Décision de justice

Cour d'appel de Rennes, 1ère Chambre, 8 septembre 2026, n° 23/01628

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Parties (entreprises)

LEGGETT IMMOBILIER

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE



1. Par acte notarié du 25 avril 2018, Mme [O] [M] a fait l'acquisition auprès de M. [F] [G] et Mme [S] [G] (les époux [G]), par l'entremise de l'agence immobilière Leggett Immobilier, d'un immeuble à usage d'habitation comportant deux longères situé [Adresse 4] à [Localité 8] (56) au prix de 215.000 €.



2. Par assignation du 22 juillet 2019, Mme [M], invoquant l'existence de désordres dus à un taux anormal d'humidité dans l'une des deux longères, a saisi le président du tribunal judiciaire de Lorient d'une demande d'expertise judiciaire.



3. Par ordonnance de référé du 17 septembre 2019, M. [D] a été désigné en tant qu'expert judiciaire et son rapport définitif a été déposé le 10 avril 2020.



4. Par actes des 22 et 24 décembre 2020, Mme [M] a assigné les époux [G] et l'agence immobilière Leggett Immobilier devant le tribunal judiciaire de Lorient aux fins de les voir condamnés solidairement à lui verser diverses sommes à titre de dommages-intérêts sur le fondement de la garantie des vices cachés.



5. Par jugement du 7 février 2023, le tribunal judiciaire a :

- condamné solidairement les époux [G] à verser à Mme [M], sur le fondement de l'article 1644 du code civil, la somme de 129.950 € avec indexation sur l'indice BT 01,

- condamné solidairement les époux [G] à verser à Mme [M] la somme de 2.000 € à titre de préjudice de jouissance,

- condamné solidairement les époux [G] à verser à Mme [M] la somme de 348,09 € au titre de la note de frais du 5 mars 2019 de Me [K], 1.560 € au titre de la note d'honoraires du 20 décembre 2019 du cabinet Acte et 300 € à celui de la note de frais du 26 février 2022 de Mme [A] [L],

- condamné solidairement les époux [G] à verser à Mme [M] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné solidairement les époux [G] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.



6. Pour statuer ainsi, le tribunal, suivant l'expert judiciaire dans ses conclusions, a estimé que les conditions de la garantie des vices cachés étaient remplies, s'agissant de l'humidité des murs de la maison, désordre qui n'était pas visible lors des visites, préexistait à la vente et ne rendait pas celle-ci inhabitable mais non conforme à un usage normal puisqu'elle empêchait d'accoler les meubles le long des murs et imposait une surveillance des moisissures. Il a jugé que les vendeurs avaient nécessairement connaissance de ce vice caché et qu'en conséquence, ils ne pouvaient se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie insérée dans l'acte de vente. 



7. Il a en revanche écarté la garantie des vices cachés concernant les désordres liés à l'installation électrique, en ce que le diagnostic annexé à l'acte de vente mentionnait ce défaut et que l'acheteur avait accepté d'en faire son affaire personnelle. Il en est de même des désordres liés aux petites fissures de la chambre sud ainsi que des anomalies affectant les gouttières et descentes d'eau de pluie, en ce qu'ils ne compromettent pas l'usage de la maison. 



8. Le tribunal a également écarté l'application de la garantie décennale concernant le poêle à bois installé dans une cheminée préexistante en ce qu'il ne pouvait être qualifié d'ouvrage.



9. Il a par ailleurs rejeté les demandes dirigées contre l'agence immobilière en ce qu'il n'était pas établi qu'elle avait eu connaissance des désordres au moment de la vente. 



10. Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Rennes du 10 mars 2023, rectifiée le 16 mars 2023, les époux [G] ont interjeté appel de cette décision.



11. Par assignation du 7 juin 2023, les époux [G] ont saisi le premier président de la cour d'appel de Rennes d'une demande d'arrêt de l'exécution provisoire.



12. Par ordonnance du 11 juillet 2023, le premier président de cette cour a cantonné l'exécution provisoire à la somme de 65.000 €. 



PRÉTENTIONS DES PARTIES



13. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées et déposées au greffe via RPVA le 29 janvier 2025, M. [F] [G] et Mme [S] [G] (les époux [G]) demandent à la cour de :



- infirmer le jugement en toutes ses dispositions,



Statuant à nouveau,



A titre principal,



- juger que Mme [M] est défaillante dans sa démonstration d'un vice caché au sens de l'article 1641 du code civil,

- la débouter de toutes ses demandes fins et conclusions découlant de sa demande de responsabilité des époux [G],



A titre subsidiaire et si par impossible, la cour venait à confirmer le jugement,



- réduire leur condamnation à de plus justes proportions au regard du prix de vente,



- dire et juger que la société Leggett immobilier a manqué à son obligation d'information et de conseil à leur égard,



- condamner la société Leggett immobilier à les garantir de toutes les condamnations prononcées à leur encontre,



En tout état de cause,



- débouter Mme [M] et la société Leggett immobilier de toutes leurs plus amples demandes, fins et conclusions à leur égard,

- condamner Mme [M] ou toute autre partie succombante à leur verser la somme de 15.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [M] aux dépens de l'instance.



14. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées et déposées au greffe via RPVA le 30 juillet 2024, Mme [O] [M] demande à la cour de :



- recevoir son appel incident et le dire bien fondé,



Statuant à nouveau,



- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement les époux [G] à lui verser le coût des travaux de reprise du bien immobilier pour vices cachés,

- juger les époux [G] responsables de travaux non conformes au titre de la pose d'une peinture et de l'installation du poêle ayant entraîné une impropriété à destination du bien,

-infirmer en conséquence le jugement au titre du quantum du coût des travaux de reprise et de maîtrise d'oeuvre,

- condamner la société Leggett immobilier in solidum avec les époux [G] à lui verser la somme de 149.998,86 € TTC au titre des travaux de reprise avec intérêt au taux légal depuis la date d'émission du devis réactualisé en décembre 2023,



Pour le surplus,



- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement les époux [G] à lui verser une indemnité au titre d'un préjudice de jouissance,

- l'infirmer quant au quantum du préjudice accordé,

- condamner les époux [G] à lui verser la somme de 3.700 € pour perte financière de loyer et la somme de 3.000 € pour frais de déménagement et réaménagement,

- confirmer le jugement au titre des frais accessoires suivants :

* 348,09 € au titre de la note de frais du 5 mars 2019 de Me [K] huissier de justice,

* 1.560 € au titre de la note d'honoraires du 20 décembre 2019 du cabinet Acte ingénieur construction,

* 300 € TTC au titre de la note de frais du 26 février 2020 de Me [A] [L], architecte DPLG,

- juger l'agence Leggett immobilier responsable d'un défaut d'information à son égard concernant les caractéristiques du bien vendu,

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes à l'encontre de l'agence immobilière Leggett immobilier,

- condamner la société Leggett immobilier in solidum avec les époux [G] à lui verser la somme de 149.998,86 € TTC au titre des travaux de reprise avec intérêt au taux légal depuis la date d'émission du devis réactualisé en décembre 2023,

- la condamner in solidum à lui verser :

* 348,09 € au titre de la note de frais du 5 mars 2019 de Me [K] huissier de justice,

* 1.560 € au titre de la note d'honoraires du 20 décembre 2019 du cabinet Acte ingénieur construction,

* 300 € TTC au titre de la note de frais du 26 février 2020 de Me [A] [L], architecte DPLG,

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné les époux [G] à lui rembourser ses frais irrépétibles de première instance,

- l'infirmer quant au quantum accordé au titre de ces frais,

- condamner solidairement les époux [G] à lui verser une somme de 12.000 € au titre de ses frais irrépétibles de première instance incluant la procédure en référé expertise, les opérations d'expertise et la procédure au fond,

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de frais irrépétibles à l'encontre de la Sarl Leggett immobilier et en ce qu'il l'a condamnée à lui verser la somme de 2.500 € à ce titre,

- condamner in solidum la SARL Leggett immobilier avec les époux [G] à lui verser une somme de 12.000 € au titre de ses frais irrépétibles de première instance incluant la procédure en référé expertise, les opérations d'expertise et la procédure au fond,

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement les époux [G] aux entiers dépens de première instance et d'appel incluant les frais d'expertise judiciaire pour un montant de 5.500 € TTC selon ordonnance de taxe du 27 avril 2020,

- condamner in solidum les époux [G] et l'agence immobilière Leggett immobilier à lui verser une somme de 5.000 € en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



 * * * * *



15. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées et déposées au greffe via RPVA le 8 septembre 2023, la Sarl Leggett immobilier demande à la cour de :

- la juger recevable et bien fondée en ses prétentions,



Y faisant droit,



- confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé sa mise hors de cause et a condamné Mme [M] à lui verser une somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Y additant,



- condamner Mme [M] ou tout autre succombant, à lui verser la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la présente procédure,

- débouter toute partie de toute demande plus ample et contraire,



Subsidiairement,



- débouter Mme [M] de ses demandes formulées à son encontre,



- condamner solidairement et in solidum les époux [G] à la relever et garantir indemne de toute condamnation prononcée à son encontre en principal, intérêts, frais et dépens,

- débouter toute partie de toute demande plus ample et contraire,



A titre encore plus subsidiaire,



- limiter le coût des travaux de reprise en lien avec l'humidité à la somme de 5.000 €,

- juger que le préjudice invoqué par Mme [M] à son encontre s'analyse en une perte de chance qui ne peut être égale à l'avantage qu'elle aurait procuré si elle s'était réalisée,

- limiter sa part de responsabilité à 5 % des condamnations en principal, intérêts, frais et dépens,

- débouter toute partie de toute demande plus amples et contraires,



En tout état de cause,



- condamner Mme [M], ou tout autre succombant, à lui verser la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la présente procédure.



* * * * *



16. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 mars 2026.



17. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

1°/ Sur les désordres et constatations

18. Mme [M] se plaint de divers désordres affectant sa maison :

- l'humidité des murs,

- l'existence de fissures sur le faux plafond de la chambre sud à l'étage,

- la configuration des lieux par rapport à la voie publique et les défauts du réseau d'eau pluviale,

- la défectuosité du poêle à bois,

- la défectuosité et la dangerosité de l'installation électrique.

19. L'expertise judiciaire réalisée par M, [D] a confirmé la réalité de ces désordres et a chiffré les travaux réparatoires.

20. S'agissant de l'humidité des murs, l'expert judiciaire a confirmé que la partie basse des murs du pignon Nord et de la façade Est est saturée d'humidité, même s'il précise que lors de l'accedit du 4 novembre 2019, l'humidité relevée est bien moins importante que celle constatée par l'huissier dans son constat du 15 février 2019 (absence d'eau liquide sur les murs). La maçonnerie de la façade Ouest (côté jardin) comporte également une humidité importante spécifiquement dans le salon.

21. Il indique que 'les murs enterrés de cette très ancienne maison ne comportent ni étanchéité verticale des parois enterrées, ni drainage, ni coupure de capillarité. Ces prestations ne se faisaient pas à l'époque de la construction. Ces vieux murs en pierre, montés à terre, sont perméables à l'eau et engendrent une migration importante de l'humidité par capillarité. Du fait que la maison soit enterrée et ne comporte pas les prestations nécessaires pour lutter contre l'humidité, les terrains avoisinants alimentent en eau la construction.'

