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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lyon, Chambre 1 cab 01 A, 7 août 2026, n° 24/02299

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique en date du 15 février 2013, Monsieur [Z] [B] et Madame [S] [Q] épouse [B] ont vendu à Madame [X] [J] épouse [L] le lot numéro 6 d’un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 1] (69), édifié sur les parcelles cadastrées AO[Cadastre 1], AO[Cadastre 2] et AO[Cadastre 3], au prix de 310.000 euros.

Par acte authentique en date du 26 mars 2021, Madame [X] [J] épouse [L] et Monsieur [E] [L] ont revendu ce bien immobilier à Monsieur [N] [D], au prix de 390.000 euros.

Monsieur [D] a fait réaliser des travaux sur le bien acquis.

Reprochant à Monsieur [B] d’avoir, préalablement à la vente à Madame [J] épouse [L], dissimulé un revêtement de sol amianté sous le parquet et deux berceaux de cheminée affectés de désordres structurels sous des faux plafond, Monsieur [D] l’a, par acte de commissaire de justice en date du 15 mars 2024, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Lyon afin d’obtenir sa condamnation à des dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 26 mai 2025, Monsieur [N] [D] sollicite du tribunal de :
CONDAMNER Monsieur [Z] [B] à réparer son entier préjudice pour la commission de vices cachés et de manœuvres dolosives, en réduction du prix de vente à hauteur de 40 000 euros, avec intérêts de droit à compter du jour de la vente le 26 mars 2021, capitalisés par année entière, à défaut à compter de l’assignation introductive d’instance ;CONDAMNER Monsieur [Z] [B] à lui payer les dommages et intérêts suivants : Le coût de la facture de désamiantage pour un montant de 14 726,24 euros,Le coût de la facture de diagnostic de renforcement du plancher pour un montant de 480 euros,Le coût de la facture de Commissaire de Justice pour le constat dressé le 3 octobre 2023 pour un montant de 430,40 euros,La somme de 26 250 euros au titre de son préjudice de jouissance,Le tout avec intérêts de droit, capitalisés par année entière, à compter du prononcé du jugement à intervenir,CONDAMNER Monsieur [Z] [B] à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;RAPPELER que selon l’article 514 du code de procédure civile « Les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement » ;CONDAMNER Monsieur [B] aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de Maître Maximilien MARTIN, sur son affirmation de droit.DEBOUTER Monsieur [B] de l’intégralité de ses demandes.
Au soutien de ses prétentions, il se fonde sur les articles 1641, 1643, 1644, 1645, 1646 et 1648 du code civil.

Il fait valoir que l’action en garantie des vices cachés se transmet avec la chose vendue et en conclut qu’il peut agir directement à l’encontre de Monsieur [B].

Il souligne que Monsieur [B] a acquis le bien en qualité de marchand bien et en conclut qu’il ne peut se prévaloir de la clause d’exonération de garantie des vices cachés. Il ajoute qu’en tout état de cause, ayant réalisé les travaux de rénovation sur le bien, il est assimilé à un professionnel.

Il indique que, s’il est architecte, il a acquis le bien à des fins personnelles et non professionnelles et conteste donc sa qualité de professionnel dans le cadre de la vente. Il ajoute qu’en tout état de cause, le vice étant indécelable pour avoir été dissimulé, il ne peut se voir opposer la clause exonératoire des vices cachés.

Il précise qu’en sa qualité de professionnel, Monsieur [B] est présumé avoir eu connaissance des vices affectant le bien vendu. Il ajoute que les travaux de pose d’un parquet stratifié sur un revêtement de sol amianté et d’un faux-plafond en concordance avec les berceaux de cheminée, ont été réalisés par Monsieur [B]. Il en conclut qu’il avait une connaissance effective des vices.

Il expose que le bien, dans lequel il se trouvait au moment de la vente, était inhabitable en raison de la présence d’un revêtement de sol amianté sur une grande surface. Il fait valoir que la présence d’amiante est constitutive d’un vice caché. Il précise qu’il a dû entreprendre des travaux de désamiantage préalable au changement de revêtement de sol qu’il avait entrepris.

Il ajoute que des faux-plafond masquaient des berceaux de cheminée affectés de désordres importants. Il précise que l’un d’eux présentait de larges fissures et que l’autre présentait un phénomène de dislocation des briques. Il expose avoir dû interrompre ses travaux pour réaliser des travaux de renforcement et de stabilisation de la structure. Il indique qu’il y avait un risque d’éboulement, voire d’effondrement, et en conclu que la structure portait atteinte à la solidité et à la destination de l’immeuble.

