Cour d'appel de Rouen, Chambre de la Proximité, 11 septembre 2025, n° 24/01845

Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE



Par acte sous seing privé du 1er juillet 2017, M. [Z] [Y] et Mme [H] [G], épouse [Y] ont consenti à Mme [L] [V], épouse [K] un bail portant sur un bien à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 420 euros hors charges, outre un dépôt de garantie de même montant.



Se plaignant de l'état d'insalubrité de son logement, Mme [K] a fait intervenir le service aménagement, urbanisme, gestion foncière et lutte contre l'habitat de la ville de [Localité 6], qui au terme d'une visite du 18 janvier 2023, a, par courrier du 1er février 2023, invité les bailleurs à procéder dans le délai de deux mois à divers travaux.



Le 28 février 2023, M. et Mme [Y] ont fait délivrer à la locataire un congé pour vendre et par acte de commissaire de justice du 21 avril 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire a été notifié à la locataire.



Le 21 avril 2023, Mme [V], épouse [K] a fait assigner M. et Mme [Y] devant le juge des contentieux de la protection afin de voir dire nul le congé délivré et d'obtenir leur condamnation au paiement de dommages intérêts pour trouble de jouissance ainsi qu'à réaliser sous astreinte les travaux préconisés.



M. et Mme [Y] ont à titre reconventionnel demandé au tribunal de prononcer la résiliation du bail, d'ordonner l'expulsion de la locataire et de la condamner au paiement de diverses sommes. Ils se sont opposés à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.











Suivant jugement contradictoire du 11 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dieppe a :

- prononcé la nullité du congé pour vendre daté du 28 février 2023, 

- condamné Mme [L] [K], à payer, en deniers ou quittances, aux époux [Y] la somme de 2220,74 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtée au mois de septembre 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2023, 

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 1er juillet 2017 conclu entre les époux [Y] et Mme [L] [K], portant sur un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 6] sont réunies au 21 juin 2023, 

- ordonné la libération des lieux, 

- dit qu'à défaut par la locataire d'avoir libéré les lieux dans les deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsée dans tel garde-meuble désigné par cette dernière ou à défaut par les bailleurs,

- condamné Mme [L] [K], à payer aux époux [Y] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux, 

- condamné les époux [Y] à verser à Mme [L] [K], la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, 

- ordonné la compensation des créances réciproques des parties,

- rejeté la demande de Mme [L] [K], en paiement de dommages et intérêts au titre du congé, 

- rejeté la demande de Mme [L] [K] en réalisation de travaux sous astreinte,

- rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire. 



Suivant déclaration du 23 mai 2024, Mme [V], épouse [K] a interjeté appel de cette décision dans des formes et délais qui ne sont pas critiqués.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 13 mai 2025.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 février 2025, l'appelante demande à la cour de voir infirmer la décision de première instance sur les chefs de jugement expressément critiqués suivants :

'- La condamnation de Mme [K] au paiement de la somme de 2220,74 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au mois de septembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2023,

- Le constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 1er juillet 2017,

- La décision ordonnant la libération des lieux, ainsi que l'expulsion des lieux à l'expiration d'un délai de deux mois après notification d'un commandement de quitter les lieux,

- La condamnation de Mme [K] au paiement d'une indemnité d'occupation, 

- Le rejet de la demande de Mme [K] de dommages et intérêts au titre du congé contesté, ainsi que le rejet de la demande de Mme [K] au titre de la réalisation de travaux de mise en conformité du logement,

- Le caractère exécutoire de la décision de justice, 

- La condamnation de Mme [K] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

- condamner Mme [K] au paiement de la somme de 2220,74 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au mois de septembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2023,

- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 1 er juillet 2017,

- ordonner la libération des lieux, ainsi que l'expulsion des lieux à l'expiration d'un délai de deux mois après notification d'un commandement de quitter les lieux,

- condamner Mme [K] au paiement d'une indemnité d'occupation, 

- rejeter la demande de Mme [K] de dommages et intérêts au titre du congé contesté, ainsi que la demande de Mme [K] au titre de la réalisation de travaux de mise en conformité du logement,

- ordonner le caractère exécutoire de la décision de justice, 

- condamner Mme [K] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Statuant à nouveau,



confirmer la nullité du congé pour vendre délivré par M. et Mme [Y] par courrier du 28 février 2023,



condamner solidairement M. et Mme [Y] au paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts,



condamner solidairement M. et Mme [Y] à réaliser les travaux nécessaires dans le logement, notamment concernant les problèmes d'humidité et d'isolation, tels que résultant du courrier de l'Inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 6] en date du 1er février 2023, à savoir plus précisément :

- Installer un dispositif de sécurité sur le tableau électrique et isoler les fils baladeurs par un professionnel,

- Créer des amenées d'air frais et assurer l'étanchéité des fenêtres dans les pièces principales,

- Assurer un moyen de chauffage efficace et permanent sur l'ensemble du logement,

- Rechercher les causes d'humidité et y remédier rapidement,

- Assurer une isolation phonique et thermique de ladite chambre,



dire que les travaux devront être réalisés sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,



confirmer la condamnation de M. et Mme [Y] au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice de jouissance de Mme [K],



Ordonner la communication par M. et Mme [Y] d'un décompte actualisé des loyers et charges susceptibles d'être dus par Mme [K] au regard notamment de la décision de surendettement dont bénéficie Mme [K] et de la décision de rétablissement personnel de cette dernière,



Allouer à Mme [K] les plus larges délais de paiement,



Juger qu'elle pourra se libérer de sa dette par mensualités de 100 euros par mois jusqu'à complet paiement de la dette locative,



Juger que le respect de l'échéancier produira son effet sur la constatation de la clause résolutoire au bail liant les parties,



Débouter M. et Mme [Y] de leurs demandes formulées en cause d'appel,



Condamner solidairement M. et Mme [Y] à payer à Mme [K] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.'





Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2024, les intimés demandent à la cour de :

'-les déclarer recevables et bien fondés en leur appel incident, 

 -réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] le 11 avril 2024 en ce qu'il : 

- a condamné Mme [L] [K], à leur payer, en deniers ou quittances la somme de 2220,74 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au mois de septembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2023, 

- les a condamnés à verser à Mme [L] [K] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, 

- condamné Mme [L] [K] à leur verser la somme de 300 euros en application au titre de l'article 700 du code de procédure civile 

-confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] le 11 avril 2024 en toutes ses autres dispositions,



 Statuant à nouveau, 



 -condamner Mme [L] [K] à leur payer en deniers ou quittances la somme de 2348,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au mois de septembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2023, 



 -constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 1 er juillet 2017 conclu entre les parties et portant sur un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 6] sont réunies au 21 juin 2023, 



 -ordonner la libération des lieux, 



 -juger qu'à défaut par Mme [L] [K] d'avoir libéré les lieux deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsée dans tel garde-meuble désigné par cette dernière ou à défaut par le bailleur,



-condamner Mme [L] [K] à payer à M. [Z] [Y] et Mme [H] [Y] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux, 



 -débouter Mme [L] [K] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, 



 -rejeter la demande de Mme [L] [K] en paiement de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance, 



 -rejeter la demande de Mme [L] [K] en paiement de dommages et intérêts au titre de la nullité du congé, 



-rejeter la demande de Mme [L] [K] en réalisation de travaux sous astreinte 



-condamner Mme [L] [K] à verser à M. [Z] [Y] et Mme [H] [Y] la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



 -condamner Mme [L] [K] aux entiers dépens de l'instance dont les frais de commandement de payer.'

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION



1 - Sur les demandes de nullité du congé pour vendre et de dommages intérêts



Mme [K] fait valoir que le congé qui lui a été délivré le 28 février 2023 est nul en ce que les formes de la notification de l'acte n'ont pas été respectées, de sorte que le délai de préavis n'a pu commencer à courir.



Elle affirme que M. [Y] lui a remis une enveloppe contenant le congé sans l'en informer exigeant d'elle qu'elle appose sa signature sur le bordereau tout en la menaçant et en la brutalisant verbalement, de sorte qu'elle s'est exécutée.



Elle sollicite la confirmation du jugement qui a prononcé la nullité dudit congé, mais son infirmation en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages intérêts, alors que les bailleurs ont tenté par tout moyen d'obtenir son départ en usant de pressions et de menaces, faisant observer qu'elle souffre d'une pathologie chronique, qu'elle est lourdement handicapée et se déplace essentiellement en fauteuil roulant et qu'elle est en outre restée dans l'incertitude quant à l'issue du congé pour vendre délivré à tort par les bailleurs.



La question de la nullité du congé n'est plus en litige. En première instance, M. et Mme [Y] n'avaient d'ailleurs pas contesté qu'il était irrégulier, ayant indiqué avoir abandonné leur projet qui n'a jamais été mis à exécution. Ils s'opposent toutefois à l'octroi de dommages intérêts.



Sur ce,



Les irrégularités pouvant affecter le congé délivré par le bailleur ne sauraient suffire à justifier l'allocation de dommages intérêts. Il importe que le locataire démontre que les circonstances qui ont présidé à la délivrance de l'acte lui ont causé un préjudice distinct, ce en quoi, en l'espèce, Mme [K] échoue, se contentant de procéder par affirmations, ne rapportant la preuve ni des menaces, ni pressions exercées, son état de vulnérabilité, quand bien même avérée, ne pouvant seul y suppléer. 



Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté Mme [K] de sa demande de dommages intérêts. 



2 - Sur la demande de résiliation du bail



Le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire en l'absence de règlement de la dette locative dans le délai de deux mois de la délivrance du commandement de payer, au motif que la locataire n'a pas formulé de demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.



Mme [K] conclut à l'infirmation du jugement, faisant valoir que c'est à tort que le premier juge a retenu qu'aucune régularisation n'était intervenue, a prononcé la résiliation du bail, ordonné son expulsion et fixé une indemnité d'occupation,

que les bailleurs avaient d'ailleurs accepté un plan d'apurement de l'arriéré de loyers à raison de 100 euros par mois, 

qu'elle a en outre déposé une demande d'admission au bénéfice du surendettement qui a été déclarée recevable le 16 juillet 2024, son dossier ayant été orienté vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire,

que dans ces conditions, il incombe aux bailleurs de présenter un décompte actualisé du montant des loyers dus en prenant en considération l'effacement des dettes antérieures à la procédure de surendettement.



M. et Mme [Y] concluent à la confirmation de la décision.



Sur ce,



En application de l'article 24 I. de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



Si le commandement de payer visant la clause résolutoire est resté infructueux pendant plus de deux mois, sans qu'une décision de recevabilité de la commission, qui suspend l'exigibilité des dettes déjà nées, n'intervienne dans le même délai, la condition résolutoire est alors acquise.



En l'espèce, M. et Mme [Y] ont fait délivrer à Mme [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 avril 2023 pour un montant de 2768,77 euros en principal. Mme [K] prétend qu'une régularisation a été opérée dans le délai de deux mois qui lui était imparti par des versements effectués le 6 juin 2023 à hauteur de 164 euros, 100 euros et 265 euros et par le virement d'une somme de 1060 euros à titre de rappel d'allocation logement. Ces versements sont toutefois insuffisants pour apurer la dette dès lors qu'ils totalisent un montant de 1589 euros.



Par ailleurs, en l'absence de décision de recevabilité de la commission de surendettement dans le délai de deux mois du commandement, celle-ci étant intervenue le 16 juillet 2024, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies dès le 21 juin 2023, cette décision ne pouvant avoir pour conséquence d'anéantir rétroactivement les effets déjà opérés de la résiliation de plein droit du contrat de bail, acquis par l'effet d'une clause résolutoire régulièrement mise en oeuvre. 



3 - Sur les demandes de délais et de suspension de la clause résolutoire et sur l'incidence de la procédure de surendettement



Mme [K] estime fondées ses demandes de délais de paiement à hauteur de 100 euros comme convenu entre les parties et de suspension des effets de la clause résolutoire. 









