèvent à 854 euros ; 

En outre, il s’est déjà accordé de lui-même, depuis le mois de juillet 2022, de très longs délais, supérieurs au délai légal de 3 ans ; 

Enfin, sa carence persistante a pu déséquilibrer le budget de Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H], qui ne sont pas un organisme bancaire et dont l’injuste privation de sommes qui leur sont dues a également pu altérer la qualité de leur vie quotidienne et les plonger malgré eux dans les affres d’une procédure judiciaire, quand bien même elle ne serait pas forlongée ; cette demande sera par conséquent rejetée ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s'ils n'ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d'un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ; 

Monsieur [G] [J] et Madame [V] [K] seront par conséquent solidairement condamnés à payer à Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H], au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2025, une somme de 4 827 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2025 sur celle de 3 491 euros et du 11 décembre 2025 pour le surplus.

Sur la demande reconventionnelle d’indemnisation 

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ;

Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent (1°), et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée (2°) ; 

Conformément à l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives ; 

Selon l’article 9 du Code de procédure civle, il incombe à chaque partie de prouver donformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ; 

La jurisprudence, qui imposait au locataire de démontrer, jusqu’à la fin des années 2010, son impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués pour caractériser l’inexécution du bailleur, s’est assouplie et exige seulement la preuve, désormais, de l’impropriété des locaux à l’usage auquel ils étaient destinés ; autrement dit, il ne suffit pas au preneur de rapporter la preuve que son bailleur a manqué à une ou plusieurs de ses obligations jugées essentielles, il faut également qu’il démontre que ces manquements rendent le bien pris à bail impropre à l’usage auquel il était destiné ; 

Monsieur [G] [J] oppose en réalité à Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H], en prétendant que le logement qu’ils lui ont donné à bail n’est pas conforme aux normes de la décence, une exception d’inexécution qui justifierait une réduction du montant du loyer égale à la somme que la caisse d’allocations familiales leur verse au titre de l’aide personnalisée au logement ; 

Il produit, à l’appui de sa demande, la correspondance que le pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne de la préfecture lui a adressée le 16 août 2022 après la visite des lieux effectuée par l’association soliha ; 

Il s’infère de ce courrier que l’association SOLIHA a relevé deux désordres affectant le bien de Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H], en l’occurrence les nuisances liées à l’organisation du logement et la communication directe du cabinet d’aisances avec la pièce à usage de cuisine ; 

Son rédacteur, cependant, précise que ces manquements à la décence et au règlement sanitaire départemental ne justifient pas l’intervention du pôle de lutte contre l’habitat indigne et relèvent des relations privées entre Monsieur [G] [J] et ses propriétaires, les époux [U] ;

En outre, ni Monsieur [G] [J] ni les services préfectoraux ne précisent les conséquences que ces deux désordres seraient susceptibles d’avoir sur la santé ou la sécurité du locataire, et pas davantage leur degré de dangerosité ; 

Enfin, Monsieur [G] [J] occupe les lieux litigieux depuis quasiment quatre ans et demi, précisément depuis le mois d’avril 2022, et entend s’y maintenir puisqu’il a non seulement contesté le droit de ses bailleurs de le faire expulser mais également sollicité des délais de paiement pour se libérer de sa dette locative et conserver ainsi la jouissance des lieux, ce qui démontre sans aucune ambiguïté, si besoin était, que le bien de Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] est parfaitement utilisable alors que l’indécence qu’il allègue aurait incité Monsieur [G] [J], si elle n’avait pas été purement controuvée, à le délaisser au profit d’une autre location ;
 
Monsieur [G] [J] sera donc débouté de cette demande.

Sur l'indemnité d'occupation mensuelle

Le contrat de location liant les parties est résilié à compter de ce jour, 8 septembre 2026 ; Monsieur [G] [J] est redevable envers ses bailleurs, à partir de cette date et jusqu'à son départ effectif des lieux, d'une indemnité mensuelle d'occupation ; sa dette locative, toutefois, a été arrêtée au 31 décembre 2025 ; 

Monsieur [G] [J] et Madame [V] [K] seront par conséquent solidairement condamnés à payer aux époux [U], à partir du 1er janvier 2026 et jusqu'à l’entière libération des lieux litigieux, une indemnité d'occupation mensuelle d’un montant strictement égal à celui du dernier loyer contractuellement convenu, soit 400 euros, et dont la demande d’indexation, qu’aucun texte ne prévoit, sera par ailleurs rejetée.

