Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 1, 12 juin 2026, n° 24/07150

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 12 JUIN 2026



(n° 2026/ 135 , 21 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/07150 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJIXL



Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Mars 2024 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Créteil - RG n° 19/03424



APPELANTS



 Monsieur [G], [T], [N] [M], né le 22 Mai 1957 à [Localité 1] (13), de nationalité française, marié, rétraité

[Adresse 1],

[Localité 2]



Madame [U] [K] [H] épouse [M], née le 29 Novembre 1972 à [Localité 1] (13), de nationalité française, mariée, chef d'entreprise

[Adresse 1]

[Localité 2]



Tous deux représentés par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020

Assistés de Me Marie-hélène OTTO, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMÉS 



Monsieur [V] [L] [Z], né le 23 Novembre 1982 à [Localité 3], de nationalité française, marié

[Adresse 2]

[Localité 4] 



Madame [W] [F] épouse [L] [Z], née le 27 Juin 1984 à [Localité 5], de nationalité française, conseillère en vente

[Adresse 2]

[Localité 4] 



Tous deux représentés et assistés de Me Michel MENANT de la SELEURL CABINET MENANT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0190



Société BALCIA INSURANCE SE venant aux droits et obligations de la Compagnie d'assurances BTA INSURANCE COMPANY SE, succursale française de BAKCIA INSURANCE LITUANIE, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège

Immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 797 882 016

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par Me Audrey SCHWAB de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056



Société d'assurances [S], société par actions simplifiée, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

Immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 422 060 236

[Adresse 4]

[Localité 9]

Assignation devant la cour d'appel de Paris - Pôle 4 chambre1 - en date du 17 juin 2024 à personne habilitée pour personne morale conformément à l'article 658 du code de procédure civile







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 décembre 2025, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre 

Madame Nathalie BRET, conseillère

Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère



Greffière, lors des débats : Madame Dorothée RABITA







ARRÊT : 



- Réputé contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE greffière, présente lors de la mise à disposition.



*

 * *



FAITS ET PROCÉDURE



Par acte authentique du 10 juillet 2015, M. [V] [Y] et Mme [W] [F] épouse [Y] (ci-après les époux [Y] ) ont vendu à M. [G] [M] et Mme [U] [O] épouse [M] (ci-après les époux [M]) une maison d'habitation située [Adresse 1] à [Localité 10] moyennant le prix de 509 000 euros pour le seul bien immobilier, qui avait été édifiée par les vendeurs après l'obtention d' un permis de construire le 26 septembre 2008. Pour cette opération de construction, une police d'assurance dommages-ouvrage avait été souscrite auprès de la société BTA INSURANCE COMPANY, devenue la société BALCIA INSURANCE SE (ci-après la société BALCIA).





A la suite de l'acquisition, les époux [M] ont notamment constaté des venues d'eau et infiltrations dans le sous-sol du bien et ont déclaré un sinistre auprès de la compagnie d'assurance dommages-ouvrage le 2 avril 2016.



Par courrier recommandé avec accusé de réception du 7 octobre 2016, la société BALCIA a notifié aux époux [M] son refus de garantie.



Par ordonnance du 10 août 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Créteil a désigné M. [J] [E] en qualité d'expert aux fins notamment d'analyser les désordres dénoncés. Par ordonnance du 11 octobre 2017, M. [P] [C] a été désigné en qualité d'expert en remplacement de M. [E].



C'est dans ce contexte que, par actes d'huissier délivrés les 27 mars, 29 mars et 3 avril 2019, les époux [M] ont fait assigner les époux [Y], la société BALCIA et la société [S], courtier en assurances, devant le tribunal judiciaire de Créteil.



Par ordonnance du 26 février 2020, le juge de la mise en état a prononcé un sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise judiciaire.

M. [C] a déposé son rapport le 26 novembre 2021.



Par jugement en date du 21 mars 2024, le tribunal judiciaire de Créteil a :



- condamné in solidum M. [V] [Y] et Mme [W] [X] [A] épouse [Y] à verser à M. [G] [M] et Mme [U] [K] [H] épouse [M] la somme de 12 000 euros en restitution d'une partie du prix de vente du bien situé [Adresse 1] au [Localité 11],

- condamné in solidum M. [V] [Y] et Mme [W] [X] [A] épouse [Y] à verser à M. [G] [M] et Mme [U] [K] [H] épouse [M] la somme de 7 600 euros de dommages et intérêts,

- débouté M. [G] [M] et Mme [U] [K] [H] épouse [M] de leur demande tendant à voir condamner in solidum M. [V] [Y] et Mme [W] [X] [A] épouse [Y] au paiement de la somme de 2 165 euros HT,

- débouté M. [G] [M] et Mme [U] [K] [H] épouse [M] de leur demande tendant à voir condamner in solidum M. [V] [Y] et Mme [W] [X] [A] épouse [Y] au paiement de la somme de 14 700 euros HT,

- débouté M. [G] [M] et Mme [U] [K] [H] épouse [M] de l'ensemble de leurs demandes indemnitaires formulées à l'encontre de la société BALCIA INSURANCE SE,

- débouté M. [G] [M] et Mme [U] [K] [H] épouse [M] de l'ensemble de leurs demandes indemnitaires formées à l'encontre de la SAS [S],

- prononcé la nullité du contrat d'assurance dommages-ouvrage n° D 500 101 conclu par M. [V] [Y] et Mme [W] [X] [A] épouse [Y] auprès de la société BALCIA INSURANCE SE par l'intermédiaire de la SAS [S] à la date du 3 décembre 2008,

- rejeté la demande de la mise hors de cause de la société BALCIA INSURANCE SE,

- condamné in solidum M. [V] [Y] et Mme [W] [X] [A] épouse [Y] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire,

- débouté M. [G] [M] et Mme [U] [K] [H] épouse [M] de leur demande tendant à voir les frais d'étude du rapport de la société [B] inclus dans les dépens,

- condamné in solidum M. [V] [Y] et Mme [W] [X] [A] épouse [Y] à verser à M. [G] [M] et Mme [U] [K] [H] épouse [M] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

- condamné M. [V] [Y] et Mme [W] [X] [A] épouse [Y] à verser à la société BALCIA INSURANCE SE la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, 

- débouté M. [V] [Y] et Mme [W] [X] [A] épouse [Y] de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles,

- rejeté toutes les autres demandes des parties,

- rappelé que la décision est assortie de l'exécution provisoire.



