Décision de justice

Tribunal judiciaire de Caen, Chambre procédure écrite, 27 août 2026, n° 22/00653

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente

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Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE 

Par acte authentique du 5 juillet 2017, Mme [J] [X] et Mme [K] [C] ont acquis en indivision auprès de M. [A] [T] et de son épouse Mme [Q] [B], alors séparés, une maison d’habitation mitoyenne avec un garage située [Adresse 6] à [Localité 6] cadastrée Section A N° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], outre la moitié indivise du bien en nature d’accès cadastré Section A N° [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8], moyennant le prix de 174 000 euros.

L’acte authentique de vente comprend notamment les énonciations suivantes :
“Le VENDEUR précise avoir lui-même réalisé divers travaux d’aménagement intérieur et extérieur, ne relevant pas de la responsabilité décennale.
A ce sujet, l’acquéreur reconnaît avoir été informé qu’ils n’ont pas été effectués par un professionnel du bâtiment.
Le VENDEUR reconnaît avoir été préalablement informé par le notaire soussigné qu’un particulier qui, sans compétence spéciale, réalise des travaux dans les DIX (10) années qui précèdent la vente du bien, est assimilé à un vendeur professionnel au regard tant de la garantie des vices cachés que de la garantie décennale”. 

Par mail du 6 février 2018 évoquant l’article 1641 du code civil, Mme [J] [X] a signalé à M. [T] que le chemin d’accès à la maison d’habitation devenait de moins en moins praticable, ajoutant : “Il y a eu clairement un problème de réalisation de ce chemin qui n’a apparemment pas été empierré et compacté et souhaitons savoir quelle solution vous envisagez ?”

Par lettres recommandées avec accusé de réception de leur conseil en date du 24 mai 2019, Mmes [Y] se sont plaintes auprès des vendeurs de ce que l’immeuble cédé se trouvait affecté de vices dont elles n’avaient pas eu connaissance au moment de la vente, à savoir :
“- une dégradation importante du chemin d’accès à la maison,
- des infiltrations au niveau du garage,
- un problème général d’humidité de la maison d’habitation et du garage,
- la plomberie en cuivre de la maison, qui est à nue dans la chape de béton”, 
la lettre ajoutant :
“Mes clientes ont fait établir des devis de reprise par les sociétés BATI TOIT, [Z] TRAVAUX PUBLICS, B’PLAST, HAMON CONSTRUCTIONS, et CMPC dont je vous adresse un exemplaire.
Il apparait que mes clientes pourraient invoquer tout à la fois la garantie des vices cachés et la garantie décennale s’agissant des désordres qui trouveraient leur origine dans des travaux réalisés il y a moins de 10 ans.
Je vous remercie dans ce contexte de me confirmer que vous prendrez en charge les factures qui seront établies par les sociétés susvisées sur la base des devis qui sont donc joints à la présente.
Mes clientes me font par ailleurs remarquer que votre terrain contigu au leur n’est pas correctement entretenu”. 

Les lettres étant revenues à l’expéditeur, le même courrier a été envoyé en lettre simple aux vendeurs. Pour seule réponse, Mmes [Y] ont reçu un sms de M. [T] aux termes duquel il indiquait : “J’ai reçu votre lettre, est-ce que vous avez d’autres factures ? Je vous répète, je ne suis pas vendeur de mon terrain. Arrêtez de m’intimider”. 

Mmes [Y] ont fait dresser par Maître [M] [F], huissier de justice à [Localité 3], un procès-verbal de constat le 30 juillet 2019. 

A la suite d’une mutation professionnelle, Mmes [Y] ont cessé d’occuper personnellement la maison d’habitation après le 30 juillet 2019 et l’ont loué à compter d’août 2019. 

Par actes d’huissier de justice en date des 20 décembre 2019 et 23 janvier 2020, Mmes [Y] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de CAEN pour voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire au contradictoire des vendeurs. Cette demande a été accueillie favorablement par ordonnance de référé du 25 juin 2020. 

M. [H] [U], expert désigné, a déposé son rapport le 19 novembre 2021.

Par actes de commissaire de justice en date des 16 et 17 février 2022, Mmes [Y] ont assigné Mme [B] et M. [T] devant le tribunal judiciaire de CAEN aux fins d’indemnisation de leurs préjudices sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, ainsi que 1641 et suivants du même code.

Le 11 septembre 2023, Mmes [Y] ont revendu la maison d’habitation à M. [L] [W] et Mme [O] [S], ce moyennant le prix de 157 000 euros.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 15 novembre 2023, M. [T] et Mme [B] ont saisi le juge de la mise en état d’un premier incident aux termes duquel ils demandaient que les demanderesses soient déclarées sans qualité à agir en raison de l’absence de propriété de l’ouvrage litigieux, faute de production spontanée par la partie adverse de l’acte de vente de 2023. 

Il a été versé aux débats, le 13 décembre 2023, l’acte de vente du 11 septembre 2023, lequel présente le garage cédé comme “actuellement impropre à sa destination” et comprend les énonciations suivantes (cf page 13) :
“Le VENDEUR déclare avoir engagé une procédure à l’encontre de Monsieur et Madame [A] [T], afin d’obtenir la réparation, au[x] frais de ces derniers de certains désordres concernant la voie d’accès cadastrée A [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8], l’habitation et le garage. La procédure est pendante à ce jour.
Il a été convenu entre les parties que le VENDEUR poursuive cette procédure personnellement. Aucune subrogation entre le VENDEUR et l’ACQUEREUR s’agissant de cette procédure n’a été convenue entre les parties. Le résultat de la procédure sera ainsi le profit ou la perte personnelle du VENDEUR.
En contrepartie, l’ACQUEREUR prendra le bien en l’état et fera son affaire personnelle de la réalisation des travaux afin de pallier les désordres sus-visés. Les parties déclarent avoir négocié le prix en considération de cette convention. Pour une meilleure connaissance du bien par l’ACQUEREUR, le rapport d’expertise, établi dans le cadre de la procédure sus-visée, en date du 19 novembre 2021, est annexé (Annexe n° 6)”.

M. [T] et Mme [B] ont finalement demandé qu’il leur soit donné acte de ce qu’ils se désistaient de leur incident lié au défaut de qualité à agir, après production de l’acte de vente du 11 septembre 2023. Toutefois, ce désistement n’a pas été accepté par Mmes [Y] de sorte que le juge de la mise en état a statué sur la fin de non-recevoir soulevée. Aux termes d’une ordonnance en date du 19 juin 2024, le juge de la mise en état a débouté M. [T] et Mme [B] de la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir opposée aux épouses [Y]. M. [T] et Mme [B] ont été condamnés in solidum aux dépens de l’incident et à verser à Mmes [Y], unies d’intérêts, la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, le juge de la mise en état leur reprochant de ne pas avoir adressé aux demanderesses une sommation de communiquer avant d’initier la procédure d’incident. 

Le 17 décembre 2024, M. [T] et Mme [B] ont régularisé de nouvelles conclusions d’incident en sollicitant, cette fois-ci, de voir déclarer prescrite la demande formulée par Mmes [Y] sur le fondement de l’article 1792 du code civil concernant le problème de sécurité du garage.

Par mention apposée au dossier dès le 18 décembre 2024 - mais dont avis n’a malheureusement été donné aux avocats par les soins du greffe que le 17 décembre 2025 - le juge de la mise en état a, en application des derniers alinéas de l’article 789 du code de procédure civile issus du décret MAGICOBUS I et eu égard à l’état d’avancement de l’instruction, décidé de renvoyer l’examen de la fin de non-recevoir soulevée par M. [T] et Mme [B] devant la formation de jugement appelée à statuer sur le fond. M. [T] et Mme [B] ont été invités à reprendre leur fin de non-recevoir dans les conclusions au fond adressées à la formation de jugement. 

