Tribunal judiciaire de Melun, Ch1 Cab22 Ctx Civil gl PO, 11 juin 2026, n° 25/00056

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

M. [O] [M] est propriétaire de lots de copropriété situés [Adresse 8] depuis le 30 décembre 2013.

Courant 2016, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], par l’intermédiaire de son syndic, a confié à la SAS Proxiserve le comptage individuel de l’eau pour le groupe immobilier situé [Adresse 9] à [Localité 6].

Le bien immobilier dont est propriétaire M. [O] [M] a fait l’objet de plusieurs baux d’habitation.

La SAS OPS 77, désormais syndic du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], a informé M. [O] [M], par courrier électronique en date du 12 juin 2024, qu’une inversion des compteurs d’eau chaude a eu lieu avec un autre copropriétaire pendant plusieurs années et qu’il est ainsi débiteur, après régularisation de la situation, d’une somme d’environ 2 700 euros, correspondant à 152 m³ d’eau.

Par courrier recommandé distribué le 21 octobre 2024 à la SAS OPS 77, M. [O] [M] a demandé le remboursement de la somme d 2 761,84 euros mise à sa charge, considérant que le syndic a commis une faute l’empêchant d’obtenir le paiement de cette consommation d’eau chaude auprès de ses locataires qui ont désormais quitté les lieux loués.

Le 13 décembre 2024, M. [O] [M] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] et la SAS OPS 77 devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins d’indemnisation.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] et la SAS OPS 77 ont fait assigner la SAS Proxiserve devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins, notamment, d’appel en garantie.

Le tribunal a ordonné la jonction des instances le 18 septembre 2025.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 21 mai 2026, après renvois.

***

Au jour de l'audience, M. [O] [M], représenté par son conseil, conclut, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au rejet des fins de non-recevoir soulevées, à la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] et de la SAS OPS 77 à lui payer la somme de 2 743,54 euros, ainsi que la condamnation de la SAS OPS 77 à lui payer la somme de 3 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, au rejet de l’ensemble des prétentions du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] et, enfin, à la compensation des créances, et en conséquence, à la condamnation du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à lui payer la somme de 266,30 euros. Il sollicite également la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] et de la SAS OPS [Adresse 10] aux dépens et à lui payer chacun la somme de 3 500,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.



Il soutient notamment que la tentative de conciliation n’est pas obligatoire et qu’il a intérêt à agir à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] et de la SAS OPS 77, quand bien même son action serait mal fondée.

Il ajoute que la SAS OPS 77 a commis une faute dans sa mission d’administration de l’immeuble et que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] est responsable de la faute commise par son mandataire la SAS OPS 77, ce qui justifie que les défendeurs soient condamnés solidairement.

Il souligne qu’à raison de la faute de gestion commise, il est dans l’impossibilité de récupérer les charges d’eau chaude auprès de ses locataires, qui ont quitté les lieux, ce qui lui cause un préjudice financier équivalent à la régularisation des charges d’eau chaude.

Il précise qu’il n’a lui-même commis aucune faute qui pourrait exonérer la SAS OPS 77 de sa responsabilité, dans la mesure où le relevé des compteurs lors de la conclusion des baux, ne revêt aucun caractère obligatoire.

Pour ce qui concerne les demandes reconventionnelles formées à son encontre, il conteste être redevable de la somme de 30 euros à titre de frais de mise en demeure, celle-ci n’étant pas nécessaire et considère n’être redevable que de la somme de 2 477,24 euros, compte tenu des règlements intervenus, notamment au titre de l’appel de fonds du 1er trimestre 2026 à hauteur de 522,49 euros. Il souligne sa bonne foi et l’absence de commission de faute de sa part.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] et la SAS OPS 77 comparaissent, représentés par leur avocat. Ils concluent à l’irrecevabilité des demandes de M. [O] [M], ainsi qu’au rejet des prétentions de celui-ci et de la SAS Proxiserve. Ils sollicitent également la garantie par la SAS Proxiserve de toute condamnation éventuellement prononcée à leur encontre, et, également :

