Tribunal judiciaire de Mulhouse, 1ère Chambre civile, 29 avril 2025, n° 21/00408

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE


Monsieur [X] [D] et Madame [J] [D] (ci-après les consorts [D]), propriétaires d’un appartement de 47 m² situé au dernier étage de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13] (section n°[Cadastre 6], n°[Cadastre 8], lot n°10), ont souhaité procéder à la vente de leur bien. 

Le 14 septembre 2018, les consorts [D] ont signé un mandat exclusif de vente avec la SAS LA FOURMI. 

Monsieur [Y] [U] ayant conclu un contrat d’agent commercial en immobilier avec le 27 octobre 2014, la SAS LA FOURMI lui a donné mandat d’agir en son nom et pour son compte pour la vente du bien immobilier des consorts [D]. 

Suivant acte notarié en date du 17 janvier 2019, Monsieur [N] [H] et Madame [B] [A], épouse [H] (ci-après les consorts [H]), ont procédé à l’acquisition de ce bien auprès des consorts [D] pour un prix de 25 000 euros. 

Les consorts [H] se sont plaints d’infiltrations régulières dans l’appartement. 

Une expertise judiciaire a été ordonnée par le tribunal administratif de STRASBOURG statuant en référé sur demande de la commune de [Localité 13]. 

Suivant ordonnance en date du 11 décembre 2020, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire et désigné Monsieur [V] pour y procéder. 

L’expert a déposé son rapport le 19 avril 2021. 

Les consorts [H] ont, par acte signifié le 18 juin 2021, introduit une instance à l’encontre des consorts [D] et Monsieur [Y] [U] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à leur régler la somme de 52 301,12 euros au titre de la réparation des désordres. 

Monsieur [Y] [U] a, par acte signifié le 7 août 2023, introduit une instance à l’encontre de la SAS LA FOURMI devant le tribunal judiciaire de Mulhouse afin qu’elle soit condamnée à le garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre. 

L’instance introduite par Monsieur [Y] [U] a fait l’objet d’une jonction avec celle introduite par les consorts [H] sous le numéro de RG 21/00408 par mention au dossier le 7 décembre 2023. 
Dans ses dernières conclusions en date du 28 avril 2023, les consorts [H] sollicitent du tribunal de Céans de :
- Déclarer la demande des consorts [H] recevable et bien fondée, 
- Prononcer la résolution la vente entre les consorts [D] et les consorts [H], 
- Condamner les consorts [D] à payer aux consorts [H] la somme de 28.300,00 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter 17 janvier 2019 et à la capitalisation de ces intérêts, 
- Condamner Monsieur [Y] [U] au versement de la somme de 5.000,00 euros aux consorts [H], 
- Condamner solidairement les consorts [D] et Monsieur [Y] [U] à payer aux consorts [H] la somme de 10.000,00 euros au titre du préjudice moral subi,
- Dire que cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, 
- Condamner solidairement les consorts [D] et Monsieur [Y] [U] à payer aux époux [H] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 
- Condamner solidairement les consorts [D] et Monsieur [Y] [U] aux entiers frais et dépens, en ce compris aux frais et dépens de la procédure de référé-expertise et aux frais d’expertise judiciaire, 
- Déclarer les défendeurs irréguliers et mal-fondés en l’ensemble de leurs demandes, fins, moyens et conclusions, 
- Débouter les défendeurs en l’ensemble de leurs demandes, fins, moyens et conclusions, 
- Rappeler le caractère exécutoire du jugement à intervenir. 

Au soutien de leurs prétentions et au visa des articles 1240 et suivants et 1640 et suivants du code civil, les consorts [H] affirment que, en substance : 
- L’expert judiciaire a constaté l’existence de moisissures et d’infiltrations consécutives à un défaut important d’isolation et un état de vétusté alarmant de la zinguerie, ce que les vendeurs devaient préciser aux acquéreurs potentiels, 
- Le Préfet a pris un arrêté en date du 19 août 2022 afin de reloger les locataires des demandeurs, empêchant désormais l’appartement d’être loué, les diverses non conformités relevées par l’ARS (hauteur sous plafond inférieure à 2,20m, absence de ventilation, présence de nombreuses moisissures, hauteur d’allège des fenêtres inférieure à 90cm, rampe d’escalier non conforme et chaudière non entretenue) rendant le bien litigieux inhabitable, lequel ne pourra plus être loué, 
- Au cours des opérations d’expertise, les consorts [D] ont reconnu que leur propre locataire leur avait signalé la présence de moisissures, cette information n’ayant pas été portée à la connaissance des consorts [H], et l’expert judiciaire a retenu que les infiltrations dénoncées par le propriétaire actuel ne pouvaient pas ne pas s’être produites lors de l’occupation par l’ancien locataire au vu de l’état de sortie du conduit de fumée en toiture de sorte qu’il est établi que les vendeurs, lesquels ne produisent pas l’état des lieux de sortie établi avec leur propre locataire, avaient connaissance des infiltrations d’eau en provenance de la vétusté de la toiture, des désordres affectant les cheminées et des moisissures affectant l’appartement vendu, 
- Au visa de l’article 1641 du code civil, la dissimulation volontaire des vices affectant l’appartement litigieux établit la mauvaise foi des vendeurs, laquelle permet d’écarter l’application de la clause d’exclusion des vices cachés figurant à l’acte notarié de vente, 
- La condition de la connaissance antérieure du vice par les consorts [D] est parfaitement démontrée dès lors que l’expert conclut qu’il ne « fait pas de doute que les infiltrations puissent se produire depuis plusieurs années », ceci permettant de retenir qu’ils ont commis une réticence dolosive en dissimulant aux futurs acquéreurs le vice d’infiltration dont ils avaient connaissance, laquelle justifie la résolution de la vente, 


- Les consorts [D] ne sauraient dans le même temps prétendre qu’ils ne connaissaient pas l’origine du vice d’infiltration et arguer que l’état de la toiture était un désordre apparent alors que les consorts [H] sont profanes en matière immobilière et de construction et que l’expert a dû mener des investigations approfondies selon les termes de son rapport pour révéler les causes d’un désordre avéré de sorte que les acheteurs ne pouvaient aucunement se rendre compte du désordre affectant la toiture de l’immeuble, sans qu’il ne puisse leur être reproché de ne pas avoir fait intervenir un expert lors des visites ou de ne pas avoir sollicité l’installation d’une échelle pour vérifier la toiture, 
- La demande dirigée à l’encontre de Monsieur [U] est parfaitement valable alors qu’il est explicitement mentionné dans le mandat exclusif de vente que la FOURMI-IMMO est représentée par son agent commercial, Monsieur [Y] [U], lequel a la qualité de « mandataire » de sorte qu’il engage sa responsabilité en raison des manquements à son obligation de conseil et d’information, 
- En application de l’article 1240 du code civil, Monsieur [Y] [U], agent immobilier, a manqué à son obligation d’information et de conseil et ainsi contribué au préjudice subi par le couple en indiquant expressément que le bien était habitable, laquelle affirmation était fausse au vu de l’état de la couverture de la façade arrière, du règlement sanitaire départemental et des non-conformités relevées ayant conduit le Préfet du Haut-Rhin à interdire définitivement l’habitation de l’appartement ; il n’a procédé à aucune vérification permettant de garantir l’habitabilité du bien en ne prenant notamment pas le soin de solliciter une copie du contrat de location, l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, alors que l’agent immobilier à une obligation de conseil, de vérification et d’information sur les caractéristiques du bien à vendre, dont la toiture fait partie ; en sa qualité de professionnel, Monsieur [Y] [U] devait attirer l’attention de l’acquéreur sur l’existence de tout vice non évident pour des profanes comme les consorts [H] dès qu’il le connaissait ou, au regard des compétences devant être les siennes, aurait dû le déceler, commettant une faute en proposant un bien en très bon état alors qu’il pouvait, en sa qualité de professionnel, se rendre compte que cela n’était aucunement le cas ; Monsieur [Y] [U] ne peut tenter d’échapper à sa responsabilité en arguant de ce que les consorts [D] ne l’ont pas informé d’une quelconque particularité dans le mandat alors qu’il était tenu de vérifier leurs déclarations, de même qu’il était tenu de vérifier les caractéristiques du bien même en l’absence de déclaration sur l’une de ces caractéristiques et qu’il ne pouvait ignorer l’importance de la qualité de la toiture pour un appartement situé sous les combles, ni que l’appartement ne respectait pas la réglementation sanitaire permettant de le rendre habitable ; 
- en application de l’article 1137 du code civil, en sa qualité d’agent commercial, Monsieur [Y] [U] ne pouvait ignorer l’état de la toiture et les conséquences que cela pouvait entraîner, la dissimulation d’une information primordiale par ce dernier dans la cadre de la vente ne faisant aucun doute et ayant ainsi vicié le consentement des consorts [H], 
- Monsieur [Y] [U] ne saurait tirer argument de ce que les consorts [H] ont signé le compte rendu avec des appréciations 7-8/10 alors que les moisissures étaient cachées et qu’ils n’étaient pas informés du problème concernant la toiture de sorte que qu’il n’ont pas pu apprécier le bien en toute connaissance de cause, comme il ne peut affirmer qu’il n’était pas établi que les vices existaient en 2018 alors que l’expert a explicitement mentionné dans son rapport qu’il ne faisait pas de doute que des infiltrations pouvaient se produire depuis plusieurs années au regard de l’état de délabrement et d’absence d’entretien de la zinguerie et que les constatations de l’ARS (hauteur sous plafond insuffisante, absence de ventilation, moisissures nombreuses, hauteur d’allège des fenêtres inférieures à 90 cm, rampe d’escalier non conforme, chaudière non entretenue) étaient inhérentes à l’appartement au moment de la vente, 
- le préjudice des consorts [H] est certain et directement lié au manquement au devoir de conseil de Monsieur [Y] [U] ; les consorts [H] n’auraient pas conclu l’acte de vente s’il les avait avertis et ils doivent faire face à des travaux couteux et un manque à gagner considérable en raison du caractère inhabitable du bien vendu par Monsieur [Y] [U]. 


Dans ses dernières écritures en date du 10 janvier 2022, les consorts [D] sollicitent du tribunal de Céans de :
- Débouter les demandeurs de leurs fins moyens et conclusions, en ce que leurs prétentions sont dirigées à l’encontre des consorts [D], 
- Subsidiairement, déclarer Monsieur [Y] [U] seul responsable du préjudice subi par les consorts [H], 
- Condamner les demandeurs au paiement d’une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure. 

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [D] affirment que : 
- Aucun élément ne permet de démontrer l’existence d’un vice caché dans la mesure où si l’expert a retenu que les moisissures étaient le résultat d’infiltrations ayant pour origine l’état de la toiture et de la zinguerie, les consorts [D] n’ont jamais constaté d’infiltrations au sein du logement et auraient été en peine de connaître toute problématique liée à ce sujet, a fortiori leur origine, la cause des désordres n’ayant pu être identifiée que par le biais de l’expertise judiciaire ; la connaissance antérieure du vice par la vendeur n’est pas démontrée et il est évident que si les infiltrations et moisissures avaient été décelables en grande quantité, rendant l’appartement inhabitable ainsi que les demandeurs le soutiennent, ces derniers l’auraient constaté dès la visite de l’appartement, 
- S’agissant de l’état de la toiture, si les demandeurs affirment qu’il n’appartient pas à un acquéreur non professionnel de se rendre sur un quai de gare situé en hauteur pour contempler la couverture d’une façade arrière d’immeuble, ils reconnaissent que l’état de la toiture pouvait être vérifié par un constat visuel et par tout un chacun de sorte qu’il ne saurait être affirmé qu’il s’agit d’un vice caché, le désordre étant apparent, 
- Si les demandeurs affirment que les consorts ont indiqué au cours de la réunion d’expertise que leur locataire leur avait rapporté l’existence de moisissures, les très légères moisissures mentionnées par le locataire des consorts [D] n’étaient localisées que dans la salle de bain et semblaient résulter d’un simple défaut d’aération, un simple nettoyage suffisant à les enlever, sans que cet élément n’autorise les demandeurs à affirmer que les consorts [D] leur auraient dissimulé un vice dont ils auraient eu connaissance antérieurement à la vente, 
- Les demandeurs affirment que le précédent syndic bénévole aurait dû réagir en procédant à la réfection totale de la toiture du bâtiment, de même que l’actuel syndic bénévole, Monsieur [K] [G], lequel aurait dû agir avec plus de diligence, cependant la responsabilité du syndic n’est pas recherchée au stade de la procédure au fond, les consorts [H] n’hésitant pas à imputer la totalité de la réfection de la toiture aux consorts [D] alors que ces travaux doivent être répartis entre l’ensemble des copropriétaires, 
- Les demandeurs ont acheté le bien dans son état le jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour le mauvais état des constructions, cette clause devant produire ses entiers effets conformément aux dispositions de l’article 1103 du code civil dès lors qu’aucune mauvaise foi ne peut être reprochée aux consorts [D], 
- Monsieur [Y] [U], tenu à une obligation de conseil, de vérification et d’information sur les caractéristiques du bien à vendre, a manqué à son obligation d’information et de conseil et doit être déclaré seul responsable du préjudice subi par les demandeurs. 



Dans ses dernières écritures en date du 1er février 2024, Monsieur [Y] [U] sollicite du tribunal de Céans de :
- déclarer les demandes des consorts [H] irrégulières, irrecevables et mal-fondées, 
- débouter les consorts [H] de l'intégralité de leurs demandes, 
- condamner les consorts [H] à payer à Monsieur [U] une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- déclarer l'appel en garantie formé par les consorts [D] à l’encontre de Monsieur [U] irrecevable et mal fondé, 
- débouter les consorts [D] de l'appel en garantie forme contre Monsieur [U], 
- débouter les consorts [D] de l'intégralité de leurs demandes à l’encontre de Monsieur [U],
- déclarer l’appel en garantie formé par Monsieur [U] à l’encontre des consorts [D] recevable et fondé, 
- condamner les consorts [D] à tenir Monsieur [U] quitte et garant de toutes condamnations qui pourraient intervenir à son encontre, 
- condamner les consorts [D] à payer à Monsieur [U] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- déclarer l'appel en garantie formé par Monsieur [U] à l’encontre de la SAS LA FOURMI recevable et fondé, 
- Condamner la société LA FOURMI à tenir Monsieur [U] quitte et garant de toutes condamnations qui pourraient intervenir à son encontre,
- Débouter la société LA FOURMI de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile formée à l’encontre de Monsieur [U], 
- écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir, 
- Condamner les demandeurs aux entiers frais et dépens de la procédure.

