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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lyon, Chambre 1 cab 01 A, 16 juin 2026, n° 24/02835

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique en date du 11 juillet 2022, la SCI RAV [Q] a promis de vendre à la SARL NIMARCA un tènement immobilier situé [Adresse 3] à Saint Fons (69), dénommé LOT A, à détacher d’un tènement figurant au cadastre sous les sections AD68 et AD69, au prix de 1.400.000 euros. Il a été précisé à l’acte que le bien était vendu loué. 

Aux termes de la promesse il a été également précisé qu’un permis de construire avait été délivré au promettant le 22 juin 2021 par la mairie de [Localité 2] pour une opération de surélévation de l’immeuble avec création de quatre logements et de cinq places de stationnement. Le promettant s’est engagé à transférer le permis de construire au bénéficiaire concomitamment à la signature de l’acte authentique de vente.

Par acte authentique en date du 30 mars 2023, la vente immobilière a été réitérée au prix convenu à la promesse, mais sans transfert du permis de construire auquel la SARL NIMARCA avait renonçé.

Reprochant à la SCI RAV [Q] de lui avoir caché les estimations du coût des travaux de surélévation objet du permis de construire, une fuite de canalisation en sous-sol du bâtiment, l’absence d’accord de la société générale pour un assujettissement à la TVA et une procédure en cours contre un locataire pour défaut de paiement, la SARL NIMARCA l’a, par acte commissaire de justice en date du 9 avril 2024, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Lyon afin d’obtenir sa condamnation à des dommages et intérêts.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 6 janvier 2025, la SARL NIMARCA sollicite du tribunal de :
Condamner la société RAV [Q] à lui payer la somme de 105.800 euros en réparation du préjudice résultant du prix payé pour la cession du permis de construire, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice ;Condamner la société RAV [Q] à lui payer la somme de 43.665,52 euros en réparation du préjudice résultant des désordres affectant les canalisations en sous-sol du local commercial, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice.La condamner également à lui rembourser les sommes qu’elle justifierait devoir verser à la Société Générale en raison de la fermeture de l’agence pendant la durée des travaux nécessaires pour mettre un terme aux désordres affectant les canalisations, et pour la perte de loyers résultant de cette fermeture.Condamner la société RAV [Q] à lui payer la somme de 121.062,70 euros majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice, en réparation du préjudice qu’elle a subi du fait du non-assujettissement à la TVA du loyer du bail commercial.Condamner la société RAV [Q] à lui payer la somme de 10 000 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice, en réparation du préjudice qu’elle subit du fait de la procédure non signalée concernant un locataire défaillant.Ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an conformément à l’article 1343-2 du code civil
En tout état de cause,
Condamner la société RAV [Q] au paiement d’une somme de 8.000 euros sur le fondement d’article 700 du code de procédure civile.La condamner aux entiers dépens.
Au soutien de ses demandes indemnitaires, elle se fonde sur les articles 1112-1, 1137 et 1240 du code civil. Elle reproche à la société défenderesse de lui avoir volontairement dissimulé plusieurs informations déterminantes de son consentement.

Elle lui reproche, en premier lieu, de lui avoir dissimulé le fait que le permis de construire était inutilisable. Elle expose que le permis de construire est inadapté à un projet de surélévation en raison du coût exorbitant de sa mise en œuvre. Elle précise qu’elle envisageait de financer le projet à l’aide d’un prêt d’un montant de 750.000 euros et que, cette information ressortant de la promesse de vente, la société vendeuse ne pouvait ignorer le caractère déterminant du coût des travaux de surélévation pour l’acquisition du permis de construire. Elle relève que la SCI RAV [Q] ne conteste pas ne pas avoir transmise les estimations et précise avoir elle-même pris l’initiative de contacter l’architecte, mais ce après la signature de la promesse de vente.

Elle lui reproche, en deuxième lieu, de lui avoir caché des désordres affectant les canalisations. Elle indique qu’un devis exploratoire pour l’évaluation des travaux nécessaires pour la réparation d’une fuite en sous-sol du local commercial avait été remis à la société vendeuse plusieurs mois avant la vente. Elle précise que le sinistre est très important puisqu’il nécessite, pour y remédier, l’évacuation de son locataire commercial pour une durée de deux semaines. Elle fait valoir que, si elle avait eu connaissance de l’existence d’un devis de recherche de fuite, elle aurait exigé la validation de celui-ci et n’aurait pas acquis au même prix. Elle ajoute que, si le devis de recherche de fuite a été pris en charge par son assureur, le coût des réparations lui, ne pourra être pris en charge.

Elle lui reproche, en troisième lieu, de lui avoir dissimulé le fait que le loyer commercial n’était pas assujetti à la TVA. Elle explique que la société vendeuse connaissait l’intérêt de l’assujettissement à la TVA puisqu’elle en bénéficiait elle-même et qu’elle avait fait de celui-ci un argument de vente. Elle précise avoir légitimement cru à l’existence d’un accord entre la SCI RAV [Q] et le locataire commercial pour un assujettissement à la TVA. Il ajoute que la société vendeuse connaissait l’absence d’accord sur ce point puisqu’il avait obtenu le paiement de la TVA de la part de son locataire par surprise. Elle fait valoir qu’il résulte d’une jurisprudence ancienne, constante et unanime qu’un bailleur ne peut imposer à son locataire de supporter la TVA si cette faculté n’est pas prévue expressément par le bail. Elle ajoute que le paiement volontaire de la TVA par le locataire ne peut caractériser un accord tacite des parties sur l’exercice en cours du bail de l’option fiscale du bailleur qu’à la condition que cet accord ne soit pas équivoque et que le bail prévoit expressément cette faculté d’option.

Elle lui reproche, en quatrième lieu, de lui avoir intentionnellement dissimulé un litige l’opposant à un locataire défaillant alors que la solvabilité des locataires et le règlement ponctuel des loyers est un élément déterminant d’un investissement immobilier.

Sur les préjudices, elle expose, en premier lieu, la valeur du permis de construire, majoré de 5,80% correspondant au frais et droits d’enregistrement indument régler sur ce prix.

Elle expose, en deuxième lieu, les frais de colmatage des fissures des canalisation, le coût du remplacement de la canalisation défectueuse, l’indemnisation de la dégradation de ses relations avec son locataire commercial, le retard pris dans la signature de l’avenant au bail commercial et le temps perdu dans les déplacements pour régler les difficultés liées à ce désordre.