Sur la demande de délais de paiement de Madame [V] [K]

Conformément à l’article 1343-5 du Code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années, sa décision suspendant les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier ;
Madame [V] [K] brigue, au regard de ses ressources et de ses charges mensuelles, l’octroi des plus larges délais, soit 24 mois, pour solder la dette locative et les indemnités d’occupation mensuelle ; 

Or, parfaitement informée de la carence de son fils dans le règlement du loyer convenu, au plus tard le 29 avril 2025 lorsque le commandement de payer une somme principale de 3 491 euros lui a été signifié, ès-qualités de caution, Madame [V] [K] n’en a pas pour autant honoré son obligation de garantie ; 

En effet, elle s’est abstenue de tout paiement entre les mains de Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H], s’accordant ainsi d’elle-même, depuis le mois d’avril 2025, de longs délais, avoisinant les trois-quarts de ceux qu’elle convoite désormais ;

Par ailleurs, le bilan qu’elle dresse dans ses écritures de ses ressources et de ses charges, lesquelles s’élèvent respectivement à 1 391,85 euros et 767,72 euros, tend à démontrer, sur la foi du “reste à vivre” soit 624,13 euros, qu’elle éprouverait de grandes difficultés à respecter les délais qu’elle demande, quand bien même son fils et elle conviendraient de prendre en charge par moitié l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation mensuelle, et de plus fort si Monsieur [G] [J] était défaillant, partiellement ou totalement ; 

Madame [V] [K] sera donc déboutée de cette demande.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que son endosse doit tout autant être jetée sur Monsieur [G] [J] qui a bafoué son obligation essentielle de locataire de régler l’intégralité du loyer au terme contractuellement fixé, que sur Madame [V] [K] qui n’a pas respecté son engagement de caution ; 

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] les frais, non compris dans les dépens, qu’ils ont été contraints d’engager pour ester en justice ;

Monsieur [G] [J] et Madame [V] [K] seront par conséquent solidairement condamnés à leur payer une somme de 500 euros.

Sur les dépens

En vertu de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ; 

Monsieur [G] [J] et Madame [V] [K], qui succombent, seront donc solidairement condamnés aux entiers dépens de l'instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui leur a été respectivement délivré les 17 et 29 avril 2025.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire et statue, d’office ou à la dmeande d’une partie, par décision spécialement motivée ; 

Madame [V] [K] demande au tribunal d’écarter l’exécution provisoire dès lors que sa justification n’est pas démontrée ; 

Or, le juge n’a pas à la justifier quand il ne l’écarte pas et ne peut l’écarter que s’il l’estime incompatible avec la nature de l’affaire, ce qui n’est pas le cas de l’espèce ;

Il sera donc rappelé que l’exécution provisoire est de droit. 


PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE
Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Déclare régulier le cautionnement de Madame [V] [K] au profit de Monsieur [G] [J].

Déclare Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] recevables en leur demande de résiliation du bail qu’ils ont consenti à Monsieur [G] [J] le 15 avril 2022.

Prononce, à compter de ce jour 8 septembre 2026, la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties.

Enjoint à Monsieur [G] [J] de libérer les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 1] dans un délai de QUINZE jours à compter de la signification de ce jugement.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Monsieur [G] [J], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux.

Déboute Monsieur [G] [J] de toutes ses demandes.

Déboute Madame [V] [K] de toutes ses demandes.

Condamne solidairement Monsieur [G] [J] et Madame [V] [K], ès-qualités de caution, à payer à Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H], au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2025, une somme de QUATRE MILLE HUIT CENT VINGT-SEPT EUROS (4 827 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2025 sur celle de 3 491 euros et du 11 décembre 2025 pour le surplus.

Condamne solidairement Monsieur [G] [J] et Madame [V] [K], ès-qualités de caution, à payer à Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H], à partir du 1er janvier 2026 et jusqu'à l’entière libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle de QUATRE CENTS EUROS (400 euros).

Déboute Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] de leur demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Condamne solidairement Monsieur [G] [J] et Madame [V] [K], ès-qualités de caution, à payer à Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] une somme de CINQ CENTS EUROS (500 euros) fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile.