Au soutien de ses prétentions et au visa de l’article 1240 du code civil, Monsieur [Y] [U] affirme que : 
- Il n’est pas agent immobilier mais agent commercial en immobilier, habilité par la SAS LA FOURMI, laquelle est agent immobilier ; en application de l’article L. 134-1 du code de commerce, s’il n’existe pas de lien de subordination entre l’agent commercial et l’agent immobilier, puisque l’agent commercial reste statutairement indépendant, les effets de la vente provoquée ou conclue par l’agent commercial se réalisent dans le patrimoine de son mandant ; lorsqu’il agit dans les limites de ses pouvoirs, les actes du mandataire lient le mandant et le tiers de sorte que Monsieur [Y] [U], ayant agi dans les limites de son mandat de représentation, ne peut voir sa responsabilité engagée ni à l’égard des consorts [D], ni à l’égard des consorts [H] pour n’être tenu de répondre que de la bonne exécution de son mandat, les demandes formées à son encontre étant irrecevables, 
- Aucun élément du dossier, hormis les affirmations péremptoires des demandeurs, ne permettent d’établir un dol du fait de Monsieur [Y] [U]
- S’agissant des vices cachés, Monsieur [Y] [U] n’étant pas un professionnel du bâtiment, sa responsabilité ne peut être engagée à raison des vices cachés que seul l’usage du bien ou des investigations réalisées par un homme de l’art peuvent révéler, à moins qu’ils n’aient été portés à sa connaissance par les vendeurs, or dans le cadre du mandat de vente signé par les consorts [D], ceux-ci s’étaient engagés à fournir au mandataire l’ensemble des documents relatifs à l’organisation de l’immeuble et diagnostics obligatoires et n’ont mentionné aucun élément dans l’encart relatif à l’absence de vice, autre qu’apparent, ou de problèmes particuliers liés à l’immeuble dont l’agence devait être avertie concernant les biens objet du mandat ; 



- Les photographies réalisées au moment de la vente permettent de retenir que l’appartement était propre et qu’il ne présentait pas de traces d’infiltrations ou de moisissures, ayant été visité à plusieurs reprises par les consorts [H] qui ont signé le compte rendu de visite avec des appréciations de 7-8/10 ; les premières infiltrations ont été observées en février 2019, soit plusieurs mois après la vente et il peut être légitimement considéré que les consorts [H] n’auraient pas pu mettre leur bien en location si l’appartement avait été insalubre, 
- L’expert a mentionné dans son rapport que les gouttières périphériques présentaient un aspect non récent mais de nature à donner confiance à un acquéreur et ajoutait qu’il « conviendrait de faire des investigations approfondies » de sorte que Monsieur [Y] [U], professionnel de l’immobilier et non de la construction, ne saurait engager sa responsabilité pour n’avoir attiré l’attention des acquéreurs sur d’éventuels problèmes de zinguerie, dont il n’est pas objectivement établi qu’ils existaient en 2018, alors qu’une expertise judiciaire a été nécessaire pour constater l’état de la toiture, partie commune du bien ; si l’expert indique, concernant Monsieur [Y] [U], qu’il aurait été utile pour ce dernier de pouvoir, s’agissant d’un immeuble ancien, prévoir les dépenses urgentes à envisager, en particulier celles de couverture et de zinguerie, la gestion de l’entretien de l’immeuble et des travaux d’urgence à prévoir relève de la responsabilité du syndic de copropriété et des décisions prises en assemblée générale des copropriétaires et en l’absence d’assemblées générales durant plusieurs années et au vu de la mésentente des copropriétaires, il ne saurait être reproché à Monsieur [Y] [U] de pas avoir eu la possibilité de prévoir en 2018 que des travaux affectant les parties commune devaient être réalisés, 
- Aucun manquement à une quelconque obligation de conseil n’est établie à l’endroit de Monsieur [U] au vu de ses connaissances en construction et des qualités de l’immeuble vendu à l’époque de la vente en 2018, les demandeurs ne procédant que par la voie d’affirmations péremptoires en s’appuyant sur des constatations et pièces postérieures de plusieurs mois voire d’années à la vente, comme le compte rendu de l’ARS daté du 22 octobre 2019, soit plus d’un an après les visites de l’appartement et la signature du compromis, 
- Sur l’appel en garantie des consorts [D] à l’endroit de Monsieur [Y] [U], des contradictions sont existantes dans ce dossier en ce que les consorts [H] affirment que les premières infiltrations se sont révélées en février 2019 alors que l’expert a noté que les consorts [D] avaient indiqué au cours des réunions d’expertise que leur locataire leur avait signalé la présence de moisissures, ce qui n’a jamais été communiqué à Monsieur [Y] [U], et que les infiltrations dénoncées par le propriétaire actuel ne pouvaient pas ne pas se produire lors de l’occupation par l’ancien locataire, 
- Au visa de l’article 1240 du code civil, si le tribunal fait droit à la demande principale en résolution de la vente, c’est qu’il aura retenu que les consorts [D] ne pouvaient ignorer les problèmes d’infiltration et de vétusté de la zinguerie, qu’ils ont volontairement occultés ; l’existence de moisissures signalées par l’ancien locataire n’a jamais été portée à la connaissance de Monsieur [Y] [U] et l’expert suppose que les infiltrations dénoncées par le propriétaire actuel ne pouvaient pas ne pas se produire lors de l’occupation par l’ancien locataire, de sorte que les consorts [D] ont, pour les besoins de la vente, nettoyé voir repeint l’appartement dont on reproche à Monsieur [Y] [U] d’avoir publié les photographies alors qu’ils n’avaient apposé aucune mention dans l’encart du mandat de vente relatifs aux vices ou problèmes autres qu’apparents, ce comportement fautif des vendeurs justifiant qu’ils tiennent quitte et garant Monsieur [Y] [U] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, 



- S’agissant de l’appel en garantie de Monsieur [Y] [U] à l’endroit de la SAS LA FOURMI, les constatations dans le rapport d’expertise sont des éléments de faits et ou de droit qui font partie du débat et sont valablement discutés par la SAS LA FOURMI, laquelle conclut à l’absence de démonstration d’une faute de Monsieur [Y] [U], son agent commercial, confirmant ainsi qu’il n’est pas agent immobilier qualité détenue par la seule SAS LA FOURMI et qu’il a vendu le bien pour le compte de cette dernière. 


Dans ses dernières écritures en date du 6 septembre 2024, la SAS LA FOURMI sollicite du tribunal de Céans de : 
- Juger le rapport d’expertise du 19 avril 2021 inopposable à la SAS LA FOURMI, 
- Constater le caractère caché des désordres dont est affecté l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13], 
- Débouter Monsieur [Y] [U] de l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions, formulés à l’encontre de la SAS LA FOURMI, 
- Déclarer l’appel en garantie formé par la SAS LA FOURMI à l’encontre de Monsieur [Y] [U] recevable et bien fondé, 
- Condamner Monsieur [Y] [U] à garantir la SAS LA FOURMI de toutes condamnations qui pourraient intervenir à son encontre, 
- Condamner solidairement Monsieur [Y] [U] et les consorts [H] à verser à la SAS LA FOURMI la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- Condamner solidairement Monsieur [Y] [U] et les consorts [H] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions et au visa des articles 1240 et 1642 du code civil, la SAS LA FOURMI affirme que : 
- La SAS LA FOURMI n’est pas visée par les conclusions des demandeurs et des consorts [D], 
- Le rapport d’expertise du 19 avril 2021 est inopposable à la SAS LA FOURMI et ses constats ne sauraient être invoqués à son encontre alors qu’elle n’a pas pu formuler d’observation devant l’expert dans le respect du contradictoire, que les conclusions du rapport ne la concernent pas en ce qu’elles visent Monsieur [Y] [U] en qualité d’agent commercial en immobilier ou de mandataire indépendant en immobilier, aucun agent immobilier n’étant visé dans ledit rapport, et que les conclusions du rapport ne sont étayées par aucune pièce mettant en cause la responsabilité de la SAS LA FOURMI, notamment au titre d’un quelconque manquement à son obligation d’information et de conseil, 
- Si la responsabilité de la SAS LA FOURMI, en tant qu’agent immobilier, devait être réclamée au titre du défaut de conseil et d’information, les désordres n’étaient pas apparents au jour de la vente le 17 janvier 2019 dans la mesure où les photographies de l’appartement réalisées en vue de la publication de l’annonce attestent de que l’appartement ne présentait alors aucune trace de moisissure ou d’infiltration, ce que confirme l’expert dans son rapport, que les acheteurs ont visité deux fois l’appartement avant la signature du compromis de vente, que les premières infiltrations seraient survenues en février 2019 selon le rapport d’expertise, soit postérieurement à la vente intervenue le 17 janvier 2019, alors que le seul dégât des eaux a été déclaré le 19 juillet 2019 et qu’enfin, l’état des lieux d’entrée du locataire des consorts [H] indique clairement « très bon état » pour l’ensemble des plafonds de l’appartement, et un « état bon » pour l’ensemble des murs de l’appartement ; 
- en outre, les désordres n’étaient pas connus et les demandeurs ne démontrent pas que Monsieur [Y] [U] avait connaissance desdits désordres et aurait décidé de leur cacher volontairement, alors que le mandat de vente ne comporte aucune précision ou mention des consorts [D] quant à la connaissance par le mandant de vices concernant le bien objet du mandat, ces derniers n’ayant pas jugé non plus utile d’indiquer à l’agent commercial qu’ils avaient un locataire dans les lieux alors que dans le compromis de vente du 23 octobre 2018 ils ont déclaré ne jamais avoir consenti de location concernant le bien objet de l’acte, et que le dégât des eaux n’a été déclaré que le 19 juillet 2019, soit presque 6 mois après la vente de sorte que Monsieur [Y] [U] n’a pas été mis en mesure de connaître les désordres objet du présent litige par les vendeurs, les documents faisant état de désordres étant tous postérieurs à la vente ; Monsieur [Y] [U] ne saurait être tenu d’informer les parties d’un risque qui résulte d’éléments dont il n’a pas été informé, de même que la SAS LA FOURMI ; 
- les consorts [H] invoquent les constats de l’ARS au soutien d’un prétendu défaut d’information et de conseil de Monsieur [Y] [U], notamment au titre de la hauteur sous plafond, alors que le règlement sanitaire et départemental ne s’applique seulement constructions nouvelles ou aménagements réalisés sur les anciennes constructions après son entrée en vigueur, soit 1979 alors que le bâtiment date de 1930-1940, et que le défaut d’entretien de la chaudière est expressément rattaché à la responsabilité des locataires, ces éléments ne permettant pas de retenir que Monsieur [Y] [U] a manqué à son devoir d’information et de conseil, la décision de l’ARS de 2022 de déclarer l’appartement inhabitable survenant après des années d’infiltrations sans travaux de réparation, ce qui relève de la responsabilité des actuels propriétaires et du syndic, 
- les désordres ne pouvaient pas être connus alors que le rapport d’expertise du 19 avril 2021 indique que l’état de vétusté de la zinguerie à l’origine des infiltrations n’avait pu être détectée par l’expert, un professionnel du bâtiment, qu’au moyen d’investigations approfondies ; l’agent immobilier n’est pas un professionnel du bâtiment et son obligation d’information s’arrête à ce qui est décelable au regard de ses compétences techniques en tant que simple négoce de l’immobilier, de même qu’il n’est pas non plus tenu d’identifier les vices cachés non détectables comme des traces d’infiltrations d’eaux cachées sous de la peinture ou des désordres de la charpente non apparents au moment de la vente, et à défaut de toute connaissance dudit vice caché au moment de la vente ; L’étendue des vérifications que l’agent immobilier doit opérer et des conseils qu’il doit donner est limitée par l’étendue de son domaine de compétence, n’étant pas tenu de se substituer aux techniciens experts, le mandataire du vendeur ne commettant pas de faute envers l’acquéreur en ne recherchant pas les vices cachés de la chose qu’il est chargé de vendre ; aucune faute de Monsieur [Y] [U] ne peut être retenue, et par suite, la responsabilité de l’agent immobilier ne peut pas l’être non plus, 
- il ne saurait être reproché à la SAS LA FOURMI de ne pas avoir prévu « les dépenses urgentes à envisager, et en particulier, celles de couverture et de zinguerie dont le remplacement présente un caractère d’urgence » puisque le pouvoir de conseiller sur les dépenses urgentes suppose la capacité de détecter au préalable les problèmes de vétusté de la zinguerie, ce qui ne relevait pas de la compétence de l’agent immobilier mais de la responsabilité du syndic de copropriété et des décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires, lesquelles n’ont pas été tenues ; Si l’agent immobilier a l’obligation d’informer les acheteurs de la réalisation prochaine de travaux onéreux portant sur un aspect essentiel de l’immeuble, c’est à la condition qu’il ait été informé des travaux envisagés, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce, la SAS LA FOURMI n’ayant jamais été informée d’une quelconque volonté de la copropriété de réaliser des travaux sur la toiture, 
- la SAS LA FOURMI ne saurait se voir reprochée de ne pas avoir anticipé les travaux de réparation de la toiture alors qu’elle n’était pas un professionnel en couverture zinguerie, qu’aucun désordre d’infiltration ou de moisissures n’avait été détecté avant la vente, que le premier désordre d’infiltration identifié datait du 19 juillet 2019 et que les conclusions de l’expert qualifiant d’urgents les travaux de couverture et de charpente ont été présentées le 19 juillet 2019, soit 2 ans et 3 mois après la vente, ce qui n’exclut pas l’hypothèse que lors de la vente, ces travaux ne présentaient pas un tel caractère d’urgence ; les consorts [D] s’étant abstenus de communiquer toute information concernant l’état du bien en vente, ils sont donc les seuls responsables si des informations concernant l’existence d’éventuelles infiltrations ou l’état de la couverture et de la zinguerie n’ont pas été communiquées aux vendeurs, 
- Monsieur [Y] [U] ne peut donc réclamer à la SAS LA FOURMI une quelconque garantie en cas de condamnation alors qu’il est intervenu en qualité de mandataire substitué à la place de la SAS LA FOURMI, mandataire d’origine, ce que l’article 1994 du code civil permet, dès lors que la faute reprochée au mandataire initial, à supposer qu’elle soit démontrée, n’aurait de lien de cause à effet qu’avec le préjudice subi par le mandant, mais se trouvant sans lien de causalité avec le préjudice invoqué par le mandataire substitué, lequel a, par son action personnelle et directe, permis l’entrée en jouissance des lieux ; 
- Monsieur [Y] [U] a conclu avec la SAS LA FOURMI un contrat d’agent commercial, soit un mandat d’intérêt commun, l’article 5 dudit contrat l’obligeant à rendre compte de sa gestion et notamment de tout élément susceptible d’engager sa responsabilité, y compris s’il avait été informé par les vendeurs de l’existence de désordres objet du présent litige, ce dont la SAS LA FOURMI n’a été nullement informée de sorte qu’il ne peut donc pas réclamer à la SAS LA FOURMI une quelconque garantie en cas de condamnation, 
- A titre reconventionnel, si la responsabilité de la SAS LA FOURMI devait être retenue, Monsieur [Y] [U] doit être condamné à la garantir des condamnations prononcées à son encontre dès lors qu’au titre du contrat d’agent commercial, ce dernier était tenu d’exécuter sa mission dans les conditions de l’article 2 dudit contrat, toute faute retenue à son encontre impliquant qu’il n’ait pas exécuté sa mission avec diligence. 


Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 16 janvier 2025. L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoirie du 4 mars 2025. A cette date, les parties ont maintenu leurs dernières écritures.

Motifs

MOTIFS


Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir à l’encontre de Monsieur [Y] [U]

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s'il estime que la complexité du moyen soulevé ou l'état d'avancement de l'instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l'issue de l'instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d'administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture.

Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l'instance en l'état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

Lorsque leur cause survient ou est révélée après l'ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d'instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l'article 47.

En l’espèce, Monsieur [Y] [U] sollicite de voir déclarées irrecevables les prétentions formulées à son encontre par les consorts [H] et par les consorts [D]. 

Cependant, la fin de non-recevoir relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état depuis le 1er janvier 2020, date d’entrée en vigueur de l’article 789 du code de procédure civile dans sa nouvelle rédaction.

L’acte introductif d’instance a été signifié à Monsieur [Y] [U] 18 juin 2021. 

La cause de la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [Y] [U] ne s’est pas révélée après l’ordonnance de clôture. 

La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir des consorts [H] et des consorts [D] aurait dû être soulevée devant le juge de la mise en état, lequel avait seul compétence pour trancher cet incident. Elle doit donc être déclarée irrecevable. 



Sur la demande principale en résolution de la vente

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropres à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. 

En application de ce texte, il est nécessaire d’établir que le vice existait antérieurement à la vente de la chose. L’impropriété à destination de la chose vendue relève de l’appréciation souveraine des juges du fond et dès lors que le défaut de la chose vendue la rend impropre à sa destination, il n’y a pas lieu de rechercher si un tel vice a été déterminant dans le consentement de l’acheteur pour que le vendeur soit tenu à garantie. 

Aux termes de l’article 1642 du code civil, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. 

En application de ce texte, l’acheteur n’a pu se convaincre lui-même des vices de la chose alors qu’il est constaté que seule une expertise a permis d’en constater l’existence. A ce titre, il n’incombe pas à l’acheteur de visiter les lieux accompagné d’un homme de l’art en raison de l’ancienneté et du prix de l’immeuble, sauf à ajouter une condition à ce texte. 

Il ressort de l’article 1643 du code civil que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. 

En application de ce texte, la clause est inefficace lorsque le vendeur a manqué à son devoir d’information. La preuve de la connaissance des vices chez les vendeurs antérieurement à la vente doit être rapportée. 

L’article 1644 du code civil dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. 

Aux termes l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. L’article 1646 du code civil dispose que si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente. 

En l’espèce, Monsieur [V], expert judiciaire, retient dans son rapport (pièce n°41 demandeur) que :
- L’appartement litigieux est affecté de deux types de désordres à savoir une présence importante de moisissures dans les pièces d’habitation et des infiltrations au niveau d’un placard suspendu dans la cuisine, 
- Au jour de la réunion contradictoire, les infiltrations étaient limitées à la cuisine de l’appartement, le nouveau propriétaire ayant précisé qu’il s’en produisait également dans la chambre à coucher mais qu’il avait fait intervenir à ses frais une entreprise, ce qui a permis de mettre fin à ce désordre dans cette pièce, 
- Les deux dommages principaux sont, d’une part, l’écoulement d’eau dans la cuisine qui ne permet pas une occupation pérenne de l’appartement et, d’autre part, la formation de moisissures, les anciens propriétaires ayant mentionné au cours de la réunion d’expertise que « leur locataire leur avait signalé la présence de moisissures ce qui, sauf erreur, n’a pas été communiqué aux acquéreurs », 
- Deux causes doivent être retenues au titre de l’origine des infiltrations à savoir, d’une part, le défaut important d’isolation et de ventilation permanente et, d’autre part, l’état de vétusté alarmant de la zinguerie, 
- Considérant l’état général de la zinguerie, il ne fait guère de doute que les infiltrations se produisent depuis plusieurs années et qu’elles étaient donc effectives au moment de l’acquisition, 
- S’agissant du caractère décelable et apparent des infiltrations, le document de vente donne une « image assez idyllique » de l’immeuble et ne fait pas allusion à des frais éventuels à envisager comme le remplacement de la zinguerie et de la couverture ; les gouttières ont fait l’objet d’un remplacement et si elles présentent un aspect non récent, elles sont de nature à donner confiance à un acquéreur, 
- Les observations faites par lui n’ont pu être faites qu’en s’éloignant de l’immeuble dans le but d’identifier les causes d’un désordre avéré, 
- Le coût des travaux de réfection peut être estimé à 39 000 euros et la remise en état du logement à la somme de 3 101,12 euros, 
- L’appartement présentant une quantité importante de moisissures, cette situation constitue un danger pour la santé des occupants et l’écoulement d’eau aléatoire au niveau du plan de cuisson de la cuisine est également à l’origine de difficultés d’utilisation. 

Ainsi, il résulte de ces éléments que le bien objet de la vente litigieuse présente des vices, à savoir un défaut important d’isolation et de ventilation et un état de vétusté très avancé de la zinguerie, lesquels conduisent à une présence importante de moisissures et des infiltrations d’eau dans le logement. 

L’expert conclut que ces infiltrations d’eau étaient effectives au moment de l’acquisition au vu de l’état général de la zinguerie. Ce point est corroboré par l’attestation de témoin versé aux débats par la partie demanderesse (pièce n°21 partie demanderesse), Madame [R] [E] attestant avoir elle-même constaté des infiltrations d’eau dans son logement en provenance de l’appartement litigieux et ce alors que les consorts [D] étaient encore propriétaires du bien. Il y a donc lieu de retenir que les vices existaient au jour de la vente litigieuse. 

Il ressort des constatations de l’expert et des photographies jointes au rapport que l’appartement litigieux présente une quantité importante de moisissures et subit un écoulement d’eau aléatoire au niveau du plan de cuisson de la cuisine lors d’intempéries, étant précisé qu’il n’est pas contesté par les parties que d’autres infiltrations d’eau aient eu lieu dans une des chambres de l’appartement, lesquelles ont pris fin à la suite de l’intervention d’un couvreur-zingueur à la demande de Monsieur [H]. La fonction première d’un immeuble d’habitation étant d’assurer le clos et le couvert, la perméabilité d’un appartement à l’eau lors d’intempéries, la présence d’infiltrations d’eau et d’importantes moisissures le rend nécessairement impropre à sa destination, l’expert ayant souligné le danger existant pour la santé des occupants d’une habitation présentant des moisissures en de telles quantités. 

S’agissant du caractère apparent et décelable des vices, l’expert mentionne dans son rapport que l’annonce immobilière présentait une vision « idyllique » du bien et les gouttières apparentes, bien qu’anciennes, étaient de nature à donner confiance à de potentiels acquéreurs. Il ajoute avoir dû procéder à des investigations approfondies afin de déterminer l’origine des désordres, notamment en se rendant sur le quai de la gare afin de procéder à des photographies et zoomer sur celles-ci. Au vu de ces éléments, il ne saurait être retenu que ces diligences incombent à un acheteur profane, non alerté quant à l’existence de difficultés relatives à la fonction du couvert de l’immeuble qu’il projette d’acquérir. En outre, les consorts [D] n’affirment ni ne démontrent avoir informé les consorts [H] de ce que leur ancien locataire leur avait signalé la présence de moisissures dans le logement, ainsi qu’ils l’ont précisé à l’expert au cours de la réunion d’expertise. En conclusion, il ne ressort pas des pièces versées aux débats que les vices étaient apparents au moment de la vente pour des acquéreurs profanes non alertés d’une quelconque difficulté quant à la capacité de l’immeuble à assurer le couvert. 

Les consorts [D] arguent de ce qu’ils n’avaient pas connaissance des vices affectant l’immeuble au moment de la vente et qu’ils n’ont appris leur existence qu’au cours de la mesure d’expertise. Cependant, il ressort de leurs propres affirmations devant l’expert que leur propre locataire leur avait signalé la présence de moisissures dans le logement, ce dont ils n’ont pas informé les consorts [H]. S’ils allèguent qu’il s’agissait de moisissures légères, liées à un simple défaut d’aération et un chauffage insuffisant, ils l’affirment sans le prouver, notamment au moyen d’une attestation de leur locataire ou de l’état des lieux de sortie réalisé avec ce dernier, et n’ont pas apporté ces précisions devant l’expert. En outre, la mention du rapport d’expertise suivant laquelle les infiltrations étaient déjà d’actualité lors de l’occupation des lieux par le locataire des consorts [D] au vu de l’état de dégradation très avancée de la zinguerie, corroborée par le témoignage de Madame [R] [E] attestant avoir subi des infiltrations dans son propre logement du fait des infiltrations subies par l’appartement du 2ème étage alors que les consorts [D] étaient encore propriétaires, laquelle témoigne de l’ampleur des infiltrations ayant dû affecter le bien, empêchent de retenir que les consorts [D] n’ont rien perçu des vices lorsqu’ils ont récupéré leur bien auprès de leur locataire pour procéder à sa mise en vente. Ils avaient donc nécessairement connaissance des vices au jour de la vente. 

Les consorts [D], au courant des vices affectant leur bien, n’ont pas informé les consorts [H] de l’existence de ceux-ci, manquant ainsi à leur devoir d’information auprès de leurs acheteurs. Un tel manquement les prive donc des effets de la clause exclusive de la garantie des vices cachés figurant à l’acte notarié de vente. 

Au vu de ces éléments, il y a lieu de retenir que l’appartement objet de la vente litigieuse entre les consorts [H] et les consorts [D] étaient affectés de vices le rendant impropre à sa destination au jour de la vente, lesquels étaient non apparents et décelables pour les consorts [H] et connus des consorts [D], ces derniers n’ayant pas informé leurs acheteurs de l’existence de ces vices de sorte qu’ils ne peuvent plus se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés figurant dans l’acte notarié de vente. 

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résolution de la vente, de condamner les consorts [D] à restituer le prix de vente et les frais occasionnés par la vente à hauteur de 28 300 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec capitalisation des intérêts échus, dus pour un moins une année entière, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil au vu de la demande présentée en ce sens. Les consorts [H] doivent être condamnés restituer l’appartement sis [Adresse 3] - [Localité 13] (section n°[Cadastre 6], n°[Cadastre 8], lot n°10) aux consorts [D] à la suite de la résolution de la vente ainsi prononcée.


Sur la responsabilité de Monsieur [Y] [U] en sa qualité d’agent commercial en immobilier indépendant

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.


En vertu de cette disposition, la responsabilité d'un agent immobilier comme celle d’un agent commercial indépendant en immobilier, ne peut être engagée que si la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité direct et certain entre les deux est rapportée.

L'agent commercial en immobilier indépendant, en tant que professionnel, est tenu d'une obligation d'information et de conseil. L'obligation d'information consiste à fournir au mandant ou au tiers contractant des informations neutres et objectives pour lui permettre d'opérer un choix éclairé. Les éléments à fournir doivent être légaux, exacts, complets, efficients, compréhensibles et loyaux.

Le devoir de conseil suppose d'attirer l'attention du mandant ou du cocontractant sur les avantages et les inconvénients de l'opération envisagée et de lui indiquer le choix le plus opportun. L'obligation de conseil se prolonge en une obligation de mise en garde du client. Ainsi, il doit informer le vendeur sur la valeur des biens qu’il met en vente et, vis-à-vis de l’acheteur, il doit l’informer de l’existence de désordres apparents affectant le bien vendu, qu’en sa qualité de professionnel averti, il ne peut ignorer. Il manque à son obligation d’informer et de conseil s’il n’a procédé à aucun contrôle relatif au bien.

Le contenu de ce devoir porte notamment sur les informations sur le bien à vendre. Il est à mettre en parallèle avec l'obligation de vérification à laquelle est tenu l' agent commercial en immobilier s'agissant de l'état et de la situation juridique du bien et de vérification des déclarations des parties.

L’agent commercial immobilier indépendant, intervenant en qualité de mandataire dans le cadre de son activité d’entremise, a pour mission de rechercher un client en vue de la vente ou de l’achat de biens immobilier au nom et pour le compte de son mandant, l’agence immobilière. 

Sa responsabilité peut donc être recherchée dans un cadre contractuel dans le cadre des relations avec son mandant et sur le fondement de la responsabilité délictuelle vis-à-vis des tiers. 

L’agent commercial immobilier indépendant, dans le cadre de son activité d’entremise, doit s’assurer que le bien immobilier, objet de l’opération d’entremise, est conforme à l’usage ou à la destination que l’acquéreur éventuel désire lui donner. Il doit vérifier les risques juridiques, administratifs ou financiers portant sur le bien de l’opération d’entremise. A ce titre, il est tenu de vérifier l’état matériel du bien pour s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité de la convention négociée au nom et pour le compte de son mandant. 

En l’espèce, les consorts [H] ont la qualité de tiers vis-à-vis de Monsieur [Y] [U] pour n’être lié par contrat qu’avec la SAS FOURMI IMMO. C’est donc à juste titre qu’ils agissent à son endroit sur le fondement de la responsabilité délictuelle. 

Au titre de son devoir de conseil et de vérification, Monsieur [Y] [U] devait s’assurer que le bien immobilier était habitable et pouvait faire l’objet d’une mise en location, au vu du projet des consorts [H] en ce sens, manifesté auprès de l’agent commercial en immobilier indépendant au moyen du compte-rendu de visite. 

