Cour d'appel de Douai, CHAMBRE 2 SECTION 2, 10 septembre 2026, n° 25/04635

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 2 SECTION 2



ARRÊT DU 10/09/2026





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MINUTE ÉLECTRONIQUE 

N° RG 25/04635 - N° Portalis DBVT-V-B7J-WMLA



Ordonnance de référé (N° 25/00108) rendue le 12 août 2025 par le tribunal judiciaire de Valenciennes







APPELANTE



SCI L'Armorial, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 1]



représentée par Me David Lacroix, avocat au barreau de Douai, avocat constitué







INTIMÉS



Monsieur [F] [M]

né le 7 juillet 1982 à [Localité 2] (Maroc)

demeurant [Adresse 2]

[Localité 3]



Monsieur [U] [J]

né le 7 novembre 1999 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]



SAS MK [I], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

ayant son siège social [Adresse 4]

[Localité 6]



représentés par Me Mehdi Ziatt, avocat au barreau de Lille, avocat constitué













DÉBATS à l'audience publique du 5 mai 2026 tenue par Anne Soreau magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Stéphanie Barbot, présidente de chambre

Nadia Cordier, conseiller

Anne Soreau, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 septembre 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Stéphanie Barbot, présidente et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 31 mars 2026



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EXPOSE DES FAITS



Selon acte notarié du 21 mars 2022, la société l'Armorial (la SCI) a donné à bail commercial à MM. [J] et [M], intervenant en qualité d'associés et de cautions solidaires de la société en formation MK [I] (la société MK), un local commercial situé [Adresse 5], pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2022 moyennant un loyer indexé de 72 000 euros HT par an, outre des charges provisionnelles d'un montant mensuel de 800 euros HT.



Le 13 septembre 2024, la SCI, déplorant des loyers impayés, a fait délivrer à la société MK un commandement de payer visant la clause résolutoire puis, ayant été avisée par le notaire rédacteur du bail qu'aucune reprise du bail par la société MK n'avait été réalisée, elle a adressé un autre commandement de payer le 14 février 2025 à MM. [M] et [J].



Faute de règlement des sommes impayées dans le délai d'un mois, la SCI a assigné ces derniers ainsi que la société MK en référé aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion de la société MK, outre le paiement d'une provision de 57 958,56 euros au titre des loyers impayés.



Par une ordonnance du 12 août 2025, le président du tribunal judiciaire de Valenciennes, statuant en référé, a :


Rejeté l'exception d'incompétence soulevée par la société MK et MM. [M] et [J] ;

Débouté la SCI de l'ensemble de ses demandes ;

Condamné la SCI aux dépens et à payer à la société MK, MM. [M] et [J] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.




Par déclaration du 11 septembre 2025, la SCI a interjeté appel de la décision, sauf du chef rejetant l'exception d'incompétence, en intimant la société MK ainsi que MM. [M] et [J].



Par message notifié par le RPVA du 5 mai 2026, faisant suite à l'audience de plaidoirie, le greffe de la cour d'appel a demandé à Maître Ziatt, conseil des intimés, de bien vouloir :


Déposer son dossier de plaidoirie sous 48 heures ;

Procéder à la régularisation de la procédure via le paiement du timbre de plaidoirie, sous peine d'irrecevabilité de ses écritures (article 963 du code de procédure civile).




Aucune réponse n'a été donnée à cet envoi.