Vu les conclusions récapitulatives (3) notifiées par la voie électronique le 16 décembre 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux prévisions de l’article 455 du code de procédure civile, au dispositif desquelles Mmes [Y] demandent à ce tribunal de :
- condamner solidairement Mme [B] et M. [T] à leur payer, unies d’intérêts, les sommes suivantes :
✳ chemin d’accès : 11 346, 50 euros TTC, à revaloriser en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction depuis la date de dépôt du rapport d’expertise, le 19 novembre 2021, jusqu’au jugement à intervenir ; 
✳ garage : 22 637, 00 euros TTC, à revaloriser en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction depuis la date de dépôt du rapport d’expertise, le 19 novembre 2021, jusqu’au jugement à intervenir ;
✳ humidité salle/salon : 3 196, 00 euros TTC, à revaloriser en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction depuis la date de dépôt du rapport d’expertise, le 19 novembre 2021, jusqu’au jugement à intervenir ;
 ✳ remboursement de la facture de pose des lames PVC : 2 856, 94 euros TTC, outre les intérêts au taux légal depuis la délivrance de l’assignation jusqu’au jugement à intervenir ;
 ✳ préjudice de jouissance : 200 euros par mois du jour de la vente, à savoir le 5 juillet 2017, jusqu’à la revente du bien, à savoir le 11 septembre 2023, soit 14 800 euros ;
- condamner solidairement Mme [B] et M. [T] à leur payer, unies d’intérêts, une indemnité de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de la procédure, comprenant en particulier les frais et honoraires de l’expert tels que liquidés et taxés à la somme de 7 053, 93 euros TTC et le coût du constat d’huissier établi le 30 juillet 2019, à savoir la somme de 312, 09 euros. 

Vu les conclusions notifiées par la voie électronique le 16 mars 2026, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, au dispositif desquelles M. [T] et Mme [B] demandent à la juridiction de céans de :
- débouter Mmes [Y] de l’ensemble de leurs demandes en raison de l’absence de qualité à agir, n’étant plus propriétaires du bien ; 
- débouter Mmes [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en raison de l’infraction au non-cumul des responsabilités décennales et des vices cachés ;
Subsidiairement, 
I. Sur le fondement de la garantie décennale
- débouter Mmes [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en raison notamment de :
A. Quant au chemin et au garage :
de l’absence d’ouvrage relevant de la garantie décennale en ce qui concerne le chemin,de l’absence de preuve de leur intervention en qualité de vendeur après achèvement en ce qui concerne le garage,de l’expiration de la garantie décennale en ce qui concerne le garage,de l’absence de preuve de désordres rendant l’ouvrage impropre à sa destination quant au garage,B. Quant à l’humidité :
de l’absence de preuve de désordres rendant l’ouvrage impropre à sa destination “quant au garage”,II. Sur les vices cachés
- débouter Mmes [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en raison notamment de :
la preuve de la connaissance du vice en ce qui concerne le chemin et de ce qu’en tout état de cause, le chemin a été repris,l’apparence du vice en ce qui concerne les infiltrations du garage et de l’absence de connaissance, en tout état de cause, du phénomène structurel dénoncé par M. [U], lié au garage,l’absence de preuve de diminution de l’usage de la chose quant à l’humidité,- débouter Mmes [Y] de l’ensemble de leurs demandes relatives au trouble de jouissance, à l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens; 
- condamner Mmes [Y] au paiement d’une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 
La clôture de l’instruction a été ordonnée le 18 mars 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Comme rappelé supra, le juge de la mise en état a déjà débouté M. [T] et Mme [B] de leur fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir opposée à Mmes [Y].

Comme le révèle la page 5 de leurs écritures, Mmes [Y] fondent leurs demandes indemnitaires, à titre principal, sur la garantie décennale et font valoir à cet égard que “d’importants travaux de rénovation ont été réalisés il y a moins de dix ans”. A titre subsidiaire, les demanderesses agissent sur le fondement de la garantie des vices cachés et exposent que les vendeurs doivent “être regardés comme des professionnels de la construction”. Ainsi, les demanderesses ont hiérarchisé les deux fondements juridiques invoqués, étant rappelé que, lorsqu’une personne vend après achèvement un immeuble qu’elle a construit ou fait construire, l’action en garantie décennale n’est pas exclusive de l’action en garantie des vices cachés de droit commun de l’article 1641 du code civil (cf Cass 3ème Civ, 17 juin 2009, pourvoi n° 08-15 503).

Les différents vices invoqués par Mmes [Y] seront successivement examinés au regard des deux fondements juridiques invoqués.

Sur le chemin d’accès

Pour permettre l’accès à une parcelle constructible (propriété conservée par M. [T]) et desservir l’immeuble vendu à Mmes [Y], un chemin d’accès a été créé sur la base de l’arrêté délivré le 23 novembre 2016 par le Président du Conseil départemental autorisant M. [T] à occuper le domaine public routier départemental et à aménager un accès simple, ledit accès devant, entre autres conditions, “être empierré en grave non traitée 0/31, 5 sur 0, 50 m d’épaisseur depuis la chaussée et correctement compacté”.

M. [T] a exposé à l’expert judiciaire que le chemin d’accès aux deux propriétés desservies avait été réalisé en 2017 par l’entreprise [Z] (facture non produite).

Lors de son constat du 30 juillet 2019, Maître [F] a relevé que le chemin d’accès était en “mauvais état général”, le géotextile étant visible en de nombreux endroits et des pierres apparaissant.

Lors de son expertise, M. [U] a constaté que le chemin d’accès à la propriété de Mmes [Y], en sa fraction précédant le portail, présentait de “fortes dégradations”. Le chemin a été déformé au niveau du passage des roues des véhicules entraînant le fluage d’un géotextile mis en oeuvre de manière très superficielle, des remontées d’eaux se formant au niveau des zones les plus déformées. M. [U] a conclu de la sorte (cf page 19 de son rapport) : “le chemin dans son ensemble est à considérer comme impropre à un usage normal pour la circulation des véhicules légers”.

Selon l’expert judiciaire, l’origine du désordre “provient d’une mauvaise qualité de réalisation et absence d’étude de sol et relevé altimétrique. La rade d’accès a été réalisée à l’économie sans se soucier des considérations techniques minimales à prendre en compte.” Il a ajouté que le chemin “est déjà très dégradé et ne répond plus à son usage normal et son état s’aggravera de manière certaine très rapidement”.

L’expert judiciaire a chiffré les travaux de reprise du chemin d’accès existant, sans apporter d’amélioration sur les circulations d’eaux, à la somme de 11 346, 50 euros TTC.

En cours d’expertise judiciaire, M. [T] a fait refaire le chemin d’accès pour les besoins de la construction sur la parcelle dont il a conservé la propriété de façon à permettre le passage des engins et camions de chantier. L’expert judiciaire a pris connaissance de deux clichés présentant les travaux exécutés sur le chemin d’accès (cf la pièce n° 12 des défendeurs) et a indiqué ceci (cf page 55 de son rapport): “néanmoins, le chemin devra être reprofilé en fin de chantier et faire l’objet des préconisations précisées dans mon rapport avec l’accord des usagers dont Mmes [Y]”.