M. et Mme [Y] s'opposent à ses demandes, soutenant que Mme [K] ne règle que très exceptionnellement son reste à charge, qu'elle n'avait pas repris le paiement des loyers courants en première instance, la situation n'étant pas différente en cause d'appel, qu'elle n'a pas non plus respecté le plan d'apurement mis en place en janvier 2022 et que la dette locative n'a cessé de s'aggraver pour atteindre la somme de 6940,89 euros au 8 novembre 2024.



Ils ajoutent que la locataire est dans l'incapacité d'apurer sa dette et n'est pas même en mesure d'assumer le loyer courant, ni les charges courantes, que si elle bénéficie d'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, la commission de surendettement avait rappelé l'obligation de régler les charges courantes, obligation qu'elle ne respecte pas, raison pour laquelle ils ont formé un recours contre la décision de recevabilité. 



Sur ce,



L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 énonce : Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.



En ces paragraphes suivants, il énonce :

VI.-Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

(...)

VII.-Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.







VIII.-Lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.'



Il découle de ces dispositions que, sous réserve de la reprise du paiement des loyers et charges courants pendant un délai de deux ans à compter de la décision imposant les mesures d'effacement de la dette, les effets de la clause résolutoire de plein droit doivent être suspendus par le juge.



Au cas d'espèce, la cour relève que la décision de recevabilité de la commission de surendettement est postérieure au délai de deux mois du commandement de payer, et également au jugement dont appel, de sorte que les dispositions de l'article 24 VI, VII et VIII, imposant au juge des baux d'accorder des délais de paiement suspendant la clause résolutoire en fonction de la nature de la décision de la commission de surendettement, n'avaient pas vocation à s'appliquer. 



En tout état de cause, Mme [K], qui au demeurant ne précise pas le fondement textuel de sa demande, ne saurait solliciter l'infirmation de la décision et des délais de paiement à raison de la procédure de surendettement, étant observé à hauteur d'appel, qu'elle ne justifie pas plus avoir repris le règlement de ses loyers et charges courants, pour avoir effectué un unique paiement de 420 euros le 8 août 2024, étant ajouté en tant que de besoin que l'effacement éventuel de la dette locative dans le cadre d'un plan de surendettement n'est pas de nature à remettre en cause l'acquisition des effets de la clause résolutoire.



La demande de délais formulée au visa des dispositions de l'article 24 V précité ne saurait non plus aboutir. En effet, le dernier décompte locatif régulièrement versé aux débats, arrêté au 8 novembre 2024 fait état d'une aggravation de la dette atteignant désormais la somme de 6940,89 euros, frais de procédure inclus, du fait de l'absence de paiement de loyers et charges courants. 



Mme [K] ne justifie donc pas de sa capacité à honorer sa dette.



* * *











En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 21 juin 2023, a ordonné l'expulsion de Mme [K], le bail étant résilié de plein droit, dit n'y avoir lieu de lui accorder de délais pour se libérer de la dette locative et en ce qu'il l'a condamnée, étant occupante sans droit ni titre, au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux. 



4 - Sur la dette locative



M. et Mme [Y] ne demandent pas à la cour d'actualiser leur créance et sollicitent la condamnation de Mme [K] à payer la somme de 2348,38 euros, arrêtée au 22 septembre 2023 au lieu de celle de 2220,74 euros, retenue au jugement



Sur ce,



Suivant décompte actualisé produit aux débats, arrêté au 8 novembre 2024, la dette locative se chiffre à la somme de 6075,88 euros, expurgée des frais de procédure, des intérêts et de la condamnation prononcée en première instance au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour un montant total de 865,01 euros. 



Mme [K] était redevable d'une somme de 2571,31 euros arrêtée au 22 septembre 2023 au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation. 



Les frais de procédure et les intérêts se chiffrant à 255,38 euros, il restait dû 2315,93 euros à cette date, somme à laquelle il y a lieu de condamner Mme [K]. 



Il ressort du dossier qu'une décision d'orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec effacement des dettes a été prise par la commission le 16 juillet 2024 et que l'état des créances établi par la commission mentionne une dette de loyer à hauteur de 4180,24 euros. Cette mesure a toutefois été contestée par M. et Mme [Y] le 29 juillet 2024 en application des dispositions de l'article R. 722-2 du code de la consommation.



Ce recours étant toutefois sans effet suspensif (article R. 722-3 du code de la consommation), M. et Mme [Y] devront en attendre l'issue pour lancer ou poursuivre une procédure d'exécution. Il convient également de préciser que la dette effacée devra être déduite du décompte, en cas de rejet de la contestation. 



5 - Sur la demande présentée par Mme [K] à titre de dommages intérêts pour trouble de jouissance



Mme [K] sollicite la confirmation du jugement qui a fixé le montant de l'indemnité due au titre du préjudice de jouissance à la somme de 800 euros.



Elle en sollicite l'infirmation en ce qu'il a rejeté sa demande de réalisation des travaux sous astreinte, soutenant qu'elle n'a jamais fait obstacle à l'intervention des bailleurs, lesquels affirment faussement, avoir été dans l'impossibilité d'exécuter l'ensemble des travaux en particulier dans la pièce entre la cuisine et la salle de bains du fait de son encombrement, produisant à l'appui de ses affirmations plusieurs photographies.





M. et Mme [Y] soutiennent que lors de l'entrée dans les lieux, le logement était en bon état d'usage, qu'ils justifient avoir régulièrement assuré son entretien et effectué les réparations nécessaires par la production de factures de travaux entre 2018 et 2022, que Mme [K] ne les a jamais alertés sur d'éventuels désordres affectant le logement,

que suite à l'intervention du service d'hygiène et de santé de la ville de [Localité 6], dès le 16 mars 2023, ils ont fait procéder à la réalisation des travaux sollicités à l'exception des travaux d'isolation dans la pièce séparant la cuisine et la salle d'eau du fait de la présence d'encombrants appartenant à la locataire.