PRETENTIONS DES PARTIES



Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 29 septembre 2025, la SCI demande à la cour de :

- Infirmer l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a rejeté l'exception d'incompétence soulevée par les défendeurs ;

Vu l'article L. 145-41 du code de commerce ;



* Au principal :


Constater l'acquisition de la clause résolutoire « en date du 14 février 2025 » à l'égard de MM. [M] et [J] ;

Juger qu'à défaut de déguerpissement spontané, elle pourra poursuivre l'expulsion de ses locataires, MM. [M] et [J], et de celles de tous occupants de son leur chef, de façon forcée, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire ;




Vu l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,


Condamner provisionnellement et solidairement MM. [M] et [J] à payer une somme de 77 418,52 euros arrêtée au 26 août 2025 au titre des loyers et des charges ;

Les débouter de toute demande de délai de suspension des effets de la clause résolutoire, et « au-delà de toute contestation ou demande contraire aux présentes » ;

Les condamner à payer 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;


* Au subsidiaire, s'il était justifié de la reprise par la société MK des engagements de MM. [M] et [J], et de l'opposabilité de cette reprise à elle, SCI :


Constater l'acquisition de la clause résolutoire en date du 13 octobre 2024 ;

Ordonner le déguerpissement de la société MK des lieux loués ;

Juger qu'à défaut de déguerpissement spontané, elle, la SCI, pourra poursuivre l'expulsion de la société MK et de tous occupants de son chef de façon forcée, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire ;


Vu l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,


Condamner la société MK à lui payer provisionnellement la somme de 77 418,52 euros ;

Débouter la société MK de toutes ses demandes, en particulier celle de délai et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Condamner la société MK à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.




Le 14 novembre 2025, la société MK, MM. [M] et [J] (les intimés) ont notifié par la voie électronique des conclusions dont la recevabilité sera examinée ci-dessous.





MOTIVATION



I ' Sur les incidences du non-paiement, par les intimés, du timbre prévu à l'article 1635 bis P du code général des impôts



L 'article 1635 bis P du code général des impôts institue un droit, d'un montant actuel de 225 euros, qui est dû par les parties à l'instance d'appel non bénéficiaires de l'aide juridictionnelle, lorsque la constitution d'avocat est obligatoire devant la cour d'appel - ce qui est le cas en l'espèce. 



La sanction du défaut de justification du paiement du timbre est prévue à l'article 963 du code de procédure civile, qui dispose que :



Lorsque l'appel entre dans le champ d'application de l'article 1635 bis P du code général des impôts, les parties justifient, à peine d'irrecevabilité de l'appel ou des défenses selon le cas, de l'acquittement du droit prévu à cet article.

Sauf en cas de demande d'aide juridictionnelle, l'auteur de l'appel principal en justifie lors de la remise de sa déclaration d'appel et les autres parties lors de la remise de leur acte de constitution par l'apposition de timbres mobiles ou par la remise d'un justificatif lorsque le droit pour l'indemnisation de la profession d'avoué a été acquitté par voie électronique. En cas de requête conjointe, les appelants justifient de l'acquittement du droit lors de la remise de leur requête.

[...]

L'irrecevabilité est constatée d'office par le magistrat ou la formation compétents. Les parties n'ont pas qualité pour soulever cette irrecevabilité. Elles sont avisées de la décision par le greffe.



En application de l'article 16 du code de procédure civile, la fin de non-recevoir tirée du défaut de justification du paiement du droit prévu par l'article 1635 bis P précité ne peut être retenue sans que la partie concernée ait été invitée à s'en expliquer ou, qu'à tout le moins, un avis d'avoir à justifier de ce paiement lui ait été préalablement adressé par le greffe (2e Civ., 1er juill. 2021, n° 19-10668, publié).



En l'espèce, le greffe a attiré l'attention de Maître Ziatt, avocat des intimés, sur le défaut de règlement du timbre, par message régulièrement notifié par le RPVA le 5 mai 2026, auquel il n'a été donné aucune réponse. 



En vertu des dispositions de l'article 963 précité, il y a donc lieu de déclarer irrecevables les conclusions notifiées le 14 novembre 2025, par la société MK, MM. [M] et [J].



En conséquence, il n'y aura pas lieu de statuer sur l'exception d'incompétence soulevée en première instance par les intimés, et qui a été rejetée par un chef de l'ordonnance déférée dont il n'a pas été interjeté appel.