M. et Mme [M] ont interjeté appel par déclaration du 10 avril 2024.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Aux termes de leurs dernières conclusions du 29 septembre 2025 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, M. et Mme [M] demandent à la cour de :

Vu les dispositions des articles 1641, 1643, 1648 du Code Civil,

Vu les dispositions de l'article 1116 ancien du Code Civil,

Vu les dispositions des articles L113-2 du Code des Assurances,

Vu les dispositions de l'article 1382 ancien du Code Civil,

Vu l'article 1241 du Code civil,

Vu l'article 1998 du Code civil,

Infirmer la décision en ce qu'il a :

Condamné in solidum M. [V] [Y] et Mme [W] [X] [A] épouse [Y] à verser à M. [G] [M] et Mme [U] [K] [H] épouse [M] la somme de 12 000 euros en restitution d'une partie du prix de vente du bien situé [Adresse 1] au [Localité 11]

- Condamné in solidum M. [V] [Y] et Mme [W] [X] [A] épouse [Y] à verser à M. [G] [M] et Mme [U] [K] [H] épouse [M] la somme de 7 600 euros de dommages et intérêts

- Débouté M. [G] [M] et Mme [U] [K] [H] épouse [M] de leur demande tendant à voir condamner in solidum M. [V] [Y] et Mme [W] [X] [A] épouse [Y] au paiement de la somme de 2 165 euros HT

- Débouté M. [G] [M] et Mme [U] [K] [H] épouse [M] de leur demande tendant à voir condamner in solidum M. [V] [Y] et Mme [W] [X] [A] épouse [Y] au paiement de la somme de 4 700 euros HT

- Débouté M. [G] [M] et Mme [U] [K] [H] épouse [M] de l'ensemble de leurs demandes indemnitaires formulées à l'encontre de la société BALCIA INSURANCE SE

- Débouté M. [G] [M] et Mme [U] [K] [H] épouse [M] de l'ensemble de leurs demandes indemnitaires formées à l'encontre de la SAS [S]- Débouté M. [G] [M] et Mme [U] [K] [H] épouse [M] de leur demande tendant à voir les frais d'étude du rapport de la société [B] inclus dans les dépens

- Condamné in solidum M. [V] [Y] et Mme [W] [F] épouse [Y] à verser à M. [G] [M] et Mme [U] [K] [H] épouse [M] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles

Confirmer la décision pour le surplus, notamment la condamnation aux dépens de première instance, frais d'expertise compris ;

Statuant à nouveau,

Condamner M. [V] [Y] et Mme [W] [X] [A] épouse [Y], in solidum, avec la compagnie BALCIA INSURANCE et le cabinet [S] à leur payer la somme de 2 165 € HT pour les travaux de raccordement du puisard, la somme de 31.910,36 € pour les travaux de traitement de l'humidité dans le garage, outre la TVA.

Juger que ces sommes seront réactualisées en application de l'indice BT 01.

Condamner M. [V] [Y] et Mme [W] [X] [A] épouse [Y], in solidum, avec la compagnie BALCIA INSURANCE et le cabinet [S] au titre de la restitution d'une partie du prix de vente pour vices cachés à la somme de 120.000 €.

Condamner M. [V] [Y] et Mme [W] [X] [A] épouse [Y] in solidum, avec la compagnie BALCIA INSURANCE et le cabinet [S] à payer la somme de 38 000 € au titre du préjudice de jouissance pour la période allant du mois de juillet 2015 au mois de septembre 2025.

Condamner M. [V] [Y] et Mme [W] [X] [A] épouse [Y], in solidum, avec la compagnie BALCIA INSURANCE et le cabinet [S] à leur payer la somme de 6 816 € en remboursement des frais d'études du rapport [B].

Condamner M. [V] [Y] et Mme [W] [X] [A] épouse [Y], à payer à Monsieur et Madame [M] la somme de 3.000 € en remboursement des frais d'études du rapport de Monsieur [I].

Condamner M. [V] [Y] et Mme [W] [X] [A] épouse [Y], in solidum, avec la compagnie BALCIA INSURANCE et le cabinet [S] à leur payer la somme de 15 000 € au titre des dispositions de l'article 700.

Condamner M. [V] [Y] et Mme [W] [X] [A] épouse [Y], in solidum, avec la compagnie BALCIA INSURANCE et le cabinet [S] aux dépens d'appel et admettre Maître OTTO au bénéfice de l'article 699 du CPC.



Aux termes de leurs dernières conclusions du 10 novembre 2025 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, M. et Mme [Y] demandent à la cour de :

- déclarer les époux [M] irrecevables et mal fondés en leur appel ; 

En conséquence, 

- les débouter de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions : 

Reconventionnellement, 

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [V] [Y] et Mme [W] [X] [A] épouse [Y] au paiement de 12.000 euros en restitution d'une partie du prix de vente du bien situé [Adresse 1] au [Localité 11], de 7.600 euros à titre de dommages et intérêts, aux entiers dépens y compris les frais d'expertise judiciaire et à payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles aux époux [M] ;

- confirmer le jugement en toutes ses autres dispositions ; 



statuant à nouveau, 

- débouter Monsieur et Madame [M] de toutes leurs demandes, fins et conclusions en leur qualité d'appelants. 

- condamner solidairement M. [G] [M] et Mme [U] [K] [H] épouse [M] à leur payer la somme de 12.000 euros au titre des frais irrépétibles au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

- condamner solidairement M. [G] [M] et Mme [U] [K] [H] épouse [M] aux entiers dépens et au paiement des frais d'expertises.



Aux termes de ses dernières conclusions du 3 octobre 2024 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la société BALCIA INSURANCE COMPANY demande de :



- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Créteil le 21 mars 2024. 

- débouter les époux [M] de leur appel, ainsi qu'en toutes leurs demandes, fins et conclusions. 

- rejeter toute demande qui serait formée à l'encontre de la Compagnie BALCIA INSURANCE SE, venant aux droits de la société BTA INSURANCE COMPAGNY. 

- condamner les époux [M] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

- condamner les époux [M] aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi par la SELARL 2H AVOCATS, en la personne de Maître Audrey Schwab, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.



La SAS [S] à qui la déclaration d'appel et les conclusions d'appelants ont été signifiés par actes extrajudiciaires délivrés à personne habilitée les 17 juin 2024 et 15 juillet 2024 n'a pas constitué avocat.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 novembre 2025.



MOTIFS DE LA DÉCISION



A titre liminaire, il y lieu de relever qu'aucune des parties ne critique le jugement en ce qu'il a prononcé la nullité du contrat d'assurance dommages-ouvrage n° D 500 101 conclu par M. [V] [Y] et Mme [W] [X] [A] épouse [Y] auprès de la société BALCIA INSURANCE SE par l'intermédiaire de la SAS [S] à la date du 3 décembre 2008, et rejeté la demande de la mise hors de cause de la société BALCIA INSURANCE SE.



I - Sur la garantie des vices cachés 

Le tribunal a considéré que la réalité des désordres dénoncés par les époux [M], soit des venues d'eau dans le sous-sol de la maison occasionnant notamment des moisissures sur les cloisons était établie, mais qu'en revanche il n'était pas démontré que l'une des origines alléguées, soit un sous-dimensionnement et un défaut de conception du puisard et l'absence, avérée, de raccordement du réseau d'évacuation des eaux pluviales au réseau communal, lequel était néanmoins conforme selon l'expert, étaient à l'origine de ces désordres. Il a en conséquence rejeté la demande des époux [M] de condamner les vendeurs à leur payer le coût des travaux de raccordement du bien au réseau public.



