Tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, CH GENERALISTE A, 1 juin 2026, n° 24/01571

Exposé du litige

FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE


Selon acte authentique du 12 octobre 2023, dressé en l’étude de Maître [F] [Z], notaire à [Localité 4], Mme [C] [O] veuve [A], en qualité de promettant, et Mme [B] [W], en qualité de bénéficiaire, ont signé une promesse unilatérale de vente en viager portant sur un appartement, une cave et un garage situés [Adresse 3] à [Localité 3], constituant les lots de copropriété n°55, 40 et 67 cadastrés section DE n°[Cadastre 1], lieudit [Adresse 4], au prix de 40 000 euros au titre du bouquet et d’une rente viagère annuelle de 11 952 euros. 

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 12 janvier 2024 à 16 heures.

Par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2024, Mme [B] [W] a fait signifier à Mme [C] [O] veuve [A] une sommation d’avoir à comparaître par devant l’étude de Maître [F] [Z] le 11 janvier 2024 à 11h30. 

Par courriel du 5 janvier 2024, Mme [B] [W] a confirmé à l’étude notariale sa présence au rendez-vous de signature de l’acte de vente le 11 janvier 2024. 

Par acte notarié du 11 janvier 2024, Maître [F] [Z] a dressé un procès-verbal de carence à la requête de Mme [B] [W] en raison de l’absence de Mme [C] [O] veuve [A] au rendez-vous de signature de l’acte de vente. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 janvier 2024, réceptionnée le 1er février 2024, Mme [B] [W], par l’intermédiaire de son conseil, a sollicité de Mme [C] [O] veuve [A] l’indemnisation de son préjudice à hauteur de la somme de 7 000 euros afin de clore amiablement le litige et de se positionner sur cette proposition par écrit avant le 20 février 2024.
Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2024, remis à personne, Mme [B] [W] a fait assigner Mme [C] [O] veuve [A] devant la présente juridiction.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 septembre 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, et au visa des articles 414-1, 1124, 1217, 1224, 1227, 1228, 1229, 1583 du code civil et 28-4° et 30-5 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, Mme [B] [W] demande à la juridiction de :
Débouter Mme [C] [O] veuve [A] de sa demande reconventionnelle en annulation de la promesse de vente en viager fondée sur une absence de discernement, Prononcer la résolution, aux torts de Mme [C] [O] veuve [A], de la promesse unilatérale de vente signée le 12 octobre 2023 et du contrat de vente qui s’est formé en exécution de l’acte après levée d’option par la bénéficiaire, Fixer la date de la prise d’effet de la résolution au jour de la demande en justice,Condamner Mme [C] [O] veuve [A] à lui payer les frais de publication tant de l’assignation que du jugement à intervenir au service de la publicité foncière compétent,Condamner Mme [C] [O] veuve [A] à lui payer les dommages et intérêts suivants :1 377,22 euros en réparation du préjudice matériel,15 000 euros en réparation du préjudice de perte de chance de réaliser le projet immobilier escompté de même qu’une opération avantageuse dans le cadre du viager convenu, 1 000 euros en réparation du préjudice moral distinct,Très subsidiairement, 8 000 euros au titre de l’entier préjudice moral,Dire que ces sommes produiront intérêt au taux légal à compter de l’assignation,Condamner Mme [C] [O] veuve [A] à lui payer une indemnité de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Mme [C] [O] veuve [A] aux entiers dépens de l’instance, Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,En tout état de cause, débouter Mme [C] [O] veuve [A] de sa demande reconventionnelle et de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. 
Elle soutient que l’acte authentique constatant la vente n’a pas été défini comme une condition de formation de la vente, le contrat étant formé par la seule acceptation du bénéficiaire et peu important la rétractation du promettant, et que la défenderesse a méconnu son engagement de vendre le bien et a fautivement renoncé à poursuivre sa cession malgré les sollicitations lui ayant été envoyées, de sorte que l’inexécution lui est imputable et suffisamment grave pour prononcer la résolution de la promesse de vente et de la vente qui s’est formée en exécution de celle-ci. 

Elle expose également que cette inexécution est à l’origine d’un préjudice matériel correspondant aux frais de rédaction et d’enregistrement au service foncier des divers actes requis pour l’opération ainsi qu’aux honoraires versés pour tenter de régler le litige, d’une perte de chance de réaliser un projet ainsi qu’une opération avantageuse et d’un préjudice moral distinct. 

Elle conclut également au rejet de la demande reconventionnelle en annulation de la promesse de vente aux motifs que Mme [C] [O] veuve [A] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d’un trouble mental ayant altéré son discernement au moment de la signature de l’acte. 

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 septembre 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, et au visa des articles 414-1 et suivants, et des articles 1103 et suivants du code civil, Mme [C] [O] veuve [A] demande à la juridiction de :
Juger nulle pour défaut de discernement la promesse de viager du 12 octobre 2023,A titre principal et subsidiaire, débouter Mme [B] [W] de l’ensemble de ses demandes,Si le tribunal devait prononcer la résolution de la promesse à ses torts, ne pas ordonner l’exécution provisoire, Condamner Mme [B] [W] à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Mme [B] [W] aux entiers dépens. 

Elle fait valoir que pour obtenir la signature de la promesse de vente, l’agence immobilière avait interrogé son médecin traitant, lequel confirme qu’elle n’avait pas ses capacités lors de la signature de l’acte puisqu’elle prenait à son insu des traitements psychotropes, de sorte qu’elle n’avait pas le discernement requis pour la signature de l’acte et sollicite donc son annulation. 

A titre subsidiaire, elle indique que les sommes engagées par la demanderesse l’ont été alors que cette dernière avait connaissance de son état de santé et de son hospitalisation, et que les frais d’avocat ne constituent pas un préjudice matériel mais revêtent au besoin la qualification de frais irrépétibles. Elle ajoute qu’il ne peut y avoir perte de chance dans le cadre d’un contrat aléatoire.
La procédure a été clôturée par ordonnance du 13 octobre 2025 avec effet différé au 1er février 2026. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 février 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Mme [B] [W] formulant à titre principal une demande de résolution, il y a lieu d’analyser en premier lieu la demande d’annulation formulée par le défendeur à titre reconventionnel s’agissant des conditions de formation, avant de s’attacher à déterminer une éventuelle inexécution justifiant une résolution des actes litigieux.


Sur la nullité de la promesse de vente

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».
Aux termes de l’article 1128 du code civil, « sont nécessaires à la validité d'un contrat :
 1o Le consentement des parties ;
 2o Leur capacité de contracter ;
 3o Un contenu licite et certain ».

En vertu de l’article 1129 du code civil, « conformément à l'article 414-1, il faut être sain d'esprit pour consentir valablement à un contrat ».

Il résulte de l’article 414-1 du même code que pour faire un acte valable, il faut être sain d'esprit. C'est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l'existence d'un trouble mental au moment de l'acte.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, il est acquis qu’aux termes d’un acte authentique du 12 octobre 2023, Mme [C] [O] veuve [A], en qualité de promettant, et Mme [B] [W], en qualité de bénéficiaire, ont signé une promesse unilatérale de vente en viager portant sur un appartement, cave et garage situés [Adresse 3] à [Localité 3], constituant les lots de copropriété n°55, 40 et 67 cadastrés section DE n°[Cadastre 1], lieudit [Adresse 4], au prix de 40 000 euros au titre du bouquet et d’une rente viagère annuelle de 11 952 euros. 