Ils concluent au rejet de la demande de la locataire, faisant valoir qu'elle ne justifie d'aucun trouble de jouissance, les pièces produites consistant en des photographies inexploitables, étant par conséquent dépourvues de valeur probante.



Ils s'opposent à la demande de condamnation à procéder sous astreinte à l'ensemble des travaux mentionnés dans le rapport du service d'hygiène et de santé de la ville de [Localité 6] du 1er février 2023, faisant valoir que l'ensemble des travaux n'a pu être effectué du fait de Mme [K] 



Sur ce,



Selon l'article 1719 du code civil, 'le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (...)."



Des obligations identiques sont prévues par l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui prévoit en particulier que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. (...), les caractéristiques d'un logement décent étant précisées par un décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.



L'obligation de délivrance d'un logement décent a un caractère d'ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail (3e Civ, 4 juin 2013, n 11-27.650) et l'obligation du bailleur d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu'en cas de force majeure (Civ 3ème,18 juin 2002, n 01-02.006).



Il résulte du dossier qu'à la suite de la visite du service d'hygiène et de santé de la ville de [Localité 6] le 18 janvier 2023, divers désordres ont été constatés, liés 'à l'absence de différentiel sur le tableau électrique (danger), à l'absence d'amenée d'air frais et d'étanchéité à l'air des fenêtres dans les pièces principales, au dysfonctionnement des radiateurs électriques, à la présence d'humidité sur le mur extérieur de la cuisine, à la présence de fil baladeur (domino) non sécurisé dans la cuisine et à l'absence d'isolation phonique et thermique de ladite chambre', que par courrier du 1er février 2023, M. et Mme [Y] ont été invités à y remédier dans le délai de deux mois, étant préconisé d'installer un dispositif de sécurité sur le tableau électrique et d'isoler les fils baladeurs par un professionnel, de créer des amenées d'air frais et d'assurer l'étanchéité des fenêtres dans les pièces principales, d'assurer un moyen de chauffage efficace et permanent sur l'ensemble du logement, de rechercher les causes d'humidité et y remédier rapidement et d'assurer une isolation phonique et thermique de la chambre, que suite à la visite de contrôle réalisée par le CCAS et le service d'hygiène et de santé le 11 mai 2023, il a été constaté que les travaux avaient été réalisés à l'exception du poste concernant l'isolation dans la pièce entre la cuisine et la salle d'eau, les intervenants mentionnant à leur rapport que 'Mme [K] s'engage devant eux à demander l'aide de personnes pour débarrasser les encombrants empêchant l'exécution des travaux nécessaires' (Courriel de M. [N] [D] Responsable, Inspecteur de Salubrité, Service Hygiène et Insalubrité Mairie de [Localité 6] du 6 juin 2023).



Force est de relever que M. et Mme [Y] ont exécuté les travaux demandés avec diligence, lesquels n'ont pu être achevés du fait de la locataire et si cette dernière produit des photographies de pièces montrant des murs tâchés par l'humidité, au demeurant non datées, aux fins de justifier que l'accès est désormais possible, il lui incombait de se rapprocher des bailleurs et de les en informer, ce qu'a justement retenu le premier juge qui a fait droit à la demande de dommages et intérêts à raison du trouble de jouissance subie par la locataire, mais rejeté sa demande de réalisation de travaux sous astreinte.



M. et Mme [Y] contestent le montant des dommages intérêts accordés arrêté au 6 juin 2023, estimant que le premier juge ne pouvait retenir la date du 18 janvier 2023 comme point de départ de l'indemnisation, alors qu'ils n'ont été alertés de l'état du logement que par courrier du 1er février 2023. 



Pour autant, la cour considère que le préjudice de Mme [K] a justement été apprécié, la somme de 800 euros n'apparaissant pas excessive au regard des désordres constatés et des troubles occasionnés, de sorte qu'il conviendra de confirmer le jugement de ce chef.



6 - Sur les frais du procès



Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.



Au regard des circonstances de la cause et de la qualité de débitrice de Mme [K], elle sera condamnée aux dépens d'appel.



Il est inéquitable de laisser à la charge de M. et Mme [Y] les frais irrépétibles qu'ils ont exposés dans la présente instance. Il leur sera alloué une somme de 700 euros. Mme [K] étant déboutée de sa demande de ce chef.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :



La Cour, 



Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu'il a fixé la dette locative à la somme de 2220,74 euros,



Statuant à nouveau du chef infirmé,



Condamne Mme [L] [V], épouse [K] à payer à M. [Z] [Y] et Mme [H] [G], épouse [Y] la somme de 2315,93 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2023,



Y ajoutant,



Dit que M. [Z] [Y] et Mme [H] [G], épouse [Y] devront attendre l'issue de leur recours contre la décision de recevabilité pour initier ou poursuivre une procédure d'exécution,



Dit qu'il leur appartiendra de procéder à l'imputation de la dette locative incluse dans le plan en cas de rejet de leur contestation et de mise en place d'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire,



Condamne Mme [L] [V], épouse [K] aux dépens de la procédure d'appel,



Condamne Mme [L] [V], épouse [K] à payer à M. [Z] [Y] et Mme [H] [G], épouse [Y] la somme de 700 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et la déboute de ce chef.





Le greffier Le président

N° RG 24/01845 - N° Portalis DBV2-V-B7I-JVHW





COUR D'APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE



ARRET DU 11 SEPTEMBRE 2025









DÉCISION DÉFÉRÉE :



23/00280

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] du 11 avril 2024





APPELANTE :



Madame [L] [V] épouse [K]

née le 19 janvier 1965 à [Localité 8] (77)

[Adresse 2]

[Localité 4]



représentée par Me Jean-Christophe LEMAIRE de la SCP LEMAIRE QUATRAVAUX, avocat au barreau de DIEPPE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-004612 du 29/07/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 9])





INTIMES :



Monsieur [Z] [Y]

né le 01 Mars 1967 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 5]



représenté par Me Claire BROUILLER de la SELEURL MBC AVOCATS, avocat au barreau de ROUEN substituée par Me Victoric BELLET, avocat au barreau de DIEPPE





Madame [H] [G] épouse [Y]

[Adresse 1]

[Localité 5]



représentée par Me Claire BROUILLER de la SELEURL MBC AVOCATS, avocat au barreau de ROUEN substituée par Me Victoric BELLET, avocat au barreau de DIEPPE





COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 15 mai 2025 sans opposition des avocats devant Madame ALVARADE, Présidente, rapporteur.











Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Madame ALVARADE, Présidente

Monsieur TAMION, Président

Madame TILLIEZ, Conseillère





DEBATS :



Madame DUPONT greffier





ARRET : 



Contradictoire



Prononcé publiquement le 11 septembre 2025, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



signé par Madame ALVARADE, Présidente et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition. 





FAITS ET PROCÉDURE



Par acte sous seing privé du 1er juillet 2017, M. [Z] [Y] et Mme [H] [G], épouse [Y] ont consenti à Mme [L] [V], épouse [K] un bail portant sur un bien à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 420 euros hors charges, outre un dépôt de garantie de même montant.



Se plaignant de l'état d'insalubrité de son logement, Mme [K] a fait intervenir le service aménagement, urbanisme, gestion foncière et lutte contre l'habitat de la ville de [Localité 6], qui au terme d'une visite du 18 janvier 2023, a, par courrier du 1er février 2023, invité les bailleurs à procéder dans le délai de deux mois à divers travaux.



Le 28 février 2023, M. et Mme [Y] ont fait délivrer à la locataire un congé pour vendre et par acte de commissaire de justice du 21 avril 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire a été notifié à la locataire.



Le 21 avril 2023, Mme [V], épouse [K] a fait assigner M. et Mme [Y] devant le juge des contentieux de la protection afin de voir dire nul le congé délivré et d'obtenir leur condamnation au paiement de dommages intérêts pour trouble de jouissance ainsi qu'à réaliser sous astreinte les travaux préconisés.



M. et Mme [Y] ont à titre reconventionnel demandé au tribunal de prononcer la résiliation du bail, d'ordonner l'expulsion de la locataire et de la condamner au paiement de diverses sommes. Ils se sont opposés à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.











Suivant jugement contradictoire du 11 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dieppe a :

- prononcé la nullité du congé pour vendre daté du 28 février 2023, 

- condamné Mme [L] [K], à payer, en deniers ou quittances, aux époux [Y] la somme de 2220,74 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtée au mois de septembre 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2023, 

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 1er juillet 2017 conclu entre les époux [Y] et Mme [L] [K], portant sur un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 6] sont réunies au 21 juin 2023, 

- ordonné la libération des lieux, 

- dit qu'à défaut par la locataire d'avoir libéré les lieux dans les deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsée dans tel garde-meuble désigné par cette dernière ou à défaut par les bailleurs,

- condamné Mme [L] [K], à payer aux époux [Y] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux, 

- condamné les époux [Y] à verser à Mme [L] [K], la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, 

- ordonné la compensation des créances réciproques des parties,

- rejeté la demande de Mme [L] [K], en paiement de dommages et intérêts au titre du congé, 

- rejeté la demande de Mme [L] [K] en réalisation de travaux sous astreinte,

- rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire. 



Suivant déclaration du 23 mai 2024, Mme [V], épouse [K] a interjeté appel de cette décision dans des formes et délais qui ne sont pas critiqués.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 13 mai 2025.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 février 2025, l'appelante demande à la cour de voir infirmer la décision de première instance sur les chefs de jugement expressément critiqués suivants :

'- La condamnation de Mme [K] au paiement de la somme de 2220,74 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au mois de septembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2023,

- Le constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 1er juillet 2017,

- La décision ordonnant la libération des lieux, ainsi que l'expulsion des lieux à l'expiration d'un délai de deux mois après notification d'un commandement de quitter les lieux,

- La condamnation de Mme [K] au paiement d'une indemnité d'occupation, 

- Le rejet de la demande de Mme [K] de dommages et intérêts au titre du congé contesté, ainsi que le rejet de la demande de Mme [K] au titre de la réalisation de travaux de mise en conformité du logement,

- Le caractère exécutoire de la décision de justice, 

- La condamnation de Mme [K] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

- condamner Mme [K] au paiement de la somme de 2220,74 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au mois de septembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2023,

- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 1 er juillet 2017,

- ordonner la libération des lieux, ainsi que l'expulsion des lieux à l'expiration d'un délai de deux mois après notification d'un commandement de quitter les lieux,

- condamner Mme [K] au paiement d'une indemnité d'occupation, 

- rejeter la demande de Mme [K] de dommages et intérêts au titre du congé contesté, ainsi que la demande de Mme [K] au titre de la réalisation de travaux de mise en conformité du logement,

- ordonner le caractère exécutoire de la décision de justice, 

- condamner Mme [K] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Statuant à nouveau,



confirmer la nullité du congé pour vendre délivré par M. et Mme [Y] par courrier du 28 février 2023,



condamner solidairement M. et Mme [Y] au paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts,



condamner solidairement M. et Mme [Y] à réaliser les travaux nécessaires dans le logement, notamment concernant les problèmes d'humidité et d'isolation, tels que résultant du courrier de l'Inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 6] en date du 1er février 2023, à savoir plus précisément :

- Installer un dispositif de sécurité sur le tableau électrique et isoler les fils baladeurs par un professionnel,

- Créer des amenées d'air frais et assurer l'étanchéité des fenêtres dans les pièces principales,

- Assurer un moyen de chauffage efficace et permanent sur l'ensemble du logement,

- Rechercher les causes d'humidité et y remédier rapidement,

- Assurer une isolation phonique et thermique de ladite chambre,



dire que les travaux devront être réalisés sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,



confirmer la condamnation de M. et Mme [Y] au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice de jouissance de Mme [K],



Ordonner la communication par M. et Mme [Y] d'un décompte actualisé des loyers et charges susceptibles d'être dus par Mme [K] au regard notamment de la décision de surendettement dont bénéficie Mme [K] et de la décision de rétablissement personnel de cette dernière,



Allouer à Mme [K] les plus larges délais de paiement,



Juger qu'elle pourra se libérer de sa dette par mensualités de 100 euros par mois jusqu'à complet paiement de la dette locative,



Juger que le respect de l'échéancier produira son effet sur la constatation de la clause résolutoire au bail liant les parties,



Débouter M. et Mme [Y] de leurs demandes formulées en cause d'appel,



Condamner solidairement M. et Mme [Y] à payer à Mme [K] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.'





Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2024, les intimés demandent à la cour de :

'-les déclarer recevables et bien fondés en leur appel incident, 

 -réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] le 11 avril 2024 en ce qu'il : 

- a condamné Mme [L] [K], à leur payer, en deniers ou quittances la somme de 2220,74 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au mois de septembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2023, 

- les a condamnés à verser à Mme [L] [K] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, 

- condamné Mme [L] [K] à leur verser la somme de 300 euros en application au titre de l'article 700 du code de procédure civile 

-confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] le 11 avril 2024 en toutes ses autres dispositions,



 Statuant à nouveau, 



 -condamner Mme [L] [K] à leur payer en deniers ou quittances la somme de 2348,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au mois de septembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2023, 



 -constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 1 er juillet 2017 conclu entre les parties et portant sur un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 6] sont réunies au 21 juin 2023, 



 -ordonner la libération des lieux, 



 -juger qu'à défaut par Mme [L] [K] d'avoir libéré les lieux deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsée dans tel garde-meuble désigné par cette dernière ou à défaut par le bailleur,



-condamner Mme [L] [K] à payer à M. [Z] [Y] et Mme [H] [Y] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux, 



 -débouter Mme [L] [K] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, 



 -rejeter la demande de Mme [L] [K] en paiement de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance, 



 -rejeter la demande de Mme [L] [K] en paiement de dommages et intérêts au titre de la nullité du congé, 



-rejeter la demande de Mme [L] [K] en réalisation de travaux sous astreinte 



-condamner Mme [L] [K] à verser à M. [Z] [Y] et Mme [H] [Y] la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



 -condamner Mme [L] [K] aux entiers dépens de l'instance dont les frais de commandement de payer.' 





MOTIFS DE LA DÉCISION



1 - Sur les demandes de nullité du congé pour vendre et de dommages intérêts



Mme [K] fait valoir que le congé qui lui a été délivré le 28 février 2023 est nul en ce que les formes de la notification de l'acte n'ont pas été respectées, de sorte que le délai de préavis n'a pu commencer à courir.



Elle affirme que M. [Y] lui a remis une enveloppe contenant le congé sans l'en informer exigeant d'elle qu'elle appose sa signature sur le bordereau tout en la menaçant et en la brutalisant verbalement, de sorte qu'elle s'est exécutée.



Elle sollicite la confirmation du jugement qui a prononcé la nullité dudit congé, mais son infirmation en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages intérêts, alors que les bailleurs ont tenté par tout moyen d'obtenir son départ en usant de pressions et de menaces, faisant observer qu'elle souffre d'une pathologie chronique, qu'elle est lourdement handicapée et se déplace essentiellement en fauteuil roulant et qu'elle est en outre restée dans l'incertitude quant à l'issue du congé pour vendre délivré à tort par les bailleurs.



La question de la nullité du congé n'est plus en litige. En première instance, M. et Mme [Y] n'avaient d'ailleurs pas contesté qu'il était irrégulier, ayant indiqué avoir abandonné leur projet qui n'a jamais été mis à exécution. Ils s'opposent toutefois à l'octroi de dommages intérêts.



Sur ce,



Les irrégularités pouvant affecter le congé délivré par le bailleur ne sauraient suffire à justifier l'allocation de dommages intérêts. Il importe que le locataire démontre que les circonstances qui ont présidé à la délivrance de l'acte lui ont causé un préjudice distinct, ce en quoi, en l'espèce, Mme [K] échoue, se contentant de procéder par affirmations, ne rapportant la preuve ni des menaces, ni pressions exercées, son état de vulnérabilité, quand bien même avérée, ne pouvant seul y suppléer. 



Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté Mme [K] de sa demande de dommages intérêts. 



2 - Sur la demande de résiliation du bail



Le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire en l'absence de règlement de la dette locative dans le délai de deux mois de la délivrance du commandement de payer, au motif que la locataire n'a pas formulé de demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.



Mme [K] conclut à l'infirmation du jugement, faisant valoir que c'est à tort que le premier juge a retenu qu'aucune régularisation n'était intervenue, a prononcé la résiliation du bail, ordonné son expulsion et fixé une indemnité d'occupation,

que les bailleurs avaient d'ailleurs accepté un plan d'apurement de l'arriéré de loyers à raison de 100 euros par mois, 

qu'elle a en outre déposé une demande d'admission au bénéfice du surendettement qui a été déclarée recevable le 16 juillet 2024, son dossier ayant été orienté vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire,

que dans ces conditions, il incombe aux bailleurs de présenter un décompte actualisé du montant des loyers dus en prenant en considération l'effacement des dettes antérieures à la procédure de surendettement.



M. et Mme [Y] concluent à la confirmation de la décision.



Sur ce,



En application de l'article 24 I. de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



Si le commandement de payer visant la clause résolutoire est resté infructueux pendant plus de deux mois, sans qu'une décision de recevabilité de la commission, qui suspend l'exigibilité des dettes déjà nées, n'intervienne dans le même délai, la condition résolutoire est alors acquise.



En l'espèce, M. et Mme [Y] ont fait délivrer à Mme [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 avril 2023 pour un montant de 2768,77 euros en principal. Mme [K] prétend qu'une régularisation a été opérée dans le délai de deux mois qui lui était imparti par des versements effectués le 6 juin 2023 à hauteur de 164 euros, 100 euros et 265 euros et par le virement d'une somme de 1060 euros à titre de rappel d'allocation logement. Ces versements sont toutefois insuffisants pour apurer la dette dès lors qu'ils totalisent un montant de 1589 euros.