Il a par ailleurs retenu que les remontées d'eau par capillarité en provenance de la nappe phréatique, retenue comme une cause des désordres par l'expert, constituaient un vice affectant le sous-sol du bien, de nature à rendre l'ouvrage impropre à sa destination, le sous-sol comprenant une buanderie et une salle de sports dont l'usage est incompatible avec des inondations, caché puisque ayant nécessité la conduite d'une expertise judicaire pour être découvert, et antérieur à la vente. Relevant que ce vice survenant lors de périodes de pluies exceptionnelles n'était selon l'expert pas réparable, il ouvrait droit à restitution partielle du prix de vente qu'il a évalué à 12.000 euros, motifs pris de ce que les pièces affectées par le vice sont une buanderie et une salle de sport situées au sous-sol, qui ne sont pas des pièces à vivre principales du bien immobilier et que ce phénomène survient uniquement lors de périodes de pluies exceptionnelles dont la fréquence n'est pas établie en demande, et que les inondations constatées lors des procès-verbaux dressés par les commissaires de justice résultaient également d'un défaut d'entretien, et de ce que le préjudice dénoncé tiré d'une perte de chance de revendre le bien au meilleur prix en raison de l'absence de garantie dommages-ouvrage n'a pas de lien de causalité avec le vice caché, fondement de la restitution d'une partie du prix de vente. Pour les mêmes motifs, et considérant que la connaissance du vice des époux [Y] est établie, il a estimé le préjudice de jouissance à la somme de 7.600 €.



Les époux [M], au soutien de l'infirmation du jugement quant à l'absence de vice résultant de l'absence de raccordement au réseau communal de l'évacuation des eaux pluviales, critiquent le rapport d'expertise concluant que les travaux ont été conduits conformément aux règles de l'art et sans préconisation de raccordement des eaux pluviales au réseau communal, alors que ce raccordement apparaît être la seule solution pour remédier aux désordres, ainsi que cela résulte des trois expertises amiables réalisées à leur demande, en premier lieu par l'expert mandaté par l'assurance dommages-ouvrage, en second lieu par la cabinet [R] Expertises les ayant assistés lors de l'expertise judiciaire, et enfin par la société [B], l'étude a été réalisée à la demande de l'expert judiciaire qui ne l'a cependant pas utilisé, sans la moindre explication, concluant toutes à l'absence de raccordement des eaux pluviales au réseau public, et la présence d'un puisard sous dimensionné ou encore dont certains canaux sont dirigés dans le sens contraire de la déclivité du terrain.



Faisant observer que les désordres perdurent, alors pourtant que la cause du prétendu défaut d'entretien relevé par l'expert a disparu, ainsi qu'ils l'ont fait constater le 1er août 2024, le sous-sol étant à nouveau inondé à la suite de fortes pluies avec par endroits 11 cm d'eau, et les murs noircis sur une hauteur d'environ 90 cm, et qu'il est évident que ces désordres vont entrainer une décote importante de la valeur du bien, ils précisent avoir fait appel à un expert-évaluateur immobilier, expert judiciaire près la cour d'appel de céans, qui a conclu à une décote de 135.000 €, le bien étant invendable et non louable en l'état. Ils soulignent que les remontées d'eau par capillarités en provenance de la nappe phréatique constituent un vice permanent, non réparable, se produisant régulièrement à chaque forte pluie, ce qui ne manque pas d'arriver dans le département du Val-de-Marne, et que le bien leur a été vendu finalement sans dommages-ouvrages, élément qui n'a pas été sanctionné par le tribunal alors que les vendeurs ont gravement manqué à leur devoir de loyauté. Ils ajoutent que même s'il ne s'agit pas de pièces d'habitation, ils utilisent quasi quotidiennement leur machine à laver et leur sèche-linge, dans un sous-sol inondé très régulièrement, ce qui constitue un danger d'électrocution non négligeable, et que ces éléments négatifs ne sont pas propices à une vente à un bon prix surtout si les éventuels acquéreurs sont informés qu'il n'existe aucune solution technique pour mettre un terme au désordre et qu'ils devront accepter l'idée de vivre dans une maison où le sous-sol est quasiment inondé toute l'année.



M. et Mme [Y] réfutent l'existence de vices cachés, soutenant avoir vendu, de bonne foi, un bien conforme aux normes et édifié dans les règles de l'art, comme cela résulte du rapport d'expertise judicaire indiquant que la présence d'eau en sous-sol est due à des remontées capillaires de la nappe phréatique, phénomène naturel incontrôlable, et que les réseaux étaient parfaitement conformes. Ils soulignent que par courrier du 11 mars 2015,la direction générale des services techniques du Haut Val-de-Marne a attesté de la conformité de l'installation d'assainissement du bien litigieux, de sorte qu'il ne peut être invoqué un défaut de délivrance conforme, et qu'il n'existe aucune contradiction entre le permis de construire et leurs déclarations. Ils affirment n'avoir jamais rencontré de difficultés avec les systèmes d'évacuation des eaux de pluie, les photographies versées aux débats, prises lors de réunions de famille organisées dans les pièces litigieuses, permettant de constater que les murs étaient secs. Ils soutiennent que les désordres constatés par l'expert judiciaire, à savoir les venues d'eau dans le sous-sol et les moisissures sur les cloisons, ne leur sont pas imputables et sont liés au manque d'entretien de la pompe de relevage et de l'avaloir du garage par les époux [M], ainsi qu'à un manque d'aération, lors des opérations d'expertise aucune humidité n'ayant été relevée, alors pourtant qu'elles ont eu lieu en période hivernale.



Réponse de la cour 



I -1 Sur l'existence de vices cachés

Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.



En outre, en vertu de l'article 1643, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.



Enfin, il résulte de la combinaison des articles 1644, 1645 et 1646 du code civil que l'acquéreur a la choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix (action rédhibitoire), ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix (action estimatoire), et que si le vendeur connaissait les vices de la chose, étant précisé que le vendeur professionnel est irréfragablement présumé connaître les vices de la chose, il est tenu de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur, une telle action indemnitaire pouvant être exercée cumulativement avec l'action rédhibitoire ou estimatoire, ou de manière autonome, alors qu'il n'est tenu qu'à la restitution du prix et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente s'il ignorait l'existence des vices.





Par ailleurs, il est constant qu'en application de l'article 16 du code de procédure civile, le juge ne peut refuser d'examiner une pièce si elle est régulièrement versée aux débats, mais doit rechercher si elle est corroborée par d'autres éléments. Par suite, une expertise même réalisée à la demande d'une seule partie, par un technicien désigné par celle-ci, si elle n'a pas la valeur de l'expertise judiciaire, peut néanmoins valoir à titre de preuve dès lors qu'elle est soumise à la libre discussion des parties, même si elle n'a pas été réalisée contradictoirement, si elle est corroborée par d'autres éléments de preuve, par exemple une autre expertise amiable même réalisés à la seule demande de la même partie (3e, Civ. 16 février 2022, 20-22.778).



Au surplus, il est constant qu'un " constat d' huissier de justice, même non contradictoirement dressé, vaut à titre de preuve dès lors que, régulièrement communiqué, il est soumis à la libre discussion des parties, et que l'huissier relate dans ce procès-verbal des constatations personnelles " (Civ.3e, 9 mai 2012, n°10-21.041) et qu'il revient alors aux juges du fond d'en apprécier souverainement la valeur et la portée, sans pouvoir refuser d'examiner un constat dont ni la communication régulière ni sa soumission à discussion contradictoire ne sont contestées ( Soc. 3 mai 2016, n°14-28.353 et 14-28.354; Civ.3°, 12 janvier 2017, n°15-23.083).



