Tribunal judiciaire d'Auxerre, CIVIL (1ère Chambre), 16 juin 2025, n° 21/00614

Parties (entreprises)

Exposé du litige

DÉBATS :

À l’audience publique du 24 Mars 2025 

Après débats à l'audience du 24 mars 2025, le jugement suivant a été mis en délibéré et mis à disposition au greffe le 16 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT :

En premier ressort, Contradictoire,
par mise à disposition au greffe de la juridiction le 16 Juin 2025

* * * * *

DEMANDEURS :

Madame [C] [G] [P] [B] épouse [I]
née le 21 Février 1958 à ROSENDAEL (59240)
de nationalité Française
Profession : Monitrice auto école
demeurant ECF [I] RITA - Résidence l’Agostale - 12 Rue du 24 Août - 89000 AUXERRE
représentée par Maître Patricia NOGARET de la SCP REVEST-LEQUIN-NOGARET-DE METZ-CROCI-RLNDC, avocat au barreau D’AUXERRE










DEFENDEURS : 

CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES PARIS VAL DE LOIRE
Ayant pour nom commercial GROUPAMA PARIS VAL DE LOIRE-
immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 382 285 260
en sa qualité d’assureur de Monsieur [W] [S]
dont le siège social est sis 1 Bis Avenue du Docteur Ténine - 92184 ANTONY CEDEX
représentée par Maître Evelyne PERSENOT-LOUIS de la SCP P.BAZIN - E.PERSENOT-LOUIS - C.SIGNORET, avocat au barreau D’AUXERRE

Madame [U] [K] [T] épouse [V]
née le 02 Mars 1963 à PARIS (75014)
de nationalité Française
demeurant 3 Le Breuil - 85420 SAINT PIERRE LE VIEUX
représentée par Me Maxime BARBIER, avocat postulant au barreau D’AUXERRE
représentée par Me Guillaume LACAZE, avocat plaidant au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

Monsieur [W] [D] [S]
Es-qualité de propriétaire de l’immeuble situé 15 rue Lucile Cormier à TOUCY (89130)
né le 28 Janvier 1949 à CHEVANNES (89240)
de nationalité Française
Retraité
demeurant La Nacrie - 89220 BLENEAU
représenté par Me Frédérique PRETRE-SABIN, avocat au barreau D’AUXERRE


PARTIES INTERVENANTES :
 
MMA IARD S.A.
immatriculée au RCS LE MANS sous le n°440 048 882
Prise en qualité d’assureur de Mme [U] [T] en qualité de propriétaire non occupant du local situé 13 rue Lucile Cormier à TOUCY (89130)
dont le siège social est sis 14 boulevard Marie et Alexandre Oyon - 72030 LE MANS
représentée par Me Maxime BARBIER, avocat postulant au barreau d’AUXERRE, 
représenté par Me Guillaume LACAZE, avocat plaidant au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES
immatriculée au RCS de LE MANS sous le n° 775 652 126
Prise en sa qualité d’assureur de Madame [U] [T], en qualité de propriétaire non occupant du local situé 13 rue Lucile Cormier à TOUCY (89130)
dont le siège social est sis 14 boulevard Marie et Alexandre Oyon - 72030 LE MANS
représentée par Me Maxime BARBIER, avocat postulant au barreau d’AUXERRE,
représentée par Me Guillaume LACAZE, avocat plaidant au barreau de LA ROCHE-SUR-YON 

EXPOSĖ DU LITIGE

Selon acte notarié en date du 15 mai 2004, la SCI “Route de FONTAINES” a donné à bail à Madame [L] [X] un local à usage commercial situé 13 rue Lucile Cormier à TOUCY (Yonne).

Selon acte notarié en date du 16 novembre 2004, Madame [U] [T] a fait l’acquisition des murs.

Suivant bail commercial renouvelé par acte notarié du 28 juin 2013, à effet au 15 mai 2013, Madame [U] [T] a donné les locaux à bail à Madame [C] [I] née [B] moyennant un loyer annuel de 6033, 12 €, laquelle y exerçait une activité une auto-école sous l’enseigne « ECF ».

Monsieur [W] [S] est propriétaire de l’immeuble contigu situé au 15 rue Lucile Cormier à TOUCY (89130), cadastré AC 285.

Depuis 2016, Madame [U] [T] a constaté des dégâts dans son immeuble causés par des infiltrations d’eau provenant de l’immeuble de Monsieur [W] [S].

Au cours de l’année 2020, Madame [U] [T] a fait réaliser des travaux à ses frais afin de limiter les dégâts dans son immeuble.

Le 15 décembre 2020, le mur situé entre l’immeuble de Madame [U] [T] et l’immeuble de Monsieur [W] [S] s’est écroulé à l’intérieur du local de Madame [T].
Madame [U] [T] a engagé des frais afin de sécuriser les lieux.

A la demande de la mairie de TOUCY, une procédure de péril imminent a été engagée devant le Tribunal Administratif de DIJON. 
Par ordonnance du 08 janvier 2021, Monsieur le Président du Tribunal Administratif de DIJON a ordonné une expertise judiciaire. L’expert a déposé son rapport le 19 janvier 2021. 

Par courrier du 22 décembre 2020, le préfet a refusé de renouveler l’agrément de Madame [I] pour son activité d’auto-école au 1e janvier 2021.

Le 28 décembre 2020, l’expert de l’assurance de Madame [T] a constaté les dégâts et a conclu à l’imputabilité des désordres au fonds de Monsieur [S].

Au mois de janvier 2021, Madame [I] a quitté le local pour exploiter son activité à proximité.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2021, Madame [T] a assigné Monsieur [S] devant le juge des référés aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 6 avril 2021, le juge des référés a désigné Monsieur [H] comme expert.
Par acte de commissaire de justice en date du 30 juin 2021, Madame [I] a assigné Madame [T] devant le juge des baux commerciaux du tribunal judiciaire d’AUXERRE sur le fondement des articles R.145-23 du code de commerce, 1714 et 1741 et suivants du Code civil aux fins de prononcer la résiliation du bail et d’être indemnisée du trouble de jouissance subi. 

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 11 juillet 2022. 

Par actes de commissaire de justice en date des 24 et 30 novembre 2022, Madame [T] et les compagnies MMA IARD et IARD ASSURANCES MUTUELLES ont assigné Monsieur [S] et son assureur GROUPAMA devant le Tribunal judiciaire d’AUXERRE en intervention forcée aux fins de les voir condamner à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre et à voir prononcer à leur encontre, in solidum avec Madame [I], le préjudice de la perte de loyers pris en charge par MMA.

Par ordonnance du 28 avril 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures.

Par jugement définitif en date du 27 novembre 2023, le tribunal judiciaire d’AUXERRE a :
-DÉCLARÉ Monsieur [W] [S] intégralement responsable du trouble anormal de voisinage causé à Madame [U] [T] ;
- REJETÉ les demandes de partage en responsabilité ;
- CONDAMNÉ Monsieur [W] [S] à réparer en nature le préjudice en faisant réaliser les travaux de réfection du mur séparant les propriétés, de réfection complète du chéneau et de création d'une évacuation directe vers la gouttière des eaux pluviales ;
- DIT que les travaux devront intervenir dans un délai de trois mois suivant la signification du présent jugement, aux frais de Monsieur [W] [S], et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 150 euros (cent-cinquante euros) par jour de retard pendant un délai de trois mois;
- CONDAMNÉ Monsieur [W] [S] à payer à Madame [U] [T] la somme de 4 762,23 euros (quatre-mille-sept-cent-soixante-deux euros et vingt-trois centimes) au titre de son préjudice matériel ;
- DIT n'y avoir lieu à statuer sur le préjudice locatif de Madame [U] [T];
- CONDAMNÉ Monsieur [W] [S] à payer à Madame [U] [T] la somme de 3 000 euros (trois mille euros) au titre de son préjudice moral ;
- DÉBOUTÉ Madame [U] [T] de sa demande de condamnation de Monsieur [W] [S] au paiement de la somme de 1 454,20 euros (mille-quatre-cent-cinquante-quatre euros et vingt centimes) au titre des frais de procédure de péril imminent;
- CONDAMNÉ Monsieur [W] [S] à payer à Madame [U] [T] la somme de 350 euros (trois-cent-cinquante euros) au titre du procès-verbal de constat d'affichage du 11 janvier 2021 ;
- DÉBOUTÉ Madame [U] [T] de sa demande de condamnation de Monsieur [W] [S] au paiement de la somme de 381,20 euros au titre du constat de commissaire de justice du 18 novembre 2022 ;
- CONDAMNÉ Monsieur [W] [S] et la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles PARIS VAL DE LOIRE in solidum à payer aux sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES la somme de 6 438,92 euros (six-mille-quatre-cent-trente-huit euros et quatre-vingt-douze centimes) ;
- DIT n'y avoir lieu à statuer sur le recours en paiement des Sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES au titre du préjudice locatif ;
- DÉBOUTÉ la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles PARIS VAL DE LOIRE de ses demandes d'exclusion de garantie ;
- CONDAMNÉ la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles PARIS VAL DE LOIRE à garantir Monsieur [W] [S] de toutes les condamnations prononcées à son encontre 
- CONDAMNÉ Monsieur [W] [S] et Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles PARIS VAL DE LOIRE in solidum à payer à Madame [U] [T] et aux sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES la somme de 4 000 euros (quatre-mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
- DÉBOUTÉ Madame [U] [T] et les Sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de leur demande de condamnation de Monsieur [W] [S] et de la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles PARIS VAL DE LOIRE aux frais de la procédure de référé expertise ;
- CONDAMNÉ Monsieur [W] [S] et la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles PARIS VAL DE LOIRE in solidum aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Guillaume LACAZE ;
- REJETÉ le surplus des demandes ;
- RAPPELLÉ que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 septembre 2024, Madame [I] demande au tribunal au visa des articles R.145-23 du Code du commerce, 606, 1714 et suivants et 1741 et suivants du Code civil de :
-PRONONCER la résiliation du bail commercial renouvelé conclu le 28 juin 2013 entre Mme [I] et Mme [T] à effet du 31 décembre 2020, 
-CONDAMNER Mme [T] à payer à Mme [I] dommages et intérêts en raison du trouble de jouissance subi, soit 1.000 € par mois à compter de la mise en demeure du 7 février 2020, jusqu’au 31 décembre 2020, 
-DEBOUTER Mme [T] et les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles de toutes les leurs demandes à l’encontre de Mme [I]. 
A titre subsidiaire, 
-CONDAMNER Mr [S] et son assureur GROUPAMA, au vu de l’entière responsabilité retenue par le jugement du Tribunal Judiciaire d’Auxerre du 27 novembre 2023 à garantir Mme [I] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.
-CONDAMNER Madame [T] à la somme de 3.600 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; 
-CONDAMNER Madame [T] aux entiers dépens.
A l’appui de ses demandes, Madame [C] [I] expose avoir constaté en 2016 des infiltrations au sein de son local qu’elle a signalées à Madame [T] mais que les interventions de cette dernière sont restées sans effet, la contraignant à la relancer à plusieurs reprises.
Elle précise avoir effectué une déclaration de sinistre auprès de sa compagnie d’assurances qui a diligenté une expertise amiable, laquelle a révélé des défauts d’étanchéité en toiture ainsi qu’un danger pour les occupants en raison d’eau s’écoulant sur le tableau électrique et a évalué la reprise des désordres à un montant de l’ordre de 19 000 €.

Elle fait valoir qu’en application de l’article 1741 du Code civil, Madame [T] en sa qualité de bailleresse à l’obligation d’entretenir le bien loué et notamment d’effectuer les réparations nécessaires autres que locatives, à savoir les grosses réparations comprenant les travaux de toiture, et doit également garantir à son locataire une occupation paisible des lieux loués.
Elle estime n’avoir pu jouir paisiblement de la chose louée du fait des infiltrations et rappelle que le préfet de l’Yonne, par courrier du 22 décembre 2020, a refusé le renouvellement de son agrément au 1er janvier 2021, en sorte qu’elle n’a eue d’autre choix que de rechercher un autre local pour pouvoir poursuivre son activité professionnelle.
Elle sollicite en conséquence, en application des articles 1741 et suivants du Code civil, que le tribunal prononce la résiliation du bail conclu le 28 juin 2013 à compter du 31 décembre 2020 ainsi que la condamnation de Madame [T] à lui payer des dommages-intérêts en raison des troubles de jouissance subis, qu’elle évalue à la somme de 1000 € par mois depuis la mise en demeure infructueuse du 7 février 2020.

En réponse à l’argumentation de Madame [T], Madame [C] [I] fait valoir 
-que la bailleresse ne saurait utilement évoquer l’existence d’un cas fortuit ni la circonstance selon laquelle elle n’avait pas les moyens financiers d’assurer l’entretien qui lui incombe.
- que Mme [T] ne saurait lui reprocher d’avoir quitté les lieux et s’abriter derrière les prétendues obligations d’entretien qui incomberait à la preneuse, alors qu’elle ne pouvait indéfiniment pallier les désordres qu’elle subissait, aucune démarche n’étant effectuée pour solutionner l’origine de sinistre.
Elle conclut en conséquence au rejet de la demande de Mme [T] et des compagnies MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES tendant à la condamner à lui payer la perte de loyer subie.
À titre subsidiaire, Madame [C] [I] sollicite la condamnation de Monsieur [S] et de son assureur la société GROUPAMA à la garantir de toutes condamnations susceptibles d’être prononcé à son encontre.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 05 septembre 2025, Madame [T] demande au tribunal au visa des articles 1103, 1104, 1217, 1231-1, 1240, 1719, 1722, 1725 du Code civil, 331 du Code de procédure civile et L.124-3 du Codes des assurances de :
-DIRE Madame [U] [T] et les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES recevables en leurs demandes, fins et prétentions ; 
Les y juger bien fondées ; 
En conséquence, 
- sur la résiliation du bail : 
PRONONCER la résiliation du bail aux torts de Madame [I] et sans indemnités à son profit ; 
Dès lors, 
-CONDAMNER Madame [I], in solidum avec Monsieur [W] [S] et son assureur GROUPAMA, à verser à Madame [U] [T], et aux sociétés MMA pour leur part subrogative, les sommes suivantes au titre des pertes de loyer subies par Madame [U] [T] à compter du mois de janvier 2021 : 575,91 euros par mois au titre de la perte de loyers à compter de janvier 2021 ; dont 6 910,92 euros correspondant à la perte de loyers d’une année (12 mois de janvier 2021 à décembre 2021) tels que pris en charge par les MMA au titre de la police d’assurance de Madame [U] [T] ; 
- sur la demande de dommages et intérêts de Madame [I] : 
DEBOUTER Madame [I] de sa demande de condamnation à l’égard de Madame [U] [T] et des MMA, 
-en tout état de cause, 
-CONDAMNER in solidum Monsieur [W] [S] et son assureur GROUPAMA, à verser à Madame [U] [T], et aux sociétés MMA pour leur part subrogative, les sommes suivantes au titre des pertes de loyer subies par Madame [U] [T] à compter du mois de janvier 2021 : 575,91 euros par mois au titre de la perte de loyers à compter de janvier 2021 ; dont 6 910,92 euros correspondant à la perte de loyers d’une année (12 mois de janvier 2021 à décembre 2021) tels que pris en charge par les MMA au titre de la police d’assurance de Madame [U] [T] ; 
-CONDAMNER in solidum Monsieur [W] [S] et la société GROUPAMA à relever Madame [U] [T] et les MMA indemnes et les garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre, 
-CONDAMNER in solidum Madame [I], Monsieur [W] [S] et la société GROUPAMA à verser à Madame [U] [T] et aux sociétés MMA la somme de 4 213,86 euros au titre des frais irrépétibles ; 
-CONDAMNER ces mêmes parties aux entiers dépens de l’instance ; 
-DEBOUTER toute autre partie de ses demandes plus amples et contraires à celles des concluantes.

