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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lyon, PPP PÔLE CIRCUIT LONG S2, 10 septembre 2026, n° 24/00836

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 6 mars 2018, Monsieur [L] [Y] représenté par la régie CHOMETTE a donné à bail à Monsieur [E] [I] un appartement de type 4 d’une superficie de 100 m2 situé dans un immeuble en copropriété sis 66 route de Genas à LYON 3ème.
Au moment de l’établissement de l’état des lieux d’entrée le 21 mars 2018, il a été constaté des traces de dégât des eaux sur l’un des murs du salon.
Dans le courant de l’année 2019, Monsieur [I] a constaté l’apparition de nouvelles traces d’humidité sur le plafond du salon.
Il a déclaré le sinistre à son assureur multirisque habitation, a demandé au syndic de remplir sa part du constat amiable de dégât des eaux et a informé la régie CHOMETTE, mandataire du propriétaire.
L’expert, désigné par l’assureur, a déterminé que les dégâts survenus dans le logement provenaient d’une mauvaise étanchéité de la toiture-terrasse située au-dessus de l’appartement.
Ce rapport a été transmis au syndic de copropriété et à la régie CHOMETTE dès le 29 novembre 2019, et le syndic a mandaté une entreprise aux fins de recherche de fuite, qui a confirmé l’existence de nombreux points d’infiltration sur la toiture-terrasse, et qui invitait à faire effectuer une recherche par colorant.
Ultérieurement, Monsieur [I] a reçu une convocation d’une compagnie d’assurance en vue d’une expertise dommages-ouvrages.
Aucune solution n’ayant été mise en œuvre, Monsieur [I] a assigné son bailleur, suivant exploit délivré le 23 novembre 2023, afin qu’il fasse procéder aux réparations nécessaires et que soit réparé son préjudice de jouissance.
Le bailleur a alors appelé en cause le syndicat des copropriétaires.
Aux termes de ses dernières écritures, monsieur [I] sollicite du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LYON au visa des articles 1719 et 1720 du code civil, de l’article 6 de la loi du 6 Juillet 1989 et de l’article 14 de la loi du 10 Juillet 1965, de :
- Déclarer Monsieur [Y] et le Syndicat des Copropriétaires (ci-après SCOP) responsables de ses préjudices
- Condamner le Syndicat des Copropriétaires à procéder aux travaux nécessaires pour mettre un terme aux infiltrations subies dans son logement, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir.
- Condamner in solidum Monsieur [Y] et le Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.650,35 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel, avec indexation.
- Condamner in solidum Monsieur [Y] et le Syndicat des copropriétaires à lui payer à la somme de 14.592,71 euros en réparation de son préjudice de jouissance.
- Condamner in solidum Monsieur [Y] et le Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral.
- Condamner in solidum Monsieur [Y] et le Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1.500 euros en application de l’ article 700 du code de procédure civile.
- Condamner les mêmes in solidum aux entiers dépens.
Au soutien de ses demandes, Monsieur [I] expose en substance que la responsabilité du Syndicat des copropriétaires est engagée ainsi qu’en fait foi le rapport établi en octobre 2022 par la société HYDROTECH.
Il soutient que celle de son bailleur l’est également, que celui-ci a manqué à son obligation de délivrance conforme car, informé dès 2019 des infiltrations, il n’a entrepris aucune démarche active pour solutionner ou faire solutionner le problème, en violation des articles 1719, 1720 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
Il rappelle que si des traces étaient effectivement présentes sur les murs au moment de l’état des lieux d’entrée, il avait écrit qu’il avait été convenu que les reprises de peinture seraient réalisées ultérieurement, laissant entendre que la cause des infiltrations avait été réglée au dire du bailleur, exclusive de tout accord de sa part à la présence de désordres d’infiltrations.
En réponse aux explications du syndicat des copropriétaires qui soutient avoir réalisé des travaux de reprise en toiture-terrasse en 2023, il oppose que ceux-ci n’ont pas remédié à la solution des problèmes et verse aux débats un constat d’huissier établi le 10 octobre 2024 démontrant la persistance des infiltrations.
Il fait observer que la facture des travaux réalisés porte en mention celle de « mesure conservatoire », ce qui ne suggère pas la réalisation de travaux pérennes, d’autant qu’une fumigation a été organisée en janvier 2025, dont le demandeur ne connaît pas le résultat.
En réplique, le bailleur, Monsieur [Y], fait conclure, selon ses écritures n° 4, de :
 Déclarer les demandes de Monsieur [I] irrecevables s’agissant d’un vice apparent.Juger que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur de troubles causé par les tiersJuger que les demandes du locataire sont mal dirigées.Constater que le Syndicat des copropriétaires a fait réaliser les travaux propres à remédier aux infiltrations le 9 juillet 2023.Juger que le preneur est défaillant dans l’administration de la charge de la preuve de la persistance des infiltrations.Juger qu’aucune faute ne saurait être imputée à Monsieur [Y], rien ne démontrant que les infiltrations survenues avant la signature du bail et l’infiltration survenue 18 mois après aient les mêmes causes.Juger que Monsieur [I] n’a pas respecté les termes du bail en n’informant pas le bailleur de la persistance ou de l’aggravation des désordres.Rejeter les demandes de Monsieur [I] à l’encontre de Monsieur [Y] comme étant irrecevables, injustifiées et excessives.A titre subsidiaire,
Juger que la responsabilité du Syndicat des copropriétaires se trouve engagée en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil et pour n’avoir pas fait diligence pour remédier aux désordres et n’avoir pas fait diligence pour que les travaux soient pris en charge par l’assurance dommages-ouvrages.Condamner le Syndicat des copropriétaires à relever Monsieur [Y] de la moindre condamnation.En tout état de cause,
Condamner le Syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux propres à remédier aux infiltrations récurrentes affectant l’appartement occupé par Monsieur [I], pour le cas où serait rapportée la preuve de la persistance des désordres.Condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.650,35 euros au titre des travaux propres à remédier aux conséquences dommageables des infiltrations.Condamner Monsieur [I] ou, à défaut le Syndicat des copropriétaires, à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.Condamner Monsieur [I] ou, à défaut le Syndicat des copropriétaires, aux entiers dépens avec « sic » distraction au profit de la SCP BAULIEUX-BOHE-CHEVELLON-MUGIER,Dispenser Monsieur [Y] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagée par le Syndicat des copropriétaires.Au soutien de ces demandes, monsieur [Y] fait notamment valoir :
Que Monsieur [I] est irrecevable à agir, dès lors que le bailleur ne répond pas des vices que le preneur a connu ou aurait dû connaître, l’article 1721 du code civil constituant le prolongement et le complément des articles 1719 et 1720 du code civil.Que le mail de Monsieur [I] du 18 novembre 2019 conduit à considérer que Monsieur [I] a accepté les infiltrations depuis son entrée dans les lieux en 2018, rendant son action irrecevable.Que les demandes de Monsieur [I] sont mal dirigées, dès lors que sont concernées les parties communes de l’immeuble.Que le demandeur ne produit aucune pièce de nature à démontrer l’importance de son trouble de jouissance et qu’aucune faute ne saurait lui être reprochée dans la mesure où le demandeur a attendu 18 mois pour l’informer de la persistance du dégât des eaux, ce qui contrevient aux dispositions contractuelles.Que le Syndicat doit à titre subsidiaire être condamné à le relever et garantir sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 Juillet 1965 et des articles 1240 et 1241 du code civil, rien ne justifiant que le Syndicat ait attendu le mois de janvier 2023 pour faire réaliser des travaux pour remédier aux infiltrations dont se plaint Monsieur [I] depuis le mois d’octobre 2019.En tout état de cause, le Syndicat doit être condamné à faire réaliser les travaux propres à remédier aux infiltrations récurrentes affectant l’appartement loué à Monsieur [R] défense, le Syndicat des copropriétaires fait conclure, selon ses écritures n°3, de :
Débouter Monsieur [Y] de l’ensemble de ses demandes formées à son encontreDébouter Monsieur [I] de sa demande de travaux sous astreinte, ceux-ci ayant déjà été réalisés.Débouter Monsieur [I] de ses autres demandes comme étant non fondées.Condamner in solidum Monsieur [I] et Monsieur [Y] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.Condamner in solidum Monsieur [I] et Monsieur [Y] aux entiers dépens de l’instance avec « sic » distraction au profit de Maître Valérie BERTHOZ, avocat sur son affirmation de droit.Le Syndicat fait notamment valoir que :
- il a été diligent dans le traitement de la réclamation de Monsieur [I], ayant mandaté la société Lyon Etanchéité afin qu’elle procède à une véritable recherche de fuite, ce que n’avait pas réalisé la société PHENIX mandatée par l’assurance habitation, à la suite de quoi a été régularisée une déclaration de sinistre entre les mains de l’assureur dommages-ouvrages,
- l’assurance dommages-ouvrages n’a pu être mise en œuvre, les écoulements ne s’étant pas reproduits. Ce n’est que deux ans plus tard que le locataire alertait de nouveau son propriétaire, le Syndicat procédant alors à une déclaration de sinistre entre les mains de son assureur de la copropriété,
- à la suite du mandatement de la société HYDROTHECH, l’origine des désordres a été identifiée, conduisant à l’intervention de l’entreprise SAPITEC par la réalisation de travaux le 9 janvier 2023. Par suite, le demandeur se plaignait toujours d’infiltrations, mais n’en rapportait la preuve que tardivement par la production d’un constat d’huissier établi au mois d’octobre 2024,
- il a à nouveau pris attache avec la société SAPITEC qui a réalisé des travaux au printemps 2025, lesquels n’ont pas réglé les désordres, un rendez-vous étant prévu, selon le Syndicat, au mois d’octobre 2025 qui considère que l’origine des infiltrations n’est dès lors pas connue et conclut au rejet des demandes de Monsieur [Y], sans remarque toutefois sur la demande de Monsieur [I] s’agissant de sa demande de condamnation de travaux sous astreinte,
- il conteste devoir réparation du préjudice matériel de Monsieur [I], estimant que Monsieur [I] ne produit pas les échanges qu’il a dû avoir avec son assureur habitation et que s’agissant du préjudice de jouissance, la demande ne peut trouver application, le locataire n’ayant jamais été privé de la jouissance de son bien.
L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 12 mars 2026 au cours de laquelle les parties ont repris leurs demandes par le ministère de leurs avocats respectifs et s’en sont remises pour le surplus à leurs dernières écritures.
Elle a été mise en délibéré au 10 septembre 2026.