Par ailleurs, en l'absence de décision de recevabilité de la commission de surendettement dans le délai de deux mois du commandement, celle-ci étant intervenue le 16 juillet 2024, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies dès le 21 juin 2023, cette décision ne pouvant avoir pour conséquence d'anéantir rétroactivement les effets déjà opérés de la résiliation de plein droit du contrat de bail, acquis par l'effet d'une clause résolutoire régulièrement mise en oeuvre. 



3 - Sur les demandes de délais et de suspension de la clause résolutoire et sur l'incidence de la procédure de surendettement



Mme [K] estime fondées ses demandes de délais de paiement à hauteur de 100 euros comme convenu entre les parties et de suspension des effets de la clause résolutoire. 









M. et Mme [Y] s'opposent à ses demandes, soutenant que Mme [K] ne règle que très exceptionnellement son reste à charge, qu'elle n'avait pas repris le paiement des loyers courants en première instance, la situation n'étant pas différente en cause d'appel, qu'elle n'a pas non plus respecté le plan d'apurement mis en place en janvier 2022 et que la dette locative n'a cessé de s'aggraver pour atteindre la somme de 6940,89 euros au 8 novembre 2024.



Ils ajoutent que la locataire est dans l'incapacité d'apurer sa dette et n'est pas même en mesure d'assumer le loyer courant, ni les charges courantes, que si elle bénéficie d'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, la commission de surendettement avait rappelé l'obligation de régler les charges courantes, obligation qu'elle ne respecte pas, raison pour laquelle ils ont formé un recours contre la décision de recevabilité. 



Sur ce,



L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 énonce : Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.



En ces paragraphes suivants, il énonce :

VI.-Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

(...)

VII.-Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.







VIII.-Lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.'



Il découle de ces dispositions que, sous réserve de la reprise du paiement des loyers et charges courants pendant un délai de deux ans à compter de la décision imposant les mesures d'effacement de la dette, les effets de la clause résolutoire de plein droit doivent être suspendus par le juge.



Au cas d'espèce, la cour relève que la décision de recevabilité de la commission de surendettement est postérieure au délai de deux mois du commandement de payer, et également au jugement dont appel, de sorte que les dispositions de l'article 24 VI, VII et VIII, imposant au juge des baux d'accorder des délais de paiement suspendant la clause résolutoire en fonction de la nature de la décision de la commission de surendettement, n'avaient pas vocation à s'appliquer. 



En tout état de cause, Mme [K], qui au demeurant ne précise pas le fondement textuel de sa demande, ne saurait solliciter l'infirmation de la décision et des délais de paiement à raison de la procédure de surendettement, étant observé à hauteur d'appel, qu'elle ne justifie pas plus avoir repris le règlement de ses loyers et charges courants, pour avoir effectué un unique paiement de 420 euros le 8 août 2024, étant ajouté en tant que de besoin que l'effacement éventuel de la dette locative dans le cadre d'un plan de surendettement n'est pas de nature à remettre en cause l'acquisition des effets de la clause résolutoire.



La demande de délais formulée au visa des dispositions de l'article 24 V précité ne saurait non plus aboutir. En effet, le dernier décompte locatif régulièrement versé aux débats, arrêté au 8 novembre 2024 fait état d'une aggravation de la dette atteignant désormais la somme de 6940,89 euros, frais de procédure inclus, du fait de l'absence de paiement de loyers et charges courants. 



Mme [K] ne justifie donc pas de sa capacité à honorer sa dette.



* * *











En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 21 juin 2023, a ordonné l'expulsion de Mme [K], le bail étant résilié de plein droit, dit n'y avoir lieu de lui accorder de délais pour se libérer de la dette locative et en ce qu'il l'a condamnée, étant occupante sans droit ni titre, au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux. 



4 - Sur la dette locative



M. et Mme [Y] ne demandent pas à la cour d'actualiser leur créance et sollicitent la condamnation de Mme [K] à payer la somme de 2348,38 euros, arrêtée au 22 septembre 2023 au lieu de celle de 2220,74 euros, retenue au jugement



Sur ce,



Suivant décompte actualisé produit aux débats, arrêté au 8 novembre 2024, la dette locative se chiffre à la somme de 6075,88 euros, expurgée des frais de procédure, des intérêts et de la condamnation prononcée en première instance au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour un montant total de 865,01 euros. 



Mme [K] était redevable d'une somme de 2571,31 euros arrêtée au 22 septembre 2023 au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation. 



Les frais de procédure et les intérêts se chiffrant à 255,38 euros, il restait dû 2315,93 euros à cette date, somme à laquelle il y a lieu de condamner Mme [K]. 



Il ressort du dossier qu'une décision d'orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec effacement des dettes a été prise par la commission le 16 juillet 2024 et que l'état des créances établi par la commission mentionne une dette de loyer à hauteur de 4180,24 euros. Cette mesure a toutefois été contestée par M. et Mme [Y] le 29 juillet 2024 en application des dispositions de l'article R. 722-2 du code de la consommation.



Ce recours étant toutefois sans effet suspensif (article R. 722-3 du code de la consommation), M. et Mme [Y] devront en attendre l'issue pour lancer ou poursuivre une procédure d'exécution. Il convient également de préciser que la dette effacée devra être déduite du décompte, en cas de rejet de la contestation. 



5 - Sur la demande présentée par Mme [K] à titre de dommages intérêts pour trouble de jouissance



Mme [K] sollicite la confirmation du jugement qui a fixé le montant de l'indemnité due au titre du préjudice de jouissance à la somme de 800 euros.



Elle en sollicite l'infirmation en ce qu'il a rejeté sa demande de réalisation des travaux sous astreinte, soutenant qu'elle n'a jamais fait obstacle à l'intervention des bailleurs, lesquels affirment faussement, avoir été dans l'impossibilité d'exécuter l'ensemble des travaux en particulier dans la pièce entre la cuisine et la salle de bains du fait de son encombrement, produisant à l'appui de ses affirmations plusieurs photographies.





