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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Caen, Chambre du JEX, 19 juin 2026, n° 26/01987

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Parties (entreprises)

CAFE MP DE [Localité 1]

Exposé du litige

FAITS ET PROCEDURE

Par acte reçu le 28 février 2001 par Maître [L], notaire à [Localité 2], la société BSV a donné à bail à la société Café MP de [Localité 1] des locaux commerciaux situés [Adresse 6] à [Localité 4] correspondant aux lots 1 à 4 d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété et dénommé « [Etablissement 1] ».

Les lots ont été vendus à Monsieur [S] [E] par acte reçu par Maître [L] le 17 février 2006.

Le bail a été renouvelé par acte du 10 décembre 2012 avec effet rétroactif au 26 juillet 2012 pour une durée de 9 ans. 

Aux termes d’un acte reçu par Maitre [F] [C], notaire à [Localité 4], le 26 octobre 2019, Monsieur [S] [E] a cédé la nue-propriété des locaux à Madame [X] [E], Madame [U] [E], Madame [N] [E] et Monsieur [H] [E].

A la suite de travaux engagés par la société Café MP de [Localité 1] au début de l’année 2020 et après une mise en demeure de lui communiquer des documents relatifs à la nature desdits travaux, l’indivision [E] lui à fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur le paiement des loyers de juillet et août 2020 et sur une régularisation de charges puis, le 19 janvier 2021, un congé sans offre de renouvellement du bail commercial aux motifs du non-paiement des charges locatives pour un montant de 35.700 euros, du non-paiement des loyers d’avril et mai 2021 et réalisation de travaux dans les lieux loués sans autorisation du bailleur.

Saisi par la société Café MP de [Localité 1], par jugement du 19 mars 2026, le tribunal judiciaire de Caen a :
- Déclaré recevable la demande d'expertise formée par Monsieur [S] [E], Madame [X] [E], Madame [U] [E], Madame [N] [E] et Monsieur [H] [E] ; 
- Dit que le congé envoyé par Monsieur [S] [E], Madame [X] [E], Madame [U] [E], Madame [N] [E] et Monsieur [H] [E] sans mise en demeure préalable est régulier ;
- Autorisé Monsieur [S] [E], Madame [X] [E], Madame [U] [E], Madame [N] [E] et Monsieur [H] [E] à procéder à l'expulsion de la SAS Café MP de [Localité 1] et de tous occupants de leur chef des locaux commerciaux donnés à bail situés [Adresse 1] à [Localité 4], lesdits locaux correspondant au lot l à 4 d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété et dénommé « [Etablissement 1] », avec si besoin assistance de la force publique ;
- Dit que le tribunal n'est pas saisi de la demande relative à l'indemnité d'occupation ;
- Débouté la SAS Café MP de [Localité 1] de sa demande de dommages-intérêts ;
- Condamné la SAS Café MP de [Localité 1] à payer les entiers dépens de l'instance ;
- Condamné la SAS Café MP de [Localité 1] à payer à Monsieur [S] [E], Madame [X] [E], Madame [U] [E], Madame [N] [E] et Monsieur [H] [E] la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Débouté la SAS Café MP de [Localité 1] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La société Café MP de [Localité 1] a interjeté appel de cette décision et par ordonnance du 12 mai 2026 a été autorisée à assigner les consorts [E] devant la 2ème chambre de la cour d’appel de CAEN à l’audience du 15 octobre 2026.

Le 19 mai 2026, les consorts [E] ont fait délivrer à la société Café MP de [Localité 1] un commandement de quitter les lieux à compter du 5 juin 2026.

Préalablement autorisée par ordonnance du juge de l’exécution, la société Café MP de [Localité 1] a fait assigner en urgence le 4 juin 2026 Monsieur [S] [E], Madame [X] [E], Madame [U] [E], Madame [N] [E] et Monsieur [H] [E] devant le juge de l’exécution afin d’obtenir, principalement un délai de 8 mois courant à compter du 5 juin 2026 pour libérer le local sis [Adresse 1] à [Localité 4].