Elle explique, en troisième lieu, que l’agence Société Générale située dans le local commercial devra fermer pendant quinze jours durant les travaux, ce qui lui causera un préjudice.

Elle expose, en quatrième lieu, un préjudice lié à l’absence d’assujettissement à la TVA du loyer commercial. Elle explique que le montant des loyers TTC, après réévaluation du loyer commercial, a été diminué de 8.400 euros, affectant la proportion de rentabilité brute de l’immeuble.

Elle expose, en cinquième lieu, un préjudice résultant des loyers impayés ou avec grand retard par le locataire défaillant et du temps perdu pour la résolution amiable et judiciaire du litige avec celui-ci.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 2 décembre 2025, la SCI RAV [Q] demande au tribunal de :
DEBOUTER la société NIMARCA de l’intégralité de ses demandes.CONDAMNER la société NIMARCA à lui payer à la société SCI RAV [Q] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.CONDAMNER la société SCI RAV [Q] aux entiers dépens de l’instance.
Pour conclure au rejet des prétentions de la SARL NIMARCA, la SCI RAV [Q] se fonde sur les articles 1112-1, 1128, 1130, 1131, 1137, 1178 et 1240 du code civil.

Concernant le permis de construire, elle fait valoir qu’elle n’a jamais dissimulé la moindre information. Elle indique lui avoir transmis le permis de construire et les coordonnées de l’architecte qui était à l’initiative des estimations de travaux. Elle indique que les estimations ne sont pas significatives compte tenu des marges prohibitives appliquées par les entreprises. Elle souligne qu’elle produit elle-même les estimations, démontrant qu’elle les a bien eu avant la vente et relève qu’elle a renoncé au transfert du permis de construire. Elle souligne qu’elle n’a pas fait valoir cet argument avant la vente pour solliciter une réduction du prix de vente. Elle en conclut qu’elle s’est engagée au prix convenu en toute connaissance de cause. Elle précise que les travaux ne consistaient pas seulement en des travaux de surélévation, mais en une réhabilitation complète de l’immeuble augmentant sa valeur patrimoniale et permettant l’encaissement de revenus complémentaires grâce à la pose de panneaux photovoltaïques. Elle précise avoir valorisé le permis de construire à la somme de 100.000 euros, soit 404 euros par mètres carrés créés, soit une valeur modérée. Elle rappelle qu’elle a dû engager des frais pour obtenir ledit permis.

Concernant les désordres affectant les canalisations, elle relève que la demanderesse ne démontre pas qu’elle été informé de l’existence d’une fuite au sous-sol du local commercial au moment de la vente. Elle indique n’avoir jamais eu d’information précise à ce sujet avant la vente de la part du locataire commercial ou de la régie. Elle précise avoir avisé la société acquéreuse le jour de la vente de l’existence du devis. Elle fait valoir qu’aucune intention malicieuse ou manœuvre dolosive n’est établie. Elle ajoute que la SARL NIMARCA a visité le bien, y compris les sous-sols, avec la directrice de l’agence bancaire qui n’a alors pas signalé la moindre infiltration.

Sur le préjudice en rapport avec ce désordre, elle fait valoir que son montant n’est pas justifié. Elle précise que la recherche de fuite a été prise en charge par l’assureur et relève, s’agissant des travaux, que la demanderesse ne produit qu’un simple devis. Elle ajoute que la dégradation des relations entre la société locataire et la demanderesse et le retard pris dans la régularisation du nouveau bail est en lien avec une difficulté relative au montant du loyer. Elle ajoute qu’il n’est pas démontré que le local devra fermer pendant quinze jours et qu’une compensation sera due à son locataire.

Concernant le non-assujettissement du loyer commercial à la TVA, elle conteste avoir eu connaissance de l’attrait de la SCI RAV [Q] pour un loyer majoré de la TVA et en avoir fait un argument de vente. 
Elle ajoute avoir communiqué toutes les informations nécessaires sur les baux en cours et les loyers produits par l’immeuble. Elle précise que les revenus locatifs, annoncés et détaillés en annexe à la promesse de vente et à la vente, ont toujours été hors taxe. Elle fait valoir que la demanderesse ne démontre pas qu’elle était au courant de la fragilité de l’assujettissement à la TVA. Elle ajoute qu’elle aurait pu contester le raisonnement de son locataire commercial. Elle précise ne jamais avoir imposé le paiement de la TVA à la banque qui l’a réglé sans réserve ni contestation.

Concernant la procédure diligentée contre l’un des locataires de l’immeuble, elle relève avoir communiqué à la société demanderesse les quittances et relevés de compte de chaque locataire et qu’elle avait ainsi connaissance des arriérés de loyers d’un des locataires. Elle explique n’avoir eu connaissance de la part de la régie qu’un commandement de payer avait été délivré le 15 février 2023. Elle souligne qu’elle ne justifie pas de l’issue de la procédure à l’encontre du locataire et du montant de l’arriéré.

Elle ajoute avoir accepté de repousser la vente de plusieurs mois pour permettre à la société NIMARCA d’obtenir son financement et que durant ce délai elle l’a tenu informé de l’évolution de l’immeuble et l’a géré de façon exemplaire, démontrant sa bonne foi dans l’exécution du contrat.
 
La clôture de l’instruction est intervenue le 5 septembre 2025 par ordonnance du même jour. L’affaire a été examinée à l’audience du 21 avril 2026 et le jugement a été mis en délibéré au 16 juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Motifs

MOTIVATION

Sur l’étendue de la saisine

Les demandes de « constater » et de « donner acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes de « dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dont le tribunal n’est pas saisi.

Sur les demandes de indemnitaires :

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil « celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. 
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

Il est constant que l’appréciation du caractère déterminant de l’information doit se faire in concreto.

Selon l’article 1137 du même code « le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. » 

En application de l’alinéa 1er de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal qui courent, sauf disposition contraire de la loi et à moins que le juge n'en décide autrement, à compter du prononcé du jugement.

L’article 1343-2 du même code dispose que « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. »

Sur la demande au titre du prix payé pour la cession du permis de construire

En l’espèce, il est constant que le permis de construire a été valorisé, à l’occasion de la vente, à hauteur de 100.000 euros. Il est également constant que la SARL NIMARCA a finalement renoncé au transfert de celui-ci avant la vente définitive.