Il ressort de la lecture de la promesse de vente que les parties étaient présentes à la signature de l’acte et que le « PROMETTANT déclare avoir sa pleine capacité. A l’appui de cette déclaration : 
Un certificat médical a été délivré par le Docteur [M] [J] situé à [Localité 4], inscrit à l’ordre des médecins (…) ». Au soutien de sa demande en annulation de l’acte notarié, Mme [C] [O] veuve [A] produit un avis des sommes à payer établi par le centre des finances publiques d’[Localité 4] correspondant à une prestation hospitalière du 25 novembre 2023 au 8 décembre 2023, dont l’établissement émetteur est le centre hospitalier du pays d’[Localité 5], ainsi qu’un second avis des sommes à payer concernant le même établissement pour une prestation hospitalière du 16 décembre 2023 au 28 décembre 2023. 

Elle communique également un bulletin de situation en date du 20 février 2024 établi par la Clinique Les Oliviers au [Localité 6], duquel il ressort qu’elle est entrée au sein du service gériatrie de l’établissement à compter du 9 janvier 2024. 

Par ailleurs, elle fournit une attestation de son médecin généraliste, le docteur [M] [J], rédigée le 13 janvier 2025, lequel affirme que Mme [C] [O] veuve [A] a été régulièrement suivie par ses soins depuis l’année 2010, et que « le certificat médical que je lui ai délivré mentionnant toutes ses capacités mentales pour mener à bien cette opération était malheureusement inexacte ». 

Il expose que Mme [C] [O] veuve [A] souffre d’une dépression chronique sévère ayant nécessité plusieurs hospitalisations et un suivi médical durant plusieurs années, qu’elle s’est administrée à son insu, des traitements psychotropes importants sans aucun avis médical pour faire face à sa maladie, ce qui a conduit à son hospitalisation du 25 novembre 2023 au 23 février 2024, et qu’au regard des médicaments pris en dehors du contrôle du système de santé, Mme [C] [O] veuve [A] ne disposait pas de toutes ses capacités cognitives pour s’engager et signer le viager. 

Elle produit également une attestation rédigée par Mme [K] [U], infirmière libérale, en date du 16 janvier 2025, laquelle atteste qu’elle intervient au domicile de Mme [C] [O] veuve [A] deux fois par jour depuis le 9 décembre 2023 pour dispenser un ensemble de soins qu’exigent ses pathologies et qu’elle a remarqué, lors de sa prise de fonction, un stock important de médicaments que Mme [C] [O] veuve [A] s’administrait à son insu sans prescription médicale. 

Les attestations produites par la défenderesse sont cependant insuffisantes pour démontrer le trouble mental qu’elle allègue lors de la signature de la promesse unilatérale de vente en viager. En effet, l’attestation du médecin généraliste, rédigée le 13 janvier 2025, soit quinze mois après la signature de l’acte litigieux, et l’attestation de l’infirmière intervenant au domicile de Mme [C] [O] veuve [A] ne sont corroborées par aucune pièce médicale.

S’il n’est pas contesté que Mme [C] [O] veuve [A] a été hospitalisée postérieurement à la signature de l’acte, force est de constater que les motifs de son hospitalisation ne sont nullement mentionnés sur le bulletin de situation produit, et aucun élément médical afférant à son hospitalisation au sein du centre hospitalier du Pays d’[Localité 5] concernant les périodes du 25 novembre au 8 décembre 2023 et du 16 décembre au 28 décembre 2023 n’est communiqué. 

En outre, si Mme [C] [O] veuve [A] s’est administrée des traitements médicamenteux psychotropes sans avis médical, tel que cela ressort des deux attestations communiquées au dossier, il n’est effectivement pas démontré qu’elle était sous l’emprise de ces substances lors de la signature de la promesse de vente, laquelle est intervenue un mois et demi avant son hospitalisation. 

De plus, la défenderesse ne démontre par aucune pièce, contrairement à ce qu’elle affirme, qu’elle a informé Mme [B] [W] de son état de santé. 

Dès lors, faute de démontrer l’existence d’un trouble mental ayant altéré son discernement lors de la signature de l’acte notarié, il convient de débouter Mme [C] [O] veuve [A] de sa demande d’annulation de la promesse unilatérale de vente en viager du 12 octobre 2023. 

Sur la demande de résolution de la promesse unilatérale de vente et de la vente

Aux termes de l’article 1124 du code civil, « la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis.
Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul ».

En vertu de l’article 1217 du même code, « la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter ».
Il résulte de l’article 1224 du code civil que « la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ».

L’article 1227 du code civil prévoit que « la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ».

Il ressort de l’article 1229 du code civil que « la résolution met fin au contrat.
La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 ».
En l’espèce, la promesse unilatérale de vente en viager conclue entre les parties le 12 octobre 2023 prévoit que « la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 12 janvier 2024, à seize heures.
En cas de carence du PROMETTANT pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l’encontre du BENEFICIAIRE de l’expiration du délai ci-dessus fixé ».

Il est également stipulé que « la réalisation de la promesse aura lieu :
soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente (…) ;soit par la levée d’option faite par le BENEFICIAIRE à l’intérieur de ce délai visé ci-suivi de la signature de l’acte authentique de vente dans le délai visé ci-dessus (…). Cette levée d’option sera effectuée par le BENEFICIAIRE auprès du notaire rédacteur de l’acte de vente par tous moyens et toutes formes ; elle devra être accompagnée, pour être recevable, du versement par virement sur le compte dudit notaire d’une somme correspondant :au montant de l’apport personnel déduction faite de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes (…),à la provision sur frais d’acte de vente et de prêt éventuel,à l’éventuelle commission d’intermédiaire ».
Il est en outre précisé qu’il sera imposé au bénéficiaire de fournir une attestation émanant de la banque qui aura émis le virement et justifiant de l’origine des fonds sauf si ces fonds résultent d’un ou plusieurs prêts constatés dans l’acte authentique de vente ou dans un acte authentique séparé.

Par ailleurs, l’acte stipule que « la carence s’entend ici du manquement fautif par l’une des PARTIES, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l’exécution de la vente ».

En cas de levée d’option dans le délai, il est prévu que « si le BENEFICIAIRE a valablement levé l’option dans le délai de réalisation ci-dessus, accompagné du paiement du prix et des frais, mais que l’acte de vente n’est pas intervenu dans les quinze jours de celle-ci, alors la PARTIE la plus diligente mettra l’autre PARTIE en demeure, par acte d’huissier, d’avoir à comparaître en l’étude du notaire chargé de recevoir l’acte de vente à l’effet de signer cet acte.

Si, malgré la mise en demeure effectuée dans les conditions ci-dessus indiquées, l’une des PARTIES refusait ou s’abstenait de régulariser l’acte de vente le jour indiqué dans la mise en demeure, il sera procédé à ladite date à l’établissement d’un procès-verbal, dans les termes duquel il sera constaté le défaut du PROMETTANT ou du BENEFICIAIRE. Ce procès-verbal devra être établi, si chacune des PARTIES a son propre notaire, par le notaire du PROMETTANT en cas de défaut du BENEFICIAIRE et par le notaire du BENEFICIAIRE, en cas de défaut du PROMETTANT. 