Condamne solidairement Monsieur [G] [J] et Madame [V] [K], ès-qualités de caution, aux entiers dépens de l'instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui leur a été délivré, respectivement, les 17 et 29 avril 2025.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des [Localité 3] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan d'action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

 LE GREFFIER LE JUGE

N° RG 26/00016 - N° Portalis DBYL-W-B7K-DJ27

RÉPUBLIQUE FRANCAISE _ AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION


JUGEMENT DU 08 Septembre 2026




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES
GREFFIER : Delphine DRILLEAUD




DEMANDEUR(S) :


Monsieur [S] [U], demeurant [Adresse 1]
Madame [P] [H] épouse [U], demeurant [Adresse 1]
représentés par Maître Barbara CANLORBE de la SELARL HEUTY LONNE CANLORBE, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN, substitué par Maître DUCAT



DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [G] [J], demeurant [Adresse 2] [Adresse 3]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2026/4 du 13/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])
représenté par Maître Anadja GALLI, avocat au barreau de DAX

Madame [V] [K], demeurant [Adresse 4]
représentée par Maître Cathia MARION de l’AARPI UNIK AVOCATS, avocats au barreau de PARIS




DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 07 Juillet 2026

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 08 Septembre 2026



copie délivrée à Me CANLORBE
Me GALLI
Me [Q]
DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE 

Par acte sous seing privé du 15 avril 2022, Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] ont donné à bail à Monsieur [G] [J], avec la caution solidaire de sa mère Madame [V] [K], un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 5] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel de 400 euros payable d’avance le premier jour de chaque terme.

Le 13 juillet 2022, l’association SOLIHA, mandatée par le conseil départemental, a effectué une visite du bien pris à bail par Monsieur [G] [J] le 15 avril précédent.

Le 6 août 2022, le pôle départemental de l’habitat indigne a informé les parties des deux dysfonctionnements mis en évidence lors de la visite des lieux par l’association SOLIHA, en l’occurrence des nuisances liées à l’organisation du logement et la communication directe du cabinet d’aisances avec la pièce à usage de cuisine. 

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] ont fait délivrer à Monsieur [G] [J], le 17 avril 2025, un commandement de payer, visant les articles 1224 et suivants du Code civil à défaut de clause résolutoire insérée au contrat de bail, une somme principale de 3 491 euros, outre 154,10 euros de frais.

Le 29 avril 2025, ce commandement de payer a été signifié à Madame [V] [K] ès-qualités de caution.

Les causes du commandement de payer n'ayant pas été réglées, Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] ont fait assigner Monsieur [G] [J] et, ès-qualités de caution, Madame [V] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2025 et sur le fondement des articles 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, 1224 et 1227 du Code civil, 514, 514-1, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

concilier les parties si faire se peut,
prononcer la résiliation du contrat de bail liant les parties, 
ordonner l’expulsion subséquente de Monsieur [G] [J] et de tout occupant de son chef,
condamner solidairement Monsieur [G] [J] et Madame [V] [K] à leur payer une somme principale de 4 827 euros représentant l’arriéré locatif arrêté au 5 décembre 2025, sauf à parfaire ou diminuer au jour de l’audience,
fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer indexé, augmenté des charges, 
condamner solidairement Monsieur [G] [J] et Madame [V] [K] à leur payer l’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à l’entière libération des lieux,
condamner solidairement Monsieur [G] [J] et Madame [V] [K] au paiement d’une somme de 500 euros fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile,
condamner solidairement Monsieur [G] [J] et Madame [V] [K] aux entiers dépens de l’instance, sauf à préciser qu’ils comprendront le coût du commandement de payer et celui de sa dénonce à la caution,
confirmer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Le 13 décembre 2025, Monsieur [G] [J] a déposé une demande de traitement de sa sitaution auprès de la commission de surendettement des particuliers des [Localité 3].

Le 31 mars 2026, la commission de surendettement des particuliers des [Localité 3] a déclaré recevable la demande de Monsieur [G] [J] et orienté son dossier vers une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.


Monsieur [G] [J] a pris des écritures en réplique aux fins de voir le tribunal de céans, sur le fondement des articles L.741-2 du Code de la consommation, 6 et 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 1719 du Code civil : 
 
débouter Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] de l’ensemble de leurs demandes,
constater son rétablissement personnel sans liquidation judiciaire,
en conséquence, rejeter la demande de paiement de l’arriéré locatif présentée par Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H],
constater les manquements de Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] aux normes de la décence des lieux loués,
le cas échéant, condamner Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] à exécuter les travaux nécessaires dans un délai de deux mois et sous astreinte, au-delà, de 20 euros par jour de retard,
dans l’attente, lui accorder une réduction du loyer à hauteur de l’aide au logement que la caisse d’allocations familiales verse directement à Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H],
à défaut, désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission d’examiner le logement litigieux, de décrire son état, de vérifier l’existence et l’ampleur des désordres allégués et ceux qui seraient découverts dans le cadre des opérations, indiquer leur nature et leur date d’apparition, en rechercher les causes, déterminer s’ils rendent le logement indécent et lui causent un préjudice de jouissance, déterminer la réduction du loyer à appliquer rétroactivement depuis la prise en main du logement,
le cas échéant, dire que la provision à titre d’avance sur les honoraires de l’expert sera consignée par le Trésor Public,
À TITRE SUBISIDIAIRE