- la condamnation de la SAS Proxiserve à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par la SAS OPS 77, la somme de 2 761,84 euros en réparation du préjudice subi du fait de l’erreur de relevé des compteurs individuels,
- la condamnation de M. [O] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par la SAS OPS 77, la somme de 3 099,05 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 16 décembre 2025, appel du 4e trimestre 2025 inclus,
- la condamnation de M. [O] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par la SAS OPS 77, la somme de 30,00 euros au titre des frais de la mise en demeure nécessaire au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- la condamnation de M. [O] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par la SAS OPS 77, la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil,
- la condamnation de M. [O] [M] à payer au SAS OPS 77 la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- la condamnation de M. [O] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par la SAS OPS 77, la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- la condamnation de M. [O] [M] et la SAS Proxiserve in solidum aux dépens,
- la condamnation de la SAS Proxiserve à payer à la SAS OPS 77 la somme de 3 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- la condamnation de la SAS Proxiserve à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par la SAS OPS 77, la somme de 3 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font notamment valoir que la demande est irrecevable à défaut de tentative de conciliation, alors que celle-ci est obligatoire, et également dans la mesure où M. [O] [M] n’a aucun intérêt à agir à l’encontre de la SAS OPS 77 dans la mesure où il ne lui appartient pas de relever les compteurs. Ils considèrent que M. [O] [M] n’a pas non plus d’intérêt à agir contre le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], lequel ne procède pas au relevé des compteurs.

Ils soulignent que l’inversion des compteurs est une erreur commise par la SAS Proxiserve et que la SAS OPS 77 n’a donc commis aucune faute, le préjudice de M. [O] [M] n’ayant dès lors aucun lien de causalité avec la gestion du syndic. Ils invoquent également les erreurs commises par M. [O] [M] dans la gestion des locations qui ont empêché de déceler l’inversion des compteurs.

Ils soutiennent que M. [O] [M] est débiteur de charges de copropriété et de frais de recouvrement et précisent que la résistance abusive du demandeur cause à la copropriété un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts au taux légal.

La SAS Proxiserve comparaît, représentée par son avocat, et conclut au rejet de l’ensemble des prétentions des parties adverses, ainsi qu’à la condamnation du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] et de la SAS OPS 77 à lui payer chacun la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Elle considère que le préjudice financier subi par M. [O] [M] ne peut qu’être une perte de chance et ne peut pas être déterminé puisque celui-ci ne justifie pas du montant des charges récupérables qu’il a répercuté sur ses locataires pour la période de 2016 à 2022 incluse. Elle ajoute que, de plus, M. [O] [M] ne démontre pas qu’il est dans l’impossibilité d’obtenir le paiement de la régularisation des charges auprès de ses anciens locataires.

Elle soutient également que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] ne subit aucun préjudice financier puisque les charges d’eau ont été réglées, même si le paiement a été fait par l’autre copropriétaire concerné par l’inversion de compteurs, dans la mesure où il ne démontre pas avoir restitué les fonds à ce dernier.

Elle souligne la faute du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] et la SAS OPS 77 dans l’absence de diligences dans le contrôle des relevés communiqués.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L'affaire est mise en délibéré au 11 juin 2026.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION

- Sur les fins de non-recevoir

Sur la tentative de conciliation préalable
Il ressort des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile qu’à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.
En l’espèce, la demande de M. [O] [M] excède la somme de 5 000,00 euros.

L’absence de tentative de conciliation ne peut donc être sanctionnée par l’irrecevabilité de la demande en justice.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] et la SAS OPS 77 seront donc déboutés de leur demande de ce chef.

Sur l’intérêt à agir
Par application de l’article 32 du code de procédure civile, visé par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] et la SAS OPS 77, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

En l’espèce, M. [O] [M] invoque un préjudice, dont il considère qu’il est subi à titre individuel en raison d’une faute commise par la SAS OPS 77 dans sa gestion et en raison du retard dans la répartition des charges d’eau effectuée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] par l’intermédiaire de la SAS OPS 77. Il a donc intérêt à agir contre le syndicat et le syndic, étant rappelé que l’exercice du droit d’agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action.

L’action introduite à leur encontre sera donc déclarée recevable.

- Sur les demandes principales en indemnisation

Conformément à l’article 1240 du code de procédure civile, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le syndic, investi du pouvoir d'administrer et conserver l'immeuble en copropriété, est responsable, à l'égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi délictuel, des fautes commises dans l'exercice de sa mission.