En cas de défaut du PROMETTANT, le BENEFICIAIRE pourra à son choix dans le procès-verbal :
soit faire part de son intention de poursuivre l’exécution de la vente, indépendamment de son droit de réclamer une juste indemnisation ;soit encore faire constater que la vente n’est pas exécutée, cette constatation résultant du défaut prononcé contre le PROMETTANT dans le procès-verbal, et déclarer sa volonté de considérer la vente comme résolue de plein droit. Le BENEFICIAIRE reprendra alors purement et simplement sa liberté indépendamment de son droit de réclamer une juste indemnisation de son préjudice ». 
L’acte rappelle également que « le PROMETTANT a, pour sa part, définitivement consenti à la vente et qu’il est d’ores et déjà débiteur de l’obligation de transférer la propriété au profit du BENEFICIAIRE aux conditions des présentes » et que « par le présent contrat de promesse, les PARTIES conviennent que la formation du contrat de vente est exclusivement subordonnée au consentement du BENEFICIAIRE, indépendamment du comportement du PROMETTANT ». 

Aucune condition suspensive particulière n’était stipulée au sein de la promesse de vente.

Mme [B] [W] produit diverses factures et reçus établis par l’étude notariale Aixnot démontrant qu’elle s’est acquittée des sommes stipulées dans la promesse de vente, à savoir les frais d’acte et d’enregistrement, outre le solde de l’indemnité d’immobilisation les 12, 16 et 18 octobre 2023.

Il ressort du relevé de compte de l’étude notariale du 25 janvier 2024 que le notaire a reçu le 29 novembre 2023 la somme de 71.400 euros correspondant au solde du prix et des frais du notaire. Elle communique également une attestation de provenance des fonds émanant de la Caisse d’Epargne en date du 28 novembre 2023 certifiant l’origine de cette somme, conformément aux stipulations contractuelles. 

En outre, elle produit un acte de commissaire de justice du 3 janvier 2024 faisant sommation à Mme [C] [O] veuve [A] d’avoir à comparaître par devant l’étude de Maître [F] [Z] le 11 janvier 2024 à 11h30, rappelant que sa présence est obligatoire, avec remise en copie de la promesse de vente du 12 octobre 2023 ainsi que du projet de vente. 

Dans un courriel du 5 janvier 2024 adressé à son notaire, Mme [B] [W] a confirmé sa présence au rendez-vous de signature fixé au 11 janvier 2024.

Le 11 janvier 2024, Maître [F] [Z] a dressé un procès-verbal de carence à la requête de Mme [B] [W] dans lequel il expose que :
- la date de réalisation de la promesse de vente conclue entre Mme [B] [W] et Mme [C] [O] veuve [A] le 12 octobre 2023 a été fixée au 12 janvier 2024, 
- Mme [B] [W] a versé la somme de 9 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,
- elle n’a pas usé de sa faculté de rétractation, 
- les conditions relatives à la réalisation de la vente sont à ce jour toutes réalisées et les pièces nécessaires à la constatation authentique de cette réalisation obtenues,
- le prix de vente ainsi que les frais afférents à la vente ont été virés en la comptabilité de l’office notarial le 29 novembre 2023,
- Mme [C] [O] veuve [A] n’a pas répondu aux sollicitations téléphoniques du notaire, de sorte qu’une convocation lui a été adressée par exploit de commissaire de justice.

Le notaire a également enregistré les dires de Mme [B] [W], libellés comme suit : « j’ai versé les fonds en votre étude, prix de vente et frais d’acte, à la fin du mois de novembre car je comptais user de la faculté qui était prévue à l’acte de promesse de vente de lever l’option dans le délai de la promesse.
Je me présente aujourd’hui à l’étude dans l’optique de signer cet acte avec Madame [A], qui ne s’est pas présentée.
Je confirme ma volonté de lever l’option prévue à la promesse de vente et me réserve la possibilité d’engager toute action contentieuse en ce sens, en ce compris toute éventuelle demande en dommages et intérêts ». 

Il résulte de ces éléments et de l’ensemble des pièces communiquées que la demanderesse a respecté les formalités prévues dans la promesse unilatérale de vente, notamment en levant l’option dans le délai imparti et en faisant preuve de diligence dans la communication des pièces et du formalisme requis. 

Elle a fait établir un procès-verbal de carence, conformément aux stipulations contractuelles, constatant l’absence d’exécution de la vente. 

Dès lors que Mme [B] [W] a valablement levé l’option avant le terme prévu dans le cadre de la promesse unilatérale de vente en payant l’intégralité du prix et en manifestant de manière non équivoque son intention, la vente est alors devenue parfaite conformément à la volonté des parties, telle qu’elle résulte des stipulations contractuelles. 

En effet, comme le fait justement valoir la demanderesse, le contrat de vente est formé par la seule acceptation du bénéficiaire, et ce indépendamment d’une éventuelle rétractation du promettant.
Néanmoins, le contrat n’a pu être exécuté en raison de la carence de Mme [C] [O] veuve [A] qui n’a pas respecté ses engagements, et dont l’absence de discernement lors de la conclusion de la promesse de vente n’a pas été démontrée. 

Il ressort effectivement des pièces produites par la défenderesse qu’elle a été hospitalisée du 25 novembre 2023 au 8 décembre 2023 au sein du centre hospitalier du pays d’[Localité 5], du 16 décembre au 28 décembre 2023 dans le même établissement, et du 9 janvier 2024 au 20 février 2024 au sein de la clinique [Etablissement 1], de sorte qu’à la date de signature prévue pour l’acte de vente, Mme [C] [O] veuve [A] était hospitalisée. En revanche, le motif de son hospitalisation n’est pas connu.

Toutefois, contrairement à ce qu’elle affirme dans ses écritures, il ne ressort d’aucune pièce que Mme [B] [W] était effectivement informée de l’hospitalisation de Mme [C] [O] veuve [A], pas plus que le notaire rédacteur en ait été informé, et ce malgré la lettre recommandée avec accusé de réception du 30 janvier 2024, réceptionnée le 1er février 2024, lui ayant été adressée par le conseil de Mme [B] [W] afin de solliciter une compensation équitable destinée à clore le litige compte tenu du manquement à ses obligations contractuelles. 
Si elle produit un courrier du 21 février 2024 rédigé par son conseil à destination de l’agence immobilière [R] [L] et Maître [F] [Z], dont il n’est pas démontré qu’il a été transmis aux destinataires, ce n’est effectivement qu’à compter du 12 avril 2024 que Mme [B] [W] a été informée de la situation de la défenderesse par un courriel du conseil de cette dernière adressé également au notaire et à l’agence immobilière. 

Or, Mme [C] [O] veuve [A], n’a pas respecté son engagement contractuel de vendre son bien alors même qu’elle avait consenti à la formation du contrat de vente, laquelle était uniquement subordonnée au consentement de la demanderesse.

Il s’ensuit que l’inexécution contractuelle de Mme [C] [O] veuve [A] est suffisamment grave pour justifier la résolution judiciaire du contrat à ses torts exclusifs.

En conséquence, il convient de prononcer la résolution de la promesse unilatérale de vente du 12 octobre 2023 et du contrat de vente concernant le bien situé [Adresse 3] à [Localité 3] aux torts de Mme [C] [O] veuve [A], dont la date de la prise d’effet de la résolution sera fixée au 11 avril 2024, date de l’assignation. 

En revanche, Mme [B] [W] sera déboutée de sa demande en condamnation de Mme [C] [O] veuve [A] à payer les frais de publication de l’assignation et du jugement à intervenir au service de la publicité foncière, cette demande n’apparaissant pas justifiée en l’espèce. 

Sur les demandes de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1231-1 du code civil que « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».