lui accorder des délais pour quitter les lieux compte tenu de sa vulnérabilité, de l’absence de solution de relogement et de la procédure de surendettement.
Monsieur [G] [J] assure que Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] ne peuvent plus lui réclamer le paiement de l’arriéré locatif qui a été effacé par la commission de surendettement et fonde ses demandes relatives à l’indécence du logement sur les constatations de l’association SOLIHA.

Madame [V] [K] a conclu pour entendre le juge des contentieux de la protection, sur le fondement des articles 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 2297, 1240, 1343-5, 1231-1 et 1231-2 du Code civil, 514, 514-1, 696 et 700 du Code de procédure civile :
 
la recevoir en ses demandes, fins et conclusions,
À TITRE PRINCIPAL

prononcer la nullité du contrat de caution qu’elle a signé,
EN CONSÉQUENCE
débouter Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H], et Monsieur [G] [J] de toutes leurs demandes dirigées à son encontre,condamner Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] à lui payer au titre de son préjudice moral une somme de 500 euros,
À TITRE SUBSIDIAIRE

prononcer l’exclusion de la renonciation aux bénéfices de discussion et de division de Madame [V] [K],
condamner Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] à l’indemniser à hauteur des sommes cautionnées en raison de leur négligence fautive,
À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

lui accorder des délais de paiement d’une durée de 24 mois,
EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

débouter Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] de leur demande relative à l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
condamner Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] à lui payer une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
condamner Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] aux dépens de l’instance.

Madame [V] [K] sollicite du tribunal qu’il prononce principalement la nullité de l’acte de cautionnement dès lors que le contrat de bail ne lui a été adressé que près d’un an après qu’elle l’a signé, subsidiairement et si par extraordinaire l’acte de cautionnement était déclaré régulier, l’exclusion des bénéfices de discussion ou de division, cet acte étant dépourvu de la mention manuscrite de l’article 2297 du Code civil, ainsi que la condamnation des bailleurs à lui payer, en raison de la tardiveté fautive de leur action, le montant de l’arriéré locatif qui serait mis à sa charge, et à titre infiniment subsidiaire qu’il lui octroie de larges délais de paiement. 


Après trois renvois à leur demande, les parties ont été entendues lors de l’audience du 7 juillet 2026.

Représentés par Maître Barbara CANLORBE, Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] ont sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance et leur conseil a été autorisé à déposer une note en cours de délibéré.

Représenté par Maître Anadja GALLI substituée par Maître Maxime DUCAT, Monsieur [G] [J] a maintenu ses demandes primitives.

Représentée par Maître Cathia [Q] du Barreau de Paris, Madame [V] [K] a réitéré l’intégralité de ses demandes initiales.

Le délibéré a été fixé au 8 septembre 2026.


Le 15 juillet 2026, Maître Barabara CANLORBE, conseil des époux [U], a adressé au tribunal une note dans laquelle elle rappelle que la recevabilité de la demande de traitement de la situation financière de Monsieur [G] [J] a été prononcée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois dont celui-ci disposait à partir de la délivrance du commandement de payer pour régulariser sa situation et que la mesure de surendettement dont il bénéficie ne prive pas ses bailleurs de la possibilité d’obtenir un titre, querelle l’indécence des lieux alléguée et fustige la duplicité de Madame [V] [K] en certifiant qu’elle a demandé tardivement, à dessein, un exemplaire du contrat de bail dans le seul but de soulever la nullité de l’acte de cautionnement dans lequel sa renonciation au bénéfice de discussion est par ailleurs clairement énoncé. 

Le 23 juillet 2026, Maître Anadja GALLI, conseil de Monsieur [G] [J], a fait suite à la note de sa consoeur en soutenant que les époux [U] ne peuvent plus poursuivre le recouvrement de la dette locative de son client dès lors qu’elle a été effacée dans le cadre de la mesure de rétablissement personnel dont il bénéficie.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité du cautionnement

En application du dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa dudit article, doit apposer la mention prévue à l’article 2297 du Code civil et recevoir du bailleur un exemplaire du contrat de location, ces formalités étant prescrites à peine de nullité du cautionnement ; 

Aux termes du 1er alinéa de l’article 2297 du Code civil, la caution personne physique appose elle-même, à peine de nullité de son engagement, la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres, le cautionnement valant, en cas de différence, pour la somme écrite en toutes lettres ;

