Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 1, 11 septembre 2026, n° 25/05251

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRET DU 11 SEPTEMBRE 2026



(n°2026/ 203 , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/05251 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLA5M



Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Février 2025 -Tribunal de Grande Instance de Bobigny - RG n° 24/00722





APPELANTE

 

Madame [C] [Q], née le 20 Janvier 1972 à [Localité 1], de nationalité française, Comptable 

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Moussa NESRI de la SELEURL PARIS NESRI AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0381





INTIMÉE 



Madame [N] [R] VEUVE [S], née le 9 mai 1949 à [Localité 3] (Algérie), de nationalité française 

[Adresse 2]

[Localité 4] / FRANCE



Représentée par Me Kelly MELLUL de la SELARL CABINET TREF, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : 281





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 097 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Mme Nathalie BRET, conseillère

Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère 





Greffière, lors des débats : Mme Elisabeth VERBEKE



 











ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.

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 * *

FAITS ET PROCÉDÉDURE



Suivant acte authentique reçu le 30 novembre 2018, Mme [C] [Q] a acquis de Mme [N] [R] veuve [S] le lot n°2 d'un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 5] (93), consistant en une maison à usage d'habitation à l'angle Nord-Est de la propriété, d'une construction annexe attenant à la maison, et d'une remise édifiée à la suite d'une buanderie comprise au lot n°1 et contiguë à celle-ci dans laquelle se trouvent WC et salle de bains, moyennant le prix de 208.000 euros.



L'acte comporte la mention, à l'article « Etat du bien » que «  le vendeur déclare qu'un dégât des eaux est survenu sur le mur de la salle à manger des biens objet des présentes. Il précise avoir fait une déclaration auprès du [Localité 6], son assurance, laquelle à l'issue de l'expertise qu'elle a diligentée a accepté de prendre en charge le sinistre de Madame [S], vendeur, en sa globalité. Lesdits travaux n'ayant pas pu être exécutés totalement, compte tenu du degré d'humidité dans les murs. Le tout ainsi qu'il résulte d'un courrier de l'assureur en date du 7 novembre 2018 dont une copie est demeurée annexée. 



En tant que de besoin, le vendeur subroge purement et simplement l'acquéreur dans le bénéfice de l'indemnité de remise en état des lieux. L'entreprise mandatée par l'assurance est la société ENTREPRISE HOUSE COLORS ».



Soutenant que les désordres affectant le bien acquis avaient pour origine des remontées par capillarite et non une infiltration par le toit et avaient été délibérément dissimulés par la venderesse, et que le défaut de raccordement de la salle de bain et des toilettes du bien vendu au réseau public d'assainissement n'était pas conforme aux normes AFNOR NF DTU 64.1 en vigueur, ce qui constituait un manquement par la venderesse à son obligation de délivrance d'une maison propre à sa destination de logement, Mme [Q] a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2023, Mme [R] veuve [S] devant le tribunal judiciaire de Bobigny en indemnisation de es préjudices.



Par jugement en date du 17 février 2025, le tribunal judiciaire de Bobigny a débouté Mme [Q] de ses demandes en paiement, mis les dépens à sa charge, et l'a condamnée à payer à Mme [R] veuve [S] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la déboutant de sa demande sur ce même fondement.



Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que Mme [Q] se fondait exclusivement sur la garantie de délivrance conforme des articles 1603 et suivants du code civil, laquelle s'entend de l'obligation faite au vendeur de délivrer ce qui a été convenu au contrat, soit une conception purement matérielle de la conformité qui suppose une identité objective entre ce qui a été livré et ce qui a été convenu, et qui est étrangère à la question de la destination du bien, autrement dit de l'usage normalement attendu, qui relève de la garantie des vices cachés des articles 1641 et suivants du code civil, alors qu'en l'espèce, rien de ce qui était stipulé dans la clause relative au dégât des eaux n'était faux, puisque la clause n'évoque nullement les causes du sinistre, mais seulement la présence d'humidité dans les murs de la salle à manger.