Si la promesse de vente faisait état d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant de 750.000 euros, il ne ressort ni de la promesse elle-même, ni d’une autre pièce du dossier, que cette somme devait être utilisée pour le financement de l’intégralité des travaux de surélévation projetée. Il ne ressort pas non plus de la promesse de vente, ou d’une quelconque pièce du dossier, qu’il avait été indiqué à la société acquéreuse que ces travaux été évalués à la somme de 750.000 euros.

Au contraire, il résulte d’un échange de mail entre les parties que, le 21 février 2023, soit très peu de temps avant la vente définitive, la SARL NIMARCA avait obtenu une « offre de prêt acceptable » de la part de sa banque pour le financement des travaux de surélévation, cette offre était nécessairement postérieure à la communication des estimations des travaux demandés par cette même banque. Par ailleurs, il résulte de ce même échange de mail que la SARL NIMARCA a finalement renoncé au prêt, et par conséquent au projet de surélévation, « tant les prétentions des banques étaient exorbitantes ».

Par ailleurs la SARL NIMARCA n’explique pas comment elle aurait évalué le montant de ces futurs travaux avant la promesse de vente. Or, en tant que professionnel de l’immobilier, elle avait nécessairement déterminé le coût de ceux-ci avant de s’engager dans le cadre de la promesse, particulièrement si la réalisation effective de ces futurs travaux était pour elle déterminante de son consentement à acquérir l’immeuble, ce qu’elle ne démontre d’ailleurs pas.

En tout état de cause, il est constant que le permis de construire n’a pas été transféré au jour de la vente, mais que la SARL NIMARCA a toutefois consentie à la vente au prix convenu initialement de 1.400.000 euros, prix qui ne pouvait, dès lors, pas inclure la valorisation du permis.

Si la société NIMARCA, en cas de refus d’acquérir, aurait effectivement pris le risque de perdre l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse, elle ne démontre pas, qu’après avoir obtenu les informations qu’elle reproche à son vendeur de lui avoir cachées, elle a tenté de renégocier le prix à la baisse ou a envisagé de demander l’annulation de la vente de la promesse pour réticence dolosive.

Elle a donc consenti à l’achat de l’immeuble au prix de 1.400.000 euros, sans permis de construire, et ne peut aujourd’hui prétendre à la réparation d’un quelconque préjudice résultant en définitive d’un défaut d’information sur l'estimation de la valeur de l’immeuble.

En conséquence, la demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande au titre des désordres affectant les canalisations en sous-sol du local commercial

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que le désordre est apparu en septembre 2022, soit postérieurement à la signature de la promesse de vente.

Il ressort par ailleurs du courriel en date du 12 avril 2023 de la régie en charge de la gestion de l’immeuble que, à cette date, soit postérieurement à la vente définitive, le désordre apparaissait non pas comme une fuite, mais comme une simple présence d’humidité, et que le sinistre avait été déclaré à l’assurance et en attente de prise en charge de celle-ci du devis de recherche de fuite. Ce devis était alors d’un montant de 3.195,43 euros.

Par ailleurs, il ressort du mail en date du 30 juin 2023 que la SCI RAV [Q] a informé du désordre son co-contractant en ces termes « on a un potentiel petit problème sur le no 1, au ss sol de l’immeuble : il semble qu’il y aurait une petite infiltration donc dans une des pièces du ss sol de la banque : la banque a appelé [S] l’année dernière, ils ont demandé un devis de recherche de fuite, au départ un devis très élevé, j’ai fait baisser le devis, j’ai fait une déclaration à mon assurance, et depuis plus aucune nouvelle. A priori ça voudrait dire soit que c’est une fausse alerte, soit que le problème n’est pas grave ». Il ressort en réalité du courriel de la régie [S] qu’elle était toujours en attente de la réponse de l’assureur pour la prise en charge du devis au jour de la vente.

Il en résulte que la SCI RAV [Q] avait donné les informations à sa connaissance avant la vente concernant le désordre. Si ces informations ont été données in extremis, il n’est pas démontré par la demanderesse que l’absence de tout désordre affectant l’immeuble, en l’espèce un désordre hypothétique et potentiellement pris en charge par l’assurance, était une information essentielle pour l’acquéreur.

En tout état de cause, comme l’indique la SARL NIMARCA, elle ne pouvait se dédire de sa promesse sans être tenue au paiement de l’indemnité d’immobilisation qu’en raison de la non réalisation d’une condition suspensive, ce qui ne pouvait vraisemblablement pas être le cas de la découverte d’une infiltration en sous-sol qui était en attente de prise en charge par l’assurance. Ainsi, même si l’information avait été délivrée plus tôt, il n’est pas démontré qu’elle n’aurait pas acquis le bien en l’état ou qu’elle en aurait renégocié le prix.

En conséquence, la demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande au titre du remboursement des sommes qu’elle justifierait devoir verser à la société générale en raison de la fermeture de l’agence pendant la durée des travaux nécessaires pour mettre un terme aux désordres affectant les canalisations, et pour la perte de loyers résultant de cette fermeture

En l’espèce, cette demande étant en lien avec le défaut d’information concernant le désordre affectant les canalisations du sous-sol du local commercial, elle ne pourra qu’être rejetée.

Sur la demande au titre du préjudice lié au non-assujettissement à la TVA du loyer du bail commercial

En l’espèce, il ressort des échanges entre la société générale, locataire commercial, et la SARL NIMARCA dans le cadre de l’offre de renouvellement du bail commercial, que la première s’est rendue compte à cette occasion qu’elle s’acquittait de la TVA, alors que le bail original ne comportait pas de clause relative à l’assujettissement du loyer à la TVA.

Il ressort de l’extrait de compte de gestion que ce paiement de la TVA a débuté à compter du 1er janvier 2020, soit à compter de la facturation du loyer par la SCI RAV [Q] qui a acquis le bien le 15 octobre 2019, selon l’acte de vente litigieux. Le gérant de la société venderesse a confirmé que cette TVA a été facturé à sa demande du fait qu’elle était elle-même assujettie à la TVA et que le locataire commercial avait payé sans rechigner, mais sans manifester non plus un quelconque accord explicite.

Il sera relevé que, bien que le gérant de la SCI RAV [Q] indique, dans son mail en date du 20 janvier 2024, communiquer ses échanges avec la régie à ce sujet, la société demanderesse ne les communique pas au tribunal.

