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Décision de justice

Tribunal judiciaire de La Rochelle, CG, 25 août 2026, n° 24/02258

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE 

Par acte authentique du 15 décembre 2022, reçu par Maître [N], notaire à [Localité 4] (79), la SAS ZANVINVEST a acquis de Monsieur [D] [A] un appartement au sein de l'ensemble immobilier « [Adresse 4] », situé [Adresse 5] à [Localité 5], au prix de 334 000€ hors frais. 
Ce bien lui avait été présenté par l'agence immobilière FT POITOU CHARENTE, exploitée par le groupe FONCIA auquel appartiennent également l'agence FONCIA LES MINIMES, représentant l'ASL LE GABUT, et l'agence FONCIA CHARENTE MARITIME, syndic de l'immeuble où se situe le bien objet du litige.
L'acte notarié de vente comportait une clause avisant l'acquéreur de nuisances sonores au sein de l'immeuble en raison de la proximité d'établissements de nuit.
La SAS ZANVINVEST destinait ce bien à de la location de courte durée. 
La SAS ZANVINVEST a finalement revendu l'appartement à un prix inférieur au prix d'acquisition.
 
Par exploits des 09 et 20 août 2024, la SAS ZANVINVEST a fait assigner Monsieur [A] ainsi que la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE aux fins d'indemnisation de son préjudice.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 07 janvier 2026, la SAS ZANZINVEST demande au tribunal, au visa des articles 1137, 1178 et 1240 du code civil, et de l'article 700 du code de procédure civile, de : 
- Débouter [D] [A] et la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- Condamner [D] [A] à lui payer 81 885,78€ en réparation du préjudice subi,
- Condamner la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE à lui payer la somme de 5 000€ de dommages et intérêts,
- Condamner solidairement Monsieur [D] [A] et la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE à lui payer la somme de 4 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance,
- Juger que l'exécution provisoire ne sera pas écartée.

La SAS ZANVINVEST soutient que Monsieur [A] aurait commis un dol à son égard en s'abstenant de l'informer des troubles de voisinage causés par les établissements de nuit, ainsi que des procédures engagées tant par lui-même que par l'ensemble immobilier « [Adresse 4] », dont le syndic est l'agence FONCIA. 
Elle affirme que si elle avait pu se convaincre par elle-même avant la vente de la présence de bars-restaurants et du bruit qu'ils engendraient à l'extérieur, elle n'aurait pas été en capacité de savoir que des boîtes de nuit, fermant non pas à 02h mais à 06h du matin, étaient présentes au rez-de-chaussée de l'immeuble, et qu'au-delà du bruit, les basses faisaient trembler toute la structure de l'immeuble.
Elle allègue que [D] [A] aurait été informé de ces nuisances, et ne n'aurait pas pu ignorer que les informations retenues étaient essentielles pour les acquéreurs.
Elle ajoute que la clause mentionnant les nuisances sonores, dépourvue de toute référence concrète aux désordre, ajoutée sans concertation à l'acte authentique de vente quelques heures avant la signature de celui-ci par les parties, n'aurait pas évoqué les importantes vibrations de la structure du bâtiment dues aux basses, ni le volume sonore très supérieur aux normes autorisées.
Elle affirme qu'en raison de ces nuisances, il lui aurait été impossible de louer le bien acquis, et qu'elle aurait dû le revendre à un prix inférieur au prix d'acquisition. 
Elle fait donc valoir un préjudice tenant à la perte de valeur du bien et à la perte de chance de ne pas contracter dans de meilleures conditions, correspondant à la différence entre le prix d'achat augmenté des travaux réalisés pour la mise en location et le prix de revente.


Pour rechercher la responsabilité de la SAS FONCIA TRANSACTION, la SAS ZANVINVEST lui reproche d'avoir rédigé le compromis de vente en s'abstenant volontairement de lui faire part de la problématique existant [Adresse 6], dont elle aurait eu nécessairement connaissance en sa qualité de professionnel rochelais de l'immobilier.
Elle affirme que l'agence FONCIA aurait été tenue d'une obligation particulière d'information envers l'acquéreur du bien dès lors qu'elle aurait été à la fois en charge de la vente et le syndic de l'ensemble immobilier [Adresse 7], peu important à ce titre que l'agence syndic et l'agence transaction soient sur deux sites différents. 
En réponse à la demande de dommages et intérêts de Monsieur [A], la SAS ZANVINVEST fait valoir que ce dernier ne saurait lui reprocher son honnêteté lors de la revente du bien.


Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 novembre 2025, Monsieur [A] au visa des articles 1137 et 1217 du code civil, demande au tribunal :
A titre principal, de :
- Débouter la SAS ZANVINVEST de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- Condamner la SAS ZANVINVEST à lui payer la somme de 2 000€ à titre de dommages et intérêts pour abus de droit d'ester en justice,
- Condamner la SAS ZANVINVEST à lui payer la somme de 4 000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la SAS ZANVINVEST aux entiers dépens de l'instance.
A titre subsidiaire, de :
- Condamner la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE à le relever des condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts, article 700 du code de procédure civile et dépens,
- Condamner la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE à lui payer la somme de 4 000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [A] conteste avoir volontairement retenu une information déterminante pour le consentement des acquéreurs. 
Il soutient que les acquéreurs auraient nécessairement visité les lieux avant l'achat et auraient donc été informés de la présence d'établissements de nuit à proximité. 
Il fait également valoir que l'acte authentique de vente effectivement signé le 05 décembre 2022 et par lui produit aurait comporté une clause informant l'acquéreur de la présence d'un bar et d'une boîte de nuit engendrant des nuisances sonores dans l'immeuble, cette clause n'étant pas générale et vague mais bien précise sur la situation des établissements et sur les nuisances engendrées.
Il ajoute que cet acte de vente aurait été rédigé par le propre notaire de la SAS ZANVINVEST, lequel, au titre de son devoir de conseil, aurait nécessairement attiré l'attention de sa cliente sur cette clause particulière. 
A l'appui de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la SAS ZANVINVEST, Monsieur [A] soutient que la procédure initiée par cette dernière serait abusive, compte tenu de son comportement déloyal, dès lors qu'elle aurait revendu le bien en insérant une clause relative aux nuisances causées par les établissements de nuit similaire à celle figurant dans l'acte authentique de vente du 05 décembre 2022. 
Pour rechercher, à titre subsidiaire, la responsabilité contractuelle de la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE sur le fondement de l'article 1217 du code civil, Monsieur [A] fait valoir qu'en tant qu'agent immobilier, cette dernière aurait été tenue à son égard d'un devoir d'information et de conseil. Il allègue qu'il aurait appartenu dès lors à l'agence, en sa qualité d'agent immobilier et de syndic chargé de l'ensemble immobilier où est situé le bien, de lui conseiller de porter de plus amples informations à la connaissance de l'acquéreur, d'autant que lui-même serait étranger au domaine de l'immobilier. 


Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 juin 2025, la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE demande au tribunal, sur le fondement des articles 1137, 1112-1 et 1240 du code civil, 
A titre principal, de :
- Juger que la SAS ZANVINVEST a valablement consenti à la vente conclue le 15 décembre 2022 avec Monsieur [D] [A],
- Juger  que la SAS ZANVINVEST ne justifie pas d'un préjudice en lien certain avec une faute qui aurait été commise par la société FONCIA TRANSACTION FRANCE,
En conséquence, 
- Rejeter l'ensemble des demandes formulées à son encontre, 
- Condamner la SAS ZANVINVEST à lui verser la somme de 2 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 
- La Condamner aux entiers dépens,
A titre subsidiaire, de :
- Rejeter la demande de Monsieur [D] [A] tendant à être relevé indemne par elle des condamnations prononcées à son encontre,
- Prononcer un partage de responsabilité entre Monsieur [D] [A] et la société FONCIA TRANSACTION FRANCE, 
- Limiter sa responsabilité à la somme de 5 000€,
- Réduire à de plus justes proportions la demande de la SAS ZANVINVEST fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. 

La SAS FONCIA expose en premier lieu que la présence de boîtes de nuit n'aurait pas été une information déterminante pour la SAS ZANVINVEST, cette dernière reconnaissant avoir pu se convaincre elle-même de la proximité d'établissements de nuit.
Elle ajoute que le bien se situerait dans un quartier bien connu pour son animation et que cela n'aurait pourtant pas empêché la SAS ZANVINVEST de consentir à la vente dans la mesure où elle destinait le bien à la location de courte durée et qu'il aurait appartenu à la demanderesse de se renseigner sur les horaires d'ouverture de l'établissement situé au rez-de-chaussée de l'immeuble, s'il s'agissait pour elle d'une information déterminante. 
En outre, la SAS FONCIA fait valoir qu'une clause insérée dans l'acte authentique de vente aurait avisé l'acquéreur de la présence d'un bar et d'une boîte de nuit au sein de l'immeuble causant des nuisances sonores, et que la boîte de nuit située au rez-de-chaussée de l'immeuble aurait été de surcroît parfaitement identifiable, d'autant que les gérants de la société demanderesse seraient restaurateurs et donc familiers de ce type de commerce.
En second lieu, elle fait valoir qu'elle ne serait intervenue qu'en tant que simple intermédiaire entre le vendeur et l'acquéreur, et n'aurait eu aucune intention dolosive. 
Elle soutient que l'agence FONCIA LES MINIMES, représentant l'ASL [Adresse 4], et l'agence FONCIA CHARENTE MARITIME, syndic de l'immeuble, certes gérées par le groupe FONCIA, fonctionneraient de façon autonome et seraient des entités indépendantes, et que l'agence immobilière FT POITOU CHARENTE, également indépendante n'aurait pas eu connaissance des nuisances sonores. 
Elle fait enfin valoir qu'il n'existerait pas de lien de causalité entre les nuisances alléguées par la SAS ZANVINVEST et le préjudice dont se prévaut cette dernière.
S'agissant de la demande en garantie formée à titre subsidiaire par Monsieur [A] à son encontre, la SAS FONCIA TRANSACTION, conteste avoir manqué à son devoir de conseil et d'information, dès lors que contrairement à elle, Monsieur [A] aurait nécessairement été au courant des problématiques liées aux nuisances sonores au sein de l'immeuble, et qu'il lui serait revenu de les transmettre aux acquéreurs en vertu de l'article L1112-1 du code civil. 


