Tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan, CHAMBRE CTX DE PROXIMITE, 8 septembre 2026, n° 25/01297

Exposé du litige

RAPPEL DES FAITS

Suivant acte authentique du 16 juillet 2021, Mme [M] [O] a vendu à M. [Y] [H] et Mme [N] [S] épouse [H] un bien immobilier sis [Adresse 4], avec faculté de rachat pour la venderesse dans les trois ans suivant l’acte.

Par acte du 03/05/2021 à effet au 16/07/2021, les acquéreurs ont donné à bail à Mme [M] [O] la maison d’habitation meublée vendue pour une durée de 36 mois reconductible, moyennant un loyer de 1003 euros. 

Des loyers étant demeurés impayés, M. [Y] [H] a fait signifier à Mme [M] [O] le 02/07/2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 23069 euros. 

Par acte de commissaire de justice en date du 12/09/2025 , M. [Y] [H] a ensuite fait assigner Mme [M] [O] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, aux fins de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du fait du non-paiement des loyers et des charges depuis août 2023, 
- ordonner l’expulsion des lieux de Mme [M] [O], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, 
- condamner Mme [M] [O] à lui payer : 
* la somme de 32200 euros sur les loyers et charges impayés arrêtés au 01/06/2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, 
* une indemnité d’occupation égale au montant mensuel des loyers et de la provision sur charges, jusqu’à libération des lieux, 
* la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir .

Le dossier a été fixé à l’audience du 06/01/2026, a fait l’objet de plusieurs renvois contradictoires à la demande des parties et a été retenu à l’audience du 30 juin 2026 . 

M. [Y] [H] et Mme [N] [S] épouse [H], intervenante volontaire, représentés par leur conseil, soutiennent leurs dernières conclusions qui reprennent leurs demandes introductives d’instance. 

Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir de M. [Y] [H], ils précisent que Mme [N] [S] épouse [H] intervient volontairement à l’instance aux côtés de son époux, de sorte que la fin de non recevoir est régularisée au sens de l’article 126 du code de procédure civile. Ils ajoutent que la résiliation d’un bail d’habitation ne relève pas de la catégorie des baux nécessitant le consentement des deux époux, en application de l’article 1425 du code civil. 

Ils sollicitent l’application de la clause résolutoire prévue au contrat de bail pour non paiement des loyers.

Mme [M] [O], représentée par son Conseil, reprend ses dernières écritures aux termes desquelles elle demande au Tribunal, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, de : 
- fixer la dette locative arrêtée au moins de juin 2025 à la somme de 15413 euros,

- fixer la dette locative à la somme de 1003 euros à compter du mois de juillet 2025, soit la somme de 10030 euros pour la période de juillet 2025 à avril 2026,
- suspendre les effets de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer,
- autoriser Mme [M] [O] à s’acquitter de la dette locative de 25 443 euros arrêtée au mois d’avril 2026 comme suit :
- 300 euros pendant deux mois,
- 950 euros pendant 10 mois,
- 1278,60 euros pendant 12 mois,
- débouter M. [Y] [H] et Mme [N] [S] épouse [H] du surplus de leurs demandes.

Elle conteste le montant de la dette locative en faisant valoir que le loyer est de 334 euros par mois pendant 36 mois comme prévu au contrat, de sorte que le loyer mensuel est de 334 euros jusqu’au 16/07/2024 et de 1003 euros à compter du 17/07/2024. 

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire, elle fait valoir avoir été confrontée à des difficultés financières, avoir déposé un dossier de surendettement déclaré recevable le 27/01/2026 et que les mesures imposées par la commission de surendettement prévoient un paiement échelonné de la dette locative.

Pour un plus ample exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens, il est expressément fait référence, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, aux assignations en justice et aux conclusions déposées par les conseils des parties à l'audience de plaidoirie . 

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe préalablement à l'audience et il a en été donné lecture de ses conclusions à l'audience. 

L'affaire a été mise en délibéré au 08 septembre 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Les locations meublées sont régies par le titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 créé par la loi ALUR du 24 mars 2014 et intitulé « des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale », qui leur applique un régime particulier incluant l’application des articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4 à l’exception du I relatif au renouvellement du bail par tacite reconduction, 5, 6, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24, 24-1. 