L'appel par le syndic de charges irrégulières constitue un préjudice actuel et direct à l'égard des copropriétaires requérants.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires est responsable à l'égard des copropriétaires des fautes commises par le syndic, son mandataire, dès lors que les fautes du syndic ne sont pas extérieures à sa mission.

Le fait d’affecter des charges de consommation d’eau chaude pendant plusieurs années de manière erronée à un copropriétaire est constitutif d’une faute de gestion.

Cependant, la régularisation des appels de charges au titre du compteur individuel d’eau chaude ne peut causer un préjudice à M. [O] [M] qu’à raison du caractère tardif dans lequel la régularisation a été effectuée, dans la mesure où il n’est pas contesté que le montant régularisé est dû et correspond à une consommation effective.

En l’espèce, M. [O] [M] produit trois contrats de location, le premier prenant au effet au 2 mai 2016 et fixant les provisions pour charges à hauteur de 80,00 euros par mois, le deuxième daté du 20 avril 2019, d’une durée d’un an, fixant les provisions de charges à la somme de 80,00 euros par mois, et le troisième daté du 30 septembre 2022 pour une durée de trois ans renouvelable et fixant les provisions de charges à la somme de 83,00 euros par mois.

Or, aucun état des lieux d’entrée ou de sortie n’est produit. L’index du compteur d’eau chaude est donc inconnu, de même que la durée d’occupation des lieux par les locataires, le montant des provisions de charges perçues sur la période litigieuse et le montant réellement perçu par le bailleur au titre des charges récupérables après régularisation annuelle.

Dès lors, il y a lieu de considérer que M. [O] [M] échoue à démontrer l’existence d’un préjudice lié au retard dans la régularisation et à l’éventuelle perte de chance de recouvrer cette somme auprès de ses locataires.

Il sera donc débouté de sa demande en paiement de la somme de 2 743,54 euros, ainsi que de sa demande formée au titre de la résistance abusive, celle-ci n’étant pas caractérisée.

- Sur les demandes reconventionnelles

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété
Aux termes de l'article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] verse aux débats:

un décompte daté du 16 décembre 2025,les appels de fonds,les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 17 juin 2024 et 16 juin 2025, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.
Le demandeur invoque, sans en justifier pleinement, d’un paiement de 522,49 euros, qui doit venir en déduction de la date et qui correspond à l’appel de charges du 1er trimestre 2026.

Compte tenu de la date du décompte et de la période couverte jusqu’au 4e trimestre 2025, ce paiement ne sera pas pris en considération.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que M. [O] [M] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 3 099,05 (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner M. [O] [M] au paiement de la somme de 3 099,05, au titre des charges dues à la date du 16 décembre 2025, provisions de charges pour la période du 1er trimestre 2022 au 4e trimestre 2025 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature.

En l'espèce, les frais sollicités sont soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l'article 10-1 susvisé.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l'espèce, le syndicat ne rapporte la preuve de la réalité du préjudice spécial qu'il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

- Sur les autres demandes

Compte tenu des développements précédents, il n’y a pas lieu d’ordonner une compensation, ni de condamner la SAS Proxiserve à garantir le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] et la SAS OPS 77.

Par ailleurs, en l’absence de condamnation indemnitaire prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] ou de la SAS OPS 77, il convient de débouter ces derniers de leur demande en paiement de la somme de 2 761,84 euros à titre de dommages et intérêts formée à l’encontre de la SAS Proxiserve.

En effet, l’intégralité de la somme demeure due par M. [O] [M] et les défenderesses ne justifie pas d’un préjudice subi personnellement et en lien direct avec la faute commise par l’intervenante forcée lors de l’inversion des compteurs.
- Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [O] [M] qui succombe à l’instance, seront condamné aux dépens.
 
Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu de sa condamnation aux dépens, il convient de condamner M. [O] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] et de la SAS OPS [Adresse 10] la somme globale de 1 500,00 € en application de l’article précité, et de le débouter de sa demande de ce chef.

Compte tenu des circonstances du litige, la SAS Proxiserve sera déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.
 