A l’audience du 9 juin 2026, la société Café MP de [Localité 1], représentée par son conseil, sollicite du juge de l’exécution de : 
- Lui accorder un délai de 8 mois courant à compter du 5 juin 2026 avant de devoir libérer le local sis [Adresse 1] à [Localité 4] ;
- Suspendre pendant le cours de ce délai les effets du commandement de quitter les lieux et du jugement autorisant l'expulsion de la société Café MP de [Localité 1] ;
- Débouter les consorts [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- Condamner solidairement Monsieur [S] [E], Madame [X] [E], Madame [O] [V] [E], Madame [N] [E] et Monsieur [H] [E] à verser à la société CAFE MP DE [Localité 1] une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Les condamner solidairement Monsieur [S] [E], Madame [X] aux entiers dépens de l'instance ;
- Accorder à la SELARL PIEUCHOT ET ASSOCIES représentée par Maître Stéphane PIEUCHOT le bénéfice du droit de recouvrement direct instauré par l'article 699 du Code de Procédure Civile.

Au soutient de sa demande, la société Café MP de [Localité 1] renouvelle les contestations développées au fond devant le tribunal judiciaire de Caen concernant l’irrégularité du congé donné par ses bailleurs dont elle estime qu’elles n’ont pas été justement appréhendées et se prévaut de chances sérieuses d’infirmation par la cour d’appel de Caen.
S’agissant de sa demande de délai pour quitter les lieux, elle fait valoir qu’elle est à jour du paiement du loyer et souligne qu’elle se trouve dans l’impossibilité matérielle, sociale et économique de déménager avant la saisie estivale. Elle estime que le délai de 8 mois sollicité permettrait ce relogement si elle n’obtenait pas gain de cause devant la cour d’appel. 
Au visa des articles L. 412-3, L. 412-4 et R. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, applicables aux baux commerciaux, elle explique ainsi être dans l’impossibilité matérielle de libérer les locaux dans un temps si contraint compte tenu du mobilier et de l’équipement et de l’emplacement du restaurant et de sa fréquentation à cette période de l’année. Elle ajoute qu’elle n’est pas en capacité de se reloger dans le délai très court imparti malgré des démarches entreprises en ce sens. Juridiquement, elle précise que cela aurait pour conséquence d’entrainer le licenciement de ses 19 salariés dont ceux récemment recrutés pour la période estivale et qui sont, pour 8 d’entre eux logés à proximité de l’établissement à ses frais et présentent des situations personnelles précaires. Elle explique qu’elle réalise la moitié de son chiffre d’affaires annuel et de sa marge brute sur les seuls mois de juin à août et qu’elle a réalisé des investissements à l’approche de cette période qu’elle viendrait à perdre en cas d’expulsion.
Elle estime, à l’inverse, que la situation des bailleurs ne justifie en rien la poursuite de l’expulsion.
En réponse aux défendeurs, elle oppose qu’il appartiendra à la cour d’appel de Caen de statuer sur les manquements à ses obligations, qu’elle conteste notamment en se fondant sur une note technique d’un expert qu’elle a mandaté, et que sa mauvaise foi ne peut se déduire de sa demande de maintien dans les lieux. Elle écarte également l’argument tiré du fait qu’elle savait devoir quitter les lieux depuis 2021 en ce qu’elle a toujours contesté la validité de ce congé et qu’elle bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux en l’absence de perception d’une indemnité d’éviction.

Les consorts [E], représentés par leur conseil sollicitent de : 
- Débouter la société Café MP de [Localité 1] de sa demande de délais avant expulsion ;
- Débouter la société Café MP de [Localité 1] de sa demande tendant à la suspension des effets du commandement de quitter les lieux du 19 mai 2026 et du jugement du Tribunal judiciaire de Caen du 19 mars 2026 ;
- Condamner la société Café MP de [Localité 1] à payer à Monsieur [S] [E], Madame [X] [E], Madame [U] [E], Madame [N] [E] et Monsieur [H] [E] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner la société Café MP de [Localité 1] aux entiers dépens de l'instance.