Au soutien de ses prétentions, il se fonde par ailleurs sur les articles 1104, 1130, 1137 et 1217 du code civil. Il fait valoir que l’action en garantie des vices cachés n’est pas exclusive de l’action en nullité pour dol. Il soutient que Monsieur [B] a commis un dol civil par la conjugaison de manœuvres illicites, dont l’absence de déclaration de travaux de rénovation dans l’acte de vente, la dissimulation du revêtement amianté sous un parquet stratifié avant la réalisation d’un diagnostic amiante, l’omission de l’information selon laquelle le bien vendu présentait des désordres, l’apposition d’une planchette en bois et de faux-plafond pour dissimuler les berceaux de cheminée. Il expose que les informations dissimulées avaient pour lui un caractère déterminant au vue des risques encourues par les occupants et de l’impact financier.

Au soutien de sa demande de restitution partielle du prix, il expose que s’il avait eu connaissance des désordres, il aurait acquis le bien à un moindre prix. Au soutien de ses demandes de dommages et intérêts, il expose des travaux de désamiantage, des coûts de diagnostic de renforcement du plancher, outre de frais de constat de commissaire de justice. Il expose encore un préjudice de jouissance en raison d’un retard de 21 mois pris par les travaux au sein de l’immeuble en raison de la découverte des différents vices.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 24 octobre 2025, Monsieur [Z] [B] demande au tribunal de :
A titre principal,
DÉBOUTER Monsieur [N] [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions à son encontre au titre de la garantie des vices cachés et du dol civilEn conséquence
REJETER toutes demandes formées au titre de la restitution partielle du prix de vente du bien immobilier ainsi qu'au titre du dommages matériels, et du préjudice de jouissanceTrès subsidiairement,
Les réduire à de plus justes aux proportions,CONDAMNER monsieur [N] [D] à lui verser une somme de 4000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens de l'instance.
Pour conclure au rejet des prétentions de Monsieur [D] sur le fondement des vices cachés, Monsieur [B] se fonde sur les articles 1641, 1643 et 1644 du code civil. Il ne conteste pas avoir acquis le bien dans le cadre de son activité de marchand de bien, mais se prévaut de la clause exonératoire des vices cachés en raison de la qualité de professionnel de Monsieur [D]. Il précise qu’il importe peu qu’il ait acquis le bien à titre privé.

Subsidiairement, il fait valoir sa bonne foi et indique n’avoir commis aucune manœuvre de dissimulation. Il ajoute que l’amiante présente dans le revêtement en sous-sol ne peut être considérée comme un vice rendant le bien impropre à sa destination en ce que la fibre était confinée et que les risques d’inhalation étaient ainsi à exclure. Il ajoute qu’il n’y a eu aucune dissimulation volontaire de la présence d’amiante. Il explique que des plaques ont été ajustées au droit des deux cheminées pour occulter les berceaux, dans un souci esthétique. Il relève qu’il n’est pas démontré la préexistence des fissures aux travaux qu’il a réalisés. Il expose qu’il n’avait pas connaissance des vices et que cela exclu toutes demandes indemnitaires. Par ailleurs, il considère que la réduction du prix, qui est formulée au titre de l’action estimatoire, n’est pas justifiée.

Pour conclure au rejet des demandes de Monsieur [D] sur le fondement du dol, il fait valoir, au visa de l’article 1137 du code civil, que Monsieur [B] ne caractérise pas les manœuvres frauduleuses dont il se serait rendu coupable.

Pour conclure, subsidiairement, à la réduction des demandes de Monsieur [D], il fait valoir que la demande au titre du préjudice de jouissance n’est pas justifiée.

La clôture de l’instruction est intervenue le 8 janvier 2026 par ordonnance du même jour. L’affaire a été examinée à l’audience du 16 juin 2026 et le jugement a été mis en délibéré au 7 août 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Motifs

MOTIVATION

Sur les demandes de Monsieur [D] :

Aux termes de l’article 1641 du code civil « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »

L’article 1643 du même code précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins qu’il ait été stipulé que, dans ce cas, il ne sera obligé à aucune garantie.

Il est constant que le vendeur professionnel est présumé avoir connu les vices affectant la chose vendue, qu’il est assimilable à ce titre à un vendeur de mauvaise foi et qu’il ne peut donc se prévaloir d’une clause exclusive de la garantie des vices cachés, sauf si la vente a été conclu entre deux professionnels de même spécialité et que l'acquéreur ne rapporte pas la preuve de la connaissance du vice par le vendeur.