Au soutien de ses prétentions, Madame [U] [T] soutient avoir toujours été de bonne foi, en ayant fait passer des entreprises pour vérifier l’état de sa toiture, en alertant Monsieur [S] à plusieurs reprises sur la nécessité de réaliser des travaux, en faisant intervenir des entreprises pour tenter de limiter les dégâts, en participant à une réunion d’expertise et en faisant effectuer des devis des réparations qui devaient être prises en charge par Monsieur [W] [S]. Elle précise qu’à la suite de l’écroulement du mur de l’immeuble voisin à l’intérieur de son local intervenu le 15 décembre 2020, elle a immédiatement pris l’attache d’un entrepreneur local pour faire sécuriser les lieux, ajoutant que l’expert dépêché par son assurance a constaté les dégâts et conclut à l’imputabilité des désordres au fonds de Monsieur [S].

Après avoir rappelé la procédure d’expertise judiciaire ainsi que la procédure au fond diligentée à jour fixe ayant donné lieu au jugement du 27 novembre 2023, Madame [T] conclut au rejet de l’ensemble des demandes formées à son encontre par la demanderesse en faisant valoir que cette dernière n’a pas respecté les termes du bail en versant le loyer en retard par rapport à la date contractuellement fixée au 5 de chaque mois, lui ayant occasionné un préjudice certain dès lors qu’il s’agit de sa seule source de revenus, en ayant quitté le local sans prévenir pour exploiter son activité dans un autre local à proximité dès le 4 janvier 2021 , ce qu’elle a fait constater par un huissier, et enfin d’avoir cessé de verser le loyer depuis le mois de janvier 2021 s’élevant à la somme de 575,91€ par mois.

Invoquant la combinaison des articles 1719 et 1725 du Code civil, Madame [T] indique que le bailleur est tenu de garantir le preneur des troubles apportés à sa jouissance, à la seule exception de ceux qui seraient causés par des tiers sans droit sur la chose louée. Elle précise que la jurisprudence fait application de l’article 1725 lorsque le trouble de jouissance est la conséquence d’une atteinte portée par un tiers à l’immeuble lui-même. Elle soutient avoir entretenu son bien et que le trouble de jouissance est donc totalement imputable à son voisin.

Elle considère avoir pour sa part respecté ses engagements de bailleresse en ayant tout mis en œuvre à cet effet, contestant ainsi les affirmations de la demanderesse selon laquelle elle serait restée inactive, rappelant une nouvelle fois les multiples démarches effectuées.
Elle invoque en conséquence l’existence d’un cas fortuit faisant obstacle à ce que la locataire obtienne un quelconque dédommagement, estimant que cette dernière n’a rien fait pour remédier aux difficultés alors que le bail lui imposait de « prendre toutes mesures nécessaires à la sauvegarde du bien », et que cette carence a occasionné l’éboulement du mur. Elle ajoute que la locataire avait parfaitement conscience que les problèmes rencontrés n’étaient pas de son fait mais de celui du voisin et n’a pourtant aucunement réagi ni même agi envers Monsieur [S], préférant « s’acharner contre sa bailleresse » alors qu’elle aurait pu agir sur le fondement du trouble anormal de voisinage, qui peut être invoqué quelle que soit la qualité de la victime des troubles : propriétaire, locataire ou encore usufruitier. Elle souligne qu’une telle action de la part de la locataire se justifiait d’autant plus qu’elle-même n’habitait pas dans l’Yonne mais en Vendée. Elle estime que cette inaction n’est pas étrangère à la survenance des désordres sur le local justifiant le rejet des demandes de sa locataire ainsi que la résiliation du bail aux torts exclusifs de Madame [I].

À titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal allouerait une indemnité à la locataire, elle demande la condamnation de Monsieur [W] [S] et de l’assurance de ce dernier, à la garantir, de toutes condamnations susceptibles d’intervenir à son encontre, sur le fondement des dispositions des articles L 124 -3 du code des assurances, 1240 et 1244 du Code civil.
Elle fait ainsi valoir que les désordres déplorés par la locataire sont totalement imputables à l’immeuble voisin de Monsieur [S] dont la pleine responsabilité a été reconnue par le jugement du 27 novembre 2023, lequel a formellement exclu une quelconque faute de la part de Madame [U] [T] est écarté quelconque partage de responsabilité.

En réponse à l’argumentation de Groupama lui reprochant de ne pas avoir elle-même fait réaliser les travaux sur le fonds voisin à l’origine des troubles de jouissance sur son immeuble, Madame [U] [T] soutient qu’une telle argumentation n’est pas sérieuse, ne pouvant faire réaliser à ses frais des travaux sur un bien appartenant au voisin 

S’agissant du montant de ses propres préjudices, Madame [T] sollicite la condamnation de la demanderesse à lui pour payer le montant du loyer mensuel de 575, 91 € non réglé depuis le mois de janvier 2021, 
Elle rappelle avoir été partiellement indemnisée par la compagnie MMA en application de la police d’assurance, à hauteur de la somme de 6438,92 € titrent des dommages aux biens et de 6910,92 € au titre de la perte des loyers sur une année, lesquels sont donc recevables à exercer leur recours subrogatoire à l’égard de Monsieur [W] [S], responsable du dommage subi par leur assurée. 
Elle précise que cette condamnation devra être prononcée in solidum à l’égard de Monsieur [S] et de son assureur GROUPAMA ou en tout état de cause à leur égard seulement dès lors que l’immeuble de Monsieur [S] et la cause des désordres.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 novembre 2024, Monsieur [S] demande au tribunal de :
-DEBOUTER Madame [T], la SA MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de toutes leurs demandes, fins et conclusions. 
A titre subsidiaire, 
-PRONONCER un partage de responsabilité qui ne saurait être autre que par moitié entre Madame [T] et Monsieur [S] ; 
-CONDAMNER la CAISSE REGIONALE D'ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES PARIS VAL DE LOIRE à garantir toutes les condamnations dont Monsieur [S] pourrait être le sujet ; 
-CONDAMNER Madame [T] et ses assureurs in solidum à payer au concluant la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. 
-CONDAMNER la même aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [S] relève que la demande initiale émane de la locataire de Madame [T] à laquelle elle reproche de ne pas avoir respecté ses obligations. Il indique que Madame [T] était effectivement tenue contractuellement à assurer une jouissance paisible des lieux à sa locataire, soulignant que c’est à la bailleresse qu’incombe la charge des gros travaux.
Il estime que Madame [T] n’a pas rempli ses obligations alors même que la locataire la prévenait d’infiltrations importantes d’eau et a attendu que le mur litigieux s’effondre en 2020 pour mettre en œuvre les procédures nécessaires alors que si elle s’était préoccupée plutôt desdits désordres, ils ne se seraient pas aggravés. Il considère ainsi que c’est l’inaction de la bailleresse qui a conduit la locataire à quitter les lieux et non l’effondrement du mur 
Il soutient par ailleurs que Madame [T] avait refusé que Monsieur [M] qu’il avait mandaté en 2020 passe par sa propriété pour effectuer les travaux de réparation du chéneau, retardant ainsi son intervention, et invoque le mauvais état général de la toiture de Mme [T] qui a été constaté par l’expert judiciaire.
Monsieur [S] ajoute que si le tribunal judiciaire lui a imputé une responsabilité, cela n’empêche aucunement la bailleresse d’être responsable du préjudice subi par la locataire.
Il conclue en conséquence que seule Madame [T] doit être déclarée responsable des préjudices invoqués par sa locataire.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal retiendrait sa responsabilité, Monsieur [S] demande que le tribunal prononce un partage de responsabilité entre lui-même et Madame [T], au regard des différentes fuites concomitantes aux droits des ouvrages, de l’historique de l’état des deux immeubles. Il ajoute que l’inertie de Madame [T] entre 2016 et 2020 a joué un rôle déterminant de l’évolution des désordres, précisant que si Madame [T] soutient l’avoir alerté de l’existence de fuites depuis 2016, aucun document n’accrédite cette version.
Ils demandent enfin, que son assureur prenne en charge le sinistre. 

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 novembre 2024, La CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES PARIS VAL DE LOIRE (GROUPAMA) demande au tribunal au visa des articles 100 et suivants du Code de procédure civile, 1101 et suivants et 1721 et suivants du Code civil, L.113-1 du Code des assurances :
A titre principal,
-JUGER que la résiliation du bail, est la conséquence exclusive des manquements de Madame [U] [T] à l’égard de Madame [C] [I], 
En conséquence, 
-DÉCLARER Madame [T] et les MMA IARD et MMAASSURANCES MUTUELLES pour leur part subrogative irrecevables et mal fondées en leurs demandes de garantie à l’encontre de GROUPAMA, pour toutes condamnations à intervenir à leur encontre.au titre du préjudice invoqué par Madame [I]. 
-DÉCLARER Madame [T] et les MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES pour leur part subrogative irrecevables et mal fondées en leurs demandes de perte de loyers. 
LES en DEBOUTER
A titre subsidiaire,
-JUGER que Madame [T] a une part de responsabilité dans la rupture du bail commercial par Madame [I] et ses conséquences et qu’elle doit assumer sa part à hauteur minimale de 50% de l’indemnisation sollicitée par sa locataire et de la perte de loyer invoquée. 
-LIMITER les indemnisations formulées à l’encontre de la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES PARIS VAL DE LOIRE dans cette proportion de 50%.
En toutes hypothèses, 
-DÉBOUTER Madame [I] des demandes qu’elle formule à l’encontre de la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES PARIS VAL DE LOIRE. 
-CONDAMNER Madame [K] [T] et les Sociétés MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES solidairement à payer à la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES PARIS VAL DE LOIRE une somme de 3.000 Euros (TROIS MILLE EUROS) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 
-CONDAMNER les mêmes solidairement aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Evelyne PERSENOT-LOUIS.

Au soutien de leurs prétentions, la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES PARIS VAL DE LOIRE expose que la responsabilité de Madame [U] [T] est recherchée sur un fondement contractuel en vertu du bail signé le 28 juin 2013 la liant à Madame [C] [I] rappelant que Monsieur [S] est totalement étranger à cette relation contractuelle.
Elles indiquent que la bailleresse, à qui incombe les grosses réparations prévues à l’article 606 du Code civil, a plus généralement une obligation de jouissance paisible à l’égard de sa locataire. Elles estiment que Madame [T] n’a pas pris les mesures en temps utile de nature à préserver sa locataire des infiltrations en cause, en n’ayant pas voulu déclarer le sinistre à son assureur en prétextant un débours financier lié à la franchise. Elles précisent que la première intervention officielle de Madame [T] auprès de Monsieur [S] date seulement de 2020, notamment lors de l’écroulement du mur et la mise en œuvre des procédures expertales amiables puis administratives et judiciaires et que la compagnie d’assurances de la bailleresse n’a été saisie par cette dernière qu’au mois de décembre 2020. Elles concluent ainsi qu’en raison de la tardiveté de ses démarches, elle ne peut éluder sa responsabilité dans la relation contractuelle avec sa locataire sur la période de 2016 à 2020.

En réponse à l’argumentation de Madame [T] listant les démarches qu’elle a effectuées, la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES PARIS VAL DE LOIRE relève qu’elle ne produit comme pièces justificatives que le diagnostic de l’entreprise [M] pour une somme de 120 €, une facture de la même entreprise de 2020 pour une somme de 137,50€ et une facture de 843,42 €, alors que dans le même temps elle a perçu ses loyers outre une indemnisation de ses assureurs ainsi qu’une somme de 4762,23 € qui lui a été alloués par le tribunal judiciaire dans son jugement du 27 novembre 2023 au titre de son préjudice matériel. Elle rappelle :
-que l’entreprise [M] n’a pu intervenir en 2020 du fait de l’interdiction formulée par Madame [T]
- que la bailleresse a fait établir en 2016 un diagnostic par l’entreprise EBM qui concluait « la couverture du voisin nécessite une réfection en urgence avec une réparation de la Sablière afin d’éviter un écroulement de la charpente et de stopper l’infiltration d’eau et les dégâts occasionnés par celle-ci », en sorte qu’elle était au courant de la situation et n’a pas pour autant effectuée aucune diligence suite à ce diagnostic.
Elle conclut que Madame [T], en ne tenant pas compte des alertes de sa locataire, en attendant 4 ans pour agir effectivement à l’encontre de son voisin au titre de sa responsabilité civile alors qu’elle connaissait la situation depuis 2016, doit assumer exclusivement les conséquences du préjudice invoqué par sa locataire, invoquant à cet égard le rapport d’expertise établie en 2020 par l’assureur de la locataire qui avait retenu la responsabilité de Madame [T]. Elle ajoute être totalement étrangère aux engagements pris par la bailleresse à l’égard de sa locataire et qu’aucune voie de fait n’est en cause.

Elle souligne que la circonstance selon laquelle le jugement du 27 novembre 2023 ait imputé la responsabilité du trouble anormal de voisinage à Monsieur [S] n’est pas exclusive de la détermination de la responsabilité de Madame [T] dans sa relation contractuelle avec Madame [I] par la présente juridiction dès lors que le litige oppose d’autres parties et que les principes de droit en cause ne sont pas identiques.

Elle considère enfin que la bailleresse agit à son encontre afin de tenter de s’exonérer de sa propre responsabilité contractuelle à l’égard de sa colocataire. Elle conteste ainsi l’appel en garantie formulé par Madame [T] à l’encontre de Monsieur [S] et de sa compagnie d’assurances, estimant que la bailleresse ne peut leur imputer la résiliation du bail par la locataire excédée par la situation, d’autant que le local loué par Monsieur [S] n’était pas atteint par les infiltrations et qu’il n’avait pas été informé officiellement par Madame [T] des conséquences sur sa locataire. 

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 janvier 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 24 mars 2025 et mise en délibéré au 16 juin 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail commercial

En application des dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil, la bailleresse est tenue à une obligation de délivrance continue tout au long du bail. Cette obligation s'entend de délivrer une chose en l'état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et de la maintenir comme telle afin que le preneur puisse en user paisiblement. Il s'agit d'une obligation essentielle du contrat de bail puisqu'elle doit permettre au locataire d'exploiter son fonds de commerce.

