Tribunal judiciaire de Rennes, 1re chambre civile, 22 juin 2026, n° 19/01541

Cour d'appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES
[Adresse 1] - tél : [XXXXXXXX01]




22 Juin 2026


1re chambre civile 
50D 

N° RG 19/01541 - N° Portalis DBYC-W-B7D-IFWZ





AFFAIRE :


[D] [J] [A]
[K] [V]


C/

S.A. GAN ASSURANCES 
[N] [M], en qualité de liquidateur amiable de la SARL ACERTIA
[F] [L]
[P] [H] es qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la SARL PHARE OUEST IMMOBILIER
S.A. ALLIANZ I.A.R.D. Assureur de la SARL PHARE OUEST IMMOBILIER















copie exécutoire délivrée

le :

à :



COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ



PRESIDENT : Louise MIEL, Vice-présidente

ASSESSEUR : Grégoire MARTINEZ, Juge

ASSESSEUR : Léo GAUTRON, Juge


GREFFIER : Karen RICHARD lors des débats et lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.


DÉBATS

A l’audience publique du 11 Mai 2026
Gregoire MARTINEZ assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties


JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,
prononcé par Louise MIEL, Vice présidente ,
par sa mise à disposition au greffe le 22 Juin 2026,
date indiquée à l’issue des débats.

Jugement rédigé par Gregoire MARTINEZ.

-2-

ENTRE : 


DEMANDEURS :

Madame [D] [J] [A]
Monsieur [K] [V] 
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Maître Laurent BOIVIN de la SELARL ACTB, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

ET :

DEFENDEURS :

S.A. GAN ASSURANCES
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Maître Christophe BAILLY de la SELAS AVOLITIS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

Monsieur [N] [M], en qualité de liquidateur amiable de la SARL ACERTIA
[Adresse 4]
[Localité 1]
représenté par Me Luc BOURGES, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

Monsieur [F] [L]
[Adresse 5]
[Localité 3]
représenté par Maître Karine PAYEN de la SAS PAYEN CARTRON AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant, Maître Mélanie VOISINE de la SELARL BALLU-GOUGEON, VOISINE, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant


INTERVENANTS :

Maître [P] [H] es qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la SARL PHARE OUEST IMMOBILIER
[Adresse 6]
[Localité 4]
représenté par Maître Mélanie VOISINE de la SELARL BALLU-GOUGEON, VOISINE, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

S.A. ALLIANZ I.A.R.D.
[Adresse 7]
[Localité 5]
représentée par Maître Christine LIAUD-FAYET de la SELARL ALCHIMIE AVOCATS, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant




FAITS ET PROCEDURE

Suivant promesse synallagmatique de vente du 21 juillet 2015, conclue par l’intermédiaire de la SARL Phare Ouest immobilier (l’agence), assurée par la société Allianz, et acte authentique du 5 novembre 2015, M. [L] a vendu à M. [V] et à Mme [J] née [A] une maison d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 6], pour la somme de 319 000 euros. 

Les diagnostics techniques, réalisés le 21 juillet 2015 par la SARL Acertia assurée par la société Compagnie Gan assurances (la société Gan), ont été annexés à ces actes. 


Se plaignant de divers désordres, M. [V] et Mme [J], ont, par actes des 13, 14 octobre 2016 et 13 février 2017, assigné M. [L] et les sociétés Phare Ouest immobilier et Acertia en référé-expertise. 

Par ordonnance du 6 avril 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Rennes a désigné M. [C], qui a déposé son rapport le 27 octobre 2017.


Par acte du 26 février 2019, Mme [J] et M. [V] ont assigné M. [L] et les sociétés Acertia et Phare Ouest immobilier devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins de réparation. L'instance a été enregistrée sous le n° RG 19/1541.

Par acte du 12 mai 2020, Mme [J] et M. [V] ont assigné M. [M] et les sociétés Gan assurances et Caisse régionale d'assurances mutuelles agricoles Bretagne-Pays de la Loire (CRAMA) devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins de garantie. 
L'instance a été enregistrée sous le n° RG 20/2508.

Par acte du 3 juin 2020, Mme [J] et M. [V] ont assigné les sociétés MMA devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins de garantie. 
L'instance a été enregistrée sous le n° RG 20/3378.

Par acte du 9 février 2020, Mme [J] et M. [V] ont assigné la société Allianz devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins de garantie. 
L'instance a été enregistrée sous le n° RG 21/1370.

Les instances ont été jointes à l’instance principale n° (RG)19/1541 par deux ordonnances du 15 octobre 2020 et du 8 avril 2021.

Par une ordonnance du 13 octobre 2022, le juge de la mise en état a notamment constaté l’extinction partielle de l’instance et le dessaisissement du tribunal à l’égard des sociétés Acertia et Phare Ouest immobilier.


Selon conclusions n° 6, notifiées le 20 janvier 2025, Mme [J] [I] et M. [V] demandent au tribunal de : 
DIRE et JUGER Monsieur [V] et Madame [J] recevables et bien fondés en leur requête, CONDAMNER in solidum Monsieur [L], Monsieur [M] et la société GAN ASSURANCES au paiement de la somme de 4 886,23 € au titre du coût de la chaudière et subsidiairement en réparation de leur préjudice de jouissance,CONDAMNER in solidum Monsieur [L] et la société ALLIANZ au paiement de la somme de 4 539,93 € au titre de la reprise du plancher, CONDAMNER in solidum Monsieur [L] et la société ALLIANZ au paiement de la somme de 48 762,78 € au titre de la reprise de l’isolation, avec indexation sur l’évolution de l’indice BT01 entre le 27 octobre 2017 et la date du jugement à intervenir pour 36 798,04 €, et entre le 6 novembre 2018 et la date du jugement à intervenir pour 11 973,74 €, Subsidiairement, 