L’article 1644 du code civil dispose que « dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. »

En application des article 1645 et 1646 du même code le vendeur est tenu de la restitution du prix et des dommages et intérêts envers l’acheteur s’il connaissait les vices de la chose et uniquement à la restitution du prix et aux frais de la vente s’il les ignorait.

Il est par ailleurs constant que le sous-acquéreur est recevable à exercer l'action en garantie des vices cachés contre le vendeur originaire de la chose atteinte de vices.

En application des articles 1130 et 1131 du code civil, le dol constitue un vice du consentement qui est une cause de nullité relative du contrat.

L’article 1137 du même code défini le dol comme « le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges » ou « la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. »

Aux termes de l’article 1178 alinéa 4, « indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle. »

Il est constant que l’action en garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue n'est pas exclusive de l'action en responsabilité délictuelle fondée sur le dol ou la réticence dolosive commis avant ou lors de la conclusion du contrat.

En application de l’alinéa 1er de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal qui courent, sauf disposition contraire de la loi et à moins que le juge n'en décide autrement, à compter du prononcé du jugement.

L’article 1343-2 du même code dispose que « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. »

En l’espèce, si l’action en garantie des vices cachés a été transmise avec la propriété du bien immobilier litigieux à Monsieur [D], telle n’est pas le cas de l’action relative fondée sur le dol.

Monsieur [B] confirme sa qualité de professionnel dans le cadre de la vente à Madame [J] épouse [L], ce qui ressort par ailleurs de l’acte de vente précisant que le bien avec été acquis par le vendeur en sa qualité de marchand de bien. Si Monsieur [D] est architecte, il démontre qu’il a acquis le bien pour un usage privée afin d’y loger avec sa famille et non en sa qualité de professionnel de l’immobilier. En tout état de cause, Monsieur [D] et Monsieur [B] ne sont pas des professionnels de même spécialité, leurs compétences ne se recouvrant pas.

Il en résulte que Monsieur [B] ne peut se prévaloir de la clause exonératoire des vices cachés.

S’agissant de la présence d’amiante sous le sol en parquet stratifié, que Monsieur [B] confirme avoir fait poser dans le cadre de la rénovation de l’immeuble, elle est démontrée par le diagnostic technique en date du 17 mars 2022. Cette présence est corroborée par l’attestation et la facture de désamiantage.

S’il n’est pas démontré que, avant retrait du parquet stratifié, les occupants du logement courraient un risque sanitaire, la présence d’amiante diminue l’usage d’un bien, de manière importante, dès lors que des travaux ne peuvent être entrepris sans que des travaux de désamiantage ne soient préalablement engagés. C’est précisément en entreprenant des travaux que Monsieur [D] s’est rendu compte de la présence de cette amiante. Il est par ailleurs constant que le revêtement amianté, situé sous le parquet stratifié posé par Monsieur [B] était déjà présent lors de la vente du bien litigieux à Madame [J] épouse [L].

Ainsi, la présence d’amiante constitue bien un vice caché affectant le bien, dont Monsieur [B], en sa qualité de professionnel, est présumé avoir eu connaissance.

S’agissant des désordres structurels allégués, la présence de deux berceaux de cheminée n’est pas contestée par le défendeur. Elle est par ailleurs confirmée par la note technique concernant la repise de plancher en date du 25 août 2023. Il en résulte que, concernant le premier berceau, « les briques posées en cintre se sont disloquées et que leur fonctionnement en voute n’est plus possible » et que « la solive de rive côté fenêtre » présente « une amorce de rupture au niveau d’un nœud sous la planche ajoutée au cours de la vie de l’ouvrage ». Concernant le second berceaux de cheminée, la note technique indique qu’ « un phénomène de dislocation des briques a débuté également mais la cause n’est pas identifiable à ce stade ». Les fissures sont également constatées par un commissaire de justice.

Le défendeur ne conteste pas avoir réalisé des travaux au niveau du plafond, consistant notamment en l’ajout d’un faux plafond au niveau des berceaux de cheminée, pour des raisons esthétiques.

Toutefois, d’une part, il n’est pas démontré que ces désordres compromettent l’usage du bien. En effet, il ne résulte d’aucune pièce produite que la solidité de la structure est compromise. Il n’est en particulier pas justifié que des travaux ait été entrepris effectivement pour remédier aux désordres. D’autre part, il n’est pas démontré que ces désordres étaient présents au moment des travaux entrepris par Monsieur [B] sur le bien litigieux et donc au moment de la vente à Madame [J] épouse [L].

Il en résulte que le second vice caché allégué, à savoir le défaut de structure au niveau des berceaux de cheminée, n’est pas démontré.