Par ailleurs, la SARL NIMARCA indique elle-même à la banque locataire, dans son mail en date du 26 décembre 2023, qu’elle ne comprenait pas l’opposition à cet assujettissement, considérant que celui-ci était neutre pour sa locataire également assujettie à la TVA. Or, il n’est pas démontré que la SCI [P] [Q] avait connaissance du fait que la société locataire ne récupérait pas la totalité de la TVA et qu’ainsi, l’assujettissement du loyer n’était pas, pour elle, neutre. Il est encore moins démontré qu’elle a sciemment caché cette information à son acquéreur, alors qu’elle n’avait eu, de son côté, jamais de difficulté pour encaisser la TVA.

Il en résulte que la société demanderesse ne démontre pas que la SCI RAV [Q] savait que cet assujettissement était fragile.

En conséquence, la demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande au titre du préjudice lié à la procédure non signalée concernant un locataire défaillant

En l’espèce, il résulte de la promesse de vente que la SCI RAV [Q] a attesté qu’il n’existait pas, à sa connaissance au jour de la promesse, de loyers ou charges exigibles impayés. Elle a produit, dans le cadre de la promesse, les trois dernières quittances émises par son gestionnaire, notamment à Monsieur [G], révélant, qu’en réalité, ce dernier était en situation d’impayé pour un partie du mois de mars 2022, et pour les mois d’avril, mai et juin 2022. Si cette information était accessible à la SARL NIMARCA par une lecture attentive des quittances, elle pouvait raisonnablement croire que la situation d’impayé avait cessé depuis l’établissement de la dernière quittance au regard des déclarations de la société vendeuse.

Par ailleurs, dans le cadre de la signature de l’acte de vente, la SCI RAV [Q] a réitéré ses déclarations, sans produire les quittances concernant Monsieur [G] qui ne figurent pas en annexe de la situation locative en date du 30 mars 2023, produite par la défenderesse.

Suite aux impayés du locataire, il avait été adressé un commandement de payer en date du 15 février 2023, soit antérieurement à la vente, pour un montant de 2.097,77 euros, dont 1.965,75 euros d’impayés de loyers et charges sur une période s’étendant du 29 septembre 2021 au 6 février 2023, pour un loyer de 629,97 euros et des provisions pour charges d’un montant de 55 euros.

Il résulte de ce qui précède que la SCI RAV [Q] détenait l’information selon laquelle un de ses locataires n’était pas à jour de ses loyers et charges et qu’elle a sciemment délivré une information erronée à sa co-contractante avant la vente. Le fait qu’elle n’ait pas été avisé de la délivrance d’un commandement de payer à son locataire est indifférent.

Il est constant que la SARL NIMARCA a acquis le bien pour réaliser un investissement dont la rentabilité dépend de la perception effective des loyers dus par les locataires.

Ainsi, l’information de la situation d’impayé d’un locataire est, dans ce contexte, une information déterminante pour l’investisseur acquéreur, ce que ne pouvait ignorer la société venderesse, elle-même investisseur.

Suite à ces impayés, la SARL NIMARCA démontre avoir dû engager une procédure judiciaire ayant abouti à la condamnation solidaire de son locataire, et de la caution de ce dernier, à lui payer la somme de 333,14 euros au titre des loyers et charges impayés, payable dans les quinze jours de la signification du jugement et, à défaut de paiement à l’échéance et suite à la délivrance d’une mise en demeure, le constat de la résiliation du bail. La SARL NIMARCA ne prétend, ni ne démontre, que le locataire et sa caution n’ont pas réglé dans le reliquat des impayés dans les délais. Il en résulte une absence de préjudice matériel relatif aux impayés.

Toutefois, cette procédure judiciaire a généré des frais d’avocat, justifiés à hauteur de 1.200 euros TTC, seulement partiellement compensés par une condamnation de Monsieur [G] et de sa caution à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le surplus du préjudice allégué n’est pas justifié.

En conséquence, la SCI RAV [Q] sera condamnée à payer à la SARL NIMARCA la somme de 400,00 euros (=1.200-800) au titre de son préjudice lié à la procédure non signalée concernant un locataire défaillant, avec intérêts légaux à compter du présent jugement. Il sera par ailleurs ordonné que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêt.

Sur les mesures de fin de jugement :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la SCI RAV [Q], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %. »

En l’espèce, bien qu’il soit fait droit très partiellement aux demandes de la SARL NIMARCA, l’équité commande de rejeter sa demande d’indemnités au titre des frais irrépétibles, tout comme celle de la SCI RAV [Q].


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience des plaidoiries,

REJETTE la demande indemnitaire de la SARL NIMARCA au titre du préjudice résultant du prix payé pour la cession du permis de construire ;

REJETTE la demande indemnitaire de la SARL NIMARCA au titre du préjudice lié aux désordres affectant les canalisations en sous-sol du local commercial ;

REJETTE la demande de condamnation de la SCI RAV [Q] à rembourser les sommes que la SARL NIMARCA justifierait devoir verser à la Société Générale en raison de la fermeture de l’agence pendant la durée des travaux nécessaires pour mettre un terme aux désordres affectant les canalisations, et pour la perte de loyers résultant de cette fermeture ;

REJETTE la demande indemnitaire de la SARL NIMARCA au titre du préjudice lié au non-assujettissement à la TVA du loyer du bail commercial ;

CONDAMNE la SCI RAV [Q] à payer à la SARL NIMARCA la somme de 400,00 euros au titre de son préjudice lié à la procédure non signalée concernant un locataire défaillant, avec intérêts légaux à compter du présent jugement ;

ORDONNE que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêt ;

CONDAMNE la SCI RAV [Q] aux dépens ;

REJETTE la demande de la SARL NIMARCA au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SCI RAV [Q] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe ;

En foi de quoi, la présidente et la greffière ont signé le présent jugement.