CONDAMNER in solidum Monsieur [L] et la société ALLIANZ au paiement de la somme de 21 405,89 € au titre de la reprise de l’isolation, avec indexation sur l’évolution de l’indice BT01 entre le 27 octobre 2017 et la date du jugement à intervenir pour 12 795,11 € et entre le 6 novembre 2018 et la date du jugement à intervenir pour 20 584,52 €, outre 24 840 € en réparation du préjudice spécifique consécutif à la perte de surface, En tout état de cause, 
CONDAMNER in solidum Monsieur [L], Monsieur [M], la société GAN ASSURANCES et la société ALLIANZ au paiement de la somme de 19 872 € en réparation du préjudice de jouissance, outre une indemnité de 207 € par mois à compter du mois de janvier 2024 et jusqu’au prononcé du jugement, CONDAMNER in solidum Monsieur [L], Monsieur [M], la société GAN ASSURANCES et la société ALLIANZ au paiement de la somme de 5 000 € en réparation des troubles et tracas, CONDAMNER in solidum Monsieur [L], Monsieur [M], la société GAN ASSURANCES et la société ALLIANZ au paiement de la somme de 1 690,99 € au titre des frais d’expertise privée et des procès-verbaux de constat, DIRE que les sommes susvisées porteront intérêts au taux légal à compter des présentes, ORDONNER la capitalisation des intérêts, DEBOUTER Monsieur [L] et toute autre partie, de toutes leurs demandes, fins et conclusions, CONDAMNER in solidum Monsieur [L], Monsieur [M], la société GAN ASSURANCES et la société ALLIANZ, ou l’un à défaut de l’autre, à payer la somme de 5 500 € au titre de l'article 700 du CPC, CONDAMNER in solidum Monsieur [L], Monsieur [M], la société GAN ASSURANCES et la société ALLIANZ, ou l’un à défaut de l’autre, aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile, dont distraction au profit du Cabinet ACTB représenté par Maître Laurent [T]. 
Selon conclusions n° 4, notifiées le 8 octobre 2024, le Gan demande au tribunal de : 
A TITRE PRINCIPAL :
DEBOUTER Monsieur [V] et Madame [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, plus amples et contraires, telles que présentées à l’égard de la compagnie GAN ASSURANCES.PRONONCER, en conséquence, la mise hors de cause de la compagnie GAN ASSURANCESCONDAMNER solidairement Monsieur [V] et Madame [J], la Compagnie ALLIANZ es qualité d’assureur de la société PHARE OUEST IMMOBILIER, et Monsieur [L], outre aux entiers dépens, à régler à la Compagnie GAN ASSURANCES une indemnité de 5 000 € au titre des frais irrépétibles.A TITRE SUBSIDIAIRE :
CONDAMNER solidairement Monsieur [V] et Madame [J], la Compagnie ALLIANZ es qualité d’assureur de la société PHARE OUEST IMMOBILIER, et Monsieur [L] à garantir et relever indemne la Compagnie GAN ASSURANCES de toutes les condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontreDEDUIRE des condamnations prononcées à l’encontre de la Compagnie GAN ASSURANCES le montant de sa franchise qui s’élève à 10% des indemnités dues avec un minimum de 250 € et un maximum de 1 000 €.DIRE ET JUGER que la responsabilité des désordres liés à l’installation de chauffage incombe à Monsieur [L] et à la Société ACERTIA à hauteur de 10% seulement pour cette dernière.CONDAMNER solidairement Monsieur [L] et la Compagnie ALLIANZ es qualité d’assureur de la société PHARE OUEST IMMOBILIER à garantir et à relever indemne la Compagnie GAN ASSURANCES d’au moins 90% des condamnations prononcées à son encontre.En tout état de cause :
LIMITER à 2.443,12 € la somme à revenir à Monsieur [V] et Madame [J] au titre du remplacement de la chaudièreDEBOUTER Monsieur [V] et Madame [J] de leurs demandes indemnitaires en réparation des troubles et tracas et au titre des frais d’expertise privée et des procès-verbaux de constat, OU à tout le moins, RAMENER à de plus justes et raisonnables proportions les demandes indemnitaires de Monsieur [V] et Madame [X] solidairement les parties succombantes aux entiers dépens.
Selon conclusions n° 4, notifiées le 21 mai 2024, Mme [F] [L] demande au tribunal de :
A titre principal : 
DEBOUTER Monsieur [V] et Madame [J] REJETER de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre Monsieur [L] ;CONDAMNER Monsieur [V] et Madame [J] au paiement de la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts à Monsieur [L] au titre du préjudice moral subi ; JUGER que les sommes susvisées seront assorties des intérêts au taux légal à compter des présentes et la capitalisation des intérêts sera ordonnée, conformément aux dispositions des articles 1153-1 et 1154 du Code civil devenus 1231-7 et 1343-2 ; A titre subsidiaire, si le Tribunal faisait droit aux demandes de M. [V] et Mme [J], 
PRENDRE ACTE du paiement de la somme de 950 € au titre du remplacement de la chaudière par Monsieur [L],CONDAMNER in solidum la société GAN ASSURANCES, ès qualité d’assureur de la S A R L ACERTIA ACERTIA, et la société ALLIANZ, assureur de la SARL PHARE OUEST IMMOBILIER, à garantir Monsieur [L] des condamnations qui seraient prononcées à son encontre au titre du remplacement de la chaudière ; DIRE ET JUGER que le montant des travaux d’isolation des combles sera ramené à la somme de 12 795,11 € TTC ; CONDAMNER la société ALLIANZ, assureur de la SARL PHARE OUEST IMMOBILIER, à garantir Monsieur [L] des condamnations qui seraient prononcées à son encontre au titre des travaux de reprise du plancher et des travaux d’isolation ; REDUIRE à de plus justes proportions les demandes formées par Monsieur [V] et Madame [J] à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNER la société ALLIANZ, assureur de la SARL PHARE OUEST IMMOBILIER, à garantir Monsieur [L] des condamnations qui seraient prononcés à son encontre au titre des autres demandes de dommages et intérêts formées ; En tout état de cause, 
CONDAMNER Monsieur [V] et Madame [J] à payer à Monsieur [L] la somme de 8 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
Selon conclusions n° 4, notifiées le 21 mai 2024, la société Allianz demande au tribunal de :
Débouter Monsieur [V] et Madame [J] de toutes leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre la société ALLIANZ IARD, assureur de la société Phare ouest immobilier.Condamner in solidum Monsieur [V] et Madame [J] à payer à la société ALLIANZ IARD une somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Condamner les même aux dépens. A titre subsidiaire, 
Juger que la somme à revenir à Monsieur [V] et Madame [J] au titre du remplacement de la chaudière sera limitée à un montant de 2.443,12 €. Débouter Monsieur [V] et Madame [J] de leurs demandes indemnitaires en réparation du préjudice de jouissance, des troubles et tracas et au titre des frais d’expertise privée et des procès-verbaux de constat. Condamner Monsieur [L], la société ACERTIA et son assureur GAN ASSURANCES et monsieur [M] à garantir la société ALLIANZ IARD, ès-qualités d’assureur de la société PHARE OUEST IMMOBILIER, de toutes condamnations prononcées à son encontre. En tout état de cause, 
Juger qu’il sera déduit des condamnations les franchises contractuelles du contrat d’assurance ALLIANZ n° 41319158. 
Selon conclusions n° 2, notifiées le 21 septembre 2022, M. [M] demande au tribunal de :
Débouter Mme [J] et M. [V] de toutes leurs demandes dirigées contre M. [M],Condamner solidairement Mme [J], M. [V], M. [L] à verser à M. [M] la somme de 2 400 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamner les mêmes aux entiers dépens, A titre subsidiaire, accueillir leur demande d'indemnisation à concurrence de 4 886,23 €, Condamner M. [L] à garantir M. [M] de toute condamnation qui serait prononcée. 
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leurs moyens.

Le 11 décembre 2025, l'instance a été clôturée et l'affaire a été renvoyée en audience de plaidoirie du 11 mai 2026. 



MOTIFS 

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu'il n'est tenu de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » que lorsqu'elles constituent des prétentions (Civ. 2e, 9 janvier 2020 n° 18-18.778 et 13 avril 2023 n° 21-21.463).


1- Sur la réparation de la chaudière : 

Les demandeurs sollicitent la condamnation in solidum du vendeur, du liquidateur amiable de la société Acertia et de l'assureur de la société Acertia au paiement de la somme de 4 886,23 € en réparation, à titre principal, de la chaudière défectueuse et subsidiairement, de leur préjudice de jouissance.

Vu l'article 768 du code de procédure civile, 

A titre liminaire, il y a lieu de constater l'absence de prétentions dirigées contre la société Allianz, en sa qualité d'assureur de l'agence immobilière Phare Ouest Immobilier. 

Il en résulte que les moyens développés tendant à démontrer l'engagement de la responsabilité délictuelle de la société Phare Ouest et la mobilisation de la police d'assurance de la société Allianz sont inopérants. 