La demande en réduction du prix est fondée sur le fait que le prix aurait été réduit de 40.000 euros si Monsieur [D] avait eu connaissance du vice. Or, les travaux de désamiantage lui ont couté la somme de 14.726,24 euros. Il est dès lors justifiait qu’il aurait pu prétendre à une réduction du prix à hauteur de la valeur de ces travaux. Le surplus n’est pas justifié.

Concernant les demandes de dommages et intérêts, qui peuvent être sollicités en l’état de la présomption de connaissance du vices par le vendeur, il convient de relever que, si les dispositions relatives aux vices cachés rendent possible le cumul de la réduction du prix et de l’allocation de dommages et intérêts, les dommages et intérêts sollicités au titre des travaux de désamiantage correspondent à ceux permettant la réparation des préjudices nés de l’existence du vice. Or, l’action estimatoire a déjà eu pour objet de redonner au bien vendu son juste prix, en tenant compte de l’existence des vices. En d’autres termes, Monsieur [D] ne peut à la fois prétendre à une réduction du prix et à l’obtention de dommages et intérêts permettant de réparer les vices cachés.

S’agissant des coûts de diagnostic de renforcement du plancher et du coût du constat de commissaire de justice dressé le 3 octobre 2023, ils sont en lien avec les désordres allégués concernant les berceaux de cheminées, qui n’ont pas été retenus comme étant des vices cachés affectant la chose vendue. Les demandes à ce titre seront donc rejetées.

Enfin, s’agissant du préjudice de jouissance, il est constant que Monsieur [D] avait déjà entrepris des travaux l’empêchant de loger dans le bien lorsqu’il a découvert la présence de l’amiante. Or, il n’est pas démontré que ces travaux ont été retardés du fait de la découverte d’amiante. En effet, la durée des travaux ne ressort que de ses propres déclarations (pièce dans lesquelles il expose la chronologie des évènements). Il n’est pas produit le devis de la société de désamiantage qui devait contenir l’indication du délai des travaux réalisés et ce délai n’est pas précisé dans la facture produite. Par ailleurs, Monsieur [D] ne produit aucun justificatif de recherche d’un nouveau financement. Enfin, il ne produit pas non plus d’élément justifiant la date initiale de livraison des travaux qu’il avait entrepris. Il en résulte que le préjudice de jouissance n’est pas démontré.

En conséquence, Monsieur [Z] [B] sera condamné à payer à Monsieur [N] [D] la somme de 14.726,24 euros en réduction du prix de vente du lot numéro 6 de l’ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 1] (69), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêt. Les autres demandes indemnitaires de Monsieur [N] [D] seront rejetés.


Sur les mesures de fin de jugement :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [Z] [B], partie perdante, sera condamnée aux dépens. Pour la part engagée par Monsieur [N] [D], les dépens seront directement recouvrés par Maître Maximilien MARTIN en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %. »

En l’espèce, Monsieur [Z] [B], condamné aux dépens, devra verser à Monsieur [N] [D] une somme qu’il est équitable de fixer à 1.500,00 euros.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut, d’office ou à la demande d’une partie, écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire s’agissant d’une condamnation à payer une somme d’argent.

En conséquence, il sera rappelé qu’elle est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience des plaidoiries,

CONDAMNE Monsieur [Z] [B] à payer à Monsieur [N] [D] la somme de 14.726,24 euros en réduction du prix de vente du lot numéro 6 de l’ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 1] (69), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêt ;

REJETTE la demande indemnitaire de Monsieur [N] [D] au titre du coût de la facture de désamiantage ;

REJETTE la demande indemnitaire de Monsieur [N] [D] au titre du coût de la facture de diagnostic de renforcement du plancher ;


REJETTE la demande indemnitaire de Monsieur [N] [D] au titre du coût de la facture de commissaire de justice pour le constat dressé le 3 octobre 2023 ;

REJETTE la demande indemnitaire de Monsieur [N] [D] au titre de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [B] aux dépens, avec recouvrement direct par Maître Maximilien MARTIN en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [B] à payer à Monsieur [N] [D] la somme de 1.500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Monsieur [Z] [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe ;

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE LYON

Chambre 1 cab 01 A

N° RG 24/02299 - N° Portalis DB2H-W-B7I-ZCVN

Jugement du 07 Août 2026



Affaire : 

M. [N] [D]
C/
M. [Z] [B]













Notifié à :

Me Maximilien MARTIN, vestiaire : 3551
Me Philippe PERRET-BESSIERE, vestiaire : 493


copie dossier








REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 1 cab 01 A du 07 Août 2026 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 08 Janvier 2026, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 16 Juin 2026 devant :