1- Sur l’intervention volontaire

L’article 330 du code de procédure civile dispose que « 'intervention est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie.
Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. »

Il convient de déclarer recevable l’intervention volontaire de Mme [N] [S] épouse [H], également bailleresse du logement loué à M. [Y] [H]. 



2- Sur la recevabilité de la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des [Localité 4] par la voie électronique le 15/09/2025, soit six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

La demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est ainsi recevable. 


3 - Sur la demande en paiement 

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. 

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail du 03/05/2021 que le bail a pris effet le 16/07/2021 et a prévu le paiement d’un loyer réduit de 334 euros par mois pendant 36 mois compte tenu du versement de la somme de 24072 euros par la locataire à titre d’acompte. Le loyer est ensuite prévu au montant de 1003 euros. 

Le bailleur ne justifie pas d’un décompte des loyers. Il sollicite le paiement des loyers à compter d’août 2023 jusqu’en juin 2025, soit 23 mois, période durant laquelle Mme [M] [O] ne conteste pas les impayés.
Le bailleur réclame un montant de 1400 euros de loyer mensuel alors que le contrat de bail prévoit un loyer distinct et que le commandement de payer porte sur un loyer de 1003 euros.

Sur la période du 01 août 2023 au 15 juillet 2024 inclus, le montant du loyer est de 334 euros, soit 
- 11,5 mois x 334 euros = 3841 euros
Sur la période du 16 juillet 2024 au 30 juin 2025 inclus, le loyer mensuel est de 1003 euros, soit : 
- 11,5 mois x1003€ = 11534,50 euros
Total : 15375,50 euros.

Mme [M] [O] sollicite la fixation de la créance locative à la somme de 15413 euros, somme qui sera retenue, afin de ne pas statuer en-deça de l’offre. 

Il convient par conséquent de condamner Mme [M] [O] à payer à M. [Y] [H] la somme de 15413 euros au titre de l’arriéré locatif du mois d’août 2023 au mois de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 02/07/2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Conformément à la demande de Mme [M] [O], il convient de fixer la dette locative à la somme de 1003 euros à compter du mois de juillet 2025, soit la somme de 10030 euros pour la période de juillet 2025 à avril 2026 inclus.

4- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire 

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, d'application immédiate, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , dans sa version antérieure, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et indiquant un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 02/07/2025 , pour la somme en principal de 23069 euros. Aucune régularisation n'est intervenue dans ce délai. 

Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévue par l’article 24 al 1er et 1° de la loi du 6 juillet 1989 n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, soit une durée de deux mois pour le cas d'espèce, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 03/09/2025.


5- Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire 

 L'article 24 VI de la loi du 06 juillet 1989 dispose que « - Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. 

Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet. »
 
En l'espèce, le dossier de surendettement de M. [Y] [H] a été jugé recevable le 27/01/2026 par la commission de surendettement des particuliers des [Localité 4], avec orientation vers des mesures imposées.
Par décision du 21/04/2026, la commission de surendettement a pris les mesures imposées fixant des délais de paiement en retenant une dette locative de 32200 euros comme suit : 
- 300 euros pendant deux mois,
- 950 euros pendant 10 mois,
- 1841,67 euros pendant 12 mois.

Dès lors que Mme [M] [O] justifie avoir repris le paiement du loyer courant en mai 2026, le juge doit accorder les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.
L’échéance du troisième pallier devra être ajusté à la somme de 1278,60 euros au lieu de 1841,67 euros, compte tenu du montant de la dette locative pris en compte par la commission de surendettement supérieur au montant réel dû échéance d’avril 2026 incluse , soit 25443 euros.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Mme [M] [O] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En cas de non paiement d’une échéance courante ou de non respect des délais de paiement, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. 

Le bailleur sera alors autorisé à poursuivre la procédure d'expulsion, et Mme [M] [O] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.


Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient de fixer l'indemnité d'occupation à un montant égal au dernier loyer indexé et charges contractuellement prévus, somme qui sera due en cas de non-respect du paiement des loyers et de la reprise des effets de la clause résolutoire, et dont il conviendra de déduire le cas échéant le montant de l’aide au logement versée au bailleur. 


6- Sur les demandes accessoires


● Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, Mme [M] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.


● Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [Y] [H], Mme [M] [O] sera condamnée à lui verser une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 


● Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire que toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l'exécution provisoire. En conséquence, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
.


DECLARE recevable l’intervention volontaire de Mme [N] [S] épouse [H] ; 

DECLARE recevable la demande de M. [Y] [H] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ; 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 03/05/2021 entre d'une part M. [Y] [H] et Mme [N] [S] épouse [H] et d'autre part Mme [M] [O] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 03/09/2025 ;

CONDAMNE Mme [M] [O] à verser à M. [Y] [H], la somme de 15413 euros au titre de l’arriéré locatif du mois d’août 2023 au mois de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 02/07/2025 ;

FIXE la dette locative à la somme de 10030 euros pour la période de juillet 2025 à avril 2026 inclus ; 

AUTORISE Mme [M] [O] à s'acquitter de ces sommes, outre le loyer et les charges courants, conformément aux mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers des [Localité 4] le 21/04/2026 , sauf à modifier le troisième palier en raison du montant de la dette locative de [Localité 5] euros incluant le mois d’avril 2026, soit : 
- 300 euros pendant deux mois,
- 950 euros pendant 10 mois,
- 1278,60 euros pendant 12 mois,

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que :
* la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* à défaut pour Mme [M] [O] d'avoir libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, M. [Y] [H] puisse faire procéder à l'expulsion de Mme [M] [O] ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, 
* Mme [M] [O] soit condamnée à verser à M. [Y] [H] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Mme [M] [O] à verser à M. [Y] [H] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [M] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture;

REJETTE les prétentions plus amples ou contraires ; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal , le 08 septembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, et par Mme Florence BOURNAT, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

AFFAIRE : N° RG 25/01297 - N° Portalis DBYM-W-B7J-DS7M

JUGEMENT

Rendu le 8 Septembre 2026
AFFAIRE :
[N] [S] épouse [H], [Y] [H]
C/
[M] [O]


COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT


AFFAIRE


DEMANDEUR(S) :

Monsieur [Y] [H]
[Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2]
représenté par Maître Katy MIRA de la SELARL MIRA, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

Madame [N] [S] épouse [H] - INTERVENANTE VOLONTAIRE
[Adresse 3]
représentée par Maître Katy MIRA de la SELARL MIRA, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Madame [M] [O]
née le 08 Octobre 1973 à [Localité 3] (58)
[Adresse 4]
représentée par Maître Cathy GARBEZ de la SELARL CATHY GARBEZ, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

Le 8 Septembre 2026
1 FEX + 1 CCC Me MIRA
1 CCC Me GARBEZ





RAPPEL DES FAITS

Suivant acte authentique du 16 juillet 2021, Mme [M] [O] a vendu à M. [Y] [H] et Mme [N] [S] épouse [H] un bien immobilier sis [Adresse 4], avec faculté de rachat pour la venderesse dans les trois ans suivant l’acte.

Par acte du 03/05/2021 à effet au 16/07/2021, les acquéreurs ont donné à bail à Mme [M] [O] la maison d’habitation meublée vendue pour une durée de 36 mois reconductible, moyennant un loyer de 1003 euros. 

Des loyers étant demeurés impayés, M. [Y] [H] a fait signifier à Mme [M] [O] le 02/07/2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 23069 euros. 

Par acte de commissaire de justice en date du 12/09/2025 , M. [Y] [H] a ensuite fait assigner Mme [M] [O] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, aux fins de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du fait du non-paiement des loyers et des charges depuis août 2023, 
- ordonner l’expulsion des lieux de Mme [M] [O], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, 
- condamner Mme [M] [O] à lui payer : 
* la somme de 32200 euros sur les loyers et charges impayés arrêtés au 01/06/2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, 
* une indemnité d’occupation égale au montant mensuel des loyers et de la provision sur charges, jusqu’à libération des lieux, 
* la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir .

Le dossier a été fixé à l’audience du 06/01/2026, a fait l’objet de plusieurs renvois contradictoires à la demande des parties et a été retenu à l’audience du 30 juin 2026 . 

M. [Y] [H] et Mme [N] [S] épouse [H], intervenante volontaire, représentés par leur conseil, soutiennent leurs dernières conclusions qui reprennent leurs demandes introductives d’instance. 

Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir de M. [Y] [H], ils précisent que Mme [N] [S] épouse [H] intervient volontairement à l’instance aux côtés de son époux, de sorte que la fin de non recevoir est régularisée au sens de l’article 126 du code de procédure civile. Ils ajoutent que la résiliation d’un bail d’habitation ne relève pas de la catégorie des baux nécessitant le consentement des deux époux, en application de l’article 1425 du code civil. 

Ils sollicitent l’application de la clause résolutoire prévue au contrat de bail pour non paiement des loyers.

Mme [M] [O], représentée par son Conseil, reprend ses dernières écritures aux termes desquelles elle demande au Tribunal, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, de : 
- fixer la dette locative arrêtée au moins de juin 2025 à la somme de 15413 euros,

- fixer la dette locative à la somme de 1003 euros à compter du mois de juillet 2025, soit la somme de 10030 euros pour la période de juillet 2025 à avril 2026,
- suspendre les effets de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer,
- autoriser Mme [M] [O] à s’acquitter de la dette locative de 25 443 euros arrêtée au mois d’avril 2026 comme suit :
- 300 euros pendant deux mois,
- 950 euros pendant 10 mois,
- 1278,60 euros pendant 12 mois,
- débouter M. [Y] [H] et Mme [N] [S] épouse [H] du surplus de leurs demandes.

Elle conteste le montant de la dette locative en faisant valoir que le loyer est de 334 euros par mois pendant 36 mois comme prévu au contrat, de sorte que le loyer mensuel est de 334 euros jusqu’au 16/07/2024 et de 1003 euros à compter du 17/07/2024. 

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire, elle fait valoir avoir été confrontée à des difficultés financières, avoir déposé un dossier de surendettement déclaré recevable le 27/01/2026 et que les mesures imposées par la commission de surendettement prévoient un paiement échelonné de la dette locative.

Pour un plus ample exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens, il est expressément fait référence, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, aux assignations en justice et aux conclusions déposées par les conseils des parties à l'audience de plaidoirie . 

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe préalablement à l'audience et il a en été donné lecture de ses conclusions à l'audience. 

L'affaire a été mise en délibéré au 08 septembre 2026. 


MOTIFS DE LA DECISION

Les locations meublées sont régies par le titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 créé par la loi ALUR du 24 mars 2014 et intitulé « des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale », qui leur applique un régime particulier incluant l’application des articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4 à l’exception du I relatif au renouvellement du bail par tacite reconduction, 5, 6, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24, 24-1. 


1- Sur l’intervention volontaire

L’article 330 du code de procédure civile dispose que « 'intervention est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie.
Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. »

Il convient de déclarer recevable l’intervention volontaire de Mme [N] [S] épouse [H], également bailleresse du logement loué à M. [Y] [H]. 



2- Sur la recevabilité de la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des [Localité 4] par la voie électronique le 15/09/2025, soit six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

La demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est ainsi recevable. 


3 - Sur la demande en paiement 

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. 

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail du 03/05/2021 que le bail a pris effet le 16/07/2021 et a prévu le paiement d’un loyer réduit de 334 euros par mois pendant 36 mois compte tenu du versement de la somme de 24072 euros par la locataire à titre d’acompte. Le loyer est ensuite prévu au montant de 1003 euros. 

Le bailleur ne justifie pas d’un décompte des loyers. Il sollicite le paiement des loyers à compter d’août 2023 jusqu’en juin 2025, soit 23 mois, période durant laquelle Mme [M] [O] ne conteste pas les impayés.
Le bailleur réclame un montant de 1400 euros de loyer mensuel alors que le contrat de bail prévoit un loyer distinct et que le commandement de payer porte sur un loyer de 1003 euros.

Sur la période du 01 août 2023 au 15 juillet 2024 inclus, le montant du loyer est de 334 euros, soit 
- 11,5 mois x 334 euros = 3841 euros
Sur la période du 16 juillet 2024 au 30 juin 2025 inclus, le loyer mensuel est de 1003 euros, soit : 
- 11,5 mois x1003€ = 11534,50 euros
Total : 15375,50 euros.