22. Outre le procédé constructif, l'expert a mis en évidence que 'l'humidité des murs provient aussi pour une faible part, du manque de joints sur les murs en pierre côté Est' et que 'ces phénomènes sont aggravés par :

- les joints en ciment réalisés sur les façades extérieures et à l'intérieur qui ne permettent pas une respiration convenable des murs, l'humidité ressort difficilement (ces joints aggravent les désordres dans une faible proportion),

- les nombreuses couches de peinture, non respirantes, appliquées par les époux [G] qui bloquent l'humidité dans les murs (cette peinture aggrave les désordres dans une forte proportion)'.

23. Il précise que 'Cette humidité des murs existe depuis des décennies, voire des siècles. Elle était forcément présente pendant l'occupation de la maison par les époux [G]. (') Les murs ont été souvent repeints par les époux [G] qui ont tenté de réaliser un mélange de peinture 'respirant', avec de la chaux (cf. historique).'

24. Il conclut que 'les désordres et surtout la gravité du phénomène n'étaient pas décelables par un non-sachant lors des visites avant la vente'.

S'agissant des peintures

25. L'expert judiciaire relève que les époux [G] ont appliqué une peinture sur la plupart des murs de façade, côté intérieur, au rez-de-chaussée (RdC) et que celle-ci se décolle et est marbrée par l'humidité.

26. La peinture appliquée par les époux [G] 'est constituée d'un mélange qu'ils ont réalisé eux-mêmes, avec de la peinture acrylique (...) à laquelle ils ont ajouté de la chaux'. Il précise qu'une 'peinture à la chaux est effectivement indiquée pour laisser respirer un mur humide. Par contre en mélangeant la chaux avec de la peinture acrylique, on annule le côté 'respirant' de la chaux. Ce mélange, réalisé et appliqué par les vendeurs, ne permet pas aux murs de respirer et d'évacuer la vapeur d'eau.'

27. Il conclut que 'L'humidité ne permet pas de positionner des meubles contre les murs et il faut veiller à ce que des moisissures ne dégradent par le mobilier.'

S'agissant de la configuration des lieux par rapport à la voie publique et l'écoulement des eaux pluviales

28. Le rapport d'expertise mentionne que 'La gouttière principale de Mme [M] manque de pente et déborde chez le voisin.

Ce point n'était pas visible par un non sachant.

La descente EP de cette gouttière principale se déverse dans un caniveau à grille chez le voisin.

Ce point était visible Mme [M] au moment de la vente, mais il fallait passer sur la propriété voisine pour le constater.'

29. Cette configuration a favorisé les apports d'eau dans le mur Est de la longère, étant précisé que celui-ci, composé de moellons de pierres monté avec un mélange de terre, n'est ni jointoyé ni enduit côté extérieur.

S'agissant du poêle à bois

30. Les vendeurs indiquent avoir installé eux-mêmes le poêle et les habillages autour du poêle en 2014, en remplacement de l'insert existant.

31. En installant ce poêle à bois dans l'âtre préexistant, les appelants avaient tenté d'isoler le salon des entrées d'air et de pluie en 'bourrant' le conduit de la cheminée au-dessus du poêle avec de la laine de verre tenue par des morceaux de plaques d'isolant, A la suite d'infiltrations répétées, cette installation s'est effondrée et est tombée sur le poêle et dans le salon de Mme [M] le 8 février 2019, entraînant avec elle une importante quantité d'eau et de suie,

32. L'expert mentionne que 'Les plaques posées par M, [G], au fond de l'âtre, et en partie supérieure pour fermer le conduit de la cheminée, sont du type Fermacel, Elles sont humides et se délitent (') Le conduit n'est pas suffisamment maintenu. L'étanchéité des assemblages ne peut être assurée. Le garde au feu avec le linteau de la cheminée n'est pas assurée.'

33. Il conclut que 'le poêle n'est plus utilisable depuis les multiples infiltrations' et que 'les malfaçons et désordres constatés interdisent de l'utiliser', Par ailleurs, il estime que 'seul un professionnel du bâtiment (particulièrement en fumisterie) pouvait déceler les malfaçons au moment de la vente.'

34. S'agissant de l'installation électrique, l'expert judiciaire a conclu que 'sans travaux de mise en sécurité, cette installation est dangereuse et ne doit pas être utilisée.'

35. Il relève toutefois que le diagnostic réalisé lors de la vente avait mis en évidence plusieurs défauts majeurs et en conclut que 'l'acheteur était donc prévenu des nombreux défauts et de la nécessité de reprendre cette installation.'

36. S'agissant de la fissure au plafond de la chambre de l'étage, l'expert indique qu'il s'agit d'un désordre esthétique, la chambre étant utilisable. Il précise ne pas être en mesure de dire si celle-ci était apparente lors de la vente, les parties étant en désaccord sur ce point.

2°/ Sur les demandes formées à l'encontre des vendeurs

a. Sur le fondement de la responsabilité décennale

37. Mme [M] estime que la responsabilité décennale des vendeurs est engagée concernant les traces d'humidité sur les murs dès lors que la peinture qu'ils ont appliquée a aggravé le désordre et rendu le bien impropre à sa destination en ce qu'il empêche l'acquéreur de placer les meubles du salon contre les murs.

38. S'agissant plus particulièrement des dégâts liés à l'humidité du mur Est du salon qui se trouve en-dessous du niveau de la voirie goudronnée, elle reproche aux vendeurs leur absence de travaux, tel que la pose d'un drain et d'une étanchéité verticale afin de tenter de remédier aux infiltrations en provenance de la voirie.