Mme [B] [W] sollicite la condamnation de Mme [C] [O] veuve [A] à lui payer des dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel au titre des dépenses engagées en pure perte, de sa perte de chance de réaliser un projet immobilier ainsi qu’une opération avantageuse, et de son préjudice moral distinct.

Sur le préjudice matériel

Mme [B] [W] sollicite l’octroi de la somme de 1 377,22 euros au titre des frais engagés en pure perte qu’elle a dû prendre en charge pour la conclusion de la vente.

Mme [C] [O] veuve [A] soutient qu’une grande partie des sommes engagées par la demanderesse l’ont été alors qu’elle avait connaissance de son état de santé et de son hospitalisation, et que les frais de son avocat ne constituent pas un préjudice matériel mais revêtent la qualification de frais irrépétibles. 

En l’espèce, Mme [B] [W] communique un reçu de l’étude notariale Aixnot démontrant qu’elle s’est acquittée auprès de l’étude de la somme de 700 euros le 12 octobre 2023 correspondant au coût de la promesse de vente (300 euros), à son enregistrement auprès des services de la publicité foncière (125 euros) et la provision sur frais en vue de l’acquisition (275 euros). 

Elle produit également une facture en date du 4 janvier 2024 établie par la SELARL CDJ SUD, commissaire de justice, au titre de la signification de la sommation à comparaître signifiée le 3 janvier 2024, pour un montant de 278,70 euros, ainsi qu’une facture établie par l’étude notariale Aixnot le 25 janvier 2024 d’un montant de 218,52 euros au titre de l’établissement du procès-verbal de carence, de l’enregistrement de l’acte et de la copie d’archivage numérisé des actes.

Mme [B] [W] justifie s’être acquittée de ces sommes en produisant le ticket de carte bancaire en date du 11 janvier 2024 d’un montant de 508,70 euros, ce paiement apparaissant également sur le relevé de compte de l’étude notariale.

Elle communique également une facture établie par son conseil le 30 janvier 2024 au titre des honoraires dus dans le cadre de la rédaction et de l’envoi de la mise en demeure adressée à Mme [C] [O] veuve [A] le 30 janvier 2024, pour un montant de 180 euros.

Il s’évince de ces éléments que le préjudice invoqué par la demanderesse est en lien de causalité direct et certain avec l’inexécution contractuelle de Mme [C] [O] veuve [A], dont il ne résulte d’aucune pièce produite que Mme [B] [W] était informée, contrairement à ce que fait valoir Mme [C] [O] veuve [A], de l’état de santé de cette dernière et de son hospitalisation. 

Mme [B] [W] a engagé de tels frais alors que Mme [C] [O] veuve [A] avait consenti à la vente de son bien en signant une promesse unilatérale de vente en viager.

En revanche, ainsi que le soutient la défenderesse, il y a lieu d’exclure du quantum du préjudice subi par Mme [B] [W], la somme de 180 euros sollicitée au titre des frais d’avocat, lesquels constituent des frais irrépétibles. 

En conséquence, il convient de condamner Mme [C] [O] veuve [A] à payer à Mme [B] [W] la somme de 1 197,22 euros en réparation de son préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la perte de chance

Mme [B] [W] sollicite la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de la perte de chance de réaliser un projet immobilier répondant à ses attentes ainsi qu’une opération avantageuse dans le cadre du viager.

S’agissant de la perte de chance de réaliser une opération économiquement avantageuse dans le cadre du viager, elle ne produit aucune pièce démontrant que l’opération envisagée était avantageuse pour elle, seule l’annonce immobilière étant communiquée. 

De plus, en matière de vente en viager, le contrat est aléatoire et peut ainsi se révéler économiquement favorable ou défavorable pour l’acquéreur, de sorte qu’il n’est démontré aucune perte de chance de ce chef. 

S’agissant du préjudice résultant de la non réalisation d’un projet immobilier répondant à ses attentes, ce préjudice de perte de chance n’est pas démontré faute de communication d’éléments chiffrés, de sorte que la demande d’indemnisation au titre de la perte de chance de réaliser le projet immobilier sera rejetée. 

Sur le préjudice moral

Mme [B] [W] sollicite la condamnation de Mme [C] [O] veuve [A] à lui payer la somme de 8 000 euros à titre de préjudice moral, dès lors que sa demande en indemnisation pour perte de chance a été rejetée.

Elle produit des attestations de témoins relatant son enthousiasme pour ce projet immobilier. 

Elle communique également un arrêté du président du Conseil Régional Provence-Alpes-Côte d’Azur en date du 16 juillet 2011 lui accordant la concession d’un logement à [Localité 4] par nécessité absolue de service limitée à la durée pendant laquelle elle occupe les fonctions donnant lieu à cette attribution.

Le fait que Mme [B] [W] ait subi des contraintes administratives, outre une perte de temps, pour la réalisation de son projet immobilier constituent des tracasseries fondant sa demande en condamnation de Mme [C] [O] veuve [A] à la somme de 3 000 euros au titre de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. 

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable que Mme [B] [W] conserve la charge des frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer à l’occasion de la présente instance pour faire valoir ses prétentions et la partie qui succombe supporte les dépens. 

Mme [C] [O] veuve [A] sera en conséquence condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, et sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à l’instance engagée après le premier janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune raison ne justifiant d’écarter l’exécution provisoire, celle-ci sera de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 
LE TRIBUNAL,
STATUANT après audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

REJETTE la demande d’annulation de la promesse de vente du 12 octobre 2023 formulée par Mme [C] [O] veuve [A],

PRONONCE la résolution de la promesse de vente en date du 12 octobre 2023 et du contrat de vente concernant les lots n°40, 55 et 67 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 3] aux torts de Mme [C] [O] veuve [A],

FIXE la date de la prise d’effet de la résolution au 11 avril 2024, date de l’assignation,

DÉBOUTE Mme [B] [W] de sa demande en condamnation de Mme [C] [O] veuve [A] à payer les frais de publication au service de la publicité foncière,

CONDAMNE Mme [C] [O] veuve [A] à payer à Mme [B] [W] la somme de 1 197,22 euros au titre de son préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

REJETTE la demande en condamnation de Mme [C] [O] veuve [A] en préjudice matériel au titre de la perte de chance, 

CONDAMNE Mme [C] [O] veuve [A] à payer à Mme [B] [W] la somme de
3 000 euros au titre de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE Mme [C] [O] veuve [A] à payer à Mme [B] [W] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Mme [C] [O] veuve [A] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [C] [O] veuve [A] aux dépens de l’instance, 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. 

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, PAR LA CHAMBRE GÉNÉRALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ AIX-EN-PROVENCE, LE PREMIER JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,
la minute étant signée par Mme Chastel, vice-présidente et Mme Millet, greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

TRIBUNAL JUDICIAIRE 

D’[Localité 1]


JUGEMENT DU :

01 Juin 2026



ROLE : N° RG 24/01571 - N° Portalis DBW2-W-B7I-MHDX


AFFAIRE :

[B] [W]

C/


[C] [O]



GROSSE(S)délivrées(s)
le
à
Me Matthieu DARMON
Me Charles REINAUD
COPIE(S)délivrée(s)
le
à
Me Matthieu DARMON
Me Charles REINAUD



















N°2026
CH GENERALISTE A

DEMANDERESSE

Madame [B] [W]
née le 07 Septembre 1968 à [Localité 2]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée et plaidant à l’audience par Me Matthieu DARMON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE


DEFENDERESSE

Madame [C] [O]
née le 05 Février 1944 à [Localité 3]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée et plaidant par Me Charles REINAUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRESIDENT : Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente
Statuant à juge unique 

A assisté aux débats : Madame MILLET, Greffier 

DEBATS 

A l’audience publique du 09 février 2026, après avoir entendu les conseils des parties en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026 puis prorogée 28 mai 2026 et au 01 Juin 2026, en raison de la surcharge de travail du greffe et du magistrat, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.
 