Il incombe en conséquence au bailleur, en vertu de ces dispositions, de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle, tant lors de la prise à bail qu'au cours de celle- ci et de réaliser les travaux de nature à rendre la chose propre à l'usage auquel elle est destinée dans la convention des parties

Par ailleurs, en application des règles de droit commun des contrats et plus précisément de l'article 1184 du code civil, le bail ne peut être résilié à la demande d'une partie que si l'inexécution ou la violation par le co-contractant de ses obligations est d'une gravité suffisante pour justifier qu'il soit mis fin à la relation contractuelle.
En l’espèce, les parties s’imputent mutuellement la responsabilité de la résiliation du bail. Ainsi, Madame [I] sollicite la résiliation du bail signé entre les parties le 28 juin 2013 à compter du 31 décembre 2020, en faisant valoir que la bailleresse a manqué à son obligation d’entretenir le bien loué et notamment d’effectuer les réparations nécessaires autres que locatives, à savoir les grosses réparations comprenant les travaux de toiture ainsi qu’à son obligation de garantir au preneur une jouissance paisible des lieux loués. Pour sa part, Madame [T] conteste les fautes qui lui sont reprochées en invoquant les dispositions de l’article 1725 du code civil et sollicite reconventionnellement la résiliation du bail aux torts de Madame [I] en raison des manquements de cette dernière, qui a réglé ses loyers avec retard, a quitté le local sans prévenir le 4 janvier 2021 et a cessé de régler les loyers. 
Il ressort des pièces versées aux débats que les époux [I] ont commencé à alerter la bailleresse de l’existence d’infiltrations à l’intérieur du local loué dès le début d’année 2016.
Ainsi, le 7 mars 2016, Monsieur [Y] [I] adressait à Madame [V] un mail ayant pour objet « fuite plafond salle de code à l’étage » dans lequel il indique avoir « constaté des traces de fuite sur le radiateur et au sol provenant de la grosse poutre côté mur de projection de nos diapos ». 
Le 21 août 2016, un « diagnostic de couverture et recherche d’infiltration d’eau » a été effectué par l’entreprise EBM qui a établi une facture en ce sens d’un montant de 120 € sur laquelle il indique :
« Constatation :
Infiltrations d’eau due à la couverture de la maison mitoyen à l’auto-école.
La Sablière de la maison mitoyenne à l’auto-école est complètement détrempée et moisie sur toute la longueur. Ce qui entraîne des dégâts importants sur le mur de l’immeuble à côté auto-école. La couverture du voisin nécessite une réfection en urgence avec une réparation de la Sablière afin d’éviter un écroulement de la charpente et de stopper l’infiltration d’eau et les dégâts occasionnés par celle-ci »
Il résulte de ces éléments que dès l’année 2016, la bailleresse était parfaitement informée de l’état du mur mitoyen et de l’imputabilité d’une partie des désordres à la propriété voisine mais qu’elle n’a pour autant effectué aucune démarche officielle, s’étant manifestement contenté d’évoquer oralement ce point avec Monsieur [S], lequel a en effet « indiqué de manière évasive » devant l’expert judiciaire  lors de la réunion du 21 juillet 2021, « qu’il était au courant des désordres « entre 2016 et 2020 ». 
Pour autant, et en dépit du diagnostic réalisé par l’entreprise EBM Couverture Zinguerie au mois d’août 2016, et du mail du 8 décembre 2016 adressé par Madame [Q] [V] à Monsieur [Y] [I] évoquant « les travaux à faire dans le local que je vous loue, suite au diagnostic fait en août 2016 par EBM couverture », aucun travaux n’a été réalisé à cette époque, la bailleresse ne justifiant d’aucune facture de réparation effective. Elle ne rapporte pas d’avantage la preuve :
qu’elle ait procédé à une démarche officielle auprès de Monsieur [S] afin de solliciter la réalisation de travaux sur la sablière qu’elle ait effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureurFaute de réalisation des travaux, les désordres se sont aggravés et ont été à nouveau dénoncés aux termes d’un mail adressé le vendredi 21 décembre 2018 par Monsieur [Y] [I] à Madame [U] [T] dont les termes sont les suivants :
« Avec les pluies et le vent fort de ce jour, des infiltrations d’eau et fuites sont apparues dans la salle de code à l’étage (comme d’habitude) et beaucoup plus grave aujourd’hui l’eau coule sur le tableau électrique comme vous le montrera la vidéo transférée de mon iPhone. J’ai contacté EDF qui doit intervenir dans la soirée mais qui d’ores et déjà nous oblige à couper le courant par mesure de sécurité. Je regrette que vous n’ayez trouvé aucune solution pour que ces infiltrations et fuites cessent. Nos premiers échanges à ce sujet datent de 2 ans voir plus !! »
Ce mail a été doublé d’un courrier recommandé avec accusé de réception daté du même jour, adressée par Madame [C] [I] à sa bailleresse, indiquant :
« à plusieurs reprises déjà, nous avons été confrontés à ce type d’incident et nous vous avions informé de ce grave problème. À ce jour aucune réparation durable et sérieuse n’a été effectuée. Aujourd’hui, en plus des dégâts matériels et mobiliers occasionnés par ces fuites d’eau, l’eau coule sur le compteur électrique. Il en va de la sécurité des personnes que nous employons dans votre bâtiment. Je vous prie instamment de bien vouloir prendre toutes les dispositions nécessaires à la remise en état de votre toiture afin que nous puissions décemment et sereinement reprendre le travail. Nous contactons notre assureur pour ouvrir un dossier « sinistre » »
En réponse à ces mail et courrier, Madame [T] a le jour même sollicité un couvreur pour intervenir, Monsieur [E], lequel n’a pas donné suite. Plusieurs échanges SMS témoignent de ce que l’entreprise [M] a ensuite été sollicitée, mais que son intervention annoncée, était régulièrement retardée, conduisant Madame [C] [I] à adresser un nouveau courrier recommandé à sa bailleresse daté du 8 janvier 2020 pour lui faire part de son « exaspération » et dénonçant les conditions d’exploitation de son local, comme suit :
« Depuis maintenant quelques années principalement depuis fin décembre 2018, nous vous avons informé des problèmes d’infiltrations d’eau, 2 fuites sur notre compteur EDF et de dégradation des murs du local 13, Rue Lucile Cormier à Toucy. Vous n’avez pas voulu déclarer le sinistre à votre assureur, prétextant un débours financier lié à la franchise […] A ce jour aucune réparation n’a été effectuée ! Vos propos lors de votre visite du 15 mars 2018 ainsi que nos différents échanges sont restés sans suite. Aujourd’hui en plus des dégâts matériels et mobiliers occasionnés par ces fuites d’eau, l’eau coule sur le compteur électrique, le plâtre du mur de l’accueil se décolle, la cloison de la salle de code est sur le point de céder et je ne vous parle pas de l’humidité ambiante et de l’odeur occasionnées !. Il en va de la sécurité de la santé des personnes que nous employons dans votre bâtiment ainsi que de l’image de notre entreprise. Aussi, considérant que vous ne respectez pas depuis plus d’un an les conditions du bail (article 606 du Code civil) j’ai décidé de porter le dossier en justice ».
Les problèmes concernant le compteur électrique sont confirmés par une attestation établie par la société ASEP (assistance- service- énergie- puisaye) datée du 7 février 2020 aux termes de laquelle l’artisan a constaté, suite à sa visite sur place la veille :
une importante humidité dans le tableau électrique (dangereux)risque de court-circuit ou incendiel’utilisation des boutons du tableau par les personnes se trouvant dans ce local n’est pas accessible à cause du risque d’un court-circuit dû à l’humidité. Avec le temps le tableau électrique va se détériorer de plus en plus et les protections vont devenir défectueuses »L’entreprise [M] a finalement procédé à des travaux de réparation à la mi-janvier 2020, ayant donné lieu à l’établissement des factures suivantes :
Facture du 28/01/2020 (réparation de fuite sur raccord avec voisin) : 137, 50 € TTC Facture du 28/01/2020 (dépose et repose de 3 rangs de tuiles + fourniture et pose de gouttières zinc…) : 843, 42 € TTC. Ainsi, entre le mois de mars 2016, date à laquelle la locataire a informé la bailleresse des premières fuites, et la fin du mois de janvier 2020, aucun travaux n’avait été réalisé, en dépit de l’aggravation des désordres dûment signifiée à la bailleresse et les visites de cette dernière sur place, qui a pu elle-même constater les désordres. 
En outre, les factures de l’entreprise [M] témoignent que certains travaux sur la propriété de Madame [T] ont été réalisés à cette date, lesquels auraient pu être effectués bien plus tôt, au regard des multiples doléances de la locataire datant de 2016.
Néanmoins, ces travaux ont été insuffisants à mettre un terme aux désordres, qui se sont encore aggravés au mois de décembre 2020, par l’écroulement du mur mitoyen
L’expertise judiciaire réalisée à la suite de cet effondrement est venue confirmer l’origine des désordres. Ainsi, Monsieur [H] indique : « la forte humidité observée dans le mur litigieux date de plusieurs années et au moins depuis 2016 lorsque Madame [U] [T] a commencé à alerter Monsieur [W] [S] des premiers désordres. Cette humidité a fini par provoquer un affaiblissement structurel puis un éboulement partiel du mur. Monsieur [S] n’a pas répondu aux différentes demandes de Madame [U] [T]. Les infiltrations proviennent:
d’une part d’une étanchéité défectueuse en toiture au droit de la noue qui reçoit les eaux pluviales de la maison de Monsieur [S] en limite des 2 propriétésd’autre part d’une sablière et de réparations hasardeuses de la charpente en pied de toiture de la maison [S]. Le jour est visible à travers cette zone. Le manque d’étanchéité favorise les entrées d’eau en tête du mur.Le manque d’entretien général et l’absence de travaux de réparation chez Monsieur [S] sont à l’origine des désordres.
En réponse à un dires, Monsieur [H] précise : « Il n’est pas contestable que l’écroulement du mur pignon à pan de bois appartenant à la structure du n° 15 ([S]) est bien imputable à des infiltrations d’eau ayant provoqué un pourrissement du bois. Ces infiltrations d’eau trouvent leur origine au niveau de l’intersection de la couverture du n° 15 du pignon du n° 13 ([T]). Le chéneau, avant les réparations de Monsieur [M] était défectueux et fuyard, probablement depuis longtemps. Il faut rappeler également que les eaux pluviales de la maison [T] se déversent côté rue parallèlement pignon et non pas dans le chéneau litigieux.
Sur la base de ces conclusions, Madame [U] [T] considère ne pouvoir être tenue responsable des troubles subis par sa locataire, troubles qu’elle impute exclusivement à Monsieur [S], invoquant sur ce point les dispositions de l’article 1725 du code civil qui dispose que « le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel ».
Toutefois, il sera relevé que l’entreprise [M] a réalisé au cours du mois de janvier 2020 certains travaux sur la propriété de Madame [T], démontrant que ceux-ci étaient nécessaires, travaux qui auraient pu être effectués bien plus tôt, au regard des multiples doléances de la locataire datant de 2016.

Il n'est en outre aucunement justifié d'une quelconque mise en demeure faite par la bailleresse à la locataire d'avoir à pallier une carence en matière d'entretien des locaux commerciaux, contrairement à Madame [C] [I], qui n’a cessé d’adresser des courriers à sa bailleresse pour lui rappeler ses propres obligations.

Ainsi, l’accumulation des manquements de la bailleresse à ses obligations sur une période de près de 4 années a conduit sur les derniers mois de la relation contractuelle à rendre impossible un usage paisible du local loué. Ces manquements présentent un degré de gravité suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail aux torts de la bailleresse, à compter du 31 décembre 2020, sur le fondement des dispositions cumulées des articles 1719, 1720 et 1184 du code civil.