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE les fins de non-recevoir soulevées ;

DÉBOUTE M. [O] [M] de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE M. [O] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS OPS 77, la somme de 3 099,05 €, au titre des charges dues à la date du 16 décembre 2025, provisions de charges pour la période du 1er trimestre 2022 au 4e trimestre 2025 incluses, majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE M. [O] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] et la SAS OPS 77, la somme globale de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [O] [M] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 11 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.

TRIBUNAL JUDICIAIRE de MELUN

[Adresse 1]
 
[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]




N° RG 25/00056 - 
N° Portalis DB2Z-W-B7I-H4VD

Minute signée électroniquement


JUGEMENT du 11/06/2026





Monsieur [O] [M]


C/

S.A. PROXISERVE
S.D.C. [Adresse 2] représenté par son Syndic la SAS OPS 77 exerçant sous le nom commercial Cabinet Immobilier LACAZE HENRY - CILH GESTION.
S.A.S. OPS 77 Exerçant sous le nom commercial Cabinet Immobilier LACAZE HENRY - CILH GESTION.




Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- SCP BOUAZIZ SERRA [Adresse 3]
- SELEURL FRENKIAN AVOCATS
- Maître Valérie PIGALLE


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 11 JUIN 2026

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge du Tribunal judiciaire de Melun en présence de Naïma [A] [C], Magistrat à titre temporaire stagiaire, assistées de Nicole BIELER, Greffière, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [M]
[Adresse 4]
[Localité 2]
représenté par Maître Flavie MARIS-BONLIEU de la SCP BOUAZIZ SERRA AYALA BONLIEU HAYOUN, avocats au barreau de FONTAINEBLEAU, substitué par Maître KURT , avocat au barreau de MELUN

ET :

DÉFENDERESSES :

S.A. PROXISERVE
[Adresse 5]
[Localité 3]
représentée par Maître Virginie FRENKIAN de la SELEURL FRENKIAN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

S.D.C. RESIDENCE SPIRITO VERDE représenté par son Syndic la SAS OPS 77 exerçant sous le nom commercial Cabinet Immobilier LACAZE HENRY - CILH GESTION.
[Adresse 6]
[Localité 4]
représentée par Maître Valérie PIGALLE, avocat au barreau de PARIS

S.A.S. OPS 77 Exerçant sous le nom commercial Cabinet Immobilier LACAZE HENRY - CILH GESTION.
[Adresse 7]
[Localité 5]
représentée par Maître Valérie PIGALLE, avocat au barreau de PARIS



Après débats à l'audience publique du 21 Mai 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe 
EXPOSE DU LITIGE

M. [O] [M] est propriétaire de lots de copropriété situés [Adresse 8] depuis le 30 décembre 2013.

Courant 2016, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], par l’intermédiaire de son syndic, a confié à la SAS Proxiserve le comptage individuel de l’eau pour le groupe immobilier situé [Adresse 9] à [Localité 6].

Le bien immobilier dont est propriétaire M. [O] [M] a fait l’objet de plusieurs baux d’habitation.

La SAS OPS 77, désormais syndic du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], a informé M. [O] [M], par courrier électronique en date du 12 juin 2024, qu’une inversion des compteurs d’eau chaude a eu lieu avec un autre copropriétaire pendant plusieurs années et qu’il est ainsi débiteur, après régularisation de la situation, d’une somme d’environ 2 700 euros, correspondant à 152 m³ d’eau.

Par courrier recommandé distribué le 21 octobre 2024 à la SAS OPS 77, M. [O] [M] a demandé le remboursement de la somme d 2 761,84 euros mise à sa charge, considérant que le syndic a commis une faute l’empêchant d’obtenir le paiement de cette consommation d’eau chaude auprès de ses locataires qui ont désormais quitté les lieux loués.

Le 13 décembre 2024, M. [O] [M] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] et la SAS OPS 77 devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins d’indemnisation.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] et la SAS OPS 77 ont fait assigner la SAS Proxiserve devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins, notamment, d’appel en garantie.

Le tribunal a ordonné la jonction des instances le 18 septembre 2025.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 21 mai 2026, après renvois.