Ils font valoir que l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution ne vise pas les locaux à usage commercial soumis au statut des baux commerciaux. 
Sur le fond, ils estiment que la mauvaise foi de la société Café MP de [Localité 1] fait obstacle à l’octroi de délais. Ils relèvent ainsi qu’elle a manqué à ses obligations contractuelles, qu’elle résiste à l’exécution du jugement, qu’elle refuse de communiquer sur les travaux litigieux dont ils invoquent la gravité.
S’agissant de la situation de la société Café MP de [Localité 1], ils opposent qu’elle n’est pas en détresse et s’inscrit au sein d’un réseau structuré d’une vingtaine d’entités gravitant autour de Monsieur [W] [R], entrepreneur au sein de la restauration. Ils ajoutent qu’elle ne justifie pas de démarches sérieuses de relogement alors qu’elle est informée depuis le congé sans offre de renouvellement de 19 janvier 2021 qu’elle doit libérer les lieux. A cet égard, ils opposent aux arguments tirés des investissements réalisés, du volume des équipements et de la situation des salariés qu’il s’agit de choix de gestion de l’occupante qui savait qu’une expulsion pouvait intervenir à tout moment. Ils soulignent que le rapport d’expertise du cabinet FAVRE-REGUILLON EXPERTISES versé aux débats par la demanderesse fait état d’une visite des lieux le 20 avril 2026 et d’un devis de réinstallation du 18 mars 2023 de sorte qu’elle n’est pas fondée à soutenir qu’elle n’a pas eu le temps d’organiser son relogement. 
Ils invoquent le préjudice que leur causerait l’octroi d’un délai sans titre et sans contrepartie.
Ils soulignent le caractère exécutoire du jugement justifiant qu’il ne soit pas fait droit à la demande de délai pour quitter les lieux dans l’attente de la décision de la cour d’appel dont le juge de l’exécution ne peut apprécier l’issue.
Subsidiairement, ils estiment que le délai de 8 mois est excessif et dépourvu de toute justification proportionnée.

Le jugement a été mis en délibéré au 17 juin 2026 et prorogé au 19 juin 2026.

Motifs

MOTIFS

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, le juge de l'exécution peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. L'article L.412-4 du même code, tel qu'issu de la même loi, précise que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

La jurisprudence a admis l’application de ces dispositions, anciennement codifiées à l’article L.613-1 du code de la construction, à un local commercial (Cass. 2e civ., 4 juill. 2007, n° 06-14.601).

Dans ces conditions, il convient d’apprécier le bienfondé de la demande.

Pour la fixation des délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l'atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

A titre liminaire, il convient de rappeler que conformément au principe de l’autorité de la chose jugée et en application des dispositions de l’article R. 121-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l’exécution. Sa compétence se limité à l’octroi de délais de grâce.

Ainsi, il n’appartient pas au juge de l’exécution de remettre en cause les motifs de la décision servant de fondement à la procédure d’expulsion qui, bien que faisant l’objet d’une contestation pendante devant la cour d’appel de Caen, demeure exécutoire.

A cet égard, le tribunal judiciaire, dans son jugement du 19 mars 2026 retient qu’il a valablement été donné congé à la société Café MP de [Localité 1] en ce que cette dernière a réalisé des travaux sans justifier du respect des conditions fixées par l’autorisation de Monsieur [S] [E] et que ceux-ci, par leur caractère irréversible, constituaient un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant les dispensant d’une mise en demeure préalable et du paiement d’une indemnité.

Ce comportement, s’il a été apprécié par le tribunal comme étant un manquement grave de la société Café MP de [Localité 1] à ses obligations, n’est pas, en lui seul assimilable à une mauvaise volonté de cette dernière dans l’exécution de ses obligations en ce que le tribunal relève par ailleurs qu’il n’est pas fait la démonstration d’un retard de paiement du loyer et des charges.