Motifs

SUR CE
Sur l’irrecevabilité des demandes de Monsieur [I] à l’encontre de Monsieur [Y] bailleur
Monsieur [Y] développe deux causes : le vice apparent accepté par le preneur et le fait que le vice touche les parties communes, responsabilité du SCOP
L’article 14 de la loi du 10 Juillet 1965 dispose :
« Le Syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».
L’article 1719 du code civil dispose :
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
(…) 3-d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.
4- D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ».
L’article 1720 dispose quant à lui :
« Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autre que les locatives ».
L’article 1721 du code civil dispose : « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêche l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser ».
Les vices apparents dont a pu se convaincre le locataire sont cependant exclus de la garantie.
Enfin, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 édicte que le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement décent et en bon état d’usage et de réparation et « d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ».
Selon M. [Y], qui doit établir le caractère apparent du vice que son locataire a accepté au moment de la prise à bail, Monsieur [I] a pris possession du bien loué, alors qu’il avait connaissance de l’existence d’infiltrations, que le caractère apparent du vice ressort de l’état des lieux . Ainsi, il a été accepté par le locataire.
Il ressort de l’état des lieux d’entrée en date du 21 mars 2018 qu’ au niveau du séjour, ont été portées les mentions suivantes : « traces d’humidité vers dégât des eaux, une cloque avec fissures » et « dégât des eaux, traces d’humidité, traces de lessivage, cloques, écailles ».
Par mail du 21 mars 2018 dans l’après-midi de l’état des lieux d’entrée réalisé le matin, mail dont l’existence n’a pas été remise en cause, le preneur a écrit : « ce mail fait suite à l’état des lieux ce jour et à notre conversation téléphonique. En effet, j’ai pu constater que l’appartement avait des traces de lessivage sur la plupart des murs, les robinetteries sont entartrées et de plus deux murs comportent de la peinture écaillée. Je déménage mardi prochain, merci de faire le nécessaire pour que l’appartement soit propre lors de mon déménagement. Comme évoqué au téléphone, la reprise peinture pourra s’effectuer dans un second temps. Je demande juste de rentrer dans un appartement propre ».
Par mail du 30 octobre 2019, Monsieur [I] a notifié un constat amiable de dégât des eaux au SCOP en lui signalant une fuite importante dans son appartement situé sous la terrasse de l’immeuble.
A la suite de quoi, Monsieur [I] a écrit à la régie un nouveau courriel en date du 18 novembre 2019 où il a précisé que le dégât des lieux constaté lors de l’état des lieux est toujours d’actualité et se propage sur les murs du salon et sur le caisson côté cuisine. Le problème vient de la terrasse de la copropriété.
Il s’évince de ce qui précède qu’il existait des traces d’un dégât des eaux antérieur au moment de l’établissement de l’état des lieux mais pas d’une infiltration active. Monsieur [Y], sur qui pèse la charge de la preuve, n’établit pas le caractère apparent d’une infiltration active dont le preneur l’aurait déchargé alors même qu’il s’agit au surplus d’une cause manifeste et évidente d’indécence dont tout bailleur doit garantie.
Cette première cause de fin de non-recevoir est donc rejetée.
S’agissant du fait qu’il s’agit d’une partie commune, dont la responsabilité incombe de plein droit au SCOP, il s’avère que tout bailleur reste responsable d’un trouble de jouissance au titre de son obligation de jouissance paisible et doit en indemniser son locataire même si le trouble trouve son origine dans les parties communes de l’immeuble. En ce cas, il peut agir en garantie contre le SCOP.
Cette seconde cause d’irrecevabilité développée par Monsieur [Y] est donc rejetée.
Sur la responsabilité contractuelle de Monsieur [Y]
Il est établi par Monsieur [I] que son appartement subi des infiltrations sur le plafond et murs de son salon outre une saturation d’humidité y compris dans l’entrée et la cuisine depuis octobre 2019, date de son premier signalement jusqu’en octobre 2024, date d’un constat de commissaire de justice. 
Monsieur [Y] ne rapporte pas la preuve qu’il a fait des démarches pour résoudre la difficulté à partir du 18 novembre 2019.
En 2019, seule l’assurance habitation du locataire est intervenue en recherche de fuite, laquelle a conclu le 21 novembre 2019 que les dégâts constatés chez Monsieur [I] proviennent d’une mauvaise étanchéité de la toiture-terrasse et de son caisson, partie en partie commune et en partie propriété de Madame [X] non appelée dans la cause. 
Le constat du commissaire de justice d’octobre 2024 a mis en évidence d’importants dégâts sur les murs du salon avec des moisissures, des taches d’humidité, des auréoles brunes et jaunes, de l’eau qui suinte, des peintures qui se craquellent et boursoufflent, des coulures.
Dans son bordereau de pièces, Monsieur [Y] s’est borné à produire trois jurisprudence et seulement un courrier que la régie CHOMETTE a adressé à la MATMUT en date du 27 février 2023 pour rappeler que la persistance des infiltrations était exclusivement imputable à l’incurie du SCOP à faire réaliser des travaux propres à mettre un terme aux infiltrations récurrentes affectant l’appartement de Monsieur [I] et à faire prendre en charge le coût par l’assureur dommages-ouvrages de l’immeuble, démontrant à lui seul sa propre incurie et sa propre inertie.
Dès lors la responsabilité contractuelle de Monsieur [Y], qui échoue à démontrer que Monsieur [I] ne l’a pas tenu informé via son mandataire des dommages et de leur aggravation, est engagée pour l’indemnisation des préjudices que Monsieur [I] peut démontrer.
Sur la responsabilité délictuelle du SCOP
L’article 14 de la loi du 10 Juillet 1965 dispose :
« Le Syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».
Il s’agit d’une responsabilité de plein droit dont le SCOP ne peut s’exonérer en prouvant son absence de faute. Dès lors, son argumentaire sur ce point est hors sujet.
Il est constant :
- qu’il a été en mesure d’identifier dès le mois de novembre 2019 des points d’infiltration sur la toiture-terrasse, en partie, partie commune suite à l’envoi du rapport de recherche de fuite fait par la société PHENIX mandatée par l’assurance habitation,
- que LYON ETANCHEITE est intervenue à sa demande le 18 mai 2020 mais son intervention a été peu concluante même si elle précisait toutefois qu’il était anormal d’avoir autant de points de fumées sur des espaces aussi réduits avec recommandation d’une recherche avec fluoricine. Il était toutefois confirmé l’origine des infiltrations notamment en parties communes,
- qu’une déclaration de sinistre a été faite, tardivement, le 24 juin 2020 entre les mains de l’assureur dommages-ouvrages, dont les suites et résultats sont restés inconnus,
- que le 26 septembre 2022, la société HYDROTECH, mandatée par le SCOP, a établi un rapport d’intervention confirmant trois défauts d’étanchéité et une fissure sur façade et a mis en évidence l’arrivée d’eau dans l’appartement de monsieur [I], après une campagne d’arrosage à l’eau sur la terrasse. Une des causes est également sise en toit terrasse,
- qu’ensuite de cela, la société SAPITEC est intervenue au mois de décembre 2022 après validation du devis par le syndic d’un montant de 6118,20 euros et consistant à remplacer les joints des solins des terrasses privatives et inaccessibles au-dessus de l’appartement de Monsieur [I], à traiter la fissure de l’édicule et l’étanchéité à l’angle de la gaine vmc sur la terrasse inaccessible,
- que cette intervention n’a pas suffi, de nouvelles fuites étant apparues et donnant lieu à l’établissement d’un rapport de recherche de fuite au mois de janvier 2025 par SAPITEC au cours de laquelle a été constatée la présence de relevés d’étanchéité toujours fuyards sur les trois terrasses et sur le conduit vmc,
- qu’une nouvelle intervention a eu lieu au mois de mai 2025, mais que cela n’a, à nouveau pas réglé les problèmes d’étanchéité, sans que le Syndicat ne développe le résultat d’un nouveau passage de l’entreprise au mois d’octobre 2025. Un devis de 3311 euros a été établi le 31 janvier 2025 validé à l’assemblée générale du 25 mars 2025. Un autre le 13 mai 2025 pour un montant de 2317,70 euros pour des travaux en octobre 2025.
Il s’évince de ce qui précède que, depuis 2019, la toiture-terrasse partie commune de la copropriété est le siège de désordres persistants se matérialisant dans l’appartement de Monsieur [I].
La demande de travaux réparatoires sous astreinte est formée par le locataire, monsieur [I], mais également par le propriétaire-bailleur qui a appelé en cause le Syndicat.
Il résulte des diverses expertises et contrôles ayant eu lieu sur la toiture-terrasse de l’immeuble que les parties communes de celui-ci sont sources de désordres, notamment dans l’appartement occupé par Monsieur [I].
Le SCOP ne produit aucun élément technique notamment un rapport d’expertise judiciaire ou des attestations de professionnels permettant de conclure que les travaux ne sont plus nécessaires à la suite des dernières interventions en 2025. En effet, ni Monsieur [I] ni la juridiction ne connaissent la suite qui y a été donnée.
