Cour d'appel de Bastia, Chambre civile Section 2, 14 septembre 2022, n° 21/00672

Chambre civile 

Section 2



ARRÊT N°



du 14 SEPTEMBRE 2022



N° RG 21/00672 

N° Portalis DBVE-V-B7F-CB6M 

JD - C



Décision déférée à la Cour :

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'AJACCIO, décision attaquée en date du 13 Septembre 2021, enregistrée sous le n° 



S.C.I. MKG



C/



[M]









Copies exécutoires délivrées aux avocats le











COUR D'APPEL DE BASTIA



CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU



QUATORZE SEPTEMBRE 

DEUX-MILLE-VINGT-DEUX







APPELANTE : 



S.C.I. MKG

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège ès qualités

[Adresse 7]

[Localité 2]



Représentée par Me Sara LORRE, avocate au barreau de BASTIA, Me David HAZZAN, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMÉE :



Mme [X], [S], [N], [V] [M]

née le 2 Avril 1945 à [Localité 6]

[Adresse 1] - résidence [5]

[Localité 3]



Représentée par Me Philippe JOBIN de la SCP RENÉ JOBIN PHILIPPE JOBIN, avocat au barreau de BASTIA, Me Benoît VETTES de la SELARL BENOÎT VETTES, avocat au barreau de ROUEN





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 2 juin 2022, devant Judith DELTOUR, conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés. 



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :









Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Judith DELTOUR, conseillère

Stéphanie MOLIES, conseillère



GREFFIER LORS DES DÉBATS :



Françoise COAT.



Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 septembre 2022.



ARRÊT : 



Contradictoire, 



Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et par Françoise COAT, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





PROCÉDURE



Statuant au visa d'un acte d'acquisition du 31 octobre 2013 d'une maison d'habitation située à [Adresse 4] (Haute-Corse), lieu-dit Alzone, d'une expertise déposée le 19 août 2019 suivant ordonnance de référé du 28 décembre 2018, par acte du 18 novembre 2019, la S.C.I. MKG a assigné Mme [X] [M] devant le tribunal de grande instance d'Ajaccio pour obtenir sa condamnation à lui payer 61 393,71 euros au titre des travaux de reprise, 14 450 euros au titre trouble de jouissance, du préjudice moral et de la résistance abusive, 2 330,85 euros au titre du préjudice financier, des dépens et de 10 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par jugement du 13 septembre 2021, le tribunal judiciaire d'Ajaccio a :



- rejeté la demande, 



- condamné la S.C.I. MKG à payer à Mme [X] [M] la somme de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



- condamné la S.C.I. MKG au paiement des dépens. 











Par déclaration reçue le 28 septembre 2021, la S.C.I. MKG a interjeté appel de la décision en ce qu'elle l'a déboutée de ses demandes et l'a condamnée au paiement des dépens et de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par conclusions communiquées le 8 décembre 2021, la S.C.I. MKG a sollicité, vu les articles 1792-1 et suivants, 1641 et suivants du code civil, de :



- la recevoir en son appel, le dire bien fondé, 



- infirmer le jugement, 

ce faisant, statuant à nouveau, 



- juger que Mme [M] a engagé sa responsabilité ès qualités de venderesse réputée constructeur au titre de la garantie décennale à titre principal, 



- juger que Mme [M] a engagé sa responsabilité ès qualités de venderesse réputée constructeur au titre de la réparation des dommages intermédiaires à titre subsidiaire, 



- juger que Mme [M] a engagé sa responsabilité sur le fondement de la garantie légale des vices cachés, 



En conséquence, 



- condamner Mme [M] à verser à la S.C.I. MKG la somme de 60 393,71 euros à titre d'indemnité correspondant au prix des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, 



- condamner Mme [M] à verser à la S.C.I. MKG la somme de 14 450 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et préjudice moral pour résistance abusive,



- condamner Mme [M] à verser à la S.C.I. MKG la somme de 2 330,85 euros au titre du préjudice financier, 



- condamner Mme [M] à verser à la S.C.I. MKG la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance et d'appel. 