Joëlle TARRISSE, Juge,
siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Mélanie QUIGNARD, Greffière au cours des débats et de Bertrand MALAGUTI, Greffier lors du délibéré 


Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :


DEMANDEUR

Monsieur [N] [D]
né le 26 Septembre 1992 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Maximilien MARTIN, avocat au barreau de LYON et Maître Alexandra LEGER, avocat au barreau de VIENNE



DEFENDEUR

Monsieur [Z] [B]
né le 11 Novembre 1966 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Philippe PERRET-BESSIERE, avocat au barreau de LYON



EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique en date du 15 février 2013, Monsieur [Z] [B] et Madame [S] [Q] épouse [B] ont vendu à Madame [X] [J] épouse [L] le lot numéro 6 d’un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 1] (69), édifié sur les parcelles cadastrées AO[Cadastre 1], AO[Cadastre 2] et AO[Cadastre 3], au prix de 310.000 euros.

Par acte authentique en date du 26 mars 2021, Madame [X] [J] épouse [L] et Monsieur [E] [L] ont revendu ce bien immobilier à Monsieur [N] [D], au prix de 390.000 euros.

Monsieur [D] a fait réaliser des travaux sur le bien acquis.

Reprochant à Monsieur [B] d’avoir, préalablement à la vente à Madame [J] épouse [L], dissimulé un revêtement de sol amianté sous le parquet et deux berceaux de cheminée affectés de désordres structurels sous des faux plafond, Monsieur [D] l’a, par acte de commissaire de justice en date du 15 mars 2024, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Lyon afin d’obtenir sa condamnation à des dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 26 mai 2025, Monsieur [N] [D] sollicite du tribunal de :
CONDAMNER Monsieur [Z] [B] à réparer son entier préjudice pour la commission de vices cachés et de manœuvres dolosives, en réduction du prix de vente à hauteur de 40 000 euros, avec intérêts de droit à compter du jour de la vente le 26 mars 2021, capitalisés par année entière, à défaut à compter de l’assignation introductive d’instance ;CONDAMNER Monsieur [Z] [B] à lui payer les dommages et intérêts suivants : Le coût de la facture de désamiantage pour un montant de 14 726,24 euros,Le coût de la facture de diagnostic de renforcement du plancher pour un montant de 480 euros,Le coût de la facture de Commissaire de Justice pour le constat dressé le 3 octobre 2023 pour un montant de 430,40 euros,La somme de 26 250 euros au titre de son préjudice de jouissance,Le tout avec intérêts de droit, capitalisés par année entière, à compter du prononcé du jugement à intervenir,CONDAMNER Monsieur [Z] [B] à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;RAPPELER que selon l’article 514 du code de procédure civile « Les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement » ;CONDAMNER Monsieur [B] aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de Maître Maximilien MARTIN, sur son affirmation de droit.DEBOUTER Monsieur [B] de l’intégralité de ses demandes.
Au soutien de ses prétentions, il se fonde sur les articles 1641, 1643, 1644, 1645, 1646 et 1648 du code civil.

Il fait valoir que l’action en garantie des vices cachés se transmet avec la chose vendue et en conclut qu’il peut agir directement à l’encontre de Monsieur [B].

Il souligne que Monsieur [B] a acquis le bien en qualité de marchand bien et en conclut qu’il ne peut se prévaloir de la clause d’exonération de garantie des vices cachés. Il ajoute qu’en tout état de cause, ayant réalisé les travaux de rénovation sur le bien, il est assimilé à un professionnel.

Il indique que, s’il est architecte, il a acquis le bien à des fins personnelles et non professionnelles et conteste donc sa qualité de professionnel dans le cadre de la vente. Il ajoute qu’en tout état de cause, le vice étant indécelable pour avoir été dissimulé, il ne peut se voir opposer la clause exonératoire des vices cachés.

Il précise qu’en sa qualité de professionnel, Monsieur [B] est présumé avoir eu connaissance des vices affectant le bien vendu. Il ajoute que les travaux de pose d’un parquet stratifié sur un revêtement de sol amianté et d’un faux-plafond en concordance avec les berceaux de cheminée, ont été réalisés par Monsieur [B]. Il en conclut qu’il avait une connaissance effective des vices.

Il expose que le bien, dans lequel il se trouvait au moment de la vente, était inhabitable en raison de la présence d’un revêtement de sol amianté sur une grande surface. Il fait valoir que la présence d’amiante est constitutive d’un vice caché. Il précise qu’il a dû entreprendre des travaux de désamiantage préalable au changement de revêtement de sol qu’il avait entrepris.