1) Sur la garantie décennale

L’article 1792 du code civil dispose :
“Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.”

L’article 1792-1 du même code ajoute :
“Est réputé constructeur de l'ouvrage :
(...)
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire;”

La loi ne prévoit aucune différence entre celui qui a fait construire et celui qui a construit lui-même, entre celui qui construit en vue de vendre ou non.

Mmes [Y] sollicitent la condamnation solidaire des défendeurs à leur verser la somme de 11 346, 50 euros TTC retenue par l’expert judiciaire, avec indexation. Elles soulignent que l’impropriété à destination du chemin d’accès et l’atteinte à sa solidité est certaine de sorte que, à leur sens, les désordres qui affectent le chemin d’accès engagent la responsabilité décennale de M. [T] et de Mme [B].

M. [T] et Mme [B] concluent au rejet de cette prétention au motif que le chemin d’accès litigieux ne relève pas de la garantie décennale des constructeurs “s’agissant d’un ouvrage de génie civil et qui n’est au surplus pas constitué d’une quelconque bande de roulement goudonnée mais simplement d’un chemin en caillou”. Ils soulignent qu’a été livré “un encaissement sans un quelconque enrobé”.

La mise en oeuvre de la garantie décennale suppose l’existence d’un ouvrage, relevant de la construction. L’absence d’ancrage au sol est exclusive de la qualification d’ouvrage. La garantie décennale s’applique aux travaux de voirie et réseaux divers, incluant les voies de circulation et les chemins d’accès réalisés par des techniques de construction routière.

En l’espèce, le chemin d’accès litigieux n’est constitué que d’un géotextile sur lequel ont été déversés des gravillons. Il n’existe aucun revêtement par enrobé. Aucun matériaux n’ont été incorporés dans le sol. Les gravillons ont simplement été déversés sur ce dernier. Tant le géotextile que les gravillons peuvent aisément être déplacés (aucune fixité au sol).

Faute d’ouvrage relevant de la construction, la garantie décennale ne trouve pas à s’appliquer.

2) Sur la garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose :
“Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.”

L’article 1642 du même code prévoit : “Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même”.

L’article 1643 du même code ajoute que le vendeur “est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie”.

Le succès de l’action en garantie des vices cachés suppose que les demanderesses rapportent la preuve que la chose acquise est affectée d’un vice. Il doit s’agir d’un vice inhérent à la chose vendue elle-même.

Le vice doit en outre remplir plusieurs conditions quant à sa date de naissance et ses caractères. Ainsi, il est nécessaire d’établir que le vice existait antérieurement à la vente (il suffit que le vice soit en germe). En outre, le vice doit revêtir une certaine gravité puisqu’il doit rendre la chose impropre à l’usage auquel on la destine ou diminuer tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il en avait eu connaissance. Enfin, le vice doit être caché, c’est-à-dire qu’il ne doit ni être apparent ni connu de l’acquéreur au moment de la vente. Un vice n’est connu de l’acquéreur que dès lors que ce dernier a pu en apprécier l’ampleur et les conséquences.

Il est rappelé que l’acheteur profane qui n’a pas la compétence technique d’un professionnel doit se livrer à un examen élémentaire, normalement attentif de la chose, sans avoir à procéder à des investigations très approfondies. Ainsi, l’acheteur profane ne doit mener que des investigations tout à fait minimales qui ne l’obligent nullement à accéder à des parties non normalement accessibles (charpente, toiture), à soulever des revêtements existants ou encore à se faire assister par un homme de l’art.

Mmes [Y] font valoir que la garantie des vices cachés trouve à s’appliquer dès lors que les travaux ont été réalisés par les défendeurs qui doivent “être regardés comme des professionnels de la construction ne pouvant bénéficier de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés”. Elles soulignent que les défendeurs ne produisent aucune facture d’entreprise de sorte qu’il apparait qu’ils ont eux-mêmes réalisé le chemin d’accès. Elles font valoir que le vendeur (vendeur -castor) qui conçoit et réalise lui-même les travaux, sans être un professionnel du bâtiment, est assimilé à un vendeur professionnel. Elles soulignent que l’expert judiciaire a indiqué dans son rapport que les travaux de reprise opérés demeurent “tout à fait insuffisants”.
Les défendeurs opposent que “c’est ultérieurement à la vente que la dégradation est intervenue” et que les demanderesses ne prouvent pas leur mauvaise foi. Ils ajoutent que le chemin d’accès a fait l’objet d’une reprise qui permet la circulation “dans des conditions tout à fait satisfaisantes”, “ce qui permet ainsi aujourd’hui d’éteindre toute réclamation”.

A défaut pour M. [T] et Mme [B] de produire une facture d’intervention d’un professionnel au titre de la réalisation en 2017 du chemin d’accès, il sera retenu qu’ils ont eux-mêmes conçus et réalisés les travaux en cause. Dès lors, ils sont assimilés au vendeur professionnel et sont présumés connaître les défauts des travaux réalisés, de sorte que la clause de non-garantie des vices cachés ne peut pas être opposée.

Le chemin d’accès présentait bien un vice, grave, préexistant à la vente, puisque sa piètre réalisation en 2017 (donc vice en germe lors de la vente du fait de la constitution du chemin) l’a très rapidement rendu impropre à sa destination tel que constaté par l’huissier de justice, puis l’expert judiciaire. Les acheteuses ignoraient ce vice en germe lors de la cession puisqu’elles ne pouvaient avoir conscience de l’absence de fond de forme de l’encaissement du chemin d’accès.

Il y avait bien un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil lors de la première réclamation de Mmes [Y] en février 2018.

Toutefois, pendant le cours des opérations d’expertise judiciaire, les défendeurs ont repris ou fait reprendre le chemin d’accès pour les besoins du chantier de construction à proximité. Les défectuosités du chemin d’accès ont ainsi été réparées. Si le chemin d’accès ne présente à ce jour toujours pas l’aspect final espéré par M. [U] (reprise du chemin pour un usage de véhicule léger), il n’en demeure pas moins que le chemin d’accès est à ce jour de nouveau rendu propre à la circulation de tout véhicule (lourds et a fortiori légers). Faute de défaut grave persistant, l’action en garantie des vices cachés ne peut pas prospérer.

Mmes [Y] seront dès lors déboutées de leur demande indemnitaire relative à la réfection du chemin d’accès.

Sur le garage

A l’extrémité ouest de l’habitation a été édifiée une dépendance à usage de garage. Il s’agit d’un bâtiment construit en maçonnerie de parpaings. Le plancher haut comprend notamment une dalle béton au-dessus de laquelle a été mise en place, dans un second temps, une charpente en sapin et une couverture en bac acier.

S’agissant de la couverture du garage réalisée avec des plaques de bac acier et mise en oeuvre sur une charpente composée d’éléments présentant des sections “trop faibles” , l’expert judiciaire a relevé que les découpes étaient “sommairement réalisées”, que l’extrémité Nord-Ouest du bâtiment n’était pas couverte, que le solin contre le pignon de l’habitation consistait en une remontée de ciment “sommairement mise en oeuvre” ; que les recouvrements des bacs au niveau des assemblages étaient insuffisants et le nombre de fixation “non conformes” ; que les fixations des plaques n’étaient pas linéaires et en nombre insuffisant ; “qu’il n’y avait pas eu de débord de toiture en rive du Pignon Sud, ce qui provoque des ruissellements d’eaux le long de la maçonnerie et [est] source de pénétration d’eau à l’intérieur du bâtiment” ; que la couverture ne présente “pas de larmier débordant dans la partie inférieure” . L’expert judiciaire a constaté que “les écoulements en provenance de la toiture s’effectuent le long de la façade provoquant les infiltrations constatées à l’intérieur”. Il a relevé que les deux menuiseries bois du garage étaient “dans un état de destruction très avancé malgré une essence exotique réputée peu vulnérable aux intempéries” et a précisé que l’impossibilité d’usage de ces menuiseries était “liée à l’oxydation des pentures et système d’ouverture du fait des écoulements d’eau à l’intérieur du bâtiment depuis la couverture”.