39. S'agissant de la défectuosité du poêle à bois, elle considère que les vendeurs engagent leur responsabilité dès lors qu'ils ont eux-mêmes installé ce poêle qui n'est plus utilisable depuis les multiples infiltrations et l'effondrement survenu en janvier 2019. Elle ajoute que son dysfonctionnement rend la maison impropre à sa destination puisque les radiateurs sont également inutilisables (compte tenu des problèmes électriques), de sorte que la maison ne peut être chauffée, ce qui accentue l'humidité.

40. Elle estime encore ne pas avoir été suffisamment informée de l'étendue des défauts de l'installation électrique par les diagnostics, ces derniers ne faisant état que de défauts mineurs alors que l'expert judiciaire la qualifie de 'dangereuse' et d'inutilisable.

41. De leur côté, les époux [G] indiquent que la peinture qu'ils ont appliquée n'est pas un ouvrage et ne peut donc donner lieu à la garantie décennale tout comme les travaux concernant le poêle à bois, la jurisprudence citée par Mme [M] à cet égard étant obsolète.

42. Concernant la configuration des lieux par rapport à la voie publique et les eaux pluviales, ils indiquent n'avoir réalisé aucun travaux à ce titre de sorte qu'ils ne peuvent engager leur responsabilité décennale.

43. Enfin, s'agissant de l'installation électrique, ils expliquent que Mme [M] a acquis le bien en toute connaissance de cause des anomalies mises en évidence par le diagnostic dont les conclusions ont été reproduites au compromis de vente.

Réponse de la cour

44. En vertu de l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

45. Selon l'article 1792-1 du même code, est réputé constructeur de l'ouvrage :

1° tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage,

2° toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire.

46. A titre liminaire, les époux [G] ont acquis leur bien immobilier en 2003 et ont procédé eux-mêmes ou fait procéder au fil des ans à des travaux de réfection ou d'embellissement. Les travaux ainsi réalisés ne s'analysent pas en des travaux de rénovation lourde ou de réhabilitation et doivent donc être appréhendés chacun isolément, même s'ils ont pu concourir dans des proportions diverses à l'aggravation du désordre d'humidité affectant les murs.

47. Ainsi, si les époux [G] ont eux-mêmes appliqué un mélange de peinture sur les murs en pierre de la longère, ce qui d'après l'expert, a fortement contribué à l'aggravation du désordre lié à l'humidité de ceux-ci, la responsabilité décennale des époux [G] ne saurait cependant être engagée à raison de ces peintures purement esthétiques et sans fonction d'étanchéité, qui ne constituent ni un ouvrage, ni un élément d'équipement ni même un élément constitutif d'un ouvrage (Civ 3ème, 27 avril 2000, n°98-15,970).

48. De même, il est désormais jugé que l'installation d'un insert dans un conduit de cheminé existant, sans reprise de maçonnerie ni atteinte à la structure de l'immeuble ne constitue pas un ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil.

49. Quant aux autres désordres invoqués, Mme [M] ne démontre pas en quoi ils relèveraient de la garantie décennale. Il ne ressort notamment d'aucun élément qu'ils auraient été effectués par les époux [G] en qualité de constructeurs depuis moins de dix ans avant la vente.

50. C'est donc à juste titre que le premier juge a écarté l'application de la responsabilité de plein droit des vendeurs sur le fondement des articles 1792 et suivants.

b. Sur le fondement de la garantie des vices cachés

51. Mme [M], reprenant les conclusions de l'expert judiciaire, estime que les époux [G] avaient nécessairement connaissance des désordres qui sont anciens et liés au mode constructif de la maison, dans laquelle ils ont vécu durant plusieurs années. Elle déduit la connaissance du vice par les vendeurs de l'application réitérée d'une peinture à la chaux sur les murs pour cacher l'humidité. En conséquence de cette mauvaise foi, elle estime que les vendeurs ne peuvent se prévaloir de la clause d'exonération figurant dans l'acte de vente et que leur responsabilité de plein droit est donc engagée sur le fondement de l'article 1641 du code civil.

52. De leur côté, les époux [G] estiment que leur responsabilité au titre de la garantie des vices cachés n'est pas engagée au regard de la clause d'exclusion de garantie figurant dans l'acte de vente, Mme [M] ne démontrant pas qu'ils avaient connaissance des vices lors de la vente du bien. Ils contestent l'affirmation de l'expert selon laquelle les murs de la maison ont été souvent repeints. Ils font valoir qu'ils n'ont jamais eu connaissance d'un problème de remontées capillaires dans les murs de la maison en soulignant que si le problème d'humidité était si ancien, il aurait endommagé la structure en bois de l'immeuble et aurait suscité des remarques des différents locataires y ayant séjourné, ce qui n'est pas le cas.

53. Ils contestent également l'antériorité du vice en ce que l'expert, s'il affirme que l'humidité est ancienne, ne démontre pas que des désordres se soient produits avant la vente. Ils contestent aussi que le vice serait inhérent à la chose en ce que l'origine de l'humidité est inconnue et ne peut être imputée aux seuls travaux de peinture. Selon eux, il s'agit d'un désordre ponctuel, lié à des infiltrations au niveau de la souche de la cheminée. Ils font grief à l'expert de ne pas avoir envisagé les autres causes possibles de cette humidité.

54. Enfin, ils contestent que les désordres invoqués rendent la maison impropre à sa destination puisque l'expert conclut qu'elle reste utilisable et que la maison étant équipée d'un chauffage au fioul, elle peut continuer à être chauffée.

Réponse de la cour

55. L'article 1641 du code civil dispose que 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.'

56. Aux termes de l'article 1642, 'Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.'

57. L'article 1643 prévoit encore qu'il 'est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.'

58. Enfin, selon l'article 1644, 'Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts.'

59. Par vice, on entend ici un défaut de la chose vendue qui la rend impropre à sa destination normale. Le défaut doit avoir pour conséquence de nuire à l'utilisation de la chose vendue, c'est-à-dire empêcher ou diminuer significativement l'usage auquel elle est normalement destinée.