La clôture est intervenue le 22 février 2026.


L'affaire a été plaidée à l'audience du 02 juin 2026 et mise en délibéré au 25 août 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

1) Sur la demande de dommages et intérêts de la SAS ZANVINVEST à l'encontre de Monsieur [A]

Aux termes de l'article 1128, 1° du code civil, le consentement des parties est l'une des conditions de validité du contrat.
L'article 1130 du même code prévoit que le consentement peut être vicié par l'erreur, le dol ou la violence. 
Selon l'article 1137 du code civil "Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou par des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son contractant son estimation de la valeur de la prestation." 

Ainsi, le dol suppose qu'une partie dissimule volontairement une information qu'elle sait déterminante du consentement de l'autre. Cette intention dolosive distingue le dol du manquement à l'obligation précontractuelle d'information prévue à l'article 1112-1 du code civil. La preuve de cette intention dolosive incombe à la partie s'estimant lésée.
Le dol, cause de nullité du contrat, constitue également une faute engageant la responsabilité de son auteur sur le fondement de l'article 1240 du code civil. 

En l'espèce, à la lumière des études sonores effectuées en juillet et novembre 2022 produites par la SAS ZANVINVEST, les nuisances sonores engendrées par la boîte de nuit située en bas de l'immeuble dans lequel est situé l'appartement acquis par la demanderesse dépassent les seuils autorisés. Il est également démontré par les courriers adressés par Monsieur [A] au maire de [Localité 5] et au Procureur de la République que le vendeur avait connaissance de ces désordres et de leur ampleur. 

Néanmoins, le bien acquis est situé dans le [Adresse 8] connu pour son animation.
La SAS ZANZINVEST, qui ne conteste pas avoir visité le bien avant de signer la vente, avait nécessairement conscience de la présence d'établissements de nuit à proximité du bien, et cela n'a pas fait obstacle à son consentement à la vente.
Elle a notamment pu voir la présence de l'établissement "[B] la nuit" au rez-de-chaussée de l'immeuble dans lequel se situé l'appartement acquis. 
Or, au regard des captures d'écran produites par la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE, la nature de l'établissement « [B] la nuit », à savoir non pas un bar mais une boîte de nuit, était facilement identifiable par l'acquéreur par une simple recherche internet.

Surtout, l'acte notarié de vente produit par Monsieur [A] comporte, en sa page 27 :
« L'acquéreur déclare avoir pris connaissance de l'existence d'un bar et d'une boîte de nuit engendrant des nuisances sonores dans l'immeuble des présentes ».
Certes, cette clause ne mentionne pas les vibrations de la structure de l'immeuble dont font état les locataires de la SAS ZANVINVEST dans les courriers produits par cette dernière.
Néanmoins la présence non seulement d'un bar, mais d'une boîte de nuit est expressément mentionnée dans cette clause.

La demanderesse ne rapporte pas la preuve de ce que cette clause aurait été ajoutée quelques heures seulement avant la signature de l'acte alors qu'elle ne conteste pas avoir été assistée par son propre notaire lors de cette vente, lequel a par ailleurs rédigé l'acte authentique. 
Elle disposait donc de l'assistance et des conseils nécessaires pour prendre pleinement connaissance de cette clause et en mesurer la portée.
Or, cette clause, outre la présence d'une boîte de nuit, fait état de nuisances sonores au sein de l'immeuble. 
Cette clause témoigne d'une volonté du vendeur d'aviser l'acquéreur de ces nuisances sonores qui n'ont donc pas été dissimulées à la demanderesse et rien ne permet d'affirmer que le vendeur aurait volontairement cherché à en dissimuler l'ampleur.

Certes, cette clause ne mentionne pas les vibrations de la structure de l'immeuble dont font état les locataires de la SAS ZANVINVEST dans les courriers produits par cette dernière.
Néanmoins, que ce soit dans les études sonores comme dans les courriers rédigés par Monsieur [A] produits par la demanderesse, il n'est nullement fait état de vibrations de la structure du bâtiment, mais seulement de nuisances sonores. Or, ce sont précisément ces termes qui sont repris dans l'acte notarié de vente. 
Dès lors, il n'est pas démontré que Monsieur [A] ait eu connaissance de ces vibrations et ait entendu dissimuler celles-ci à son acquéreur.

Par conséquent, le dol n'est pas établi et il y a lieu de débouter la SAS ZANVINVEST de sa demande en paiement de la somme de 81 885,78€ en réparation du préjudice subi à l'encontre de [D] [A].


2) Sur la demande de dommages et intérêts de la SAS ZANVINVEST à l'encontre de la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE

Aux termes de l'article 1240 du code civil, “ Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.
Il est constant que dans le cadre d'une transaction immobilière, l'agent immobilier est tenu à une obligation d'information et de conseil à l'égard de l'acquéreur.