En premier lieu, il n’est nullement justifié et prouvé que les consorts [D] aient informé Monsieur [Y] [U] des vices affectant le logement qu’ils souhaitaient mettre en vente et il ne saurait être retenu que ces vices, mis au jour dans le cadre des opérations d’expertise au moyen d’investigations approfondies de l’expert, aient pu relever de la connaissance de Monsieur [Y] [U] s’il n’avait pas été informé de difficultés à ce titre par le vendeur. Au vu des investigations réalisées par l’expert, des mentions reportées dans le rapport suivant lesquelles les gouttières extérieures, bien qu’âgées, pouvaient donner confiance à un potentiel acquéreur et en l’absence de toute information portée à la connaissance de l’agent commercial par les vendeurs, il ne saurait être retenu l’existence d’un manquement au devoir de conseil et de vérification par Monsieur [Y] [U] à ce titre. 

En second lieu, il ressort du constat de l’ARS, ayant conclu au caractère insalubre et donc inhabitable du bien le 22 juillet 2022, que l’immeuble objet de la vente présentait les désordres suivants (pièce n°43 demandeurs) : 
- Une hauteur sous plafond inférieure à 2,20 m dans l’ensemble du logement (2,12 m dans la chambre et 2,15 m dans le salon), 
- Une absence de ventilation, 
- Une hauteur d’allège des fenêtres inférieure à 90 cm, 
- Une rampe d’escalier non conforme, 
- Une chaudière non entretenue. 

Le rapport de l’ARS mentionne en outre dans son rapport que « le désordre principal qui motive cette procédure est l’insuffisance de hauteur sous plafond. Ce logement a été aménagé dans des combes sans que le critère d’habitabilité du logement fixé notamment par le règlement sanitaire départemental soit respecté, soit une hauteur de 2,20 m. Le décret de décence qui s’attache au contrat de bail précise de plus qu’il est exigé à minima une pièce de 9m² avec 2,20 m de hauteur sous plafond ». 

Les désordres pointés par l’ARS relèvent du devoir de vérification et de conseil de l’agent commercial en immobilier indépendant. 

Monsieur [Y] [U] ne justifie pas avoir procédé à des vérifications relativement à ces désordres et ni en avoir informé les consorts [H] conformément au devoir du conseil lui incombant, notamment quant à un risque relatif à l’habitabilité du bien objet de la vente. 

En sa qualité de professionnel de l’immobilier, il ne pouvait ignorer que ces éléments étaient de nature à compromettre l’habitabilité du bien et le projet locatif des demandeurs, dont il était nécessairement au courant au vu du compte rendu de visite renseigné par les consorts [H] mentionnant leur souhait d’investir dans ce bien et non de l’habiter. 

Il ne saurait être retenu comme l’indique Monsieur [Y] [U] que les constats de l’ARS ne peuvent lui être opposés au motif qu’ils seraient contenus dans un document établi plusieurs années après la vente dans la mesure où ces constats portent sur des caractéristiques du bien présentes au jour de la vente et sur des critères d’habilité objectifs et d’ores et déjà applicables et ce d’autant que Monsieur [Y] [U] n’avance ni ne justifie que les désordres mentionnés dans le rapport de l’ARS sont la conséquence de modifications intervenues sur le bien depuis la vente. 

Il est donc établi que le bien ne remplissait pas les critères de salubrité pour être habitable au jour de la vente.






Ainsi, en ne recherchant pas et en n’informant pas les consorts [H] de ces désordres et risques juridiques pesant sur le bien objet de la vente, relevant de sa connaissance de professionnel de la vente immobilière, il a commis une faute en manquant à son devoir de conseil et de vérification engageant sa responsabilité vis-à-vis des consorts [H]. 

Ces derniers sollicitent la condamnation de Monsieur [Y] [U] à leur régler la somme de 5000 euros correspondant aux honoraires versés à la SAS LA FOURMI, mandant de Monsieur [Y] [U]. 

Le préjudice des consorts [H] est certain dans la mesure où ils ont exposé des frais au titre du concours de l’agence immobilière la SAS LA FOURMI pour la conclusion d’une vente aujourd’hui résolue. 

Ce préjudice est en lien de causalité direct avec la faute de Monsieur [Y] [U] dans la mesure où les consorts [H] n’auraient pas fait l’acquisition du bien immobilier s’ils avaient su que l’habitabilité du bien était en question, notamment au regard de leur projet d’investissement locatif. 

Compte tenu du caractère inhabitable à titre définitif du bien acquis, la perte de chance de ne pas acquérir doit être indemnisée à hauteur de la totalité des sommes réglées à la SAS LA FOURMI dans le cadre de l’opération de vente, soit 5000 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, somme au paiement de laquelle Monsieur [Y] [U] doit être condamné. 


Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral

Aux termes l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il ressort des motifs sus-énoncés que les consorts [D] avaient connaissance des vices de la chose au jour de la vente et les ont dissimulés auprès des consorts [H] et que Monsieur [Y] [U] a manqué à son devoir de conseil. 

Du fait de ces fautes, les consorts [H] subissent un préjudice moral consistant en tous les tracas et les angoisses occasionnés par le sentiment de ne pas avoir été correctement informés des caractéristiques du bien acheté, de s’être engagé dans une opération d’achat immobilier en vue d’un investissement locatif qui n’a pas pu prospérer et de se retrouver propriétaires d’un bien inhabitable à titre définitif. 

Ce préjudice est en lien de causalité direct avec les vices laissés cachés par les consorts [D] et le manquement de Monsieur [Y] [U] à son devoir de conseil. 

Il convient de compenser ce préjudice par l’allocation de dommages-intérêts à hauteur de 6 000 euros, dont 3000 euros à la charge des consorts [D] et 3 000 euros à la charge de Monsieur [Y] [U], avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, sans que cette condamnation ne soit prononcée in solidum entre les consorts [D] et Monsieur [Y] [U], leurs manquements étaient autonomes et indépendants les uns des autres.


Sur les appels en garantie

1) Sur l’appel en garantie des consorts [D] à l’endroit de Monsieur [Y] [U]

Les consorts [D] sollicitent de voir Monsieur [Y] [U] condamné à les garantir des condamnations prononcées à leur encontre. 

Cependant, contrairement aux dires des consorts [D], le préjudice des consorts [H] n’est pas la conséquence du seul manquement de Monsieur [Y] [U] à son devoir de conseil et de vérification mais également la conséquence des agissements et omissions des consorts [D]. Il ne ressort pas des pièces versées aux débats que Monsieur [Y] [U] a été informé des vices affectant la chose vendue et dont ils avaient connaissance. 

Les consorts [D] ne sauraient donc arguer d’un manquement à son devoir de conseil et d’information à l’endroit de Monsieur [Y] [U] pour justifier leur demande d’appel en garantie dès lors que leurs propres agissements l’ont empêché en partie de satisfaire à cette obligation envers les consorts [H]. 

En conséquence, les consorts [D] doivent être déboutés de leur demande d’appel en garantie à l’endroit de Monsieur [Y] [U]. 


2) Sur l’appel en garantie de Monsieur [Y] [U] à l’endroit des consorts [D]

La faute de Monsieur [Y] [U] étant sans lien avec les omissions et dissimulations des consorts [D], ces derniers ne peuvent être tenus de le relever et de le garantir des condamnations prononcées à son encontre. 

Monsieur [Y] [U] doit donc être débouté de sa demande d’appel en garantie formée à l’encontre des consorts [D]. 


3) Sur l’appel en garantie de Monsieur [Y] [U] à l’endroit de la SAS LA FOURMI

Monsieur [Y] [U] sollicite que la SAS LA FOURMI soit condamnée à le relever et le garantir des condamnations prononcées à son encontre au motif qu’il a vendu le bien au nom et pour le compte de la SAS LA FOURMI. 

Cependant, il résulte du contrat d’agent commercial versé aux débats par la SAS LA FOURMI (pièce n°12) que le mandataire, soit Monsieur [Y] [U], doit accomplir sa mission sous sa seule responsabilité et doit informer par écrit son mandant de tout conflit avec un client vendeur, acquéreur ou un tiers susceptible de déboucher sur une action en justice ou d’engager la responsabilité du mandant, ce dont il ne justifie pas. 

La demande d’appel en garantie étant insuffisamment justifiée, Monsieur [Y] [U] doit en être débouté sans qu’il soit nécessaire d’examiner les moyens de la SAS LA FOURMII. 



Sur les autres demandes 

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, et à payer à l'autre partie une somme que le juge détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Les consorts [D] et Monsieur [Y] [U], parties succombantes, doivent être condamnés aux dépens chacun par moitié, en ce compris les dépens de la procédure de référé-expertise RG n°20/00377 et les frais de l’expertise judiciaire.

Les consorts [D] et Monsieur [Y] [U] doivent également être condamnés, chacun, à payer aux consorts [H] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Monsieur [Y] [U] doit être condamné à payer la somme de 1000 euros en vertu de ce même texte à la SAS LA FOURMI. 

L’équité commande de rejeter les demandes des consorts [D] et de Monsieur [Y] [U] formées sur le même fondement à l’endroit des consorts [H], de même que la demande de Monsieur [Y] [U] sur ce fondement à l’endroit des consorts [D] et la demande de la SAS LA FOURMI à l’endroit des consorts [H]. 


Sur l'exécution provisoire

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, applicable, selon l'article 55 II du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, aux instance introduites devant les juridictions du premier degré à compter du 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire et est compatible avec la nature du litige, de sorte qu’il ne sera pas fait droit à la demande de Monsieur [Y] [U] tendant à voir écartée l’exécution provisoire de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,


DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Monsieur [N] [H] et Madame [B] [A], épouse [H], d’une part, et de Monsieur [X] [D] et Madame [J] [D], d’autre part, à l’encontre de Monsieur [Y] [U] ; 

PRONONCE la résolution du contrat de vente conclu le 17 janvier 2019 entre Monsieur [N] [H] et Madame [B] [A], épouse [H], d’une part, et Monsieur [X] [D] et Madame [J] [D], d’autre part, de l’appartement sis [Adresse 3] - [Localité 13] (section n°[Cadastre 6], n°[Cadastre 8], lot n°10) ; 




CONDAMNE Monsieur [X] [D] et Madame [J] [D] à payer à Monsieur [N] [H] et Madame [B] [A], épouse [H], la somme de 28.300,00 € (VINGT-HUIT MILLE TROIS CENTS EUROS) en restitution du prix de vente et des frais liés à la vente, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; 

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur cette somme de 28 300 euros en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ; 

CONDAMNE Monsieur [N] [H] et Madame [B] [A], épouse [H], à restituer à Monsieur [X] [D] et Madame [J] [D] l’appartement sis [Adresse 3] - [Localité 13] (section n°[Cadastre 6], n°[Cadastre 8], lot n°10) ; 

CONDAMNE Monsieur [Y] [U] à payer à Monsieur [N] [H] et Madame [B] [A], épouse [H], la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; 

CONDAMNE Monsieur [X] [D] et Madame [J] [D] à payer à Monsieur [N] [H] et Madame [B] [A], épouse [H], la somme de 3.000,00 € (TROIS MILLE EUROS) en réparation de leur préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; 

CONDAMNE Monsieur [Y] [U] à payer à Monsieur [N] [H] et Madame [B] [A], épouse [H], la somme de 3.000,00 € (TROIS MILLE EUROS) en réparation de leur préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; 

DEBOUTE Monsieur [X] [D] et Madame [J] [D] de leur appel en garantie à l’encontre de Monsieur [Y] [U] ; 

DEBOUTE Monsieur [Y] [U] de son appel en garantie à l’encontre de Monsieur [X] [D] et Madame [J] [D] ; 

DEBOUTE Monsieur [Y] [U] de son appel en garantie à l’encontre de la SAS LA FOURMI ; 

DEBOUTE Monsieur [X] [D] et Madame [J] [D] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’endroit de Monsieur [N] [H] et Madame [B] [A], épouse [H] ; 

DEBOUTE Monsieur [Y] [U] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’endroit de Monsieur [N] [H] et Madame [B] [A], épouse [H]; 

DEBOUTE Monsieur [Y] [U] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’endroit de Monsieur [X] [D] et Madame [J] [D] ; 

DEBOUTE la SAS LA FOURMI de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’endroit de Monsieur [N] [H] et Madame [B] [A], épouse [H] ; 

CONDAMNE Monsieur [X] [D] et Madame [J] [D] à payer à Monsieur [N] [H] et Madame [B] [A], épouse [H], la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Monsieur [Y] [U] à payer à payer à Monsieur [N] [H] et Madame [B] [A], épouse [H], la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Monsieur [Y] [U] à payer à la SAS LA FOURMI la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Monsieur [X] [D] et Madame [J] [D] d’une part, et Monsieur [Y] [U] d’autre part, aux dépens, chacun par moitié, en ce compris les dépens de la procédure de référé-expertise RG n°20/00377 et les frais de l’expertise judiciaire ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [U] de sa demande tendant à voir l’exécution provisoire de droit écartée ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


Et ce jugement a été signé par la Présidente et le Greffier.

Le Greffier La Présidente

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
---------------------------------
[Adresse 15]
[Adresse 5]
[Localité 10]
----------------------------
Première Chambre Civile

MINUTE n° 
N° RG 21/00408 
N° Portalis DB2G-W-B7F-HLMF

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 29 avril 2025
Dans la procédure introduite par : 

Monsieur [N] [H]
demeurant [Adresse 14] - [Localité 11]

Madame [B] [A] épouse [H]
demeurant [Adresse 14] - [Localité 11]

représentés par Maître Véronique SCHOTT de la SELAS LEXARES AVOCATS, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 84

- partie demanderesse -

A l’encontre de : 

Monsieur [X] [S] [D]
demeurant [Adresse 1] - [Localité 13]

Madame [J] [D] épouse [D]
demeurant [Adresse 1] - [Localité 13]

représentés par Maître Jean luc VONFELT de la SAS VONFELT & ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 57

Monsieur [Y] [U]
demeurant [Adresse 7] - [Localité 12]

représenté par Maître Alban PIERRE de la SCP SCP KETTERLIN-KELLER ET PIERRE, avocat postulant, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 24 et Maître Rachel WEBER de la SELARL WEDRYCHOWSKI-WEBER-KELLER, avocat plaidant, avocat au barreau de STRASBOURG

- partie défenderesse -


S.A.S. LA FOURMI
dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 9]

représentée par Maître Thomas WETTERER de l’AARPI WETTERER - CHARLES, avocat postulant, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 22 et Maître Nicolas BOISSERIE, avocat plaidant, avocat au barreau de STRASBOURG

- partie intervenante -



CONCERNE : Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité


Le Tribunal composé de Camille GATINEAU, Juge placée au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, de Thomas SINT, Greffier

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 04 mars 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :


EXPOSE DU LITIGE


Monsieur [X] [D] et Madame [J] [D] (ci-après les consorts [D]), propriétaires d’un appartement de 47 m² situé au dernier étage de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13] (section n°[Cadastre 6], n°[Cadastre 8], lot n°10), ont souhaité procéder à la vente de leur bien. 