Il s’ensuit que le Syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit vis-à-vis de Monsieur [I] mais également vis à vis de Monsieur [Y], le trouble de jouissance dont il doit garantie, ayant persisté et doit être condamné, outre à mettre en œuvre des travaux pérennes, à réparer les préjudices subis par le locataire.
Dès lors, le Syndicat sera condamné à faire réaliser les travaux nécessaires et à justifier de leur caractère totalement réparatoire pour mettre un terme aux infiltrations subies dans le logement loué à Monsieur [I].
Selon l’article L 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut même d’office ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.
En l’espèce, puur assurer l’exécution de la décision et compte tenu du positionnement de déni du Syndicat, il y a lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte provisoire qu’il convient toutefois de réduire à 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification du jugement. L’astreinte courra sur une période de 210 jours.
Sur la réparation du préjudice matériel
Monsieur [I] a fait chiffrer le coût des travaux de réparation dans son appartement.
Il verse aux débats un devis d’un montant de 3.650,35 euros établi par l’entreprise PARLONS PEINTURE le 24 octobre 2023.
Les éléments produits par le demandeur, et notamment un constat de commissaire de justice de 2024 établissent suffisamment la réalité des dégradations dans l’appartement du locataire.
Il est reproché à Monsieur [I] de ne pas avoir communiqué sur la prise en charge des embellissements par son assurance habitation. Pour autant, ni Monsieur [Y] ni le SCOP ne lui ont fait sommation de produire cet élément. En outre, le courrier de la MATMUT (pièce 17) assureur habitation n’indique pas avoir versé une indemnité à son assuré.
Ainsi, il y a lieu de condamner le SCOP et Monsieur [Y] in solidum à payer à Monsieur [I] la somme de 3.650,35 euros, avec indexation sur l’indice BT01 entre le 23 Octobre 2023 et le jour du jugement.
Le Syndicat relèvera et garantira à 50 % Monsieur [Y] au titre de ce préjudice compte tenu du fait que Monsieur [Y] n’a à aucun moment tenté d’assister son locataire pour a minima limiter son préjudice de jouissance en s’abstenant tout au long de la procédure d’effectuer la moindre démarche extrajudiciaire ni judiciaire à l’encontre du SCOP pour l’amener à régler le problème rapidement y compris en l’assignant et en obtenant une condamnation sous astreinte comme il aurait pu et dû le faire.
Sur le préjudice de jouissance
La réalité des dégradations dans la pièce à vivre de l’appartement est suffisamment établie par les photos versées aux débats et le constat du commissaire de justice qui a fait état au surplus de moisissures et de mur suintant.
De plus, lorsque de l’eau coule, elle le fait à proximité d’une prise et d’un interrupteur électriques.
Le locataire subit un désagrément depuis plus de 6 ans maintenant.
Monsieur [I] a chiffré sa demande de réparation en prenant en compte la superficie totale de la pièce (salon) où se matérialise les désordres soit 1/3 de l’appartement qui fait 100 m².
Pour autant dans l’expertise amiable contradictoire, en présence des assureurs de Monsieur [Y] et du SCOP, du mois de décembre 2022, la perte d’usage a été limitée à la moitié de la pièce soit 16,50 m². Compte tenu de ce chiffrage contradictoire, le préjudice de jouissance sera fixé à 16,50 % du loyer hors charge.
Le chiffrage réalisé par Monsieur [I] en page 15 de ses dernières conclusions doit être tenu pour sérieux et juste. Dès lors, le SCOP et Monsieur [Y] seront condamnés in solidum à régler à Monsieur [I] la somme de 14 592,71 euros au 12 mars 2026.
Par ailleurs, le Syndicat relèvera et garantira à 50 % Monsieur [Y] au titre de ce préjudice compte tenu du fait que Monsieur [Y] n’a à aucun moment tenté d’assister son locataire pour a minima limiter son préjudice de jouissance en s’abstenant tout au long de la procédure d’effectuer la moindre démarche extrajudiciaire ni judiciaire à l’encontre du SCOP pour l’amener à régler le problème rapidement y compris en l’assignant et en obtenant une condamnation sous astreinte comme il aurait pu et dû le faire.
Sur la demande de réparation du préjudice moral
Les diligences contraignantes et réitérées et pertes de temps consacrées au traitement de ces difficultés depuis plusieurs années justifient que soit allouée à Monsieur [I] une indemnité qu’il convient toutefois de ramencer à la plus juste proportion de 1.000 euros en réparation de son préjudice moral.
Cette somme sera supportée in solidum par le Syndicat des copropriétaires et Monsieur [Y] vis-à-vis de Monsieur [I].
Le Syndicat sera condamné à relever et garantir à 50 % Monsieur [Y] au titre de ce préjudice compte tenu du fait que Monsieur [Y] n’a à aucun moment tenté d’assister son locataire pour a minima limiter son préjudice de jouissance en s’abstenant tout au long de la procédure d’effectuer la moindre démarche extrajudiciaire ni judiciaire à l’encontre du SCOP pour l’amener à régler le problème rapidement y compris en l’assignant et en obtenant une condamnation sous astreinte comme il aurait pu et dû le faire.
Sur les demandes accessoires
Le Syndicat des copropriétaires et Monsieur [Y] parties succombantes, sont condamnés in solidum aux entiers dépens qui comprendront le coût du constat du commissaire de justice du 10 Octobre 2024.
Enfin, en équité, étant condamnés aux dépens, ils doivent une indemnité de procédure à Monsieur [I] d’un montant de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile. Le Syndicat sera condamné à relever et garantir à 50 % Monsieur [Y] au titre des condamnations aux frais irrépétibles et dépens compte tenu du fait que Monsieur [Y] n’a à aucun moment tenté d’assister son locataire pour a minima limiter son préjudice de jouissance en s’abstenant tout au long de la procédure d’effectuer la moindre démarche extrajudiciaire ni judiciaire à l’encontre du SCOP pour l’amener à régler le problème rapidement y compris en l’assignant et en obtenant une condamnation sous astreinte comme il aurait pu et dû le faire.
Les demandes du SCOP et de Monsieur [Y] au titre des dépens et des frais irrépétibles doivent être consécutivement rejetées sauf à ce que Maître [C] [V] et la SCP BAULIEUX-BOHE-CHEVELLON-MUGIER chacun en ce qui les concerne exerce leur droit de recouvrement direct en application de l’article 699 du Code de procédure civile dans les limites de la présente décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, par décision mise à disposition au greffe, et exécutoire de plein droit à titre provisoire,
REJETTE les fins de non-recevoir développées par Monsieur [L] [Y] ;
DECLARE Monsieur [E] [I] recevable en ses demandes à l’encontre de Monsieur [L] [Y] ;
CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CLOS BARIDON 66 route de Genas à LYON 3ème à faire réaliser les travaux nécessaires pour mettre un terme aux infiltrations subies dans le logement loué à Monsieur [E] [I], et à justifier de leur caractère totalement réparatoire sous astreinte provisoire de 100 euros (cent euros) par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification du jugement et ce sur une période de 210 jours ;
REJETTE le surplus de la demande de travaux sous astreinte formulée par Monsieur [E] [I] et par Monsieur [L] [Y] ;
CONDAMNE in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CLOS BARIDON 66 route de Genas à LYON 3ème et Monsieur [L] [Y] à payer à Monsieur [E] [I] la somme de 3.650,35 euros de dommages et intérêts, avec indexation sur l’indice BT01 entre le 23 Octobre 2023 et le jour du jugement en réparation de son préjudice matériel ;
CONDAMNE in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CLOS BARIDON 66 route de Genas à LYON 3ème et Monsieur [L] [Y] à payer à Monsieur [E] [I] la somme de 14 592, 71 euros de dommages et intérêts, somme arrêtée au 12 mars 2026, en réparation de son trouble de jouissance ;
CONDAMNE in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CLOS BARIDON 66 route de Genas à LYON 3ème et Monsieur [L] [Y] à payer à Monsieur [E] [I] la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral ;
REJETTE le surplus de la demande indemnitaire pour préjudice moral de Monsieur [E] [I] ; 
CONDAMNE in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CLOS BARIDON 66 route de Genas à LYON 3ème et Monsieur [L] [Y] aux entiers dépens qui comprendront le coût du constat du commissaire de justice du 10 octobre 2024 ;
CONDAMNE in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CLOS BARIDON 66 route de Genas à LYON 3ème et Monsieur [L] [Y] à payer à Monsieur [E] [I] la somme de 1.500 euros par application de l ’article 700 du code de procédure civile.
DIT que dans leurs rapports entre eux, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CLOS BARIDON 66 route de Genas à LYON 3èm relèvera et garantira à hauteur de 50 % Monsieur [L] [Y] de l’ensemble de ses condamnations ;
REJETTE le surplus de la demande de condamnation en garantie de Monsieur [L] [Y] à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CLOS BARIDON 66 route de Genas à LYON 3ème ;
DIT que Maître [C] [V] et la SCP BAULIEUX-BOHE-CHEVELLON-MUGIER chacun en ce qui les concerne peuvent exercer leur droit de recouvrement direct en application de l’article 699 du Code de procédure civile dans les limites de la présente décision ;
REJETTE le surplus des demandes au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile de Monsieur [L] [Y] et du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CLOS BARIDON 66 route de Genas à LYON 3ème.
LE GREFFIER LE JUGE
Texte intégral
DOSSIER N° RG 24/00836 - N° Portalis DB2H-W-B7H-ZGRB