***

Au jour de l'audience, M. [O] [M], représenté par son conseil, conclut, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au rejet des fins de non-recevoir soulevées, à la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] et de la SAS OPS 77 à lui payer la somme de 2 743,54 euros, ainsi que la condamnation de la SAS OPS 77 à lui payer la somme de 3 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, au rejet de l’ensemble des prétentions du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] et, enfin, à la compensation des créances, et en conséquence, à la condamnation du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à lui payer la somme de 266,30 euros. Il sollicite également la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] et de la SAS OPS [Adresse 10] aux dépens et à lui payer chacun la somme de 3 500,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.



Il soutient notamment que la tentative de conciliation n’est pas obligatoire et qu’il a intérêt à agir à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] et de la SAS OPS 77, quand bien même son action serait mal fondée.

Il ajoute que la SAS OPS 77 a commis une faute dans sa mission d’administration de l’immeuble et que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] est responsable de la faute commise par son mandataire la SAS OPS 77, ce qui justifie que les défendeurs soient condamnés solidairement.

Il souligne qu’à raison de la faute de gestion commise, il est dans l’impossibilité de récupérer les charges d’eau chaude auprès de ses locataires, qui ont quitté les lieux, ce qui lui cause un préjudice financier équivalent à la régularisation des charges d’eau chaude.

Il précise qu’il n’a lui-même commis aucune faute qui pourrait exonérer la SAS OPS 77 de sa responsabilité, dans la mesure où le relevé des compteurs lors de la conclusion des baux, ne revêt aucun caractère obligatoire.

Pour ce qui concerne les demandes reconventionnelles formées à son encontre, il conteste être redevable de la somme de 30 euros à titre de frais de mise en demeure, celle-ci n’étant pas nécessaire et considère n’être redevable que de la somme de 2 477,24 euros, compte tenu des règlements intervenus, notamment au titre de l’appel de fonds du 1er trimestre 2026 à hauteur de 522,49 euros. Il souligne sa bonne foi et l’absence de commission de faute de sa part.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] et la SAS OPS 77 comparaissent, représentés par leur avocat. Ils concluent à l’irrecevabilité des demandes de M. [O] [M], ainsi qu’au rejet des prétentions de celui-ci et de la SAS Proxiserve. Ils sollicitent également la garantie par la SAS Proxiserve de toute condamnation éventuellement prononcée à leur encontre, et, également :

- la condamnation de la SAS Proxiserve à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par la SAS OPS 77, la somme de 2 761,84 euros en réparation du préjudice subi du fait de l’erreur de relevé des compteurs individuels,
- la condamnation de M. [O] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par la SAS OPS 77, la somme de 3 099,05 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 16 décembre 2025, appel du 4e trimestre 2025 inclus,
- la condamnation de M. [O] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par la SAS OPS 77, la somme de 30,00 euros au titre des frais de la mise en demeure nécessaire au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- la condamnation de M. [O] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par la SAS OPS 77, la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil,
- la condamnation de M. [O] [M] à payer au SAS OPS 77 la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- la condamnation de M. [O] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par la SAS OPS 77, la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- la condamnation de M. [O] [M] et la SAS Proxiserve in solidum aux dépens,
- la condamnation de la SAS Proxiserve à payer à la SAS OPS 77 la somme de 3 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- la condamnation de la SAS Proxiserve à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par la SAS OPS 77, la somme de 3 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font notamment valoir que la demande est irrecevable à défaut de tentative de conciliation, alors que celle-ci est obligatoire, et également dans la mesure où M. [O] [M] n’a aucun intérêt à agir à l’encontre de la SAS OPS 77 dans la mesure où il ne lui appartient pas de relever les compteurs. Ils considèrent que M. [O] [M] n’a pas non plus d’intérêt à agir contre le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], lequel ne procède pas au relevé des compteurs.

Ils soulignent que l’inversion des compteurs est une erreur commise par la SAS Proxiserve et que la SAS OPS 77 n’a donc commis aucune faute, le préjudice de M. [O] [M] n’ayant dès lors aucun lien de causalité avec la gestion du syndic. Ils invoquent également les erreurs commises par M. [O] [M] dans la gestion des locations qui ont empêché de déceler l’inversion des compteurs.

Ils soutiennent que M. [O] [M] est débiteur de charges de copropriété et de frais de recouvrement et précisent que la résistance abusive du demandeur cause à la copropriété un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts au taux légal.