Par déclaration en date du 11 mars 2025, Mme [Q] a interjeté appel du jugement.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Aux termes de ses dernières conclusions du 10 juin 2025 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, Mme [Q] demande à la cour de :

Vu les articles 1217, 1231-1, 1603 et 1604 et suivants du code civil et 700 du code de procédure civile, 

-Juger que les désordres, affectant le bien acquis par Madame [Q] appartenant à Madame [S], ont pour origine les remontées par capillarité et non l'infiltration par le toit et ont été délibérément dissimulés par la venderesse ; 

- Juger que le défaut de raccordement de la salle de bain et des toilettes du bien vendu au réseau public d'assainissement, n'est pas conforme aux normes AFNOR NF DTU 64.1 en vigueur ; 

- Juger que Madame [S], venderesse du bien immeuble, a manqué à son obligation de délivrance d'une maison propre à sa destination de logement ; 

En conséquence : 

- Condamner Madame [S] à verser payer à Madame [Q] la somme de 19260 € correspondant au montant des travaux de traitement des causes des remontées par capillarité et de remise en état dans des conditions propres à sa destination de logement. 

Condamner Madame [S] à payer à Madame [Q] la somme de 15580 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier résultant des frais de location d'un logement. 

- Condamner Madame [S] à payer à Madame [Q] la somme de 3600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

- Condamner Madame [S] aux entiers dépens.

A l'appui de sa demande d'infirmer le jugement, Mme [Q] fait valoir que Mme [S] a mensongèrement déclaré que la cause du dégât des eaux provenait d'infiltration par la toiture alors que l'humidité constaté dans le logement est en réalité due à une remontée par capillarité dans l'un des murs enterrés dans le sol sur un mètre, et que l'assureur s'est en conséquence prévalue de l'exclusion de la garantie des remontées par capillarité ainsi que de la prescription biennale. Elle ajoute que les remontées par capillarité se produisant en soubassement et affectant par contamination les murs de la salle à manger et du salon, le taux d'humidité demeure en permanence très élevé empêchant la réalisation des travaux de remise en état et par la même l'occupation du bien de sorte que la maison vendue est impropre à sa destination de logement. Elle fait valoir par ailleurs avoir appris qu'une douche et des toilettes ont été créées dans une pièce extérieure sans raccordement au réseau public d'assainissement mais à la cuisine du voisin.

Aux termes de ses dernières conclusions du 16 juillet 2025 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, Mme [S] demande à la cour de :

Vu l'article 9 du Code de procédure civile, Vu l'article 1353 du Code, 

Vu les articles 1604 et suivants du Code Civil, 

- CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY le 17 février 2025, en toutes ses dispositions,

- DEBOUTER Madame [Q] de toutes ses demandes, 

- CONDAMNER Madame [Q] au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du CPC

- CONDAMNER Madame [Q] aux entiers dépens.

Mme [S] fait valoir qu'elle n'a jamais caché l'existence d'un dégât des eaux, pas plus qu'elle n'a caché l'existence de désordres liés à de l'humidité persistante, ainsi que cela ressort très clairement du compromis de vente, de l'acte authentique de vente et des pièces versées au débat et n'a jamais mentionné l'existence d'infiltrations dans la toiture ; qu'elle n'a appris qu'en décembre 2018, soit postérieurement à la vente que son assureur refusait finalement de prendre en charge le sinistre, évoquant une exclusion de garantie, et que Mme [Q] qui avait la possibilité de contester la position de l'assureur, étant subrogée dans les droits de son vendeur, ne l'a pas fait ; qu'elle ignorait la cause de ces problèmes d'humidité et qu'elle a fait réaliser, à ses frais, comme elle s'y était engagée, des travaux d'injection pour assécher les murs de la maison par la société MURSEC en mars 2019, laquelle précisait en un courrier du 10 décembre 2019 que le temps de séchage était estimé entre 9 et 24 mois, et indiquait en son compte rendu en date du 9 mars 2021, avoir constaté en février 2021, la présence de salpêtre sur le mur à l'intérieur de la maison, localisée à la hauteur des injections, et que la maison inhabitée depuis 2 ans, n'était donc pas ventilée, ce qui empêchait l'assèchement de l'humidité, et que de plus, l'enduit des murs devait être retiré et remplacé par un enduit sain. Enfin, elle souligne que Mme [Q] ne prouve pas le défaut de conformité, alors qu'il lui appartient d'en rapporter la preuve par tous moyens.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 avril 2026.