De même, la mise en œuvre de la présente procédure, en ce qu’elle constitue un droit pour la société Café MP de [Localité 1], ne saurait caractériser un comportement fautif ou abusif.

Il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir pris des dispositions pour quitter les lieux depuis 2021 dès lors qu’elle était dans l’attente de l’issue du litige l’opposant à ses bailleurs devant le tribunal judiciaire. Elle justifie avoir amorcé des recherches par l’envoi d’un courriel à différents professionnels de l’immobilier le 27 mai.

De même, elle a pu légitimement, du moins jusqu’à l’intervention du commandement de quitter les lieux le 19 mai, s’organiser pour la saison estivale et réaliser d’importants investissements en procédant à des recrutements et à la constitution de stocks.

Dans ces conditions, l’expulsion de la société Café MP de [Localité 1] aurait des conséquences irréversibles pour la pérennité de son activité.

Il est indifférent qu’elle s’inscrive dans un réseau de plusieurs sociétés en ce qu’il y a lieu de tenir compte que de sa seule situation pour apprécier sa demande.

A l’inverse, il n’est pas invoqué, ni justifié par les consorts [E] d’une urgence à récupérer les lieux ou d’une situation incompatible avec l’octroi de délais pour les libérer, étant précisé que le jugement du tribunal judiciaire ayant estimé ne pas être saisi de la demande relative à une indemnité d’occupation, ils pourraient la formuler dans le cadre d’une autre instance.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient d’octroyer un délai à la société Café MP de [Localité 1] pour quitter les locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 4]. 

Pour autant, il ne saurait être fait droit à la demande de délai dans son quantum de 8 mois, en ce qu’elle vise à entraver l’exécution provisoire assortissant le jugement du 19 mars 2026 dans l’attente de la décision de la cour d’appel. 

En conséquence, ce délai ne saurait excéder le 15 septembre 2026 dès lors que la saison estivale et les contrats saisonniers qu’elle produit prendront fin au 31 août 2026 et qu’un délai supplémentaire de 15 jours est de nature à lui permettre de prendre les dispositions nécessaires à la libération des lieux.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l'exécution provisoire 

La société Café MP de [Localité 1], qui bénéficie d’une mesure de clémence au détriment des bailleurs, sera tenue des entiers dépens et à verser à Monsieur [S] [E], Madame [X] [E], Madame [U] [E], Madame [N] [E] et Monsieur [H] [E] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé qu’en vertu de l’article R. 121-21 du code des procédures civiles d’exécution, les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge de l'exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction, 

Accorde à la société Café MP de [Localité 1] un délai jusqu’au 15 septembre 2026 inclus pour libérer les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 4], lesdits locaux correspondant au lot l à 4 d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété et dénommé « [Etablissement 1]» ;

Condamne la société Café MP de [Localité 1] à verser à Monsieur [S] [E], Madame [X] [E], Madame [U] [E], Madame [N] [E] et Monsieur [H] [E] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Café MP de [Localité 1] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit dès sa notification.

La présente décision a été signée par Laurène POTERLOT, et par Sophie LEFRANC, Greffier, présente lors de la mise à disposition au greffe.


LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION




S. LEFRANC L. POTERLOT
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

JUGE DE L’EXECUTION

MINUTE N° : 26/
AFFAIRE N° RG 26/01987 - N° Portalis DBW5-W-B7K-JYDS
Code NAC 5AD Baux d’habitation - Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux


JUGEMENT DU 19 Juin 2026


Laurène POTERLOT, Juge de l’Exécution au Tribunal judiciaire de CAEN,

Assistée lors des débats de S. LEFRANC, Greffier ;


DANS L’INSTANCE

ENTRE


S.A.S. CAFE MP DE [Localité 1], 
immatriculée au RCS de CAEN sous le numéro 434 583 464
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 1]


EN DEMANDE
représenté par Me Stéphane PIEUCHOT, avocat au Barreau de CAEN, Case 80 