La SAS Proxiserve comparaît, représentée par son avocat, et conclut au rejet de l’ensemble des prétentions des parties adverses, ainsi qu’à la condamnation du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] et de la SAS OPS 77 à lui payer chacun la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Elle considère que le préjudice financier subi par M. [O] [M] ne peut qu’être une perte de chance et ne peut pas être déterminé puisque celui-ci ne justifie pas du montant des charges récupérables qu’il a répercuté sur ses locataires pour la période de 2016 à 2022 incluse. Elle ajoute que, de plus, M. [O] [M] ne démontre pas qu’il est dans l’impossibilité d’obtenir le paiement de la régularisation des charges auprès de ses anciens locataires.

Elle soutient également que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] ne subit aucun préjudice financier puisque les charges d’eau ont été réglées, même si le paiement a été fait par l’autre copropriétaire concerné par l’inversion de compteurs, dans la mesure où il ne démontre pas avoir restitué les fonds à ce dernier.

Elle souligne la faute du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] et la SAS OPS 77 dans l’absence de diligences dans le contrôle des relevés communiqués.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L'affaire est mise en délibéré au 11 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

- Sur les fins de non-recevoir

Sur la tentative de conciliation préalable
Il ressort des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile qu’à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.
En l’espèce, la demande de M. [O] [M] excède la somme de 5 000,00 euros.

L’absence de tentative de conciliation ne peut donc être sanctionnée par l’irrecevabilité de la demande en justice.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] et la SAS OPS 77 seront donc déboutés de leur demande de ce chef.

Sur l’intérêt à agir
Par application de l’article 32 du code de procédure civile, visé par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] et la SAS OPS 77, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

En l’espèce, M. [O] [M] invoque un préjudice, dont il considère qu’il est subi à titre individuel en raison d’une faute commise par la SAS OPS 77 dans sa gestion et en raison du retard dans la répartition des charges d’eau effectuée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] par l’intermédiaire de la SAS OPS 77. Il a donc intérêt à agir contre le syndicat et le syndic, étant rappelé que l’exercice du droit d’agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action.

L’action introduite à leur encontre sera donc déclarée recevable.

- Sur les demandes principales en indemnisation

Conformément à l’article 1240 du code de procédure civile, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le syndic, investi du pouvoir d'administrer et conserver l'immeuble en copropriété, est responsable, à l'égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi délictuel, des fautes commises dans l'exercice de sa mission.

L'appel par le syndic de charges irrégulières constitue un préjudice actuel et direct à l'égard des copropriétaires requérants.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires est responsable à l'égard des copropriétaires des fautes commises par le syndic, son mandataire, dès lors que les fautes du syndic ne sont pas extérieures à sa mission.

Le fait d’affecter des charges de consommation d’eau chaude pendant plusieurs années de manière erronée à un copropriétaire est constitutif d’une faute de gestion.

Cependant, la régularisation des appels de charges au titre du compteur individuel d’eau chaude ne peut causer un préjudice à M. [O] [M] qu’à raison du caractère tardif dans lequel la régularisation a été effectuée, dans la mesure où il n’est pas contesté que le montant régularisé est dû et correspond à une consommation effective.

En l’espèce, M. [O] [M] produit trois contrats de location, le premier prenant au effet au 2 mai 2016 et fixant les provisions pour charges à hauteur de 80,00 euros par mois, le deuxième daté du 20 avril 2019, d’une durée d’un an, fixant les provisions de charges à la somme de 80,00 euros par mois, et le troisième daté du 30 septembre 2022 pour une durée de trois ans renouvelable et fixant les provisions de charges à la somme de 83,00 euros par mois.

Or, aucun état des lieux d’entrée ou de sortie n’est produit. L’index du compteur d’eau chaude est donc inconnu, de même que la durée d’occupation des lieux par les locataires, le montant des provisions de charges perçues sur la période litigieuse et le montant réellement perçu par le bailleur au titre des charges récupérables après régularisation annuelle.

Dès lors, il y a lieu de considérer que M. [O] [M] échoue à démontrer l’existence d’un préjudice lié au retard dans la régularisation et à l’éventuelle perte de chance de recouvrer cette somme auprès de ses locataires.