Il ajoute que des faux-plafond masquaient des berceaux de cheminée affectés de désordres importants. Il précise que l’un d’eux présentait de larges fissures et que l’autre présentait un phénomène de dislocation des briques. Il expose avoir dû interrompre ses travaux pour réaliser des travaux de renforcement et de stabilisation de la structure. Il indique qu’il y avait un risque d’éboulement, voire d’effondrement, et en conclu que la structure portait atteinte à la solidité et à la destination de l’immeuble.

Au soutien de ses prétentions, il se fonde par ailleurs sur les articles 1104, 1130, 1137 et 1217 du code civil. Il fait valoir que l’action en garantie des vices cachés n’est pas exclusive de l’action en nullité pour dol. Il soutient que Monsieur [B] a commis un dol civil par la conjugaison de manœuvres illicites, dont l’absence de déclaration de travaux de rénovation dans l’acte de vente, la dissimulation du revêtement amianté sous un parquet stratifié avant la réalisation d’un diagnostic amiante, l’omission de l’information selon laquelle le bien vendu présentait des désordres, l’apposition d’une planchette en bois et de faux-plafond pour dissimuler les berceaux de cheminée. Il expose que les informations dissimulées avaient pour lui un caractère déterminant au vue des risques encourues par les occupants et de l’impact financier.

Au soutien de sa demande de restitution partielle du prix, il expose que s’il avait eu connaissance des désordres, il aurait acquis le bien à un moindre prix. Au soutien de ses demandes de dommages et intérêts, il expose des travaux de désamiantage, des coûts de diagnostic de renforcement du plancher, outre de frais de constat de commissaire de justice. Il expose encore un préjudice de jouissance en raison d’un retard de 21 mois pris par les travaux au sein de l’immeuble en raison de la découverte des différents vices.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 24 octobre 2025, Monsieur [Z] [B] demande au tribunal de :
A titre principal,
DÉBOUTER Monsieur [N] [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions à son encontre au titre de la garantie des vices cachés et du dol civilEn conséquence
REJETER toutes demandes formées au titre de la restitution partielle du prix de vente du bien immobilier ainsi qu'au titre du dommages matériels, et du préjudice de jouissanceTrès subsidiairement,
Les réduire à de plus justes aux proportions,CONDAMNER monsieur [N] [D] à lui verser une somme de 4000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens de l'instance.
Pour conclure au rejet des prétentions de Monsieur [D] sur le fondement des vices cachés, Monsieur [B] se fonde sur les articles 1641, 1643 et 1644 du code civil. Il ne conteste pas avoir acquis le bien dans le cadre de son activité de marchand de bien, mais se prévaut de la clause exonératoire des vices cachés en raison de la qualité de professionnel de Monsieur [D]. Il précise qu’il importe peu qu’il ait acquis le bien à titre privé.

Subsidiairement, il fait valoir sa bonne foi et indique n’avoir commis aucune manœuvre de dissimulation. Il ajoute que l’amiante présente dans le revêtement en sous-sol ne peut être considérée comme un vice rendant le bien impropre à sa destination en ce que la fibre était confinée et que les risques d’inhalation étaient ainsi à exclure. Il ajoute qu’il n’y a eu aucune dissimulation volontaire de la présence d’amiante. Il explique que des plaques ont été ajustées au droit des deux cheminées pour occulter les berceaux, dans un souci esthétique. Il relève qu’il n’est pas démontré la préexistence des fissures aux travaux qu’il a réalisés. Il expose qu’il n’avait pas connaissance des vices et que cela exclu toutes demandes indemnitaires. Par ailleurs, il considère que la réduction du prix, qui est formulée au titre de l’action estimatoire, n’est pas justifiée.

Pour conclure au rejet des demandes de Monsieur [D] sur le fondement du dol, il fait valoir, au visa de l’article 1137 du code civil, que Monsieur [B] ne caractérise pas les manœuvres frauduleuses dont il se serait rendu coupable.

Pour conclure, subsidiairement, à la réduction des demandes de Monsieur [D], il fait valoir que la demande au titre du préjudice de jouissance n’est pas justifiée.

La clôture de l’instruction est intervenue le 8 janvier 2026 par ordonnance du même jour. L’affaire a été examinée à l’audience du 16 juin 2026 et le jugement a été mis en délibéré au 7 août 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.


MOTIVATION

Sur les demandes de Monsieur [D] :

Aux termes de l’article 1641 du code civil « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »

L’article 1643 du même code précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins qu’il ait été stipulé que, dans ce cas, il ne sera obligé à aucune garantie.