I – Sur les demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi par Madame [I]
En l’espèce, Madame [I] sollicite une indemnité de 1000 € par mois à compter de la mise en demeure du 7 février 2020 jusqu’au 31 décembre 2020, au titre du trouble de jouissance subi.
Si l’’entreprise [M] a finalement procédé à des travaux de réparation au mois de janvier 2020, pour un montant total de 980, 92 € (réparation de fuite sur raccord avec voisin, dépose et repose de 3 rangs de tuiles + fourniture et pose de gouttières zinc…), force est de constater que ces travaux n’ont pas suffi à mettre un terme aux désordres subis par la locataire, compte tenu de la problématique connue de la bailleresse depuis 2016 concernant la toiture de la propriété voisine.
Ainsi, par courrier recommandé daté du 7 février 2020 adressé à Madame [T], le conseil de Madame [C] [I], après avoir rappelé les infiltrations subies depuis l’année 2015 et leurs conséquences sur le compteur électrique, a rappelé les obligations incombant à la bailleresse, et l’a mise en demeure « de prendre les mesures conservatoires et réparatoires nécessaires, dans les plus brefs délais pour faire cesser ces désordres au sein du local loué par Madame [I] »
Le 25 février 2020 suivant, le conseil de Madame [I] rappelait, sans le cadre d’un nouveau courrier recommandé adressé à Madame [T] : « je vous rappelle qu’au regard de la nature des réparations à réaliser, il vous appartient en tant que propriétaire du bien loué, de vous rapprocher de votre voisin et d’enjoindre ce dernier d’exécuter les travaux pour faire cesser les dommages sur votre immeuble […]. Ma cliente m’a récemment indiqué que la situation s’est encore dégradée que les dégâts matériels d’ores et déjà constatés évoluent dangereusement. Ma cliente a une fois encore été contrainte de faire appel à un électricien en raison de l’humidité imprégnant le compteur. Plus encore, le mur de la salle de code ne cesse de gonfler, de sorte que le doublage est susceptible de céder sous le poids des gravats gorgés d’eau »
Les problèmes dénoncés par Madame [I] concernant le compteur électrique sont confirmés par une attestation établie par la société ASEP (assistance- service- énergie- puisaye) datée du 7 février 2020 aux termes de laquelle l’artisan a constaté, suite à sa visite sur place la veille :
une importante humidité dans le tableau électrique (dangereux)risque de court-circuit ou incendiel’utilisation des boutons du tableau par les personnes se trouvant dans ce local n’est pas accessible à cause du risque d’un court-circuit dû à l’humidité. Avec le temps le tableau électrique va se détériorer de plus en plus et les protections vont devenir défectueuses »Par ailleurs, le rapport d’expertise amiable établi le 21 février 2020 par le cabinet ELEX, à la suite de la déclaration de sinistre effectuée par Madame [I], relève que malgré l’intervention de l’entreprise [M] au mois de janvier 2020, les infiltrations continuent et constate que les dommages concernent « les embellissements de l’immeuble, l’installation électrique, la charpente, le revêtement de sol du rez-de-chaussée, de l’étage du grenier »
Les photographies produites aux débats confortent la réalité des désordres dénoncés par la locataire et confirmés par les expertises amiable et judiciaire.
En raison de la persistance des infiltrations, le mur mitoyen s’est finalement effondré au mois de décembre 2020.
L’imputabilité de cet effondrement à l’absence de réalisation de travaux est confirmée par un mail du 6 janvier 2021 adressé par Monsieur [F] [O], expert du cabinet TEXA, mandaté par la SA MMA IARD, assureur de Madame [U] [T], concernant un dégât des eaux du 15 décembre 2020, qui indiquait :
« Bien qu’il y ait de nouveaux désordres, ce sinistre est la continuité de celui traité précédemment début 2020. En effet, la cause des infiltrations n’a pas pu être entièrement traitée par le couvreur de la SARL [M] car les travaux nécessitent également la réfection d’une partie de la toiture de la propriété de Monsieur [S]. Il est techniquement impossible de réaliser une étanchéité de la partie infiltrante sans que Monsieur [S] n’ait fait réaliser les travaux de son côté. Lors de notre visite, nous avons constaté l’effondrement d’un mur qui a donné lieu à l’envoi de plusieurs courriers de la part de la mairie et de la préfecture. L’effondrement a pour origine les infiltrations répétées d’eau de pluie, consécutive à l’inaction de Monsieur [S] a à réaliser les travaux de toiture et ce malgré plusieurs demandes, courrier et expertise amiable. À ce jour vos locataires, Monsieur et Madame [I] ne peuvent plus exploiter leur local […] Les dommages d’eau sont similaires à ceux constatés en février 2020 et viennent s’ajouter les désordres liés à l’effondrement du mur. »
S’agissant des désordres subis, le procès-verbal de constat dressé le 29 décembre 2020 à la demande de Madame [I], par Maître [A] [N], huissier de justice, témoigne de l’état du local au départ de la locataire. Ainsi l’huissier constate :
au niveau du 2e étage en soupenteun trou de plusieurs centimètres de large sur plus de 50 cm de long permettant de voir dans la propriété voisine 2) au niveau de la pièce du premier étage utilisé en salle de code
le mur de sur la gauche de la pièce est complètement ouvert. La poutre en ras de plafond est maintenue par 3 étais, la poutre est affaisséele mur de l’immeuble est tombé et arraché. La poutre horizontale se trouvant ras de sol est complètement gorgé imbiber d’eau, le bois est pourrile mur entre les 2 propriétés du 13 et du 15 et manquants il subsiste pour fermer une simple plaque de plâtre avec du polystyrène qui est percé par endroits, L’huissier ajoute que « cette pièce est totalement inexploitable en l’état. Il est impossible d’accueillir du public contenu de ce mur qui s’est effondré »
3) au niveau du rez-de-chaussée
le mur du fond à gauche de la pièce est complètement imbibé d’eau. L’enduit plâtrée se décolle, il est gorgé d’eau avec des auréoles, des traces d’infiltrations d’eau, des traces d’humidité, de salpêtre et d’importants champignonsle radiateur électrique fixé au mur est également rouillé présente des taches de rouille dû aux infiltrations d’eaul’existence sur le mur extérieur en façade avant de cette pièce d’un compteur électrique qui est à ce jour protégé au moyen d’une bâche plastique descendant jusqu’au niveau d’une cuvettel’existence d’un sol en tomettes sur lesquelles il existe des flaques d’eau récente. L’habillage en bois de la vitrine est complètement gorgé d’eau, les bois plaqués sont ondulés dégrader par l’humidité. Il existe des traces de moisissures au plafondle mur extérieur est à ce jour voilé. Les enduits sont cloqués, gorgé d’eau est prêt à tomber, une partie des enduits sont d’ores et déjà épaufrés et le mur derrière ses frites au simple passage d’un doigtL’huissier précise : « je constate à ce jour que l’agence est fermée. La requérante m’indique qu’elle ne peut continuer à exploiter ce local compte tenu de la dangerosité des lieux »
Sont annexées à ce procès-verbal de constat de très nombreuses photographies témoignant de l’état d’insalubrité des lieux, à l’évidence inexploitable.
Il ressort de l’ensemble de ces éléments que Madame [C] [I] a incontestablement subi un préjudice de jouissance entre le 7 février 2020, date de la mise en demeure, et le 31 décembre 2020, date de son départ des lieux.
La somme de 1000 € réclamée sur ladite période n’est pas discutée, Madame [T] se limitant à former, à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal allouerait une indemnité à la locataire, un appel en garantie à l’encontre de Monsieur [S] et de son assureur.

Madame [T] sera en conséquence condamnée à payer à Madame [C] [I] la somme de 10 793, 10 € (l’indemnité due au titre du mois de février 2020, année bissextile, étant calculée au prorata), en réparation de son préjudice de jouissance.

II – Sur les demandes reconventionnelles 

Sur les demandes en paiement des loyers
Sur la demande en paiement des loyers postérieurs au 31 décembre 2020
Le bail étant résilié à la date du 31 décembre 2020, la demande en paiement des loyers formées à l’encontre de Madame [I] à compter de cette date, ne peut être que rejetée.
Sur la demande de condamnation in solidum de Monsieur [W] [S] et de son assureur la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES PARIS VAL DE LOIRE au titre du paiement des loyersMadame [T] et les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES sollicitent la condamnation in solidum de Monsieur [W] [S] et de son assureur la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES PARIS VAL DE LOIRE à leur payer :
S’agissant de la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES PARIS VAL DE LOIRE : la somme de 6 910, 92 € correspondant à la perte de loyers d’une année entre le mois de janvier 2021 et le mois de décembre 2021, qu’elle a pris en charge sur le fondement de la police d’assurance souscrite par Madame [U] MICHAUDS’agissant de Madame [T], la somme de 571, 91 € par mois depuis le 1er Janvier 2021, au titre de la perte de loyer (à l’exclusion de la somme de 6 910, 92 € qu’elle a perçue par la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES PARIS VAL DE LOIRE en application du contrat d’assurance)
Il résulte des pièces versées aux débats que le départ des lieux de Madame [I] le 31 décembre 2020 est la conséquence de l’effondrement du mur mitoyen intervenu le 15 décembre 2020, ayant fait obstacle à la poursuite de l’exploitation de l’activité d’auto-école par Madame [I] au sein du local loué à Madame [T].
Si Madame [T] et Monsieur [S] s’imputent mutuellement la responsabilité de ce départ, il résulte des développements précédents que ce départ résulte à la fois de la faute de Madame [T], qui n’a pas satisfait à son obligation de délivrance et de garantie d’assurer à sa locataire la jouissance paisible des lieux loués, en ne faisant pas procéder dans un temps raisonnable aux réparations nécessaires sur la toiture dépendant de son bien immobilier (ceux-ci n’étant intervenus qu’au mois de janvier 2020), et en n’usant pas des voies de droits qui lui étaient offertes pour contraindre son voisin à effectuer les réparations nécessaires complémentaires sur sa partie de toiture. L’expert judiciaire conclut ainsi que "le manque d'entretien général et l'absence de travaux de réparation chez Monsieur [S] sont à l'origine des désordres ». 

Dès lors, la perte de loyer subie par Madame [T] est imputable pour partie à ses propres manquements de bailleresse, manquements ayant finalement contraint sa locataire à quitter les lieux à la suite de l’effondrement du mur mitoyen avec la propriété de Monsieur [S].

S’agissant de la responsabilité de Monsieur [S] dans la perte de loyer subie, il resort des éléments du dossier que ce dernier a été informé, au moins oralement par Madame [T], de l’existence de ces infiltrations et de la nécessité de procéder à une refection de son chéneau. Ainsi, lors des operations d’expertise, il a déclaré à Monsieur [H] de manière évasive avoir été informé “entre 2016 et 2020” des infiltrations, conduisant l’expert à considerer à juste titre qu’il « apparaît que sa déclaration du sinistre auprès de son assureur en 2020 n’a pas été effectué sans délai et qu’elle était tardive »

La chute du mur mitoyen est donc la conséquence des fautes respectives de Madame [T] et de Monsieur [S] qui ont concouru à la réalisation des dommages subis par Madame [I].

Il convient en conséquence, au regard des fautes respectives commises, de fixer un partage de responsabilité, à hauteur de 40 % pour Madame [T], et à hauteur de 60 % pour Monsieur [S].
 
Ainsi, Monsieur [S] et son assureur la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES PARIS VAL DE LOIRE seront in solidum condamnés à payer aux sociétés MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLE, sur le fondement de leur recours subrogatoire, 60 % de la somme de 6 910, 92 € versée à Madame [T] par son assureur au titre de la perte de loyer subie du fait du départ de sa locataire, entre le 1er Janvier 2021 et le 31 décembre 2021, representant la somme de 4 156, 55 €.

S’agissant de la demande formée par Madame [T] de 575, 91 € par mois à compter du 1er Janvier 2021, à l’exclusion des sommes perçues par son assureur au titre de la garantie “perte de loyer”, il ne peut être retenue, au regard du partage de responsabilité susvisé, qu’une perte de 345, 55 € par mois et ce, à compter du 1er Janvier 2022.

Monsieur [S] ne justifiant pas avoir réalisé les travaux nécessaires permettant une remise en location des lieux affectés par les désordres, il sera alloué à Madame [T] la somme de 345, 55 € par mois, à compter du 1er Janvier 2022 jusqu’à la date de la présente decision representant la somme de 14 340, 32 € (345, 55 x 41,5)

Ainsi, Monsieur [S] et son assureur, la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES PARIS VAL DE LOIRE seront in solidum condamnés à payer à Madame [T] la somme de 14 340, 32 € au titre de la perte de loyer qui ne soit pas imputable à ses propres manquements.

Sur les appels en garantie dirigée à l’encontre de Monsieur [W] [S] et son assureur, la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES PARIS VAL DE LOIRE

Sur l’appel en garantie formée par Madame [I]
Les demandes de Madame [T] en paiement des loyers postérieurs au 31 décembre 2020, dirigée à l’encontre de Madame [I] étant rejetées, l’appel en garantie formé par cette dernière à l’encontre de Monsieur [W] [S] et de son assureur est sans objet.

Sur les appels en garantie formés par Madame [T] et les MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLE à l’encontre de Monsieur [S] et de son assureur
S’agissant des loyers, le tribunal a opéré, préalablement à la condamnation, un partage de responsabilité entre Monsieur [S] et Madame [T] en laissant à cette dernière une part de responsabilité dans le non paiement des loyers qu’elle a subie, limitant ainsi son indemnisation à la seule part qui lui a été imputée.

S’agissant de la somme allouée à Madame [I] au titre du préjudice de jouissance subi du fait des désordres causes par les infiltrations entre le 7 février 2020 et le 31 décembre 2020, il est imputable pour partie à Madame [T] qui n’a pas satisfait à ses obligations de bailleresse, mais également à Monsieur [S], qui n’a pas réalisé les travaux nécessaires en dépit des expertises réalisées mettant en évidence sa responsabilité.

Il convient en consequence de faire droit à l’appel en garantie formée par Madame [T] à l’encontre de Monsieur [S] et de son assureur, selon le même partage de responsabilité, et de condamner en conséquence Monsieur [S] in solidum avec son assureur, la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES PARIS VAL DE LOIRE à garantir Madame [T] à hauteur de la somme de 6 475,86 € (60 % de la somme de 10 793€). 

Sur les autres demandes

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens à moins que le juge, par décision motivée n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, les défenderesses, parties succombantes, seront condamnées in solidum aux dépens de l’instance, ainsi qu’à payer à Madame [C] [I] la somme de 3 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser aux parties défenderesses la charge de leurs frais irrépétibles exposés par chacune d’elle. Leurs demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, seront en conséquence rejetées.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, “les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”

En l’espèce, aucun élément ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit.


* * * *

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire d’AUXERRE, statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, 

PRONONCE la résiliation du bail commercial renouvelé suivant acte notarié du 28 juin 2013, portant sur le local sis 13 rue Lucile Cormier à TOUCY (Yonne), liant Madame [U] [T] et Madame [C] [I] aux torts exclusifs de Madame [U] [T] à compter du 31 décembre 2020 ;

Dispositif

En conséquence,

DEBOUTE Madame [U] [T] de sa demande en paiement des loyers à compter du 1er janvier 2021 ;


CONDAMNE Madame [U] [T] à payer à Madame [C] [I] la somme de 10 793, 10 € (DIX MILLE SEPT CENT QUATRE VINGT TREIZE EUROS ET DIX CENTIMES) au titre de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Monsieur [S] in solidum avec son assureur la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES PARIS VAL DE LOIRE à garantir Madame [U] [T] à hauteur de 60 % de la somme allouée à Madame [C] [I] au titre de son prejudice de jouissance, representant la somme de 6 475, 86 € (SIX MILLE QUATRE CENT SOIXANTE QUINZE EUROS ET QUATRE VINGT SIX CENTIMES) ;

CONDAMNE Monsieur [S] in solidum avec son assureur la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES PARIS VAL DE LOIRE à payer aux sociétés MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLE, la somme de 4156, 55 € (QUATRE MILLE CENT CINQUANTE SIX EUROS ET CINQUANTE CINQ CENTIMES) au titre de la perte de loyers imputable à Monsieur [S] subie entre le 1er Janvier 2021 et le 31 décembre 2021;

CONDAMNE Monsieur [S] in solidum avec son assureur la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES PARIS VAL DE LOIRE à payer à Madame [U] [T] la somme de 14 340, 32 € (QUATORZE MILLE TROS CENT QUARANTE EUROS ET TRENTE DEUX CENTIMES) au titre de la perte de loyers imputable à Monsieur [S] subie à compter du 1er Janvier 2022 jusqu’à la date de la présente décision; 
CONDAMNE in solidum Madame [U] [T] et son assureur les société MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles, Monsieur [W] [S] et la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES PARIS VAL DE LOIRE à payer à Madame [C] [I] la somme de 3 600 € (TROIS MILLE SIX CENT EUROS) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [U] [T] et son assureur les société MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles, ainsi que Monsieur [W] [S] et la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES PARIS VAL DE LOIRE de leurs demandes respectives fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procedure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [U] [T] et son assureur les société MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles, Monsieur [W] [S] et la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES PARIS VAL DE LOIRE aux dépens de l’instance;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Le Greffier, Le Président,
Annick LEBOULANGER Anne-Laure MENESTRIER

Cour d’appel de Paris 
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE
1 Place du Palais de Justice 89000 AUXERRE - tél : 03.86.72.30.00

chambre civile

 JUGEMENT DU 16 Juin 2025


N° RG 21/00614 - N° Portalis DB3N-W-B7F-CNKO 

MINUTE n°



AFFAIRE :

[C] [G] [P] [B] épouse [I]


C/ 

CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES PARIS VAL DE LOIRE
[U] [K] [T] épouse [V], 
[W] [D] [S]



PARTIES INTERVENANTES :

MMA IARD S.A.
MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES







Copie exécutoire délivrée :
le : 
à : 
- Me NOGARET
- Me BARBIER

Copies délivrées le :
à :
- Me NOGARET
- Me BARBIER
- Me PERSENOT-LOUIS
- Me PRETRE-SABIN




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS, DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ : 

Président : Anne-Laure MENESTRIER, Vice-Présidente

Assesseurs :
Coralie CHAIZE, Juge 
Clotilde BOUNIN, Juge

Greffier : Valérie DRANSART, Greffier, lors des débats et Annick LEBOULANGER, Greffier lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision

DÉBATS :