M. [U] a conclu de la sorte (cf pages 31 et 26 de son rapport) : “La charpente et la couverture réalisées au-dessus de la dalle béton préalablement réalisée ne sont pas conformes aux règles élémentaires de construction. Les infiltrations se produisent tant en partie couvrante que sur les rives, larmiers et solin et rendent l’usage du garage impropre à sa destination (...). Les deux menuiseries ont subi les écoulements depuis de nombreuses années et ne sont plus efficientes et ne pourront être réparées” ; “l’ensemble charpente/couverture devra être repris afin de pallier aux infiltrations. Aucune reprise partielle n’est envisagée et sans réfection complète, les désordres perdureront et l’usage de la dépendance restera compromis”.

Bien que la solidité du plancher ne fasse pas l’objet de sa mission, M. [U] a indiqué que “la structure plancher ne pourra pas être conservée en l’état et il devra être envisagé par sécurité de la reprendre dans le cadre des travaux de réfection de charpente-couverture”. M. [U] a chiffré les travaux de réfection du complexe plancher béton - charpente bois - couverture et de remplacement des deux châssis bois à la somme totale de 18 809 euros TTC et a indiqué que, à la suite de ces travaux, le bâtiment à usage de garage serait “sécurisé sur un plan structurel et clos et couvert”. Il a ajouté qu’il “n’est pas envisageable de reprendre la charpente et la couverture bac acier sans se prévaloir de la démolition du plancher béton”.

1) Sur la garantie décennale

L’existence de la maçonnerie en parpaing du garage et de la dalle béton du garage à l’époque de l’acquisition de l’immeuble par les défendeurs le 14 avril 2006 n’a jamais été discutée.

S’agissant des travaux de charpente avec pente et de couverture en bac acier exécutés dans un second temps au-dessus de la dalle béton, les défendeurs affirment que la maison “a fait l’objet d’une première location de 2006 à 2009” et que c’est leur premier locataire qui a réalisé les travaux en cause.

La maison litigieuse a été louée du 1er février 2010 au 24 novembre 2012 par M. [T] à M. [G] [D] et Mme [V] [N], selon un bail d’habitation signé le 1er décembre 2009. Aux termes d’une attestation en date du 24 avril 2021, M. [D] et Mme [N] ont indiqué que les biens loués “consistaient en une maison d’habitation avec un garage accolé couvert d’un toit en béton, lui-même recouvert d’une tôle en bac acier”.

Dès lors, les travaux de charpente avec pente et de couverture en bac acier au-dessus de la dalle béton du garage ont été réalisés entre avril 2006 et le 1er février 2010.

En premier lieu, M. [T] et Mme [B] concluent au rejet de la demande indemnitaire adverse au motif de l’absence de preuve par Mmes [Y] de leur qualité de vendeurs après achèvement. A cet égard, ils soulignent que l’ouvrage existait au moins en 2009 puisqu’il est attesté par les anciens locataires, les époux [D]. Ils font valoir qu’aucune preuve “n’est rapportée que les vendeurs ont construit eux-mêmes cet ouvrage, aucune présomption ne portant sur la qualité de vendeurs après achèvement, qui reste à prouver par les adversaires”.

M. [T] et Mme [B] ne peuvent pas être suivis dans le détail de leur argumentation.

La prétendue première location entre 2006 et 2009 de leur bien est purement alléguée mais non démontrée (aucun contrat de bail, aucun état des lieux d’entrée ou de sortie, aucune lettre de congé produits), de sorte que, en l’état, il ne peut qu’être retenu que les défendeurs sont eux-mêmes les auteurs des travaux de la charpente en pente et de la couverture en bac acier au-dessus de la dalle béton. Ils sont donc bien réputés constructeurs au sens de l’article 1792 2° du code civil et donc redevables de la garantie décennale.

En second lieu, M. [T] et Mme [B] concluent au rejet, au motif de l’expiration de la garantie décennale, de toutes les demandes formulées par Mmes [Y] relatives au problème de sécurité “dont s’est emparé l’expert judiciaire pour éviter qu’il ne soit inquiété au titre de sa responsabilité dans le futur”. Elles exposent que “l’assignation interruptive de prescription pour ce problème intervient le 17 février 2022 puisqu’aucune mention n’avait été effectuée de cette situation dans l’assignation en référé qui n’est pas interruptive de prescription à cet égard”. Ils soulignent que la demande indemnitaire formulée par les demanderesses tend notamment à la reprise de la maçonnerie et que “l’assignation en référé ne mentionne aucunement les problèmes liés à la structure même du garage puisqu’elle ne prenait en considération que des problèmes d’infiltration”. Ils rappellent que toute assignation en référé n’interrompt la prescription que pour les désordres énoncés et indiquent n’avoir jamais accepté l’idée que le désordre structurel faisait partie de la mission de l’expert judiciaire.

La mise en oeuvre de la garantie décennale suppose une interruption valable du délai de garantie.
L’action en garantie décennale doit être intentée dans le délai de dix ans à compter de la réception, la date de la vente étant sans importance. En cas d’autoconstruction, c’est-à-dire de travaux réalisés par le propriétaire lui-même, la date de la réception tacite doit être fixée à l’achèvement des travaux.

L’article 2241 du code civil précise que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. Pour interrompre le délai de la garantie décennale, l’assignation doit préciser, sans équivoque, les désordres dont la réparation est demandée.

En l’espèce, les assignations en référé-expertise délivrées les 20 décembre 2019 et 23 janvier 2020 par Mmes [Y] à leurs vendeurs mentionnaient uniquement “des infiltrations au niveau du garage”, de sorte que ces assignations n’ont eu aucun effet interruptif de prescription quant aux désordres - décelés pendant le cours de l’expertise judiciaire - intéressant la structure du garage.

C’est vainement que Mmes [Y] opposent que les problèmes structurels du garage doivent “de toute façon être corrigés pour remédier aux infiltrations”. En effet, les désordres d’infiltration et les problèmes structurels du garage constituent des désordres distincts.

La maçonnerie de parpaings du garage et le solivage en bois soutenant la dalle béton étant antérieurs à 2006, Mmes [Y] ne peuvent pas prétendre à une indemnisation au titre des désordres structurels, compte tenu de l’expiration du délai décennal concernant ces ouvrages.

L’action en garantie décennale est forclose concernant les désordres structurels du garage. Au surplus, M. [T] et Mme [B] ne sont pas réputés constructeurs du garage en sa partie maçonnerie et solivage bois soutenant la dalle béton qui prééxistait à leur propre acquisition en 2006.

Concernant le garage, l’action en garantie décennale n’est recevable que pour les désordres d’infiltrations.

Les travaux de charpente avec pente et de couverture en bac acier exécutés au-dessus de la dalle béton s’analysent bien en des travaux de construction d’un ouvrage en raison de l’ampleur des travaux réalisés et de l’apport d’éléments nouveaux à l’existant. Ces travaux sont à l’origine des infiltrations d’eau dans le garage compte tenu du non-respect des règles de l’art relevé par l’expert judiciaire.