1.1- La garantie de la société Gan assureur de la société Acertia : 

En premier lieu, Mme [J] et M. [V] cherchent la garantie de la société Gan, assureur de la société Acertia, sur le fondement de l'action directe de l'article L. 124-3 du code des assurances. Ils soutiennent que la responsabilité civile délictuelle de la société Acertia est engagée pour une faute résultant de l'établissement d'un diagnostic erroné faisant état de l'absence d'anomalie de l'installation de gaz alors l'alimentation en gaz était sous scellé lors du diagnostic. Ils observent que l'expert judiciaire a qualifié le diagnostic d'insuffisant. Ainsi, ils soutiennent qu'ils n'ont pas été informés de l'état réel de la chaudière avant la vente. 

En défense, la société Gan ne discute pas de la mobilisation de ses garanties mais soutient que son assurée n'a commis aucune faute. Elle distingue la vérification de la conformité de l'installation qui n'entrait pas dans les missions de son assurée avec l'évaluation des risques pour la sécurité des personnes, objet d'un diagnostic. Elle reconnait que son assurée a commis une erreur en mentionnant que l'installation était alimentée en gaz. Elle soutient qu'en dépit de cette erreur, son assurée a réalisé un diagnostic conforme à sa seule mission. Elle fait état de l'absence de lien de causalité entre une éventuelle faute de son assurée et la réparation de la chaudière. 

M. [M], ès qualités de liquidateur amiable de la société Acertia, soutient que la société Acertia n'a commis aucune faute à l'appui des mêmes moyens que la société Gan.

Il résulte de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique de vente d'un immeuble garantit l'acquéreur contre le risque mentionné au 4° du deuxième alinéa du I de ce texte : "état de l'installation intérieure de gaz". 

La responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art, et qu'il se révèle erroné. (Ch mixte Cass, 8 juillet 2015 n° 13-26.686). 

L'objectif du diagnostic sur l'état de l'installation intérieure de gaz est d'informer l'acquéreur sur l'évaluation des risques pour la santé et la sécurité des personnes. 

L'article 1 de l'arrêté du 6 avril 2007 définissant le modèle et la méthode de l'état de l'installation intérieure de gaz, en vigueur au moment du diagnostic, dispose que : "(...) lors de la visite, l'opérateur de diagnostic, vérifie l'installation intérieure de gaz, et notamment (...) si l'installation est alimentée en gaz." 

Le diagnostic de la société Acertia du 21 juillet 2015 vise la méthodologie NF P 45-500, existante depuis janvier 2013, approuvée par arrêté du 25 juillet 2022 pour l'application de l'article 1 précité. 

La méthodologie NF P 45-500 prévoit de multiples points de contrôles et notamment des contrôles d'étanchéité qui ne peuvent être réalisés sans la mise en gaz de l'installation. Cette méthodologie prévoit également le contrôle des appareils raccordés qui ne peut être réalisé sans une mise en gaz de l'installation. 

En l'espèce, le diagnostic de l'état de l'installation intérieure de gaz du 21 juillet 2015 (annexe 1 du compromis de vente pièce n° 1) conclut à l'absence d'anomalie sur l'installation de gaz. Il mentionne que la chaudière de marque Saunier-Duval est un "appareil à l'arrêt". Il est également répondu : installation alimentée en Gaz : "OUI"

Pourtant, il est établi que l'alimentation en gaz a été mise sous scellé par la société GRDF en 2012 et que l'alimentation a été remise après la vente. Le diagnostic a été réalisé sans que ne soit mentionné cette mise sous scellé et, a fortiori, sans procéder à la mise en gaz de l'installation. 

La conclusion du diagnostic est manifestement erronée en ce qu'elle repose sur un contrôle nécessairement incomplet. 

L'expert judiciaire conclut d'ailleurs que le rapport de diagnostic de la société Acertia est insuffisant et qu’il ne permet pas à l'acquéreur d'appréhender l'état de l'installation. Il poursuit en indiquant qu'il était impossible pour le diagnostiqueur de ne pas relever la suppression de l'alimentation en Gaz pour laquelle GRDF appose une signalétique particulièrement visible. 

Il résulte de ces éléments que la société Acertia a commis une faute en établissant un diagnostic erroné de l'installation de gaz et en ne procédant pas à des points de contrôles requis par la méthodologie NF P 45-500. Il est relevé qu'un diagnostic complet aurait permis de déterminer le défaut de fonctionnement de la chaudière dans la mesure où un point de contrôle doit être fait sur les appareils raccordés. 

Il en résulte que les acquéreurs n'ont pas été informés de l'état réel de l'installation de gaz de sorte qu'ils n'ont pas été en mesure de solliciter spécifiquement l'acquéreur pour remédier à ce défaut dans le cadre des discussions précontractuelles.

La responsabilité de la société Acertia est engagée pour faute. 

La société Gan assurances ne discute pas de l'application de ses garanties. 

Par conséquent, la société Gan sera condamnée à réparer le préjudice des demandeurs. 


1.2- La garantie du vendeur pour vice caché :

En second lieu, Mme [J] et M. [V] recherchent la garantie de M. [L] en raison des vices cachés. Ils soutiennent que la clause d'exonération de garantie figurant à l'acte de vente ne s'applique pas compte tenu de la connaissance du vice par le vendeur. Pour justifier de la connaissance du vice par le vendeur, ils rappellent que la chaudière ne fonctionnait plus depuis 2008, que l'alimentation en gaz a été condamnée en 2012 et que M. [L] a entrepris des travaux en 2015. Ils soutiennent également que M. [L] était débiteur d'une obligation contractuelle de maintenir la chaudière en bon état de fonctionnement. Ils estiment que l'ensemble de ces éléments démontrent la mauvaise foi contractuelle de M. [L]. Pour justifier du caractère caché du vice, ils se prévalent de cette clause obligeant le vendeur à maintenir la chaudière dans un bon état et du diagnostic erroné sur l'absence d'anomalie. Ils soutiennent qu'ils ont eu connaissance du défaut sur la chaudière lorsque l'alimentation en gaz a été rétablie soit après la vente. Ils demandent à ce que M. [L] soit tenu de réparer les conséquences dommageables du défaut de fonctionnement de la chaudière. A titre subsidiaire, ils soutiennent que la responsabilité de M. [L] est engagée pour manquement à son obligation de maintenir la chaudière en bon état de fonctionnement. (Annexe n° 2 du compromis) Ils observent à ce titre que M. [L] aurait dû rétablir l'alimentation en gaz pour s'assurer du bon fonctionnement de la chaudière. 

En défense, M. [L] se prévaut de l'article 1643 du code civil et de la clause d'exonération des vices cachés figurant à l'acte de vente. Il soutient que les demandeurs ne rapportent pas la preuve de sa mauvaise foi et de sa connaissance du vice au jour de la vente. Il se prévaut notamment de l'intervention de l'agent immobilier mandaté par les acquéreurs qui aurait pu procéder aux vérifications. Il fait état de l'inoccupation du bien depuis 2008 et ainsi de son ignorance de l'état de la chaudière qu'il distingue de la coupure d'alimentation en gaz qu'il connaissait mais qui ne constitue pas le préjudice dont la réparation est demandée. Il se prévaut également du rapport de diagnostic pour soutenir qu'il a été induit en erreur sur l'état de l'installation. 

L'article 1641 du code civil dispose que : Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. 

L'article 1643 du même code que : Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

L'article 1644 du même code que : Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. 