La mise en 'uvre de la garantie des vices cachés suppose la réunion de quatre conditions dont la charge de la preuve pèse sur l'acquéreur :

- un vice inhérent à la chose, 

- d'une certaine gravité en ce qu'il doit, soit rendre la chose vendue impropre à son usage, soit en diminuer cet usage de manière importante, 

- antérieur à la vente, 

- non apparent pour l'acquéreur à la date de la vente.

En l'espèce, les désordres dénoncés par les époux [M] consistent en des venues d'eau dans le sous-sol de leur maison, occasionnant de manière récurrente des inondations, et des moisissures importantes sur les cloisons.



La réalité des désordres est établie, par un procès-verbal de constat d'huissier du 23 mai 2016 faisant état de la présence d'eau sur le sol du garage ainsi que de la pièce carrelée où se trouve l'escalier menant au sous-sol, constatations corroborées par un autre procès-verbal de constat d'huissier dressé le 5 janvier 2018 montrant des flaques d'eau sur le sol du garage et des traces de coulures d'eau sur les murs du garage ainsi que d'importantes moisissures sur les murs de la buanderie, et encore par un procès-verbal de constat dressé le 1er août 2024 dont les photographies et constatations révèlent, dans le garage, la présence d'eau sur le sol d'environ 1 à 2 cm, des cartons détrempés sur plusieurs centimètres en partie basse, de nombreux rayonnages afin d'éviter le contact direct des objets et produits avec le sol, de l'humidité sur le tableau électrique sous lequel des traces d'eau sont visibles, dans la salle de sport et buanderie le sol recouvert de plusieurs centimètres d'eau par endroits dont 11 cm à l'entrée de la pièce à droite et les murs fortement noircis sur une hauteur d'environ 901 cm, et le lave-linge et le sèche-linge posés sur une planche en bois reposant sur une palette.



Enfin, lors des opérations d'expertise judiciaire, l'expert a relevé des traces de remontées d'eau et la présence de moisissures.



Ainsi, la réalité des désordres consistant en des venues d'eau récurrentes et abondantes dans le sous-sol est établie.



S'agissant de l'origine des désordres, M. et Mme [M] invoquent, comme en première instance, la construction de la maison sur une nappe phréatique sans prendre les précautions nécessaires pour s'assurer de l'étanchéité du sous-sol ainsi que l'absence de raccordement du réseau d'évacuation des eaux pluviales au réseau public, en contradiction avec les énonciations de l'acte de vente, outre un sous-dimensionnement du puisard et un défaut de conception des canaux du puisard inclinés en direction du sous-sol de la maison, en se fondant sur trois rapports d'expertises amiables.

Ils produisent ainsi aux débats :

- un rapport préliminaire établi par la société SARETEC le 4 octobre 2016 mandatée par l'assurance à la suite de leur déclaration du sinistre survenu le 2 avril 2016, qui a procédé à un essai du puisard collectant les deux descentes d'eaux pluviales situées en façade avant en disposant un tuyau dans la fosse et a observé rapidement un écoulement d'eau dans le puisard dont la hauteur est inférieure à 2 ml, et retient comme origine des dommages constatés, soit des traces d'humidité en pied de maçonnerie dans la cave située sous l'escalier d'accès et dans la descente d'escalier au sous-sol et à la buanderie, la peinture cloquée en pied de cloison affectée de traces brunâtres au-dessus de la plinthe carrelée, et les pans de murs de la buanderie affectés de cryptogrammes sur une hauteur variable de 10 à 50 cm, un défaut d'évacuation et de recueil des eaux pluviales en raison d'un puisard sous dimensionné rejetant après saturation les eaux pluviales dans le sol ; il précise également que le plan de masse du dossier de permis de construire fait apparaître les eaux pluviales raccordées au réseau communal de l'[Adresse 5] alors que l'essai réalisé a mis en évidence un écoulement des eaux pluviales dans ce puisard, ce qui a d'ailleurs motivé la décision de refus de garantie par l'assurance dommages-ouvrage ;



- un rapport intitulé « avis technique humidité » établi par la société [R] le 26 juin 2018 qui relève l'inondation du sous-sol due à l'épandage du puisard qui se fait directement dans le terrain et à proximité directe de la façade et du mur de soutènement de la rampe du garage, l'absence de raccordement de ce puisard au réseau public, son sous dimensionnement et son insuffisante profondeur, l'absence et/ou un défaut d'étanchéité du soubassement qui entraîne le jaunissement des joints de maçonnerie, le sous-sol étant inondé de 3 cm le jour de la visite lors que la pompe de relevage était en fonctionnement depuis la matinée, des infiltrations d'eau au niveau du tableau électrique ;



- un rapport d'expertise des réseaux d'évacuation d'eau pluviale établi par le bureau d'étude [B] le 21 mai 2021, suite à la demande expresse de l'expert judicaire en sa note aux parties n°2 du 19 avril 2018 de transmission d'un « devis d'un bureau d'étude plomberie pour l'étude du réseau d'eau pluviale, »apportant la précision que « l'étude de plomberie devra comprendre a minima le niveau de la nappe, un plan des réseaux d'eau pluviales avec les altimétries et les diamètres, un calcul de dimensionnement des tuyaux d'EP, une proposition technique dans le cas où les tuyaux seraient sous dimensionnés, un calcul du puisard et son mode de fonctionnement et les différentes altimétries de sorties et entrées dans le puisard », duquel il résulte que :




le technicien a effectué deux visites sur place, la première le 22 avril 2021 ayant permis de procéder aux observations visuelles des réseaux EP et à la recherche d'un éventuel branchement au réseau public à l'aide d'un colorant fluorescent, la seconde le 28/ avril 2021 au cours de laquelle il a réalisé un sondage par excavation de 0,40 m de longueur, 0,40 m de largeur et 0,50 m de profondeur entre les regards de visite situés à l'extérieur de la propriété et le puisard afin de confirmer un éventuel branchement au réseau d'eau pluviale de la ville,

la toiture est constituée de deux versants dont l'un donne sur la façade principale et l'autre sur la façade postérieure, chacun étant composé de deux chutes des eaux pluviales de 100 formant un réseau et installé à une hauteur de 2.00 m dans le sous-sol, branché au regard de visite situé dans la partie avant de la propriété, lequel regard est relié au puisard, un autre réseau secondaire des EP étant également installé, recevant les eaux de ruissellement de la surface à travers une saignée traversant le sous-sol jusqu'à la fosse située dans la rampe arrière du garage ,

une pompe de relevage est installée dans la fosse située dans la partie arrière du garage permettant ainsi de relever les eaux pluviales du réseau secondaire qui est relié au collecteur principal des EP, 

 le puisard est relié au regard de visite principal recevant toutes les eaux pluviales de la toiture, il se situe à l'intérieur de la propriété assurant un fonctionnement correct du réseau EP ; le puisard est entièrement en béton constitué de plusieurs canaux permettant l'infiltration des eaux pluviales dans le sol ; cette action (infiltration des eaux dans la profondeur du sol) a occasionné plusieurs dégradations au niveau de la rampe d'accès et à l'intérieur du parking du fait que certains de ces canaux sont dirigés dans le sens contraire de la déclivité du terrain, et entrainent les eaux pluviales dans le sous-sol lorsqu'il y a des pluies intenses.