JUGEMENT 

contradictoire, en premier ressort,
prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
signé par Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente
assistée de Madame MILLET, Greffier


FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE


Selon acte authentique du 12 octobre 2023, dressé en l’étude de Maître [F] [Z], notaire à [Localité 4], Mme [C] [O] veuve [A], en qualité de promettant, et Mme [B] [W], en qualité de bénéficiaire, ont signé une promesse unilatérale de vente en viager portant sur un appartement, une cave et un garage situés [Adresse 3] à [Localité 3], constituant les lots de copropriété n°55, 40 et 67 cadastrés section DE n°[Cadastre 1], lieudit [Adresse 4], au prix de 40 000 euros au titre du bouquet et d’une rente viagère annuelle de 11 952 euros. 

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 12 janvier 2024 à 16 heures.

Par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2024, Mme [B] [W] a fait signifier à Mme [C] [O] veuve [A] une sommation d’avoir à comparaître par devant l’étude de Maître [F] [Z] le 11 janvier 2024 à 11h30. 

Par courriel du 5 janvier 2024, Mme [B] [W] a confirmé à l’étude notariale sa présence au rendez-vous de signature de l’acte de vente le 11 janvier 2024. 

Par acte notarié du 11 janvier 2024, Maître [F] [Z] a dressé un procès-verbal de carence à la requête de Mme [B] [W] en raison de l’absence de Mme [C] [O] veuve [A] au rendez-vous de signature de l’acte de vente. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 janvier 2024, réceptionnée le 1er février 2024, Mme [B] [W], par l’intermédiaire de son conseil, a sollicité de Mme [C] [O] veuve [A] l’indemnisation de son préjudice à hauteur de la somme de 7 000 euros afin de clore amiablement le litige et de se positionner sur cette proposition par écrit avant le 20 février 2024.
Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2024, remis à personne, Mme [B] [W] a fait assigner Mme [C] [O] veuve [A] devant la présente juridiction.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 septembre 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, et au visa des articles 414-1, 1124, 1217, 1224, 1227, 1228, 1229, 1583 du code civil et 28-4° et 30-5 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, Mme [B] [W] demande à la juridiction de :
Débouter Mme [C] [O] veuve [A] de sa demande reconventionnelle en annulation de la promesse de vente en viager fondée sur une absence de discernement, Prononcer la résolution, aux torts de Mme [C] [O] veuve [A], de la promesse unilatérale de vente signée le 12 octobre 2023 et du contrat de vente qui s’est formé en exécution de l’acte après levée d’option par la bénéficiaire, Fixer la date de la prise d’effet de la résolution au jour de la demande en justice,Condamner Mme [C] [O] veuve [A] à lui payer les frais de publication tant de l’assignation que du jugement à intervenir au service de la publicité foncière compétent,Condamner Mme [C] [O] veuve [A] à lui payer les dommages et intérêts suivants :1 377,22 euros en réparation du préjudice matériel,15 000 euros en réparation du préjudice de perte de chance de réaliser le projet immobilier escompté de même qu’une opération avantageuse dans le cadre du viager convenu, 1 000 euros en réparation du préjudice moral distinct,Très subsidiairement, 8 000 euros au titre de l’entier préjudice moral,Dire que ces sommes produiront intérêt au taux légal à compter de l’assignation,Condamner Mme [C] [O] veuve [A] à lui payer une indemnité de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Mme [C] [O] veuve [A] aux entiers dépens de l’instance, Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,En tout état de cause, débouter Mme [C] [O] veuve [A] de sa demande reconventionnelle et de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. 
Elle soutient que l’acte authentique constatant la vente n’a pas été défini comme une condition de formation de la vente, le contrat étant formé par la seule acceptation du bénéficiaire et peu important la rétractation du promettant, et que la défenderesse a méconnu son engagement de vendre le bien et a fautivement renoncé à poursuivre sa cession malgré les sollicitations lui ayant été envoyées, de sorte que l’inexécution lui est imputable et suffisamment grave pour prononcer la résolution de la promesse de vente et de la vente qui s’est formée en exécution de celle-ci. 

Elle expose également que cette inexécution est à l’origine d’un préjudice matériel correspondant aux frais de rédaction et d’enregistrement au service foncier des divers actes requis pour l’opération ainsi qu’aux honoraires versés pour tenter de régler le litige, d’une perte de chance de réaliser un projet ainsi qu’une opération avantageuse et d’un préjudice moral distinct. 

Elle conclut également au rejet de la demande reconventionnelle en annulation de la promesse de vente aux motifs que Mme [C] [O] veuve [A] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d’un trouble mental ayant altéré son discernement au moment de la signature de l’acte. 

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 septembre 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, et au visa des articles 414-1 et suivants, et des articles 1103 et suivants du code civil, Mme [C] [O] veuve [A] demande à la juridiction de :
Juger nulle pour défaut de discernement la promesse de viager du 12 octobre 2023,A titre principal et subsidiaire, débouter Mme [B] [W] de l’ensemble de ses demandes,Si le tribunal devait prononcer la résolution de la promesse à ses torts, ne pas ordonner l’exécution provisoire, Condamner Mme [B] [W] à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Mme [B] [W] aux entiers dépens. 

Elle fait valoir que pour obtenir la signature de la promesse de vente, l’agence immobilière avait interrogé son médecin traitant, lequel confirme qu’elle n’avait pas ses capacités lors de la signature de l’acte puisqu’elle prenait à son insu des traitements psychotropes, de sorte qu’elle n’avait pas le discernement requis pour la signature de l’acte et sollicite donc son annulation. 

A titre subsidiaire, elle indique que les sommes engagées par la demanderesse l’ont été alors que cette dernière avait connaissance de son état de santé et de son hospitalisation, et que les frais d’avocat ne constituent pas un préjudice matériel mais revêtent au besoin la qualification de frais irrépétibles. Elle ajoute qu’il ne peut y avoir perte de chance dans le cadre d’un contrat aléatoire.
La procédure a été clôturée par ordonnance du 13 octobre 2025 avec effet différé au 1er février 2026. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 février 2026.





MOTIFS DE LA DÉCISION

Mme [B] [W] formulant à titre principal une demande de résolution, il y a lieu d’analyser en premier lieu la demande d’annulation formulée par le défendeur à titre reconventionnel s’agissant des conditions de formation, avant de s’attacher à déterminer une éventuelle inexécution justifiant une résolution des actes litigieux.


Sur la nullité de la promesse de vente

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».
Aux termes de l’article 1128 du code civil, « sont nécessaires à la validité d'un contrat :
 1o Le consentement des parties ;
 2o Leur capacité de contracter ;
 3o Un contenu licite et certain ».

En vertu de l’article 1129 du code civil, « conformément à l'article 414-1, il faut être sain d'esprit pour consentir valablement à un contrat ».