Le 14 septembre 2018, les consorts [D] ont signé un mandat exclusif de vente avec la SAS LA FOURMI. 

Monsieur [Y] [U] ayant conclu un contrat d’agent commercial en immobilier avec le 27 octobre 2014, la SAS LA FOURMI lui a donné mandat d’agir en son nom et pour son compte pour la vente du bien immobilier des consorts [D]. 

Suivant acte notarié en date du 17 janvier 2019, Monsieur [N] [H] et Madame [B] [A], épouse [H] (ci-après les consorts [H]), ont procédé à l’acquisition de ce bien auprès des consorts [D] pour un prix de 25 000 euros. 

Les consorts [H] se sont plaints d’infiltrations régulières dans l’appartement. 

Une expertise judiciaire a été ordonnée par le tribunal administratif de STRASBOURG statuant en référé sur demande de la commune de [Localité 13]. 

Suivant ordonnance en date du 11 décembre 2020, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire et désigné Monsieur [V] pour y procéder. 

L’expert a déposé son rapport le 19 avril 2021. 

Les consorts [H] ont, par acte signifié le 18 juin 2021, introduit une instance à l’encontre des consorts [D] et Monsieur [Y] [U] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à leur régler la somme de 52 301,12 euros au titre de la réparation des désordres. 

Monsieur [Y] [U] a, par acte signifié le 7 août 2023, introduit une instance à l’encontre de la SAS LA FOURMI devant le tribunal judiciaire de Mulhouse afin qu’elle soit condamnée à le garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre. 

L’instance introduite par Monsieur [Y] [U] a fait l’objet d’une jonction avec celle introduite par les consorts [H] sous le numéro de RG 21/00408 par mention au dossier le 7 décembre 2023. 
Dans ses dernières conclusions en date du 28 avril 2023, les consorts [H] sollicitent du tribunal de Céans de :
- Déclarer la demande des consorts [H] recevable et bien fondée, 
- Prononcer la résolution la vente entre les consorts [D] et les consorts [H], 
- Condamner les consorts [D] à payer aux consorts [H] la somme de 28.300,00 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter 17 janvier 2019 et à la capitalisation de ces intérêts, 
- Condamner Monsieur [Y] [U] au versement de la somme de 5.000,00 euros aux consorts [H], 
- Condamner solidairement les consorts [D] et Monsieur [Y] [U] à payer aux consorts [H] la somme de 10.000,00 euros au titre du préjudice moral subi,
- Dire que cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, 
- Condamner solidairement les consorts [D] et Monsieur [Y] [U] à payer aux époux [H] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 
- Condamner solidairement les consorts [D] et Monsieur [Y] [U] aux entiers frais et dépens, en ce compris aux frais et dépens de la procédure de référé-expertise et aux frais d’expertise judiciaire, 
- Déclarer les défendeurs irréguliers et mal-fondés en l’ensemble de leurs demandes, fins, moyens et conclusions, 
- Débouter les défendeurs en l’ensemble de leurs demandes, fins, moyens et conclusions, 
- Rappeler le caractère exécutoire du jugement à intervenir. 

Au soutien de leurs prétentions et au visa des articles 1240 et suivants et 1640 et suivants du code civil, les consorts [H] affirment que, en substance : 
- L’expert judiciaire a constaté l’existence de moisissures et d’infiltrations consécutives à un défaut important d’isolation et un état de vétusté alarmant de la zinguerie, ce que les vendeurs devaient préciser aux acquéreurs potentiels, 
- Le Préfet a pris un arrêté en date du 19 août 2022 afin de reloger les locataires des demandeurs, empêchant désormais l’appartement d’être loué, les diverses non conformités relevées par l’ARS (hauteur sous plafond inférieure à 2,20m, absence de ventilation, présence de nombreuses moisissures, hauteur d’allège des fenêtres inférieure à 90cm, rampe d’escalier non conforme et chaudière non entretenue) rendant le bien litigieux inhabitable, lequel ne pourra plus être loué, 
- Au cours des opérations d’expertise, les consorts [D] ont reconnu que leur propre locataire leur avait signalé la présence de moisissures, cette information n’ayant pas été portée à la connaissance des consorts [H], et l’expert judiciaire a retenu que les infiltrations dénoncées par le propriétaire actuel ne pouvaient pas ne pas s’être produites lors de l’occupation par l’ancien locataire au vu de l’état de sortie du conduit de fumée en toiture de sorte qu’il est établi que les vendeurs, lesquels ne produisent pas l’état des lieux de sortie établi avec leur propre locataire, avaient connaissance des infiltrations d’eau en provenance de la vétusté de la toiture, des désordres affectant les cheminées et des moisissures affectant l’appartement vendu, 
- Au visa de l’article 1641 du code civil, la dissimulation volontaire des vices affectant l’appartement litigieux établit la mauvaise foi des vendeurs, laquelle permet d’écarter l’application de la clause d’exclusion des vices cachés figurant à l’acte notarié de vente, 
- La condition de la connaissance antérieure du vice par les consorts [D] est parfaitement démontrée dès lors que l’expert conclut qu’il ne « fait pas de doute que les infiltrations puissent se produire depuis plusieurs années », ceci permettant de retenir qu’ils ont commis une réticence dolosive en dissimulant aux futurs acquéreurs le vice d’infiltration dont ils avaient connaissance, laquelle justifie la résolution de la vente, 


- Les consorts [D] ne sauraient dans le même temps prétendre qu’ils ne connaissaient pas l’origine du vice d’infiltration et arguer que l’état de la toiture était un désordre apparent alors que les consorts [H] sont profanes en matière immobilière et de construction et que l’expert a dû mener des investigations approfondies selon les termes de son rapport pour révéler les causes d’un désordre avéré de sorte que les acheteurs ne pouvaient aucunement se rendre compte du désordre affectant la toiture de l’immeuble, sans qu’il ne puisse leur être reproché de ne pas avoir fait intervenir un expert lors des visites ou de ne pas avoir sollicité l’installation d’une échelle pour vérifier la toiture, 
- La demande dirigée à l’encontre de Monsieur [U] est parfaitement valable alors qu’il est explicitement mentionné dans le mandat exclusif de vente que la FOURMI-IMMO est représentée par son agent commercial, Monsieur [Y] [U], lequel a la qualité de « mandataire » de sorte qu’il engage sa responsabilité en raison des manquements à son obligation de conseil et d’information, 
- En application de l’article 1240 du code civil, Monsieur [Y] [U], agent immobilier, a manqué à son obligation d’information et de conseil et ainsi contribué au préjudice subi par le couple en indiquant expressément que le bien était habitable, laquelle affirmation était fausse au vu de l’état de la couverture de la façade arrière, du règlement sanitaire départemental et des non-conformités relevées ayant conduit le Préfet du Haut-Rhin à interdire définitivement l’habitation de l’appartement ; il n’a procédé à aucune vérification permettant de garantir l’habitabilité du bien en ne prenant notamment pas le soin de solliciter une copie du contrat de location, l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, alors que l’agent immobilier à une obligation de conseil, de vérification et d’information sur les caractéristiques du bien à vendre, dont la toiture fait partie ; en sa qualité de professionnel, Monsieur [Y] [U] devait attirer l’attention de l’acquéreur sur l’existence de tout vice non évident pour des profanes comme les consorts [H] dès qu’il le connaissait ou, au regard des compétences devant être les siennes, aurait dû le déceler, commettant une faute en proposant un bien en très bon état alors qu’il pouvait, en sa qualité de professionnel, se rendre compte que cela n’était aucunement le cas ; Monsieur [Y] [U] ne peut tenter d’échapper à sa responsabilité en arguant de ce que les consorts [D] ne l’ont pas informé d’une quelconque particularité dans le mandat alors qu’il était tenu de vérifier leurs déclarations, de même qu’il était tenu de vérifier les caractéristiques du bien même en l’absence de déclaration sur l’une de ces caractéristiques et qu’il ne pouvait ignorer l’importance de la qualité de la toiture pour un appartement situé sous les combles, ni que l’appartement ne respectait pas la réglementation sanitaire permettant de le rendre habitable ; 
- en application de l’article 1137 du code civil, en sa qualité d’agent commercial, Monsieur [Y] [U] ne pouvait ignorer l’état de la toiture et les conséquences que cela pouvait entraîner, la dissimulation d’une information primordiale par ce dernier dans la cadre de la vente ne faisant aucun doute et ayant ainsi vicié le consentement des consorts [H], 
- Monsieur [Y] [U] ne saurait tirer argument de ce que les consorts [H] ont signé le compte rendu avec des appréciations 7-8/10 alors que les moisissures étaient cachées et qu’ils n’étaient pas informés du problème concernant la toiture de sorte que qu’il n’ont pas pu apprécier le bien en toute connaissance de cause, comme il ne peut affirmer qu’il n’était pas établi que les vices existaient en 2018 alors que l’expert a explicitement mentionné dans son rapport qu’il ne faisait pas de doute que des infiltrations pouvaient se produire depuis plusieurs années au regard de l’état de délabrement et d’absence d’entretien de la zinguerie et que les constatations de l’ARS (hauteur sous plafond insuffisante, absence de ventilation, moisissures nombreuses, hauteur d’allège des fenêtres inférieures à 90 cm, rampe d’escalier non conforme, chaudière non entretenue) étaient inhérentes à l’appartement au moment de la vente, 
- le préjudice des consorts [H] est certain et directement lié au manquement au devoir de conseil de Monsieur [Y] [U] ; les consorts [H] n’auraient pas conclu l’acte de vente s’il les avait avertis et ils doivent faire face à des travaux couteux et un manque à gagner considérable en raison du caractère inhabitable du bien vendu par Monsieur [Y] [U]. 


Dans ses dernières écritures en date du 10 janvier 2022, les consorts [D] sollicitent du tribunal de Céans de :
- Débouter les demandeurs de leurs fins moyens et conclusions, en ce que leurs prétentions sont dirigées à l’encontre des consorts [D], 
- Subsidiairement, déclarer Monsieur [Y] [U] seul responsable du préjudice subi par les consorts [H], 
- Condamner les demandeurs au paiement d’une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure. 

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [D] affirment que : 
- Aucun élément ne permet de démontrer l’existence d’un vice caché dans la mesure où si l’expert a retenu que les moisissures étaient le résultat d’infiltrations ayant pour origine l’état de la toiture et de la zinguerie, les consorts [D] n’ont jamais constaté d’infiltrations au sein du logement et auraient été en peine de connaître toute problématique liée à ce sujet, a fortiori leur origine, la cause des désordres n’ayant pu être identifiée que par le biais de l’expertise judiciaire ; la connaissance antérieure du vice par la vendeur n’est pas démontrée et il est évident que si les infiltrations et moisissures avaient été décelables en grande quantité, rendant l’appartement inhabitable ainsi que les demandeurs le soutiennent, ces derniers l’auraient constaté dès la visite de l’appartement, 
- S’agissant de l’état de la toiture, si les demandeurs affirment qu’il n’appartient pas à un acquéreur non professionnel de se rendre sur un quai de gare situé en hauteur pour contempler la couverture d’une façade arrière d’immeuble, ils reconnaissent que l’état de la toiture pouvait être vérifié par un constat visuel et par tout un chacun de sorte qu’il ne saurait être affirmé qu’il s’agit d’un vice caché, le désordre étant apparent, 
- Si les demandeurs affirment que les consorts ont indiqué au cours de la réunion d’expertise que leur locataire leur avait rapporté l’existence de moisissures, les très légères moisissures mentionnées par le locataire des consorts [D] n’étaient localisées que dans la salle de bain et semblaient résulter d’un simple défaut d’aération, un simple nettoyage suffisant à les enlever, sans que cet élément n’autorise les demandeurs à affirmer que les consorts [D] leur auraient dissimulé un vice dont ils auraient eu connaissance antérieurement à la vente, 
- Les demandeurs affirment que le précédent syndic bénévole aurait dû réagir en procédant à la réfection totale de la toiture du bâtiment, de même que l’actuel syndic bénévole, Monsieur [K] [G], lequel aurait dû agir avec plus de diligence, cependant la responsabilité du syndic n’est pas recherchée au stade de la procédure au fond, les consorts [H] n’hésitant pas à imputer la totalité de la réfection de la toiture aux consorts [D] alors que ces travaux doivent être répartis entre l’ensemble des copropriétaires, 
- Les demandeurs ont acheté le bien dans son état le jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour le mauvais état des constructions, cette clause devant produire ses entiers effets conformément aux dispositions de l’article 1103 du code civil dès lors qu’aucune mauvaise foi ne peut être reprochée aux consorts [D], 
- Monsieur [Y] [U], tenu à une obligation de conseil, de vérification et d’information sur les caractéristiques du bien à vendre, a manqué à son obligation d’information et de conseil et doit être déclaré seul responsable du préjudice subi par les demandeurs. 



Dans ses dernières écritures en date du 1er février 2024, Monsieur [Y] [U] sollicite du tribunal de Céans de :
- déclarer les demandes des consorts [H] irrégulières, irrecevables et mal-fondées, 
- débouter les consorts [H] de l'intégralité de leurs demandes, 
- condamner les consorts [H] à payer à Monsieur [U] une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- déclarer l'appel en garantie formé par les consorts [D] à l’encontre de Monsieur [U] irrecevable et mal fondé, 
- débouter les consorts [D] de l'appel en garantie forme contre Monsieur [U], 
- débouter les consorts [D] de l'intégralité de leurs demandes à l’encontre de Monsieur [U],
- déclarer l’appel en garantie formé par Monsieur [U] à l’encontre des consorts [D] recevable et fondé, 
- condamner les consorts [D] à tenir Monsieur [U] quitte et garant de toutes condamnations qui pourraient intervenir à son encontre, 
- condamner les consorts [D] à payer à Monsieur [U] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- déclarer l'appel en garantie formé par Monsieur [U] à l’encontre de la SAS LA FOURMI recevable et fondé, 
- Condamner la société LA FOURMI à tenir Monsieur [U] quitte et garant de toutes condamnations qui pourraient intervenir à son encontre,
- Débouter la société LA FOURMI de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile formée à l’encontre de Monsieur [U], 
- écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir, 
- Condamner les demandeurs aux entiers frais et dépens de la procédure.