Elle a fait valoir que le tribunal ne pouvait pas homologuer le rapport de l'expert et la débouter de ses demandes. Elle a soutenu la qualité de constructeur du vendeur, l'impropriété à destination, l'absence de production de devis, factures, déclaration de travaux pour la transformation du garage en appartement en 2003 sans autre précision, la non-conformité des travaux, que la garantie est due au titre des désordres intermédiaires et, subsidiairement, qu'elle est due au titre de la garantie des vices cachés puisqu'une expertise a été nécessaire pour déceler les vices de la chose, qui lui ont été dissimulés par 









son vendeur. Elle a exposé qu'aucune poutre ne soutenait la dalle, qu'il existait une fissure au droit du joint de dilatation, que les vices affectant le F3 n'étaient pas apparents lors de la visite du bien et, qu'en 2001, M. [C], expert avait constaté un affaissement et préconisé le renforcement des poutrelles hourdis. Elle a estimé qu'une plaque de placo-plâtre dissimulait l'affaissement du plancher, que Mme [M] était de parfaite mauvaise foi et qu'elle reconnaissait implicitement que les désordres étaient présents lors de l'acquisition. Elle a contesté les conclusions de l'expertise relativement aux montants retenus et la réparation du trouble de jouissance pendant la durée des travaux en tenant compte des sujétions, outre un préjudice moral, un préjudice financier et des frais irrépétibles. 



Par dernières conclusions communiquées le 17 mars 2022, Mme [M] a demandé :



À titre principal, de 



- confirmer le jugement entrepris et, en conséquence, 



- débouter la S.C.I. MKG de toutes ses demandes, fins et conclusions, formées contre Mme [M] en sa qualité de constructeur, tant au titre de la garantie décennale, qu'au titre de sa responsabilité contractuelle pour les dommages intermédiaires, 



- débouter la S.C.I. MKG de toutes ses demandes, fins et conclusions, fondées sur la garantie légale des vices cachés,



Toujours à titre principal, de



- condamner la S.C.I. MKG à verser à Mme [X] [M] la somme de 15 000 euros au titre des frais irrépétibles, par application de l'article 700 du code de procédure civile, 



- condamner la S.C.I. MKG aux entiers dépens de la procédure, par application des articles 695 et suivants du code de procédure civile, 



À titre subsidiaire, de retenir les seuls montants déterminés par Mme [L], expert judiciaire, au titre des travaux de remise en état et débouter la S.C.I. MKG de sa demande de préjudice pour trouble de jouissance et pour préjudice moral causés par les désordres.



Elle a fait valoir l'absence de tout désordre dénoncé pendant cinq ans, la procédure antérieure, les désordres relevés par l'expert, et critiqué les demandes fondées successivement sur la garantie décennale du constructeur et la responsabilité contractuelle, alors qu'elle n'était jamais intervenue sur la terrasse et le porche ou sur le joint de dilatation. Elle a soutenu l'absence de caractère décennal des désordres, l'expiration de la garantie décennale, qu'elle avait vécu douze ans dans cette maison sans constater d'humidité, que l'affaissement des poutrelles du plancher du rez-de-chaussée existait lors de son achat, que le rapport de M. [C] lui a été communiqué, comme il l'a été au conseil de l'appelante en 2018, que l'action en garantie des vices cachés se prescrit par 









deux ans, qu'elle n'a pas dissimulé la présence de cette déformation, qu'elle produit les diagnostics préalables à la vente et que la maison était insuffisamment occupée, aérée et chauffée depuis la vente, que le jugement devait être confirmé et, à titre subsidiaire, que les évaluations de l'expert pouvaient seules être retenues .



L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 mai 2022. 



L'affaire a été fixée à plaider à l'audience du 2 juin 2022. L'affaire a été mise en délibéré pour être rendu par mise à disposition au greffe le 14 septembre 2022.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Pour statuer comme il l'a fait le tribunal a adopté expressément les conclusions techniques au vu desquelles l'expert a pu conclure ainsi qu'il l'a fait et trouvé les précisions suffisantes pour déterminer les éventuelles responsabilités, il a retenu que le vendeur n'était pas un constructeur, qu'il n'avait rien dissimulé à l'acheteur, que l'habitation était normalement louée, sans être affectée par de l'humidité, que l'acheteur était un professionnel de l'immobilier, que les désordres étaient parfaitement visibles pour une personne ayant accédé au vide sanitaire, que les demandes devaient être rejetées. 