Jugement du 10/09/2026

MINUTE N° 


PPP PÔLE CIRCUIT LONG S2











[E] [I]
C/
[L] [Y]
SDC 66 route de Genas LE CLOS BARIDON 69003 LYON


















Le : 

Copie exécutoire délivrée à Me MOINECOURT (T.638)
Me BAULIEUX (T.596)

Expédition délivrée à :
Me [V] (T.1113)
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT






A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Jeudi dix Septembre deux mil vingt six


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : STELLA Karen
GREFFIER : GAVAGGIO Anna

ENTRE : 

DEMANDEUR

Monsieur [E] [I], 
demeurant 66 route de Genas - 69003 LYON

représenté par Me Marion MOINECOURT, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 638 substituée par Me Delphine POTUS, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 191


d’une part,


DEFENDEURS

Monsieur [L] [Y], demeurant 64 avenue Pierre Curie 78210 SAINT CYR L’ECOLE, représenté par son mandataire de gestion, la régie SAS CHOMETTE,

représenté par Me Guillaume BAULIEUX, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 596

Syndicat des copropriétaires LE CLOS BARIDON 66 route de Genas 69003 LYON, représenté par son syndic en exercice la SASU DELASTRE IMMOBILIER - 18 plac de la Croix Rousse - 69004 LYON

représentée par Me Valérie BERTHOZ, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1113

Cités à personne morale par actes de commissaire de justice en date du 20 novembre et 8 décembre 2023.