Par ailleurs, il sera fait application de l'article 954 du code de procédure civile, qui dispose, dans son dernier alinéa, que :

La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs.



Le jugement a notamment retenu dans ses motifs que :



« Dans la mesure où il n'a été justifié par aucune pièce communiquée par les parties que l'extrait Kbis de la société MK a été remis au notaire instrumentaire au 30 avril 2022, MM. [M] et [J] sont manifestement demeurés les seuls cocontractants de la SCI du bail du 21 mars 2022 ; »

« Les indications du commandement de payer du 14 février 2025 ne précisent pas la nature des sommes réclamées, si ce n'est en évoquant « des loyers et charges impayés » ni la période défaillante reprochée et qu'il n'est annexé aucun décompte des sommes dues et réglées ; ce défaut de précision ne met pas en mesure les preneurs de connaître précisément les manquements qui leur sont reprochés afin de pouvoir y remédier, et constitue une irrégularité du commandement de payer . »





II ' Sur les demandes formées à titre principal par la SCI

 

La SCI fait valoir que : 




Seuls MM.[J] et [M] sont tenus au titre du bail ; s'il a contractuellement été prévu que ces derniers agissaient au nom de la société en formation MK et que, conformément aux dispositions de l'article 1843 du code civil, la société régulièrement immatriculée pourrait reprendre les engagements souscrits à titre personnel par tous les associés, aucune démarche auprès du notaire n'a toutefois été accomplie dans le délai imparti par le contrat ; les documents nécessaires n'ont pas été adressés au notaire dans le délai imparti par le contrat ;

MM. [M] et [J] n'ont pas déféré aux causes du commandement qui leur a été délivré le 14 février 2025, et la société MK n'a pas plus déféré au commandement qui lui a été adressé le 13 septembre 2024 ;

Aucune disposition légale ne fait obligation de préciser, dans le commandement, le décompte précis des loyers impayés, la Cour de cassation ayant même jugé qu'un commandement de payer pour une somme supérieure au montant réel de la créance n'en est pas moins valide à due concurrence.




Réponse de la cour :



1 ' Sur les parties liées par le bail



Aux termes de l'article 1843 du code civil, les personnes qui ont agi au nom d'une société en formation avant l'immatriculation sont tenues des obligations des actes ainsi accomplis, avec solidarité si la société est commerciale, sans solidarité dans les autres cas. La société régulièrement immatriculée peut reprendre les engagements souscrits, qui sont alors réputés avoir été dès l'origine contractés par celle-ci.



En l'espèce, le contrat de bail litigieux, conclu le 21 mars 2022, prévoit que MM. [M] et [J] agissent en leur qualité de seuls associés et pour le compte de la société MK qui est appelée à reprendre à son nom personnel le présent bail.



Cet acte précise que « conformément aux dispositions de l'article 1843 du code civil, la société régulièrement immatriculée pourra reprendre les engagements souscrits aux présentes qui seront réputés avoir été dès l'origine contractés par elle. »



Il ajoute qu' « en cas de reprise par la société des engagements souscrits, un extrait Kbis du registre du commerce et des sociétés « seront déposés » au rang des minutes du notaire soussigné et précise (en gras dans l'acte) que « à défaut de cette reprise au plus tard le 30 avril 2022, les engagements résultant des présentes seront définitivement considérés comme étant souscrits à titre personnel par tous les associés. »



Il résulte des pièces produites par la SCI que la société MK a bien été immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 8 août 2022. Toutefois, cette immatriculation est postérieure à la date limite de reprise du 30 avril 2022 fixée à l'acte. Par ailleurs, il n'est pas justifié que l'extrait Kbis de la société ait été remis au notaire.



C'est donc par de justes motifs que le premier juge a considéré que MM. [M] et [J] étaient restés les seuls cocontractants du bail conclu le 21 mars 2022 avec la SCI. 