À l’audience publique du 24 Mars 2025 

Après débats à l'audience du 24 mars 2025, le jugement suivant a été mis en délibéré et mis à disposition au greffe le 16 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT :

En premier ressort, Contradictoire,
par mise à disposition au greffe de la juridiction le 16 Juin 2025

* * * * *

DEMANDEURS :

Madame [C] [G] [P] [B] épouse [I]
née le 21 Février 1958 à ROSENDAEL (59240)
de nationalité Française
Profession : Monitrice auto école
demeurant ECF [I] RITA - Résidence l’Agostale - 12 Rue du 24 Août - 89000 AUXERRE
représentée par Maître Patricia NOGARET de la SCP REVEST-LEQUIN-NOGARET-DE METZ-CROCI-RLNDC, avocat au barreau D’AUXERRE










DEFENDEURS : 

CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES PARIS VAL DE LOIRE
Ayant pour nom commercial GROUPAMA PARIS VAL DE LOIRE-
immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 382 285 260
en sa qualité d’assureur de Monsieur [W] [S]
dont le siège social est sis 1 Bis Avenue du Docteur Ténine - 92184 ANTONY CEDEX
représentée par Maître Evelyne PERSENOT-LOUIS de la SCP P.BAZIN - E.PERSENOT-LOUIS - C.SIGNORET, avocat au barreau D’AUXERRE

Madame [U] [K] [T] épouse [V]
née le 02 Mars 1963 à PARIS (75014)
de nationalité Française
demeurant 3 Le Breuil - 85420 SAINT PIERRE LE VIEUX
représentée par Me Maxime BARBIER, avocat postulant au barreau D’AUXERRE
représentée par Me Guillaume LACAZE, avocat plaidant au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

Monsieur [W] [D] [S]
Es-qualité de propriétaire de l’immeuble situé 15 rue Lucile Cormier à TOUCY (89130)
né le 28 Janvier 1949 à CHEVANNES (89240)
de nationalité Française
Retraité
demeurant La Nacrie - 89220 BLENEAU
représenté par Me Frédérique PRETRE-SABIN, avocat au barreau D’AUXERRE


PARTIES INTERVENANTES :
 
MMA IARD S.A.
immatriculée au RCS LE MANS sous le n°440 048 882
Prise en qualité d’assureur de Mme [U] [T] en qualité de propriétaire non occupant du local situé 13 rue Lucile Cormier à TOUCY (89130)
dont le siège social est sis 14 boulevard Marie et Alexandre Oyon - 72030 LE MANS
représentée par Me Maxime BARBIER, avocat postulant au barreau d’AUXERRE, 
représenté par Me Guillaume LACAZE, avocat plaidant au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES
immatriculée au RCS de LE MANS sous le n° 775 652 126
Prise en sa qualité d’assureur de Madame [U] [T], en qualité de propriétaire non occupant du local situé 13 rue Lucile Cormier à TOUCY (89130)
dont le siège social est sis 14 boulevard Marie et Alexandre Oyon - 72030 LE MANS
représentée par Me Maxime BARBIER, avocat postulant au barreau d’AUXERRE,
représentée par Me Guillaume LACAZE, avocat plaidant au barreau de LA ROCHE-SUR-YON 

EXPOSĖ DU LITIGE

Selon acte notarié en date du 15 mai 2004, la SCI “Route de FONTAINES” a donné à bail à Madame [L] [X] un local à usage commercial situé 13 rue Lucile Cormier à TOUCY (Yonne).

Selon acte notarié en date du 16 novembre 2004, Madame [U] [T] a fait l’acquisition des murs.

Suivant bail commercial renouvelé par acte notarié du 28 juin 2013, à effet au 15 mai 2013, Madame [U] [T] a donné les locaux à bail à Madame [C] [I] née [B] moyennant un loyer annuel de 6033, 12 €, laquelle y exerçait une activité une auto-école sous l’enseigne « ECF ».

Monsieur [W] [S] est propriétaire de l’immeuble contigu situé au 15 rue Lucile Cormier à TOUCY (89130), cadastré AC 285.

Depuis 2016, Madame [U] [T] a constaté des dégâts dans son immeuble causés par des infiltrations d’eau provenant de l’immeuble de Monsieur [W] [S].

Au cours de l’année 2020, Madame [U] [T] a fait réaliser des travaux à ses frais afin de limiter les dégâts dans son immeuble.

Le 15 décembre 2020, le mur situé entre l’immeuble de Madame [U] [T] et l’immeuble de Monsieur [W] [S] s’est écroulé à l’intérieur du local de Madame [T].
Madame [U] [T] a engagé des frais afin de sécuriser les lieux.

A la demande de la mairie de TOUCY, une procédure de péril imminent a été engagée devant le Tribunal Administratif de DIJON. 
Par ordonnance du 08 janvier 2021, Monsieur le Président du Tribunal Administratif de DIJON a ordonné une expertise judiciaire. L’expert a déposé son rapport le 19 janvier 2021. 

Par courrier du 22 décembre 2020, le préfet a refusé de renouveler l’agrément de Madame [I] pour son activité d’auto-école au 1e janvier 2021.

Le 28 décembre 2020, l’expert de l’assurance de Madame [T] a constaté les dégâts et a conclu à l’imputabilité des désordres au fonds de Monsieur [S].

Au mois de janvier 2021, Madame [I] a quitté le local pour exploiter son activité à proximité.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2021, Madame [T] a assigné Monsieur [S] devant le juge des référés aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 6 avril 2021, le juge des référés a désigné Monsieur [H] comme expert.
Par acte de commissaire de justice en date du 30 juin 2021, Madame [I] a assigné Madame [T] devant le juge des baux commerciaux du tribunal judiciaire d’AUXERRE sur le fondement des articles R.145-23 du code de commerce, 1714 et 1741 et suivants du Code civil aux fins de prononcer la résiliation du bail et d’être indemnisée du trouble de jouissance subi. 

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 11 juillet 2022. 

Par actes de commissaire de justice en date des 24 et 30 novembre 2022, Madame [T] et les compagnies MMA IARD et IARD ASSURANCES MUTUELLES ont assigné Monsieur [S] et son assureur GROUPAMA devant le Tribunal judiciaire d’AUXERRE en intervention forcée aux fins de les voir condamner à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre et à voir prononcer à leur encontre, in solidum avec Madame [I], le préjudice de la perte de loyers pris en charge par MMA.

Par ordonnance du 28 avril 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures.

Par jugement définitif en date du 27 novembre 2023, le tribunal judiciaire d’AUXERRE a :
-DÉCLARÉ Monsieur [W] [S] intégralement responsable du trouble anormal de voisinage causé à Madame [U] [T] ;
- REJETÉ les demandes de partage en responsabilité ;
- CONDAMNÉ Monsieur [W] [S] à réparer en nature le préjudice en faisant réaliser les travaux de réfection du mur séparant les propriétés, de réfection complète du chéneau et de création d'une évacuation directe vers la gouttière des eaux pluviales ;
- DIT que les travaux devront intervenir dans un délai de trois mois suivant la signification du présent jugement, aux frais de Monsieur [W] [S], et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 150 euros (cent-cinquante euros) par jour de retard pendant un délai de trois mois;
- CONDAMNÉ Monsieur [W] [S] à payer à Madame [U] [T] la somme de 4 762,23 euros (quatre-mille-sept-cent-soixante-deux euros et vingt-trois centimes) au titre de son préjudice matériel ;
- DIT n'y avoir lieu à statuer sur le préjudice locatif de Madame [U] [T];
- CONDAMNÉ Monsieur [W] [S] à payer à Madame [U] [T] la somme de 3 000 euros (trois mille euros) au titre de son préjudice moral ;
- DÉBOUTÉ Madame [U] [T] de sa demande de condamnation de Monsieur [W] [S] au paiement de la somme de 1 454,20 euros (mille-quatre-cent-cinquante-quatre euros et vingt centimes) au titre des frais de procédure de péril imminent;
- CONDAMNÉ Monsieur [W] [S] à payer à Madame [U] [T] la somme de 350 euros (trois-cent-cinquante euros) au titre du procès-verbal de constat d'affichage du 11 janvier 2021 ;
- DÉBOUTÉ Madame [U] [T] de sa demande de condamnation de Monsieur [W] [S] au paiement de la somme de 381,20 euros au titre du constat de commissaire de justice du 18 novembre 2022 ;
- CONDAMNÉ Monsieur [W] [S] et la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles PARIS VAL DE LOIRE in solidum à payer aux sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES la somme de 6 438,92 euros (six-mille-quatre-cent-trente-huit euros et quatre-vingt-douze centimes) ;
- DIT n'y avoir lieu à statuer sur le recours en paiement des Sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES au titre du préjudice locatif ;
- DÉBOUTÉ la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles PARIS VAL DE LOIRE de ses demandes d'exclusion de garantie ;
- CONDAMNÉ la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles PARIS VAL DE LOIRE à garantir Monsieur [W] [S] de toutes les condamnations prononcées à son encontre 
- CONDAMNÉ Monsieur [W] [S] et Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles PARIS VAL DE LOIRE in solidum à payer à Madame [U] [T] et aux sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES la somme de 4 000 euros (quatre-mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
- DÉBOUTÉ Madame [U] [T] et les Sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de leur demande de condamnation de Monsieur [W] [S] et de la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles PARIS VAL DE LOIRE aux frais de la procédure de référé expertise ;
- CONDAMNÉ Monsieur [W] [S] et la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles PARIS VAL DE LOIRE in solidum aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Guillaume LACAZE ;
- REJETÉ le surplus des demandes ;
- RAPPELLÉ que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 septembre 2024, Madame [I] demande au tribunal au visa des articles R.145-23 du Code du commerce, 606, 1714 et suivants et 1741 et suivants du Code civil de :
-PRONONCER la résiliation du bail commercial renouvelé conclu le 28 juin 2013 entre Mme [I] et Mme [T] à effet du 31 décembre 2020, 
-CONDAMNER Mme [T] à payer à Mme [I] dommages et intérêts en raison du trouble de jouissance subi, soit 1.000 € par mois à compter de la mise en demeure du 7 février 2020, jusqu’au 31 décembre 2020, 
-DEBOUTER Mme [T] et les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles de toutes les leurs demandes à l’encontre de Mme [I]. 
A titre subsidiaire, 
-CONDAMNER Mr [S] et son assureur GROUPAMA, au vu de l’entière responsabilité retenue par le jugement du Tribunal Judiciaire d’Auxerre du 27 novembre 2023 à garantir Mme [I] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.
-CONDAMNER Madame [T] à la somme de 3.600 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; 
-CONDAMNER Madame [T] aux entiers dépens.
A l’appui de ses demandes, Madame [C] [I] expose avoir constaté en 2016 des infiltrations au sein de son local qu’elle a signalées à Madame [T] mais que les interventions de cette dernière sont restées sans effet, la contraignant à la relancer à plusieurs reprises.
Elle précise avoir effectué une déclaration de sinistre auprès de sa compagnie d’assurances qui a diligenté une expertise amiable, laquelle a révélé des défauts d’étanchéité en toiture ainsi qu’un danger pour les occupants en raison d’eau s’écoulant sur le tableau électrique et a évalué la reprise des désordres à un montant de l’ordre de 19 000 €.

Elle fait valoir qu’en application de l’article 1741 du Code civil, Madame [T] en sa qualité de bailleresse à l’obligation d’entretenir le bien loué et notamment d’effectuer les réparations nécessaires autres que locatives, à savoir les grosses réparations comprenant les travaux de toiture, et doit également garantir à son locataire une occupation paisible des lieux loués.
Elle estime n’avoir pu jouir paisiblement de la chose louée du fait des infiltrations et rappelle que le préfet de l’Yonne, par courrier du 22 décembre 2020, a refusé le renouvellement de son agrément au 1er janvier 2021, en sorte qu’elle n’a eue d’autre choix que de rechercher un autre local pour pouvoir poursuivre son activité professionnelle.
Elle sollicite en conséquence, en application des articles 1741 et suivants du Code civil, que le tribunal prononce la résiliation du bail conclu le 28 juin 2013 à compter du 31 décembre 2020 ainsi que la condamnation de Madame [T] à lui payer des dommages-intérêts en raison des troubles de jouissance subis, qu’elle évalue à la somme de 1000 € par mois depuis la mise en demeure infructueuse du 7 février 2020.

En réponse à l’argumentation de Madame [T], Madame [C] [I] fait valoir 
-que la bailleresse ne saurait utilement évoquer l’existence d’un cas fortuit ni la circonstance selon laquelle elle n’avait pas les moyens financiers d’assurer l’entretien qui lui incombe.
- que Mme [T] ne saurait lui reprocher d’avoir quitté les lieux et s’abriter derrière les prétendues obligations d’entretien qui incomberait à la preneuse, alors qu’elle ne pouvait indéfiniment pallier les désordres qu’elle subissait, aucune démarche n’étant effectuée pour solutionner l’origine de sinistre.
Elle conclut en conséquence au rejet de la demande de Mme [T] et des compagnies MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES tendant à la condamner à lui payer la perte de loyer subie.
À titre subsidiaire, Madame [C] [I] sollicite la condamnation de Monsieur [S] et de son assureur la société GROUPAMA à la garantir de toutes condamnations susceptibles d’être prononcé à son encontre.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 05 septembre 2025, Madame [T] demande au tribunal au visa des articles 1103, 1104, 1217, 1231-1, 1240, 1719, 1722, 1725 du Code civil, 331 du Code de procédure civile et L.124-3 du Codes des assurances de :
-DIRE Madame [U] [T] et les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES recevables en leurs demandes, fins et prétentions ; 
Les y juger bien fondées ; 
En conséquence, 
- sur la résiliation du bail : 
PRONONCER la résiliation du bail aux torts de Madame [I] et sans indemnités à son profit ; 
Dès lors, 
-CONDAMNER Madame [I], in solidum avec Monsieur [W] [S] et son assureur GROUPAMA, à verser à Madame [U] [T], et aux sociétés MMA pour leur part subrogative, les sommes suivantes au titre des pertes de loyer subies par Madame [U] [T] à compter du mois de janvier 2021 : 575,91 euros par mois au titre de la perte de loyers à compter de janvier 2021 ; dont 6 910,92 euros correspondant à la perte de loyers d’une année (12 mois de janvier 2021 à décembre 2021) tels que pris en charge par les MMA au titre de la police d’assurance de Madame [U] [T] ; 
- sur la demande de dommages et intérêts de Madame [I] : 
DEBOUTER Madame [I] de sa demande de condamnation à l’égard de Madame [U] [T] et des MMA, 
-en tout état de cause, 
-CONDAMNER in solidum Monsieur [W] [S] et son assureur GROUPAMA, à verser à Madame [U] [T], et aux sociétés MMA pour leur part subrogative, les sommes suivantes au titre des pertes de loyer subies par Madame [U] [T] à compter du mois de janvier 2021 : 575,91 euros par mois au titre de la perte de loyers à compter de janvier 2021 ; dont 6 910,92 euros correspondant à la perte de loyers d’une année (12 mois de janvier 2021 à décembre 2021) tels que pris en charge par les MMA au titre de la police d’assurance de Madame [U] [T] ; 
-CONDAMNER in solidum Monsieur [W] [S] et la société GROUPAMA à relever Madame [U] [T] et les MMA indemnes et les garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre, 
-CONDAMNER in solidum Madame [I], Monsieur [W] [S] et la société GROUPAMA à verser à Madame [U] [T] et aux sociétés MMA la somme de 4 213,86 euros au titre des frais irrépétibles ; 
-CONDAMNER ces mêmes parties aux entiers dépens de l’instance ; 
-DEBOUTER toute autre partie de ses demandes plus amples et contraires à celles des concluantes.