d’autre part


Date de la première audience : 07/05/2024
Date de la mise en délibéré : 12/03/2026
EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 6 mars 2018, Monsieur [L] [Y] représenté par la régie CHOMETTE a donné à bail à Monsieur [E] [I] un appartement de type 4 d’une superficie de 100 m2 situé dans un immeuble en copropriété sis 66 route de Genas à LYON 3ème.
Au moment de l’établissement de l’état des lieux d’entrée le 21 mars 2018, il a été constaté des traces de dégât des eaux sur l’un des murs du salon.
Dans le courant de l’année 2019, Monsieur [I] a constaté l’apparition de nouvelles traces d’humidité sur le plafond du salon.
Il a déclaré le sinistre à son assureur multirisque habitation, a demandé au syndic de remplir sa part du constat amiable de dégât des eaux et a informé la régie CHOMETTE, mandataire du propriétaire.
L’expert, désigné par l’assureur, a déterminé que les dégâts survenus dans le logement provenaient d’une mauvaise étanchéité de la toiture-terrasse située au-dessus de l’appartement.
Ce rapport a été transmis au syndic de copropriété et à la régie CHOMETTE dès le 29 novembre 2019, et le syndic a mandaté une entreprise aux fins de recherche de fuite, qui a confirmé l’existence de nombreux points d’infiltration sur la toiture-terrasse, et qui invitait à faire effectuer une recherche par colorant.
Ultérieurement, Monsieur [I] a reçu une convocation d’une compagnie d’assurance en vue d’une expertise dommages-ouvrages.
Aucune solution n’ayant été mise en œuvre, Monsieur [I] a assigné son bailleur, suivant exploit délivré le 23 novembre 2023, afin qu’il fasse procéder aux réparations nécessaires et que soit réparé son préjudice de jouissance.
Le bailleur a alors appelé en cause le syndicat des copropriétaires.
Aux termes de ses dernières écritures, monsieur [I] sollicite du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LYON au visa des articles 1719 et 1720 du code civil, de l’article 6 de la loi du 6 Juillet 1989 et de l’article 14 de la loi du 10 Juillet 1965, de :
- Déclarer Monsieur [Y] et le Syndicat des Copropriétaires (ci-après SCOP) responsables de ses préjudices
- Condamner le Syndicat des Copropriétaires à procéder aux travaux nécessaires pour mettre un terme aux infiltrations subies dans son logement, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir.
- Condamner in solidum Monsieur [Y] et le Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.650,35 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel, avec indexation.
- Condamner in solidum Monsieur [Y] et le Syndicat des copropriétaires à lui payer à la somme de 14.592,71 euros en réparation de son préjudice de jouissance.
- Condamner in solidum Monsieur [Y] et le Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral.
- Condamner in solidum Monsieur [Y] et le Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1.500 euros en application de l’ article 700 du code de procédure civile.
- Condamner les mêmes in solidum aux entiers dépens.
Au soutien de ses demandes, Monsieur [I] expose en substance que la responsabilité du Syndicat des copropriétaires est engagée ainsi qu’en fait foi le rapport établi en octobre 2022 par la société HYDROTECH.
Il soutient que celle de son bailleur l’est également, que celui-ci a manqué à son obligation de délivrance conforme car, informé dès 2019 des infiltrations, il n’a entrepris aucune démarche active pour solutionner ou faire solutionner le problème, en violation des articles 1719, 1720 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
Il rappelle que si des traces étaient effectivement présentes sur les murs au moment de l’état des lieux d’entrée, il avait écrit qu’il avait été convenu que les reprises de peinture seraient réalisées ultérieurement, laissant entendre que la cause des infiltrations avait été réglée au dire du bailleur, exclusive de tout accord de sa part à la présence de désordres d’infiltrations.
En réponse aux explications du syndicat des copropriétaires qui soutient avoir réalisé des travaux de reprise en toiture-terrasse en 2023, il oppose que ceux-ci n’ont pas remédié à la solution des problèmes et verse aux débats un constat d’huissier établi le 10 octobre 2024 démontrant la persistance des infiltrations.
Il fait observer que la facture des travaux réalisés porte en mention celle de « mesure conservatoire », ce qui ne suggère pas la réalisation de travaux pérennes, d’autant qu’une fumigation a été organisée en janvier 2025, dont le demandeur ne connaît pas le résultat.
En réplique, le bailleur, Monsieur [Y], fait conclure, selon ses écritures n° 4, de :
 Déclarer les demandes de Monsieur [I] irrecevables s’agissant d’un vice apparent.Juger que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur de troubles causé par les tiersJuger que les demandes du locataire sont mal dirigées.Constater que le Syndicat des copropriétaires a fait réaliser les travaux propres à remédier aux infiltrations le 9 juillet 2023.Juger que le preneur est défaillant dans l’administration de la charge de la preuve de la persistance des infiltrations.Juger qu’aucune faute ne saurait être imputée à Monsieur [Y], rien ne démontrant que les infiltrations survenues avant la signature du bail et l’infiltration survenue 18 mois après aient les mêmes causes.Juger que Monsieur [I] n’a pas respecté les termes du bail en n’informant pas le bailleur de la persistance ou de l’aggravation des désordres.Rejeter les demandes de Monsieur [I] à l’encontre de Monsieur [Y] comme étant irrecevables, injustifiées et excessives.A titre subsidiaire,
Juger que la responsabilité du Syndicat des copropriétaires se trouve engagée en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil et pour n’avoir pas fait diligence pour remédier aux désordres et n’avoir pas fait diligence pour que les travaux soient pris en charge par l’assurance dommages-ouvrages.Condamner le Syndicat des copropriétaires à relever Monsieur [Y] de la moindre condamnation.En tout état de cause,
Condamner le Syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux propres à remédier aux infiltrations récurrentes affectant l’appartement occupé par Monsieur [I], pour le cas où serait rapportée la preuve de la persistance des désordres.Condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.650,35 euros au titre des travaux propres à remédier aux conséquences dommageables des infiltrations.Condamner Monsieur [I] ou, à défaut le Syndicat des copropriétaires, à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.Condamner Monsieur [I] ou, à défaut le Syndicat des copropriétaires, aux entiers dépens avec « sic » distraction au profit de la SCP BAULIEUX-BOHE-CHEVELLON-MUGIER,Dispenser Monsieur [Y] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagée par le Syndicat des copropriétaires.Au soutien de ces demandes, monsieur [Y] fait notamment valoir :