En l'espèce, l'agence immobilière FT POITOU-CHARENTE, et à travers elle la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE, était tenue par une obligation particulière de conseil et d'information à l'égard de l'acquéreur en sa qualité de professionnelle de l'immobilier.
Le compromis de vente, rédigé par l'agence ne mentionne pas la présence d'une boîte de nuit au rez-de-chaussée et les problématiques engendrées par cet établissement.
Cependant, à la lumière des éléments exposés supra, la demanderesse avait connaissance de la présence de cette boîte de nuit et des nuisances sonores au sein de l'immeuble au moment de la signature de l'acte authentique de vente.
Ainsi, l'absence de ces informations dans le compromis de vente n'a pas porté préjudice à la SAS ZANVINVEST qui a décidé d'acquérir en toute connaissance de cause.
Par ailleurs, au-delà de la localisation de l'agence immobilière FT POITOU CHARENTE sur un site différent de celui de l'agence FONCIA LES MINIMES, représentant l'ASL [Adresse 4], et de l'agence FONCIA CHARENTE MARITIME, syndic de l'ensemble immobilier [Adresse 7], le compte-rendu de la commission nuisances de l'ASL [Adresse 7] du 31 mars 2021 mentionne uniquement des nuisances sonores, et non les vibrations dont se sont plaints les locataires de la demanderesse. 
Dès lors, rien ne démontre que l'agence immobilière se serait trouvée, par le biais du syndic de l'ensemble immobilier, en possession de cette information supplémentaire qu'elle n'aurait pas révélée à la demanderesse.

Ainsi aucun lien de causalité n'existe entre le préjudice invoqué et l'absence de mention des nuisances dans le compromis.
Par conséquent, il y a lieu de débouter la SAS ZANVINVEST de sa demande en paiement de 5 000€ de dommages et intérêts à l'encontre de la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE.


3) Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de Monsieur [A]

L'abus du droit d'ester en justice relève de la responsabilité délictuelle régie par l'article 1240 du code civil. 

En l'espèce, le fait que la demanderesse ait revendu l'appartement en insérant dans l'acte notarié une clause relative aux nuisances sonores similaire à celle figurant dans l'acte du 05 décembre 2022, n'établit pas le comportement déloyal allégué par Monsieur [A].
Bien que sa position n'ait pas été retenue, la SAS ZANVINVEST a présenté au tribunal une argumentation en droit et en fait et aucun élément ne permet de retenir qu'elle ait agi avec une légèreté blâmable ou une intention de nuire. 
Le caractère abusif de l'action en justice engagée par la SAS ZANVINVEST n'étant démontré, Monsieur [A] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. 


4) Sur les demandes accessoires

L'article 696 du code de procédure civile dispose que : “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie”. 

La SAS ZANVINVEST, partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance.
Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. 
En application de ces dispositions, la SAS ZANVINVEST sera condamnée à payer la somme de 3 500€ à Monsieur [D] [A] et celle de 2 000€ à la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE. Elle sera déboutée de sa propre demande à ce titre.
L'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile, et aucun élément ne justifie qu'elle soit écartée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

- DEBOUTE la SAS ZANVINVEST de sa demande de dommages et intérêts présentée à l'encontre de Monsieur [D] [A],
 
- DEBOUTE la SAS ZANVINVEST de sa demande de dommages et intérêts présentée à l'encontre de la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE, 
- DEBOUTE Monsieur [D] [A] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée à l'encontre de la SAS ZANVINVEST,

- DEBOUTE la SAS ZANVINVEST de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

- CONDAMNE la SAS ZANVINVEST à payer la somme de TROIS MILLE CINQ CENTS EUROS (3 500€) à Monsieur [D] [A] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- CONDAMNE la SAS ZANVINVEST à payer la somme de DEUX MILLE EUROS (2 000€) à la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- CONDAMNE la SAS ZANVINVEST aux dépens,

- RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. 


 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT





















 









Copies délivrées le
à
Maître Céline LAPEGUE de la SCP BLC (1 ccc)
Maître Hervé BLANCHÉ de la SCP ELIGE LA ROCHELLE-ROCHEFORT (1 ccc + 1 ce)
Maître Ludovic FIERS de la SELARL SELARL FIERS & ROY (1 ccc + 1 ce)
Texte intégral
Minute N° 26/00258
Jugement du 25 août 2026

Dossier : N° RG 24/02258 - N° Portalis DBXC-W-B7I-FFWS 
 Affaire : S.A.S. ZANZINVEST C/ [D] [A], S.A.S. FONCIA TRANSACTION FRANCE


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE
CONTENTIEUX GENERAL CIVIL


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRÉSIDENT : Sophie ROUBEIX
Statuant par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile
GREFFIER : Sophie BERTHONNEAU



DEMANDERESSE

S.A.S. ZANZINVEST 
immatriculée au R.C.S. de [Localité 1] sous le numéro 753 911 080
prise en la personne de son représentant légal
siège social : [Adresse 1]
représentée par Maître Céline LAPEGUE, membre de la S.C.P. BLC, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant


DÉFENDEURS

- [D], [E], [Y] [A]
né le 02 septembre 1951 à [Localité 2] (17)
de nationalité française
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Ludovic FIERS, membre de la .S.E.L.A.R.L. SELARL FIERS & ROY, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

- S.A.S. FONCIA TRANSACTION FRANCE 
immatriculée au R.C.S. de [Localité 3] sous le numéro 503 698 664
prise en la personne de son représentant légal
siège social : [Adresse 3]
représentée par Maître Hervé BLANCHE, membre de la S.C.P. ELIGE LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant


—ooOoo— 


Clôture prononcée le 26 février 2026
Débats tenus à l'audience du 02 juin 2026
Date de délibéré indiquée par le Président le 25 août 2026
Jugement prononcé le 25 août 2026 par mise à disposition au greffe

EXPOSE DU LITIGE 

Par acte authentique du 15 décembre 2022, reçu par Maître [N], notaire à [Localité 4] (79), la SAS ZANVINVEST a acquis de Monsieur [D] [A] un appartement au sein de l'ensemble immobilier « [Adresse 4] », situé [Adresse 5] à [Localité 5], au prix de 334 000€ hors frais. 
Ce bien lui avait été présenté par l'agence immobilière FT POITOU CHARENTE, exploitée par le groupe FONCIA auquel appartiennent également l'agence FONCIA LES MINIMES, représentant l'ASL LE GABUT, et l'agence FONCIA CHARENTE MARITIME, syndic de l'immeuble où se situe le bien objet du litige.
L'acte notarié de vente comportait une clause avisant l'acquéreur de nuisances sonores au sein de l'immeuble en raison de la proximité d'établissements de nuit.
La SAS ZANVINVEST destinait ce bien à de la location de courte durée. 
La SAS ZANVINVEST a finalement revendu l'appartement à un prix inférieur au prix d'acquisition.
 
Par exploits des 09 et 20 août 2024, la SAS ZANVINVEST a fait assigner Monsieur [A] ainsi que la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE aux fins d'indemnisation de son préjudice.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 07 janvier 2026, la SAS ZANZINVEST demande au tribunal, au visa des articles 1137, 1178 et 1240 du code civil, et de l'article 700 du code de procédure civile, de : 
- Débouter [D] [A] et la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- Condamner [D] [A] à lui payer 81 885,78€ en réparation du préjudice subi,
- Condamner la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE à lui payer la somme de 5 000€ de dommages et intérêts,
- Condamner solidairement Monsieur [D] [A] et la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE à lui payer la somme de 4 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance,
- Juger que l'exécution provisoire ne sera pas écartée.

La SAS ZANVINVEST soutient que Monsieur [A] aurait commis un dol à son égard en s'abstenant de l'informer des troubles de voisinage causés par les établissements de nuit, ainsi que des procédures engagées tant par lui-même que par l'ensemble immobilier « [Adresse 4] », dont le syndic est l'agence FONCIA. 
Elle affirme que si elle avait pu se convaincre par elle-même avant la vente de la présence de bars-restaurants et du bruit qu'ils engendraient à l'extérieur, elle n'aurait pas été en capacité de savoir que des boîtes de nuit, fermant non pas à 02h mais à 06h du matin, étaient présentes au rez-de-chaussée de l'immeuble, et qu'au-delà du bruit, les basses faisaient trembler toute la structure de l'immeuble.
Elle allègue que [D] [A] aurait été informé de ces nuisances, et ne n'aurait pas pu ignorer que les informations retenues étaient essentielles pour les acquéreurs.
Elle ajoute que la clause mentionnant les nuisances sonores, dépourvue de toute référence concrète aux désordre, ajoutée sans concertation à l'acte authentique de vente quelques heures avant la signature de celui-ci par les parties, n'aurait pas évoqué les importantes vibrations de la structure du bâtiment dues aux basses, ni le volume sonore très supérieur aux normes autorisées.
Elle affirme qu'en raison de ces nuisances, il lui aurait été impossible de louer le bien acquis, et qu'elle aurait dû le revendre à un prix inférieur au prix d'acquisition. 
Elle fait donc valoir un préjudice tenant à la perte de valeur du bien et à la perte de chance de ne pas contracter dans de meilleures conditions, correspondant à la différence entre le prix d'achat augmenté des travaux réalisés pour la mise en location et le prix de revente.


Pour rechercher la responsabilité de la SAS FONCIA TRANSACTION, la SAS ZANVINVEST lui reproche d'avoir rédigé le compromis de vente en s'abstenant volontairement de lui faire part de la problématique existant [Adresse 6], dont elle aurait eu nécessairement connaissance en sa qualité de professionnel rochelais de l'immobilier.
Elle affirme que l'agence FONCIA aurait été tenue d'une obligation particulière d'information envers l'acquéreur du bien dès lors qu'elle aurait été à la fois en charge de la vente et le syndic de l'ensemble immobilier [Adresse 7], peu important à ce titre que l'agence syndic et l'agence transaction soient sur deux sites différents. 
En réponse à la demande de dommages et intérêts de Monsieur [A], la SAS ZANVINVEST fait valoir que ce dernier ne saurait lui reprocher son honnêteté lors de la revente du bien.


Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 novembre 2025, Monsieur [A] au visa des articles 1137 et 1217 du code civil, demande au tribunal :
A titre principal, de :
- Débouter la SAS ZANVINVEST de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- Condamner la SAS ZANVINVEST à lui payer la somme de 2 000€ à titre de dommages et intérêts pour abus de droit d'ester en justice,
- Condamner la SAS ZANVINVEST à lui payer la somme de 4 000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la SAS ZANVINVEST aux entiers dépens de l'instance.
A titre subsidiaire, de :
- Condamner la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE à le relever des condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts, article 700 du code de procédure civile et dépens,
- Condamner la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE à lui payer la somme de 4 000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [A] conteste avoir volontairement retenu une information déterminante pour le consentement des acquéreurs. 
Il soutient que les acquéreurs auraient nécessairement visité les lieux avant l'achat et auraient donc été informés de la présence d'établissements de nuit à proximité. 
Il fait également valoir que l'acte authentique de vente effectivement signé le 05 décembre 2022 et par lui produit aurait comporté une clause informant l'acquéreur de la présence d'un bar et d'une boîte de nuit engendrant des nuisances sonores dans l'immeuble, cette clause n'étant pas générale et vague mais bien précise sur la situation des établissements et sur les nuisances engendrées.
Il ajoute que cet acte de vente aurait été rédigé par le propre notaire de la SAS ZANVINVEST, lequel, au titre de son devoir de conseil, aurait nécessairement attiré l'attention de sa cliente sur cette clause particulière. 
A l'appui de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la SAS ZANVINVEST, Monsieur [A] soutient que la procédure initiée par cette dernière serait abusive, compte tenu de son comportement déloyal, dès lors qu'elle aurait revendu le bien en insérant une clause relative aux nuisances causées par les établissements de nuit similaire à celle figurant dans l'acte authentique de vente du 05 décembre 2022. 
Pour rechercher, à titre subsidiaire, la responsabilité contractuelle de la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE sur le fondement de l'article 1217 du code civil, Monsieur [A] fait valoir qu'en tant qu'agent immobilier, cette dernière aurait été tenue à son égard d'un devoir d'information et de conseil. Il allègue qu'il aurait appartenu dès lors à l'agence, en sa qualité d'agent immobilier et de syndic chargé de l'ensemble immobilier où est situé le bien, de lui conseiller de porter de plus amples informations à la connaissance de l'acquéreur, d'autant que lui-même serait étranger au domaine de l'immobilier. 


Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 juin 2025, la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE demande au tribunal, sur le fondement des articles 1137, 1112-1 et 1240 du code civil, 
A titre principal, de :
- Juger que la SAS ZANVINVEST a valablement consenti à la vente conclue le 15 décembre 2022 avec Monsieur [D] [A],
- Juger  que la SAS ZANVINVEST ne justifie pas d'un préjudice en lien certain avec une faute qui aurait été commise par la société FONCIA TRANSACTION FRANCE,
En conséquence, 
- Rejeter l'ensemble des demandes formulées à son encontre, 
- Condamner la SAS ZANVINVEST à lui verser la somme de 2 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 
- La Condamner aux entiers dépens,
A titre subsidiaire, de :
- Rejeter la demande de Monsieur [D] [A] tendant à être relevé indemne par elle des condamnations prononcées à son encontre,
- Prononcer un partage de responsabilité entre Monsieur [D] [A] et la société FONCIA TRANSACTION FRANCE, 
- Limiter sa responsabilité à la somme de 5 000€,
- Réduire à de plus justes proportions la demande de la SAS ZANVINVEST fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. 

La SAS FONCIA expose en premier lieu que la présence de boîtes de nuit n'aurait pas été une information déterminante pour la SAS ZANVINVEST, cette dernière reconnaissant avoir pu se convaincre elle-même de la proximité d'établissements de nuit.
Elle ajoute que le bien se situerait dans un quartier bien connu pour son animation et que cela n'aurait pourtant pas empêché la SAS ZANVINVEST de consentir à la vente dans la mesure où elle destinait le bien à la location de courte durée et qu'il aurait appartenu à la demanderesse de se renseigner sur les horaires d'ouverture de l'établissement situé au rez-de-chaussée de l'immeuble, s'il s'agissait pour elle d'une information déterminante. 
En outre, la SAS FONCIA fait valoir qu'une clause insérée dans l'acte authentique de vente aurait avisé l'acquéreur de la présence d'un bar et d'une boîte de nuit au sein de l'immeuble causant des nuisances sonores, et que la boîte de nuit située au rez-de-chaussée de l'immeuble aurait été de surcroît parfaitement identifiable, d'autant que les gérants de la société demanderesse seraient restaurateurs et donc familiers de ce type de commerce.
En second lieu, elle fait valoir qu'elle ne serait intervenue qu'en tant que simple intermédiaire entre le vendeur et l'acquéreur, et n'aurait eu aucune intention dolosive. 
Elle soutient que l'agence FONCIA LES MINIMES, représentant l'ASL [Adresse 4], et l'agence FONCIA CHARENTE MARITIME, syndic de l'immeuble, certes gérées par le groupe FONCIA, fonctionneraient de façon autonome et seraient des entités indépendantes, et que l'agence immobilière FT POITOU CHARENTE, également indépendante n'aurait pas eu connaissance des nuisances sonores. 
Elle fait enfin valoir qu'il n'existerait pas de lien de causalité entre les nuisances alléguées par la SAS ZANVINVEST et le préjudice dont se prévaut cette dernière.
S'agissant de la demande en garantie formée à titre subsidiaire par Monsieur [A] à son encontre, la SAS FONCIA TRANSACTION, conteste avoir manqué à son devoir de conseil et d'information, dès lors que contrairement à elle, Monsieur [A] aurait nécessairement été au courant des problématiques liées aux nuisances sonores au sein de l'immeuble, et qu'il lui serait revenu de les transmettre aux acquéreurs en vertu de l'article L1112-1 du code civil. 