Au soutien de ses prétentions, Madame [U] [T] soutient avoir toujours été de bonne foi, en ayant fait passer des entreprises pour vérifier l’état de sa toiture, en alertant Monsieur [S] à plusieurs reprises sur la nécessité de réaliser des travaux, en faisant intervenir des entreprises pour tenter de limiter les dégâts, en participant à une réunion d’expertise et en faisant effectuer des devis des réparations qui devaient être prises en charge par Monsieur [W] [S]. Elle précise qu’à la suite de l’écroulement du mur de l’immeuble voisin à l’intérieur de son local intervenu le 15 décembre 2020, elle a immédiatement pris l’attache d’un entrepreneur local pour faire sécuriser les lieux, ajoutant que l’expert dépêché par son assurance a constaté les dégâts et conclut à l’imputabilité des désordres au fonds de Monsieur [S].

Après avoir rappelé la procédure d’expertise judiciaire ainsi que la procédure au fond diligentée à jour fixe ayant donné lieu au jugement du 27 novembre 2023, Madame [T] conclut au rejet de l’ensemble des demandes formées à son encontre par la demanderesse en faisant valoir que cette dernière n’a pas respecté les termes du bail en versant le loyer en retard par rapport à la date contractuellement fixée au 5 de chaque mois, lui ayant occasionné un préjudice certain dès lors qu’il s’agit de sa seule source de revenus, en ayant quitté le local sans prévenir pour exploiter son activité dans un autre local à proximité dès le 4 janvier 2021 , ce qu’elle a fait constater par un huissier, et enfin d’avoir cessé de verser le loyer depuis le mois de janvier 2021 s’élevant à la somme de 575,91€ par mois.

Invoquant la combinaison des articles 1719 et 1725 du Code civil, Madame [T] indique que le bailleur est tenu de garantir le preneur des troubles apportés à sa jouissance, à la seule exception de ceux qui seraient causés par des tiers sans droit sur la chose louée. Elle précise que la jurisprudence fait application de l’article 1725 lorsque le trouble de jouissance est la conséquence d’une atteinte portée par un tiers à l’immeuble lui-même. Elle soutient avoir entretenu son bien et que le trouble de jouissance est donc totalement imputable à son voisin.

Elle considère avoir pour sa part respecté ses engagements de bailleresse en ayant tout mis en œuvre à cet effet, contestant ainsi les affirmations de la demanderesse selon laquelle elle serait restée inactive, rappelant une nouvelle fois les multiples démarches effectuées.
Elle invoque en conséquence l’existence d’un cas fortuit faisant obstacle à ce que la locataire obtienne un quelconque dédommagement, estimant que cette dernière n’a rien fait pour remédier aux difficultés alors que le bail lui imposait de « prendre toutes mesures nécessaires à la sauvegarde du bien », et que cette carence a occasionné l’éboulement du mur. Elle ajoute que la locataire avait parfaitement conscience que les problèmes rencontrés n’étaient pas de son fait mais de celui du voisin et n’a pourtant aucunement réagi ni même agi envers Monsieur [S], préférant « s’acharner contre sa bailleresse » alors qu’elle aurait pu agir sur le fondement du trouble anormal de voisinage, qui peut être invoqué quelle que soit la qualité de la victime des troubles : propriétaire, locataire ou encore usufruitier. Elle souligne qu’une telle action de la part de la locataire se justifiait d’autant plus qu’elle-même n’habitait pas dans l’Yonne mais en Vendée. Elle estime que cette inaction n’est pas étrangère à la survenance des désordres sur le local justifiant le rejet des demandes de sa locataire ainsi que la résiliation du bail aux torts exclusifs de Madame [I].

À titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal allouerait une indemnité à la locataire, elle demande la condamnation de Monsieur [W] [S] et de l’assurance de ce dernier, à la garantir, de toutes condamnations susceptibles d’intervenir à son encontre, sur le fondement des dispositions des articles L 124 -3 du code des assurances, 1240 et 1244 du Code civil.
Elle fait ainsi valoir que les désordres déplorés par la locataire sont totalement imputables à l’immeuble voisin de Monsieur [S] dont la pleine responsabilité a été reconnue par le jugement du 27 novembre 2023, lequel a formellement exclu une quelconque faute de la part de Madame [U] [T] est écarté quelconque partage de responsabilité.

En réponse à l’argumentation de Groupama lui reprochant de ne pas avoir elle-même fait réaliser les travaux sur le fonds voisin à l’origine des troubles de jouissance sur son immeuble, Madame [U] [T] soutient qu’une telle argumentation n’est pas sérieuse, ne pouvant faire réaliser à ses frais des travaux sur un bien appartenant au voisin 

S’agissant du montant de ses propres préjudices, Madame [T] sollicite la condamnation de la demanderesse à lui pour payer le montant du loyer mensuel de 575, 91 € non réglé depuis le mois de janvier 2021, 
Elle rappelle avoir été partiellement indemnisée par la compagnie MMA en application de la police d’assurance, à hauteur de la somme de 6438,92 € titrent des dommages aux biens et de 6910,92 € au titre de la perte des loyers sur une année, lesquels sont donc recevables à exercer leur recours subrogatoire à l’égard de Monsieur [W] [S], responsable du dommage subi par leur assurée. 
Elle précise que cette condamnation devra être prononcée in solidum à l’égard de Monsieur [S] et de son assureur GROUPAMA ou en tout état de cause à leur égard seulement dès lors que l’immeuble de Monsieur [S] et la cause des désordres.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 novembre 2024, Monsieur [S] demande au tribunal de :
-DEBOUTER Madame [T], la SA MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de toutes leurs demandes, fins et conclusions. 
A titre subsidiaire, 
-PRONONCER un partage de responsabilité qui ne saurait être autre que par moitié entre Madame [T] et Monsieur [S] ; 
-CONDAMNER la CAISSE REGIONALE D'ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES PARIS VAL DE LOIRE à garantir toutes les condamnations dont Monsieur [S] pourrait être le sujet ; 
-CONDAMNER Madame [T] et ses assureurs in solidum à payer au concluant la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. 
-CONDAMNER la même aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [S] relève que la demande initiale émane de la locataire de Madame [T] à laquelle elle reproche de ne pas avoir respecté ses obligations. Il indique que Madame [T] était effectivement tenue contractuellement à assurer une jouissance paisible des lieux à sa locataire, soulignant que c’est à la bailleresse qu’incombe la charge des gros travaux.
Il estime que Madame [T] n’a pas rempli ses obligations alors même que la locataire la prévenait d’infiltrations importantes d’eau et a attendu que le mur litigieux s’effondre en 2020 pour mettre en œuvre les procédures nécessaires alors que si elle s’était préoccupée plutôt desdits désordres, ils ne se seraient pas aggravés. Il considère ainsi que c’est l’inaction de la bailleresse qui a conduit la locataire à quitter les lieux et non l’effondrement du mur 
Il soutient par ailleurs que Madame [T] avait refusé que Monsieur [M] qu’il avait mandaté en 2020 passe par sa propriété pour effectuer les travaux de réparation du chéneau, retardant ainsi son intervention, et invoque le mauvais état général de la toiture de Mme [T] qui a été constaté par l’expert judiciaire.
Monsieur [S] ajoute que si le tribunal judiciaire lui a imputé une responsabilité, cela n’empêche aucunement la bailleresse d’être responsable du préjudice subi par la locataire.
Il conclue en conséquence que seule Madame [T] doit être déclarée responsable des préjudices invoqués par sa locataire.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal retiendrait sa responsabilité, Monsieur [S] demande que le tribunal prononce un partage de responsabilité entre lui-même et Madame [T], au regard des différentes fuites concomitantes aux droits des ouvrages, de l’historique de l’état des deux immeubles. Il ajoute que l’inertie de Madame [T] entre 2016 et 2020 a joué un rôle déterminant de l’évolution des désordres, précisant que si Madame [T] soutient l’avoir alerté de l’existence de fuites depuis 2016, aucun document n’accrédite cette version.
Ils demandent enfin, que son assureur prenne en charge le sinistre. 

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 novembre 2024, La CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES PARIS VAL DE LOIRE (GROUPAMA) demande au tribunal au visa des articles 100 et suivants du Code de procédure civile, 1101 et suivants et 1721 et suivants du Code civil, L.113-1 du Code des assurances :
A titre principal,
-JUGER que la résiliation du bail, est la conséquence exclusive des manquements de Madame [U] [T] à l’égard de Madame [C] [I], 
En conséquence, 
-DÉCLARER Madame [T] et les MMA IARD et MMAASSURANCES MUTUELLES pour leur part subrogative irrecevables et mal fondées en leurs demandes de garantie à l’encontre de GROUPAMA, pour toutes condamnations à intervenir à leur encontre.au titre du préjudice invoqué par Madame [I]. 
-DÉCLARER Madame [T] et les MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES pour leur part subrogative irrecevables et mal fondées en leurs demandes de perte de loyers. 
LES en DEBOUTER
A titre subsidiaire,
-JUGER que Madame [T] a une part de responsabilité dans la rupture du bail commercial par Madame [I] et ses conséquences et qu’elle doit assumer sa part à hauteur minimale de 50% de l’indemnisation sollicitée par sa locataire et de la perte de loyer invoquée. 
-LIMITER les indemnisations formulées à l’encontre de la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES PARIS VAL DE LOIRE dans cette proportion de 50%.
En toutes hypothèses, 
-DÉBOUTER Madame [I] des demandes qu’elle formule à l’encontre de la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES PARIS VAL DE LOIRE. 
-CONDAMNER Madame [K] [T] et les Sociétés MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES solidairement à payer à la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES PARIS VAL DE LOIRE une somme de 3.000 Euros (TROIS MILLE EUROS) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 
-CONDAMNER les mêmes solidairement aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Evelyne PERSENOT-LOUIS.

Au soutien de leurs prétentions, la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES PARIS VAL DE LOIRE expose que la responsabilité de Madame [U] [T] est recherchée sur un fondement contractuel en vertu du bail signé le 28 juin 2013 la liant à Madame [C] [I] rappelant que Monsieur [S] est totalement étranger à cette relation contractuelle.
Elles indiquent que la bailleresse, à qui incombe les grosses réparations prévues à l’article 606 du Code civil, a plus généralement une obligation de jouissance paisible à l’égard de sa locataire. Elles estiment que Madame [T] n’a pas pris les mesures en temps utile de nature à préserver sa locataire des infiltrations en cause, en n’ayant pas voulu déclarer le sinistre à son assureur en prétextant un débours financier lié à la franchise. Elles précisent que la première intervention officielle de Madame [T] auprès de Monsieur [S] date seulement de 2020, notamment lors de l’écroulement du mur et la mise en œuvre des procédures expertales amiables puis administratives et judiciaires et que la compagnie d’assurances de la bailleresse n’a été saisie par cette dernière qu’au mois de décembre 2020. Elles concluent ainsi qu’en raison de la tardiveté de ses démarches, elle ne peut éluder sa responsabilité dans la relation contractuelle avec sa locataire sur la période de 2016 à 2020.

En réponse à l’argumentation de Madame [T] listant les démarches qu’elle a effectuées, la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES PARIS VAL DE LOIRE relève qu’elle ne produit comme pièces justificatives que le diagnostic de l’entreprise [M] pour une somme de 120 €, une facture de la même entreprise de 2020 pour une somme de 137,50€ et une facture de 843,42 €, alors que dans le même temps elle a perçu ses loyers outre une indemnisation de ses assureurs ainsi qu’une somme de 4762,23 € qui lui a été alloués par le tribunal judiciaire dans son jugement du 27 novembre 2023 au titre de son préjudice matériel. Elle rappelle :
-que l’entreprise [M] n’a pu intervenir en 2020 du fait de l’interdiction formulée par Madame [T]
- que la bailleresse a fait établir en 2016 un diagnostic par l’entreprise EBM qui concluait « la couverture du voisin nécessite une réfection en urgence avec une réparation de la Sablière afin d’éviter un écroulement de la charpente et de stopper l’infiltration d’eau et les dégâts occasionnés par celle-ci », en sorte qu’elle était au courant de la situation et n’a pas pour autant effectuée aucune diligence suite à ce diagnostic.
Elle conclut que Madame [T], en ne tenant pas compte des alertes de sa locataire, en attendant 4 ans pour agir effectivement à l’encontre de son voisin au titre de sa responsabilité civile alors qu’elle connaissait la situation depuis 2016, doit assumer exclusivement les conséquences du préjudice invoqué par sa locataire, invoquant à cet égard le rapport d’expertise établie en 2020 par l’assureur de la locataire qui avait retenu la responsabilité de Madame [T]. Elle ajoute être totalement étrangère aux engagements pris par la bailleresse à l’égard de sa locataire et qu’aucune voie de fait n’est en cause.

Elle souligne que la circonstance selon laquelle le jugement du 27 novembre 2023 ait imputé la responsabilité du trouble anormal de voisinage à Monsieur [S] n’est pas exclusive de la détermination de la responsabilité de Madame [T] dans sa relation contractuelle avec Madame [I] par la présente juridiction dès lors que le litige oppose d’autres parties et que les principes de droit en cause ne sont pas identiques.

Elle considère enfin que la bailleresse agit à son encontre afin de tenter de s’exonérer de sa propre responsabilité contractuelle à l’égard de sa colocataire. Elle conteste ainsi l’appel en garantie formulé par Madame [T] à l’encontre de Monsieur [S] et de sa compagnie d’assurances, estimant que la bailleresse ne peut leur imputer la résiliation du bail par la locataire excédée par la situation, d’autant que le local loué par Monsieur [S] n’était pas atteint par les infiltrations et qu’il n’avait pas été informé officiellement par Madame [T] des conséquences sur sa locataire. 

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 janvier 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 24 mars 2025 et mise en délibéré au 16 juin 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail commercial

En application des dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil, la bailleresse est tenue à une obligation de délivrance continue tout au long du bail. Cette obligation s'entend de délivrer une chose en l'état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et de la maintenir comme telle afin que le preneur puisse en user paisiblement. Il s'agit d'une obligation essentielle du contrat de bail puisqu'elle doit permettre au locataire d'exploiter son fonds de commerce.