Que Monsieur [I] est irrecevable à agir, dès lors que le bailleur ne répond pas des vices que le preneur a connu ou aurait dû connaître, l’article 1721 du code civil constituant le prolongement et le complément des articles 1719 et 1720 du code civil.Que le mail de Monsieur [I] du 18 novembre 2019 conduit à considérer que Monsieur [I] a accepté les infiltrations depuis son entrée dans les lieux en 2018, rendant son action irrecevable.Que les demandes de Monsieur [I] sont mal dirigées, dès lors que sont concernées les parties communes de l’immeuble.Que le demandeur ne produit aucune pièce de nature à démontrer l’importance de son trouble de jouissance et qu’aucune faute ne saurait lui être reprochée dans la mesure où le demandeur a attendu 18 mois pour l’informer de la persistance du dégât des eaux, ce qui contrevient aux dispositions contractuelles.Que le Syndicat doit à titre subsidiaire être condamné à le relever et garantir sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 Juillet 1965 et des articles 1240 et 1241 du code civil, rien ne justifiant que le Syndicat ait attendu le mois de janvier 2023 pour faire réaliser des travaux pour remédier aux infiltrations dont se plaint Monsieur [I] depuis le mois d’octobre 2019.En tout état de cause, le Syndicat doit être condamné à faire réaliser les travaux propres à remédier aux infiltrations récurrentes affectant l’appartement loué à Monsieur [R] défense, le Syndicat des copropriétaires fait conclure, selon ses écritures n°3, de :
Débouter Monsieur [Y] de l’ensemble de ses demandes formées à son encontreDébouter Monsieur [I] de sa demande de travaux sous astreinte, ceux-ci ayant déjà été réalisés.Débouter Monsieur [I] de ses autres demandes comme étant non fondées.Condamner in solidum Monsieur [I] et Monsieur [Y] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.Condamner in solidum Monsieur [I] et Monsieur [Y] aux entiers dépens de l’instance avec « sic » distraction au profit de Maître Valérie BERTHOZ, avocat sur son affirmation de droit.Le Syndicat fait notamment valoir que :
- il a été diligent dans le traitement de la réclamation de Monsieur [I], ayant mandaté la société Lyon Etanchéité afin qu’elle procède à une véritable recherche de fuite, ce que n’avait pas réalisé la société PHENIX mandatée par l’assurance habitation, à la suite de quoi a été régularisée une déclaration de sinistre entre les mains de l’assureur dommages-ouvrages,
- l’assurance dommages-ouvrages n’a pu être mise en œuvre, les écoulements ne s’étant pas reproduits. Ce n’est que deux ans plus tard que le locataire alertait de nouveau son propriétaire, le Syndicat procédant alors à une déclaration de sinistre entre les mains de son assureur de la copropriété,
- à la suite du mandatement de la société HYDROTHECH, l’origine des désordres a été identifiée, conduisant à l’intervention de l’entreprise SAPITEC par la réalisation de travaux le 9 janvier 2023. Par suite, le demandeur se plaignait toujours d’infiltrations, mais n’en rapportait la preuve que tardivement par la production d’un constat d’huissier établi au mois d’octobre 2024,
- il a à nouveau pris attache avec la société SAPITEC qui a réalisé des travaux au printemps 2025, lesquels n’ont pas réglé les désordres, un rendez-vous étant prévu, selon le Syndicat, au mois d’octobre 2025 qui considère que l’origine des infiltrations n’est dès lors pas connue et conclut au rejet des demandes de Monsieur [Y], sans remarque toutefois sur la demande de Monsieur [I] s’agissant de sa demande de condamnation de travaux sous astreinte,
- il conteste devoir réparation du préjudice matériel de Monsieur [I], estimant que Monsieur [I] ne produit pas les échanges qu’il a dû avoir avec son assureur habitation et que s’agissant du préjudice de jouissance, la demande ne peut trouver application, le locataire n’ayant jamais été privé de la jouissance de son bien.
L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 12 mars 2026 au cours de laquelle les parties ont repris leurs demandes par le ministère de leurs avocats respectifs et s’en sont remises pour le surplus à leurs dernières écritures.
Elle a été mise en délibéré au 10 septembre 2026.
SUR CE
Sur l’irrecevabilité des demandes de Monsieur [I] à l’encontre de Monsieur [Y] bailleur
Monsieur [Y] développe deux causes : le vice apparent accepté par le preneur et le fait que le vice touche les parties communes, responsabilité du SCOP
L’article 14 de la loi du 10 Juillet 1965 dispose :
« Le Syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».
L’article 1719 du code civil dispose :
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
(…) 3-d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.
4- D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ».
L’article 1720 dispose quant à lui :
« Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autre que les locatives ».
L’article 1721 du code civil dispose : « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêche l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser ».
Les vices apparents dont a pu se convaincre le locataire sont cependant exclus de la garantie.
Enfin, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 édicte que le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement décent et en bon état d’usage et de réparation et « d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ».
Selon M. [Y], qui doit établir le caractère apparent du vice que son locataire a accepté au moment de la prise à bail, Monsieur [I] a pris possession du bien loué, alors qu’il avait connaissance de l’existence d’infiltrations, que le caractère apparent du vice ressort de l’état des lieux . Ainsi, il a été accepté par le locataire.
Il ressort de l’état des lieux d’entrée en date du 21 mars 2018 qu’ au niveau du séjour, ont été portées les mentions suivantes : « traces d’humidité vers dégât des eaux, une cloque avec fissures » et « dégât des eaux, traces d’humidité, traces de lessivage, cloques, écailles ».
Par mail du 21 mars 2018 dans l’après-midi de l’état des lieux d’entrée réalisé le matin, mail dont l’existence n’a pas été remise en cause, le preneur a écrit : « ce mail fait suite à l’état des lieux ce jour et à notre conversation téléphonique. En effet, j’ai pu constater que l’appartement avait des traces de lessivage sur la plupart des murs, les robinetteries sont entartrées et de plus deux murs comportent de la peinture écaillée. Je déménage mardi prochain, merci de faire le nécessaire pour que l’appartement soit propre lors de mon déménagement. Comme évoqué au téléphone, la reprise peinture pourra s’effectuer dans un second temps. Je demande juste de rentrer dans un appartement propre ».
Par mail du 30 octobre 2019, Monsieur [I] a notifié un constat amiable de dégât des eaux au SCOP en lui signalant une fuite importante dans son appartement situé sous la terrasse de l’immeuble.
A la suite de quoi, Monsieur [I] a écrit à la régie un nouveau courriel en date du 18 novembre 2019 où il a précisé que le dégât des lieux constaté lors de l’état des lieux est toujours d’actualité et se propage sur les murs du salon et sur le caisson côté cuisine. Le problème vient de la terrasse de la copropriété.
Il s’évince de ce qui précède qu’il existait des traces d’un dégât des eaux antérieur au moment de l’établissement de l’état des lieux mais pas d’une infiltration active. Monsieur [Y], sur qui pèse la charge de la preuve, n’établit pas le caractère apparent d’une infiltration active dont le preneur l’aurait déchargé alors même qu’il s’agit au surplus d’une cause manifeste et évidente d’indécence dont tout bailleur doit garantie.
Cette première cause de fin de non-recevoir est donc rejetée.
S’agissant du fait qu’il s’agit d’une partie commune, dont la responsabilité incombe de plein droit au SCOP, il s’avère que tout bailleur reste responsable d’un trouble de jouissance au titre de son obligation de jouissance paisible et doit en indemniser son locataire même si le trouble trouve son origine dans les parties communes de l’immeuble. En ce cas, il peut agir en garantie contre le SCOP.
Cette seconde cause d’irrecevabilité développée par Monsieur [Y] est donc rejetée.
Sur la responsabilité contractuelle de Monsieur [Y]