La clôture est intervenue le 22 février 2026.


L'affaire a été plaidée à l'audience du 02 juin 2026 et mise en délibéré au 25 août 2026 par mise à disposition au greffe.



MOTIFS DE LA DECISION

1) Sur la demande de dommages et intérêts de la SAS ZANVINVEST à l'encontre de Monsieur [A]

Aux termes de l'article 1128, 1° du code civil, le consentement des parties est l'une des conditions de validité du contrat.
L'article 1130 du même code prévoit que le consentement peut être vicié par l'erreur, le dol ou la violence. 
Selon l'article 1137 du code civil "Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou par des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son contractant son estimation de la valeur de la prestation." 

Ainsi, le dol suppose qu'une partie dissimule volontairement une information qu'elle sait déterminante du consentement de l'autre. Cette intention dolosive distingue le dol du manquement à l'obligation précontractuelle d'information prévue à l'article 1112-1 du code civil. La preuve de cette intention dolosive incombe à la partie s'estimant lésée.
Le dol, cause de nullité du contrat, constitue également une faute engageant la responsabilité de son auteur sur le fondement de l'article 1240 du code civil. 

En l'espèce, à la lumière des études sonores effectuées en juillet et novembre 2022 produites par la SAS ZANVINVEST, les nuisances sonores engendrées par la boîte de nuit située en bas de l'immeuble dans lequel est situé l'appartement acquis par la demanderesse dépassent les seuils autorisés. Il est également démontré par les courriers adressés par Monsieur [A] au maire de [Localité 5] et au Procureur de la République que le vendeur avait connaissance de ces désordres et de leur ampleur. 

Néanmoins, le bien acquis est situé dans le [Adresse 8] connu pour son animation.
La SAS ZANZINVEST, qui ne conteste pas avoir visité le bien avant de signer la vente, avait nécessairement conscience de la présence d'établissements de nuit à proximité du bien, et cela n'a pas fait obstacle à son consentement à la vente.
Elle a notamment pu voir la présence de l'établissement "[B] la nuit" au rez-de-chaussée de l'immeuble dans lequel se situé l'appartement acquis. 
Or, au regard des captures d'écran produites par la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE, la nature de l'établissement « [B] la nuit », à savoir non pas un bar mais une boîte de nuit, était facilement identifiable par l'acquéreur par une simple recherche internet.

Surtout, l'acte notarié de vente produit par Monsieur [A] comporte, en sa page 27 :
« L'acquéreur déclare avoir pris connaissance de l'existence d'un bar et d'une boîte de nuit engendrant des nuisances sonores dans l'immeuble des présentes ».
Certes, cette clause ne mentionne pas les vibrations de la structure de l'immeuble dont font état les locataires de la SAS ZANVINVEST dans les courriers produits par cette dernière.
Néanmoins la présence non seulement d'un bar, mais d'une boîte de nuit est expressément mentionnée dans cette clause.

La demanderesse ne rapporte pas la preuve de ce que cette clause aurait été ajoutée quelques heures seulement avant la signature de l'acte alors qu'elle ne conteste pas avoir été assistée par son propre notaire lors de cette vente, lequel a par ailleurs rédigé l'acte authentique. 
Elle disposait donc de l'assistance et des conseils nécessaires pour prendre pleinement connaissance de cette clause et en mesurer la portée.
Or, cette clause, outre la présence d'une boîte de nuit, fait état de nuisances sonores au sein de l'immeuble. 
Cette clause témoigne d'une volonté du vendeur d'aviser l'acquéreur de ces nuisances sonores qui n'ont donc pas été dissimulées à la demanderesse et rien ne permet d'affirmer que le vendeur aurait volontairement cherché à en dissimuler l'ampleur.

Certes, cette clause ne mentionne pas les vibrations de la structure de l'immeuble dont font état les locataires de la SAS ZANVINVEST dans les courriers produits par cette dernière.
Néanmoins, que ce soit dans les études sonores comme dans les courriers rédigés par Monsieur [A] produits par la demanderesse, il n'est nullement fait état de vibrations de la structure du bâtiment, mais seulement de nuisances sonores. Or, ce sont précisément ces termes qui sont repris dans l'acte notarié de vente. 
Dès lors, il n'est pas démontré que Monsieur [A] ait eu connaissance de ces vibrations et ait entendu dissimuler celles-ci à son acquéreur.