L'article 1645 du même code que : Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. 

Il incombe à l'acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères : un vice grave, intrinsèque à la chose, antérieur à la vente et non apparent lors de cette dernière, rendant la chose impropre à l’usage auquel elle était destinée. 

L'acte de vente du 5 novembre 2015, en page 9 "Etat du bien", stipule que : "L'acquéreur prend le BIEN dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance sans recours, contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison : (...) - des vices cachés, S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas : (...) - s'il est prouvé par l'acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur (...)."

M. [L] ne conteste pas qu'au jour de la vente, le bien était inoccupé depuis 2008. Il ne nie pas qu'en 2012, la société GRDF a mis un scellé sur l'arrivée du gaz. Ce fait est confirmé par un courrier de cette société du 14 janvier 2016. M. [L] avait donc parfaitement connaissance du fait que le bien vendu n'était pas alimenté en gaz depuis 2012. 

S'agissant de la chaudière, il résulte de l'annexe n° 2 du compromis de vente signé le 21 juillet 2015 qu'au titre des conditions particulières, le vendeur est notamment obligé jusqu'à l'entrée en jouissance de l'acquéreur de : (...) maintenir en bon état de fonctionnement les équipements du bien vendu indispensables pour y habiter : Chaudière, VMC, évier, pompes de relevage (...). 

Il résulte de cette obligation contractuelle particulière que le vendeur est présumé avoir pris connaissance de l'état de la chaudière avant la vente et d'avoir mis à profit le délai écoulé entre le compromis et vente pour procéder à la réparation. 

Ainsi, M. [L] ne saurait se prévaloir de l'impossibilité de vérifier l'état de la chaudière alors qu'il en avait l'obligation. En ce sens, les acquéreurs démontrent bien que M. [L] avait connaissance du dysfonctionnement de la chaudière avant la vente. En outre, l'expert judiciaire conclut, sans être contredit par M. [L], qu'il ne pouvait ignorer que la chaudière n'avait pas fonctionné depuis 2008. Le scellement de l’arrivée du gaz fait également présumer de l’existence d’un défaut sur la chaudière. 

Il n'est discuté par personne que l'alimentation en gaz a été rétablie après la vente de sorte que les acquéreurs n'ont pu découvrir le dysfonctionnement de la chaudière que postérieurement. A ce propos, le procès-verbal de constat d'huissier de justice du 10 décembre 2015 (pièce n° 5 demandeurs) mentionne qu'en dépit d'essais répétés pour mettre en route la chaudière, celle-ci demeure à l'arrêt. Ce constat qui fait foi jusqu'à preuve du contraire permet de corroborer les allégations des demandeurs sur le fait que le dysfonctionnement leur est apparu après la vente. 

Le dysfonctionnement de la chaudière empêche de mettre le bien vendu en chauffe et nuit à l'habitabilité de ce dernier notamment durant les mois d'hiver. Le dispositif de chauffage du logement constitue un élément de décence et de salubrité de celui-ci. Les dysfonctionnements d'un appareil aussi indispensable à l'habitation rendent celle-ci impropre à l'usage. 

Les conditions d'application de la garantie des vices cachés sont réunies. 

Le vendeur, M. [L] est tenu de garantir Mme [J] et M. [V] du vice caché résultant du dysfonctionnement de la chaudière. 


1.3- La responsabilité personnelle du liquidateur de la société Acertia : 

Mme [J] et M. [V] soutiennent que la responsabilité personnelle de M. [M] ès qualité de liquidateur amiable de la société Acertia est engagée sur le fondement de l'article L. 237-2 du code de commerce pour n'avoir constitué aucune provision dans les comptes de la société liquidée alors qu'une instance était en cours. Ils soutiennent que M. [M] a procédé aux opérations de compte liquidation partage sans tenir compte de l'instance cours. 

En défense, M. [M] ès qualités soutient qu'il n'a commis aucun manquement en qualité de liquidateur amiable. Il rappelle que la dissolution de la société a été décidée le 28 décembre 2018 et que la clôture de la liquidation est intervenue le 31 décembre 2018 soit avant l’introduction de l’instance au fond. Il soutient que les éléments en sa possession ne lui permettaient pas d'estimer que la société Acertia allait être assignée au fond. A cet égard, il souligne que le rapport d'expertise judiciaire du 27 octobre 2017 met en avant principalement la responsabilité de M. [L]. Il soutient également que le courrier officiel du 27 juillet 2018, cité par les demandeurs, ne permet pas de supposer qu'une instance serait engagée sur le fond. 

L'article L. 237-12 du code de commerce dispose que : "Le liquidateur est responsable, à l'égard tant de la société que des tiers, des conséquences dommageables des fautes par lui commises dans l'exercice de ses fonctions."

Vu l'article 1353 du code civil, 

Les créances litigieuses faisant l'objet d'une instance en cours doivent être l'objet d'une provision dans les comptes de la liquidation. Le liquidateur est tenu, dès la naissance du litige de constituer une provision dans les comptes liquidatifs (Cass. Com 8 octobre 2013 n° 12-24.825). Il appartient aux demandeurs de démontrer que le liquidateur amiable avait eu connaissance d'une instance engagée contre la société avant la clôture. 

En l'espèce, la clôture des comptes de la liquidation a été décidée par procès-verbal du 31 décembre 2018 (pièce n° 2 [M]) soit antérieurement à l'introduction de l'instance du 26 février 2019. L'extrait Kbis (pièce n° 4) versé confirme que la société a été dissoute le 28 juillet 2018, que la clôture de la liquidation a eu lieu le 31 décembre 2019 et a fait l'objet d'une radiation du RCS le 28 mars 2019. 

Au soutien de leurs allégations, Mme [J] et M. [V] se prévalent d'un courrier officiel de leur conseil du 27 juillet 2018 faisant état de leur intention de transiger et qui démontrerait la certitude de l'instance à venir. Il est relevé que ce courrier n'est adressé qu'aux conseils des sociétés Gan, Phare Ouest immobilier et de M. [L]. Il n'est pas démontré que ce courrier ait été adressé à la société Acertia ou à M. [M]. Ce dernier doit être regardé comme n'ayant pas eu à cette date de certitude quant aux intentions des demandeurs de chercher d'engager une action en responsabilité de la société Acertia. 

Aucun manquement ne peut être reproché à M. [M]. Sa responsabilité n'est pas engagée. 

Il résulte de ce qui précède que les sociétés Gan et M. [L] sont condamnés in solidum à réparation.

1.4- Le montant des réparations :

Mme [J] et M. [V] soutiennent que le préjudice ne constitue pas une perte de chance compte des engagements contractuels du vendeur à maintenir la chaudière en bon état de fonctionnement. Par ailleurs, ils soutiennent que la société Acertia les a privés de la possibilité d'exiger le remplacement de la chaudière. Ils soutiennent que la société Acertia a concouru par sa faute à l'entier préjudice. 

En défense, la société Gan soutient que le préjudice allégué ne constitue qu'une perte de chance qui doit être limité à 50 % de la somme réclamée. Elle oppose des franchises. 

En défense, M. [L] rappelle qu'au terme d'un accord intervenu avec l'agence immobilière, il a déjà pris en charge une somme de 950 €. Il soutient que la chaudière dont les demandeurs sollicitent la réparation est d'une performance et d'une qualité supérieure à celle installée au moment de l'achat. 