En conséquence, il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires de la SCI, formées uniquement dans le cas où il aurait été justifié de la reprise par la société MK des engagements de MM. [M] et [J].



2 ' Sur les demandes de la SCI tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire et à l'expulsion de MM. [M] et [J]



Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile :



Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que :



Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



S'agissant de ces dernières dispositions, la sanction rigoureuse pour le locataire que constitue le jeu automatique de la clause résolutoire prévue à l'article 145-41 susvisé impose que le commandement informe clairement le locataire du manquement qui lui est reproché et que ce manquement soit en relation avec une stipulation expresse du bail sanctionnée par la clause (voir notamment Civ.3e, 19 mai 2004, n°02-20.243).



Ainsi, le contenu du commandement doit permettre au preneur de prendre l'exacte mesure des injonctions qui lui sont adressées (Civ.3e, 25 mars 2021, n°19-20.458).



Lorsque les mentions et indications du commandement sont de nature à créer, dans l'esprit du locataire, une confusion l'empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions reçues et d'y apporter la réponse appropriée dans le délai requis, la nullité de ce commandement est encourue (voir par exemple : Civ. 3e, 29 juin 2010, n° 09-10.394 ; Civ. 3e, 17 mars 2016, n° 14-29.923).



Par ailleurs, pour produire ses effets, la clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi par le bailleur (voir par ex. : Civ. 3e, 25 novembre 2009, n° 08-21.384 ; Civ. 3e, 15 septembre 2009, n° 08-17.472). Dès lors que le preneur le fait valoir dans ses écritures, le

juge saisi doit rechercher si la clause résolutoire n'est pas invoquée de mauvaise foi par le bailleur, et ce même si les conditions d'application de la clause paraissent réunies (voir notamment : Civ. 3e, 4 novembre 2003, n° 02-14.105 ; Civ. 3e, 20 mai 2021, n° 20-15.471).



En l'espèce, le commandement de payer les loyers, délivré à MM. [M] et [J] le 14 février 2025, leur fait injonction de payer une somme en principal de 63 421,22 euros, sans qu'aucun décompte soit joint afin de déterminer quels loyers et charges sont réclamés et sur quelle période.



Ainsi, le contenu de ce commandement ne permet à ses destinataires ni de prendre l'exacte mesure des paiements réclamés ni d'être en mesure de soulever de possibles contestations, tenant notamment à l'exigibilité ou au bien-fondé des sommes réclamées, ou à l'éventuelle mauvaise foi du bailleur, laquelle ferait obstacle à la mise en 'uvre de la clause résolutoire.



Il existe en conséquence une contestation sérieuse faisant obstacle au constat de la clause résolutoire en référé sur la base d'un tel commandement.



La décision sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de la SCI tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sur la base du commandement de payer délivré le 14 février 2025 et à l'expulsion de MM. [M] et [J].









3 ' Sur la demande de provision d'un montant de 77 418,52 euros au 26 août 2025



Il résulte de l'article 835 du code de procédure civile, que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Le contrat de bail conclu entre les parties le 21 mars 2022 prévoit, en pages 3 et 4, le paiement d'un loyer annuel indexé d'un montant de 72 000 euros payable en douze termes égaux de 6 000 euros HT, soit 7 200 euros TTC, payable d'avance le 1er de chaque mois.



En vertu de ce bail, les preneurs sont également redevables de charges provisionnelles d'un montant de 800 euros HT, soit 960 euros TTC, portant la somme mensuelle due à 8 160 euros TTC.

Le bail prévoit également que le loyer sera indexé chaque année en fonction de la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux.



La société L'Armorial verse à l'appui de sa demande de provision un extrait du compte client de la SCI SK, tamponné de l'expert-comptable « Equitas », et arrêté au 31 décembre 2025 (sa pièce 11). Ce décompte débute au 1er janvier 2025 en faisant état d'un « report à nouveau d'un montant de 24 518,92 euros ». Il mentionne un solde dû par les preneurs de 77 418,52 euros au 26 août 2025.