Il est établi par Monsieur [I] que son appartement subi des infiltrations sur le plafond et murs de son salon outre une saturation d’humidité y compris dans l’entrée et la cuisine depuis octobre 2019, date de son premier signalement jusqu’en octobre 2024, date d’un constat de commissaire de justice. 
Monsieur [Y] ne rapporte pas la preuve qu’il a fait des démarches pour résoudre la difficulté à partir du 18 novembre 2019.
En 2019, seule l’assurance habitation du locataire est intervenue en recherche de fuite, laquelle a conclu le 21 novembre 2019 que les dégâts constatés chez Monsieur [I] proviennent d’une mauvaise étanchéité de la toiture-terrasse et de son caisson, partie en partie commune et en partie propriété de Madame [X] non appelée dans la cause. 
Le constat du commissaire de justice d’octobre 2024 a mis en évidence d’importants dégâts sur les murs du salon avec des moisissures, des taches d’humidité, des auréoles brunes et jaunes, de l’eau qui suinte, des peintures qui se craquellent et boursoufflent, des coulures.
Dans son bordereau de pièces, Monsieur [Y] s’est borné à produire trois jurisprudence et seulement un courrier que la régie CHOMETTE a adressé à la MATMUT en date du 27 février 2023 pour rappeler que la persistance des infiltrations était exclusivement imputable à l’incurie du SCOP à faire réaliser des travaux propres à mettre un terme aux infiltrations récurrentes affectant l’appartement de Monsieur [I] et à faire prendre en charge le coût par l’assureur dommages-ouvrages de l’immeuble, démontrant à lui seul sa propre incurie et sa propre inertie.
Dès lors la responsabilité contractuelle de Monsieur [Y], qui échoue à démontrer que Monsieur [I] ne l’a pas tenu informé via son mandataire des dommages et de leur aggravation, est engagée pour l’indemnisation des préjudices que Monsieur [I] peut démontrer.
Sur la responsabilité délictuelle du SCOP
L’article 14 de la loi du 10 Juillet 1965 dispose :
« Le Syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».
Il s’agit d’une responsabilité de plein droit dont le SCOP ne peut s’exonérer en prouvant son absence de faute. Dès lors, son argumentaire sur ce point est hors sujet.
Il est constant :
- qu’il a été en mesure d’identifier dès le mois de novembre 2019 des points d’infiltration sur la toiture-terrasse, en partie, partie commune suite à l’envoi du rapport de recherche de fuite fait par la société PHENIX mandatée par l’assurance habitation,
- que LYON ETANCHEITE est intervenue à sa demande le 18 mai 2020 mais son intervention a été peu concluante même si elle précisait toutefois qu’il était anormal d’avoir autant de points de fumées sur des espaces aussi réduits avec recommandation d’une recherche avec fluoricine. Il était toutefois confirmé l’origine des infiltrations notamment en parties communes,
- qu’une déclaration de sinistre a été faite, tardivement, le 24 juin 2020 entre les mains de l’assureur dommages-ouvrages, dont les suites et résultats sont restés inconnus,
- que le 26 septembre 2022, la société HYDROTECH, mandatée par le SCOP, a établi un rapport d’intervention confirmant trois défauts d’étanchéité et une fissure sur façade et a mis en évidence l’arrivée d’eau dans l’appartement de monsieur [I], après une campagne d’arrosage à l’eau sur la terrasse. Une des causes est également sise en toit terrasse,
- qu’ensuite de cela, la société SAPITEC est intervenue au mois de décembre 2022 après validation du devis par le syndic d’un montant de 6118,20 euros et consistant à remplacer les joints des solins des terrasses privatives et inaccessibles au-dessus de l’appartement de Monsieur [I], à traiter la fissure de l’édicule et l’étanchéité à l’angle de la gaine vmc sur la terrasse inaccessible,
- que cette intervention n’a pas suffi, de nouvelles fuites étant apparues et donnant lieu à l’établissement d’un rapport de recherche de fuite au mois de janvier 2025 par SAPITEC au cours de laquelle a été constatée la présence de relevés d’étanchéité toujours fuyards sur les trois terrasses et sur le conduit vmc,
- qu’une nouvelle intervention a eu lieu au mois de mai 2025, mais que cela n’a, à nouveau pas réglé les problèmes d’étanchéité, sans que le Syndicat ne développe le résultat d’un nouveau passage de l’entreprise au mois d’octobre 2025. Un devis de 3311 euros a été établi le 31 janvier 2025 validé à l’assemblée générale du 25 mars 2025. Un autre le 13 mai 2025 pour un montant de 2317,70 euros pour des travaux en octobre 2025.
Il s’évince de ce qui précède que, depuis 2019, la toiture-terrasse partie commune de la copropriété est le siège de désordres persistants se matérialisant dans l’appartement de Monsieur [I].
La demande de travaux réparatoires sous astreinte est formée par le locataire, monsieur [I], mais également par le propriétaire-bailleur qui a appelé en cause le Syndicat.
Il résulte des diverses expertises et contrôles ayant eu lieu sur la toiture-terrasse de l’immeuble que les parties communes de celui-ci sont sources de désordres, notamment dans l’appartement occupé par Monsieur [I].
Le SCOP ne produit aucun élément technique notamment un rapport d’expertise judiciaire ou des attestations de professionnels permettant de conclure que les travaux ne sont plus nécessaires à la suite des dernières interventions en 2025. En effet, ni Monsieur [I] ni la juridiction ne connaissent la suite qui y a été donnée.
Il s’ensuit que le Syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit vis-à-vis de Monsieur [I] mais également vis à vis de Monsieur [Y], le trouble de jouissance dont il doit garantie, ayant persisté et doit être condamné, outre à mettre en œuvre des travaux pérennes, à réparer les préjudices subis par le locataire.
Dès lors, le Syndicat sera condamné à faire réaliser les travaux nécessaires et à justifier de leur caractère totalement réparatoire pour mettre un terme aux infiltrations subies dans le logement loué à Monsieur [I].
Selon l’article L 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut même d’office ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.
En l’espèce, puur assurer l’exécution de la décision et compte tenu du positionnement de déni du Syndicat, il y a lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte provisoire qu’il convient toutefois de réduire à 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification du jugement. L’astreinte courra sur une période de 210 jours.
Sur la réparation du préjudice matériel
Monsieur [I] a fait chiffrer le coût des travaux de réparation dans son appartement.
Il verse aux débats un devis d’un montant de 3.650,35 euros établi par l’entreprise PARLONS PEINTURE le 24 octobre 2023.
Les éléments produits par le demandeur, et notamment un constat de commissaire de justice de 2024 établissent suffisamment la réalité des dégradations dans l’appartement du locataire.
Il est reproché à Monsieur [I] de ne pas avoir communiqué sur la prise en charge des embellissements par son assurance habitation. Pour autant, ni Monsieur [Y] ni le SCOP ne lui ont fait sommation de produire cet élément. En outre, le courrier de la MATMUT (pièce 17) assureur habitation n’indique pas avoir versé une indemnité à son assuré.
Ainsi, il y a lieu de condamner le SCOP et Monsieur [Y] in solidum à payer à Monsieur [I] la somme de 3.650,35 euros, avec indexation sur l’indice BT01 entre le 23 Octobre 2023 et le jour du jugement.