Conformément à son deuxième alinéa la caution, si elle est privée des bénéfices de discussion ou de division, reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions, et conserve le droit, à défaut, de se prévaloir de ces bénéfices ; 

Au cas de l’espèce, Madame [V] [K] soulève la nullité de son engagement en prétendant que le contrat de bail lui a été remis près d’un an après qu’elle a signé l’acte de cautionnement, que cet acte ne lui a pas permis de prendre conscience de la portée de son engagement et ne comporte pas, par ailleurs, la mention prévue à l’article 2297 du Code civil ; 

Il s’évince toutefois de l’acte de caution solidaire du 8 avril 2022 que Madame [V] [K], contrairement à ce qu’elle soutient désormais avec une parfaite mauvaise foi, reconnaît expressément en “avoir reçu un exemplaire, porté en annexe de la présente” ; 


Il est en outre loisible de constater que l’acte qu’elle querelle lui a permis d’appréhender la nature et l’étendue de ses obligations puisqu’il recèle le montant du loyer en chiffres, soit 400 euros, les conditions de sa révision, en l’occurrence chaque année à la date anniversaire du bail selon l’augmentation du coût de la vie, sa renonciation au bénéfice de discussion et de division pour le paiement des loyers et charges, la mention prévue à l’article 2297 du Code civil dès lors qu’elle “déclare se (me) porter caution solidaire de [G] [J]” et convient qu’elle “sera donc tenue (serai donc tenu) de satisfaire à toutes les obligations du locataire, en cas de défaillance de sa part, à l’égard du bailleur”, et enfin sa signature ; 

Cet acte ne mentionne pas, en revanche, le montant du loyer initial en toutes lettres, une omission qui n’est toutefois pas de nature à entraîner sa nullité, la cour d’appel de [Localité 4] ayant jugé, dans un arrêt du 5 janvier 2009 (Juris-Data 2009-000303) qu’est ”considéré comme valable, car conforme aux exigences de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de cautionnement conclu pour garantir le recouvrement de loyers d’habitation, alors même que la reproduction manuscrite de la caution ne contient que l’indication du montant en chiffres” ;

Le cautionnement de Madame [V] [K] au profit de Monsieur [G] [J] sera donc déclaré irrégulier et Madame [V] [K] déboutée de ses demandes principale et subsidiaire.


Sur la recevabilité

En application de l’avant-dernier alinéa du paragraphe I de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige et dont les dispositions sont d'ordre public, les commandements de payers délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, ce signalement s’effectuant par voie électronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article 24 dans sa version issue de l’article 10-I-6° de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate y compris pour les baux en cours à la date de l’entrée en vigueur de cette loi, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d'irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience afin qu'il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi du 31 mai 1990 précitée, cette notification s’effectuant par voie électronique ;

Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] prouvent avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 18 avril 2025 qu’ils produisent ainsi que l’accusé de sa réception, le commandement de payer délivré la veille à Monsieur [G] [J] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l'existence d'une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 15 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, ce courrier et l’accusé de sa réception versés aux débats par Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] l’attestent;

La demande de résiliation judiciaire du bail sera par conséquent déclarée recevable.
 
Sur la résiliation du bail 

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] sollicitent du tribunal qu’il prononce la résiliation du bail qu’ils ont consenti le 15 avril 2022 à Monsieur [G] [J] ; celui-ci s’y oppose en demandant au tribunal de tenir compte de sa situation de surendetté, de l’effacement de sa dette locative et de l’état du logement ;

Or, la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt rendu le 10 janvier 2019 par sa 2e chambre civile, que “l’effacement de la dette locative qui n’équivaut pas à son paiement ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire qui n’a pas réglé le loyer, de sorte qu’il ne prive pas le juge, saisi d’une demande de résolution judiciaire du contrat de bail, de la faculté d’apprécier, dans l’exercice de son pouvoir souverain, si le défaut de paiement justifie de prononcer la résiliation du bail “ (pourvoi n° 17-21.774) ; 

Le tribunal, par voie de conséquence, est bien fondé à rechercher si le comportement de Monsieur [G] [J] a été éventuellement fautif ;

Selon les articles 1728-2° du Code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Les pièces du dossier, notamment le commandement de payer, l’assignation et le dernier décompte de la créance locative de Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H], arrêté au 31 décembre 2025, prouvent que Monsieur [G] [J] a été particulièrement défaillant dans l’exécution de son obligation majeure de locataire de payer l’intégralité du loyer et charges au terme convenu . 