La greffière La présidente

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Chambre 1 cab 01 A

N° RG 24/02835 - N° Portalis DB2H-W-B7I-ZGCZ

Jugement du 16 Juin 2026



Affaire : 

S.A.R.L. NIMARCA
C/
S.C.I. RAV [Q]














Copie exécutoire à : 
- Me LAFFLY 
- Me DAMIANO 


copie dossier 







REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 1 cab 01 A du 16 Juin 2026 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 05 Septembre 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 21 Avril 2026 devant :

Joëlle TARRISSE, Juge,
siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Mélanie QUIGNARD, Greffière,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :


DEMANDERESSE

S.A.R.L. NIMARCA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON, avocats au barreau de LYON



DEFENDERESSE

S.C.I. RAV [Q], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Isabelle DAMIANO, avocat au barreau de LYON






EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique en date du 11 juillet 2022, la SCI RAV [Q] a promis de vendre à la SARL NIMARCA un tènement immobilier situé [Adresse 3] à Saint Fons (69), dénommé LOT A, à détacher d’un tènement figurant au cadastre sous les sections AD68 et AD69, au prix de 1.400.000 euros. Il a été précisé à l’acte que le bien était vendu loué. 

Aux termes de la promesse il a été également précisé qu’un permis de construire avait été délivré au promettant le 22 juin 2021 par la mairie de [Localité 2] pour une opération de surélévation de l’immeuble avec création de quatre logements et de cinq places de stationnement. Le promettant s’est engagé à transférer le permis de construire au bénéficiaire concomitamment à la signature de l’acte authentique de vente.

Par acte authentique en date du 30 mars 2023, la vente immobilière a été réitérée au prix convenu à la promesse, mais sans transfert du permis de construire auquel la SARL NIMARCA avait renonçé.

Reprochant à la SCI RAV [Q] de lui avoir caché les estimations du coût des travaux de surélévation objet du permis de construire, une fuite de canalisation en sous-sol du bâtiment, l’absence d’accord de la société générale pour un assujettissement à la TVA et une procédure en cours contre un locataire pour défaut de paiement, la SARL NIMARCA l’a, par acte commissaire de justice en date du 9 avril 2024, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Lyon afin d’obtenir sa condamnation à des dommages et intérêts.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 6 janvier 2025, la SARL NIMARCA sollicite du tribunal de :
Condamner la société RAV [Q] à lui payer la somme de 105.800 euros en réparation du préjudice résultant du prix payé pour la cession du permis de construire, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice ;Condamner la société RAV [Q] à lui payer la somme de 43.665,52 euros en réparation du préjudice résultant des désordres affectant les canalisations en sous-sol du local commercial, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice.La condamner également à lui rembourser les sommes qu’elle justifierait devoir verser à la Société Générale en raison de la fermeture de l’agence pendant la durée des travaux nécessaires pour mettre un terme aux désordres affectant les canalisations, et pour la perte de loyers résultant de cette fermeture.Condamner la société RAV [Q] à lui payer la somme de 121.062,70 euros majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice, en réparation du préjudice qu’elle a subi du fait du non-assujettissement à la TVA du loyer du bail commercial.Condamner la société RAV [Q] à lui payer la somme de 10 000 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice, en réparation du préjudice qu’elle subit du fait de la procédure non signalée concernant un locataire défaillant.Ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an conformément à l’article 1343-2 du code civil
En tout état de cause,
Condamner la société RAV [Q] au paiement d’une somme de 8.000 euros sur le fondement d’article 700 du code de procédure civile.La condamner aux entiers dépens.
Au soutien de ses demandes indemnitaires, elle se fonde sur les articles 1112-1, 1137 et 1240 du code civil. Elle reproche à la société défenderesse de lui avoir volontairement dissimulé plusieurs informations déterminantes de son consentement.

Elle lui reproche, en premier lieu, de lui avoir dissimulé le fait que le permis de construire était inutilisable. Elle expose que le permis de construire est inadapté à un projet de surélévation en raison du coût exorbitant de sa mise en œuvre. Elle précise qu’elle envisageait de financer le projet à l’aide d’un prêt d’un montant de 750.000 euros et que, cette information ressortant de la promesse de vente, la société vendeuse ne pouvait ignorer le caractère déterminant du coût des travaux de surélévation pour l’acquisition du permis de construire. Elle relève que la SCI RAV [Q] ne conteste pas ne pas avoir transmise les estimations et précise avoir elle-même pris l’initiative de contacter l’architecte, mais ce après la signature de la promesse de vente.

Elle lui reproche, en deuxième lieu, de lui avoir caché des désordres affectant les canalisations. Elle indique qu’un devis exploratoire pour l’évaluation des travaux nécessaires pour la réparation d’une fuite en sous-sol du local commercial avait été remis à la société vendeuse plusieurs mois avant la vente. Elle précise que le sinistre est très important puisqu’il nécessite, pour y remédier, l’évacuation de son locataire commercial pour une durée de deux semaines. Elle fait valoir que, si elle avait eu connaissance de l’existence d’un devis de recherche de fuite, elle aurait exigé la validation de celui-ci et n’aurait pas acquis au même prix. Elle ajoute que, si le devis de recherche de fuite a été pris en charge par son assureur, le coût des réparations lui, ne pourra être pris en charge.

Elle lui reproche, en troisième lieu, de lui avoir dissimulé le fait que le loyer commercial n’était pas assujetti à la TVA. Elle explique que la société vendeuse connaissait l’intérêt de l’assujettissement à la TVA puisqu’elle en bénéficiait elle-même et qu’elle avait fait de celui-ci un argument de vente. Elle précise avoir légitimement cru à l’existence d’un accord entre la SCI RAV [Q] et le locataire commercial pour un assujettissement à la TVA. Il ajoute que la société vendeuse connaissait l’absence d’accord sur ce point puisqu’il avait obtenu le paiement de la TVA de la part de son locataire par surprise. Elle fait valoir qu’il résulte d’une jurisprudence ancienne, constante et unanime qu’un bailleur ne peut imposer à son locataire de supporter la TVA si cette faculté n’est pas prévue expressément par le bail. Elle ajoute que le paiement volontaire de la TVA par le locataire ne peut caractériser un accord tacite des parties sur l’exercice en cours du bail de l’option fiscale du bailleur qu’à la condition que cet accord ne soit pas équivoque et que le bail prévoit expressément cette faculté d’option.

Elle lui reproche, en quatrième lieu, de lui avoir intentionnellement dissimulé un litige l’opposant à un locataire défaillant alors que la solvabilité des locataires et le règlement ponctuel des loyers est un élément déterminant d’un investissement immobilier.

Sur les préjudices, elle expose, en premier lieu, la valeur du permis de construire, majoré de 5,80% correspondant au frais et droits d’enregistrement indument régler sur ce prix.