Par conséquent, le dol n'est pas établi et il y a lieu de débouter la SAS ZANVINVEST de sa demande en paiement de la somme de 81 885,78€ en réparation du préjudice subi à l'encontre de [D] [A].


2) Sur la demande de dommages et intérêts de la SAS ZANVINVEST à l'encontre de la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE

Aux termes de l'article 1240 du code civil, “ Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.
Il est constant que dans le cadre d'une transaction immobilière, l'agent immobilier est tenu à une obligation d'information et de conseil à l'égard de l'acquéreur.

En l'espèce, l'agence immobilière FT POITOU-CHARENTE, et à travers elle la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE, était tenue par une obligation particulière de conseil et d'information à l'égard de l'acquéreur en sa qualité de professionnelle de l'immobilier.
Le compromis de vente, rédigé par l'agence ne mentionne pas la présence d'une boîte de nuit au rez-de-chaussée et les problématiques engendrées par cet établissement.
Cependant, à la lumière des éléments exposés supra, la demanderesse avait connaissance de la présence de cette boîte de nuit et des nuisances sonores au sein de l'immeuble au moment de la signature de l'acte authentique de vente.
Ainsi, l'absence de ces informations dans le compromis de vente n'a pas porté préjudice à la SAS ZANVINVEST qui a décidé d'acquérir en toute connaissance de cause.
Par ailleurs, au-delà de la localisation de l'agence immobilière FT POITOU CHARENTE sur un site différent de celui de l'agence FONCIA LES MINIMES, représentant l'ASL [Adresse 4], et de l'agence FONCIA CHARENTE MARITIME, syndic de l'ensemble immobilier [Adresse 7], le compte-rendu de la commission nuisances de l'ASL [Adresse 7] du 31 mars 2021 mentionne uniquement des nuisances sonores, et non les vibrations dont se sont plaints les locataires de la demanderesse. 
Dès lors, rien ne démontre que l'agence immobilière se serait trouvée, par le biais du syndic de l'ensemble immobilier, en possession de cette information supplémentaire qu'elle n'aurait pas révélée à la demanderesse.

Ainsi aucun lien de causalité n'existe entre le préjudice invoqué et l'absence de mention des nuisances dans le compromis.
Par conséquent, il y a lieu de débouter la SAS ZANVINVEST de sa demande en paiement de 5 000€ de dommages et intérêts à l'encontre de la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE.


3) Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de Monsieur [A]

L'abus du droit d'ester en justice relève de la responsabilité délictuelle régie par l'article 1240 du code civil. 

En l'espèce, le fait que la demanderesse ait revendu l'appartement en insérant dans l'acte notarié une clause relative aux nuisances sonores similaire à celle figurant dans l'acte du 05 décembre 2022, n'établit pas le comportement déloyal allégué par Monsieur [A].
Bien que sa position n'ait pas été retenue, la SAS ZANVINVEST a présenté au tribunal une argumentation en droit et en fait et aucun élément ne permet de retenir qu'elle ait agi avec une légèreté blâmable ou une intention de nuire. 
Le caractère abusif de l'action en justice engagée par la SAS ZANVINVEST n'étant démontré, Monsieur [A] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. 


4) Sur les demandes accessoires

L'article 696 du code de procédure civile dispose que : “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie”. 

La SAS ZANVINVEST, partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance.
Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. 
En application de ces dispositions, la SAS ZANVINVEST sera condamnée à payer la somme de 3 500€ à Monsieur [D] [A] et celle de 2 000€ à la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE. Elle sera déboutée de sa propre demande à ce titre.
L'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile, et aucun élément ne justifie qu'elle soit écartée. 



PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

- DEBOUTE la SAS ZANVINVEST de sa demande de dommages et intérêts présentée à l'encontre de Monsieur [D] [A],
 
- DEBOUTE la SAS ZANVINVEST de sa demande de dommages et intérêts présentée à l'encontre de la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE, 
- DEBOUTE Monsieur [D] [A] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée à l'encontre de la SAS ZANVINVEST,

- DEBOUTE la SAS ZANVINVEST de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

- CONDAMNE la SAS ZANVINVEST à payer la somme de TROIS MILLE CINQ CENTS EUROS (3 500€) à Monsieur [D] [A] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- CONDAMNE la SAS ZANVINVEST à payer la somme de DEUX MILLE EUROS (2 000€) à la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- CONDAMNE la SAS ZANVINVEST aux dépens,

- RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. 


 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT





















 









Copies délivrées le
à
Maître Céline LAPEGUE de la SCP BLC (1 ccc)
Maître Hervé BLANCHÉ de la SCP ELIGE LA ROCHELLE-ROCHEFORT (1 ccc + 1 ce)
Maître Ludovic FIERS de la SELARL SELARL FIERS & ROY (1 ccc + 1 ce)

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1128, code civil 1178, code civil 1112-1, code de procedure civile 816, code civil L1112-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-02T17:11:16.732Z.