L'expert a indiqué que les travaux d'aménagement du F3 au sous-sol réalisés par Mme [M] en 2003 ne présentaient pas de défauts structurels, que des dispositifs d'étanchéité, de drainage des murs enterrés et de ventilation faisaient défaut, qu'ils étaient nécessaires même si le local n'était pas utilisé en permanence, que les travaux réalisés en 2001 par M. [R] à partir du diagnostic technique de M. [C] ont été insuffisants, qu'il existait d'autres surfaces affaissées et non étayées, que l'état structurel du plancher avait évolué, qu'il existait un danger d'effondrement partiel du plancher bas du rez-de-chaussée, que le montant des travaux tous frais compris était de 35 090 euros toutes taxes comprises. Il a ajouté que Mme [M] avait eu connaissance du rapport de M. [C] mais que rien n'attestait que M. [E] (pour la S.C.I.) l'ait reçu. 



La promesse de vente du 12 juillet 2013 mentionne en gras, ainsi souligné "le vendeur déclare avoir réalisé au cours de l'année 2003 soit il y a plus de 10 ans, sans autorisation d'urbanisme (permis de construire et /ou déclaration de travaux) les travaux suivants sur le bien objet des présentes : aménagement d'un appartement de deux chambres, salle de bains, WC et cuisine dans le sous sol de la maison vendue, que les travaux ont été réalisés par lui-même, que ces travaux ont été achevés en avril 2003, que la réalisation de ces travaux n'a jamais fait l'objet d'un recours, n'avoir jamais fait l'objet de réclamation et/ou poursuite de quelle que nature qu'elle soit à ce sujet jusqu'à ce jour". L'acte rappelle les dispositions de l'article R421-17 du code de l'urbanisme et les sanctions civiles, pénales et administratives, précise que ces sanctions pourraient trouver à s'appliquer, que "malgré les avertissements et recommandations du notaire associé soussigné, l'acquéreur déclare ne pas vouloir soumettre les présentes à l'obtention d'un permis et a requis le notaire de signer l'acte en l'état." Elle comprend la clause de non-garantie des vices cachés, précise que le bénéficiaire de la promesse prend l'immeuble 









dans son état actuel, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le promettant pour quelle que cause que ce soit, notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol, vives même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance. 



L'acte de vente du 31 octobre 2013 reprend la mention de la déclaration du vendeur, les sanctions, les avertissements du notaire ; il précise qu'aucune construction ou rénovation n'a été réalisée depuis dix ans, il indique au chapitre "déclaration fiscale" que l'immeuble est achevé depuis plus de cinq ans, il reprend la clause de non garantie des vices apparents ou cachés en précisant toutefois "le vendeur sera néanmoins tenu à la garantie des vices cachés s'il a la qualité de vendeur professionnel de l'immobilier ou de la construction ou s'il s'est comporté comme tel sans avoir les compétences professionnelles ou encore s'il est prouvé qu'il n'a pas révélé des vices cachés connus de lui." 



Le rapport de M. [C] cité date du 31 octobre 2001, il indique que le décrochage du plancher haut des caves est consécutif à un défaut de coulage, qu'il n'affecte pas la stabilité et le caractère durable de la construction, qu'il n'a pas pu contrôler le réseau d'évacuation assainissement du fait de l'absence de regard de visite. Dans le garage qu'il a visité, il a relevé des flèches sur les poutrelles en béton préfabriquées et que des murs porteurs avaient été élevés pour permettre aux poutrelles de prendre appui. L'expert n'a pas visité le vide sanitaire, le rapport est antérieur à l'acquisition par Mme [M] le 25 mars 2002, il est également antérieur aux travaux réalisés par celle-ci en 2003. 



Les demandes sont fondées sur les dispositions des articles 1792-1 et 1641 et suivants du code civil. Le premier répute constructrice de l'ouvrage et comme tel tenue à la garantie décennale, toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ; le second dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. L'article 1644 du code civil précise que, dans ce cas, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.



Mme [M], vendeuse de l'immeuble, a expressément reconnu avoir réalisé, sans autorisation d'urbanisme, permis de construire et /ou déclaration de travaux, l'aménagement d'un appartement de deux chambres, salle de bains, toilettes et cuisine dans le garage partiellement enterré de la maison vendue, de sorte que la qualité de constructeur peut lui être opposée. Toutefois, à supposer que les désordres soient de nature décennale, dès lors que les travaux ont été achevés en avril 2003, que l'assignation en référé date du 23 novembre 2018 et l'assignation au fond du 18 novembre 2019, la réalisation de ces travaux ne peut plus faire l'objet de demande contre l'intimée en qualité de constructeur. 