60. La diminution de l'usage du bien résultant du vice caché qui l'affecte doit atteindre un degré certain de gravité, de sorte que la garantie n'a pas vocation à jouer pour un défaut n'ayant que des conséquences minimes, limitées à une simple diminution d'agrément. À cet égard, la nature de la chose entre en ligne de compte. Par exemple, l'utilisation attendue d'un bien d'occasion très usagé peut ne pas être identique à celle du même bien à l'état neuf.

61. La garantie des vices cachés ne couvre que les vices qui existaient déjà lors de la vente, soit de manière avérée, soit au moins en germe, mais pas ceux qui naîtraient après la vente sans trouver leur source dans un défaut antérieur à celle-ci. Ainsi, la garantie ne joue pas pour les défauts survenus postérieurement et qui sont dus notamment à l'usure normale de la chose.

62. La loi oblige le vendeur à garantir le vice caché, c'est-à-dire le défaut dont l'acheteur n'a pas connaissance ni lorsqu'il conclut la vente ni lorsqu'il prend possession de la chose vendue, mais non ceux qu'il a révélés à l'acheteur ou dont celui-ci a pu se convaincre lui-même. Mais l'acheteur profane doit aussi se renseigner, sauf si cela est impossible pour lui et se montrer normalement attentif. Le vice à son égard sera considéré comme apparent et non caché dès lors que le défaut apparaît à la suite d'une vérification attentive élémentaire.

63. Une clause d'exonération de la garantie des vices cachés est inopérante lorsqu'il est établi que le vendeur avait connaissance des vices.

64. Il résulte des dispositions de l'article 1643 du code civil précité qu'une telle clause est privée d'effet en cas de mauvaise foi du vendeur.

65. La mauvaise foi du vendeur ne s'entend pas d'une volonté particulière de dissimuler le vice à l'acquéreur pour le tromper mais seulement de la connaissance qu'il avait des défauts de la chose vendue.

66. Le choix entre l'action estimatoire et l'action rédhibitoire appartient à l'acheteur et non au juge qui n'a pas à motiver sa décision sur ce point. L'acheteur, qui est souverain, n'a pas à justifier son choix discrétionnaire même alors qu'une remise aux normes à bien moindre coût était envisageable (Civ. 3ème, 15 décembre 2015, n° 14-24,567).

67. A titre liminaire, dans son dispositif, Mme [M] demande expressément à la cour de :

'Vu les articles 1792 et 1792-1 du code civil,

- juger les époux [G] responsables de travaux non conformes au titre de la pose d'une peinture et de l'installation du poêle ayant entraîné une impropriété à destination du bien.'

68. Elle ne développe ce désordre qu'au titre de la responsabilité décennale dans sa discussion.

69. Il s'en infère qu'il n'y a pas lieu d'examiner les désordres affectant le poêle sous l'angle du vice caché.

70. En toute hypothèse, comme l'a relevé le premier juge, le dysfonctionnement du poêle à bois ne saurait être considéré comme rédhibitoire dès lors qu'il ne constitue pas le mode de chauffage principal de la maison qui dispose d'un chauffage central au fioul. Il ne peut donc s'agir d'un vice caché.

71. S'agissant de l'installation électrique, au vu des développements qui précèdent, Mme [M] a été suffisamment informée par le diagnostic électrique de la non-conformité et de la dangerosité de l'installation électrique, dont elle a indiqué faire son affaire personnelle. Il ne peut s'agir d'un vice caché.

72. Les défauts affectant les évacuations EP et les fissures d'ordre esthétique affectant le plafond de la chambre de l'étage, ne présentent pas davantage le critère de gravité requis pour caractériser un vice caché, comme n'engendrant aucune impropriété à destination et pouvant être aisément réglé.

73. C'est d'ailleurs essentiellement l'humidité des murs que développe Mme [M] sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil.

a. Sur l'existence d'un vice caché résultant de l'humidité des murs

74. En l'espèce, en février 2019, soit moins d'un an après son acquisition par acte du 25 avril 2025, Mme [M] a fait constater par un commissaire de justice l'apparition de marbrures et de tâches brunâtres dans la partie basse des murs en pierre du salon, recouverts d'une peinture à la chaux. Ces traces, concentrées au niveau du pignon Nord (de part et d'autre de la cheminée) et au niveau du pignon Est sont également visibles dans une pièce à usage de remise (en partie basse du mur Est), dans le couloir de distribution longeant le mur Est doté d'un habillage bois en lambris en partie basse et, enfin, dans la cuisine. Le commissaire de justice constate que des lames de parquet sont gondolées près de l'angle Sud-ouest de la salle à manger.

75. L'expert judiciaire a confirmé que la partie basse des murs du pignon Nord et de la façade Est sont saturée d'humidité.

76. Il résulte des constatations de l'expert judiciaire, précédemment exposées, que les désordres ainsi dénoncés sont inhérents à la chose vendue, rendent l'immeuble impropre à sa destination ou en diminuent fortement l'usage, qu'ils sont antérieurs à la vente et qu'ils ne pouvaient être décelés par Mme [M] lors des visites.

77. En effet, s'agissant du caractère inhérent à la chose vendue, l'expert judiciaire a mis en évidence que l'humidité provient de remontées capillaires liées au caractère enterré des murs de cette très ancienne maison, qui ne comporte par ailleurs ni étanchéité verticale des parois enterrées, ni drainage, ni coupure de capillarité. Il précise que 'ces prestations ne se faisaient pas à l'époque de la construction.'