Elle expose, en deuxième lieu, les frais de colmatage des fissures des canalisation, le coût du remplacement de la canalisation défectueuse, l’indemnisation de la dégradation de ses relations avec son locataire commercial, le retard pris dans la signature de l’avenant au bail commercial et le temps perdu dans les déplacements pour régler les difficultés liées à ce désordre.

Elle explique, en troisième lieu, que l’agence Société Générale située dans le local commercial devra fermer pendant quinze jours durant les travaux, ce qui lui causera un préjudice.

Elle expose, en quatrième lieu, un préjudice lié à l’absence d’assujettissement à la TVA du loyer commercial. Elle explique que le montant des loyers TTC, après réévaluation du loyer commercial, a été diminué de 8.400 euros, affectant la proportion de rentabilité brute de l’immeuble.

Elle expose, en cinquième lieu, un préjudice résultant des loyers impayés ou avec grand retard par le locataire défaillant et du temps perdu pour la résolution amiable et judiciaire du litige avec celui-ci.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 2 décembre 2025, la SCI RAV [Q] demande au tribunal de :
DEBOUTER la société NIMARCA de l’intégralité de ses demandes.CONDAMNER la société NIMARCA à lui payer à la société SCI RAV [Q] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.CONDAMNER la société SCI RAV [Q] aux entiers dépens de l’instance.
Pour conclure au rejet des prétentions de la SARL NIMARCA, la SCI RAV [Q] se fonde sur les articles 1112-1, 1128, 1130, 1131, 1137, 1178 et 1240 du code civil.

Concernant le permis de construire, elle fait valoir qu’elle n’a jamais dissimulé la moindre information. Elle indique lui avoir transmis le permis de construire et les coordonnées de l’architecte qui était à l’initiative des estimations de travaux. Elle indique que les estimations ne sont pas significatives compte tenu des marges prohibitives appliquées par les entreprises. Elle souligne qu’elle produit elle-même les estimations, démontrant qu’elle les a bien eu avant la vente et relève qu’elle a renoncé au transfert du permis de construire. Elle souligne qu’elle n’a pas fait valoir cet argument avant la vente pour solliciter une réduction du prix de vente. Elle en conclut qu’elle s’est engagée au prix convenu en toute connaissance de cause. Elle précise que les travaux ne consistaient pas seulement en des travaux de surélévation, mais en une réhabilitation complète de l’immeuble augmentant sa valeur patrimoniale et permettant l’encaissement de revenus complémentaires grâce à la pose de panneaux photovoltaïques. Elle précise avoir valorisé le permis de construire à la somme de 100.000 euros, soit 404 euros par mètres carrés créés, soit une valeur modérée. Elle rappelle qu’elle a dû engager des frais pour obtenir ledit permis.

Concernant les désordres affectant les canalisations, elle relève que la demanderesse ne démontre pas qu’elle été informé de l’existence d’une fuite au sous-sol du local commercial au moment de la vente. Elle indique n’avoir jamais eu d’information précise à ce sujet avant la vente de la part du locataire commercial ou de la régie. Elle précise avoir avisé la société acquéreuse le jour de la vente de l’existence du devis. Elle fait valoir qu’aucune intention malicieuse ou manœuvre dolosive n’est établie. Elle ajoute que la SARL NIMARCA a visité le bien, y compris les sous-sols, avec la directrice de l’agence bancaire qui n’a alors pas signalé la moindre infiltration.

Sur le préjudice en rapport avec ce désordre, elle fait valoir que son montant n’est pas justifié. Elle précise que la recherche de fuite a été prise en charge par l’assureur et relève, s’agissant des travaux, que la demanderesse ne produit qu’un simple devis. Elle ajoute que la dégradation des relations entre la société locataire et la demanderesse et le retard pris dans la régularisation du nouveau bail est en lien avec une difficulté relative au montant du loyer. Elle ajoute qu’il n’est pas démontré que le local devra fermer pendant quinze jours et qu’une compensation sera due à son locataire.

Concernant le non-assujettissement du loyer commercial à la TVA, elle conteste avoir eu connaissance de l’attrait de la SCI RAV [Q] pour un loyer majoré de la TVA et en avoir fait un argument de vente. 
Elle ajoute avoir communiqué toutes les informations nécessaires sur les baux en cours et les loyers produits par l’immeuble. Elle précise que les revenus locatifs, annoncés et détaillés en annexe à la promesse de vente et à la vente, ont toujours été hors taxe. Elle fait valoir que la demanderesse ne démontre pas qu’elle était au courant de la fragilité de l’assujettissement à la TVA. Elle ajoute qu’elle aurait pu contester le raisonnement de son locataire commercial. Elle précise ne jamais avoir imposé le paiement de la TVA à la banque qui l’a réglé sans réserve ni contestation.

Concernant la procédure diligentée contre l’un des locataires de l’immeuble, elle relève avoir communiqué à la société demanderesse les quittances et relevés de compte de chaque locataire et qu’elle avait ainsi connaissance des arriérés de loyers d’un des locataires. Elle explique n’avoir eu connaissance de la part de la régie qu’un commandement de payer avait été délivré le 15 février 2023. Elle souligne qu’elle ne justifie pas de l’issue de la procédure à l’encontre du locataire et du montant de l’arriéré.

Elle ajoute avoir accepté de repousser la vente de plusieurs mois pour permettre à la société NIMARCA d’obtenir son financement et que durant ce délai elle l’a tenu informé de l’évolution de l’immeuble et l’a géré de façon exemplaire, démontrant sa bonne foi dans l’exécution du contrat.
 
La clôture de l’instruction est intervenue le 5 septembre 2025 par ordonnance du même jour. L’affaire a été examinée à l’audience du 21 avril 2026 et le jugement a été mis en délibéré au 16 juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION

Sur l’étendue de la saisine

Les demandes de « constater » et de « donner acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes de « dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dont le tribunal n’est pas saisi.

Sur les demandes de indemnitaires :

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil « celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. 
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

Il est constant que l’appréciation du caractère déterminant de l’information doit se faire in concreto.

Selon l’article 1137 du même code « le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. » 

En application de l’alinéa 1er de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal qui courent, sauf disposition contraire de la loi et à moins que le juge n'en décide autrement, à compter du prononcé du jugement.