Ainsi qu'il a été mentionné, M. [L] est tenu de la garantie des vices cachés à l'égard des acquéreurs. Les acquéreurs sollicitent maladroitement la réparation d'un préjudice à ce titre alors qu'en cas de conservation de la chose vendue, ils ne peuvent que solliciter une action estimatoire à savoir une réduction du prix de la vente du bien. 

Les demandeurs justifient de deux factures de remplacement de la chaudière des 14 et 21 décembre 2015 d'un montant total de 4 886,23 € TTC. Le montant est repris par l'expert dans son rapport. Il n'est pas utilement discuté par les parties en défense. Le montant à garantir au titre de la garantie des vices cachés est celui de 4 886,23 €. 

Le versement par M. [L] de la somme de 950 € n'est pas utilement démontré par les pièces du dossier. 

M. [L] est tenu de leur restituer la somme de 4 886,23 € au titre de la garantie des vices cachés.

Le principe de la réparation intégrale du préjudice consiste à réparer le préjudice subi par la victime sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit. 

Le défaut de chaudière au jour de la vente constitue l'exact et entier préjudice de Mme [J] et M. [V]. Le diagnostic erroné de la société Acertia n'a pas permis aux acquéreurs de disposer d'une information fiable de l'état réel du gaz. Ils n'ont pas été en mesure de bénéficier du délai entre le compromis et la vente pour soumettre l'anomalie au vendeur dans le cadre de son obligation de maintien en bon état de la chaudière. Ainsi, la société Acertia a contribué significativement à ce préjudice. Si les acquéreurs avaient eu connaissance du vice, ils auraient acquis à moindre prix. La différence réside dans le coup de réparation de la chaudière qu’il convient d’indemniser. 

La société Acertia est condamnée in solidum avec M. [L] à verser à Mme [J] et M. [V] la somme de 4 886,25 € en réparation de la chaudière. 


1.5- Les recours en garantie 

L'article 1317 du code civil dispose que : entre eux, les codébiteurs solidaires ne contribuent à la dette que chacun pour sa part. Celui qui a payé au-delà de sa part dispose d'un recours contre les autres à proportion de leur propre part. (...) 

A titre subsidiaire, la société Gan soutient que son assurée doit être garantie par le vendeur et l'agence. Elle soutient que M. [L] s'est engagé à réparer la chaudière le jour de la vente. La société Gan soutient que son assurée n'avait aucune obligation de l'alerter sur les anomalies de la chaudière. Elle observe que M. [L] savait que la chaudière dysfonctionnait depuis 2008 et que le gaz n'était pas alimenté depuis 2012. Elle soutient que la société Phare Ouest immobilier avait connaissance du scellement du compteur à gaz. Elle soutient qu'elle devait en informer les acquéreurs. 

M. [L] demande à être garanti par les sociétés Gan et Allianz.

L'expert judiciaire propose de retenir la responsabilité du vendeur à titre principal et la responsabilité de la société Acertia à titre subsidiaire. 

En l'absence de condamnation de la société Allianz à la réparation du préjudice, elle n'est pas tenue solidairement au paiement de la dette de sorte que les recours en garantie dirigées contre elle par les codébiteurs solidaires ne peuvent prospérer. 

Le vendeur, alors tenu d'une obligation contractuelle de maintien de la chaudière en bon état à l'égard de l'acquéreur, qui n'a pas informé les acquéreurs de l'absence d'alimentation en gaz et du dysfonctionnement de la chaudière, élément pourtant essentiel à l'usage du bien qu'il vend, a commis un manquement prépondérant. 

La société Acertia, de par son diagnostic erroné, a contribué à la réalisation du préjudice. Elle a contribué à ce que le silence du vendeur lui bénéficie pour la réalisation de la vente et fasse grief aux acquéreurs. Son manquement est néanmoins secondaire, dans la mesure où son intervention aurait simplement permis de pallier au manquement initial et prépondérant du vendeur.

Ainsi, M. [L] est tenu de garantir la société Gan à hauteur de 70 %. La société Gan est condamnée à garantir M. [L] à hauteur de 30 %.


2. Sur la réparation du plancher de RDC :

Mme [J] et M. [V] demandent au tribunal de condamner in solidum M. [L] et la société Allianz en sa qualité d'assureur de la société Phare Ouest immobilier à leur verser la somme de 4 539,93 € au titre de la reprise du plancher. 


2.1. La garantie du vendeur pour vice caché : 

Mme [J] et M. [V] soutiennent, à titre principal, que la garantie des vices cachés du vendeur est mobilisable s'agissant de la réparation du plancher. Ils exposent qu'à l'occasion de la création d'une cuisine, ils ont constaté l'état de dégradation du plancher bois d'origine. Ils soutiennent qu'au cours de l'année 2015, M. [L] a posé un parquet flottant sur le plancher dégradé et qu'ainsi, il ne pouvait ignorer l'état du plancher au jour de la vente. Ils se prévalent des conclusions de l'expert judiciaire pour soutenir que le processus de pourrissement était à l'œuvre depuis plusieurs années. Ils soutiennent que le vendeur a masqué les désordres affectant le plancher en dépit du risque d'affaissement et d'effondrement. Ils se prévalent des conclusions de l'expert pour soutenir que M. [L] ne pouvait ignorer l'état de la structure bois au moment des travaux qu'il a effectué et l'ancienneté de la contamination fongique. Ils soutiennent que la garantie des vices cachés n'exige pas de démontrer une manœuvre visant à dissimuler mais simplement une information connue et passée sous silence. Ils soutiennent, à titre subsidiaire, que la responsabilité de plein droit de M. [L] est engagée pour le désordre de nature décennal apparu sur le plancher

En défense, M. [L] reconnait que la pose du parquet flottant en 2015 a pu accélérer le développement des champignons mais il soutient que la pose du parquet flottant n'est pas à l'origine de l'attaque fongique. Il reconnait que la contamination est ancienne mais il soutient que la pourriture et l'état de dégradation avancée lui était inconnu. Il soutient que les demandeurs ne démontrent pas qu'il ait œuvré intentionnellement pour masquer les désordres de sorte que la connaissance du vice n'est pas démontrée. 

Vu les articles 1641 et suivants précités du code civil, 

L'expert judiciaire constate que la plancher était constitué de lambourdes sur terre battue avec un parquet bois monté "à l'anglaise". Il explique que ce plancher a été recouvert en 2015 par M. [L] par un parquet flottant sur une sous-couche en mousse. Il indique que, selon les déclarations des acquéreurs et le constat d'huissier, le plancher était fortement contaminé par un champignon pathogène du bois. Il observe qu'il a été nécessaire de faire retirer les bois contaminés et de réaliser un traitement fongicide curatif, puis de reconstituer un plancher neuf. L'expert explique que l'humidité du sol a lentement permis le développement de champignons pathogènes qui ont détruit définitivement les lambourdes et certaines lames de parquet. L'expert conclut que la contamination est antérieure à la vente, que la mise en œuvre du parquet flottant a aggravé l'ampleur et l'importance des désordres. Il retient la responsabilité majoritaire du vendeur et marginale de l'agence immobilière qui n'a pas attiré l'attention des acquéreurs sur les conséquences de travaux réalisés par le vendeur hors toute garantie d'assurance. 

Les demandeurs ont fait réaliser un traitement curatif avec dépose du plancher dégradé et traitement fongicide. Ainsi, les constatations de l'expert ne résultent que du constat d'huissier et des factures de travaux. Elles ne sont néanmoins pas utilement discutées par le vendeur qui argue principalement de l'absence de démonstration de la preuve de sa connaissance du vice. 

Pourtant, il est acquis par l'expertise que la contamination était ancienne et visible. L'antériorité du vice à la vente est établie. 

Il est également acquis et non contesté que le parquet flottant posé par M. [L] en 2015 a recouvert le plancher d'origine dégradé. Le caractère caché du vice au moment de la vente est également acquis. 

En outre, l'état de dégradation est qualifié d'avancé, l'expert évoque un pourrissement du bois et une contamination ancienne. Le sol ne pouvait que se dégrader plus encore et constituer un risque pour la sécurité des personnes. Il en résulte que l'impropriété à l'usage est caractérisée. Au demeurant, celle-ci n'est pas discutée. 

Enfin, il est établi que le vendeur a posé un parquet flottant sur le plancher dégradé en 2015 soit de manière contemporaine à la vente. Il en résulte que le vendeur a eu connaissance de l'état du plancher avant la vente. M. [L] ne peut utilement soutenir qu'il n'avait pas constaté de traces de dégradation, de pourrissement ou de champignons pathogènes du bois. La connaissance du vice par le vendeur est bien établie en l'espèce. 

Les conditions de la garantie des vices cachés sont réunies. M. [L] doit garantir à Mme [J] et M. [V] le montant des réparations. 


2.2 La garantie de la société Allianz, assureur de l'agence :

Mme [J] et M. [V] cherchent la garantie de la société Allianz, assureur de la société Phare Ouest immobilier, sur le fondement de l'action directe du tiers lésé, en raison de l'engagement de la responsabilité délictuelle de son assurée à leur égard compte tenu des fautes de cette dernière ayant concouru à la réalisation du préjudice. Ils reprochent à l'agence immobilière, lors du compromis de vente, d'avoir manqué à son devoir d'information sur la nature des travaux réalisés par le vendeur et sur l'absence d'assurance de ce dernier. Ils se prévalent de l'expertise qui retient la responsabilité secondaire de la société Phare Ouest immobilier. 

En défense, la société Allianz ne discute pas ses garanties mais soutient que son assurée n'a commis aucune faute. Elle fait état d'aucun manquement à son devoir de conseil et d'information. Elle soutient que l'agence n'est pas tenue de réaliser une expertise sur la potentialité des vices cachés. Elle soutient que le plancher était recouvert par un parquet flottant de sorte qu'elle ne pouvait qu'ignorer l'état de dégradation du plancher. Elle fait également état de l'absence de lien de causalité entre un quelconque manquement et le préjudice dont la réparation et demandée. 

Vu les articles 124-3 du code des assurances et 1240 du code civil, 

En l'espèce, l'acte authentique informe les vendeurs de la réalisation de travaux par le vendeur notamment la "rénovation du sol" en 2015 alors que le compromis de vente rédigé par l'agence Era, société Phare Ouest immobilier, ne le mentionne pas. De même, la mention de l'absence de couverture des travaux réalisés par le vendeur ne figure pas au compromis. 

Cependant, les demandeurs ne démontrent pas que la société Phare Ouest immobilier avait bien connaissance de ces travaux et de l'absence d'assurance de M. [L] pour ces travaux. Ensuite, à supposer même qu'ils en aient eu connaissance et qu'ils aient manqué à leur devoir d'information, il n'en demeure pas moins que le lien de causalité avec le préjudice n'est pas établi dès lors que l'information manquante ne porte pas sur l'état du plancher mais sur la réalisation effective de travaux. 

Même en ayant eu ces informations, Mme [J] et M. [V] auraient découvert le vice de la même manière, à savoir lors de la création d'une cuisine après la vente. Ainsi, il n'y aurait pas eu un risque moindre pour l'engagement de la responsabilité de M. [L] et pour l'absence de garanties des risques pour ces travaux. 

La responsabilité de la société Phare Ouest immobilier n'est pas engagée. La garantie de son assureur n'est pas mobilisable. La demande de Mme [J] et M. [V] est rejetée. 


2.3- Le préjudice 

Mme [J] et M. [V] réclament le paiement de la somme de 4 539,93 € en réparation. L'expert a validé les factures de travaux réalisés pour le traitement fongicide (1 098,31 € TTC) et pour la dépose-repose de menuiserie (3 441,62 €). L'avis de l'expert et les factures ne sont pas utilement discutés. Il convient de fixer le montant à garantir à cette somme. 


2.4- Les recours en garantie 

La société Allianz n'étant pas condamnée au paiement de la dette, le recours en garantie de M. [L] est sans objet. 

M. [L] est condamné à devoir la somme de 4 539,93 € au titre de la garantie des vices cachés sur le plancher. 

3- Sur l'isolation des combles :

Mme [J] et M. [V] demandent au tribunal de condamner M. [L] et la société Allianz à leur verser, à titre principal, la somme de 48 762,78 €, et à titre subsidiaire, la somme de 21 405,89 au titre de la reprise de l'isolation. 


3.1- La garantie des vices cachés du vendeur et sa responsabilité : 

A titre principal, Mme [J] et M. [V] cherchent que la garantie des vices cachés de M. [L] pour le défaut de ventilation et d'étanchéité des combles. Ils se prévalent du rapport d'expertise judiciaire pour faire état de l'impropriété à destination de l'ouvrage. Ils soutiennent que le vendeur ne pouvait ignorer ces défauts compte tenu des travaux qu'il a réalisés dans les combles (doublage en plaque de plâtre et isolation) en 2015. A titre subsidiaire, ils soutiennent que la responsabilité de plein droit de M. [L], en tant que constructeur, est engagée sur le fondement de l'article 1792 du code civil pour la réparation d'un désordre de nature décennale. A titre plus subsidiaire, ils soutiennent que la responsabilité contractuelle de M. [L], en tant que constructeur, est engagée pour la réparation d'un désordre intermédiaire. Ils soutiennent que les combles leurs ont été vendus comme étant habitables dans la mesure où des travaux y ont été réalisés et que les photos des visites montrent un espace aménageable. Ils distinguent l'habitabilité de l'aménagement. Ils soutiennent qu'ils ont entrepris des travaux d'aménagement en réhaussant les pannes et en créant une salle d'eau. L'habitabilité des combles obligeait le vendeur à ce que l'isolation soit conforme aux règles de l'art, aux normes et DTU en vigueur. Ils prévalent des nombreuses non conformités relevés par l'expert. 

En défense, M. [L] soutient que l'habitabilité des combles n’a jamais été indiquée lors de la vente. Il rappelle que le compromis de vente désigne un "[Q] aménageable" et que l'acte de vente désigne un "[Q]". Il conteste le caractère habitable des combles au jour de la vente. Il soutient que les acquéreurs n'ont pas fait l'acquisition de combles habitables et que l'isolation de cet espace ne saurait répondre à ces caractéristiques. Il soutient qu'il n'a rien dissimulé. 

Le compromis de vente du 21 juillet 2015 désigne le bien vendu avec la mention : "[Q] aménageable". 

L'acte authentique du 5 novembre 2015 désigne le bien vendu (p. 3 Desgination) avec la mention : "[Q]". En p. 13, Existence de travaux, il est mentionné que vendeur déclare avoir réalisé des travaux d'"Isolation [Q]" 

Mme [J] et M. [V] produisent des photographies des combles dont il n'est pas contesté qu'elles ont été prises lors des visites avant la vente (pièce n° 19). Il apparait que les combles sous rampant ne sont pas cloisonnés et sont équipés d'une fenêtre de toit, d'un radiateur, d'un sol posé, de murs doublés et peints, d'une installation électrique appareillée. La panne (poutre) se situe à une hauteur basse mais n'altère pas significativement la circulation des personnes présentes. 

Un tel espace ne saurait être décrit comme un "débarras" tel que le soutient M. [L]. Il en résulte que les acquéreurs doivent être regardés comme ayant consenti à l'achat de combles en apparence aménageables du fait d’une rénovation récente. 

L'expert judiciaire constate que le vendeur a procédé à l'isolation et au doublage des combles. Il constate l'absence de lame d'air entre la couverture et l'isolant, l'absence de pare-vapeur et une variation de l'épaisseur de l'isolant. Il explique que les malfaçons dégradent les performances thermiques de l'isolant, l'absence de lame d'air conduit à la création de phénomène de condensation voire d'humidification. Il conclut que le désordre est antérieur à la vente qu'il n'était pas possible pour un profane de le déceler. L'expert propose de retenir la responsabilité majoritaire du vendeur. 

Le procès-verbal de constat d'huissier de justice du 5 février 2016 (pièce n° 5 demandeurs) qui fait foi jusqu'à preuve du contraire et qui n'est pas contesté, décrit des liteaux dégradés par l’humidité alors qu’ils sont adossés à la couverture en ardoise. 

Dans un courrier du 16 février 2016, la société Id bois fait état (pièce n° 7) de passage d'air et de phénomène de condensation à l'intérieur de l'isolant par emprisonnement de la vapeur d'eau. Il peut être établi que les demandeurs ont eu connaissance du vice à cette date et qu'il n'était pas apparent au jour de la vente. 


En revanche, il ne résulte ni de l'acte de vente, ni du compromis que le bien vendu ait désigné un [Q] avec une salle d'eau et une chambre dans les combles. Ces éléments ont été installés par les acquéreurs après la vente. A la date du 16 février 2016 et à lors de l'expertise judiciaire, la salle d'eau était déjà installée dans les combles.

Il résulte de cette situation que l'antériorité et le caractère inhérent du vice tenant au phénomène de condensation de vapeur d'eau et d'humidité sur la chose vendue à savoir "un [Q]", fût-il aménageable, ne sont pas établies. M. [L] ne doit sa garantie que sur des combles dépourvus de salle d'eau et de chambre. 

Par ailleurs, les demandeurs ne font pas état d'une impossibilité d'utiliser leur chambre et leur salle de bain pour des raisons d'humidité. Par ailleurs, s'ils produisent un PV de constat d'huissier de février 2016 présentant des liteaux humides, ils n'apportent aucun élément permettant de comprendre l'état actuel de la charpente. Il en résulte que l'impropriété à l'usage n'est pas établie. 

S'agissant du défaut d'étanchéité à l'air, les demandeurs se plaignent d'un inconfort thermique dans les combles qui n'est nullement démontré par les autres pièces du dossier. Ils ne rapportent aucune difficulté particulière tenant à l'usage du "[Q]" qu'ils ont acquis et transformé. L'impropriété à l'usage n'est pas établie. 

La garantie des vices cachés du vendeur n'est pas mobilisable. 


S'agissant de la responsabilité décennale et contractuelle du vendeur, la demande formée à titre subsidiaire et infiniment subsidiaire ne repose sur aucun moyen pertinent. 

En tout état de cause, l'inconfort thermique allégué n'est pas établi par les pièces du dossier. En second lieu, compte tenu de la création d'une salle de bain après la vente, l'imputabilité du désordre d'humidité au vendeur n'est pas établie par les éléments du dossier.


3.2- la garantie de la société Allianz, assureur de l'agence : 

Mme [J] et M. [V] cherchent la garantie de la société Allianz, assureur de la société Phare Ouest immobilier, sur le fondement de l'action directe du tiers lésé, en raison de l'engagement de la responsabilité délictuelle de son assurée à leur égard compte tenu d'un manquement de cette dernière à son devoir de conseil et d'information sur les conséquences des travaux réalisés par le vendeur en l'absence de toute garantie d'assurance. 

En défense, la société Allianz ne discute pas ses garanties mais soutient que son assurée n'a commis aucun manquement à son devoir de conseil et d'information. Elle fait état des mêmes éléments qu'en contestation de sa garantie de réparer le désordre sur le plancher. 

Vu les articles 124-3 du code des assurances et 1240 du code civil, 

Les conditions de la garantie des vices cachés du vendeur ainsi que les conditions d'engagement de sa responsabilité civile décennale et contractuelle n'étant pas réunies, il ne peut y avoir de manquement de l'agence à son devoir d'information et de conseil sur les conséquences des travaux réalisés par le vendeur. 

La responsabilité de la société Phare Ouest immobilier n'est pas engagée. La garantie de son assureur n'est pas mobilisable. 


La demande de Mme [J] et M. [V] en réparation de l'isolation des combles est rejetée. 

Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de réparation de préjudices présentés comme étant spécifiquement liés à la réparation de l'isolation. (Relogement, diminution du volume d'une pièce).


4- Sur la réparation d'un préjudice de jouissance : 

Mme [J] et M. [V] demandent au tribunal de condamner in solidum M. [L], M. [M] et les sociétés Allianz et Gan à leur verser la somme de 19 872 € en réparation de leur préjudice de jouissance, outre une indemnisation de 207 € par mois à compter de janvier 2024 et jusqu'au prononcé du jugement. Ils soutiennent que le préjudice de jouissance est constitué par l'impossibilité d'occuper les combles en période chaude et la difficulté à chauffer les combles en période hivernale. Ils soutiennent qu'ils ont suspendu certains travaux. Ils font état de l'impossibilité de procéder à un agencement conforme à leurs attentes. Ils estiment leur préjudice à 15 % de la valeur locative du bien soit 207 € par mois depuis janvier 2016 soit 19 872 € au 31 décembre 2023. 

En défense, M. [L] conclut au débouté des demandes en faisant état de l'absence de préjudice.

La société Gan soutient qu'elle ne peut être condamnée à indemniser un préjudice de jouissance résultant d'un autre désordre que la chaudière. 


La responsabilité de M. [M] n'étant pas engagée pour la réparation des préjudices matériels, elle ne peut l'être pour la réparation d'un préjudice consécutif.

La demande de Mme [J] et M. [V] dirigée contre M. [M] est rejetée.


La garantie de la société Allianz n'étant pas mobilisable en l'absence de faute de son assurée, elle ne peut l'être pour la réparation d'un préjudice consécutif. 

La demande de Mme [J] et M. [V] dirigée contre la société Allianz est rejetée. 


Le préjudice de jouissance réparable ne peut qu'être consécutif au dysfonctionnement de la chaudière et au défaut de plancher bois en bon état. Le préjudice de jouissance allégué comme étant consécutif au défaut d'isolation des combles ne peut faire l'objet d'une indemnisation compte tenu de l'absence de preuve de l'inconfort thermique. 

L'inconfort thermique constituait le principal poste de préjudice de jouissance allégué, il en résulte que le préjudice de jouissance doit être réduit dans son quantum à la seule absence de chaudière et de plancher bois en bon état. Ces éléments ayant fait l'objet d'une reprise dès le mois de décembre 2015, le préjudice de jouissance ne peut se limiter qu'à un mois compte tenu de la date de signature de l'acte de vente, le 2 novembre 2015. 

Le préjudice né de l'absence de chaudière à une période froide (mois de novembre) ne peut être fixé à un taux aussi bas que 15 % compte tenu du caractère essentiel du chauffage dans la jouissance paisible d'un logement en particulier en période hivernal. Ainsi, le préjudice de jouissance doit être fixé à 75 % de la valeur locative du bien, d'un montant de 1 380 € qui n'est pas discuté, soit un préjudice de 1 035€. 

M. [L] et la société Acertia ayant tous deux concouru à la survenance de ce préjudice de jouissance, il convient de condamner in solidum M. [L] et la société Gan à verser à Mme [J] et M. [V] la somme de 1 035 € en réparation de leur préjudice de jouissance.
Il convient de faire application de la même répartition de la charge de la dette que pour la réparation de la chaudière. M. [L] est tenu de garantir la société Gan à hauteur de 70 %. La société Gan est condamnée à garantir M. [L] à hauteur de 30 %. 


5- Sur les troubles et tracas :

Mme [J] et M. [V] soutiennent qu'ils ont subi des troubles et tracas tenant à la nécessité de remplacer la chaudière et de reprendre le bois du plancher dès leur installation afin de rendre le bien habitable. Ils font également état de troubles et tracas tenant à la présente procédure. 

La société Gan conteste le lien de causalité entre l'erreur de son assurée et les troubles allégués. 

Mme [J] et M. [V] ont incontestablement subi un préjudice moral résultant de la découverte d'un logement dépourvu de système de chauffage fonctionnel et infesté de champignons pathogènes. Ils ont nécessairement subi une situation de trouble résultant de l'impossibilité d'user normalement de leur bien et de la nécessité d'engager des travaux imprévus immédiatement après la vente. 

Le préjudice est fondé en son principe. Il convient de le réduire dans son quantum à 1 000 € en raison de la reprise rapide des désordres. 

M. [L] et la société Acertia ayant tous deux concouru à la survenance de ce préjudice de jouissance, il convient de condamner in solidum M. [L] et la société Gan à verser à Mme [J] et M. [V] en réparation de leur préjudice moral.

Il convient de faire application de la même répartition de la charge de la dette. M. [L] est tenu de garantir la société Gan à hauteur de 70 %. La société Gan est condamnée à garantir M. [L] à hauteur de 30 %. 


6- Sur les autres demandes :

En premier lieu, Mme [J] et [V] demandent l'indemnisation des frais de PV de constat d'huissier de justice et d'expertise amiable pour un montant de 1 690,99 €.

La société Gan et M. [L] soutiennent que le PV et l'expertise amiable ont été réalisés à la demande de Mme [J] et M. [V]. Ils font état de l'absence de nécessité de ces frais. 

Ces frais relèvent de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [J] et M. [V] sont déboutés de leur demande spécifique à ce titre. 


En second lieu, Mme [J] et M. [V] demandent d'ordonner la capitalisation des intérêts moratoires. Vu l'article 1343-2 du code civil, compte tenu de la demande en ce sens, il convient de l'ordonner. 


7- Sur les demandes reconventionnelles : 

M. [L] demande le versement d'une somme de 10 000 € de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral résultant de l'attitude des demandeurs.

Au terme du litige, M. [L] étant condamné à garantir les acquéreurs des vices cachés dont il avait connaissance, il ne saurait se prévaloir d'un quelconque préjudice moral. 

Il est débouté de sa demande reconventionnelle. 


La société Gan oppose une franchise contractuelle au tiers lésé d'un montant de 10 % des indemnités. 

La société Gan se réfère à sa pièce n°1 "dispositions particulières" de l'assurance responsabilité civile des diagnostiqueurs immobiliers, signé par le gérant de la société Acertia. 

La franchise de 10% du montant des indemnités avec un minimum de 250 € et un maximum de 1 000€ figure en p. 4 est opposable aux tiers. 


8- Sur les demandes de fin de jugement : 

M. [L] et la société Gan, parties perdantes, sont condamnées in solidum aux dépens ainsi qu'au versement à Mme [J] et M. [V] d'une somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de faire application de la même répartition de la charge de la dette. M. [L] est tenu de garantir la société Gan à hauteur de 70 %. La société Gan est condamnée à garantir M. [L] à hauteur de 30 %.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’accorder un droit de recouvrement direct à Me [T], qui n’allègue pas avoir avancé certains dépens sans recevoir provision. 

Mme [J] et M. [V] étant déboutés de leurs demandes dirigées contre M. [M] et la société Allianz, ils sont condamnés à leur verser la somme de 1 000 € chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Compte tenu de la nature et de l'ancienneté du litige, il y a lieu d'ordonner l'exécution provisoire de la présente décision. 



PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, 

CONDAMNE in solidum M. [F] [L] et la société Compagnie Gan assurances à verser à Mme [D] [J] et M. [K] [V] la somme de 4 886,25 € en réparation de la chaudière défectueuse avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement et ORDONNE que les intérêts échus, dus pour une année entière, produisent eux-mêmes des intérêts au même taux ; 

CONDAMNE les mêmes à se garantir réciproquement à hauteur de : 
- M. [F] [L] : 70 % de la somme ; 
- la société Compagnie Gan assurances : 30 % de la somme ; 

DIT que la société Compagnie Gan assurances est fondée à opposer sa franchise ;


CONDAMNE M. [F] [L] à verser à Mme [D] [J] et M. [K] [V] la somme de 4 539,93 € en réparation du plancher dégradé avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement et ORDONNE que les intérêts échus, dus pour une année entière, produisent eux-mêmes des intérêts au même taux ; 


CONDAMNE in solidum M. [F] [L] et la société Compagnie Gan assurances à verser à Mme [D] [J] et M. [K] [V] la somme de 1 035 € en réparation de leur préjudice de jouissance avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement et ORDONNE que les intérêts échus, dus pour une année entière, produisent eux-mêmes des intérêts au même taux ; 

CONDAMNE les mêmes à se garantir réciproquement à hauteur de : 
- M. [F] [L] : 70 % de la somme ; 
- la société Compagnie Gan assurances : 30 % de la somme ; 

DIT que la société Compagnie Gan assurances est fondée à opposer sa franchise contractuelle ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [L] et la société Compagnie Gan assurances à verser à Mme [D] [J] et M. [K] [V] la somme de 1 000 € en réparation de leur préjudice moral avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement et ORDONNE que les intérêts échus, dus pour une année entière, produisent eux-mêmes des intérêts au même taux ; 

CONDAMNE les mêmes à se garantir réciproquement à hauteur de : 
- M. [F] [L] : 70 % de la somme ; 
- la société Compagnie Gan assurances : 30 % de la somme ; 

DIT que la société Compagnie Gan assurances est fondée à opposer sa franchise ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [L] et la société Compagnie Gan assurances aux dépens de l'instance ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [L] et la société Compagnie Gan assurances à verser à Mme [D] [J] et M. [K] [V] la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 





CONDAMNE les mêmes à se garantir réciproquement à hauteur de : 
- M. [F] [L] : 70 % de ces sommes ; 
- la société Compagnie Gan assurances : 30 % de ces sommes ; 


CONDAMNE in solidum Mme [D] [J] et M. [K] [V] à verser à M. [M] la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE in solidum Mme [D] [J] et M. [K] [V] à verser à la société SA Allianz IARD la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres demandes ; 

ORDONNE l'exécution provisoire de la présente ; 


La Greffière La Présidente