Ainsi, le rapport d'expertise de la société [R] indique que le défaut de raccordement au réseau communal apparait comme la principale cause des inondations, et le rapport du bureau d'étude [B] préconise le raccordement du puisard installé sur le terrain au réseau public.



Enfin, l'expert judiciaire, s'il relève également le défaut de raccordement du réseau d'évacuation des eaux de pluie au réseau public, affirme que le réseau est conforme au regard de l'attestation de la Direction des Services de l'Environnement et de l'Assainissement (DSEA) du département du Val-de-Marne en date du 16 mars 2015, versée aux débats par les époux [Y], qui précise, suite à l'enquête réalisée le 11 mars 2015 par un représentant du Service Pollution ' Usagers ' Qualité ' Contrôles (SPUCQ) que la propriété est desservie par un réseau départemental d'assainissement d'eaux pluviales, que le réseau d'eaux pluviales est réalisé en système privatif jusqu'au droit de la boite de branchement des eaux usées située en limite de propriété privée, que les eaux pluviales sont infiltrées à la parcelle par un puits d'infiltration situé dans le jardin à l'avant du pavillon, et conclut que « la propriété est en conformité pour les eaux pluviales au vu des points cités ci-dessus ».

Le rapport de ce contrôle a été annexé à l'acte de vente du 10 juillet 2015.



Pour autant, il convient de souligner que le fait que le réseau privatif d'évacuation des eaux pluviales soit conforme aux prescriptions du Règlement d'assainissement départemental, ce que ce rapport de contrôle a pour seul objet de déterminer, n'exclut pas que l'absence de raccordement au réseau public, avérée, puisse être à l'origine des désordres constatés dans le sous-sol du bien, notamment en raison du sous-dimensionnement du puisard et du défaut de conception de celui-ci tenant à l'existence de canaux en direction du garage et non pas seulement en direction du niveau bas du terrain, soit vers la voie publique.



C'est d'ailleurs uniquement ce qu'indique l'expert judicaire en conclusion de son rapport en précisant « je confirme la conformité du réseau d'eau pluviale à la réglementation en vigueur ».



L'expert n'a pas pris la peine de donner son avis sur l'étude [B], tant quant aux causes des désordres relevées que quant aux moyens préconisés pour y remédier, alors pourtant que celle-ci a été réalisée à sa demande expresse, aux frais avancés des époux [M] parce que l'expert judiciaire n'a pas estimé devoir s'adjoindre un sapiteur, et qu'elle lui a été transmise avec le dire du 8 juin 2021 du conseil des époux [M], et sans répondre au dernier dire de ceux-ci du 17 novembre 2021 aux termes duquel il lui était demandé de donner son avis quant aux préconisations très précises concernant le raccordement du puisard au réseau public, et éventuellement de revoir sa position sur l'absence de préconisations techniques pour mettre un terme aux désordres, ce à quoi l'expert judicaire a répondu pour le moins curieusement « qu'il ne s'agit pas du rôle de l'expert de faire des préconisations ».



Sur les défauts de conception du puisard, la société SARETEC en son avis du 4 octobre 2016 affirme que le dommage trouve son origine dans un défaut d'évacuation et de recueil des eaux pluviales en raison d'un puisard sous-dimensionné rejetant après saturation les eaux de pluie dans le sol, l'expert mandaté par la société [R] a également évoqué le sous-dimensionnement et la profondeur insuffisante du puisard. Dans son rapport, le bureau d'étude [B] relève que certains canaux du puisard sont dirigés dans le sens contraire de la déclivité du terrain et entraînent ainsi les eaux pluviales dans le sous-sol de la maison des époux [M].



Les trois expertises amiables produites aux débats par les époux [M], particulièrement circonstanciées contrairement à l'expertise judiciaire, sont parfaitement concordantes en ce qu'elle identifient comme l'une des causes des désordres constatés dans le sous-sol de la maison à la fois l'absence de raccordement du réseau d'évacuation des eaux pluviales au réseau public et l'inefficacité du puisard du fait de son sous dimensionnement et de sa mauvaise conception (direction de certains de ces canaux dans le sens contraire de la déclivité du terrain.



Si comme l'a relevé le tribunal, l'expert judiciaire, qui a eu connaissance des rapports non contradictoires diligentées à la demande des époux [M], n'a pas retenu, au titre des causes des désordres, un défaut affectant le puisard, il ne l'a pas non plus expressément exclu, s'étant contenté de faire état lors de sa première visite d'un dysfonctionnement ponctuel de la pompe de relevage et de l'absence de nettoyage de l'avaloir en bas de la pente devant le garage, lesquels ne peuvent nullement être la cause des arrivées d'eau pluviale dès lors que, bien que la pompe de relevage ait été réparée et l'avaloir nettoyé, et ce dès le mois d'octobre 2020 comme constaté par l'expert, les inondations ont continué de se produire de manière récurrente à chaque épisode de forte pluie, comme en témoignent le constat du 1er août 2024.



Par conséquent, il convient de retenir comme l'une des causes des désordres l'absence de raccordement du réseau d'évacuation des eaux pluviales au réseau public, lequel constitue de surcroît une non-conformité contractuelle en ce qu'il a été déclaré à l'acte de vente par les vendeurs que l'immeuble vendu était raccordé au réseau d'assainissement, et un défaut d'évacuation et de recueil des eaux pluviales dû aux défauts de conception du puisard, lesquels constituent des vices inhérents à la chose vendue.



L'expert judiciaire identifie également comme cause des venues d'eau dans le sous-sol des remontées capillaires de la nappe phréatique « lors d'épisodes de pluies exceptionnelles, phénomène naturel que l'on ne peut pas contrôler (sic) ». Il souligne que ces remontées capillaires auraient dû être traitées lors de la construction et qu'il n'est pas possible à ce jour de les traiter.



Ainsi, il est établi que les désordres dénoncés par les époux [M] sont amenés à persister lors d'épisodes de pluies exceptionnelles.



La seconde cause des désordres tenant à des remontées d'eau par capillarité en provenance de la nappe phréatique constituent un vice affectant le sous-sol du bien litigieux.

Sur la gravité du vice, le défaut doit rendre la chose impropre à l'usage auquel elle est destinée ou en diminuer tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il l'avait connu. 



En l'espèce, l'expert judiciaire indique en conclusion que les pièces affectées par les désordres sont impropres à leur destination en raison des moisissures importantes sur les cloisons de placoplâtre et des inondations, et l ne saurait être sérieusement contesté que les inondations récurrentes du sous-sol dues à un réseau d'évacuation des eaux pluviales défectueux et des remontées d'eau par capillarité en raison d'un vice de construction sont de nature à diminuer de façon importante l'usage du bien vendu, le sous-sol comprenant une buanderie et une salle de sports, dont l'usage est incompatible avec des inondations, et que les acquéreurs n'en auraient donné qu'un moindre prix, s'ils les avaient connus.