MOTIFS



- Sur les demandes en paiement au titre d'un manquement du vendeur à son obligation de délivrance 



En application des dispositions combinées des articles 1603, 1604, 1614, 1615, le vendeur a l'obligation principale de délivrer la chose qu'il vend, en l'état où elle se trouve au moment de la vente, l'obligation de délivrance de la chose comprenant ses accessoires et tout ce qui est destiné à son usage perpétuel.

Selon l'article 1611 du même code, le vendeur doit être condamné dans tous les cas aux dommages et intérêts si le défaut de délivrance a entraîné un préjudice pour l'acquéreur.



L'obligation de délivrance est double en ce qu'elle consiste à mettre une chose conforme à la disposition de l'acheteur, le bien délivré devant être non seulement celui-là même qui a été désigné par le contrat, mais devant en outre présenter les qualités et caractéristiques convenues entre les parties, qu'elles reposent sur des considérations objectives, telles que l'origine, la matière, le type ou la marque, ou qu'elles soient d'ordre purement subjectif, et celles en considération desquelles la vente est censée avoir été conclue ou encore les qualités de la chose qui, au regard de la nature de celle-ci, sont présumées être entrées dans le champ contractuel.



La condition d'identité implique que la délivrance porte très exactement sur la chose vendue telle que définie au contrat, celle de conformité que le vendeur est tenu de délivrer une chose rigoureusement conforme aux prévisions contractuelles.



Il s'agit là d'une conformité matérielle ou objective de la chose à laquelle doit s'ajouter une conformité fonctionnelle ou subjective en ce sens que le bien délivré doit également être adapté ou apte à sa destination et correspondre en tous points au but recherché par l'acquéreur.



Par ailleurs, la délivrance d'une chose ne satisfaisant pas à l'usage communément défini par l'acheteur et par le vendeur procède également d'un manquement à l'obligation de délivrance du vendeur.



Sur le plan probatoire, la charge de la preuve de la mise à disposition pèse sur le vendeur, tandis que celle de la non-conformité de la chose livrée par rapport à la chose convenue pèse sur l'acheteur.



Enfin, il incombe aux juges du fond de déterminer in concreto quelles étaient les caractéristiques de la chose en considération desquelles la vente avait été conclue.



En l'espèce, il est constant que le bien immobilier acquis par Mme [Q] était destiné à un usage d'habitation, auquel selon celle-ci le bien serait impropre en raison de l'humidité l'affectant, et qui serait due à des remontées par capillarité du sous-sol.

Il est constant que l'acte de vente comporte la mention, à l'article « Etat du bien » que «  le vendeur déclare qu'un dégât des eaux est survenu sur le mur de la salle à manger des biens objet des présentes. Il précise avoir fait une déclaration auprès du [Localité 6], son assurance, laquelle à l'issue de l'expertise qu'elle a diligentée a accepté de prendre en charge le sinistre de Madame [S], vendeur, en sa globalité. Lesdits travaux n'ayant pas pu être exécutés totalement, compte tenu du degré d'humidité dans les murs. Le tout ainsi qu'il résulte d'un courrier de l'assureur en date du 7 novembre 2018 dont une copie est demeurée annexée. En tant que de besoin, le vendeur subroge purement et simplement l'acquéreur dans le bénéfice de l'indemnité de remise en état des lieux. L'entreprise mandatée par l'assurance est la société ENTREPRISE HOUSE COLORS ».



Il convient d'observer en premier lieu que comme l'a relevé le tribunal, l'acte de vente mentionne expressément le dégât des eaux subi ainsi que les problèmes d'humidité affectant les murs, sans qu'il soit fait une quelconque référence à la cause de cette humidité, étant observé que cela est en toute hypothèse indifférent pour l'appréciation de la conformité du bien vendu avec celui convenu, ainsi que la prise en charge par le GAN, assureur de Mme [S], confirmée par celui-ci suivant courrier du 7 novembre 2018 (pièce n°3 Mme [Q]) invitant de plus Mme [S] à transmettre à son acquéreur les coordonnées de l'entreprise House Colors devant intervenir dès que le taux d'humidité aurait baissé, lequel courrier a été annexé à l'acte de vente.