Il résulte de l’article 414-1 du même code que pour faire un acte valable, il faut être sain d'esprit. C'est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l'existence d'un trouble mental au moment de l'acte.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, il est acquis qu’aux termes d’un acte authentique du 12 octobre 2023, Mme [C] [O] veuve [A], en qualité de promettant, et Mme [B] [W], en qualité de bénéficiaire, ont signé une promesse unilatérale de vente en viager portant sur un appartement, cave et garage situés [Adresse 3] à [Localité 3], constituant les lots de copropriété n°55, 40 et 67 cadastrés section DE n°[Cadastre 1], lieudit [Adresse 4], au prix de 40 000 euros au titre du bouquet et d’une rente viagère annuelle de 11 952 euros. 

Il ressort de la lecture de la promesse de vente que les parties étaient présentes à la signature de l’acte et que le « PROMETTANT déclare avoir sa pleine capacité. A l’appui de cette déclaration : 
Un certificat médical a été délivré par le Docteur [M] [J] situé à [Localité 4], inscrit à l’ordre des médecins (…) ». Au soutien de sa demande en annulation de l’acte notarié, Mme [C] [O] veuve [A] produit un avis des sommes à payer établi par le centre des finances publiques d’[Localité 4] correspondant à une prestation hospitalière du 25 novembre 2023 au 8 décembre 2023, dont l’établissement émetteur est le centre hospitalier du pays d’[Localité 5], ainsi qu’un second avis des sommes à payer concernant le même établissement pour une prestation hospitalière du 16 décembre 2023 au 28 décembre 2023. 

Elle communique également un bulletin de situation en date du 20 février 2024 établi par la Clinique Les Oliviers au [Localité 6], duquel il ressort qu’elle est entrée au sein du service gériatrie de l’établissement à compter du 9 janvier 2024. 

Par ailleurs, elle fournit une attestation de son médecin généraliste, le docteur [M] [J], rédigée le 13 janvier 2025, lequel affirme que Mme [C] [O] veuve [A] a été régulièrement suivie par ses soins depuis l’année 2010, et que « le certificat médical que je lui ai délivré mentionnant toutes ses capacités mentales pour mener à bien cette opération était malheureusement inexacte ». 

Il expose que Mme [C] [O] veuve [A] souffre d’une dépression chronique sévère ayant nécessité plusieurs hospitalisations et un suivi médical durant plusieurs années, qu’elle s’est administrée à son insu, des traitements psychotropes importants sans aucun avis médical pour faire face à sa maladie, ce qui a conduit à son hospitalisation du 25 novembre 2023 au 23 février 2024, et qu’au regard des médicaments pris en dehors du contrôle du système de santé, Mme [C] [O] veuve [A] ne disposait pas de toutes ses capacités cognitives pour s’engager et signer le viager. 

Elle produit également une attestation rédigée par Mme [K] [U], infirmière libérale, en date du 16 janvier 2025, laquelle atteste qu’elle intervient au domicile de Mme [C] [O] veuve [A] deux fois par jour depuis le 9 décembre 2023 pour dispenser un ensemble de soins qu’exigent ses pathologies et qu’elle a remarqué, lors de sa prise de fonction, un stock important de médicaments que Mme [C] [O] veuve [A] s’administrait à son insu sans prescription médicale. 

Les attestations produites par la défenderesse sont cependant insuffisantes pour démontrer le trouble mental qu’elle allègue lors de la signature de la promesse unilatérale de vente en viager. En effet, l’attestation du médecin généraliste, rédigée le 13 janvier 2025, soit quinze mois après la signature de l’acte litigieux, et l’attestation de l’infirmière intervenant au domicile de Mme [C] [O] veuve [A] ne sont corroborées par aucune pièce médicale.

S’il n’est pas contesté que Mme [C] [O] veuve [A] a été hospitalisée postérieurement à la signature de l’acte, force est de constater que les motifs de son hospitalisation ne sont nullement mentionnés sur le bulletin de situation produit, et aucun élément médical afférant à son hospitalisation au sein du centre hospitalier du Pays d’[Localité 5] concernant les périodes du 25 novembre au 8 décembre 2023 et du 16 décembre au 28 décembre 2023 n’est communiqué. 

En outre, si Mme [C] [O] veuve [A] s’est administrée des traitements médicamenteux psychotropes sans avis médical, tel que cela ressort des deux attestations communiquées au dossier, il n’est effectivement pas démontré qu’elle était sous l’emprise de ces substances lors de la signature de la promesse de vente, laquelle est intervenue un mois et demi avant son hospitalisation. 

De plus, la défenderesse ne démontre par aucune pièce, contrairement à ce qu’elle affirme, qu’elle a informé Mme [B] [W] de son état de santé. 

Dès lors, faute de démontrer l’existence d’un trouble mental ayant altéré son discernement lors de la signature de l’acte notarié, il convient de débouter Mme [C] [O] veuve [A] de sa demande d’annulation de la promesse unilatérale de vente en viager du 12 octobre 2023. 

Sur la demande de résolution de la promesse unilatérale de vente et de la vente

Aux termes de l’article 1124 du code civil, « la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis.
Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul ».

En vertu de l’article 1217 du même code, « la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter ».
Il résulte de l’article 1224 du code civil que « la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ».

L’article 1227 du code civil prévoit que « la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ».

Il ressort de l’article 1229 du code civil que « la résolution met fin au contrat.
La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 ».
En l’espèce, la promesse unilatérale de vente en viager conclue entre les parties le 12 octobre 2023 prévoit que « la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 12 janvier 2024, à seize heures.
En cas de carence du PROMETTANT pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l’encontre du BENEFICIAIRE de l’expiration du délai ci-dessus fixé ».

Il est également stipulé que « la réalisation de la promesse aura lieu :
soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente (…) ;soit par la levée d’option faite par le BENEFICIAIRE à l’intérieur de ce délai visé ci-suivi de la signature de l’acte authentique de vente dans le délai visé ci-dessus (…). Cette levée d’option sera effectuée par le BENEFICIAIRE auprès du notaire rédacteur de l’acte de vente par tous moyens et toutes formes ; elle devra être accompagnée, pour être recevable, du versement par virement sur le compte dudit notaire d’une somme correspondant :au montant de l’apport personnel déduction faite de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes (…),à la provision sur frais d’acte de vente et de prêt éventuel,à l’éventuelle commission d’intermédiaire ».
Il est en outre précisé qu’il sera imposé au bénéficiaire de fournir une attestation émanant de la banque qui aura émis le virement et justifiant de l’origine des fonds sauf si ces fonds résultent d’un ou plusieurs prêts constatés dans l’acte authentique de vente ou dans un acte authentique séparé.

Par ailleurs, l’acte stipule que « la carence s’entend ici du manquement fautif par l’une des PARTIES, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l’exécution de la vente ».

En cas de levée d’option dans le délai, il est prévu que « si le BENEFICIAIRE a valablement levé l’option dans le délai de réalisation ci-dessus, accompagné du paiement du prix et des frais, mais que l’acte de vente n’est pas intervenu dans les quinze jours de celle-ci, alors la PARTIE la plus diligente mettra l’autre PARTIE en demeure, par acte d’huissier, d’avoir à comparaître en l’étude du notaire chargé de recevoir l’acte de vente à l’effet de signer cet acte.