En effet, son compte de locataire, après avoir affiché un solde positif jusqu’au 5 septembre 2022, a par la suite été irréversiblement débiteur puisque Monsieur [G] [J] n’a pas réglé le moindre centime à ses bailleurs, à titre personnel et depuis sa prise à bail, et que ceux-ci n’ont perçu qu’une somme de 800 euros versée le 19 avril 2022 par sa mère Madame [V] [K], outre les versements mensuels de l’aide personnalisée au logement et ceux de 400 euros et 135 euros versées par le conseil départemental respectivement les 10 mai et 15 juin 2022 ;

Dès lors, le débet du compte locatif de Monsieur [G] [J] n’a cessé de prospérer, passant de 75 euros le 31 octobre 2022 à 1 020 euros le 31 mai 2023, 1 812 euros le 31 novembre 2023, 2 190 euros le 29 février 2024, 3 072 euros le 30 septembre 2024, 4 008 euros le 31 mai 2025 et 4 827 euros le 31 décembre 2025 ;
 
Le défaut de paiement du loyer convenu, ainsi parfaitement caractérisé, constitue un grave manquement de Monsieur [G] [J] à ses obligations contractuelles et justifie la résiliation du contrat de bail le liant à Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] ;

En application de l’article 1741 du Code civil, la résiliation d’un bail ne prend effet qu’à compter du jour de la décision judiciaire qui la prononce ;

Il convient donc de prononcer, à compter de ce jour 8 septembre 2026, la résiliation judiciaire du bail que Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] ont consenti à Monsieur [G] [J] le 15 avril 2022 et d’enjoindre à celui-ci, qui les occupe désormais sans droit ni titre, de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de ce jugement, sous peine d’expulsion. 

Sur la dette locative et les délais de paiement 

En application de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ;

Conformément aux articles 1728-2° du même code et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; 

Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] recherchent la condamnation solidaire de Monsieur [G] [J] et Madame [V] [K] à leur payer une somme principale de 4 827 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2025 ; 

Monsieur [G] [J] leur dénie ce droit en prétendant qu’ils ne peuvent plus poursuivre le recouvrement de leur créance après la décision d’effacement de ses dettes dont celle contractée auprès de ses bailleurs ; 

Monsieur [G] [J], cependant, se méprend une nouvelle fois sur les droits de ses créanciers, la Cour de cassation ayant jugé, dans un arrêt de sa 2e chambre civile rendu le 5 février 2009, que “l’ouverture de la procédure de rétablissement personnel n’interdit pas au créancier d’obtenir un titre exécutoire à hauteur des sommes qui lui sont dues” (pourvoi n° 07-21.306) ; la procédure de rétablissement personnel, ainsi, suspend les voies d’exécution mais ne prive pas le créancier d’agir en justice pour obtenir un titre exécutoire ;

Il convient par ailleurs de lui rappeler qu’il était tenu de régler les échéances de loyers postérieures à la décision de recevabilité de son dossier de surendettement, la motivaltion de la mesure dont il bénéficie le lui précise clairement, et qu’il a néanmoins bafoué cette obligation ; 

Les pièces versées aux débats démontrent, comme cela a été précédemment établi, que Monsieur [G] [J] est de longue date défaillant dans l’exécution de son obligation essentielle de locataire de payer l’intégralité du loyer au terme contractuellement fixé ; la somme de 4 827 euros que lui réclament Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] au titre de son arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2025, est parfaitement justifiée ; 

Monsieur [G] [J] demande au tribunal qu’il lui octroie les plus amples délais pour se libérer de sa dette en se prévalant de sa vulnérabilité, de l’absence de solution de relogement et de la procédure de surendettement.

Conformément au paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version postérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 mais qui est applicable au cas de l’espèce puisque la nouvelle loi régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisés, le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ; 

Monsieur [G] [J], cependant, ne remplit pas les deux conditions cumulatives requises pour bénéficier de ces dispositions ; 

En effet, il ne règle pas à ses bailleurs, depuis l’échéance du mois de juillet 2022, l‘intégralité du loyer courant convenu, soit 400 euros, puisque ceux-ci ne perçoivent que l’aide personnalisée au logement dont il bénéficie, soit 283 euros, alors qu’il devrait leur verser en sus, chaque mois, le montant du loyer résiduel soit 117 euros (400 - 283) ;

Par ailleurs, Monsieur [G] [J] n’est manifestement pas en position de régler sa dette locative, sa situation financière jointe par la commission de surendettement à sa correspondance du 31 mars 2026, prouvant que ses charges mensuelles, soit 1 320 euros sont nettement supérieures à ses ressources, qui s’élèvent à 854 euros ; 