En second lieu, il est établi que ce n'est que postérieurement à la vente, soit par courrier daté du 14 décembre 2018, que le [Localité 6] informait son assurée qu'après un examen approfondi des éléments constatés par son service d'évaluation de dommages et l'entreprise House Colors intervenue plusieurs fois, aucune indemnisation n'était envisageable, l'artisan ayant indiqué que le taux d'humidité constaté dans le logement était dû à une remontée par capillarité dans l'un des murs (dont un mètre environ serait enterré) et non pas à une infiltration par la toiture, le contrat ne garantissant pas ce risque, la cause de l'humidité ayant ensuite été confirmée par l'entreprise FMB en février 2019.



En troisième lieu, il est avéré que Mme [S] a mandaté une entreprise, MURSEC, laquelle a effectué le 21 mars 2019 des travaux ayant consisté en la réalisation d'une barrière étanche contre les remontées capillaires sur 4,30 ml de murs par l'extérieur, ainsi que cela résulte de la facture de cette entreprise (pièce n°3 Mme [S]), et du courrier de Mme [Q] à Mme [S] du 30 décembre 2020, (pièce n°6 Mme [Q]), aux termes duquel elle informe cette dernière que malgré cette intervention, le taux d'humidité est encore au même niveau et qu'un troisième mur est atteint par l'humidité.



Ces pièces démontrent que le bien est effectivement affecté de désordres engendrées par une humidité récurrente due à des remontées par capillarité, et que la venderesse s'était engagée à indemniser l'acquéreur des conséquences des remontées d'humidité dans les murs, le désengagement de l'assureur postérieurement à la vente n'étant pas opposable à l'acquéreur, de sorte que le manquement à l'obligation de délivrance du bien est caractérisé puisque cette délivrance incluait l'indemnisation des conséquences d'un sinistre identifié qui n'a pas été satisfaite.



S'agissant du préjudice résultant du manquement à l'obligation de délivrance constitué par les travaux nécessaires au traitement des causes des remontées par capillarité et de remise en état, il est suffisamment caractérisé par le devis établi le 23 novembre 2023 par la SASU MATTEO (réalisations de projets immobiliers) mentionnant avoir constaté « sur les murs en limite de propriété qu'il y avait un problème d'humidité » et proposant la réalisation de travaux comprenant la réalisation d'un chemin carrossable pour accéder par une parcelle voisine appartenant à une société [Adresse 4], le décaissement de la terre le long du mur d'une longueur de 4 m à une profondeur de 2,50 m « afin de vérifier l'état du mur existant et chercher d'où vient le sinistre »et en toute hypothèse une étanchéité sur le mur existant par application d'un trapcofuge et pose d'un delta ms pour un montant total de 19.260 € TTC.







En revanche, les pièces produites par Mme [Q] n'établissent nullement que le bien acquis était inhabitable et qu'elle a été contrainte de louer un logement, et ce d'autant que les problèmes d'humidité ne concernent que les murs de la salle à manger, de sorte qu'elle ne démontre pas la réalité du préjudice financier résultant des frais de location d'un logement allégués, une seule quittance de loyer étant de surcroit produite.



Il s'ensuit que le jugement qui a débouté Mme [Q] de sa demande de condamnation de Mme [S] au titre des travaux de traitement des causes des remontées par capillarité et de remise en état doit être infirmé de ce chef, et Mme [S] condamnée à payer à Mme [Q] la somme de 19.260 €.



Le jugement est confirmé quant au rejet de la demande d'indemnisation du préjudice financier allégué.



- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [S], partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer à Mme [Q] la somme de 3.600 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, et sera, pour les mêmes motifs, déboutée de sa demande par application de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS

LA COUR, 



INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 17 février 2025 en ce qu'il a débouté Mme [Q] de sa demande de condamnation de Mme [S] au titre des travaux de traitement des causes des remontées par capillarité et de remise en état, et condamné Mme [Q] aux dépens et à payer à Mme [S] la somme de 2.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Statuant de nouveau,



CONDAMNE Mme [N] [R] veuve [S] à payer à Mme [C] [Q] la somme de 19.260 € au titre des travaux susvisés ;

Y ajoutant,



CONDAMNE Mme [N] [R] veuve [S] aux dépens de première instance t d'appel ;



CONDAMNE Mme [N] [R] veuve [S] à payer à Mme [C] [Q] la somme de 3.600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



DEBOUTE Mme [N] [R] veuve [S] de sa demande par application de l'article 700 du code de procédure civile.





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,