Il incombe en conséquence au bailleur, en vertu de ces dispositions, de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle, tant lors de la prise à bail qu'au cours de celle- ci et de réaliser les travaux de nature à rendre la chose propre à l'usage auquel elle est destinée dans la convention des parties

Par ailleurs, en application des règles de droit commun des contrats et plus précisément de l'article 1184 du code civil, le bail ne peut être résilié à la demande d'une partie que si l'inexécution ou la violation par le co-contractant de ses obligations est d'une gravité suffisante pour justifier qu'il soit mis fin à la relation contractuelle.
En l’espèce, les parties s’imputent mutuellement la responsabilité de la résiliation du bail. Ainsi, Madame [I] sollicite la résiliation du bail signé entre les parties le 28 juin 2013 à compter du 31 décembre 2020, en faisant valoir que la bailleresse a manqué à son obligation d’entretenir le bien loué et notamment d’effectuer les réparations nécessaires autres que locatives, à savoir les grosses réparations comprenant les travaux de toiture ainsi qu’à son obligation de garantir au preneur une jouissance paisible des lieux loués. Pour sa part, Madame [T] conteste les fautes qui lui sont reprochées en invoquant les dispositions de l’article 1725 du code civil et sollicite reconventionnellement la résiliation du bail aux torts de Madame [I] en raison des manquements de cette dernière, qui a réglé ses loyers avec retard, a quitté le local sans prévenir le 4 janvier 2021 et a cessé de régler les loyers. 
Il ressort des pièces versées aux débats que les époux [I] ont commencé à alerter la bailleresse de l’existence d’infiltrations à l’intérieur du local loué dès le début d’année 2016.
Ainsi, le 7 mars 2016, Monsieur [Y] [I] adressait à Madame [V] un mail ayant pour objet « fuite plafond salle de code à l’étage » dans lequel il indique avoir « constaté des traces de fuite sur le radiateur et au sol provenant de la grosse poutre côté mur de projection de nos diapos ». 
Le 21 août 2016, un « diagnostic de couverture et recherche d’infiltration d’eau » a été effectué par l’entreprise EBM qui a établi une facture en ce sens d’un montant de 120 € sur laquelle il indique :
« Constatation :
Infiltrations d’eau due à la couverture de la maison mitoyen à l’auto-école.
La Sablière de la maison mitoyenne à l’auto-école est complètement détrempée et moisie sur toute la longueur. Ce qui entraîne des dégâts importants sur le mur de l’immeuble à côté auto-école. La couverture du voisin nécessite une réfection en urgence avec une réparation de la Sablière afin d’éviter un écroulement de la charpente et de stopper l’infiltration d’eau et les dégâts occasionnés par celle-ci »
Il résulte de ces éléments que dès l’année 2016, la bailleresse était parfaitement informée de l’état du mur mitoyen et de l’imputabilité d’une partie des désordres à la propriété voisine mais qu’elle n’a pour autant effectué aucune démarche officielle, s’étant manifestement contenté d’évoquer oralement ce point avec Monsieur [S], lequel a en effet « indiqué de manière évasive » devant l’expert judiciaire  lors de la réunion du 21 juillet 2021, « qu’il était au courant des désordres « entre 2016 et 2020 ». 
Pour autant, et en dépit du diagnostic réalisé par l’entreprise EBM Couverture Zinguerie au mois d’août 2016, et du mail du 8 décembre 2016 adressé par Madame [Q] [V] à Monsieur [Y] [I] évoquant « les travaux à faire dans le local que je vous loue, suite au diagnostic fait en août 2016 par EBM couverture », aucun travaux n’a été réalisé à cette époque, la bailleresse ne justifiant d’aucune facture de réparation effective. Elle ne rapporte pas d’avantage la preuve :
qu’elle ait procédé à une démarche officielle auprès de Monsieur [S] afin de solliciter la réalisation de travaux sur la sablière qu’elle ait effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureurFaute de réalisation des travaux, les désordres se sont aggravés et ont été à nouveau dénoncés aux termes d’un mail adressé le vendredi 21 décembre 2018 par Monsieur [Y] [I] à Madame [U] [T] dont les termes sont les suivants :
« Avec les pluies et le vent fort de ce jour, des infiltrations d’eau et fuites sont apparues dans la salle de code à l’étage (comme d’habitude) et beaucoup plus grave aujourd’hui l’eau coule sur le tableau électrique comme vous le montrera la vidéo transférée de mon iPhone. J’ai contacté EDF qui doit intervenir dans la soirée mais qui d’ores et déjà nous oblige à couper le courant par mesure de sécurité. Je regrette que vous n’ayez trouvé aucune solution pour que ces infiltrations et fuites cessent. Nos premiers échanges à ce sujet datent de 2 ans voir plus !! »
Ce mail a été doublé d’un courrier recommandé avec accusé de réception daté du même jour, adressée par Madame [C] [I] à sa bailleresse, indiquant :
« à plusieurs reprises déjà, nous avons été confrontés à ce type d’incident et nous vous avions informé de ce grave problème. À ce jour aucune réparation durable et sérieuse n’a été effectuée. Aujourd’hui, en plus des dégâts matériels et mobiliers occasionnés par ces fuites d’eau, l’eau coule sur le compteur électrique. Il en va de la sécurité des personnes que nous employons dans votre bâtiment. Je vous prie instamment de bien vouloir prendre toutes les dispositions nécessaires à la remise en état de votre toiture afin que nous puissions décemment et sereinement reprendre le travail. Nous contactons notre assureur pour ouvrir un dossier « sinistre » »
En réponse à ces mail et courrier, Madame [T] a le jour même sollicité un couvreur pour intervenir, Monsieur [E], lequel n’a pas donné suite. Plusieurs échanges SMS témoignent de ce que l’entreprise [M] a ensuite été sollicitée, mais que son intervention annoncée, était régulièrement retardée, conduisant Madame [C] [I] à adresser un nouveau courrier recommandé à sa bailleresse daté du 8 janvier 2020 pour lui faire part de son « exaspération » et dénonçant les conditions d’exploitation de son local, comme suit :
« Depuis maintenant quelques années principalement depuis fin décembre 2018, nous vous avons informé des problèmes d’infiltrations d’eau, 2 fuites sur notre compteur EDF et de dégradation des murs du local 13, Rue Lucile Cormier à Toucy. Vous n’avez pas voulu déclarer le sinistre à votre assureur, prétextant un débours financier lié à la franchise […] A ce jour aucune réparation n’a été effectuée ! Vos propos lors de votre visite du 15 mars 2018 ainsi que nos différents échanges sont restés sans suite. Aujourd’hui en plus des dégâts matériels et mobiliers occasionnés par ces fuites d’eau, l’eau coule sur le compteur électrique, le plâtre du mur de l’accueil se décolle, la cloison de la salle de code est sur le point de céder et je ne vous parle pas de l’humidité ambiante et de l’odeur occasionnées !. Il en va de la sécurité de la santé des personnes que nous employons dans votre bâtiment ainsi que de l’image de notre entreprise. Aussi, considérant que vous ne respectez pas depuis plus d’un an les conditions du bail (article 606 du Code civil) j’ai décidé de porter le dossier en justice ».
Les problèmes concernant le compteur électrique sont confirmés par une attestation établie par la société ASEP (assistance- service- énergie- puisaye) datée du 7 février 2020 aux termes de laquelle l’artisan a constaté, suite à sa visite sur place la veille :
une importante humidité dans le tableau électrique (dangereux)risque de court-circuit ou incendiel’utilisation des boutons du tableau par les personnes se trouvant dans ce local n’est pas accessible à cause du risque d’un court-circuit dû à l’humidité. Avec le temps le tableau électrique va se détériorer de plus en plus et les protections vont devenir défectueuses »L’entreprise [M] a finalement procédé à des travaux de réparation à la mi-janvier 2020, ayant donné lieu à l’établissement des factures suivantes :
Facture du 28/01/2020 (réparation de fuite sur raccord avec voisin) : 137, 50 € TTC Facture du 28/01/2020 (dépose et repose de 3 rangs de tuiles + fourniture et pose de gouttières zinc…) : 843, 42 € TTC. Ainsi, entre le mois de mars 2016, date à laquelle la locataire a informé la bailleresse des premières fuites, et la fin du mois de janvier 2020, aucun travaux n’avait été réalisé, en dépit de l’aggravation des désordres dûment signifiée à la bailleresse et les visites de cette dernière sur place, qui a pu elle-même constater les désordres. 
En outre, les factures de l’entreprise [M] témoignent que certains travaux sur la propriété de Madame [T] ont été réalisés à cette date, lesquels auraient pu être effectués bien plus tôt, au regard des multiples doléances de la locataire datant de 2016.
Néanmoins, ces travaux ont été insuffisants à mettre un terme aux désordres, qui se sont encore aggravés au mois de décembre 2020, par l’écroulement du mur mitoyen
L’expertise judiciaire réalisée à la suite de cet effondrement est venue confirmer l’origine des désordres. Ainsi, Monsieur [H] indique : « la forte humidité observée dans le mur litigieux date de plusieurs années et au moins depuis 2016 lorsque Madame [U] [T] a commencé à alerter Monsieur [W] [S] des premiers désordres. Cette humidité a fini par provoquer un affaiblissement structurel puis un éboulement partiel du mur. Monsieur [S] n’a pas répondu aux différentes demandes de Madame [U] [T]. Les infiltrations proviennent:
d’une part d’une étanchéité défectueuse en toiture au droit de la noue qui reçoit les eaux pluviales de la maison de Monsieur [S] en limite des 2 propriétésd’autre part d’une sablière et de réparations hasardeuses de la charpente en pied de toiture de la maison [S]. Le jour est visible à travers cette zone. Le manque d’étanchéité favorise les entrées d’eau en tête du mur.Le manque d’entretien général et l’absence de travaux de réparation chez Monsieur [S] sont à l’origine des désordres.
En réponse à un dires, Monsieur [H] précise : « Il n’est pas contestable que l’écroulement du mur pignon à pan de bois appartenant à la structure du n° 15 ([S]) est bien imputable à des infiltrations d’eau ayant provoqué un pourrissement du bois. Ces infiltrations d’eau trouvent leur origine au niveau de l’intersection de la couverture du n° 15 du pignon du n° 13 ([T]). Le chéneau, avant les réparations de Monsieur [M] était défectueux et fuyard, probablement depuis longtemps. Il faut rappeler également que les eaux pluviales de la maison [T] se déversent côté rue parallèlement pignon et non pas dans le chéneau litigieux.
Sur la base de ces conclusions, Madame [U] [T] considère ne pouvoir être tenue responsable des troubles subis par sa locataire, troubles qu’elle impute exclusivement à Monsieur [S], invoquant sur ce point les dispositions de l’article 1725 du code civil qui dispose que « le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel ».
Toutefois, il sera relevé que l’entreprise [M] a réalisé au cours du mois de janvier 2020 certains travaux sur la propriété de Madame [T], démontrant que ceux-ci étaient nécessaires, travaux qui auraient pu être effectués bien plus tôt, au regard des multiples doléances de la locataire datant de 2016.

Il n'est en outre aucunement justifié d'une quelconque mise en demeure faite par la bailleresse à la locataire d'avoir à pallier une carence en matière d'entretien des locaux commerciaux, contrairement à Madame [C] [I], qui n’a cessé d’adresser des courriers à sa bailleresse pour lui rappeler ses propres obligations.

Ainsi, l’accumulation des manquements de la bailleresse à ses obligations sur une période de près de 4 années a conduit sur les derniers mois de la relation contractuelle à rendre impossible un usage paisible du local loué. Ces manquements présentent un degré de gravité suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail aux torts de la bailleresse, à compter du 31 décembre 2020, sur le fondement des dispositions cumulées des articles 1719, 1720 et 1184 du code civil.