L’article 1343-2 du même code dispose que « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. »

Sur la demande au titre du prix payé pour la cession du permis de construire

En l’espèce, il est constant que le permis de construire a été valorisé, à l’occasion de la vente, à hauteur de 100.000 euros. Il est également constant que la SARL NIMARCA a finalement renoncé au transfert de celui-ci avant la vente définitive.

Si la promesse de vente faisait état d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant de 750.000 euros, il ne ressort ni de la promesse elle-même, ni d’une autre pièce du dossier, que cette somme devait être utilisée pour le financement de l’intégralité des travaux de surélévation projetée. Il ne ressort pas non plus de la promesse de vente, ou d’une quelconque pièce du dossier, qu’il avait été indiqué à la société acquéreuse que ces travaux été évalués à la somme de 750.000 euros.

Au contraire, il résulte d’un échange de mail entre les parties que, le 21 février 2023, soit très peu de temps avant la vente définitive, la SARL NIMARCA avait obtenu une « offre de prêt acceptable » de la part de sa banque pour le financement des travaux de surélévation, cette offre était nécessairement postérieure à la communication des estimations des travaux demandés par cette même banque. Par ailleurs, il résulte de ce même échange de mail que la SARL NIMARCA a finalement renoncé au prêt, et par conséquent au projet de surélévation, « tant les prétentions des banques étaient exorbitantes ».

Par ailleurs la SARL NIMARCA n’explique pas comment elle aurait évalué le montant de ces futurs travaux avant la promesse de vente. Or, en tant que professionnel de l’immobilier, elle avait nécessairement déterminé le coût de ceux-ci avant de s’engager dans le cadre de la promesse, particulièrement si la réalisation effective de ces futurs travaux était pour elle déterminante de son consentement à acquérir l’immeuble, ce qu’elle ne démontre d’ailleurs pas.

En tout état de cause, il est constant que le permis de construire n’a pas été transféré au jour de la vente, mais que la SARL NIMARCA a toutefois consentie à la vente au prix convenu initialement de 1.400.000 euros, prix qui ne pouvait, dès lors, pas inclure la valorisation du permis.

Si la société NIMARCA, en cas de refus d’acquérir, aurait effectivement pris le risque de perdre l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse, elle ne démontre pas, qu’après avoir obtenu les informations qu’elle reproche à son vendeur de lui avoir cachées, elle a tenté de renégocier le prix à la baisse ou a envisagé de demander l’annulation de la vente de la promesse pour réticence dolosive.

Elle a donc consenti à l’achat de l’immeuble au prix de 1.400.000 euros, sans permis de construire, et ne peut aujourd’hui prétendre à la réparation d’un quelconque préjudice résultant en définitive d’un défaut d’information sur l'estimation de la valeur de l’immeuble.

En conséquence, la demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande au titre des désordres affectant les canalisations en sous-sol du local commercial

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que le désordre est apparu en septembre 2022, soit postérieurement à la signature de la promesse de vente.

Il ressort par ailleurs du courriel en date du 12 avril 2023 de la régie en charge de la gestion de l’immeuble que, à cette date, soit postérieurement à la vente définitive, le désordre apparaissait non pas comme une fuite, mais comme une simple présence d’humidité, et que le sinistre avait été déclaré à l’assurance et en attente de prise en charge de celle-ci du devis de recherche de fuite. Ce devis était alors d’un montant de 3.195,43 euros.

Par ailleurs, il ressort du mail en date du 30 juin 2023 que la SCI RAV [Q] a informé du désordre son co-contractant en ces termes « on a un potentiel petit problème sur le no 1, au ss sol de l’immeuble : il semble qu’il y aurait une petite infiltration donc dans une des pièces du ss sol de la banque : la banque a appelé [S] l’année dernière, ils ont demandé un devis de recherche de fuite, au départ un devis très élevé, j’ai fait baisser le devis, j’ai fait une déclaration à mon assurance, et depuis plus aucune nouvelle. A priori ça voudrait dire soit que c’est une fausse alerte, soit que le problème n’est pas grave ». Il ressort en réalité du courriel de la régie [S] qu’elle était toujours en attente de la réponse de l’assureur pour la prise en charge du devis au jour de la vente.

Il en résulte que la SCI RAV [Q] avait donné les informations à sa connaissance avant la vente concernant le désordre. Si ces informations ont été données in extremis, il n’est pas démontré par la demanderesse que l’absence de tout désordre affectant l’immeuble, en l’espèce un désordre hypothétique et potentiellement pris en charge par l’assurance, était une information essentielle pour l’acquéreur.

En tout état de cause, comme l’indique la SARL NIMARCA, elle ne pouvait se dédire de sa promesse sans être tenue au paiement de l’indemnité d’immobilisation qu’en raison de la non réalisation d’une condition suspensive, ce qui ne pouvait vraisemblablement pas être le cas de la découverte d’une infiltration en sous-sol qui était en attente de prise en charge par l’assurance. Ainsi, même si l’information avait été délivrée plus tôt, il n’est pas démontré qu’elle n’aurait pas acquis le bien en l’état ou qu’elle en aurait renégocié le prix.

En conséquence, la demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande au titre du remboursement des sommes qu’elle justifierait devoir verser à la société générale en raison de la fermeture de l’agence pendant la durée des travaux nécessaires pour mettre un terme aux désordres affectant les canalisations, et pour la perte de loyers résultant de cette fermeture

En l’espèce, cette demande étant en lien avec le défaut d’information concernant le désordre affectant les canalisations du sous-sol du local commercial, elle ne pourra qu’être rejetée.

Sur la demande au titre du préjudice lié au non-assujettissement à la TVA du loyer du bail commercial

En l’espèce, il ressort des échanges entre la société générale, locataire commercial, et la SARL NIMARCA dans le cadre de l’offre de renouvellement du bail commercial, que la première s’est rendue compte à cette occasion qu’elle s’acquittait de la TVA, alors que le bail original ne comportait pas de clause relative à l’assujettissement du loyer à la TVA.

Il ressort de l’extrait de compte de gestion que ce paiement de la TVA a débuté à compter du 1er janvier 2020, soit à compter de la facturation du loyer par la SCI RAV [Q] qui a acquis le bien le 15 octobre 2019, selon l’acte de vente litigieux. Le gérant de la société venderesse a confirmé que cette TVA a été facturé à sa demande du fait qu’elle était elle-même assujettie à la TVA et que le locataire commercial avait payé sans rechigner, mais sans manifester non plus un quelconque accord explicite.