Il est constant que le vendeur professionnel est présumé avoir connu les vices affectant la chose vendue, qu’il est assimilable à ce titre à un vendeur de mauvaise foi et qu’il ne peut donc se prévaloir d’une clause exclusive de la garantie des vices cachés, sauf si la vente a été conclu entre deux professionnels de même spécialité et que l'acquéreur ne rapporte pas la preuve de la connaissance du vice par le vendeur.

L’article 1644 du code civil dispose que « dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. »

En application des article 1645 et 1646 du même code le vendeur est tenu de la restitution du prix et des dommages et intérêts envers l’acheteur s’il connaissait les vices de la chose et uniquement à la restitution du prix et aux frais de la vente s’il les ignorait.

Il est par ailleurs constant que le sous-acquéreur est recevable à exercer l'action en garantie des vices cachés contre le vendeur originaire de la chose atteinte de vices.

En application des articles 1130 et 1131 du code civil, le dol constitue un vice du consentement qui est une cause de nullité relative du contrat.

L’article 1137 du même code défini le dol comme « le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges » ou « la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. »

Aux termes de l’article 1178 alinéa 4, « indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle. »

Il est constant que l’action en garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue n'est pas exclusive de l'action en responsabilité délictuelle fondée sur le dol ou la réticence dolosive commis avant ou lors de la conclusion du contrat.

En application de l’alinéa 1er de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal qui courent, sauf disposition contraire de la loi et à moins que le juge n'en décide autrement, à compter du prononcé du jugement.

L’article 1343-2 du même code dispose que « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. »

En l’espèce, si l’action en garantie des vices cachés a été transmise avec la propriété du bien immobilier litigieux à Monsieur [D], telle n’est pas le cas de l’action relative fondée sur le dol.

Monsieur [B] confirme sa qualité de professionnel dans le cadre de la vente à Madame [J] épouse [L], ce qui ressort par ailleurs de l’acte de vente précisant que le bien avec été acquis par le vendeur en sa qualité de marchand de bien. Si Monsieur [D] est architecte, il démontre qu’il a acquis le bien pour un usage privée afin d’y loger avec sa famille et non en sa qualité de professionnel de l’immobilier. En tout état de cause, Monsieur [D] et Monsieur [B] ne sont pas des professionnels de même spécialité, leurs compétences ne se recouvrant pas.

Il en résulte que Monsieur [B] ne peut se prévaloir de la clause exonératoire des vices cachés.

S’agissant de la présence d’amiante sous le sol en parquet stratifié, que Monsieur [B] confirme avoir fait poser dans le cadre de la rénovation de l’immeuble, elle est démontrée par le diagnostic technique en date du 17 mars 2022. Cette présence est corroborée par l’attestation et la facture de désamiantage.

S’il n’est pas démontré que, avant retrait du parquet stratifié, les occupants du logement courraient un risque sanitaire, la présence d’amiante diminue l’usage d’un bien, de manière importante, dès lors que des travaux ne peuvent être entrepris sans que des travaux de désamiantage ne soient préalablement engagés. C’est précisément en entreprenant des travaux que Monsieur [D] s’est rendu compte de la présence de cette amiante. Il est par ailleurs constant que le revêtement amianté, situé sous le parquet stratifié posé par Monsieur [B] était déjà présent lors de la vente du bien litigieux à Madame [J] épouse [L].

Ainsi, la présence d’amiante constitue bien un vice caché affectant le bien, dont Monsieur [B], en sa qualité de professionnel, est présumé avoir eu connaissance.

S’agissant des désordres structurels allégués, la présence de deux berceaux de cheminée n’est pas contestée par le défendeur. Elle est par ailleurs confirmée par la note technique concernant la repise de plancher en date du 25 août 2023. Il en résulte que, concernant le premier berceau, « les briques posées en cintre se sont disloquées et que leur fonctionnement en voute n’est plus possible » et que « la solive de rive côté fenêtre » présente « une amorce de rupture au niveau d’un nœud sous la planche ajoutée au cours de la vie de l’ouvrage ». Concernant le second berceaux de cheminée, la note technique indique qu’ « un phénomène de dislocation des briques a débuté également mais la cause n’est pas identifiable à ce stade ». Les fissures sont également constatées par un commissaire de justice.

Le défendeur ne conteste pas avoir réalisé des travaux au niveau du plafond, consistant notamment en l’ajout d’un faux plafond au niveau des berceaux de cheminée, pour des raisons esthétiques.

Toutefois, d’une part, il n’est pas démontré que ces désordres compromettent l’usage du bien. En effet, il ne résulte d’aucune pièce produite que la solidité de la structure est compromise. Il n’est en particulier pas justifié que des travaux ait été entrepris effectivement pour remédier aux désordres. D’autre part, il n’est pas démontré que ces désordres étaient présents au moment des travaux entrepris par Monsieur [B] sur le bien litigieux et donc au moment de la vente à Madame [J] épouse [L].