Sur le caractère caché des vices, l'identification des causes des désordres a nécessité trois avis techniques amiables et une expertise judiciaire, et il ne saurait être reproché aux acquéreurs profanes d'une maison à usage d'habitation de ne pas s'être aperçus au jour de la vente que le sous-sol était affecté par des remontées capillaires d'eau de la nappe phréatique et sujet à des inondations en raison d'un réseau d'évacuation des eaux pluviales défectueux, et de surcroît non conforme aux caractéristiques énoncées dans l'acte de vente.



Enfin, dès lors que les vices résultent d'un défaut de construction, la maison ayant été édifiée sur la nappe phréatique sans étude de sol ni mise en 'uvre des procédés techniques de nature à prévenir les risques d'inondations par remontées capillaires, sans raccordement du réseau d'évacuation des eaux pluviales au réseau public et installation d'un puisard insuffisamment dimensionné et souffrant de défauts de conception, l'antériorité des vices à la vente est établie.



Par conséquent, les vices retenus étaient bien cachés pour les acquéreurs, cependant que les vendeurs n'invoquent pas la clause d'exonération de la garantie des vices cachés contenue à l'acte de vente, de sorte que les époux [M] sont fondés à invoquer la garantie des vices cachés à l'encontre des époux [Y] pour les deux vices cachés ci-avant caractérisés.



I ' 2 Sur les conséquences des vices cachés 

Les époux [M] demandent la somme de 120.000 euros au titre de la restitution partielle du prix de vente en se fondant sur une évaluation du bien prenant en compte les désordres et l'absence de garantie dommages-ouvrage. Ils indiquent que la perte de valeur est constituée, d'une part, par l'impossibilité selon l'expert judiciaire de mettre un terme définitif aux désordres et, d'autre part, par l'impossibilité de revendre le bien avec une garantie décennale.



En réplique, les époux [Y] soutiennent avoir souscrit une assurance dommages-ouvrage auprès de la société BTA INSURANCE COMPANY, devenue la société BALCIA INSURANCE SE, qu'en tout état de cause, si le défaut d'assurance devait être retenu, la somme de 120.000 euros demeurerait excessive dès lors qu'une assurance dommages-ouvrage n'est valable que 10 ans à compter de la fin des travaux, soit en l'espèce à compter du jour de la délivrance de l'attestation de non-contestation de la conformité au permis de construire, le 26 octobre 2015, de sorte que l'éventuel préjudice lié au défaut d'assurance disparaitrait donc en octobre 2025. Ils ajoutent que les époux [M] ne peuvent se prévaloir d'un préjudice lié à une décote sur le prix de vente dès lors qu'ils ne démontrent pas avoir eu l'intention de mettre le bien en vente, et que le préjudice ne peut être qu'une perte de chance.



Sur ce,



* La réduction du prix de vente

Aux termes de l'article 1644 du code civil : « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. »



Il est constant que l'action estimatoire permet de replacer l'acquéreur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n'avait pas été atteinte de vices cachés.

Dès lors, la réduction du prix est proportionnelle à la diminution de la valeur de la chose, et trouve sa limite extrême dans le montant total qu'a payé l'acquéreur.



En l'espèce, le prix de vente du seul bien immobilier est de 509.000 € en 2015.

Les époux [M] produisent aux débats d'une part une évaluation réalisée par la société Orpi le 17 mars 2022 évaluant la maison exempte de tout désordre à la somme de 620.000 € et avec le sous-sol impropre à sa destination et sans la garantie dommages-ouvrage à la somme de 500.000 €, et d'autre part une expertise réalisée par un expert judiciaire inscrit auprès de la cour de céans en matière d'évaluation immobilière, M. [D] [I], évaluant en février 2025 la moins-value du bien à 135.000 €.



Pour ce faire, il a recherché la valeur du bien par comparaison avec des transactions comparables dans le secteur proche et étudier la valeur vénale par comparaison aux autres ventes de biens similaires, en dégageant une valeur au mètre carré à partir de mutations de locaux semblables, puis en procédant à des abattements éventuels pour tenir compte des situations particulières, et pour in fine évaluer la moins-value due aux malfaçons constatées.



Il a ainsi pris en compte des facteurs de plus-value soit maison bien configurée avec garage et sous-sol total et grand jardin à l'arrière de la maison, et des facteurs de moins-value soit le sous-sol très humide et souvent inondé, problèmes électriques compte tenu des débordements du puisard, et DPE E (maison énergivore).



Il précise et justifie que la moyenne des références relevées s'échelonne de 2.100 € à 7.000 €/m², le montant global des ventes s'échelonnant de 610.000 € à 910.000 € pour des maisons d'une super cie comprise entre 140 m² et 400 m².

Il poursuit :

«  Compte tenu des caractéristiques de la maison étudiée, de sa superficie très importante par rapport aux références relevées dans le secteur proche, de ses aménagements, du marché qui montre une hausse d'environ 8 % depuis 5 ans, ainsi que d'une maison énergivore (DPE E), nous retiendrons une valeur unitaire comprise entre 3.000 € et 4.000 €/m², soit la valeur intermédiaire de 3.500 €/m².

Le sous-sol est inexploitable hors l'emplacement de stationnement. 

La surface de 41 m2 correspondant à la partie habitation n'est pas exploitable. Cette zone est accessible par l'entrée du garage en façade sur rue mais également par le jardin et par la maison directement. Son coefficient d'utilité peut être estimé à 0,70.

Soit 41 m2 x 0,7 = 28,70 m2

Soit pour une surface habitable de 194 m2: 3.500 € X 194 m² = 679 000 €

MOINS VALUE : 28,70 m2 X 3.500 € : 100.450 € ».

A cela s'ajoute une décote pour illiquidité, le bien n'étant pas cessible en l'état.

Compte tenu de l'état de ce sous-sol, nous appliquerons également une décote pour illiquidité, cette maison n'étant notamment pas louable en |l'état.

Pour approcher le montant de cette décote, nous considérons un minimum de 6 mois de travaux pour le mettre en état. il faut à cela, ajouter une période de commercialisation. On peut donc à ce jour envisager une perte de revenus potentiels locatif de 10 mois de loyer soit : 35.000 € arrondis. soir 100.450 € + 35.000 € = 135.450 € arrondi à 135.000 € » .



Dès lors que l'action estimatoire permet de replacer l'acquéreur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n'avait pas été atteinte de vices cachés et que la réduction du prix est proportionnelle à la diminution de la valeur de la chose, il ne peut être retenu une valeur unitaire au m² estimée en 2025, mais la valeur unitaire au jour de la vente, soit 509.000 € /194 m² = 2.623,71 €/m², soit une moins-value sur la base de la superficie habitable pondérée du sous-sol de 28,70 m² de 

28,70 m2 X 2.623,71 € = 75.300,51 € arrondi à 75.300 €.



Par conséquent, les époux [Y] seront condamnés in solidum à payer aux époux [M] la somme de 75.300 € en restitution partielle du prix de vente.



* Les dommages et intérêts 

L'article 1645 du code civil dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

Il s'ensuit que le vendeur de mauvaise foi peut être condamné à des dommages-intérêts correspondant à l'intégralité des préjudices subis par l'acquéreur du fait des vices affectant la chose vendue.



La mauvaise foi du vendeur ne saurait toutefois engager sa responsabilité contractuelle que s'il existe un lien de causalité direct et immédiat entre le vice caché et le dommage invoqué.