78. L'expert ajoute que 'les terrains avoisinants alimentent en eau la construction'. De fait, il est constant que la maison litigieuse n'est séparée de la construction voisine que par un caniveau en forte pente et goudronné, lequel a été réalisé afin précisément d'éviter la stagnation et l'infiltration des eaux pluviales le long du mur Est de la maison, qui est semi-enterré. La cour constate que nonobstant cet aménagement des lieux, c'est bien la partie Est du mur de la longère qui est principalement affectée par l'humidité, en partie basse. Le pignon Nord de la maison est quant à lui en contrebas de la voirie et reçoit également les eaux pluviales qui s'écoulent.

79. Il s'en infère que l'humidité des murs trouve son origine dans le procédé constructif de cette maison très ancienne ainsi que dans l'implantation de celle-ci qui favorise les apports d'eau.

80. Raison pour laquelle M. [D] a conclu que 'Cette humidité des murs existe depuis des décennies, voire des siècles. Elle était forcément présente pendant l'occupation de la maison par les époux [G] (').'

81. Outre le procédé constructif et l'implantation de la maison, cette humidité des murs Nord et Est n'a pu être qu'aggravée par l'aménagement des lieux et plus particulièrement :

- le positionnement des gouttières, facteur aggravant de l'humidité des murs selon l'expert, puisque l'eau se déverse abondamment dans le caniveau le long du mur Est de la longère, lequel présente par ailleurs un 'manque de joints',

- les joints en ciment réalisés sur les façades extérieures et à l'intérieur de la maison qui ne permettent pas une respiration convenable des murs ; l'humidité ressort difficilement puisque 'Ces joints aggravent les désordres dans une faible proportion', selon l'expert,

- 'les nombreuses couches de peinture, non respirantes, appliquées par les époux [G] qui bloquent l'humidité dans les murs (cette peinture aggrave les désordres dans une forte proportion).'

82. Ainsi, contrairement à ce que soutiennent les époux [G], l'humidité anormale des murs est inhérente à la chose vendue. Il ne s'agit pas des conséquences d'un désordre ponctuel, lié à l'effondrement de la cheminée même si d'évidence, le défaut d'étanchéité de l'installation du poêle à bois a contribué à aggraver l'humidité du pignon Nord de la maison (où est implantée la cheminée) en générant une cause d'infiltration supplémentaire.

83. S'agissant de la planche de bois que l'on voit positionnée au niveau du caniveau séparatif des deux constructions (page 18 du rapport d'expertise), l'expert n'y fait pas référence, les circonstances de cette installation et ses potentielles incidences sur l'écoulement des eaux ne sont pas documentées de sorte qu'aucune conclusion ne peut être tirée si ce n'est que cet aménagement ne peut qu'aggraver le phénomène d'infiltration constaté au niveau du mur Est en faisant obstacle à l'écoulement de l'eau.

84. Au vu des développements qui précèdent, l'antériorité du vice à la vente est avérée.

85. S'agissant de la gravité du vice, l'humidité est un vice structurel. En l'état, elle semble se cantonner aux parties basses des murs mais à défaut de travaux, elle pourrait à terme affecter les bois et favoriser l'apparition de champignons lignivores. L'humidité excessive est également une cause d'insalubrité, même si elle peut être jugulée par un chauffage continu de la maison. L'expert rappelle cependant à juste titre que 'l'intérieur d'une maison doit être sec même sans chauffage.'

86. L'expert n'a pas conclu en l'état au caractère inhabitable de la maison, mais à une diminution significative d'usage, en ce que les meubles ne peuvent être accolés aux murs.

87. Le caractère caché du vice n'est pas contestable, l'expert indique d'ailleurs que 'les désordres et surtout la gravité du phénomène n'étaient pas décelables par un non-sachant lors des visites avant la vente.' Il doit en effet être considéré que si Mme [M] savait qu'elle achetait une maison très ancienne, dont les murs semi-enterrés étaient jointoyés en ciment et peints à la chaux à l'intérieur, elle pouvait néanmoins penser que toutes précautions avaient été prises pour assurer l'étanchéité des murs, En effet, dans le cadre de l'acquisition d'une maison présentée comme rénovée, elle pouvait s'attendre à une rénovation complète et effectuée dans les règles de l'art.

88. Au total, la cour retient que les conditions du vice caché sont réunies.

89. Cependant, l'acte de vente comporte une clause d'exonération de garantie ainsi rédigée :

'Indépendamment des vices de construction relevant des garanties et responsabilités régies par les articles 1792 et suivants du code civil, le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l'exception de ce qui peut être dit ci-après sous le titre « Environnement ' Santé publique.

A cet égard, il est précisé que cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s'appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance.'

90. Mme [M] doit donc établir que les époux [G] avaient connaissance de ce que les murs de la longère présentaient un taux anormal d'humidité, conséquence d'infiltrations.

b. Sur la connaissance du vice par les vendeurs et l'application de la clause d'exonération

91. Les époux [G] ont acquis leur maison en 2003 et l'ont revendue en 2018. Il n'est pas contesté que celle-ci a été exploitée en gîte rural entre 2003 et 2009, puis qu'elle a été entièrement louée entre 2009 et 2012, de sorte que les époux [G] ne l'ont plus occupée pendant cet intervalle. Ils l'ont en revanche habitée entre 2012 et 2018, soit pendant les cinq années précédant la vente.

92. Dans la mesure où dès 2008, les époux [G] ont peint les murs de leur maison avec un mélange de peintures acrylique et à la chaux, ce que l'expert considère comme étant une cause aggravante prépondérante des remontées capillaires (les murs, déjà jointoyés en ciment n'étant alors plus en capacité de respirer et d'évacuer l'humidité, l'acrylique annulant les propriétés de la chaux), il est certain que le phénomène d'humidité emprisonnée dans les murs n'a pu leur échapper, ce d'autant qu'ils ont fait réaliser ou réaliser eux-mêmes des travaux de mise en peinture ultérieurs, qu'ils ont fait poser un habillage en bois dans le couloir et qu'ils ont procédé à la rénovation complète de la cuisine et de la salle de bain en 2014 et 2015.