En outre, il s’est déjà accordé de lui-même, depuis le mois de juillet 2022, de très longs délais, supérieurs au délai légal de 3 ans ; 

Enfin, sa carence persistante a pu déséquilibrer le budget de Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H], qui ne sont pas un organisme bancaire et dont l’injuste privation de sommes qui leur sont dues a également pu altérer la qualité de leur vie quotidienne et les plonger malgré eux dans les affres d’une procédure judiciaire, quand bien même elle ne serait pas forlongée ; cette demande sera par conséquent rejetée ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s'ils n'ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d'un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ; 

Monsieur [G] [J] et Madame [V] [K] seront par conséquent solidairement condamnés à payer à Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H], au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2025, une somme de 4 827 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2025 sur celle de 3 491 euros et du 11 décembre 2025 pour le surplus.

Sur la demande reconventionnelle d’indemnisation 

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ;

Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent (1°), et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée (2°) ; 

Conformément à l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives ; 

Selon l’article 9 du Code de procédure civle, il incombe à chaque partie de prouver donformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ; 

La jurisprudence, qui imposait au locataire de démontrer, jusqu’à la fin des années 2010, son impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués pour caractériser l’inexécution du bailleur, s’est assouplie et exige seulement la preuve, désormais, de l’impropriété des locaux à l’usage auquel ils étaient destinés ; autrement dit, il ne suffit pas au preneur de rapporter la preuve que son bailleur a manqué à une ou plusieurs de ses obligations jugées essentielles, il faut également qu’il démontre que ces manquements rendent le bien pris à bail impropre à l’usage auquel il était destiné ; 

Monsieur [G] [J] oppose en réalité à Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H], en prétendant que le logement qu’ils lui ont donné à bail n’est pas conforme aux normes de la décence, une exception d’inexécution qui justifierait une réduction du montant du loyer égale à la somme que la caisse d’allocations familiales leur verse au titre de l’aide personnalisée au logement ; 

Il produit, à l’appui de sa demande, la correspondance que le pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne de la préfecture lui a adressée le 16 août 2022 après la visite des lieux effectuée par l’association soliha ; 

Il s’infère de ce courrier que l’association SOLIHA a relevé deux désordres affectant le bien de Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H], en l’occurrence les nuisances liées à l’organisation du logement et la communication directe du cabinet d’aisances avec la pièce à usage de cuisine ; 

Son rédacteur, cependant, précise que ces manquements à la décence et au règlement sanitaire départemental ne justifient pas l’intervention du pôle de lutte contre l’habitat indigne et relèvent des relations privées entre Monsieur [G] [J] et ses propriétaires, les époux [U] ;

En outre, ni Monsieur [G] [J] ni les services préfectoraux ne précisent les conséquences que ces deux désordres seraient susceptibles d’avoir sur la santé ou la sécurité du locataire, et pas davantage leur degré de dangerosité ; 

Enfin, Monsieur [G] [J] occupe les lieux litigieux depuis quasiment quatre ans et demi, précisément depuis le mois d’avril 2022, et entend s’y maintenir puisqu’il a non seulement contesté le droit de ses bailleurs de le faire expulser mais également sollicité des délais de paiement pour se libérer de sa dette locative et conserver ainsi la jouissance des lieux, ce qui démontre sans aucune ambiguïté, si besoin était, que le bien de Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] est parfaitement utilisable alors que l’indécence qu’il allègue aurait incité Monsieur [G] [J], si elle n’avait pas été purement controuvée, à le délaisser au profit d’une autre location ;
 
Monsieur [G] [J] sera donc débouté de cette demande.

Sur l'indemnité d'occupation mensuelle

Le contrat de location liant les parties est résilié à compter de ce jour, 8 septembre 2026 ; Monsieur [G] [J] est redevable envers ses bailleurs, à partir de cette date et jusqu'à son départ effectif des lieux, d'une indemnité mensuelle d'occupation ; sa dette locative, toutefois, a été arrêtée au 31 décembre 2025 ; 

Monsieur [G] [J] et Madame [V] [K] seront par conséquent solidairement condamnés à payer aux époux [U], à partir du 1er janvier 2026 et jusqu'à l’entière libération des lieux litigieux, une indemnité d'occupation mensuelle d’un montant strictement égal à celui du dernier loyer contractuellement convenu, soit 400 euros, et dont la demande d’indexation, qu’aucun texte ne prévoit, sera par ailleurs rejetée.