M. [T] et Mme [B] ont cédé un immeuble comprenant un garage et non un garage “à rénover” ou un garage “impropre à son usage”.

Les infiltrations d’eau rendent le garage impropre à son usage puisque le couvert n’est pas assuré. Il s’agit bien d’un désordre de nature décennale.

Certes, l’expert judiciaire a retenu que les pénétrations d’eaux sur les murs et plafonds et les dommages aux menuiseries étaient apparents lors de la vente, de même que les défaillances de la couverture au niveau du pignon. Pour autant, c’est vainement que M. [T] et Mme [B] opposent que les infiltrations “étaient visibles” et en tout état de cause “constatables” et que Mmes [I] en avaient “accepté le principe”. En effet, s’agissant du fondement juridique de la garantie décennale, il importe peu que les désordres aient été apparents et connus de l’acquéreur au moment de la vente (Cass 3ème Civ, 28 février 2001, pourvoi n° 99-14848).

Il est rappelé par ailleurs que les clauses de non-garantie insérées dans l’acte de vente n’ont aucun impact sur la garantie de l’article 1792 du code civil, celle-ci étant d’ordre public (Cass 3ème Civ, 3 mars 2010, pourvoi n° 09-11282).

Au vu de tout ce qui précède, au titre des désordres d’infiltration d’eau dans le garage, les responsabilités de M. [T] et de Mme [B] sont engagées de plein droit en application de l’article 1792 du code civil.

2) Sur la garantie des vices cachés

Il reste à examiner si Mmes [I] peuvent également prétendre, sur le fondement subsidiaire de la garantie des vices cachés, à une indemnisation au titre des désordres distincts liés à la structure du garage.

Ces désordres ont été constatés par l’expert judiciaire. Ils étaient cachés pour les acheteuses puisque seules les investigations de l’expert les ont mis en exergue. Eu égard à leur origine, ces désordres structurels préexistaient nécessairement à la vente. Ces désordres présentent bien la gravité requise puisque la sécurité des occupants est compromise, des étais ayant été installés. Il est bien justifié de l’existence d’un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’acte de vente conclu entre les consorts [T]/[B] et Mmes [I] contient la clause de non-garantie des vices cachés suivante : “Sauf application d’une disposition légale spécifique, le VENDEUR ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments”.

La clause de non-garantie des vices cachés ne peut pas être opposée par le vendeur professionnel (qui est présumé connaître les vices de la chose vendue), par le vendeur constructeur (Cass 3ème Civ, 19 octobre 2023, pourvoi n° 22-15536), ni davantage par le vendeur de mauvaise foi.

Il a été indiqué supra que, en l’état des seuls éléments produits par les consorts [T]/[B], il ne peut qu’être retenu que les défendeurs sont eux-mêmes les auteurs des travaux de la charpente en pente et de la couverture en bac acier au-dessus de la dalle béton.

Celui qui a réalisé lui-même les travaux, professionnel du bâtiment ou non, connaît les défauts cachés de son ouvrage ou du moins ne peut les ignorer. En tant que constructeurs, les consorts [T]/[B] sont censés connaître les vices de leurs propres ouvrages.

La clause de non-garantie des vices cachés n’est pas applicable.

Mmes [Y] sont fondées à obtenir l’indemnisation des désordres structurels du garage sur le fondement des articles 1641 et 1644 du code civil.

3) Sur l’indemnisation de Mmes [Y]

Mmes [Y] peuvent donc, sur deux fondements juridiques différents, être indemnisées de la totalité des désordres affectant le garage (désordres d’infiltrations et désordres liés à la structure).

L’expert judiciaire a chiffré les travaux de réfection du complexe plancher béton - charpente bois - couverture ainsi que de remplacement des deux châssis bois à la somme totale de 18 809 euros TTC qui est détaillée aux pages 41 à 44 de son rapport.

C’est à tort que Mmes [Y] ajoutent à la somme de 18 809 euros TTC, celle de 1760 euros TTC. En effet, la somme de 3 520 euros TTC retenue par l’expert judiciaire au titre des démolitions comprend déjà la démolition et l’évacution du plancher béton/bois.

C’est également à tort que Mmes [Y] ajoutent des frais de maîtrise d’oeuvre de 10 %, de tels frais n’ayant pas été retenus par l’expert judiciaire comme nécessaires.

Mmes [Y] ayant revendu l’immeuble en septembre 2023, il n’y a pas lieu de prévoir une indexation.

M. [T] et Mme [B] seront condamnés solidairement à payer à Mmes [Y], unies d’intérêts, la somme de 18 809 euros TTC au titre des désordres d’infiltration et des désordres structurels du garage.

Sur l’humidité dans la salle-salon

Postérieurement à leur acquisition,Mmes [Y] ont procédé à la pose au rez-de-chaussée de l’habitation d’un revêtement PVC en dalles amovibles au-dessus du carrelage grès émaillé en place, les matériaux ayant été acquis auprès de la société CREATION COULEURS pour le coût de 2 856, 94 euros TTC selon facture du 21 août 2018.

Lors de son constat du 30 juillet 2019, Maître [F] a relevé qu’une lame en PVC était décollée en pied de mur et a constaté que, en dessous, le sol était “très humide”. Il a également observé que le bas du mur était humide et la peinture écaillée.

Lors de la première réunion d’expertise du 15 octobre 2020, M. [U] a relevé des remontées d’humidité sur le mur arrière au niveau du doublage et la présence de décollement de peinture. Il a également relevé des remontées de même type au niveau du meneau se trouvant à l’aplomb d’un mur pignon au pied de l’ensemble, de l’humidité présente dans le doublage en placo-mur (environ 40 % non saturé), ainsi qu’une “déformation tuilage et décollement” du revêtement en dalles PVC.

Concernant les remontées dans les doublages, l’expert judiciaire a indiqué ceci (cf page 33 de son rapport):
“Les remontées capillaires sont inhérentes à la transformation dans le temps de ce type de bâtiment.
La mise en place de doublage non ventilé, le mode de chauffage et son absence de système de ventilation mécanique contrôlé favorisant leur développement.
De même, les remontées d’humidité au niveau des sols sont liées à l’absence d’isolation et de films protecteurs en sous-face de la dalle béton.
La mise en place de dalle vinyle n’a fait qu’empirer les phénomènes. La concentration de remontées s’est effectuée entre le carrelage et le revêtement totalement imperméable que constituent les dalles.
Leurs décollements étaient donc inévitables”.

S’agissant des remèdes aux remontées sur les doublages, l’expert judiciaire a préconisé la mise en place de grilles de ventilation hautes et basses afin d’assurer une circulation d’air dans les doublages pour 250 euros TTC. Il a chiffré la remise en état du panneau mural du séjour et du méneau du départ d’escalier à la somme de 3 196 euros TTC. Il a ajouté qu’il fallait retrouver le carrelage d’origine et donc retirer le revêtement PVC installé par Mmes [Y] elles-mêmes.

Le succès d’une action en garantie décennale suppose la démonstration d’un désordre compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Le succès de l’action en garantie des vices cachés suppose la démonstration d’un défaut d’une certaine gravité puisqu’il doit rendre la chose impropre à l’usage auquel on la destine ou diminuer tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il en avait eu connaissance. Il ne doit pas s’agir d’une simple diminution de l’agrément.