93. L'expert note que 'les murs ont été souvent repeints par les époux [G] qui ont tenté de réaliser un mélange de peinture 'respirant' avec de la chaux'. Il note qu'en dernier lieu, les murs ont été repeints avec ce mélange en janvier 2018, soit peu avant la visite de Mme [M].

94. Les époux [G] ne le contestent pas utilement dès lors que la chronologie des travaux effectués dans la maison a été réalisée de manière contradictoire avec les époux [G], lesquels étaient assistés d'un interprète lors de l'expertise, ce que rappelle l'expert judiciaire en réponse aux deux dires qui lui ont été adressés à ce sujet.

95. Selon cette chronologie, les murs du salon ont été peints en 2008, octobre 2013, en 2015 (mise en vente) et en janvier 2018.

96. Cette récurrence suggère une dégradation anormale des peintures et la remise en peinture juste avant la visite de Mme [M] est un indice fort de la connaissance par les vendeurs de la problématique d'humidité affectant les murs.

97. De même, les époux [G] indiquent avoir appliqué un mélange de chaux et de peinture acrylique confectionné par leurs soins L'expert souligne que la chaux est effectivement indiquée pour laisser respirer un mur humide, mais que le côté respirant est en revanche annulé par le mélange avec de la peinture acrylique. Les époux [G] ne n'expliquent pas sur le choix de ce mélange visant à appliquer de la chaux sur les murs (plutôt que de la simple peinture acrylique), si ce n'est pour tenter de remédier à un problème d'humidité qu'ils avaient constatée.

98. Par ailleurs, le rapport d'expertise mentionne en page 13 que les époux [G] ont indiqué 'avoir utilisé abondamment le poêle à bois lors de périodes froides et/ou humides, Cela pourrait expliquer en partie que la maison ait été moins humide lors de l'occupation par les vendeurs que depuis la vente et particulièrement depuis que le poêle n'est plus utilisable.' En page 28 (réponse à un dire), il précise que 'Le fait que les époux [G] utilisent le poêle 24h sur 24h et 7 jours sur 7 pendant les mois d'hiver n'est pas courant (...).'

99. L'expert ne dit pas que la maison était surchauffée, ce que confirme le diagnostic énergétique, qui fait état d'un bien classé en catégorie B (conclusion au demeurant surprenante s'agissant d'une longère plus que centenaire, dont les murs semi-enterrés ne sont pas isolés). En tout état de cause, un chauffage minimal laissé en continu (soit par l'usage du chauffage central soit par l'utilisation du poêle à bois) est suffisant pour chasser une part importante de l'humidité et cette déclaration dans le cadre de l'expertise est un autre indice fort des stratégies adoptées par les époux [G] pour juguler l'humidité des murs.

100. La cour déduit de ces stratégies la connaissance par les époux [G] de la problématique d'humidité, qu'ils n'ont pas évoquée lors de la vente.

101. Ces indices, associés aux éléments techniques issus de l'expertise, ne peuvent être utilement combattus par la production du livre d'or des clients de la chambre d'hôte, exploitée entre 2008 et 2009. Outre que les clients n'étaient que de passage, de sorte qu'un entretien régulier des lieux pouvait être effectué pour ralentir ou masquer ce problème entre deux locations, il est observé que les époux [G] ont repeint les murs pour la première fois en 2008, provoquant ainsi à partir de cette date, une aggravation majeure, selon l'expert, du phénomène d'humidité. Ce phénomène étant progressif, puisque les stigmates de l'humidité n'apparaissent qu'au fur et à mesure de l'accumulation d'eau 'piégée' sur la surface des pierres, il est parfaitement plausible qu'il n'ait pas pu être décelé avant 2009, date à laquelle l'activité commerciale a cessé.

102. Quant au locataire ayant occupé la longère entre 2009 et 2012 (alors que les murs du salon venaient d'être repeints), il est parfaitement possible qu'il n'ait rien constaté pendant sa durée d'occupation, si la maison était régulièrement chauffée. Le rythme des remises en peinture est en effet de 2/3 ans, étant rappelé qu'il s'agit d'un phénomène progressif. Si les désordres se sont révélés à Mme [M] seulement un an après la dernière peinture, c'est en raison des apports d'eau supplémentaires liés aux infiltrations de la cheminée et que parallèlement, le poêle à bois n'était plus utilisable.

103. Le fait encore que les meubles des époux [G] n'aient subi aucune dégradation n'est pas de nature à faire la preuve de leur ignorance du vice, dès lors qu'il a été vu que le chauffage en continu a permis de réduire le phénomène d'humidité pendant leur occupation.

104. La cour retient, à l'instar du tribunal, la connaissance du vice par les vendeurs qui, par conséquent, ne peuvent se prévaloir de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés.

2°/ Sur les préjudices

105. Les époux [G] critiquent le jugement en ce qu'il a pris en compte le montant des travaux à effectuer pour déterminer l'indemnisation de Mme [M] alors qu'en matière d'action estimatoire, le vendeur ne peut être tenu qu'à la restitution partielle du prix. Ils estiment que la somme retenue est trop élevée au regard du prix de vente et de la nature partielle et passée des désordres et que les travaux envisagés par l'expert aboutirait à considérablement améliorer le bien.

106. De son côté, Mme [M] estime qu'elle est fondée, au regard de la version de l'article 1644 du code civil postérieure au 18 février 2015, à demander la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices lui permettant d'être en possession d'un immeuble conforme à celui qu'elle avait souhaité acquérir. Elle demande d'actualiser le montant des travaux retenu par le premier juge au regard de l'inflation du prix des matériaux et produit à cet égard un devis dressé en 2023.