Il en résulte que le second vice caché allégué, à savoir le défaut de structure au niveau des berceaux de cheminée, n’est pas démontré.

La demande en réduction du prix est fondée sur le fait que le prix aurait été réduit de 40.000 euros si Monsieur [D] avait eu connaissance du vice. Or, les travaux de désamiantage lui ont couté la somme de 14.726,24 euros. Il est dès lors justifiait qu’il aurait pu prétendre à une réduction du prix à hauteur de la valeur de ces travaux. Le surplus n’est pas justifié.

Concernant les demandes de dommages et intérêts, qui peuvent être sollicités en l’état de la présomption de connaissance du vices par le vendeur, il convient de relever que, si les dispositions relatives aux vices cachés rendent possible le cumul de la réduction du prix et de l’allocation de dommages et intérêts, les dommages et intérêts sollicités au titre des travaux de désamiantage correspondent à ceux permettant la réparation des préjudices nés de l’existence du vice. Or, l’action estimatoire a déjà eu pour objet de redonner au bien vendu son juste prix, en tenant compte de l’existence des vices. En d’autres termes, Monsieur [D] ne peut à la fois prétendre à une réduction du prix et à l’obtention de dommages et intérêts permettant de réparer les vices cachés.

S’agissant des coûts de diagnostic de renforcement du plancher et du coût du constat de commissaire de justice dressé le 3 octobre 2023, ils sont en lien avec les désordres allégués concernant les berceaux de cheminées, qui n’ont pas été retenus comme étant des vices cachés affectant la chose vendue. Les demandes à ce titre seront donc rejetées.

Enfin, s’agissant du préjudice de jouissance, il est constant que Monsieur [D] avait déjà entrepris des travaux l’empêchant de loger dans le bien lorsqu’il a découvert la présence de l’amiante. Or, il n’est pas démontré que ces travaux ont été retardés du fait de la découverte d’amiante. En effet, la durée des travaux ne ressort que de ses propres déclarations (pièce dans lesquelles il expose la chronologie des évènements). Il n’est pas produit le devis de la société de désamiantage qui devait contenir l’indication du délai des travaux réalisés et ce délai n’est pas précisé dans la facture produite. Par ailleurs, Monsieur [D] ne produit aucun justificatif de recherche d’un nouveau financement. Enfin, il ne produit pas non plus d’élément justifiant la date initiale de livraison des travaux qu’il avait entrepris. Il en résulte que le préjudice de jouissance n’est pas démontré.

En conséquence, Monsieur [Z] [B] sera condamné à payer à Monsieur [N] [D] la somme de 14.726,24 euros en réduction du prix de vente du lot numéro 6 de l’ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 1] (69), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêt. Les autres demandes indemnitaires de Monsieur [N] [D] seront rejetés.


Sur les mesures de fin de jugement :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [Z] [B], partie perdante, sera condamnée aux dépens. Pour la part engagée par Monsieur [N] [D], les dépens seront directement recouvrés par Maître Maximilien MARTIN en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %. »

En l’espèce, Monsieur [Z] [B], condamné aux dépens, devra verser à Monsieur [N] [D] une somme qu’il est équitable de fixer à 1.500,00 euros.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut, d’office ou à la demande d’une partie, écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire s’agissant d’une condamnation à payer une somme d’argent.

En conséquence, il sera rappelé qu’elle est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience des plaidoiries,

CONDAMNE Monsieur [Z] [B] à payer à Monsieur [N] [D] la somme de 14.726,24 euros en réduction du prix de vente du lot numéro 6 de l’ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 1] (69), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêt ;

REJETTE la demande indemnitaire de Monsieur [N] [D] au titre du coût de la facture de désamiantage ;

REJETTE la demande indemnitaire de Monsieur [N] [D] au titre du coût de la facture de diagnostic de renforcement du plancher ;


REJETTE la demande indemnitaire de Monsieur [N] [D] au titre du coût de la facture de commissaire de justice pour le constat dressé le 3 octobre 2023 ;

REJETTE la demande indemnitaire de Monsieur [N] [D] au titre de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [B] aux dépens, avec recouvrement direct par Maître Maximilien MARTIN en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [B] à payer à Monsieur [N] [D] la somme de 1.500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Monsieur [Z] [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe ;

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE



















En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1644, code civil 1646, code civil 1645, code civil 1648, code civil 1643). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-21T18:18:40.711Z.