En l’espèce, l’habitation acquise par Mmes [Y] est une habitation non pas neuve mais ancienne, édifiée en maçonnerie de moellons de pays. Les murs d’assises reposent directement sur le sol constitué d’argiles. Les murs sont dépourvus de fondations et de barrière ou arase anticapillaire, de sorte que cette maison est nécessairement sujette à des phénomènes de remontées d’humidité.

Le désordre ne présente pas la gravité requise.

Au surplus, Mmes [Y] ont elles-mêmes aggravé le problème en entreprenant des travaux très inopportuns de pose de lames en PVC au sol du rez-de-chaussée.

Mmes [Y] seront donc déboutées de leurs deux demandes indemnitaires relatives à l’humidité dans la salle/salon (3 196 euros TTC et 2 856, 94 euros sollicités).

Sur le préjudice de jouissance

Sur la base de 200 euros par mois, Mmes [Y] sollicitent l’allocation d’une somme de 14 800 euros (soit [Immatriculation 1]) en réparation de leur préjudice de jouissance du 5 juillet 2017 au 11 septembre 2023, date de la revente du bien.

De février 2018, date de leur première plainte, jusqu’au 30 juillet 2019, date d’une mutation professionnelle ayant mis fin à leur occupation de l’immeuble selon les indications du rapport d’expertise judiciaire (cf page 12), Mmes [Y] ont dû emprunter le chemin d’accès devenu impraticable. Leur préjudice de jouissance est certain.

Par ailleurs, de leur acquisition le 5 juillet 2017 jusqu’au 30 juillet 2019, Mmes [Y] ont été empêchées de jouir pleinement de leur garage, eu égard à son état. Leur préjudice de jouissance est également certain du chef des infiltrations d’eau subies.

Dans son rapport de novembre 2021 (cf page 12), M. [U] a mentionné : “le bien a été mis en location depuis août 2019 et est toujours occupé à ce jour par la même famille”.

Eu égard aux périodes retenues supra quant au préjudice de jouissance subi personnellement par les demanderesses, il sera alloué de ce chef à Mmes [Y] la somme de 1 600 euros, laquelle sera mise à la charge solidaire des défendeurs.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Succombant au moins partiellement, M. [T] et Mme [B] seront condamnés solidairement aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de l’instance en référé-expertise préalable et de la présente instance au fond, outre les frais de l’expertise judiciaire taxés à hauteur de 7 053, 93 euros TTC selon ordonnance de taxe du 22 décembre 2021.

Le coût du procès-verbal de constat du 30 juillet 2019 (312, 09 euros TTC) ne fait pas partie des dépens. Il sera pris en compte infra dans le cadre de l’indemnité allouée au titre des frais irrépétibles des demanderesses.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mmes [Y] les frais non compris dans les dépens qu’elles ont été amenées à engager au cours de la présente instance, de l’instance en référé préalable ainsi que des opérations d’expertise judiciaire (deux réunions et 5 dires). Par suite, M. [T] et Mme [B] seront condamnés solidairement à leur verser, unies d’intérêts, la somme de 4 312, 09 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [T] et Mme [B] seront déboutés de leur demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort :

DEBOUTE Mme [J] [Y] et Mme [K] [Y] de leur demande indemnitaire relative à la réfection du chemin d’accès ;

DECLARE Mme [J] [Y] et Mme [K] [Y] forcloses en leur action en garantie décennale concernant les désordres structurels du garage ; 

CONDAMNE solidairement M. [A] [T] et Mme [Q] [B] divorcée [T] à payer à Mme [J] [Y] et Mme [K] [Y], unies d’intérêts, la somme de 18 809 euros TTC au titre des désordres d’infiltration et des désordres structurels du garage ;

DIT n’y avoir lieu à indexation de la somme susmentionnée ;
 
DEBOUTE Mme [J] [Y] et Mme [K] [Y] de leurs deux demandes indemnitaires relatives à l’humidité dans la salle/salon ;

CONDAMNE solidairement M. [A] [T] et Mme [Q] [B] divorcée [T] à payer à Mme [J] [Y] et Mme [K] [Y], unies d’intérêts, la somme de 1 600 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ; 

CONDAMNE solidairement M. [A] [T] et Mme [Q] [B] divorcée [T] aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de l’instance en référé-expertise préalable et de la présente instance au fond, outre les frais de l’expertise judiciaire taxés à hauteur de 7 053, 93 euros TTC selon ordonnance de taxe du 22 décembre 2021 ;

CONDAMNE solidairement M. [A] [T] et Mme [Q] [B] divorcée [T] à payer à Mme [J] [Y] et Mme [K] [Y], unies d’intérêts, la somme de 4 312, 09 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [A] [T] et Mme [Q] [B] divorcée [T] de leur demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé le vingt sept Août deux mil vingt six, la minute est signée du Président et du Greffier.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE


O. MELLITI M. HUDDE

Texte intégral

N° du répertoire général : N° RG 22/00653 - N° Portalis DBW5-W-B7G-H3XS

50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

CHAMBRE PROCEDURE ECRITE

JUGEMENT DU 27 Août 2026

DEMANDEURS :

Madame [J] [Y]
née le 12 Février 1980 à [Localité 1] (92)
demeurant [Adresse 1] [Localité 2][Adresse 2]

Madame [K] [Y]
née le 02 Août 1979 à [Localité 3] (14)
demeurant [Adresse 3]

représentées par Me Arnaud LABRUSSE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 76

DEFENDEURS :

Madame [Q] [B] divorcée [T]
née le 19 Juin 1970 à [Localité 3] (14)
demeurant [Adresse 4]

Monsieur [A] [T]
né le 19 Mai 1968 à [Localité 4] (IRAN )
demeurant [Adresse 5] [Localité 5]

représentés par Me Etienne HELLOT, avocat au barreau de CAEN, membre de la SELARL HELLOT/ ROUSSELOT, vestiaire : 73

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Mélanie HUDDE, Juge, statuant en juge unique, les avocats de la cause en ayant été avisés en présence de Madame [R] [E], Stagiaire concours professionnel

Greffière : O. MELLITI, présente lors des débats et de la mise à disposition ;

DÉBATS à l’audience publique du 30 Avril 2026,

DÉCISION Contradictoire, en premier ressort.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Août 2026, date indiquée à l’issue des débats.

COPIE EXÉCUTOIRE à
Me Etienne HELLOT - 73, Me Arnaud LABRUSSE - 76

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 5 juillet 2017, Mme [J] [X] et Mme [K] [C] ont acquis en indivision auprès de M. [A] [T] et de son épouse Mme [Q] [B], alors séparés, une maison d’habitation mitoyenne avec un garage située [Adresse 6] à [Localité 6] cadastrée Section A N° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], outre la moitié indivise du bien en nature d’accès cadastré Section A N° [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8], moyennant le prix de 174 000 euros.

L’acte authentique de vente comprend notamment les énonciations suivantes :
“Le VENDEUR précise avoir lui-même réalisé divers travaux d’aménagement intérieur et extérieur, ne relevant pas de la responsabilité décennale.
A ce sujet, l’acquéreur reconnaît avoir été informé qu’ils n’ont pas été effectués par un professionnel du bâtiment.
Le VENDEUR reconnaît avoir été préalablement informé par le notaire soussigné qu’un particulier qui, sans compétence spéciale, réalise des travaux dans les DIX (10) années qui précèdent la vente du bien, est assimilé à un vendeur professionnel au regard tant de la garantie des vices cachés que de la garantie décennale”.