Au soutien de ses prétentions et au visa de l’article 1240 du code civil, Monsieur [Y] [U] affirme que : 
- Il n’est pas agent immobilier mais agent commercial en immobilier, habilité par la SAS LA FOURMI, laquelle est agent immobilier ; en application de l’article L. 134-1 du code de commerce, s’il n’existe pas de lien de subordination entre l’agent commercial et l’agent immobilier, puisque l’agent commercial reste statutairement indépendant, les effets de la vente provoquée ou conclue par l’agent commercial se réalisent dans le patrimoine de son mandant ; lorsqu’il agit dans les limites de ses pouvoirs, les actes du mandataire lient le mandant et le tiers de sorte que Monsieur [Y] [U], ayant agi dans les limites de son mandat de représentation, ne peut voir sa responsabilité engagée ni à l’égard des consorts [D], ni à l’égard des consorts [H] pour n’être tenu de répondre que de la bonne exécution de son mandat, les demandes formées à son encontre étant irrecevables, 
- Aucun élément du dossier, hormis les affirmations péremptoires des demandeurs, ne permettent d’établir un dol du fait de Monsieur [Y] [U]
- S’agissant des vices cachés, Monsieur [Y] [U] n’étant pas un professionnel du bâtiment, sa responsabilité ne peut être engagée à raison des vices cachés que seul l’usage du bien ou des investigations réalisées par un homme de l’art peuvent révéler, à moins qu’ils n’aient été portés à sa connaissance par les vendeurs, or dans le cadre du mandat de vente signé par les consorts [D], ceux-ci s’étaient engagés à fournir au mandataire l’ensemble des documents relatifs à l’organisation de l’immeuble et diagnostics obligatoires et n’ont mentionné aucun élément dans l’encart relatif à l’absence de vice, autre qu’apparent, ou de problèmes particuliers liés à l’immeuble dont l’agence devait être avertie concernant les biens objet du mandat ; 



- Les photographies réalisées au moment de la vente permettent de retenir que l’appartement était propre et qu’il ne présentait pas de traces d’infiltrations ou de moisissures, ayant été visité à plusieurs reprises par les consorts [H] qui ont signé le compte rendu de visite avec des appréciations de 7-8/10 ; les premières infiltrations ont été observées en février 2019, soit plusieurs mois après la vente et il peut être légitimement considéré que les consorts [H] n’auraient pas pu mettre leur bien en location si l’appartement avait été insalubre, 
- L’expert a mentionné dans son rapport que les gouttières périphériques présentaient un aspect non récent mais de nature à donner confiance à un acquéreur et ajoutait qu’il « conviendrait de faire des investigations approfondies » de sorte que Monsieur [Y] [U], professionnel de l’immobilier et non de la construction, ne saurait engager sa responsabilité pour n’avoir attiré l’attention des acquéreurs sur d’éventuels problèmes de zinguerie, dont il n’est pas objectivement établi qu’ils existaient en 2018, alors qu’une expertise judiciaire a été nécessaire pour constater l’état de la toiture, partie commune du bien ; si l’expert indique, concernant Monsieur [Y] [U], qu’il aurait été utile pour ce dernier de pouvoir, s’agissant d’un immeuble ancien, prévoir les dépenses urgentes à envisager, en particulier celles de couverture et de zinguerie, la gestion de l’entretien de l’immeuble et des travaux d’urgence à prévoir relève de la responsabilité du syndic de copropriété et des décisions prises en assemblée générale des copropriétaires et en l’absence d’assemblées générales durant plusieurs années et au vu de la mésentente des copropriétaires, il ne saurait être reproché à Monsieur [Y] [U] de pas avoir eu la possibilité de prévoir en 2018 que des travaux affectant les parties commune devaient être réalisés, 
- Aucun manquement à une quelconque obligation de conseil n’est établie à l’endroit de Monsieur [U] au vu de ses connaissances en construction et des qualités de l’immeuble vendu à l’époque de la vente en 2018, les demandeurs ne procédant que par la voie d’affirmations péremptoires en s’appuyant sur des constatations et pièces postérieures de plusieurs mois voire d’années à la vente, comme le compte rendu de l’ARS daté du 22 octobre 2019, soit plus d’un an après les visites de l’appartement et la signature du compromis, 
- Sur l’appel en garantie des consorts [D] à l’endroit de Monsieur [Y] [U], des contradictions sont existantes dans ce dossier en ce que les consorts [H] affirment que les premières infiltrations se sont révélées en février 2019 alors que l’expert a noté que les consorts [D] avaient indiqué au cours des réunions d’expertise que leur locataire leur avait signalé la présence de moisissures, ce qui n’a jamais été communiqué à Monsieur [Y] [U], et que les infiltrations dénoncées par le propriétaire actuel ne pouvaient pas ne pas se produire lors de l’occupation par l’ancien locataire, 
- Au visa de l’article 1240 du code civil, si le tribunal fait droit à la demande principale en résolution de la vente, c’est qu’il aura retenu que les consorts [D] ne pouvaient ignorer les problèmes d’infiltration et de vétusté de la zinguerie, qu’ils ont volontairement occultés ; l’existence de moisissures signalées par l’ancien locataire n’a jamais été portée à la connaissance de Monsieur [Y] [U] et l’expert suppose que les infiltrations dénoncées par le propriétaire actuel ne pouvaient pas ne pas se produire lors de l’occupation par l’ancien locataire, de sorte que les consorts [D] ont, pour les besoins de la vente, nettoyé voir repeint l’appartement dont on reproche à Monsieur [Y] [U] d’avoir publié les photographies alors qu’ils n’avaient apposé aucune mention dans l’encart du mandat de vente relatifs aux vices ou problèmes autres qu’apparents, ce comportement fautif des vendeurs justifiant qu’ils tiennent quitte et garant Monsieur [Y] [U] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, 



- S’agissant de l’appel en garantie de Monsieur [Y] [U] à l’endroit de la SAS LA FOURMI, les constatations dans le rapport d’expertise sont des éléments de faits et ou de droit qui font partie du débat et sont valablement discutés par la SAS LA FOURMI, laquelle conclut à l’absence de démonstration d’une faute de Monsieur [Y] [U], son agent commercial, confirmant ainsi qu’il n’est pas agent immobilier qualité détenue par la seule SAS LA FOURMI et qu’il a vendu le bien pour le compte de cette dernière. 


Dans ses dernières écritures en date du 6 septembre 2024, la SAS LA FOURMI sollicite du tribunal de Céans de : 
- Juger le rapport d’expertise du 19 avril 2021 inopposable à la SAS LA FOURMI, 
- Constater le caractère caché des désordres dont est affecté l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13], 
- Débouter Monsieur [Y] [U] de l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions, formulés à l’encontre de la SAS LA FOURMI, 
- Déclarer l’appel en garantie formé par la SAS LA FOURMI à l’encontre de Monsieur [Y] [U] recevable et bien fondé, 
- Condamner Monsieur [Y] [U] à garantir la SAS LA FOURMI de toutes condamnations qui pourraient intervenir à son encontre, 
- Condamner solidairement Monsieur [Y] [U] et les consorts [H] à verser à la SAS LA FOURMI la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- Condamner solidairement Monsieur [Y] [U] et les consorts [H] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions et au visa des articles 1240 et 1642 du code civil, la SAS LA FOURMI affirme que : 
- La SAS LA FOURMI n’est pas visée par les conclusions des demandeurs et des consorts [D], 
- Le rapport d’expertise du 19 avril 2021 est inopposable à la SAS LA FOURMI et ses constats ne sauraient être invoqués à son encontre alors qu’elle n’a pas pu formuler d’observation devant l’expert dans le respect du contradictoire, que les conclusions du rapport ne la concernent pas en ce qu’elles visent Monsieur [Y] [U] en qualité d’agent commercial en immobilier ou de mandataire indépendant en immobilier, aucun agent immobilier n’étant visé dans ledit rapport, et que les conclusions du rapport ne sont étayées par aucune pièce mettant en cause la responsabilité de la SAS LA FOURMI, notamment au titre d’un quelconque manquement à son obligation d’information et de conseil, 
- Si la responsabilité de la SAS LA FOURMI, en tant qu’agent immobilier, devait être réclamée au titre du défaut de conseil et d’information, les désordres n’étaient pas apparents au jour de la vente le 17 janvier 2019 dans la mesure où les photographies de l’appartement réalisées en vue de la publication de l’annonce attestent de que l’appartement ne présentait alors aucune trace de moisissure ou d’infiltration, ce que confirme l’expert dans son rapport, que les acheteurs ont visité deux fois l’appartement avant la signature du compromis de vente, que les premières infiltrations seraient survenues en février 2019 selon le rapport d’expertise, soit postérieurement à la vente intervenue le 17 janvier 2019, alors que le seul dégât des eaux a été déclaré le 19 juillet 2019 et qu’enfin, l’état des lieux d’entrée du locataire des consorts [H] indique clairement « très bon état » pour l’ensemble des plafonds de l’appartement, et un « état bon » pour l’ensemble des murs de l’appartement ; 
- en outre, les désordres n’étaient pas connus et les demandeurs ne démontrent pas que Monsieur [Y] [U] avait connaissance desdits désordres et aurait décidé de leur cacher volontairement, alors que le mandat de vente ne comporte aucune précision ou mention des consorts [D] quant à la connaissance par le mandant de vices concernant le bien objet du mandat, ces derniers n’ayant pas jugé non plus utile d’indiquer à l’agent commercial qu’ils avaient un locataire dans les lieux alors que dans le compromis de vente du 23 octobre 2018 ils ont déclaré ne jamais avoir consenti de location concernant le bien objet de l’acte, et que le dégât des eaux n’a été déclaré que le 19 juillet 2019, soit presque 6 mois après la vente de sorte que Monsieur [Y] [U] n’a pas été mis en mesure de connaître les désordres objet du présent litige par les vendeurs, les documents faisant état de désordres étant tous postérieurs à la vente ; Monsieur [Y] [U] ne saurait être tenu d’informer les parties d’un risque qui résulte d’éléments dont il n’a pas été informé, de même que la SAS LA FOURMI ; 
- les consorts [H] invoquent les constats de l’ARS au soutien d’un prétendu défaut d’information et de conseil de Monsieur [Y] [U], notamment au titre de la hauteur sous plafond, alors que le règlement sanitaire et départemental ne s’applique seulement constructions nouvelles ou aménagements réalisés sur les anciennes constructions après son entrée en vigueur, soit 1979 alors que le bâtiment date de 1930-1940, et que le défaut d’entretien de la chaudière est expressément rattaché à la responsabilité des locataires, ces éléments ne permettant pas de retenir que Monsieur [Y] [U] a manqué à son devoir d’information et de conseil, la décision de l’ARS de 2022 de déclarer l’appartement inhabitable survenant après des années d’infiltrations sans travaux de réparation, ce qui relève de la responsabilité des actuels propriétaires et du syndic, 
- les désordres ne pouvaient pas être connus alors que le rapport d’expertise du 19 avril 2021 indique que l’état de vétusté de la zinguerie à l’origine des infiltrations n’avait pu être détectée par l’expert, un professionnel du bâtiment, qu’au moyen d’investigations approfondies ; l’agent immobilier n’est pas un professionnel du bâtiment et son obligation d’information s’arrête à ce qui est décelable au regard de ses compétences techniques en tant que simple négoce de l’immobilier, de même qu’il n’est pas non plus tenu d’identifier les vices cachés non détectables comme des traces d’infiltrations d’eaux cachées sous de la peinture ou des désordres de la charpente non apparents au moment de la vente, et à défaut de toute connaissance dudit vice caché au moment de la vente ; L’étendue des vérifications que l’agent immobilier doit opérer et des conseils qu’il doit donner est limitée par l’étendue de son domaine de compétence, n’étant pas tenu de se substituer aux techniciens experts, le mandataire du vendeur ne commettant pas de faute envers l’acquéreur en ne recherchant pas les vices cachés de la chose qu’il est chargé de vendre ; aucune faute de Monsieur [Y] [U] ne peut être retenue, et par suite, la responsabilité de l’agent immobilier ne peut pas l’être non plus, 
- il ne saurait être reproché à la SAS LA FOURMI de ne pas avoir prévu « les dépenses urgentes à envisager, et en particulier, celles de couverture et de zinguerie dont le remplacement présente un caractère d’urgence » puisque le pouvoir de conseiller sur les dépenses urgentes suppose la capacité de détecter au préalable les problèmes de vétusté de la zinguerie, ce qui ne relevait pas de la compétence de l’agent immobilier mais de la responsabilité du syndic de copropriété et des décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires, lesquelles n’ont pas été tenues ; Si l’agent immobilier a l’obligation d’informer les acheteurs de la réalisation prochaine de travaux onéreux portant sur un aspect essentiel de l’immeuble, c’est à la condition qu’il ait été informé des travaux envisagés, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce, la SAS LA FOURMI n’ayant jamais été informée d’une quelconque volonté de la copropriété de réaliser des travaux sur la toiture, 
- la SAS LA FOURMI ne saurait se voir reprochée de ne pas avoir anticipé les travaux de réparation de la toiture alors qu’elle n’était pas un professionnel en couverture zinguerie, qu’aucun désordre d’infiltration ou de moisissures n’avait été détecté avant la vente, que le premier désordre d’infiltration identifié datait du 19 juillet 2019 et que les conclusions de l’expert qualifiant d’urgents les travaux de couverture et de charpente ont été présentées le 19 juillet 2019, soit 2 ans et 3 mois après la vente, ce qui n’exclut pas l’hypothèse que lors de la vente, ces travaux ne présentaient pas un tel caractère d’urgence ; les consorts [D] s’étant abstenus de communiquer toute information concernant l’état du bien en vente, ils sont donc les seuls responsables si des informations concernant l’existence d’éventuelles infiltrations ou l’état de la couverture et de la zinguerie n’ont pas été communiquées aux vendeurs, 
- Monsieur [Y] [U] ne peut donc réclamer à la SAS LA FOURMI une quelconque garantie en cas de condamnation alors qu’il est intervenu en qualité de mandataire substitué à la place de la SAS LA FOURMI, mandataire d’origine, ce que l’article 1994 du code civil permet, dès lors que la faute reprochée au mandataire initial, à supposer qu’elle soit démontrée, n’aurait de lien de cause à effet qu’avec le préjudice subi par le mandant, mais se trouvant sans lien de causalité avec le préjudice invoqué par le mandataire substitué, lequel a, par son action personnelle et directe, permis l’entrée en jouissance des lieux ; 
- Monsieur [Y] [U] a conclu avec la SAS LA FOURMI un contrat d’agent commercial, soit un mandat d’intérêt commun, l’article 5 dudit contrat l’obligeant à rendre compte de sa gestion et notamment de tout élément susceptible d’engager sa responsabilité, y compris s’il avait été informé par les vendeurs de l’existence de désordres objet du présent litige, ce dont la SAS LA FOURMI n’a été nullement informée de sorte qu’il ne peut donc pas réclamer à la SAS LA FOURMI une quelconque garantie en cas de condamnation, 
- A titre reconventionnel, si la responsabilité de la SAS LA FOURMI devait être retenue, Monsieur [Y] [U] doit être condamné à la garantir des condamnations prononcées à son encontre dès lors qu’au titre du contrat d’agent commercial, ce dernier était tenu d’exécuter sa mission dans les conditions de l’article 2 dudit contrat, toute faute retenue à son encontre impliquant qu’il n’ait pas exécuté sa mission avec diligence. 


Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 16 janvier 2025. L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoirie du 4 mars 2025. A cette date, les parties ont maintenu leurs dernières écritures. 


MOTIFS


Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir à l’encontre de Monsieur [Y] [U]

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s'il estime que la complexité du moyen soulevé ou l'état d'avancement de l'instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l'issue de l'instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d'administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture.

Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l'instance en l'état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

Lorsque leur cause survient ou est révélée après l'ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d'instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l'article 47.

En l’espèce, Monsieur [Y] [U] sollicite de voir déclarées irrecevables les prétentions formulées à son encontre par les consorts [H] et par les consorts [D]. 

Cependant, la fin de non-recevoir relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état depuis le 1er janvier 2020, date d’entrée en vigueur de l’article 789 du code de procédure civile dans sa nouvelle rédaction.

L’acte introductif d’instance a été signifié à Monsieur [Y] [U] 18 juin 2021. 

La cause de la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [Y] [U] ne s’est pas révélée après l’ordonnance de clôture. 

La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir des consorts [H] et des consorts [D] aurait dû être soulevée devant le juge de la mise en état, lequel avait seul compétence pour trancher cet incident. Elle doit donc être déclarée irrecevable. 



Sur la demande principale en résolution de la vente

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropres à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. 

En application de ce texte, il est nécessaire d’établir que le vice existait antérieurement à la vente de la chose. L’impropriété à destination de la chose vendue relève de l’appréciation souveraine des juges du fond et dès lors que le défaut de la chose vendue la rend impropre à sa destination, il n’y a pas lieu de rechercher si un tel vice a été déterminant dans le consentement de l’acheteur pour que le vendeur soit tenu à garantie. 

Aux termes de l’article 1642 du code civil, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. 

En application de ce texte, l’acheteur n’a pu se convaincre lui-même des vices de la chose alors qu’il est constaté que seule une expertise a permis d’en constater l’existence. A ce titre, il n’incombe pas à l’acheteur de visiter les lieux accompagné d’un homme de l’art en raison de l’ancienneté et du prix de l’immeuble, sauf à ajouter une condition à ce texte. 

Il ressort de l’article 1643 du code civil que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. 

En application de ce texte, la clause est inefficace lorsque le vendeur a manqué à son devoir d’information. La preuve de la connaissance des vices chez les vendeurs antérieurement à la vente doit être rapportée. 

L’article 1644 du code civil dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. 

Aux termes l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. L’article 1646 du code civil dispose que si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente. 

En l’espèce, Monsieur [V], expert judiciaire, retient dans son rapport (pièce n°41 demandeur) que :
- L’appartement litigieux est affecté de deux types de désordres à savoir une présence importante de moisissures dans les pièces d’habitation et des infiltrations au niveau d’un placard suspendu dans la cuisine, 
- Au jour de la réunion contradictoire, les infiltrations étaient limitées à la cuisine de l’appartement, le nouveau propriétaire ayant précisé qu’il s’en produisait également dans la chambre à coucher mais qu’il avait fait intervenir à ses frais une entreprise, ce qui a permis de mettre fin à ce désordre dans cette pièce, 
- Les deux dommages principaux sont, d’une part, l’écoulement d’eau dans la cuisine qui ne permet pas une occupation pérenne de l’appartement et, d’autre part, la formation de moisissures, les anciens propriétaires ayant mentionné au cours de la réunion d’expertise que « leur locataire leur avait signalé la présence de moisissures ce qui, sauf erreur, n’a pas été communiqué aux acquéreurs », 
- Deux causes doivent être retenues au titre de l’origine des infiltrations à savoir, d’une part, le défaut important d’isolation et de ventilation permanente et, d’autre part, l’état de vétusté alarmant de la zinguerie, 
- Considérant l’état général de la zinguerie, il ne fait guère de doute que les infiltrations se produisent depuis plusieurs années et qu’elles étaient donc effectives au moment de l’acquisition, 
- S’agissant du caractère décelable et apparent des infiltrations, le document de vente donne une « image assez idyllique » de l’immeuble et ne fait pas allusion à des frais éventuels à envisager comme le remplacement de la zinguerie et de la couverture ; les gouttières ont fait l’objet d’un remplacement et si elles présentent un aspect non récent, elles sont de nature à donner confiance à un acquéreur, 
- Les observations faites par lui n’ont pu être faites qu’en s’éloignant de l’immeuble dans le but d’identifier les causes d’un désordre avéré, 
- Le coût des travaux de réfection peut être estimé à 39 000 euros et la remise en état du logement à la somme de 3 101,12 euros, 
- L’appartement présentant une quantité importante de moisissures, cette situation constitue un danger pour la santé des occupants et l’écoulement d’eau aléatoire au niveau du plan de cuisson de la cuisine est également à l’origine de difficultés d’utilisation. 

Ainsi, il résulte de ces éléments que le bien objet de la vente litigieuse présente des vices, à savoir un défaut important d’isolation et de ventilation et un état de vétusté très avancé de la zinguerie, lesquels conduisent à une présence importante de moisissures et des infiltrations d’eau dans le logement. 

L’expert conclut que ces infiltrations d’eau étaient effectives au moment de l’acquisition au vu de l’état général de la zinguerie. Ce point est corroboré par l’attestation de témoin versé aux débats par la partie demanderesse (pièce n°21 partie demanderesse), Madame [R] [E] attestant avoir elle-même constaté des infiltrations d’eau dans son logement en provenance de l’appartement litigieux et ce alors que les consorts [D] étaient encore propriétaires du bien. Il y a donc lieu de retenir que les vices existaient au jour de la vente litigieuse. 

Il ressort des constatations de l’expert et des photographies jointes au rapport que l’appartement litigieux présente une quantité importante de moisissures et subit un écoulement d’eau aléatoire au niveau du plan de cuisson de la cuisine lors d’intempéries, étant précisé qu’il n’est pas contesté par les parties que d’autres infiltrations d’eau aient eu lieu dans une des chambres de l’appartement, lesquelles ont pris fin à la suite de l’intervention d’un couvreur-zingueur à la demande de Monsieur [H]. La fonction première d’un immeuble d’habitation étant d’assurer le clos et le couvert, la perméabilité d’un appartement à l’eau lors d’intempéries, la présence d’infiltrations d’eau et d’importantes moisissures le rend nécessairement impropre à sa destination, l’expert ayant souligné le danger existant pour la santé des occupants d’une habitation présentant des moisissures en de telles quantités. 

S’agissant du caractère apparent et décelable des vices, l’expert mentionne dans son rapport que l’annonce immobilière présentait une vision « idyllique » du bien et les gouttières apparentes, bien qu’anciennes, étaient de nature à donner confiance à de potentiels acquéreurs. Il ajoute avoir dû procéder à des investigations approfondies afin de déterminer l’origine des désordres, notamment en se rendant sur le quai de la gare afin de procéder à des photographies et zoomer sur celles-ci. Au vu de ces éléments, il ne saurait être retenu que ces diligences incombent à un acheteur profane, non alerté quant à l’existence de difficultés relatives à la fonction du couvert de l’immeuble qu’il projette d’acquérir. En outre, les consorts [D] n’affirment ni ne démontrent avoir informé les consorts [H] de ce que leur ancien locataire leur avait signalé la présence de moisissures dans le logement, ainsi qu’ils l’ont précisé à l’expert au cours de la réunion d’expertise. En conclusion, il ne ressort pas des pièces versées aux débats que les vices étaient apparents au moment de la vente pour des acquéreurs profanes non alertés d’une quelconque difficulté quant à la capacité de l’immeuble à assurer le couvert. 

Les consorts [D] arguent de ce qu’ils n’avaient pas connaissance des vices affectant l’immeuble au moment de la vente et qu’ils n’ont appris leur existence qu’au cours de la mesure d’expertise. Cependant, il ressort de leurs propres affirmations devant l’expert que leur propre locataire leur avait signalé la présence de moisissures dans le logement, ce dont ils n’ont pas informé les consorts [H]. S’ils allèguent qu’il s’agissait de moisissures légères, liées à un simple défaut d’aération et un chauffage insuffisant, ils l’affirment sans le prouver, notamment au moyen d’une attestation de leur locataire ou de l’état des lieux de sortie réalisé avec ce dernier, et n’ont pas apporté ces précisions devant l’expert. En outre, la mention du rapport d’expertise suivant laquelle les infiltrations étaient déjà d’actualité lors de l’occupation des lieux par le locataire des consorts [D] au vu de l’état de dégradation très avancée de la zinguerie, corroborée par le témoignage de Madame [R] [E] attestant avoir subi des infiltrations dans son propre logement du fait des infiltrations subies par l’appartement du 2ème étage alors que les consorts [D] étaient encore propriétaires, laquelle témoigne de l’ampleur des infiltrations ayant dû affecter le bien, empêchent de retenir que les consorts [D] n’ont rien perçu des vices lorsqu’ils ont récupéré leur bien auprès de leur locataire pour procéder à sa mise en vente. Ils avaient donc nécessairement connaissance des vices au jour de la vente. 

Les consorts [D], au courant des vices affectant leur bien, n’ont pas informé les consorts [H] de l’existence de ceux-ci, manquant ainsi à leur devoir d’information auprès de leurs acheteurs. Un tel manquement les prive donc des effets de la clause exclusive de la garantie des vices cachés figurant à l’acte notarié de vente. 

Au vu de ces éléments, il y a lieu de retenir que l’appartement objet de la vente litigieuse entre les consorts [H] et les consorts [D] étaient affectés de vices le rendant impropre à sa destination au jour de la vente, lesquels étaient non apparents et décelables pour les consorts [H] et connus des consorts [D], ces derniers n’ayant pas informé leurs acheteurs de l’existence de ces vices de sorte qu’ils ne peuvent plus se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés figurant dans l’acte notarié de vente. 

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résolution de la vente, de condamner les consorts [D] à restituer le prix de vente et les frais occasionnés par la vente à hauteur de 28 300 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec capitalisation des intérêts échus, dus pour un moins une année entière, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil au vu de la demande présentée en ce sens. Les consorts [H] doivent être condamnés restituer l’appartement sis [Adresse 3] - [Localité 13] (section n°[Cadastre 6], n°[Cadastre 8], lot n°10) aux consorts [D] à la suite de la résolution de la vente ainsi prononcée.


Sur la responsabilité de Monsieur [Y] [U] en sa qualité d’agent commercial en immobilier indépendant

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.


En vertu de cette disposition, la responsabilité d'un agent immobilier comme celle d’un agent commercial indépendant en immobilier, ne peut être engagée que si la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité direct et certain entre les deux est rapportée.

L'agent commercial en immobilier indépendant, en tant que professionnel, est tenu d'une obligation d'information et de conseil. L'obligation d'information consiste à fournir au mandant ou au tiers contractant des informations neutres et objectives pour lui permettre d'opérer un choix éclairé. Les éléments à fournir doivent être légaux, exacts, complets, efficients, compréhensibles et loyaux.

Le devoir de conseil suppose d'attirer l'attention du mandant ou du cocontractant sur les avantages et les inconvénients de l'opération envisagée et de lui indiquer le choix le plus opportun. L'obligation de conseil se prolonge en une obligation de mise en garde du client. Ainsi, il doit informer le vendeur sur la valeur des biens qu’il met en vente et, vis-à-vis de l’acheteur, il doit l’informer de l’existence de désordres apparents affectant le bien vendu, qu’en sa qualité de professionnel averti, il ne peut ignorer. Il manque à son obligation d’informer et de conseil s’il n’a procédé à aucun contrôle relatif au bien.

Le contenu de ce devoir porte notamment sur les informations sur le bien à vendre. Il est à mettre en parallèle avec l'obligation de vérification à laquelle est tenu l' agent commercial en immobilier s'agissant de l'état et de la situation juridique du bien et de vérification des déclarations des parties.

L’agent commercial immobilier indépendant, intervenant en qualité de mandataire dans le cadre de son activité d’entremise, a pour mission de rechercher un client en vue de la vente ou de l’achat de biens immobilier au nom et pour le compte de son mandant, l’agence immobilière. 

Sa responsabilité peut donc être recherchée dans un cadre contractuel dans le cadre des relations avec son mandant et sur le fondement de la responsabilité délictuelle vis-à-vis des tiers. 

L’agent commercial immobilier indépendant, dans le cadre de son activité d’entremise, doit s’assurer que le bien immobilier, objet de l’opération d’entremise, est conforme à l’usage ou à la destination que l’acquéreur éventuel désire lui donner. Il doit vérifier les risques juridiques, administratifs ou financiers portant sur le bien de l’opération d’entremise. A ce titre, il est tenu de vérifier l’état matériel du bien pour s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité de la convention négociée au nom et pour le compte de son mandant. 

En l’espèce, les consorts [H] ont la qualité de tiers vis-à-vis de Monsieur [Y] [U] pour n’être lié par contrat qu’avec la SAS FOURMI IMMO. C’est donc à juste titre qu’ils agissent à son endroit sur le fondement de la responsabilité délictuelle. 

Au titre de son devoir de conseil et de vérification, Monsieur [Y] [U] devait s’assurer que le bien immobilier était habitable et pouvait faire l’objet d’une mise en location, au vu du projet des consorts [H] en ce sens, manifesté auprès de l’agent commercial en immobilier indépendant au moyen du compte-rendu de visite. 