Mme [M] [O] sollicite la fixation de la créance locative à la somme de 15413 euros, somme qui sera retenue, afin de ne pas statuer en-deça de l’offre. 

Il convient par conséquent de condamner Mme [M] [O] à payer à M. [Y] [H] la somme de 15413 euros au titre de l’arriéré locatif du mois d’août 2023 au mois de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 02/07/2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Conformément à la demande de Mme [M] [O], il convient de fixer la dette locative à la somme de 1003 euros à compter du mois de juillet 2025, soit la somme de 10030 euros pour la période de juillet 2025 à avril 2026 inclus.

4- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire 

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, d'application immédiate, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , dans sa version antérieure, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et indiquant un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 02/07/2025 , pour la somme en principal de 23069 euros. Aucune régularisation n'est intervenue dans ce délai. 

Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévue par l’article 24 al 1er et 1° de la loi du 6 juillet 1989 n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, soit une durée de deux mois pour le cas d'espèce, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 03/09/2025.


5- Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire 

 L'article 24 VI de la loi du 06 juillet 1989 dispose que « - Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. 

Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet. »
 
En l'espèce, le dossier de surendettement de M. [Y] [H] a été jugé recevable le 27/01/2026 par la commission de surendettement des particuliers des [Localité 4], avec orientation vers des mesures imposées.
Par décision du 21/04/2026, la commission de surendettement a pris les mesures imposées fixant des délais de paiement en retenant une dette locative de 32200 euros comme suit : 
- 300 euros pendant deux mois,
- 950 euros pendant 10 mois,
- 1841,67 euros pendant 12 mois.

Dès lors que Mme [M] [O] justifie avoir repris le paiement du loyer courant en mai 2026, le juge doit accorder les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.
L’échéance du troisième pallier devra être ajusté à la somme de 1278,60 euros au lieu de 1841,67 euros, compte tenu du montant de la dette locative pris en compte par la commission de surendettement supérieur au montant réel dû échéance d’avril 2026 incluse , soit 25443 euros.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Mme [M] [O] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En cas de non paiement d’une échéance courante ou de non respect des délais de paiement, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. 

Le bailleur sera alors autorisé à poursuivre la procédure d'expulsion, et Mme [M] [O] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.


Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient de fixer l'indemnité d'occupation à un montant égal au dernier loyer indexé et charges contractuellement prévus, somme qui sera due en cas de non-respect du paiement des loyers et de la reprise des effets de la clause résolutoire, et dont il conviendra de déduire le cas échéant le montant de l’aide au logement versée au bailleur. 


6- Sur les demandes accessoires


● Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, Mme [M] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.


● Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [Y] [H], Mme [M] [O] sera condamnée à lui verser une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 


● Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire que toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l'exécution provisoire. En conséquence, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
.


DECLARE recevable l’intervention volontaire de Mme [N] [S] épouse [H] ; 

DECLARE recevable la demande de M. [Y] [H] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ; 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 03/05/2021 entre d'une part M. [Y] [H] et Mme [N] [S] épouse [H] et d'autre part Mme [M] [O] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 03/09/2025 ;

CONDAMNE Mme [M] [O] à verser à M. [Y] [H], la somme de 15413 euros au titre de l’arriéré locatif du mois d’août 2023 au mois de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 02/07/2025 ;

FIXE la dette locative à la somme de 10030 euros pour la période de juillet 2025 à avril 2026 inclus ; 

AUTORISE Mme [M] [O] à s'acquitter de ces sommes, outre le loyer et les charges courants, conformément aux mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers des [Localité 4] le 21/04/2026 , sauf à modifier le troisième palier en raison du montant de la dette locative de [Localité 5] euros incluant le mois d’avril 2026, soit : 
- 300 euros pendant deux mois,
- 950 euros pendant 10 mois,
- 1278,60 euros pendant 12 mois,

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que :
* la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* à défaut pour Mme [M] [O] d'avoir libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, M. [Y] [H] puisse faire procéder à l'expulsion de Mme [M] [O] ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, 
* Mme [M] [O] soit condamnée à verser à M. [Y] [H] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Mme [M] [O] à verser à M. [Y] [H] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [M] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture;

REJETTE les prétentions plus amples ou contraires ; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal , le 08 septembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, et par Mme Florence BOURNAT, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection

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