Par mail du 6 février 2018 évoquant l’article 1641 du code civil, Mme [J] [X] a signalé à M. [T] que le chemin d’accès à la maison d’habitation devenait de moins en moins praticable, ajoutant : “Il y a eu clairement un problème de réalisation de ce chemin qui n’a apparemment pas été empierré et compacté et souhaitons savoir quelle solution vous envisagez ?”

Par lettres recommandées avec accusé de réception de leur conseil en date du 24 mai 2019, Mmes [Y] se sont plaintes auprès des vendeurs de ce que l’immeuble cédé se trouvait affecté de vices dont elles n’avaient pas eu connaissance au moment de la vente, à savoir :
“- une dégradation importante du chemin d’accès à la maison,
- des infiltrations au niveau du garage,
- un problème général d’humidité de la maison d’habitation et du garage,
- la plomberie en cuivre de la maison, qui est à nue dans la chape de béton”,
la lettre ajoutant :
“Mes clientes ont fait établir des devis de reprise par les sociétés BATI TOIT, [Z] TRAVAUX PUBLICS, B’PLAST, HAMON CONSTRUCTIONS, et CMPC dont je vous adresse un exemplaire.
Il apparait que mes clientes pourraient invoquer tout à la fois la garantie des vices cachés et la garantie décennale s’agissant des désordres qui trouveraient leur origine dans des travaux réalisés il y a moins de 10 ans.
Je vous remercie dans ce contexte de me confirmer que vous prendrez en charge les factures qui seront établies par les sociétés susvisées sur la base des devis qui sont donc joints à la présente.
Mes clientes me font par ailleurs remarquer que votre terrain contigu au leur n’est pas correctement entretenu”.

Les lettres étant revenues à l’expéditeur, le même courrier a été envoyé en lettre simple aux vendeurs. Pour seule réponse, Mmes [Y] ont reçu un sms de M. [T] aux termes duquel il indiquait : “J’ai reçu votre lettre, est-ce que vous avez d’autres factures ? Je vous répète, je ne suis pas vendeur de mon terrain. Arrêtez de m’intimider”.

Mmes [Y] ont fait dresser par Maître [M] [F], huissier de justice à [Localité 3], un procès-verbal de constat le 30 juillet 2019.

A la suite d’une mutation professionnelle, Mmes [Y] ont cessé d’occuper personnellement la maison d’habitation après le 30 juillet 2019 et l’ont loué à compter d’août 2019.

Par actes d’huissier de justice en date des 20 décembre 2019 et 23 janvier 2020, Mmes [Y] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de CAEN pour voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire au contradictoire des vendeurs. Cette demande a été accueillie favorablement par ordonnance de référé du 25 juin 2020.

M. [H] [U], expert désigné, a déposé son rapport le 19 novembre 2021.

Par actes de commissaire de justice en date des 16 et 17 février 2022, Mmes [Y] ont assigné Mme [B] et M. [T] devant le tribunal judiciaire de CAEN aux fins d’indemnisation de leurs préjudices sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, ainsi que 1641 et suivants du même code.

Le 11 septembre 2023, Mmes [Y] ont revendu la maison d’habitation à M. [L] [W] et Mme [O] [S], ce moyennant le prix de 157 000 euros.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 15 novembre 2023, M. [T] et Mme [B] ont saisi le juge de la mise en état d’un premier incident aux termes duquel ils demandaient que les demanderesses soient déclarées sans qualité à agir en raison de l’absence de propriété de l’ouvrage litigieux, faute de production spontanée par la partie adverse de l’acte de vente de 2023.

Il a été versé aux débats, le 13 décembre 2023, l’acte de vente du 11 septembre 2023, lequel présente le garage cédé comme “actuellement impropre à sa destination” et comprend les énonciations suivantes (cf page 13) :
“Le VENDEUR déclare avoir engagé une procédure à l’encontre de Monsieur et Madame [A] [T], afin d’obtenir la réparation, au[x] frais de ces derniers de certains désordres concernant la voie d’accès cadastrée A [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8], l’habitation et le garage. La procédure est pendante à ce jour.
Il a été convenu entre les parties que le VENDEUR poursuive cette procédure personnellement. Aucune subrogation entre le VENDEUR et l’ACQUEREUR s’agissant de cette procédure n’a été convenue entre les parties. Le résultat de la procédure sera ainsi le profit ou la perte personnelle du VENDEUR.
En contrepartie, l’ACQUEREUR prendra le bien en l’état et fera son affaire personnelle de la réalisation des travaux afin de pallier les désordres sus-visés. Les parties déclarent avoir négocié le prix en considération de cette convention. Pour une meilleure connaissance du bien par l’ACQUEREUR, le rapport d’expertise, établi dans le cadre de la procédure sus-visée, en date du 19 novembre 2021, est annexé (Annexe n° 6)”.

M. [T] et Mme [B] ont finalement demandé qu’il leur soit donné acte de ce qu’ils se désistaient de leur incident lié au défaut de qualité à agir, après production de l’acte de vente du 11 septembre 2023. Toutefois, ce désistement n’a pas été accepté par Mmes [Y] de sorte que le juge de la mise en état a statué sur la fin de non-recevoir soulevée. Aux termes d’une ordonnance en date du 19 juin 2024, le juge de la mise en état a débouté M. [T] et Mme [B] de la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir opposée aux épouses [Y]. M. [T] et Mme [B] ont été condamnés in solidum aux dépens de l’incident et à verser à Mmes [Y], unies d’intérêts, la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, le juge de la mise en état leur reprochant de ne pas avoir adressé aux demanderesses une sommation de communiquer avant d’initier la procédure d’incident.

Le 17 décembre 2024, M. [T] et Mme [B] ont régularisé de nouvelles conclusions d’incident en sollicitant, cette fois-ci, de voir déclarer prescrite la demande formulée par Mmes [Y] sur le fondement de l’article 1792 du code civil concernant le problème de sécurité du garage.

Par mention apposée au dossier dès le 18 décembre 2024 - mais dont avis n’a malheureusement été donné aux avocats par les soins du greffe que le 17 décembre 2025 - le juge de la mise en état a, en application des derniers alinéas de l’article 789 du code de procédure civile issus du décret MAGICOBUS I et eu égard à l’état d’avancement de l’instruction, décidé de renvoyer l’examen de la fin de non-recevoir soulevée par M. [T] et Mme [B] devant la formation de jugement appelée à statuer sur le fond. M. [T] et Mme [B] ont été invités à reprendre leur fin de non-recevoir dans les conclusions au fond adressées à la formation de jugement.

Vu les conclusions récapitulatives (3) notifiées par la voie électronique le 16 décembre 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux prévisions de l’article 455 du code de procédure civile, au dispositif desquelles Mmes [Y] demandent à ce tribunal de :
- condamner solidairement Mme [B] et M. [T] à leur payer, unies d’intérêts, les sommes suivantes :
✳ chemin d’accès : 11 346, 50 euros TTC, à revaloriser en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction depuis la date de dépôt du rapport d’expertise, le 19 novembre 2021, jusqu’au jugement à intervenir ;
✳ garage : 22 637, 00 euros TTC, à revaloriser en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction depuis la date de dépôt du rapport d’expertise, le 19 novembre 2021, jusqu’au jugement à intervenir ;
✳ humidité salle/salon : 3 196, 00 euros TTC, à revaloriser en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction depuis la date de dépôt du rapport d’expertise, le 19 novembre 2021, jusqu’au jugement à intervenir ;
✳ remboursement de la facture de pose des lames PVC : 2 856, 94 euros TTC, outre les intérêts au taux légal depuis la délivrance de l’assignation jusqu’au jugement à intervenir ;
✳ préjudice de jouissance : 200 euros par mois du jour de la vente, à savoir le 5 juillet 2017, jusqu’à la revente du bien, à savoir le 11 septembre 2023, soit 14 800 euros ;
- condamner solidairement Mme [B] et M. [T] à leur payer, unies d’intérêts, une indemnité de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de la procédure, comprenant en particulier les frais et honoraires de l’expert tels que liquidés et taxés à la somme de 7 053, 93 euros TTC et le coût du constat d’huissier établi le 30 juillet 2019, à savoir la somme de 312, 09 euros.

Vu les conclusions notifiées par la voie électronique le 16 mars 2026, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, au dispositif desquelles M. [T] et Mme [B] demandent à la juridiction de céans de :
- débouter Mmes [Y] de l’ensemble de leurs demandes en raison de l’absence de qualité à agir, n’étant plus propriétaires du bien ;
- débouter Mmes [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en raison de l’infraction au non-cumul des responsabilités décennales et des vices cachés ;
Subsidiairement,
I. Sur le fondement de la garantie décennale
- débouter Mmes [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en raison notamment de :
A. Quant au chemin et au garage :
de l’absence d’ouvrage relevant de la garantie décennale en ce qui concerne le chemin,de l’absence de preuve de leur intervention en qualité de vendeur après achèvement en ce qui concerne le garage,de l’expiration de la garantie décennale en ce qui concerne le garage,de l’absence de preuve de désordres rendant l’ouvrage impropre à sa destination quant au garage,B. Quant à l’humidité :
de l’absence de preuve de désordres rendant l’ouvrage impropre à sa destination “quant au garage”,II. Sur les vices cachés
- débouter Mmes [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en raison notamment de :
la preuve de la connaissance du vice en ce qui concerne le chemin et de ce qu’en tout état de cause, le chemin a été repris,l’apparence du vice en ce qui concerne les infiltrations du garage et de l’absence de connaissance, en tout état de cause, du phénomène structurel dénoncé par M. [U], lié au garage,l’absence de preuve de diminution de l’usage de la chose quant à l’humidité,- débouter Mmes [Y] de l’ensemble de leurs demandes relatives au trouble de jouissance, à l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens;
- condamner Mmes [Y] au paiement d’une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
La clôture de l’instruction a été ordonnée le 18 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Comme rappelé supra, le juge de la mise en état a déjà débouté M. [T] et Mme [B] de leur fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir opposée à Mmes [Y].

Les différents vices invoqués par Mmes [Y] seront successivement examinés au regard des deux fondements juridiques invoqués.

Sur le chemin d’accès

M. [T] a exposé à l’expert judiciaire que le chemin d’accès aux deux propriétés desservies avait été réalisé en 2017 par l’entreprise [Z] (facture non produite).

L’expert judiciaire a chiffré les travaux de reprise du chemin d’accès existant, sans apporter d’amélioration sur les circulations d’eaux, à la somme de 11 346, 50 euros TTC.

1) Sur la garantie décennale

L’article 1792-1 du même code ajoute :
“Est réputé constructeur de l'ouvrage :
(...)
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire;”

La loi ne prévoit aucune différence entre celui qui a fait construire et celui qui a construit lui-même, entre celui qui construit en vue de vendre ou non.

Faute d’ouvrage relevant de la construction, la garantie décennale ne trouve pas à s’appliquer.

2) Sur la garantie des vices cachés

L’article 1642 du même code prévoit : “Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même”.

Il y avait bien un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil lors de la première réclamation de Mmes [Y] en février 2018.

Mmes [Y] seront dès lors déboutées de leur demande indemnitaire relative à la réfection du chemin d’accès.

Sur le garage

1) Sur la garantie décennale

Dès lors, les travaux de charpente avec pente et de couverture en bac acier au-dessus de la dalle béton du garage ont été réalisés entre avril 2006 et le 1er février 2010.

M. [T] et Mme [B] ne peuvent pas être suivis dans le détail de leur argumentation.

Concernant le garage, l’action en garantie décennale n’est recevable que pour les désordres d’infiltrations.

M. [T] et Mme [B] ont cédé un immeuble comprenant un garage et non un garage “à rénover” ou un garage “impropre à son usage”.

Les infiltrations d’eau rendent le garage impropre à son usage puisque le couvert n’est pas assuré. Il s’agit bien d’un désordre de nature décennale.

2) Sur la garantie des vices cachés

La clause de non-garantie des vices cachés n’est pas applicable.

Mmes [Y] sont fondées à obtenir l’indemnisation des désordres structurels du garage sur le fondement des articles 1641 et 1644 du code civil.

3) Sur l’indemnisation de Mmes [Y]

C’est également à tort que Mmes [Y] ajoutent des frais de maîtrise d’oeuvre de 10 %, de tels frais n’ayant pas été retenus par l’expert judiciaire comme nécessaires.

Mmes [Y] ayant revendu l’immeuble en septembre 2023, il n’y a pas lieu de prévoir une indexation.

Sur l’humidité dans la salle-salon

Le désordre ne présente pas la gravité requise.

Au surplus, Mmes [Y] ont elles-mêmes aggravé le problème en entreprenant des travaux très inopportuns de pose de lames en PVC au sol du rez-de-chaussée.

Mmes [Y] seront donc déboutées de leurs deux demandes indemnitaires relatives à l’humidité dans la salle/salon (3 196 euros TTC et 2 856, 94 euros sollicités).

Sur le préjudice de jouissance

Dans son rapport de novembre 2021 (cf page 12), M. [U] a mentionné : “le bien a été mis en location depuis août 2019 et est toujours occupé à ce jour par la même famille”.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [T] et Mme [B] seront déboutés de leur demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort :

DEBOUTE Mme [J] [Y] et Mme [K] [Y] de leur demande indemnitaire relative à la réfection du chemin d’accès ;

DECLARE Mme [J] [Y] et Mme [K] [Y] forcloses en leur action en garantie décennale concernant les désordres structurels du garage ;

CONDAMNE solidairement M. [A] [T] et Mme [Q] [B] divorcée [T] à payer à Mme [J] [Y] et Mme [K] [Y], unies d’intérêts, la somme de 18 809 euros TTC au titre des désordres d’infiltration et des désordres structurels du garage ;

DIT n’y avoir lieu à indexation de la somme susmentionnée ;

DEBOUTE Mme [J] [Y] et Mme [K] [Y] de leurs deux demandes indemnitaires relatives à l’humidité dans la salle/salon ;

CONDAMNE solidairement M. [A] [T] et Mme [Q] [B] divorcée [T] à payer à Mme [J] [Y] et Mme [K] [Y], unies d’intérêts, la somme de 1 600 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE solidairement M. [A] [T] et Mme [Q] [B] divorcée [T] aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de l’instance en référé-expertise préalable et de la présente instance au fond, outre les frais de l’expertise judiciaire taxés à hauteur de 7 053, 93 euros TTC selon ordonnance de taxe du 22 décembre 2021 ;

CONDAMNE solidairement M. [A] [T] et Mme [Q] [B] divorcée [T] à payer à Mme [J] [Y] et Mme [K] [Y], unies d’intérêts, la somme de 4 312, 09 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [A] [T] et Mme [Q] [B] divorcée [T] de leur demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé le vingt sept Août deux mil vingt six, la minute est signée du Président et du Greffier.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

O. MELLITI M. HUDDE

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Mise à jour de la source le 2026-08-27T20:22:24.192Z.