En premier lieu, il n’est nullement justifié et prouvé que les consorts [D] aient informé Monsieur [Y] [U] des vices affectant le logement qu’ils souhaitaient mettre en vente et il ne saurait être retenu que ces vices, mis au jour dans le cadre des opérations d’expertise au moyen d’investigations approfondies de l’expert, aient pu relever de la connaissance de Monsieur [Y] [U] s’il n’avait pas été informé de difficultés à ce titre par le vendeur. Au vu des investigations réalisées par l’expert, des mentions reportées dans le rapport suivant lesquelles les gouttières extérieures, bien qu’âgées, pouvaient donner confiance à un potentiel acquéreur et en l’absence de toute information portée à la connaissance de l’agent commercial par les vendeurs, il ne saurait être retenu l’existence d’un manquement au devoir de conseil et de vérification par Monsieur [Y] [U] à ce titre. 

En second lieu, il ressort du constat de l’ARS, ayant conclu au caractère insalubre et donc inhabitable du bien le 22 juillet 2022, que l’immeuble objet de la vente présentait les désordres suivants (pièce n°43 demandeurs) : 
- Une hauteur sous plafond inférieure à 2,20 m dans l’ensemble du logement (2,12 m dans la chambre et 2,15 m dans le salon), 
- Une absence de ventilation, 
- Une hauteur d’allège des fenêtres inférieure à 90 cm, 
- Une rampe d’escalier non conforme, 
- Une chaudière non entretenue. 

Le rapport de l’ARS mentionne en outre dans son rapport que « le désordre principal qui motive cette procédure est l’insuffisance de hauteur sous plafond. Ce logement a été aménagé dans des combes sans que le critère d’habitabilité du logement fixé notamment par le règlement sanitaire départemental soit respecté, soit une hauteur de 2,20 m. Le décret de décence qui s’attache au contrat de bail précise de plus qu’il est exigé à minima une pièce de 9m² avec 2,20 m de hauteur sous plafond ». 

Les désordres pointés par l’ARS relèvent du devoir de vérification et de conseil de l’agent commercial en immobilier indépendant. 

Monsieur [Y] [U] ne justifie pas avoir procédé à des vérifications relativement à ces désordres et ni en avoir informé les consorts [H] conformément au devoir du conseil lui incombant, notamment quant à un risque relatif à l’habitabilité du bien objet de la vente. 

En sa qualité de professionnel de l’immobilier, il ne pouvait ignorer que ces éléments étaient de nature à compromettre l’habitabilité du bien et le projet locatif des demandeurs, dont il était nécessairement au courant au vu du compte rendu de visite renseigné par les consorts [H] mentionnant leur souhait d’investir dans ce bien et non de l’habiter. 

Il ne saurait être retenu comme l’indique Monsieur [Y] [U] que les constats de l’ARS ne peuvent lui être opposés au motif qu’ils seraient contenus dans un document établi plusieurs années après la vente dans la mesure où ces constats portent sur des caractéristiques du bien présentes au jour de la vente et sur des critères d’habilité objectifs et d’ores et déjà applicables et ce d’autant que Monsieur [Y] [U] n’avance ni ne justifie que les désordres mentionnés dans le rapport de l’ARS sont la conséquence de modifications intervenues sur le bien depuis la vente. 

Il est donc établi que le bien ne remplissait pas les critères de salubrité pour être habitable au jour de la vente.






Ainsi, en ne recherchant pas et en n’informant pas les consorts [H] de ces désordres et risques juridiques pesant sur le bien objet de la vente, relevant de sa connaissance de professionnel de la vente immobilière, il a commis une faute en manquant à son devoir de conseil et de vérification engageant sa responsabilité vis-à-vis des consorts [H]. 

Ces derniers sollicitent la condamnation de Monsieur [Y] [U] à leur régler la somme de 5000 euros correspondant aux honoraires versés à la SAS LA FOURMI, mandant de Monsieur [Y] [U]. 

Le préjudice des consorts [H] est certain dans la mesure où ils ont exposé des frais au titre du concours de l’agence immobilière la SAS LA FOURMI pour la conclusion d’une vente aujourd’hui résolue. 

Ce préjudice est en lien de causalité direct avec la faute de Monsieur [Y] [U] dans la mesure où les consorts [H] n’auraient pas fait l’acquisition du bien immobilier s’ils avaient su que l’habitabilité du bien était en question, notamment au regard de leur projet d’investissement locatif. 

Compte tenu du caractère inhabitable à titre définitif du bien acquis, la perte de chance de ne pas acquérir doit être indemnisée à hauteur de la totalité des sommes réglées à la SAS LA FOURMI dans le cadre de l’opération de vente, soit 5000 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, somme au paiement de laquelle Monsieur [Y] [U] doit être condamné. 


Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral

Aux termes l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il ressort des motifs sus-énoncés que les consorts [D] avaient connaissance des vices de la chose au jour de la vente et les ont dissimulés auprès des consorts [H] et que Monsieur [Y] [U] a manqué à son devoir de conseil. 

Du fait de ces fautes, les consorts [H] subissent un préjudice moral consistant en tous les tracas et les angoisses occasionnés par le sentiment de ne pas avoir été correctement informés des caractéristiques du bien acheté, de s’être engagé dans une opération d’achat immobilier en vue d’un investissement locatif qui n’a pas pu prospérer et de se retrouver propriétaires d’un bien inhabitable à titre définitif. 

Ce préjudice est en lien de causalité direct avec les vices laissés cachés par les consorts [D] et le manquement de Monsieur [Y] [U] à son devoir de conseil. 

Il convient de compenser ce préjudice par l’allocation de dommages-intérêts à hauteur de 6 000 euros, dont 3000 euros à la charge des consorts [D] et 3 000 euros à la charge de Monsieur [Y] [U], avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, sans que cette condamnation ne soit prononcée in solidum entre les consorts [D] et Monsieur [Y] [U], leurs manquements étaient autonomes et indépendants les uns des autres.


Sur les appels en garantie

1) Sur l’appel en garantie des consorts [D] à l’endroit de Monsieur [Y] [U]

Les consorts [D] sollicitent de voir Monsieur [Y] [U] condamné à les garantir des condamnations prononcées à leur encontre. 

Cependant, contrairement aux dires des consorts [D], le préjudice des consorts [H] n’est pas la conséquence du seul manquement de Monsieur [Y] [U] à son devoir de conseil et de vérification mais également la conséquence des agissements et omissions des consorts [D]. Il ne ressort pas des pièces versées aux débats que Monsieur [Y] [U] a été informé des vices affectant la chose vendue et dont ils avaient connaissance. 

Les consorts [D] ne sauraient donc arguer d’un manquement à son devoir de conseil et d’information à l’endroit de Monsieur [Y] [U] pour justifier leur demande d’appel en garantie dès lors que leurs propres agissements l’ont empêché en partie de satisfaire à cette obligation envers les consorts [H]. 

En conséquence, les consorts [D] doivent être déboutés de leur demande d’appel en garantie à l’endroit de Monsieur [Y] [U]. 


2) Sur l’appel en garantie de Monsieur [Y] [U] à l’endroit des consorts [D]

La faute de Monsieur [Y] [U] étant sans lien avec les omissions et dissimulations des consorts [D], ces derniers ne peuvent être tenus de le relever et de le garantir des condamnations prononcées à son encontre. 

Monsieur [Y] [U] doit donc être débouté de sa demande d’appel en garantie formée à l’encontre des consorts [D]. 


3) Sur l’appel en garantie de Monsieur [Y] [U] à l’endroit de la SAS LA FOURMI

Monsieur [Y] [U] sollicite que la SAS LA FOURMI soit condamnée à le relever et le garantir des condamnations prononcées à son encontre au motif qu’il a vendu le bien au nom et pour le compte de la SAS LA FOURMI. 

Cependant, il résulte du contrat d’agent commercial versé aux débats par la SAS LA FOURMI (pièce n°12) que le mandataire, soit Monsieur [Y] [U], doit accomplir sa mission sous sa seule responsabilité et doit informer par écrit son mandant de tout conflit avec un client vendeur, acquéreur ou un tiers susceptible de déboucher sur une action en justice ou d’engager la responsabilité du mandant, ce dont il ne justifie pas. 

La demande d’appel en garantie étant insuffisamment justifiée, Monsieur [Y] [U] doit en être débouté sans qu’il soit nécessaire d’examiner les moyens de la SAS LA FOURMII. 



Sur les autres demandes 

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, et à payer à l'autre partie une somme que le juge détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Les consorts [D] et Monsieur [Y] [U], parties succombantes, doivent être condamnés aux dépens chacun par moitié, en ce compris les dépens de la procédure de référé-expertise RG n°20/00377 et les frais de l’expertise judiciaire.

Les consorts [D] et Monsieur [Y] [U] doivent également être condamnés, chacun, à payer aux consorts [H] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Monsieur [Y] [U] doit être condamné à payer la somme de 1000 euros en vertu de ce même texte à la SAS LA FOURMI. 

L’équité commande de rejeter les demandes des consorts [D] et de Monsieur [Y] [U] formées sur le même fondement à l’endroit des consorts [H], de même que la demande de Monsieur [Y] [U] sur ce fondement à l’endroit des consorts [D] et la demande de la SAS LA FOURMI à l’endroit des consorts [H]. 


Sur l'exécution provisoire

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, applicable, selon l'article 55 II du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, aux instance introduites devant les juridictions du premier degré à compter du 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire et est compatible avec la nature du litige, de sorte qu’il ne sera pas fait droit à la demande de Monsieur [Y] [U] tendant à voir écartée l’exécution provisoire de droit. 


PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,


DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Monsieur [N] [H] et Madame [B] [A], épouse [H], d’une part, et de Monsieur [X] [D] et Madame [J] [D], d’autre part, à l’encontre de Monsieur [Y] [U] ; 

PRONONCE la résolution du contrat de vente conclu le 17 janvier 2019 entre Monsieur [N] [H] et Madame [B] [A], épouse [H], d’une part, et Monsieur [X] [D] et Madame [J] [D], d’autre part, de l’appartement sis [Adresse 3] - [Localité 13] (section n°[Cadastre 6], n°[Cadastre 8], lot n°10) ; 




CONDAMNE Monsieur [X] [D] et Madame [J] [D] à payer à Monsieur [N] [H] et Madame [B] [A], épouse [H], la somme de 28.300,00 € (VINGT-HUIT MILLE TROIS CENTS EUROS) en restitution du prix de vente et des frais liés à la vente, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; 

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur cette somme de 28 300 euros en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ; 

CONDAMNE Monsieur [N] [H] et Madame [B] [A], épouse [H], à restituer à Monsieur [X] [D] et Madame [J] [D] l’appartement sis [Adresse 3] - [Localité 13] (section n°[Cadastre 6], n°[Cadastre 8], lot n°10) ; 

CONDAMNE Monsieur [Y] [U] à payer à Monsieur [N] [H] et Madame [B] [A], épouse [H], la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; 

CONDAMNE Monsieur [X] [D] et Madame [J] [D] à payer à Monsieur [N] [H] et Madame [B] [A], épouse [H], la somme de 3.000,00 € (TROIS MILLE EUROS) en réparation de leur préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; 

CONDAMNE Monsieur [Y] [U] à payer à Monsieur [N] [H] et Madame [B] [A], épouse [H], la somme de 3.000,00 € (TROIS MILLE EUROS) en réparation de leur préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; 

DEBOUTE Monsieur [X] [D] et Madame [J] [D] de leur appel en garantie à l’encontre de Monsieur [Y] [U] ; 

DEBOUTE Monsieur [Y] [U] de son appel en garantie à l’encontre de Monsieur [X] [D] et Madame [J] [D] ; 

DEBOUTE Monsieur [Y] [U] de son appel en garantie à l’encontre de la SAS LA FOURMI ; 

DEBOUTE Monsieur [X] [D] et Madame [J] [D] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’endroit de Monsieur [N] [H] et Madame [B] [A], épouse [H] ; 

DEBOUTE Monsieur [Y] [U] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’endroit de Monsieur [N] [H] et Madame [B] [A], épouse [H]; 

DEBOUTE Monsieur [Y] [U] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’endroit de Monsieur [X] [D] et Madame [J] [D] ; 

DEBOUTE la SAS LA FOURMI de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’endroit de Monsieur [N] [H] et Madame [B] [A], épouse [H] ; 

CONDAMNE Monsieur [X] [D] et Madame [J] [D] à payer à Monsieur [N] [H] et Madame [B] [A], épouse [H], la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Monsieur [Y] [U] à payer à payer à Monsieur [N] [H] et Madame [B] [A], épouse [H], la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Monsieur [Y] [U] à payer à la SAS LA FOURMI la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Monsieur [X] [D] et Madame [J] [D] d’une part, et Monsieur [Y] [U] d’autre part, aux dépens, chacun par moitié, en ce compris les dépens de la procédure de référé-expertise RG n°20/00377 et les frais de l’expertise judiciaire ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [U] de sa demande tendant à voir l’exécution provisoire de droit écartée ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


Et ce jugement a été signé par la Présidente et le Greffier.

Le Greffier La Présidente

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1644, code civil 1646, code civil 1645, code de procedure civile 802, code civil 1994, code civil 1640, code civil 1642, code civil 1643, code de commerce L134-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 20 août 2026 · Tribunal judiciaire de Lyon · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/07726

  en commun : code civil 1644, code civil 1646, code civil 1645, code de procedure civile 802, code civil 1642, code civil 1643

• 3 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/04606

  en commun : code civil 1644, code civil 1646, code civil 1645, code civil 1642, code civil 1643

• 10 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Lyon · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 19/09511

  en commun : code civil 1644, code civil 1646, code civil 1645, code civil 1642, code civil 1643

• 10 juillet 2026 · Tribunal judiciaire d'Évry · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/02357

  en commun : code civil 1644, code civil 1646, code civil 1645, code civil 1642, code civil 1643

• 16 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Toulouse · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/03108

  en commun : code civil 1644, code civil 1646, code civil 1645, code civil 1642, code civil 1643

• 17 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Toulouse · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 21/03913

  en commun : code civil 1644, code civil 1646, code civil 1645, code civil 1642, code civil 1643

• 5 août 2026 · Tribunal judiciaire d'Annecy · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/01520

  en commun : code civil 1644, code civil 1646, code civil 1645, code civil 1642, code civil 1643

• 24 août 2026 · Tribunal judiciaire de Grenoble · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/02711

  en commun : code civil 1644, code civil 1646, code civil 1645, code civil 1642, code civil 1643

Mise à jour de la source le 2025-05-02T21:01:02.895Z.