Il sera relevé que, bien que le gérant de la SCI RAV [Q] indique, dans son mail en date du 20 janvier 2024, communiquer ses échanges avec la régie à ce sujet, la société demanderesse ne les communique pas au tribunal.

Par ailleurs, la SARL NIMARCA indique elle-même à la banque locataire, dans son mail en date du 26 décembre 2023, qu’elle ne comprenait pas l’opposition à cet assujettissement, considérant que celui-ci était neutre pour sa locataire également assujettie à la TVA. Or, il n’est pas démontré que la SCI [P] [Q] avait connaissance du fait que la société locataire ne récupérait pas la totalité de la TVA et qu’ainsi, l’assujettissement du loyer n’était pas, pour elle, neutre. Il est encore moins démontré qu’elle a sciemment caché cette information à son acquéreur, alors qu’elle n’avait eu, de son côté, jamais de difficulté pour encaisser la TVA.

Il en résulte que la société demanderesse ne démontre pas que la SCI RAV [Q] savait que cet assujettissement était fragile.

En conséquence, la demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande au titre du préjudice lié à la procédure non signalée concernant un locataire défaillant

En l’espèce, il résulte de la promesse de vente que la SCI RAV [Q] a attesté qu’il n’existait pas, à sa connaissance au jour de la promesse, de loyers ou charges exigibles impayés. Elle a produit, dans le cadre de la promesse, les trois dernières quittances émises par son gestionnaire, notamment à Monsieur [G], révélant, qu’en réalité, ce dernier était en situation d’impayé pour un partie du mois de mars 2022, et pour les mois d’avril, mai et juin 2022. Si cette information était accessible à la SARL NIMARCA par une lecture attentive des quittances, elle pouvait raisonnablement croire que la situation d’impayé avait cessé depuis l’établissement de la dernière quittance au regard des déclarations de la société vendeuse.

Par ailleurs, dans le cadre de la signature de l’acte de vente, la SCI RAV [Q] a réitéré ses déclarations, sans produire les quittances concernant Monsieur [G] qui ne figurent pas en annexe de la situation locative en date du 30 mars 2023, produite par la défenderesse.

Suite aux impayés du locataire, il avait été adressé un commandement de payer en date du 15 février 2023, soit antérieurement à la vente, pour un montant de 2.097,77 euros, dont 1.965,75 euros d’impayés de loyers et charges sur une période s’étendant du 29 septembre 2021 au 6 février 2023, pour un loyer de 629,97 euros et des provisions pour charges d’un montant de 55 euros.

Il résulte de ce qui précède que la SCI RAV [Q] détenait l’information selon laquelle un de ses locataires n’était pas à jour de ses loyers et charges et qu’elle a sciemment délivré une information erronée à sa co-contractante avant la vente. Le fait qu’elle n’ait pas été avisé de la délivrance d’un commandement de payer à son locataire est indifférent.

Il est constant que la SARL NIMARCA a acquis le bien pour réaliser un investissement dont la rentabilité dépend de la perception effective des loyers dus par les locataires.

Ainsi, l’information de la situation d’impayé d’un locataire est, dans ce contexte, une information déterminante pour l’investisseur acquéreur, ce que ne pouvait ignorer la société venderesse, elle-même investisseur.

Suite à ces impayés, la SARL NIMARCA démontre avoir dû engager une procédure judiciaire ayant abouti à la condamnation solidaire de son locataire, et de la caution de ce dernier, à lui payer la somme de 333,14 euros au titre des loyers et charges impayés, payable dans les quinze jours de la signification du jugement et, à défaut de paiement à l’échéance et suite à la délivrance d’une mise en demeure, le constat de la résiliation du bail. La SARL NIMARCA ne prétend, ni ne démontre, que le locataire et sa caution n’ont pas réglé dans le reliquat des impayés dans les délais. Il en résulte une absence de préjudice matériel relatif aux impayés.

Toutefois, cette procédure judiciaire a généré des frais d’avocat, justifiés à hauteur de 1.200 euros TTC, seulement partiellement compensés par une condamnation de Monsieur [G] et de sa caution à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le surplus du préjudice allégué n’est pas justifié.

En conséquence, la SCI RAV [Q] sera condamnée à payer à la SARL NIMARCA la somme de 400,00 euros (=1.200-800) au titre de son préjudice lié à la procédure non signalée concernant un locataire défaillant, avec intérêts légaux à compter du présent jugement. Il sera par ailleurs ordonné que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêt.

Sur les mesures de fin de jugement :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la SCI RAV [Q], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %. »

En l’espèce, bien qu’il soit fait droit très partiellement aux demandes de la SARL NIMARCA, l’équité commande de rejeter sa demande d’indemnités au titre des frais irrépétibles, tout comme celle de la SCI RAV [Q].


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience des plaidoiries,

REJETTE la demande indemnitaire de la SARL NIMARCA au titre du préjudice résultant du prix payé pour la cession du permis de construire ;

REJETTE la demande indemnitaire de la SARL NIMARCA au titre du préjudice lié aux désordres affectant les canalisations en sous-sol du local commercial ;

REJETTE la demande de condamnation de la SCI RAV [Q] à rembourser les sommes que la SARL NIMARCA justifierait devoir verser à la Société Générale en raison de la fermeture de l’agence pendant la durée des travaux nécessaires pour mettre un terme aux désordres affectant les canalisations, et pour la perte de loyers résultant de cette fermeture ;

REJETTE la demande indemnitaire de la SARL NIMARCA au titre du préjudice lié au non-assujettissement à la TVA du loyer du bail commercial ;

CONDAMNE la SCI RAV [Q] à payer à la SARL NIMARCA la somme de 400,00 euros au titre de son préjudice lié à la procédure non signalée concernant un locataire défaillant, avec intérêts légaux à compter du présent jugement ;

ORDONNE que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêt ;

CONDAMNE la SCI RAV [Q] aux dépens ;

REJETTE la demande de la SARL NIMARCA au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SCI RAV [Q] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe ;

En foi de quoi, la présidente et la greffière ont signé le présent jugement.

La greffière La présidente







En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1128, code civil 1178, code civil 1112-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-16T18:46:04.581Z.