En l'espèce, il incombe aux époux [M] de démontrer que les vendeurs connaissaient les vices cachés affectant le sous-sol de la maison au moment de la vente.



Il ressort de la note aux parties n° 2 de l'expert judiciaire que les époux [Y] ont indiqué lors de la deuxième réunion d'expertise s 'étant tenue le 16 avril 2018 que la maison avait été construite par la famille de l'époux, sans plan d'exécution, ni bureau de contrôle, ni procès-verbal de réception des travaux, que les entreprises citées dans l'assurance dommages-ouvrage n'étaient pas intervenues sur le chantier, et qu'elle était construite sur une nappe phréatique. Le rapport d'expertise de la société [R] souligne qu'il est «  techniquement très peu probable que ce phénomène d'inondation ne se soit jamais produit » avant le sinistre subi par les époux [M] le 2 avril 2016. 



Dès lors que les époux [Y] ont construit leur maison sur une nappe phréatique en connaissance de cause, ils ne pouvaient ignorer la possibilité de remontées d'eau capillaires depuis la nappe phréatique en période de pluies exceptionnelles, remontées qui auraient dû être traitées au moment de la construction de la maison. Sur ce point, les photographies versées aux débats par les époux [Y], non datées, ne sont pas de nature à exclure la connaissance du vice avant la vente.



De surcroît, il convient de rappeler que le plan de masse figurant au dossier de permis de construire fait apparaître les eaux pluviales raccordées au réseau public de l'[Adresse 5], alors qu'il est constant qu'un tel raccordement n'a pas été effectué, contrairement aux déclarations du vendeur à l'acte de vente.



La connaissance des vices cachés par les vendeurs étant établie, les époux [M] sont fondés à solliciter l'indemnisation des préjudices subis.



Ils demandent réparation de leur préjudice de jouissance, réactualisé à septembre 2025, à hauteur de la somme de 45.600 € avant déduction de la somme de 7.600 € allouée en première instance, sur la base retenue par l'expert judiciaire de 400 € mensuels à compter de juillet 2015.



Toutefois, s'il est incontestable que le sous-sol est inutilisable en sa partie habitable, il n'en demeure pas moins qu'il est affecté à la buanderie et à une salle de sport, pièces annexes, de sorte que le préjudice de jouissance sera indemnisé par l'allocation d'une somme totale de 20.000 €.



S'agissant des travaux de remise en état du sous-sol, ils n'ont pas été chiffrés par l'expert judiciaire ce qui a contraint les époux [M] à faire établir un devis par la société AVENIR RENOVATIONS du 29 août 2024 qui les évalue à la somme de 31.910,36 €.



Cette pièce n'étant pas utilement contredite par les époux [Y] qui ont été en mesure d'en débattre contradictoirement, il convient d'infirmer le jugement qui a débouté les époux [M] de cette demande, et de condamner les époux [Y] au paiement de cette somme.



Enfin, la demande au titre du coût des travaux de raccordement du réseau d'eaux pluviales au réseau public ne peut qu'être accueillie dès lors que ce vice caché a été retenu comme étant en lien avec les désordres subis en sous-sol du bien vendu, de sorte que par infirmation du jugement, les époux [Y] seront condamnés à payer la somme de 2 165 € HT.



- Sur les autres demandes 

Les époux [M] demandent de condamner les époux [Y] à leur rembourser le coût de l'expertise [B], soit la somme de 6.816 € TTC, demande rejetée par le tribunal au motif que les frais d'expertise amiable ne sont pas compris dans les dépens, ainsi que la somme de 3.000 € en remboursement des frais d'études du rapport de M. [I].



Il résulte des notes aux parties n° 1et 2 des 5 décembre 2017 et 19 avril 2018 que l'expert judiciaire avait dans un premier temps demandé aux époux [Y] de lui communiquer divers documents dont un devis du bureau d'étude plomberie pour l'étude du réseau d'eau pluviale pour le 31 janvier 2018, puis a ensuite demandé ce dernier document aux époux [M], refusant de s'adjoindre un sapiteur pour réaliser cette étude du réseau d'assainissement.



Dès lors, les époux [M] sont fondés à demander le remboursement de ces frais qui auraient dû être compris dans les dépens, au même titre que les frais de l'expertise judiciaire, de sorte que le jugement doit être infirmé de ce chef et les époux [Y] condamnés à payer cette somme.

En revanche, le même raisonnement ne pouvant s'appliquer aux frais de l'expertise amiable de M. [I], il n'y a pas lieu de faire droit à leur demande de remboursement à ce titre.



II - Sur la responsabilité délictuelle de l'assureur dommages-ouvrage

Les époux [M] soutiennent, au visa de l'article 1241 du code civil, que la société BALCIA engage sa responsabilité délictuelle pour ne pas s'être assurée que les souscripteurs aient complété le contrat d'assurance dommages-ouvrage, indiquant que le paragraphe 3 des conditions particulières du contrat stipule que le souscripteur s'engage à fournir les éléments constituant le dossier technique de l'opération de construction qui n'ont pas été communiqués à l'appui du formulaire de déclaration du risque, et qu'ils subissent ainsi une perte de chance d'obtenir une garantie essentielle pour la réparation des désordres de nature décennale que constituent les inondations répétitives dans le sous-sol de leur maison et obligatoire pour leur construction.



En réplique, la société BALCIA affirme que sa responsabilité ne peut pas être recherchée pour l'absence de contrôle des déclarations des époux [Y] lors de la souscription du contrat, en faisant valoir que l'obligation de répondre avec loyauté et sincérité aux questions posées par l'assureur relève de l'obligation de bonne foi et que le cocontractant ne saurait voir sa responsabilité engagée pour n'avoir pas rappelé ce principe au souscripteur. Elle ajoute qu'il ne peut lui être tenu rigueur d'un défaut de précaution dans l'élaboration du dossier administratif puisqu'elle en avait confié la gestion au cabinet [S].



Sur ce,



En vertu de l'article 1240 du code civil, l'engagement de la responsabilité délictuelle suppose la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.

L'article 1241 précise que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.



Il convient de rappeler que le tribunal a prononcé la nullité du contrat d'assurance dommages-ouvrage n° D 5 00 101 conclu par les époux [Y] auprès de la société BTA INSURANCE COMPANY, devenue BALCIA INSURANCE SE par l'intermédiaire de la société [S] à la date du 3 décembre 2008, aux motifs que les souscripteurs avaient déclaré aux termes des conditions particulières du contrat d'assurance que les travaux de gros 'uvre avaient été réalisés par l'entreprise TRADIBA T94 et ceux de plomberie par ALG CONSTRUCTION, seuls ces travaux étant assurés, alors qu'au cours de l'expertise judiciaire (note n°1), les époux [Y] avaient déclaré que ces entreprises n'étaient pas intervenues dans la construction de la maison réalisée par leur famille, de sorte que les époux [Y] avaient sciemment effectué une fausse déclaration lors de la souscription du contrat d'assurance dommages-ouvrage de nature à modifier l'objet du risque pour l'assureur, dès lors qu'il n'était aucunement établi que les membres de la famille des époux [Y] ayant participé à la construction disposaient de compétences reconnues dans le domaine du gros 'uvre et de la plomberie.



Cette disposition du jugement n'est critiquée par aucune des parties.