Si, malgré la mise en demeure effectuée dans les conditions ci-dessus indiquées, l’une des PARTIES refusait ou s’abstenait de régulariser l’acte de vente le jour indiqué dans la mise en demeure, il sera procédé à ladite date à l’établissement d’un procès-verbal, dans les termes duquel il sera constaté le défaut du PROMETTANT ou du BENEFICIAIRE. Ce procès-verbal devra être établi, si chacune des PARTIES a son propre notaire, par le notaire du PROMETTANT en cas de défaut du BENEFICIAIRE et par le notaire du BENEFICIAIRE, en cas de défaut du PROMETTANT. 

En cas de défaut du PROMETTANT, le BENEFICIAIRE pourra à son choix dans le procès-verbal :
soit faire part de son intention de poursuivre l’exécution de la vente, indépendamment de son droit de réclamer une juste indemnisation ;soit encore faire constater que la vente n’est pas exécutée, cette constatation résultant du défaut prononcé contre le PROMETTANT dans le procès-verbal, et déclarer sa volonté de considérer la vente comme résolue de plein droit. Le BENEFICIAIRE reprendra alors purement et simplement sa liberté indépendamment de son droit de réclamer une juste indemnisation de son préjudice ». 
L’acte rappelle également que « le PROMETTANT a, pour sa part, définitivement consenti à la vente et qu’il est d’ores et déjà débiteur de l’obligation de transférer la propriété au profit du BENEFICIAIRE aux conditions des présentes » et que « par le présent contrat de promesse, les PARTIES conviennent que la formation du contrat de vente est exclusivement subordonnée au consentement du BENEFICIAIRE, indépendamment du comportement du PROMETTANT ». 

Aucune condition suspensive particulière n’était stipulée au sein de la promesse de vente.

Mme [B] [W] produit diverses factures et reçus établis par l’étude notariale Aixnot démontrant qu’elle s’est acquittée des sommes stipulées dans la promesse de vente, à savoir les frais d’acte et d’enregistrement, outre le solde de l’indemnité d’immobilisation les 12, 16 et 18 octobre 2023.

Il ressort du relevé de compte de l’étude notariale du 25 janvier 2024 que le notaire a reçu le 29 novembre 2023 la somme de 71.400 euros correspondant au solde du prix et des frais du notaire. Elle communique également une attestation de provenance des fonds émanant de la Caisse d’Epargne en date du 28 novembre 2023 certifiant l’origine de cette somme, conformément aux stipulations contractuelles. 

En outre, elle produit un acte de commissaire de justice du 3 janvier 2024 faisant sommation à Mme [C] [O] veuve [A] d’avoir à comparaître par devant l’étude de Maître [F] [Z] le 11 janvier 2024 à 11h30, rappelant que sa présence est obligatoire, avec remise en copie de la promesse de vente du 12 octobre 2023 ainsi que du projet de vente. 

Dans un courriel du 5 janvier 2024 adressé à son notaire, Mme [B] [W] a confirmé sa présence au rendez-vous de signature fixé au 11 janvier 2024.

Le 11 janvier 2024, Maître [F] [Z] a dressé un procès-verbal de carence à la requête de Mme [B] [W] dans lequel il expose que :
- la date de réalisation de la promesse de vente conclue entre Mme [B] [W] et Mme [C] [O] veuve [A] le 12 octobre 2023 a été fixée au 12 janvier 2024, 
- Mme [B] [W] a versé la somme de 9 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,
- elle n’a pas usé de sa faculté de rétractation, 
- les conditions relatives à la réalisation de la vente sont à ce jour toutes réalisées et les pièces nécessaires à la constatation authentique de cette réalisation obtenues,
- le prix de vente ainsi que les frais afférents à la vente ont été virés en la comptabilité de l’office notarial le 29 novembre 2023,
- Mme [C] [O] veuve [A] n’a pas répondu aux sollicitations téléphoniques du notaire, de sorte qu’une convocation lui a été adressée par exploit de commissaire de justice.

Le notaire a également enregistré les dires de Mme [B] [W], libellés comme suit : « j’ai versé les fonds en votre étude, prix de vente et frais d’acte, à la fin du mois de novembre car je comptais user de la faculté qui était prévue à l’acte de promesse de vente de lever l’option dans le délai de la promesse.
Je me présente aujourd’hui à l’étude dans l’optique de signer cet acte avec Madame [A], qui ne s’est pas présentée.
Je confirme ma volonté de lever l’option prévue à la promesse de vente et me réserve la possibilité d’engager toute action contentieuse en ce sens, en ce compris toute éventuelle demande en dommages et intérêts ». 

Il résulte de ces éléments et de l’ensemble des pièces communiquées que la demanderesse a respecté les formalités prévues dans la promesse unilatérale de vente, notamment en levant l’option dans le délai imparti et en faisant preuve de diligence dans la communication des pièces et du formalisme requis. 

Elle a fait établir un procès-verbal de carence, conformément aux stipulations contractuelles, constatant l’absence d’exécution de la vente. 

Dès lors que Mme [B] [W] a valablement levé l’option avant le terme prévu dans le cadre de la promesse unilatérale de vente en payant l’intégralité du prix et en manifestant de manière non équivoque son intention, la vente est alors devenue parfaite conformément à la volonté des parties, telle qu’elle résulte des stipulations contractuelles. 

En effet, comme le fait justement valoir la demanderesse, le contrat de vente est formé par la seule acceptation du bénéficiaire, et ce indépendamment d’une éventuelle rétractation du promettant.
Néanmoins, le contrat n’a pu être exécuté en raison de la carence de Mme [C] [O] veuve [A] qui n’a pas respecté ses engagements, et dont l’absence de discernement lors de la conclusion de la promesse de vente n’a pas été démontrée. 

Il ressort effectivement des pièces produites par la défenderesse qu’elle a été hospitalisée du 25 novembre 2023 au 8 décembre 2023 au sein du centre hospitalier du pays d’[Localité 5], du 16 décembre au 28 décembre 2023 dans le même établissement, et du 9 janvier 2024 au 20 février 2024 au sein de la clinique [Etablissement 1], de sorte qu’à la date de signature prévue pour l’acte de vente, Mme [C] [O] veuve [A] était hospitalisée. En revanche, le motif de son hospitalisation n’est pas connu.

Toutefois, contrairement à ce qu’elle affirme dans ses écritures, il ne ressort d’aucune pièce que Mme [B] [W] était effectivement informée de l’hospitalisation de Mme [C] [O] veuve [A], pas plus que le notaire rédacteur en ait été informé, et ce malgré la lettre recommandée avec accusé de réception du 30 janvier 2024, réceptionnée le 1er février 2024, lui ayant été adressée par le conseil de Mme [B] [W] afin de solliciter une compensation équitable destinée à clore le litige compte tenu du manquement à ses obligations contractuelles. 
Si elle produit un courrier du 21 février 2024 rédigé par son conseil à destination de l’agence immobilière [R] [L] et Maître [F] [Z], dont il n’est pas démontré qu’il a été transmis aux destinataires, ce n’est effectivement qu’à compter du 12 avril 2024 que Mme [B] [W] a été informée de la situation de la défenderesse par un courriel du conseil de cette dernière adressé également au notaire et à l’agence immobilière. 

Or, Mme [C] [O] veuve [A], n’a pas respecté son engagement contractuel de vendre son bien alors même qu’elle avait consenti à la formation du contrat de vente, laquelle était uniquement subordonnée au consentement de la demanderesse.

Il s’ensuit que l’inexécution contractuelle de Mme [C] [O] veuve [A] est suffisamment grave pour justifier la résolution judiciaire du contrat à ses torts exclusifs.