Le Syndicat relèvera et garantira à 50 % Monsieur [Y] au titre de ce préjudice compte tenu du fait que Monsieur [Y] n’a à aucun moment tenté d’assister son locataire pour a minima limiter son préjudice de jouissance en s’abstenant tout au long de la procédure d’effectuer la moindre démarche extrajudiciaire ni judiciaire à l’encontre du SCOP pour l’amener à régler le problème rapidement y compris en l’assignant et en obtenant une condamnation sous astreinte comme il aurait pu et dû le faire.
Sur le préjudice de jouissance
La réalité des dégradations dans la pièce à vivre de l’appartement est suffisamment établie par les photos versées aux débats et le constat du commissaire de justice qui a fait état au surplus de moisissures et de mur suintant.
De plus, lorsque de l’eau coule, elle le fait à proximité d’une prise et d’un interrupteur électriques.
Le locataire subit un désagrément depuis plus de 6 ans maintenant.
Monsieur [I] a chiffré sa demande de réparation en prenant en compte la superficie totale de la pièce (salon) où se matérialise les désordres soit 1/3 de l’appartement qui fait 100 m².
Pour autant dans l’expertise amiable contradictoire, en présence des assureurs de Monsieur [Y] et du SCOP, du mois de décembre 2022, la perte d’usage a été limitée à la moitié de la pièce soit 16,50 m². Compte tenu de ce chiffrage contradictoire, le préjudice de jouissance sera fixé à 16,50 % du loyer hors charge.
Le chiffrage réalisé par Monsieur [I] en page 15 de ses dernières conclusions doit être tenu pour sérieux et juste. Dès lors, le SCOP et Monsieur [Y] seront condamnés in solidum à régler à Monsieur [I] la somme de 14 592,71 euros au 12 mars 2026.
Par ailleurs, le Syndicat relèvera et garantira à 50 % Monsieur [Y] au titre de ce préjudice compte tenu du fait que Monsieur [Y] n’a à aucun moment tenté d’assister son locataire pour a minima limiter son préjudice de jouissance en s’abstenant tout au long de la procédure d’effectuer la moindre démarche extrajudiciaire ni judiciaire à l’encontre du SCOP pour l’amener à régler le problème rapidement y compris en l’assignant et en obtenant une condamnation sous astreinte comme il aurait pu et dû le faire.
Sur la demande de réparation du préjudice moral
Les diligences contraignantes et réitérées et pertes de temps consacrées au traitement de ces difficultés depuis plusieurs années justifient que soit allouée à Monsieur [I] une indemnité qu’il convient toutefois de ramencer à la plus juste proportion de 1.000 euros en réparation de son préjudice moral.
Cette somme sera supportée in solidum par le Syndicat des copropriétaires et Monsieur [Y] vis-à-vis de Monsieur [I].
Le Syndicat sera condamné à relever et garantir à 50 % Monsieur [Y] au titre de ce préjudice compte tenu du fait que Monsieur [Y] n’a à aucun moment tenté d’assister son locataire pour a minima limiter son préjudice de jouissance en s’abstenant tout au long de la procédure d’effectuer la moindre démarche extrajudiciaire ni judiciaire à l’encontre du SCOP pour l’amener à régler le problème rapidement y compris en l’assignant et en obtenant une condamnation sous astreinte comme il aurait pu et dû le faire.
Sur les demandes accessoires
Le Syndicat des copropriétaires et Monsieur [Y] parties succombantes, sont condamnés in solidum aux entiers dépens qui comprendront le coût du constat du commissaire de justice du 10 Octobre 2024.
Enfin, en équité, étant condamnés aux dépens, ils doivent une indemnité de procédure à Monsieur [I] d’un montant de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile. Le Syndicat sera condamné à relever et garantir à 50 % Monsieur [Y] au titre des condamnations aux frais irrépétibles et dépens compte tenu du fait que Monsieur [Y] n’a à aucun moment tenté d’assister son locataire pour a minima limiter son préjudice de jouissance en s’abstenant tout au long de la procédure d’effectuer la moindre démarche extrajudiciaire ni judiciaire à l’encontre du SCOP pour l’amener à régler le problème rapidement y compris en l’assignant et en obtenant une condamnation sous astreinte comme il aurait pu et dû le faire.
Les demandes du SCOP et de Monsieur [Y] au titre des dépens et des frais irrépétibles doivent être consécutivement rejetées sauf à ce que Maître [C] [V] et la SCP BAULIEUX-BOHE-CHEVELLON-MUGIER chacun en ce qui les concerne exerce leur droit de recouvrement direct en application de l’article 699 du Code de procédure civile dans les limites de la présente décision. 
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, par décision mise à disposition au greffe, et exécutoire de plein droit à titre provisoire,
REJETTE les fins de non-recevoir développées par Monsieur [L] [Y] ;
DECLARE Monsieur [E] [I] recevable en ses demandes à l’encontre de Monsieur [L] [Y] ;
CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CLOS BARIDON 66 route de Genas à LYON 3ème à faire réaliser les travaux nécessaires pour mettre un terme aux infiltrations subies dans le logement loué à Monsieur [E] [I], et à justifier de leur caractère totalement réparatoire sous astreinte provisoire de 100 euros (cent euros) par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification du jugement et ce sur une période de 210 jours ;
REJETTE le surplus de la demande de travaux sous astreinte formulée par Monsieur [E] [I] et par Monsieur [L] [Y] ;
CONDAMNE in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CLOS BARIDON 66 route de Genas à LYON 3ème et Monsieur [L] [Y] à payer à Monsieur [E] [I] la somme de 3.650,35 euros de dommages et intérêts, avec indexation sur l’indice BT01 entre le 23 Octobre 2023 et le jour du jugement en réparation de son préjudice matériel ;
CONDAMNE in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CLOS BARIDON 66 route de Genas à LYON 3ème et Monsieur [L] [Y] à payer à Monsieur [E] [I] la somme de 14 592, 71 euros de dommages et intérêts, somme arrêtée au 12 mars 2026, en réparation de son trouble de jouissance ;
CONDAMNE in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CLOS BARIDON 66 route de Genas à LYON 3ème et Monsieur [L] [Y] à payer à Monsieur [E] [I] la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral ;
REJETTE le surplus de la demande indemnitaire pour préjudice moral de Monsieur [E] [I] ; 
CONDAMNE in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CLOS BARIDON 66 route de Genas à LYON 3ème et Monsieur [L] [Y] aux entiers dépens qui comprendront le coût du constat du commissaire de justice du 10 octobre 2024 ;
CONDAMNE in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CLOS BARIDON 66 route de Genas à LYON 3ème et Monsieur [L] [Y] à payer à Monsieur [E] [I] la somme de 1.500 euros par application de l ’article 700 du code de procédure civile.
DIT que dans leurs rapports entre eux, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CLOS BARIDON 66 route de Genas à LYON 3èm relèvera et garantira à hauteur de 50 % Monsieur [L] [Y] de l’ensemble de ses condamnations ;
REJETTE le surplus de la demande de condamnation en garantie de Monsieur [L] [Y] à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CLOS BARIDON 66 route de Genas à LYON 3ème ;
DIT que Maître [C] [V] et la SCP BAULIEUX-BOHE-CHEVELLON-MUGIER chacun en ce qui les concerne peuvent exercer leur droit de recouvrement direct en application de l’article 699 du Code de procédure civile dans les limites de la présente décision ;
REJETTE le surplus des demandes au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile de Monsieur [L] [Y] et du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CLOS BARIDON 66 route de Genas à LYON 3ème.
LE GREFFIER LE JUGE

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1720, code civil 1721). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-10T18:21:32.350Z.