En parallèle de ce décompte, est également produit un relevé de compte des loyers et provisions dus, de juin 2023 (premier loyer non payé réclamé) à mars 2025, ainsi que des versements enregistrés en paiement.



Il résulte de ce dernier décompte qu'était réclamée, à la date du 31 décembre 2024, la somme de 159 389,90 euros au titre des loyers et charges, à laquelle devaient être retranchés des versements d'un montant total de 128 413,64 euros, soit une somme restant due de 30 976,26 euros à cette date.



Cette somme explique le « report à nouveau » mentionné sur l'extrait de compte arrêté au 31 décembre 2025, fixé à 24 518,92 euros, somme qui se trouve donc manifestement justifiée et sera retenue, faute pour les locataires d'établir qu'ils auraient effectués d'autres versements non pris en compte par leur bailleresse.



Pour le surplus, les sommes réclamées sur le relevé de compte produit en pièce 11 correspondent à des règlements trimestriels des loyers, d'un montant de 26 999,10 euros, soit 8 990,70 euros par mois. 



Ainsi, sont réclamés :


Le 5 janvier 2025 : les loyers et charges dus pour le premier trimestre de 2025 et le quatrième trimestre de 2024 ;

Le 8 avril 2025 : ceux dus au titre du deuxième trimestre de 2025 ;

Le 18 juin 2025 : ceux dus pour le troisième trimestre de 2025.




Toutefois, il existe une contestation sérieuse sur la réclamation tenant aux loyers afférents au quatrième trimestre de 2024, soit 26 999,10 euros, ces loyers ayant déjà été comptabilisés dans le premier décompte analysé, dont le solde a fait l'objet d'un « report à nouveau ».



En conséquence, compte tenu de la part non sérieusement contestable de l'obligation de paiement des loyers et charges, tels que mentionnés par le bail, il sera accordé à la SCI une somme provisionnelle de 59 419,42 euros au titre des loyers et charges dus et arrêtés au 26 août 2025, cela incluant le paiement d'avance du loyer et des charges du troisième trimestre 2025.



MM. [M] et [J] seront condamnés solidairement au paiement de cette somme, conformément à la clause de solidarité stipulée dans le paragraphe intitulé « cautionnement solidaire », en page 6 du bail en cause. 





III - Sur les demandes accessoires



Les parties succombant chacune partiellement, chacune d'elles assumera la charge de ses propres dépens de première instance et d'appel.



L'équité commande par ailleurs de ne pas allouer d'indemnité procédurale à la SCI en première instance comme en appel.



La décision déférée sera infirmée de ces chefs.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant dans la limite de la dévolution,




DECLARE irrecevables les conclusions notifiées le 14 novembre 2025, par la société MK, MM. [M] et [J] ;





DIT que MM. [M] et [J] étaient les seuls locataires engagés par le bail commercial conclu le 21 mars 2022 avec la SCI L'Armorial ;





 INFIRME la décision entreprise, sauf en ce qu'elle :




* REJETTE la demande de la SCI L'Armorial tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial conclu le 21 mars 2022 avec MM. [M] et [J], et l'expulsion de ces derniers des lieux loués ;





Statuant à nouveau des chefs infirmés, et y ajoutant :




CONDAMNE solidairement MM. [M] et [J] à payer à la SCI L'Armorial une provision d'un montant de 59 419,42 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtés au 26 août 2025 et incluant les loyers et charges du troisième trimestre 2025 ;





DIT que chacune des parties assumera la charge de ses propres dépens de première instance et d'appel ;





Vu l'article 700 du code de procédure civile : REJETTE les demandes formées par les parties au titre de la procédure de première instance comme au titre de l'instance d'appel. 




 





Le greffier La présidente































EN CONSÉQUENCE



 LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 7] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.