I – Sur les demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi par Madame [I]
En l’espèce, Madame [I] sollicite une indemnité de 1000 € par mois à compter de la mise en demeure du 7 février 2020 jusqu’au 31 décembre 2020, au titre du trouble de jouissance subi.
Si l’’entreprise [M] a finalement procédé à des travaux de réparation au mois de janvier 2020, pour un montant total de 980, 92 € (réparation de fuite sur raccord avec voisin, dépose et repose de 3 rangs de tuiles + fourniture et pose de gouttières zinc…), force est de constater que ces travaux n’ont pas suffi à mettre un terme aux désordres subis par la locataire, compte tenu de la problématique connue de la bailleresse depuis 2016 concernant la toiture de la propriété voisine.
Ainsi, par courrier recommandé daté du 7 février 2020 adressé à Madame [T], le conseil de Madame [C] [I], après avoir rappelé les infiltrations subies depuis l’année 2015 et leurs conséquences sur le compteur électrique, a rappelé les obligations incombant à la bailleresse, et l’a mise en demeure « de prendre les mesures conservatoires et réparatoires nécessaires, dans les plus brefs délais pour faire cesser ces désordres au sein du local loué par Madame [I] »
Le 25 février 2020 suivant, le conseil de Madame [I] rappelait, sans le cadre d’un nouveau courrier recommandé adressé à Madame [T] : « je vous rappelle qu’au regard de la nature des réparations à réaliser, il vous appartient en tant que propriétaire du bien loué, de vous rapprocher de votre voisin et d’enjoindre ce dernier d’exécuter les travaux pour faire cesser les dommages sur votre immeuble […]. Ma cliente m’a récemment indiqué que la situation s’est encore dégradée que les dégâts matériels d’ores et déjà constatés évoluent dangereusement. Ma cliente a une fois encore été contrainte de faire appel à un électricien en raison de l’humidité imprégnant le compteur. Plus encore, le mur de la salle de code ne cesse de gonfler, de sorte que le doublage est susceptible de céder sous le poids des gravats gorgés d’eau »
Les problèmes dénoncés par Madame [I] concernant le compteur électrique sont confirmés par une attestation établie par la société ASEP (assistance- service- énergie- puisaye) datée du 7 février 2020 aux termes de laquelle l’artisan a constaté, suite à sa visite sur place la veille :
une importante humidité dans le tableau électrique (dangereux)risque de court-circuit ou incendiel’utilisation des boutons du tableau par les personnes se trouvant dans ce local n’est pas accessible à cause du risque d’un court-circuit dû à l’humidité. Avec le temps le tableau électrique va se détériorer de plus en plus et les protections vont devenir défectueuses »Par ailleurs, le rapport d’expertise amiable établi le 21 février 2020 par le cabinet ELEX, à la suite de la déclaration de sinistre effectuée par Madame [I], relève que malgré l’intervention de l’entreprise [M] au mois de janvier 2020, les infiltrations continuent et constate que les dommages concernent « les embellissements de l’immeuble, l’installation électrique, la charpente, le revêtement de sol du rez-de-chaussée, de l’étage du grenier »
Les photographies produites aux débats confortent la réalité des désordres dénoncés par la locataire et confirmés par les expertises amiable et judiciaire.
En raison de la persistance des infiltrations, le mur mitoyen s’est finalement effondré au mois de décembre 2020.
L’imputabilité de cet effondrement à l’absence de réalisation de travaux est confirmée par un mail du 6 janvier 2021 adressé par Monsieur [F] [O], expert du cabinet TEXA, mandaté par la SA MMA IARD, assureur de Madame [U] [T], concernant un dégât des eaux du 15 décembre 2020, qui indiquait :
« Bien qu’il y ait de nouveaux désordres, ce sinistre est la continuité de celui traité précédemment début 2020. En effet, la cause des infiltrations n’a pas pu être entièrement traitée par le couvreur de la SARL [M] car les travaux nécessitent également la réfection d’une partie de la toiture de la propriété de Monsieur [S]. Il est techniquement impossible de réaliser une étanchéité de la partie infiltrante sans que Monsieur [S] n’ait fait réaliser les travaux de son côté. Lors de notre visite, nous avons constaté l’effondrement d’un mur qui a donné lieu à l’envoi de plusieurs courriers de la part de la mairie et de la préfecture. L’effondrement a pour origine les infiltrations répétées d’eau de pluie, consécutive à l’inaction de Monsieur [S] a à réaliser les travaux de toiture et ce malgré plusieurs demandes, courrier et expertise amiable. À ce jour vos locataires, Monsieur et Madame [I] ne peuvent plus exploiter leur local […] Les dommages d’eau sont similaires à ceux constatés en février 2020 et viennent s’ajouter les désordres liés à l’effondrement du mur. »
S’agissant des désordres subis, le procès-verbal de constat dressé le 29 décembre 2020 à la demande de Madame [I], par Maître [A] [N], huissier de justice, témoigne de l’état du local au départ de la locataire. Ainsi l’huissier constate :
au niveau du 2e étage en soupenteun trou de plusieurs centimètres de large sur plus de 50 cm de long permettant de voir dans la propriété voisine 2) au niveau de la pièce du premier étage utilisé en salle de code
le mur de sur la gauche de la pièce est complètement ouvert. La poutre en ras de plafond est maintenue par 3 étais, la poutre est affaisséele mur de l’immeuble est tombé et arraché. La poutre horizontale se trouvant ras de sol est complètement gorgé imbiber d’eau, le bois est pourrile mur entre les 2 propriétés du 13 et du 15 et manquants il subsiste pour fermer une simple plaque de plâtre avec du polystyrène qui est percé par endroits, L’huissier ajoute que « cette pièce est totalement inexploitable en l’état. Il est impossible d’accueillir du public contenu de ce mur qui s’est effondré »
3) au niveau du rez-de-chaussée
le mur du fond à gauche de la pièce est complètement imbibé d’eau. L’enduit plâtrée se décolle, il est gorgé d’eau avec des auréoles, des traces d’infiltrations d’eau, des traces d’humidité, de salpêtre et d’importants champignonsle radiateur électrique fixé au mur est également rouillé présente des taches de rouille dû aux infiltrations d’eaul’existence sur le mur extérieur en façade avant de cette pièce d’un compteur électrique qui est à ce jour protégé au moyen d’une bâche plastique descendant jusqu’au niveau d’une cuvettel’existence d’un sol en tomettes sur lesquelles il existe des flaques d’eau récente. L’habillage en bois de la vitrine est complètement gorgé d’eau, les bois plaqués sont ondulés dégrader par l’humidité. Il existe des traces de moisissures au plafondle mur extérieur est à ce jour voilé. Les enduits sont cloqués, gorgé d’eau est prêt à tomber, une partie des enduits sont d’ores et déjà épaufrés et le mur derrière ses frites au simple passage d’un doigtL’huissier précise : « je constate à ce jour que l’agence est fermée. La requérante m’indique qu’elle ne peut continuer à exploiter ce local compte tenu de la dangerosité des lieux »
Sont annexées à ce procès-verbal de constat de très nombreuses photographies témoignant de l’état d’insalubrité des lieux, à l’évidence inexploitable.
Il ressort de l’ensemble de ces éléments que Madame [C] [I] a incontestablement subi un préjudice de jouissance entre le 7 février 2020, date de la mise en demeure, et le 31 décembre 2020, date de son départ des lieux.
La somme de 1000 € réclamée sur ladite période n’est pas discutée, Madame [T] se limitant à former, à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal allouerait une indemnité à la locataire, un appel en garantie à l’encontre de Monsieur [S] et de son assureur.

Madame [T] sera en conséquence condamnée à payer à Madame [C] [I] la somme de 10 793, 10 € (l’indemnité due au titre du mois de février 2020, année bissextile, étant calculée au prorata), en réparation de son préjudice de jouissance.

II – Sur les demandes reconventionnelles 

Sur les demandes en paiement des loyers
Sur la demande en paiement des loyers postérieurs au 31 décembre 2020
Le bail étant résilié à la date du 31 décembre 2020, la demande en paiement des loyers formées à l’encontre de Madame [I] à compter de cette date, ne peut être que rejetée.
Sur la demande de condamnation in solidum de Monsieur [W] [S] et de son assureur la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES PARIS VAL DE LOIRE au titre du paiement des loyersMadame [T] et les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES sollicitent la condamnation in solidum de Monsieur [W] [S] et de son assureur la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES PARIS VAL DE LOIRE à leur payer :
S’agissant de la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES PARIS VAL DE LOIRE : la somme de 6 910, 92 € correspondant à la perte de loyers d’une année entre le mois de janvier 2021 et le mois de décembre 2021, qu’elle a pris en charge sur le fondement de la police d’assurance souscrite par Madame [U] MICHAUDS’agissant de Madame [T], la somme de 571, 91 € par mois depuis le 1er Janvier 2021, au titre de la perte de loyer (à l’exclusion de la somme de 6 910, 92 € qu’elle a perçue par la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES PARIS VAL DE LOIRE en application du contrat d’assurance)
Il résulte des pièces versées aux débats que le départ des lieux de Madame [I] le 31 décembre 2020 est la conséquence de l’effondrement du mur mitoyen intervenu le 15 décembre 2020, ayant fait obstacle à la poursuite de l’exploitation de l’activité d’auto-école par Madame [I] au sein du local loué à Madame [T].
Si Madame [T] et Monsieur [S] s’imputent mutuellement la responsabilité de ce départ, il résulte des développements précédents que ce départ résulte à la fois de la faute de Madame [T], qui n’a pas satisfait à son obligation de délivrance et de garantie d’assurer à sa locataire la jouissance paisible des lieux loués, en ne faisant pas procéder dans un temps raisonnable aux réparations nécessaires sur la toiture dépendant de son bien immobilier (ceux-ci n’étant intervenus qu’au mois de janvier 2020), et en n’usant pas des voies de droits qui lui étaient offertes pour contraindre son voisin à effectuer les réparations nécessaires complémentaires sur sa partie de toiture. L’expert judiciaire conclut ainsi que "le manque d'entretien général et l'absence de travaux de réparation chez Monsieur [S] sont à l'origine des désordres ». 

Dès lors, la perte de loyer subie par Madame [T] est imputable pour partie à ses propres manquements de bailleresse, manquements ayant finalement contraint sa locataire à quitter les lieux à la suite de l’effondrement du mur mitoyen avec la propriété de Monsieur [S].

S’agissant de la responsabilité de Monsieur [S] dans la perte de loyer subie, il resort des éléments du dossier que ce dernier a été informé, au moins oralement par Madame [T], de l’existence de ces infiltrations et de la nécessité de procéder à une refection de son chéneau. Ainsi, lors des operations d’expertise, il a déclaré à Monsieur [H] de manière évasive avoir été informé “entre 2016 et 2020” des infiltrations, conduisant l’expert à considerer à juste titre qu’il « apparaît que sa déclaration du sinistre auprès de son assureur en 2020 n’a pas été effectué sans délai et qu’elle était tardive »

La chute du mur mitoyen est donc la conséquence des fautes respectives de Madame [T] et de Monsieur [S] qui ont concouru à la réalisation des dommages subis par Madame [I].

Il convient en conséquence, au regard des fautes respectives commises, de fixer un partage de responsabilité, à hauteur de 40 % pour Madame [T], et à hauteur de 60 % pour Monsieur [S].
 
Ainsi, Monsieur [S] et son assureur la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES PARIS VAL DE LOIRE seront in solidum condamnés à payer aux sociétés MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLE, sur le fondement de leur recours subrogatoire, 60 % de la somme de 6 910, 92 € versée à Madame [T] par son assureur au titre de la perte de loyer subie du fait du départ de sa locataire, entre le 1er Janvier 2021 et le 31 décembre 2021, representant la somme de 4 156, 55 €.

S’agissant de la demande formée par Madame [T] de 575, 91 € par mois à compter du 1er Janvier 2021, à l’exclusion des sommes perçues par son assureur au titre de la garantie “perte de loyer”, il ne peut être retenue, au regard du partage de responsabilité susvisé, qu’une perte de 345, 55 € par mois et ce, à compter du 1er Janvier 2022.

Monsieur [S] ne justifiant pas avoir réalisé les travaux nécessaires permettant une remise en location des lieux affectés par les désordres, il sera alloué à Madame [T] la somme de 345, 55 € par mois, à compter du 1er Janvier 2022 jusqu’à la date de la présente decision representant la somme de 14 340, 32 € (345, 55 x 41,5)

Ainsi, Monsieur [S] et son assureur, la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES PARIS VAL DE LOIRE seront in solidum condamnés à payer à Madame [T] la somme de 14 340, 32 € au titre de la perte de loyer qui ne soit pas imputable à ses propres manquements.

Sur les appels en garantie dirigée à l’encontre de Monsieur [W] [S] et son assureur, la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES PARIS VAL DE LOIRE

Sur l’appel en garantie formée par Madame [I]
Les demandes de Madame [T] en paiement des loyers postérieurs au 31 décembre 2020, dirigée à l’encontre de Madame [I] étant rejetées, l’appel en garantie formé par cette dernière à l’encontre de Monsieur [W] [S] et de son assureur est sans objet.

Sur les appels en garantie formés par Madame [T] et les MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLE à l’encontre de Monsieur [S] et de son assureur
S’agissant des loyers, le tribunal a opéré, préalablement à la condamnation, un partage de responsabilité entre Monsieur [S] et Madame [T] en laissant à cette dernière une part de responsabilité dans le non paiement des loyers qu’elle a subie, limitant ainsi son indemnisation à la seule part qui lui a été imputée.

S’agissant de la somme allouée à Madame [I] au titre du préjudice de jouissance subi du fait des désordres causes par les infiltrations entre le 7 février 2020 et le 31 décembre 2020, il est imputable pour partie à Madame [T] qui n’a pas satisfait à ses obligations de bailleresse, mais également à Monsieur [S], qui n’a pas réalisé les travaux nécessaires en dépit des expertises réalisées mettant en évidence sa responsabilité.

Il convient en consequence de faire droit à l’appel en garantie formée par Madame [T] à l’encontre de Monsieur [S] et de son assureur, selon le même partage de responsabilité, et de condamner en conséquence Monsieur [S] in solidum avec son assureur, la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES PARIS VAL DE LOIRE à garantir Madame [T] à hauteur de la somme de 6 475,86 € (60 % de la somme de 10 793€). 

Sur les autres demandes

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens à moins que le juge, par décision motivée n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, les défenderesses, parties succombantes, seront condamnées in solidum aux dépens de l’instance, ainsi qu’à payer à Madame [C] [I] la somme de 3 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser aux parties défenderesses la charge de leurs frais irrépétibles exposés par chacune d’elle. Leurs demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, seront en conséquence rejetées.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, “les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”

En l’espèce, aucun élément ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit.


* * * *

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire d’AUXERRE, statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, 

PRONONCE la résiliation du bail commercial renouvelé suivant acte notarié du 28 juin 2013, portant sur le local sis 13 rue Lucile Cormier à TOUCY (Yonne), liant Madame [U] [T] et Madame [C] [I] aux torts exclusifs de Madame [U] [T] à compter du 31 décembre 2020 ;

En conséquence,

DEBOUTE Madame [U] [T] de sa demande en paiement des loyers à compter du 1er janvier 2021 ;


CONDAMNE Madame [U] [T] à payer à Madame [C] [I] la somme de 10 793, 10 € (DIX MILLE SEPT CENT QUATRE VINGT TREIZE EUROS ET DIX CENTIMES) au titre de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Monsieur [S] in solidum avec son assureur la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES PARIS VAL DE LOIRE à garantir Madame [U] [T] à hauteur de 60 % de la somme allouée à Madame [C] [I] au titre de son prejudice de jouissance, representant la somme de 6 475, 86 € (SIX MILLE QUATRE CENT SOIXANTE QUINZE EUROS ET QUATRE VINGT SIX CENTIMES) ;

CONDAMNE Monsieur [S] in solidum avec son assureur la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES PARIS VAL DE LOIRE à payer aux sociétés MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLE, la somme de 4156, 55 € (QUATRE MILLE CENT CINQUANTE SIX EUROS ET CINQUANTE CINQ CENTIMES) au titre de la perte de loyers imputable à Monsieur [S] subie entre le 1er Janvier 2021 et le 31 décembre 2021;

CONDAMNE Monsieur [S] in solidum avec son assureur la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES PARIS VAL DE LOIRE à payer à Madame [U] [T] la somme de 14 340, 32 € (QUATORZE MILLE TROS CENT QUARANTE EUROS ET TRENTE DEUX CENTIMES) au titre de la perte de loyers imputable à Monsieur [S] subie à compter du 1er Janvier 2022 jusqu’à la date de la présente décision; 
CONDAMNE in solidum Madame [U] [T] et son assureur les société MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles, Monsieur [W] [S] et la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES PARIS VAL DE LOIRE à payer à Madame [C] [I] la somme de 3 600 € (TROIS MILLE SIX CENT EUROS) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [U] [T] et son assureur les société MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles, ainsi que Monsieur [W] [S] et la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES PARIS VAL DE LOIRE de leurs demandes respectives fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procedure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [U] [T] et son assureur les société MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles, Monsieur [W] [S] et la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES PARIS VAL DE LOIRE aux dépens de l’instance;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Le Greffier, Le Président,
Annick LEBOULANGER Anne-Laure MENESTRIER

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code des assurances L113-1, code civil 1722, code de commerce R145-23, code civil 1721, code de procedure civile 100, code civil 1714, code civil 1244, code civil 1720, code civil 606, code civil 1741, code civil 1725). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 10 septembre 2026 · Tribunal de commerce de Cannes · n° 2026R00027

  en commun : code civil 1722, code civil 1721, code civil 1720, code civil 606

• 5 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Bordeaux · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00831

  en commun : code civil 1721, code civil 1720, code civil 1725

• 5 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Melun · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/03128

  en commun : code civil 1721, code civil 1720, code civil 1725

• 18 août 2026 · Tribunal judiciaire de Marseille · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/04248

  en commun : code civil 1721, code civil 1720, code civil 1725

• 7 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 22/03376

  en commun : code civil 1720, code civil 606, code civil 1725

• 3 septembre 2026 · Cour d'appel d'Aix-en-Provence · Autre · n° 22/06090

  en commun : code de commerce R145-23, code civil 1714, code civil 606

• 7 septembre 2026 · Tribunal judiciaire de Bordeaux · Désigne un expert ou un autre technicien · n° 26/00604

  en commun : code civil 1722, code civil 1721, code civil 1720

• 10 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 22/04118

  en commun : code civil 1722, code civil 1720, code civil 606

Mise à jour de la source le 2025-06-18T18:43:00.568Z.