ET


Madame [X] [E]
née le 11 Septembre 1976 à [Localité 2], 
demeurant [Adresse 2]
Monsieur [H] [E]
né le 10 Février 1983 à [Localité 3], 
demeurant [Adresse 3]
Madame [U] [E]
née le 17 Avril 1978 à [Localité 2], 
demeurant [Adresse 4]
Monsieur [S] [E]
né le 31 Août 1945 à [Localité 2], 
demeurant [Adresse 2]
Madame [N] [E]
née le 11 Février 1980 à [Localité 2], 
demeurant [Adresse 5]

EN DEFENSE
représentés par Me Jean-Marin LEROUX-QUÉTEL, avocat au Barreau de CAEN, Case 11


Après débats à l’audience publique du 09 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 17 Juin 2026 et prorogée au 19 juin 2026.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte reçu le 28 février 2001 par Maître [L], notaire à [Localité 2], la société BSV a donné à bail à la société Café MP de [Localité 1] des locaux commerciaux situés [Adresse 6] à [Localité 4] correspondant aux lots 1 à 4 d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété et dénommé « [Etablissement 1] ».

Les lots ont été vendus à Monsieur [S] [E] par acte reçu par Maître [L] le 17 février 2006.

Le bail a été renouvelé par acte du 10 décembre 2012 avec effet rétroactif au 26 juillet 2012 pour une durée de 9 ans. 

Aux termes d’un acte reçu par Maitre [F] [C], notaire à [Localité 4], le 26 octobre 2019, Monsieur [S] [E] a cédé la nue-propriété des locaux à Madame [X] [E], Madame [U] [E], Madame [N] [E] et Monsieur [H] [E].

A la suite de travaux engagés par la société Café MP de [Localité 1] au début de l’année 2020 et après une mise en demeure de lui communiquer des documents relatifs à la nature desdits travaux, l’indivision [E] lui à fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur le paiement des loyers de juillet et août 2020 et sur une régularisation de charges puis, le 19 janvier 2021, un congé sans offre de renouvellement du bail commercial aux motifs du non-paiement des charges locatives pour un montant de 35.700 euros, du non-paiement des loyers d’avril et mai 2021 et réalisation de travaux dans les lieux loués sans autorisation du bailleur.

Saisi par la société Café MP de [Localité 1], par jugement du 19 mars 2026, le tribunal judiciaire de Caen a :
- Déclaré recevable la demande d'expertise formée par Monsieur [S] [E], Madame [X] [E], Madame [U] [E], Madame [N] [E] et Monsieur [H] [E] ; 
- Dit que le congé envoyé par Monsieur [S] [E], Madame [X] [E], Madame [U] [E], Madame [N] [E] et Monsieur [H] [E] sans mise en demeure préalable est régulier ;
- Autorisé Monsieur [S] [E], Madame [X] [E], Madame [U] [E], Madame [N] [E] et Monsieur [H] [E] à procéder à l'expulsion de la SAS Café MP de [Localité 1] et de tous occupants de leur chef des locaux commerciaux donnés à bail situés [Adresse 1] à [Localité 4], lesdits locaux correspondant au lot l à 4 d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété et dénommé « [Etablissement 1] », avec si besoin assistance de la force publique ;
- Dit que le tribunal n'est pas saisi de la demande relative à l'indemnité d'occupation ;
- Débouté la SAS Café MP de [Localité 1] de sa demande de dommages-intérêts ;
- Condamné la SAS Café MP de [Localité 1] à payer les entiers dépens de l'instance ;
- Condamné la SAS Café MP de [Localité 1] à payer à Monsieur [S] [E], Madame [X] [E], Madame [U] [E], Madame [N] [E] et Monsieur [H] [E] la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Débouté la SAS Café MP de [Localité 1] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La société Café MP de [Localité 1] a interjeté appel de cette décision et par ordonnance du 12 mai 2026 a été autorisée à assigner les consorts [E] devant la 2ème chambre de la cour d’appel de CAEN à l’audience du 15 octobre 2026.