M. et Mme [Y] soutiennent que lors de l'entrée dans les lieux, le logement était en bon état d'usage, qu'ils justifient avoir régulièrement assuré son entretien et effectué les réparations nécessaires par la production de factures de travaux entre 2018 et 2022, que Mme [K] ne les a jamais alertés sur d'éventuels désordres affectant le logement,

que suite à l'intervention du service d'hygiène et de santé de la ville de [Localité 6], dès le 16 mars 2023, ils ont fait procéder à la réalisation des travaux sollicités à l'exception des travaux d'isolation dans la pièce séparant la cuisine et la salle d'eau du fait de la présence d'encombrants appartenant à la locataire.



Ils concluent au rejet de la demande de la locataire, faisant valoir qu'elle ne justifie d'aucun trouble de jouissance, les pièces produites consistant en des photographies inexploitables, étant par conséquent dépourvues de valeur probante.



Ils s'opposent à la demande de condamnation à procéder sous astreinte à l'ensemble des travaux mentionnés dans le rapport du service d'hygiène et de santé de la ville de [Localité 6] du 1er février 2023, faisant valoir que l'ensemble des travaux n'a pu être effectué du fait de Mme [K] 



Sur ce,



Selon l'article 1719 du code civil, 'le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (...)."



Des obligations identiques sont prévues par l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui prévoit en particulier que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. (...), les caractéristiques d'un logement décent étant précisées par un décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.



L'obligation de délivrance d'un logement décent a un caractère d'ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail (3e Civ, 4 juin 2013, n 11-27.650) et l'obligation du bailleur d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu'en cas de force majeure (Civ 3ème,18 juin 2002, n 01-02.006).



Il résulte du dossier qu'à la suite de la visite du service d'hygiène et de santé de la ville de [Localité 6] le 18 janvier 2023, divers désordres ont été constatés, liés 'à l'absence de différentiel sur le tableau électrique (danger), à l'absence d'amenée d'air frais et d'étanchéité à l'air des fenêtres dans les pièces principales, au dysfonctionnement des radiateurs électriques, à la présence d'humidité sur le mur extérieur de la cuisine, à la présence de fil baladeur (domino) non sécurisé dans la cuisine et à l'absence d'isolation phonique et thermique de ladite chambre', que par courrier du 1er février 2023, M. et Mme [Y] ont été invités à y remédier dans le délai de deux mois, étant préconisé d'installer un dispositif de sécurité sur le tableau électrique et d'isoler les fils baladeurs par un professionnel, de créer des amenées d'air frais et d'assurer l'étanchéité des fenêtres dans les pièces principales, d'assurer un moyen de chauffage efficace et permanent sur l'ensemble du logement, de rechercher les causes d'humidité et y remédier rapidement et d'assurer une isolation phonique et thermique de la chambre, que suite à la visite de contrôle réalisée par le CCAS et le service d'hygiène et de santé le 11 mai 2023, il a été constaté que les travaux avaient été réalisés à l'exception du poste concernant l'isolation dans la pièce entre la cuisine et la salle d'eau, les intervenants mentionnant à leur rapport que 'Mme [K] s'engage devant eux à demander l'aide de personnes pour débarrasser les encombrants empêchant l'exécution des travaux nécessaires' (Courriel de M. [N] [D] Responsable, Inspecteur de Salubrité, Service Hygiène et Insalubrité Mairie de [Localité 6] du 6 juin 2023).



Force est de relever que M. et Mme [Y] ont exécuté les travaux demandés avec diligence, lesquels n'ont pu être achevés du fait de la locataire et si cette dernière produit des photographies de pièces montrant des murs tâchés par l'humidité, au demeurant non datées, aux fins de justifier que l'accès est désormais possible, il lui incombait de se rapprocher des bailleurs et de les en informer, ce qu'a justement retenu le premier juge qui a fait droit à la demande de dommages et intérêts à raison du trouble de jouissance subie par la locataire, mais rejeté sa demande de réalisation de travaux sous astreinte.



M. et Mme [Y] contestent le montant des dommages intérêts accordés arrêté au 6 juin 2023, estimant que le premier juge ne pouvait retenir la date du 18 janvier 2023 comme point de départ de l'indemnisation, alors qu'ils n'ont été alertés de l'état du logement que par courrier du 1er février 2023. 



Pour autant, la cour considère que le préjudice de Mme [K] a justement été apprécié, la somme de 800 euros n'apparaissant pas excessive au regard des désordres constatés et des troubles occasionnés, de sorte qu'il conviendra de confirmer le jugement de ce chef.



6 - Sur les frais du procès



Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.



Au regard des circonstances de la cause et de la qualité de débitrice de Mme [K], elle sera condamnée aux dépens d'appel.



Il est inéquitable de laisser à la charge de M. et Mme [Y] les frais irrépétibles qu'ils ont exposés dans la présente instance. Il leur sera alloué une somme de 700 euros. Mme [K] étant déboutée de sa demande de ce chef.



PAR CES MOTIFS :



La Cour, 



Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu'il a fixé la dette locative à la somme de 2220,74 euros,



Statuant à nouveau du chef infirmé,



Condamne Mme [L] [V], épouse [K] à payer à M. [Z] [Y] et Mme [H] [G], épouse [Y] la somme de 2315,93 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2023,



Y ajoutant,



Dit que M. [Z] [Y] et Mme [H] [G], épouse [Y] devront attendre l'issue de leur recours contre la décision de recevabilité pour initier ou poursuivre une procédure d'exécution,



Dit qu'il leur appartiendra de procéder à l'imputation de la dette locative incluse dans le plan en cas de rejet de leur contestation et de mise en place d'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire,



Condamne Mme [L] [V], épouse [K] aux dépens de la procédure d'appel,



Condamne Mme [L] [V], épouse [K] à payer à M. [Z] [Y] et Mme [H] [G], épouse [Y] la somme de 700 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et la déboute de ce chef.





Le greffier Le président

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Mise à jour de la source le 2025-09-19T22:00:00.000Z.