Sur la demande de délais de paiement de Madame [V] [K]

Conformément à l’article 1343-5 du Code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années, sa décision suspendant les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier ;
Madame [V] [K] brigue, au regard de ses ressources et de ses charges mensuelles, l’octroi des plus larges délais, soit 24 mois, pour solder la dette locative et les indemnités d’occupation mensuelle ; 

Or, parfaitement informée de la carence de son fils dans le règlement du loyer convenu, au plus tard le 29 avril 2025 lorsque le commandement de payer une somme principale de 3 491 euros lui a été signifié, ès-qualités de caution, Madame [V] [K] n’en a pas pour autant honoré son obligation de garantie ; 

En effet, elle s’est abstenue de tout paiement entre les mains de Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H], s’accordant ainsi d’elle-même, depuis le mois d’avril 2025, de longs délais, avoisinant les trois-quarts de ceux qu’elle convoite désormais ;

Par ailleurs, le bilan qu’elle dresse dans ses écritures de ses ressources et de ses charges, lesquelles s’élèvent respectivement à 1 391,85 euros et 767,72 euros, tend à démontrer, sur la foi du “reste à vivre” soit 624,13 euros, qu’elle éprouverait de grandes difficultés à respecter les délais qu’elle demande, quand bien même son fils et elle conviendraient de prendre en charge par moitié l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation mensuelle, et de plus fort si Monsieur [G] [J] était défaillant, partiellement ou totalement ; 

Madame [V] [K] sera donc déboutée de cette demande.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que son endosse doit tout autant être jetée sur Monsieur [G] [J] qui a bafoué son obligation essentielle de locataire de régler l’intégralité du loyer au terme contractuellement fixé, que sur Madame [V] [K] qui n’a pas respecté son engagement de caution ; 

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] les frais, non compris dans les dépens, qu’ils ont été contraints d’engager pour ester en justice ;

Monsieur [G] [J] et Madame [V] [K] seront par conséquent solidairement condamnés à leur payer une somme de 500 euros.

Sur les dépens

En vertu de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ; 

Monsieur [G] [J] et Madame [V] [K], qui succombent, seront donc solidairement condamnés aux entiers dépens de l'instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui leur a été respectivement délivré les 17 et 29 avril 2025.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire et statue, d’office ou à la dmeande d’une partie, par décision spécialement motivée ; 

Madame [V] [K] demande au tribunal d’écarter l’exécution provisoire dès lors que sa justification n’est pas démontrée ; 

Or, le juge n’a pas à la justifier quand il ne l’écarte pas et ne peut l’écarter que s’il l’estime incompatible avec la nature de l’affaire, ce qui n’est pas le cas de l’espèce ;

Il sera donc rappelé que l’exécution provisoire est de droit. 


PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE
Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Déclare régulier le cautionnement de Madame [V] [K] au profit de Monsieur [G] [J].

Déclare Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] recevables en leur demande de résiliation du bail qu’ils ont consenti à Monsieur [G] [J] le 15 avril 2022.

Prononce, à compter de ce jour 8 septembre 2026, la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties.

Enjoint à Monsieur [G] [J] de libérer les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 1] dans un délai de QUINZE jours à compter de la signification de ce jugement.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Monsieur [G] [J], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux.

Déboute Monsieur [G] [J] de toutes ses demandes.

Déboute Madame [V] [K] de toutes ses demandes.

Condamne solidairement Monsieur [G] [J] et Madame [V] [K], ès-qualités de caution, à payer à Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H], au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2025, une somme de QUATRE MILLE HUIT CENT VINGT-SEPT EUROS (4 827 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2025 sur celle de 3 491 euros et du 11 décembre 2025 pour le surplus.

Condamne solidairement Monsieur [G] [J] et Madame [V] [K], ès-qualités de caution, à payer à Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H], à partir du 1er janvier 2026 et jusqu'à l’entière libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle de QUATRE CENTS EUROS (400 euros).

Déboute Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] de leur demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Condamne solidairement Monsieur [G] [J] et Madame [V] [K], ès-qualités de caution, à payer à Monsieur [S] [U] et Madame [P] [U] née [H] une somme de CINQ CENTS EUROS (500 euros) fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile.

Condamne solidairement Monsieur [G] [J] et Madame [V] [K], ès-qualités de caution, aux entiers dépens de l'instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui leur a été délivré, respectivement, les 17 et 29 avril 2025.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des [Localité 3] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan d'action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

 LE GREFFIER LE JUGE

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Mise à jour de la source le 2026-09-09T18:18:50.464Z.