De plus, la S.C.I. qui a acheté l'immeuble ayant reçu l'avertissement de la réalisation des travaux en 2003, ne peut pas soutenir que la preuve de la date de réalisation des travaux n'est pas rapportée. Ainsi suivant le régime des preuves, les attestations selon lesquelles les associés composant la S.C.I. n'ont pas pu visiter le vide sanitaire en raison de son 







encombrement ne peuvent pas contredire les mentions portées dans les actes notariés comportant la promesse de vente et l'acte de vente, selon lesquelles l'acquéreur connaissait l'immeuble pour l'avoir vu et visité, "le bien vendu étant entièrement libre de location ou occupation et encombrements quelconques, ainsi que le vendeur le déclare et tel que l'acquéreur a pu le constater en le visitant" "la visite du bien par l'acquéreur ainsi qu'il le déclare n'a pas révélé de zones de condensation interne ni de traces d'humidité, de moisissures ou encore de présence d'effritement ou de déformation du bois ou de tache de couleur marron ou l'existence de filaments blancs à l'aspect cotonneux, tous des éléments parmi les plus révélateurs de la présence de champignon [mérule]".



L'existence de deux actes distincts comportant les mêmes clauses de non garantie des vices cachés et relatifs aux travaux réalisés par le vendeur exclut toute précipitation pour la signature et interdit à l'appelante de se prévaloir de l'absence de devis, de facture ou de déclaration préalable et de soutenir que le vendeur voulait échapper à une éventuelle responsabilité en cas de désordres. Enfin, l'expert indique que le vide sanitaire est accessible.



S'agissant des désordres, 



- une fissure à l'angle extérieur au droit de la dernière chambre, sa date d'apparition n'est pas connue et quoiqu'il en soit, à supposer qu'elle ait existé à la vente, il s'agit d'un désordre apparent dont l'acquéreur a pu se convaincre ;

 

- l'absence de dispositif d'étanchéité et de drainage des murs enterrés est par définition un défaut qui n'est apparent ni pour le vendeur ni pour l'acquéreur et celui-ci ne démontre pas que le vendeur en avait connaissance et lui en a sciemment dissimulé l'existence ;



- l'absence de dispositif de ventilation est apparente dès la première visite du F3, s'agissant d'un garage transformé en appartement et d'un local enterré ou semi-enterré ; si le constat d'huissier réalisé en juillet 2018 fait état d'une atmosphère irrespirable, il n'est pas démontré que ce vice pré-existait à l'acte de vente ; 



- les traces d'humidité sont un désordre apparent, tout comme l'odeur relevée par le constat d'huissier le 10 juillet 2018. De plus, la S.C.I. qui a acquis l'immeuble a expressément indiqué qu'elle n'avait pas constaté de traces d'humidité, de sorte qu'elle ne prouve pas que le désordre pré-existait à la vente ; à l'inverse, cet état de fait tend à confirmer la version de l'intimée suivant laquelle elle occupait et chauffait l'ensemble de l'immeuble à l'année, alors que la S.C.I. ne l'occupe que pendant les vacances ; 



- l'affaissement du plancher est relevé au niveau de la terrasse et du porche (2 centimètres), de la salle de bains du F4 (3 centimètres) au niveau de la baignoire de l'habitation principale dont, selon l'expert " les trémies pour le passage des réseaux ont été réalisées sans précaution" et dans le vide sanitaire : selon l'expert : "les poutrelles sont affaissées sur le demi-plancher composant le plancher bas du F4 côté entrée" "certains ont fait l'objet d'un renfort d'autres non"; il existe "un risque de rupture et d'effondrement". L'expert a préconisé un étaiement sur 40 m² et évalué les travaux de réparation à 35 000 euros toutes taxes comprises. 







À la date de l'expertise, le 19 août 2019, le vice était apparent. L'expert indique qu'il n'est pas démontré que les désordres étaient aussi visibles et aussi avancés en 2013 et précise que l'état structurel du plancher a évolué entre 2001 et 2019. Autrement dit, l'affaissement n'était pas caché, et n'était pas aussi important lors de la vente puisque l'expert indique "il n'était pas aussi visible", il n'était pas non plus aussi important.