Il sera donc débouté de sa demande en paiement de la somme de 2 743,54 euros, ainsi que de sa demande formée au titre de la résistance abusive, celle-ci n’étant pas caractérisée.

- Sur les demandes reconventionnelles

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété
Aux termes de l'article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] verse aux débats:

un décompte daté du 16 décembre 2025,les appels de fonds,les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 17 juin 2024 et 16 juin 2025, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.
Le demandeur invoque, sans en justifier pleinement, d’un paiement de 522,49 euros, qui doit venir en déduction de la date et qui correspond à l’appel de charges du 1er trimestre 2026.

Compte tenu de la date du décompte et de la période couverte jusqu’au 4e trimestre 2025, ce paiement ne sera pas pris en considération.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que M. [O] [M] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 3 099,05 (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner M. [O] [M] au paiement de la somme de 3 099,05, au titre des charges dues à la date du 16 décembre 2025, provisions de charges pour la période du 1er trimestre 2022 au 4e trimestre 2025 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature.

En l'espèce, les frais sollicités sont soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l'article 10-1 susvisé.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l'espèce, le syndicat ne rapporte la preuve de la réalité du préjudice spécial qu'il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

- Sur les autres demandes

Compte tenu des développements précédents, il n’y a pas lieu d’ordonner une compensation, ni de condamner la SAS Proxiserve à garantir le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] et la SAS OPS 77.

Par ailleurs, en l’absence de condamnation indemnitaire prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] ou de la SAS OPS 77, il convient de débouter ces derniers de leur demande en paiement de la somme de 2 761,84 euros à titre de dommages et intérêts formée à l’encontre de la SAS Proxiserve.

En effet, l’intégralité de la somme demeure due par M. [O] [M] et les défenderesses ne justifie pas d’un préjudice subi personnellement et en lien direct avec la faute commise par l’intervenante forcée lors de l’inversion des compteurs.
- Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [O] [M] qui succombe à l’instance, seront condamné aux dépens.
 
Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu de sa condamnation aux dépens, il convient de condamner M. [O] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] et de la SAS OPS [Adresse 10] la somme globale de 1 500,00 € en application de l’article précité, et de le débouter de sa demande de ce chef.

Compte tenu des circonstances du litige, la SAS Proxiserve sera déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.
 
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE les fins de non-recevoir soulevées ;

DÉBOUTE M. [O] [M] de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE M. [O] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS OPS 77, la somme de 3 099,05 €, au titre des charges dues à la date du 16 décembre 2025, provisions de charges pour la période du 1er trimestre 2022 au 4e trimestre 2025 incluses, majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE M. [O] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] et la SAS OPS 77, la somme globale de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [O] [M] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 11 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de l'organisation judiciaire R211-3-8, code de procedure civile 1240, code de l'organisation judiciaire R211-3-4). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 9 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Laval · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 25/00257

  en commun : code de l'organisation judiciaire R211-3-8, code de procedure civile 1240, code de l'organisation judiciaire R211-3-4

• 9 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Nancy · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 25/00551

  en commun : code de l'organisation judiciaire R211-3-8, code de l'organisation judiciaire R211-3-4

• 10 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Béthune · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 25/00349

  en commun : code de l'organisation judiciaire R211-3-8, code de l'organisation judiciaire R211-3-4

• 10 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Déclare la demande ou le recours irrecevable · n° 25/04377

  en commun : code de l'organisation judiciaire R211-3-8, code de l'organisation judiciaire R211-3-4

• 11 juin 2026 · Cour d'appel de Caen · Autre · n° 24/01895

  en commun : code de l'organisation judiciaire R211-3-8, code de l'organisation judiciaire R211-3-4

• 11 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Draguignan · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00115

  en commun : code de l'organisation judiciaire R211-3-8, code de l'organisation judiciaire R211-3-4

• 12 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Quimper · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 25/01958

  en commun : code de l'organisation judiciaire R211-3-8, code de l'organisation judiciaire R211-3-4

• 12 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Quimper · Déclare la demande ou le recours irrecevable · n° 26/00083

  en commun : code de l'organisation judiciaire R211-3-8, code de l'organisation judiciaire R211-3-4

Mise à jour de la source le 2026-06-12T11:28:38.130Z.