Le 19 mai 2026, les consorts [E] ont fait délivrer à la société Café MP de [Localité 1] un commandement de quitter les lieux à compter du 5 juin 2026.

Préalablement autorisée par ordonnance du juge de l’exécution, la société Café MP de [Localité 1] a fait assigner en urgence le 4 juin 2026 Monsieur [S] [E], Madame [X] [E], Madame [U] [E], Madame [N] [E] et Monsieur [H] [E] devant le juge de l’exécution afin d’obtenir, principalement un délai de 8 mois courant à compter du 5 juin 2026 pour libérer le local sis [Adresse 1] à [Localité 4].

A l’audience du 9 juin 2026, la société Café MP de [Localité 1], représentée par son conseil, sollicite du juge de l’exécution de : 
- Lui accorder un délai de 8 mois courant à compter du 5 juin 2026 avant de devoir libérer le local sis [Adresse 1] à [Localité 4] ;
- Suspendre pendant le cours de ce délai les effets du commandement de quitter les lieux et du jugement autorisant l'expulsion de la société Café MP de [Localité 1] ;
- Débouter les consorts [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- Condamner solidairement Monsieur [S] [E], Madame [X] [E], Madame [O] [V] [E], Madame [N] [E] et Monsieur [H] [E] à verser à la société CAFE MP DE [Localité 1] une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Les condamner solidairement Monsieur [S] [E], Madame [X] aux entiers dépens de l'instance ;
- Accorder à la SELARL PIEUCHOT ET ASSOCIES représentée par Maître Stéphane PIEUCHOT le bénéfice du droit de recouvrement direct instauré par l'article 699 du Code de Procédure Civile.

Au soutient de sa demande, la société Café MP de [Localité 1] renouvelle les contestations développées au fond devant le tribunal judiciaire de Caen concernant l’irrégularité du congé donné par ses bailleurs dont elle estime qu’elles n’ont pas été justement appréhendées et se prévaut de chances sérieuses d’infirmation par la cour d’appel de Caen.
S’agissant de sa demande de délai pour quitter les lieux, elle fait valoir qu’elle est à jour du paiement du loyer et souligne qu’elle se trouve dans l’impossibilité matérielle, sociale et économique de déménager avant la saisie estivale. Elle estime que le délai de 8 mois sollicité permettrait ce relogement si elle n’obtenait pas gain de cause devant la cour d’appel. 
Au visa des articles L. 412-3, L. 412-4 et R. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, applicables aux baux commerciaux, elle explique ainsi être dans l’impossibilité matérielle de libérer les locaux dans un temps si contraint compte tenu du mobilier et de l’équipement et de l’emplacement du restaurant et de sa fréquentation à cette période de l’année. Elle ajoute qu’elle n’est pas en capacité de se reloger dans le délai très court imparti malgré des démarches entreprises en ce sens. Juridiquement, elle précise que cela aurait pour conséquence d’entrainer le licenciement de ses 19 salariés dont ceux récemment recrutés pour la période estivale et qui sont, pour 8 d’entre eux logés à proximité de l’établissement à ses frais et présentent des situations personnelles précaires. Elle explique qu’elle réalise la moitié de son chiffre d’affaires annuel et de sa marge brute sur les seuls mois de juin à août et qu’elle a réalisé des investissements à l’approche de cette période qu’elle viendrait à perdre en cas d’expulsion.
Elle estime, à l’inverse, que la situation des bailleurs ne justifie en rien la poursuite de l’expulsion.
En réponse aux défendeurs, elle oppose qu’il appartiendra à la cour d’appel de Caen de statuer sur les manquements à ses obligations, qu’elle conteste notamment en se fondant sur une note technique d’un expert qu’elle a mandaté, et que sa mauvaise foi ne peut se déduire de sa demande de maintien dans les lieux. Elle écarte également l’argument tiré du fait qu’elle savait devoir quitter les lieux depuis 2021 en ce qu’elle a toujours contesté la validité de ce congé et qu’elle bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux en l’absence de perception d’une indemnité d’éviction.

Les consorts [E], représentés par leur conseil sollicitent de : 
- Débouter la société Café MP de [Localité 1] de sa demande de délais avant expulsion ;
- Débouter la société Café MP de [Localité 1] de sa demande tendant à la suspension des effets du commandement de quitter les lieux du 19 mai 2026 et du jugement du Tribunal judiciaire de Caen du 19 mars 2026 ;
- Condamner la société Café MP de [Localité 1] à payer à Monsieur [S] [E], Madame [X] [E], Madame [U] [E], Madame [N] [E] et Monsieur [H] [E] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner la société Café MP de [Localité 1] aux entiers dépens de l'instance.

Ils font valoir que l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution ne vise pas les locaux à usage commercial soumis au statut des baux commerciaux. 
Sur le fond, ils estiment que la mauvaise foi de la société Café MP de [Localité 1] fait obstacle à l’octroi de délais. Ils relèvent ainsi qu’elle a manqué à ses obligations contractuelles, qu’elle résiste à l’exécution du jugement, qu’elle refuse de communiquer sur les travaux litigieux dont ils invoquent la gravité.
S’agissant de la situation de la société Café MP de [Localité 1], ils opposent qu’elle n’est pas en détresse et s’inscrit au sein d’un réseau structuré d’une vingtaine d’entités gravitant autour de Monsieur [W] [R], entrepreneur au sein de la restauration. Ils ajoutent qu’elle ne justifie pas de démarches sérieuses de relogement alors qu’elle est informée depuis le congé sans offre de renouvellement de 19 janvier 2021 qu’elle doit libérer les lieux. A cet égard, ils opposent aux arguments tirés des investissements réalisés, du volume des équipements et de la situation des salariés qu’il s’agit de choix de gestion de l’occupante qui savait qu’une expulsion pouvait intervenir à tout moment. Ils soulignent que le rapport d’expertise du cabinet FAVRE-REGUILLON EXPERTISES versé aux débats par la demanderesse fait état d’une visite des lieux le 20 avril 2026 et d’un devis de réinstallation du 18 mars 2023 de sorte qu’elle n’est pas fondée à soutenir qu’elle n’a pas eu le temps d’organiser son relogement. 
Ils invoquent le préjudice que leur causerait l’octroi d’un délai sans titre et sans contrepartie.
Ils soulignent le caractère exécutoire du jugement justifiant qu’il ne soit pas fait droit à la demande de délai pour quitter les lieux dans l’attente de la décision de la cour d’appel dont le juge de l’exécution ne peut apprécier l’issue.
Subsidiairement, ils estiment que le délai de 8 mois est excessif et dépourvu de toute justification proportionnée.

Le jugement a été mis en délibéré au 17 juin 2026 et prorogé au 19 juin 2026.

MOTIFS

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, le juge de l'exécution peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. L'article L.412-4 du même code, tel qu'issu de la même loi, précise que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

La jurisprudence a admis l’application de ces dispositions, anciennement codifiées à l’article L.613-1 du code de la construction, à un local commercial (Cass. 2e civ., 4 juill. 2007, n° 06-14.601).

Dans ces conditions, il convient d’apprécier le bienfondé de la demande.

Pour la fixation des délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l'atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

A titre liminaire, il convient de rappeler que conformément au principe de l’autorité de la chose jugée et en application des dispositions de l’article R. 121-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l’exécution. Sa compétence se limité à l’octroi de délais de grâce.

Ainsi, il n’appartient pas au juge de l’exécution de remettre en cause les motifs de la décision servant de fondement à la procédure d’expulsion qui, bien que faisant l’objet d’une contestation pendante devant la cour d’appel de Caen, demeure exécutoire.

A cet égard, le tribunal judiciaire, dans son jugement du 19 mars 2026 retient qu’il a valablement été donné congé à la société Café MP de [Localité 1] en ce que cette dernière a réalisé des travaux sans justifier du respect des conditions fixées par l’autorisation de Monsieur [S] [E] et que ceux-ci, par leur caractère irréversible, constituaient un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant les dispensant d’une mise en demeure préalable et du paiement d’une indemnité.

Ce comportement, s’il a été apprécié par le tribunal comme étant un manquement grave de la société Café MP de [Localité 1] à ses obligations, n’est pas, en lui seul assimilable à une mauvaise volonté de cette dernière dans l’exécution de ses obligations en ce que le tribunal relève par ailleurs qu’il n’est pas fait la démonstration d’un retard de paiement du loyer et des charges.

De même, la mise en œuvre de la présente procédure, en ce qu’elle constitue un droit pour la société Café MP de [Localité 1], ne saurait caractériser un comportement fautif ou abusif.

Il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir pris des dispositions pour quitter les lieux depuis 2021 dès lors qu’elle était dans l’attente de l’issue du litige l’opposant à ses bailleurs devant le tribunal judiciaire. Elle justifie avoir amorcé des recherches par l’envoi d’un courriel à différents professionnels de l’immobilier le 27 mai.

De même, elle a pu légitimement, du moins jusqu’à l’intervention du commandement de quitter les lieux le 19 mai, s’organiser pour la saison estivale et réaliser d’importants investissements en procédant à des recrutements et à la constitution de stocks.

Dans ces conditions, l’expulsion de la société Café MP de [Localité 1] aurait des conséquences irréversibles pour la pérennité de son activité.

Il est indifférent qu’elle s’inscrive dans un réseau de plusieurs sociétés en ce qu’il y a lieu de tenir compte que de sa seule situation pour apprécier sa demande.

A l’inverse, il n’est pas invoqué, ni justifié par les consorts [E] d’une urgence à récupérer les lieux ou d’une situation incompatible avec l’octroi de délais pour les libérer, étant précisé que le jugement du tribunal judiciaire ayant estimé ne pas être saisi de la demande relative à une indemnité d’occupation, ils pourraient la formuler dans le cadre d’une autre instance.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient d’octroyer un délai à la société Café MP de [Localité 1] pour quitter les locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 4]. 

Pour autant, il ne saurait être fait droit à la demande de délai dans son quantum de 8 mois, en ce qu’elle vise à entraver l’exécution provisoire assortissant le jugement du 19 mars 2026 dans l’attente de la décision de la cour d’appel. 

En conséquence, ce délai ne saurait excéder le 15 septembre 2026 dès lors que la saison estivale et les contrats saisonniers qu’elle produit prendront fin au 31 août 2026 et qu’un délai supplémentaire de 15 jours est de nature à lui permettre de prendre les dispositions nécessaires à la libération des lieux.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l'exécution provisoire 

La société Café MP de [Localité 1], qui bénéficie d’une mesure de clémence au détriment des bailleurs, sera tenue des entiers dépens et à verser à Monsieur [S] [E], Madame [X] [E], Madame [U] [E], Madame [N] [E] et Monsieur [H] [E] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé qu’en vertu de l’article R. 121-21 du code des procédures civiles d’exécution, les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit. 

PAR CES MOTIFS

Le juge de l'exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction, 

Accorde à la société Café MP de [Localité 1] un délai jusqu’au 15 septembre 2026 inclus pour libérer les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 4], lesdits locaux correspondant au lot l à 4 d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété et dénommé « [Etablissement 1]» ;

Condamne la société Café MP de [Localité 1] à verser à Monsieur [S] [E], Madame [X] [E], Madame [U] [E], Madame [N] [E] et Monsieur [H] [E] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Café MP de [Localité 1] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit dès sa notification.

La présente décision a été signée par Laurène POTERLOT, et par Sophie LEFRANC, Greffier, présente lors de la mise à disposition au greffe.


LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION




S. LEFRANC L. POTERLOT

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Mise à jour de la source le 2026-06-19T20:21:10.015Z.