La S.C.I. soutient qu'une plaque de placo-plâtre a été installée sous la salle de bains pour dissimuler l'affaissement du plancher. D'une part, cette allégation n'est pas prouvée alors que la plaque aurait été découverte lors de travaux d'étaiement réalisés à la demande de l'expert, d'autre part, si une volonté de dissimuler avait animé le vendeur, il aurait complètement recouvert le plafond du vide sanitaire. Enfin, cette plaque était visible et il n'est nullement démontré qu'elle dissimulait un affaissement du plafond. 



Le diagnostic technique de M. [C] réalisé en 2001 antérieur à l'acquisition par Mme [M] n'a pas été joint à l'acte de vente de 2013. Mme [M] ne prouve pas qu'elle l'a présenté à M. [E] représentant la S.C.I. ni qu'il l'a questionnée sur le "ventre" lors des visites. Cependant l'édification de murs porteurs permettant aux poutrelles en béton de prendre appui réalisée en 2001 pour stabiliser le plafond de ce qui était alors le garage, avant de devenir un appartement et le vide sanitaire était parfaitement visible lors des visites. Enfin et surtout, il est établi par l'expertise que l'état du plancher a évolué, que les désordres étaient visibles même si cela "ne signifie nullement qu'en 2013, les désordres étaient tout aussi avancés et tout aussi visibles". Quoiqu'il en soit il n'est pas démontré que les désordres qui étaient apparents ont été sciemment dissimulés à l'acquéreur qui a pu s'en convaincre lors des visites qu'il a expressément reconnu avoir effectuées et pendant l'occupation de l'immeuble. 

En effet, cinq ans (moins deux jours) se sont écoulés entre la promesse de vente du 12 juillet 2013 et le constat du 10 juillet 2018 et plus de six ans se sont écoulés entre l'acte de vente du 31 octobre 2013 et l'assignation au fond du 18 novembre 2019. La S.C.I. MKG qui a fondé son action sur la garantie des vices cachés ne sollicite ni la restitution de la chose et celle réciproque du prix ni la restitution d'une partie du prix mais seulement le coût des travaux de reprise, toutes sujétions confondues et des dommages et intérêts. Elle n'établit pas qu'elle n'a pas pu se convaincre de l'existence des désordres lors de la visite et l'attestation de Mme [G] qui n'est pas conforme aux dispositions du code de procédure civile ne suffit pas à rapporter cette preuve. 



À titre superfétatoire, le bien a été acquis par la S.C.I. MKG, gérait par M. [T] [E] en 2019, ayant comme objet social la propriété et la gestion de tout bien meuble et immeuble qui permettra l'organisation et la transmission de patrimoines, cette société est associée de la S.C.I. Les chênes verts, gérait également par M. [E] en 2019, ayant comme objet social l'acquisition, la propriété, l'administration et l'exploitation par bail, location ou autrement de tout immeuble bâti ou non bâti et de tout bien et droit immobilier dont elle pourrait devenir propriétaire par voie d'acquisition, échange, apport ou autrement, cette société gère un patrimoine de l'ordre de 10 000 m², de sorte qu'elle ne peut être considérée comme un acheteuse non professionnelle même si M. [E] était directeur général de la S.A.S. Transports [E] au patrimoine de 499 200 euros avec un chiffre d'affaires de plus de 7 millions d'euros en 2013. 





Il résulte de ces éléments que le jugement doit être confirmé et que la S.C.I. MKG doit être déboutée de ses demandes, y compris celles formées au titre des dommages et intérêts et des frais. 



La S.C.I. MKG qui succombe en son appel, est condamnée au paiement des dépens, elle est déboutée de sa demande en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée à ce titre à payer à Mme [M] une somme de 10 000 euros ; cette dernière est déboutée du surplus de ses demandes. 



PAR CES MOTIFS, 



LA COUR, 



Statuant publiquement par mise à disposition au greffe contradictoirement en dernier ressort, 



- Confirme le jugement, 



Y ajoutant, 



- Déboute la S.C.I. MKG de ses demandes, 



- Déboute Mme [X] [M] du surplus de ses demandes,



- Condamne la S.C.I. MKG au paiement des dépens, 



- Condamne la S.C.I. MKG à payer à Mme [X] [M] une somme de 10 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

 

LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT