Décision de justice

Cour d'appel de Lyon, 8ème chambre, 8 mars 2023, n° 20/04588

AutreContratsBaux d'habitation et baux professionnels

Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Parties (entreprises)

civile immobilière

Exposé du litige

* * * * *

Selon bail professionnel du 26 décembre 2016, [D] [N] a loué à [L] [O], avocat, pour six années avec tacite reconduction, un local à usage professionnel d'une superficie de 200 m² sis [Adresse 2].

La SCI Boileau a acquis les lieux loués selon acte de vente du 19 juillet 2012. Elle a ensuite réalisé des travaux de surélévation de l'immeuble.

Par lettre recommandée du 11 janvier 2018 reçue le 22 janvier, [L] [O] a donné congé. Le bail a été résilié le 22 juillet 2018.

Par acte d'huissier du 17 avril 2019, la SCI Boileau a fait assigner M. [O] devant le tribunal de grande instance de Saint-Étienne aux fins d'obtenir au principal les sommes de 8 174,14 euros au titre de la révision du loyer, 3 441,15 euros au titre des loyers impayés, et 27'719,10 euros au titre de réparations locatives.

Par jugement du 23 juin 2020 le tribunal judiciaire de Saint-Étienne a :

Dit que le tribunal de grande instance de Saint-Étienne est compétent sur le fondement de l'article 47 du Code de procédure civile ;

Condamné M. [O] au paiement, au profit de la SCI Boileau, de la somme de 8 174,14 euros au titre de la révision des loyers non effectuée depuis le 1er janvier 2013 au 23 juillet 2018, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de la SCI Boileau en date du 3 avril 2018 ;

Condamné M. [O] au paiement au profit de la SCI Boileau de la somme de 3 441,15 euros au titre des loyers impayés des mois de juin et juillet 2018, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision de justice ;

Condamné M. [O] au paiement de la somme de 435 euros au titre de la facture d'assainissement ;

Condamné la SCI Boileau à payer à M. [O] une somme de 10'200 euros à titre de dommages-intérêts ;

Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement ;

Dit que les dépens sont partagés par moitié entre les parties.

Le premier juge a notamment considéré :

Sur les réparations locatives, que l'état des lieux de sortie, et le constat d'huissier de justice produits par M. [O] établissent que les locaux ont été laissés en bon état général. Les lieux ont été occupés pendant 11 ans. La seule production en appui du chiffrage des réparations d'un devis et non d'une facture est insuffisante.

Sur la demande de dommages-intérêts : le juge a pris en compte le rapport d'expertise judiciaire concernant les travaux de réhaussement entrepris par la SCI Boileau, et considéré que le préjudice de M. [O] correspondait à six mois de loyers.

Par déclaration enregistrée le 18 août 2020, le conseil de la SCI Boileau a interjeté appel en ce que le jugement a condamné la SCI Boileau à payer à M. [O] la somme de 10'200 euros à titre de dommages-intérêts, débouté les parties du surplus de leurs demandes, dit que les dépens seront partagés par moitié entre les parties.

Par conclusions N°4, régularisées le 11 avril 2022, la SCI Boileau sollicite voir :

Vu les articles 1731 et 1732 du Code civil, l'article 134 ancien du Code civil,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu le jugement du 23 juin 2020 du tribunal judiciaire de Saint-Étienne,

Infirmer le jugement du 23 juin 2020 du tribunal judiciaire de Saint-Étienne en ce qu'il a :

condamné la SCI I Boileau au paiement de la somme de 10'200 euros au profit de M. [O] au titre de dommages-intérêts,

débouté la SCI Boileau de ses demandes en :

paiement de réparations locatives,

paiement des frais irrépétibles de première instance au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

paiement des dépens d'instance.

Statuant à nouveau :

Rejeter les demandes de M. [O] en ce qu'il sollicite la confirmation du jugement du 23 juin 2020,

Condamner M. [O] à payer à la SCI Boileau la somme de 27'719,10 euros au titre des réparations locatives,

Rejeter la demande de M. [O] en condamnation de la SCI Boileau au paiement de la somme de 10'200 euros au titre de dommages et intérêts pour travaux de surélévation réalisés dans l'immeuble,

Rejeter la demande de M. [O] sur la clause de l'article VI du bail professionnel,

Condamner M. [O] à payer à la SCI Boileau la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance selon l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamner M. [O] à payer à la SCI Boileau la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel selon l'article 700 du Code de procédure civile,

Rejeter les demandes de M. [O] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens d'instance,

Condamner M. [O] aux dépens de première instance, outre les frais d'établissement du constat d'huissier de justice en date du 23 juillet 2018,

Condamner M. [O] aux dépens d'appel.

À l'appui de ses prétentions la SCI Boileau fait principalement valoir :

Sur les réparations locatives :

- L'absence d'état des lieux d'entrée dans les locaux loués. M. [O] est donc présumé les avoir reçus en bon état et l'article 2 du bail stipule que le preneur déclare parfaitement connaître les lieux pour les avoir vus et visités. M. [O] n'avait pas contracté de prêt pour réaliser les travaux de rénovation mais probablement pour les besoins de son activité d'avocat. Les factures ne prouvent pas ses dires. Les anciens propriétaires confirment le bon état des locaux à la prise des lieux. Le rapport d'expertise produit par M. [O] ne concerne pas des travaux dans les locaux loués. La SCI produit un constat d' huissier de 2015 démontrant que les locaux loués par M. [O] n'étaient pas déjà à cette date en bon état.

- L'état des lieux de sortie mentionne des désordres. M. [O] n'a pas rendu les locaux en bon état. La SCI produit un tableau comparatif des deux constats d'huissier de justice. Le premier juge a, à tort, tenu uniquement compte du constat produit par M. [O].

- Le bail professionnel met à la charge du locataire les travaux d'entretien, de menues réparations, de réfection... Le contrat de bail prévoit l'obligation d'entretien continuel des lieux occupés par le locataire en bon état de réparations locatives et de tous travaux de menu entretien.

- L'absence de toute obligation pour le bailleur de produire une facture pour être indemnisé des réparations locatives en application de la jurisprudence de la Cour de Cassation. Aux termes d'un devis Jerenove, les travaux de réparation s'élèvent à 27'719,10 euros. Les locaux ont été reloués 17 mois après le départ de M. [O] en raison de l'état des locaux.

Sur les dommages-intérêts alloués à M. [O] :

- Les conventions doivent être exécutées de bonne foi. Il n'y a pas eu lors du rehaussement de l'immeuble de travaux dans les locaux loués par M. [O]. Les seuls travaux préconisés dans le rapport d'expertise dans le paragraphe 'la question du cabinet d'avocats' sont une 'couche de peinture sur les plafonds'.

Par ailleurs l'article VI du bail professionnel prévoit que le preneur s'engage à renoncer à tout recours contre le bailleur en raison d'un trouble de jouissance des lieux loués et ne peut solliciter aucune indemnité.

Par conclusions récapitulatives II régularisées le 15 mars 2022, [L] [O] sollicite voir :

Vu les pièces versées aux débats, vu le constat d'huissier de Me [X] [E] du 23 juillet 2018, l'article 1755, l'article 1131 ancien, l'article 1178 Code civil,

Vu le jugement en date du 23 juin 2020,

Dire l'appel interjeté par la SCI Boileau à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Étienne le 23 juin 2020 recevable étant non fondé,

Débouter la SCI Boileau de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Étienne le 23 juin 2020,

Réputer non écrit l'article VI paragraphes 10 et 15 du contrat de bail régularisé entre les parties le 26 décembre 2007 car créant un avantage illicite car dépourvu de cause au seul bailleur.

Par conséquent,

Condamner la SCI Boileau à payer et porter à M. [L] [O] les sommes de :

10'200 euros à titre de dommages et intérêts,

4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.

Condamner la SCI Boileau aux entiers dépens de la présente instance et de la procédure d'appel.

À l'appui de ses conclusions, M. [O] fait valoir que :

Sur la demande au titre des réparations locatives :

S'appliquent les articles 1732 et 1755 du Code civil. La SCI ne produit toujours pas la facture des travaux réalisés alors que le devis produit ne fait état que d'un rafraîchissement et porte sur des postes d'interventions qui ne sont pas certains. Le devis contrevient au principe de la réparation intégrale devant être sans profit et le procès-verbal de constat du 23 juillet 2018 ne fait état d'aucun désordre. M. [O] a restitué les lieux dans un état d'usage correspondant aux années d'occupation et à son entrée dans les lieux. Ceux-ci étaient en mauvais état d'entretien. Il avait fait réaliser de nombreux travaux de rafraîchissement et avait souscrit un prêt d'un montant de 20'000 euros.

Ayant prêté serment en 1989 et installé à son compte en 1996, il n'avait pas besoin de prêt de trésorerie. Il avait bien remis à neuf le bien loué et avait sous-loué une partie des locaux à une autre avocate. Si sur le PV de constat avaient été mentionnées des dégradations sur les plafonds, elles provenaient des travaux de surélévation. Ces travaux avaient forcément causé des nuisances au-delà de ce qui est normalement admissible. Les préjudices avaient été listés et décrits par rapport d'expertise de M. [Z]. M. [O] avait toujours effectué les réparations locatives et d'entretien qui s'imposaient. Le preneur n'était pas tenu de remettre à neuf. Les locaux ont été reloués en fin d'année 2019 sans aucun travaux de rafraîchissement.

Sur les dommages-intérêts alloués au concluant :

L'obligation essentielle incombant au bailleur est d'assurer la jouissance paisible des lieux loués. La clause trop générale mentionnée dans l'article 6 du bail vise à priver le preneur de toute indemnisation en raison de faits qui ne lui sont pas plus imputables et créent un avantage illicite car dépourvu de cause au profit du seul bailleur qui perçoit des loyers sans contrepartie. Le rapport d'expertise permet de constater que le preneur n'a pas pu jouir paisiblement de la chose louée, les travaux ayant débuté en 2015 pour s'achever en 2016, perturbant l'activité du cabinet.

Pour plus ample exposé des moyens développés par les parties, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile il sera fait référence à leurs écritures.

Motifs

MOTIFS

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir la cour "constater" ou "dire et juger" ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la demande au titre des réparations locatives présentées par la SCI Boileau :

Aux termes de l'article 1731 du Code civil : 's'il n'a pas été fait d'état des lieux le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.'

L'article 1732 indique : 'le locataire répond des dégradations des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu'il ne prouve qu'elles ont lieu sans sa faute'.

Enfin l'article 1755 précise : 'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure'.

En l'espèce aucun état d'entrée dans les lieux n'a été établi. M. [O] qui est donc présumé les avoir pris en bon état invoque cependant avoir contracté un crédit de 20'000 euros le 7 décembre 2007 et n'avoir pu emménager dans les lieux qu'après la réfection de la totalité des locaux.

Comme le relève l'appelante, le bail a effectivement été signé postérieurement au prêt, puisque le 26 décembre 2007, mais il ne peut être considéré de ce seul constat que le prêt n'aurait pas eu pour but des travaux dans les lieux. En effet, le contrat de prêt mentionne que l'objet du financement est d'un 'bâtiment à usage professionnel. Travaux bâtiment à usage professionnel.'

Pour autant seules certaines des factures produites par M.[O] démontrent de travaux de rénovation : pose d'un revêtement souple sur les sols du premier étage, du rez-de-chaussée, de l'entrée et sur les marches de l'escalier intérieur, facture de réfection de la peinture dans l'ensemble des locaux. D'autres portent notamment sur des dépenses d'éclairage. Ces pièces sont appuyées par l'attestation de Mme [T] et de l'attestation de Maître [K] ayant travaillé dans les lieux loués.

Il est ainsi établi qu' à son entrée dans les lieux, le preneur a réalisé des travaux de rafraîchissement sans qu'il ne soit démontré précisément d'un mauvais état des lieux avant la réalisation de ces travaux.

La SCI produit quant à elle un courriel écrit le 19 novembre 2019 par [U] et [D] [N] indiquant confirmer qu'au 27 décembre 2007 les locaux étaient en parfait état d'usage et que M. [O] leur avait fait part de son envie de les re-décorer pour les mettre à son goût, ce qu'il avait d'ailleurs fait.

La SCI Boileau soutient que les locaux ont été rendus dans un mauvais état nécessitant des travaux pour la somme de 27'719, euros et produit en ce sens un devis de l'entreprise Je Rénove en date du 3 décembre 2018 ayant pour libellé 'rafraîchissement locaux Pro Rez de Chaussée',

Par ailleurs deux procès-verbaux de constat d'état des lieux de sortie ont été dressés par huissier de justice le 23 juillet 2018, l'un par Maître [B] en présence du locataire requérant et de deux représentants du propriétaire.

L'autre a été dressé par la SCP Bellon-Randoin, huissier de justice, sur requête de la SCI Boileau et également en présence du locataire et de deux représentants du propriétaire.

L'appelante invoque en ses conclusions les constatations du second constat, lequel a notamment relevé :

parquet usagé avec des lames fortement abîmées.

murs de peinture en état d'usage avec de multiples traces visibles et fissures,

plafonds présentant des traces de luminaires, des fissures,

sol en mauvais état.

Concernant le parquet, il convient de préciser qu'il s'agit d'un parquet flottant qui selon le même huissier est usagé avec des lames abîmées dans l'accueil et dans le bureau 2.

Le seul sol indiqué comme étant en mauvais état est le linoleum du local archives.

La SCI Boileau invoque également des constatations du constat établi par Maître [B] : 'traces de frottement, traces de décollement, impact et chocs épars, accros, salissures, marque de tableau, trous au sol, wc en mauvais état, des marques en contour des lames, des traces de salissures éparses, des éclats sur le pan de mur, une fissure horizontale au plafond, la poignée intérieure cassée, un éclat avec la transparence sur le plan de travail, un mur et en mauvais état général, la poignée de la salle de bains est légèrement branlante et dévissée.'

Pour autant, la lecture complète du procès-verbal permet de retenir un bon état général des lieux restitués.

Par ailleurs la SCI communique également un procès-verbal de constat d'huissier dressé les 26 et 27 mars 2015 avant la réalisation du réhaussement de l'immeuble pour faire procéder un 'constat des avoisinants ainsi que l'état des habitations voisines'. Le constat porte notamment sur les lieux loués à M. [O] mais il manque la page 7 et ne permet pas de savoir si le locataire était présent et si le procès-verbal était contradictoire. Ce constat n'a manifestement pas eu pour visée de dresser un état des lieux mais uniquement de relever des points négatifs.. Cette pièce ne démontre pas d'un manquement à l'entretien des lieux loués.

Si M. [O] n'a pas démontré un mauvais état des lieux à son entrée, il est présumé

avoir pris ceux-ci en bon état de réparations locatives et non à l'état neuf. La location ayant duré 11 ans, l'état des lieux restitués tels que ressortant des deux constats est conforme à un état normal d'usage.

La SCI Boileau ne démontre pas le non-respect par le locataire d'une obligation d'entretien, ni de sa responsabilité dans les fissures constatées.

Au surplus, la cour note que si la SCI Boileau écrit en ses conclusions que les locaux ont été loués 17 mois après le départ de M. [O] en raison de l'état des locaux, mais elle ne démontre aucunement la réalisation de travaux de remise en état, ni de la responsabilité de M. [O] dans ce délai de 17 mois.

La cour confirme la décision attaquée ayant rejeté la demande de la SCI Boileau.

Sur les dommages-intérêts alloués à M. [O] :

En application de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail.

Aux termes de l'article 1134 ancien du Code civil applicable au jour de la signature du contrat de bail : 'les conventions légalement formées tiennent de loi ce qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi'.

Cependant l'article 1131 ancien du même code rappelle que l'obligation sans cause ou sur une fausse cause ou sur une cause licite ne pas avoir aucun effet.

Or en l'espèce il n'est pas contesté que durant la période de location des locaux professionnels à l'intérieur desquels se trouvait l'accès à la cave où les entreprises intervenantes ont dues se rendre, la SCI Boileau propriétaire de l'immeuble a entrepris de surélever celui-ci.

Le rapport d'expertise judiciaire versé aux débats indique concernant la question du cabinet d'avocats : ' les travaux se sont déroulés de manière chaotique et on se reportera au courrier du 16 août 2016 que Me [O] adressait à la SCI Boileau pour s'en faire une idée : passage incessant des ouvriers pour accéder à la cave, pannes répétitives de l'alimentation électrique ayant provoqué des dommages à l'équipement informatique du cabinet, dégât des eaux dans la salle d'archives, intrusion sauvage par le plafond dans le bureau de Maître [J] [I], etc..

Il n'a pas été déposé de compteur divisionnaire pour l'électricité et l'eau avant travaux et il ne semble pas que le cabinet ait été informé précisément de ce qui l' attendait...

Autres couches de peinture qui nous semble indispensable de réaliser sur les plafonds qu'ont été sinistrés (ex bureau de Me [I], salle d'archives et salle d'attente au rez-de-chaussée), il serait injuste d'octroyer une compensation financière globale pour les préjudices subis.'

L'expert a ainsi proposé une indemnité de 10'200 euros correspondant à six mois de loyers en valeur décembre 2007, correspondant aux six mois de loyers pendant lesquelles le cabinet n'a pas pu exercer son activité sereinement.

Si la SCI Boileau conteste tout droit de M. [O] à solliciter les dommages-intérêts en invoquant l'article VI du bail selon lequel 'le locataire doit souffrir sans indemnité de trouble de jouissance des lieux loués et même en cas de perte totale ou partielle des moyens d'exploitation y compris les éléments incorporels et de souffrir sans aucune indemnité ni diminution du prix de loyers toutes réparations, travaux quelconques effectués en cours de bail, dans l'immeuble aussi bien que dans les lieux loués quelqu'en soit la nature et la durée, cette dernière excéderait-elle 40 jours', M. [O] est fondé à solliciter voir réputés non écrits les paragraphes 10 et 15 de l'article VI comme étant dépourvus de cause, permettant au bailleur de percevoir des loyers sans contrepartie.

M. [O] a suffisamment démontré l'atteinte imputable au bailleur dans sa jouissance des lieux loués. L'évaluation retenue par le premier juge est pertinente et doit être confirmée.

Sur les mesures accessoires :

L'article 700 du Code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut même d'office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

Les deux parties ayant pour partie succombé en première instance, la cour confirme sur les dépens et l'application de l'article 700 du Code de procédure civile la décision attaquée.

Succombant en appel, la SCI Boileau doit être condamnée aux dépens de cette instance.

L'équité commande de la Condamner à payer à M. [L] [O] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

La demande présentée par l'appelante sur le même fondement ne peut qu'être rejetée en précisant que les frais d'établissement du constat du huissier de justice ne sont pas des dépens mais des frais irrépétibles.

Dispositif

PAR CES MOTIFS



La cour, 



Statuant dans les limites de l'appel,



Confirme la décision attaquée,



Y ajoutant,



Dit réputés non écrits les paragraphes 10 et 15 de l'article VI du contrat de bail en date du 26 décembre 2007.



Condamne la SCI Boileau aux dépens d'appel.



En cause d'appel condamne la SCI Boileau à payer à M. [L] [O] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Texte intégral

N° RG 20/04588 - N° Portalis DBVX-V-B7E-NDPA

Décision du Tribunal de Grande Instance de Saint Etienne au fond du 23 juin 2020

RG : 19/01253

S.C.I. SCI BOILEAU

[O]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 08 Mars 2023

APPELANTE :

SCI BOILEAU, Société civile immobilière, immatriculée au RCS de CLERMONT FERRAND sous le numéro 752 576 249, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit

siège

Représentée par Me Vérane BOIVIN de la SELARL RUDENT-BOIVIN, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, toque : 57

INTIMÉ :

M. [L] [O]

né le 29 Mars 1966 à [Localité 3]

[Adresse 1]

Représenté par Me Anne JALOUSTRE de la SELARL ANNE JALOUSTRE, avocat au barreau de LYON, toque : 503

* * * * * *

Date de clôture de l'instruction : 11 Avril 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Janvier 2023

Date de mise à disposition : 08 Mars 2023

Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Karen STELLA, conseiller

- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.