Les époux [M] recherchent la responsabilité délictuelle de la compagnie d'assurances afin d'obtenir sa condamnation in solidum avec les époux [Y] à réparer les préjudices résultant des vices cachés, reprochant à celle-ci de ne pas s'être assurée que les souscripteurs avaient complété le contrat d'assurance dommages-ouvrage, alors que le paragraphe 3 des conditions particulières du contrat stipule que le souscripteur s'engage à fournir les éléments constituant le dossier technique de l'opération de construction qui n'ont pas été communiqués à l'appui du formulaire de déclaration du risque, et que ce manquement grave entraînant l'invalidité de la garantie pour les acquéreurs successifs dont M. et Mme [M], leur occasionne un préjudice consistant en une perte de chance d'obtenir une garantie essentielle pour la réparation des désordres de nature décennale qu'ils subissent.



Toutefois, il a été vu ci-avant que la nullité du contrat d'assurance est motivée par la fausse déclaration faite par les époux [Y] quant aux intervenants à l'opération de construction, et que le refus de garantie qui a été opposé lors de la déclaration de sinistre était fondé sur la non-conformité du réseau d'évacuation des eaux pluviales existant avec le permis de construire, de sorte qu'à supposer établi le manquement allégué, il est sans lien de causalité avec le préjudice invoqué résultant de l'absence d'une assurance dommage-ouvrages, et ne pourrait en toute hypothèse fonder une condamnation sur le fondement délictuel de la compagnie d'assurances, in solidum avec les vendeurs tenus au titre de la garantie des vices cachés, à indemniser les époux [M] des préjudices consécutifs aux vices cachés dont la garantie incombe aux vendeurs.



De surcroît comme l'a relevé le tribunal, l'obligation de répondre avec loyauté et sincérité aux questions posées par l'assureur à l'occasion de l'adhésion à une assurance relève de l'obligation de bonne foi qui s'impose en matière contractuelle et que nul ne saurait voir sa responsabilité engagée pour n'avoir pas rappelé ce principe, ou les conséquences de sa transgression, à une autre partie.



Dès lors la société BALCIA ne saurait voir sa responsabilité engagée au motif que les époux [Y] n'ont pas fourni un dossier technique de construction mentionnant l'identité exacte des entreprises intervenues sur la construction de la maison, étant de surcroît rappelé qu'aucune entreprise n'est en réalité intervenue sur ce chantier.



III - Sur la responsabilité délictuelle du courtier 

Les époux [M] recherchent, au visa de l'article 1241 du code civil, la responsabilité délictuelle du cabinet de courtage [S], lui reprochant d'avoir manqué à son obligation de conseil en ne prenant pas le soin de solliciter les pièces nécessaires au dossier, à savoir les marchés de travaux et les devis signés par les entreprises, et d'avoir ainsi permis aux époux [Y] de bénéficier d'une garantie dommages-ouvrage sans vérification ni précaution dans l'élaboration du dossier administratif.



Sur ce,

En vertu de l'article 1240 du code civil, l'engagement de la responsabilité délictuelle suppose la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.

L'article 1241 précise que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.



En l'espèce, les époux [M] reprochent à la société [S] d'avoir manqué à son obligation de conseil en ne sollicitant pas les pièces nécessaires au dossier à savoir les marchés de travaux et les devis signés par les entreprises mentionnées dans les conditions particulières du contrat.



Toutefois, là encore, à supposer établi le manquement allégué, il est sans lien de causalité avec le préjudice invoqué résultant de l'absence d'une assurance dommage-ouvrages, et ne pourrait en toute hypothèse fonder une condamnation sur le fondement délictuel du courtier, in solidum avec les vendeurs tenus au titre de la garantie des vices cachés, à indemniser les époux [M] des préjudices consécutifs aux vices cachés dont la garantie incombe aux vendeurs.



Au surplus, l'obligation de répondre avec loyauté et sincérité aux questions de l'assureur lors de la souscription de la police d'assurance relève de l'obligation de bonne foi contractuelle, principe qui n'a pas à être rappelé par le cocontractant de l'assuré, qu'il soit assureur ou intermédiaire, de sorte que le fait pour la société [S] de n'avoir pas sollicité les pièces qui auraient permis d'établir la fausse déclaration des époux [Y] ne peut s'analyser en un manquement à son obligation de conseil à l'origine du préjudice dénoncé par les époux [M] résultant de l'absence de garantie.



Par conséquent, dès lors qu'ils échouent à rapporter la preuve d'une faute commise par la société [S], la demande de condamnation in solidum avec les époux [Y] seront rejetées.



- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Les époux [Y], parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel ainsi qu'à payer aux époux [M] la somme supplémentaire de 10.000 € au regard des justificatifs des frais irrépétibles exposés, par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, et seront pour les mêmes motifs, déboutés de leur demande par application de l'article 700 du code de procédure civile.



La société BALCIA qui demande la condamnation des époux [M] à lui payer une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile doit être déboutée de cette demande, les époux [M] n'étant pas condamnés aux dépens.



PAR CES MOTIFS



LA COUR,



INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Créteil en date du 21 mars 2024, sauf en ce qu'il a débouté M. [G] [M] et Mme [U] [K] [H] épouse [M] de leurs demandes indemnitaires formulées à l'encontre de la société BALCIA INSURANCE SE et de la SAS [S], prononcé la nullité du contrat d'assurance dommages-ouvrage n° D 500 101 conclu par M. [V] [Y] et Mme [W] [X] [A] épouse [Y] auprès de la société BALCIA INSURANCE SE par l'intermédiaire de la SAS [S] à la date du 3 décembre 2008,- rejeté la demande de la mise hors de cause de la société BALCIA INSURANCE SE, et ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile ;



Statuant de nouveau,



CONDAMNE in solidum M. [V] [Y] et Mme [W] [X] [A] épouse [Y] à payer à M. [G] [M] et Mme [U] [K] [H] épouse [M] :


la somme de 75.300 € au titre de la restitution d'une partie du prix de vente ;





la somme de 2.165 € HT pour les travaux de raccordement du puisard, outre la TVA et avec actualisation au jour du paiement en application de l'indice BT 01 ;

la somme de 31.910,36 € HT pour les travaux de traitement de l'humidité dans le garage, outre la TVA et avec actualisation au jour du paiement en application de l'indice BT 01 ;





la somme de 20.000 € au titre du préjudice de jouissance ; 





la somme de 6 816 € en remboursement des frais d'études du rapport [B].




DEBOUTE M. [G] [M] et Mme [U] [K] [H] épouse [M] de leur demande de condamnation au remboursement des frais d'études du rapport de M. [I] ;



CONDAMNE in solidum M. [V] [Y] et Mme [W] [X] [A] épouse [Y], aux dépens d'appel et avec bénéfice de distraction au profit de Maître OTTO par application de l'article 699 du code de procédure civile ;



CONDAMNE in solidum M. [V] [Y] et Mme [W] [X] [A] épouse [Y] à payer à M. [G] [M] et Mme [U] [K] [H] épouse [M] la somme de 10.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel ;



DEBOUTE la société BALCIA INSURANCE SE de sa demande de condamnation de M. [G] [M] et Mme [U] [K] [H] épouse [M] à lui payer une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,