En conséquence, il convient de prononcer la résolution de la promesse unilatérale de vente du 12 octobre 2023 et du contrat de vente concernant le bien situé [Adresse 3] à [Localité 3] aux torts de Mme [C] [O] veuve [A], dont la date de la prise d’effet de la résolution sera fixée au 11 avril 2024, date de l’assignation. 

En revanche, Mme [B] [W] sera déboutée de sa demande en condamnation de Mme [C] [O] veuve [A] à payer les frais de publication de l’assignation et du jugement à intervenir au service de la publicité foncière, cette demande n’apparaissant pas justifiée en l’espèce. 

Sur les demandes de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1231-1 du code civil que « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».

Mme [B] [W] sollicite la condamnation de Mme [C] [O] veuve [A] à lui payer des dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel au titre des dépenses engagées en pure perte, de sa perte de chance de réaliser un projet immobilier ainsi qu’une opération avantageuse, et de son préjudice moral distinct.

Sur le préjudice matériel

Mme [B] [W] sollicite l’octroi de la somme de 1 377,22 euros au titre des frais engagés en pure perte qu’elle a dû prendre en charge pour la conclusion de la vente.

Mme [C] [O] veuve [A] soutient qu’une grande partie des sommes engagées par la demanderesse l’ont été alors qu’elle avait connaissance de son état de santé et de son hospitalisation, et que les frais de son avocat ne constituent pas un préjudice matériel mais revêtent la qualification de frais irrépétibles. 

En l’espèce, Mme [B] [W] communique un reçu de l’étude notariale Aixnot démontrant qu’elle s’est acquittée auprès de l’étude de la somme de 700 euros le 12 octobre 2023 correspondant au coût de la promesse de vente (300 euros), à son enregistrement auprès des services de la publicité foncière (125 euros) et la provision sur frais en vue de l’acquisition (275 euros). 

Elle produit également une facture en date du 4 janvier 2024 établie par la SELARL CDJ SUD, commissaire de justice, au titre de la signification de la sommation à comparaître signifiée le 3 janvier 2024, pour un montant de 278,70 euros, ainsi qu’une facture établie par l’étude notariale Aixnot le 25 janvier 2024 d’un montant de 218,52 euros au titre de l’établissement du procès-verbal de carence, de l’enregistrement de l’acte et de la copie d’archivage numérisé des actes.

Mme [B] [W] justifie s’être acquittée de ces sommes en produisant le ticket de carte bancaire en date du 11 janvier 2024 d’un montant de 508,70 euros, ce paiement apparaissant également sur le relevé de compte de l’étude notariale.

Elle communique également une facture établie par son conseil le 30 janvier 2024 au titre des honoraires dus dans le cadre de la rédaction et de l’envoi de la mise en demeure adressée à Mme [C] [O] veuve [A] le 30 janvier 2024, pour un montant de 180 euros.

Il s’évince de ces éléments que le préjudice invoqué par la demanderesse est en lien de causalité direct et certain avec l’inexécution contractuelle de Mme [C] [O] veuve [A], dont il ne résulte d’aucune pièce produite que Mme [B] [W] était informée, contrairement à ce que fait valoir Mme [C] [O] veuve [A], de l’état de santé de cette dernière et de son hospitalisation. 

Mme [B] [W] a engagé de tels frais alors que Mme [C] [O] veuve [A] avait consenti à la vente de son bien en signant une promesse unilatérale de vente en viager.

En revanche, ainsi que le soutient la défenderesse, il y a lieu d’exclure du quantum du préjudice subi par Mme [B] [W], la somme de 180 euros sollicitée au titre des frais d’avocat, lesquels constituent des frais irrépétibles. 

En conséquence, il convient de condamner Mme [C] [O] veuve [A] à payer à Mme [B] [W] la somme de 1 197,22 euros en réparation de son préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la perte de chance

Mme [B] [W] sollicite la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de la perte de chance de réaliser un projet immobilier répondant à ses attentes ainsi qu’une opération avantageuse dans le cadre du viager.

S’agissant de la perte de chance de réaliser une opération économiquement avantageuse dans le cadre du viager, elle ne produit aucune pièce démontrant que l’opération envisagée était avantageuse pour elle, seule l’annonce immobilière étant communiquée. 

De plus, en matière de vente en viager, le contrat est aléatoire et peut ainsi se révéler économiquement favorable ou défavorable pour l’acquéreur, de sorte qu’il n’est démontré aucune perte de chance de ce chef. 

S’agissant du préjudice résultant de la non réalisation d’un projet immobilier répondant à ses attentes, ce préjudice de perte de chance n’est pas démontré faute de communication d’éléments chiffrés, de sorte que la demande d’indemnisation au titre de la perte de chance de réaliser le projet immobilier sera rejetée. 

Sur le préjudice moral

Mme [B] [W] sollicite la condamnation de Mme [C] [O] veuve [A] à lui payer la somme de 8 000 euros à titre de préjudice moral, dès lors que sa demande en indemnisation pour perte de chance a été rejetée.

Elle produit des attestations de témoins relatant son enthousiasme pour ce projet immobilier. 

Elle communique également un arrêté du président du Conseil Régional Provence-Alpes-Côte d’Azur en date du 16 juillet 2011 lui accordant la concession d’un logement à [Localité 4] par nécessité absolue de service limitée à la durée pendant laquelle elle occupe les fonctions donnant lieu à cette attribution.

Le fait que Mme [B] [W] ait subi des contraintes administratives, outre une perte de temps, pour la réalisation de son projet immobilier constituent des tracasseries fondant sa demande en condamnation de Mme [C] [O] veuve [A] à la somme de 3 000 euros au titre de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. 

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable que Mme [B] [W] conserve la charge des frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer à l’occasion de la présente instance pour faire valoir ses prétentions et la partie qui succombe supporte les dépens. 

Mme [C] [O] veuve [A] sera en conséquence condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, et sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à l’instance engagée après le premier janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune raison ne justifiant d’écarter l’exécution provisoire, celle-ci sera de droit.


PAR CES MOTIFS 
LE TRIBUNAL,
STATUANT après audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

REJETTE la demande d’annulation de la promesse de vente du 12 octobre 2023 formulée par Mme [C] [O] veuve [A],

PRONONCE la résolution de la promesse de vente en date du 12 octobre 2023 et du contrat de vente concernant les lots n°40, 55 et 67 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 3] aux torts de Mme [C] [O] veuve [A],

FIXE la date de la prise d’effet de la résolution au 11 avril 2024, date de l’assignation,

DÉBOUTE Mme [B] [W] de sa demande en condamnation de Mme [C] [O] veuve [A] à payer les frais de publication au service de la publicité foncière,

CONDAMNE Mme [C] [O] veuve [A] à payer à Mme [B] [W] la somme de 1 197,22 euros au titre de son préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

REJETTE la demande en condamnation de Mme [C] [O] veuve [A] en préjudice matériel au titre de la perte de chance, 

CONDAMNE Mme [C] [O] veuve [A] à payer à Mme [B] [W] la somme de
3 000 euros au titre de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE Mme [C] [O] veuve [A] à payer à Mme [B] [W] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Mme [C] [O] veuve [A] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [C] [O] veuve [A] aux dépens de l’instance, 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. 

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, PAR LA CHAMBRE GÉNÉRALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ AIX-EN-PROVENCE, LE PREMIER JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,
la minute étant signée par Mme Chastel, vice-présidente et Mme Millet, greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

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Mise à jour de la source le 2026-06-03T18:08:52.522Z.