107. L'agence immobilière estime qu'en tout état de cause, le préjudice de Mme [M] s'analyse en une perte de chance. Elle estime aussi que le montant sollicité par Mme [M] est trop élevé en ce qu'il vise à prendre en charge les travaux conseillés par l'expert qui amèneraient à une amélioration considérable de la maison alors que l'acquéreur a acheté une maison très ancienne qui ne peut présenter les avantages d'une construction récente, notamment en termes d'isolation. Il convient donc, selon l'agence, de limiter la réparation à la somme de 5.000 €.

Réponse de la cour

108. Aux fins de réparation du vice caché, l'article 1644 du code civil prévoit que:' l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix',

109. L'article 1645 du code civil dispose que 'si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.'

110. Ainsi en présence d'un vice caché, l'acquéreur dispose d'une option entre l'action rédhibitoire (rendre la chose et récupérer la totalité du prix) et l'action estimatoire (conservation de la chose et réduction du prix).

111. Il est constant que l'action estimatoire permet de replacer l'acquéreur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n'avait pas été atteinte de vices cachés.

112. Il est jugé qu'un acquéreur est fondé à demander la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices lui permettant d'être en possession d'un immeuble conforme à celui qu'il avait souhaité acquérir (Civ. 3ème 4 avril 12019, n° 15-27969).

113. En l'occurrence, Mme [M] a certes acquis une très vieille bâtisse dont elle ne peut attendre les mêmes prestations qu'une construction neuve en termes d'isolation ET d'étanchéité, ce que l'expert a d'ailleurs rappelé dans son rapport : 'Nous sommes ici dans une très vieille bâtisse, il ne sera pas possible d'obtenir un logement aussi sec qu'une construction neuve.'

114. Néanmoins, Mme [M] a souhaité acquérir une maison saine, étanche et dont elle pouvait légitimement croire que les aménagements et embellissements réalisés au fil du temps avaient été pensés et réalisés en cohérence avec le mode constructif. C'est ainsi qu'en achetant une maison avec des murs en pierre jointoyés en ciment et peints à la chaux, ce qui modifiait l'économie de la construction, elle pouvait s'attendre à ce qu'un système d'étanchéité fût mis en place pour compenser l'absence de respiration naturelle des murs, ce qui participe d'une rénovation faite dans les règles de l'art.

115. L'expert conclut en page 22 de son rapport que 'les seules malfaçons et désordres connus des vendeurs et non visibles par l'acheteur représentent (...) des éléments dont le coût des réparations diminue directement la valeur de l'immeuble.'

116. C'est donc à juste titre que le premier juge a retenu le chiffrage de l'expert à hauteur de 100.000 € au titre des travaux réparatoires du vice caché tenant à l'humidité anormale des murs, les travaux préconisés consistant à limiter les principales entrées d'eau, en améliorant l'étanchéité des murs. L'expert a ainsi retenu les travaux suivants :

- sur toutes les façades : pose d'un drain gravitaire, pose d'un enduit bitumeux et d'un drainage vertical type delta MS. Les murs de clôture et escaliers sont à déposer et reconstruire, mise en oeuvre d'une barrière en résine (par injections) contre les remontées capillaires et cuvelage intérieur du mur Est,

- sur la façade Est : jointoiement à la chaux du mur et reprises de l'évacuation des eaux pluviales,

- à l'intérieur : les joints et peintures doivent être décapés et remplacés par des produits adaptés à la maçonnerie,

- dépose des lambris.

117. C'est également à juste titre que le premier juge a majoré cette somme de 15 % pour tenir compte de l'augmentation du coût des matériaux depuis 2020, portant l'indemnisation à hauteur de 115.000 €.

118. Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a retenu le coût du bureau d'étude et de la maîtrise d'oeuvre à hauteur de 13 %, ce qui porte la réduction de prix à 129.000 €, outre indexation sur l'indice BT01 en prenant comme indice de départ le dernier publié au jour du dépôt du rapport de l'expert judiciaire et comme indice de comparaison le dernier indice qui sera publié au jour où l'arrêt à intervenir sera devenu définitif, dès lors que cet indice de comparaison sera supérieur à l'indice de départ.

119. Du fait de cette indexation, il n'y a pas lieu de tenir compte du devis actualisé en 2023, produit en pièce n° 25 par Mme [M].

120. Enfin, l'humidité anormale des murs (résultant d'apports d'eau et du défaut total de mise en oeuvre d'un système d'étanchéité) étant connue des vendeurs, la demande d'indemnisation par Mme [M] de ses préjudices complémentaires est fondée en son principe.

121. Sur ce point, le tribunal a fait une juste appréciation du préjudice de jouissance alloué à Mme [M] à hauteur de 2,000 € (celle-ci pouvant parfaitement occuper la deuxième longère située sur la propriété pendant les travaux, la maison n'étant par ailleurs pas rendue inhabitable en dehors du temps nécessaire à la réalisation des travaux), ainsi que des divers frais exposés par elle, dans le cadre de la présente procédure.

3°/ Sur la responsabilité de l'agence immobilière et les recours en garantie

122. Les époux [G] sollicitent, dans l'hypothèse où leur responsabilité serait retenue, la garantie de l'agence immobilière au titre de son obligation contractuelle d'information et de conseil, dans le cadre de son mandat. Ils rappellent que l'agence immobilière doit connaître les caractéristiques des biens qu'elle vend. Ils estiment qu'en tant que professionnel de l'immobilier, la Sarl Leggett Immobilier n'était pas sans savoir que, s'agissant d'une maison ancienne, il n'existait pas de barrière d'étanchéité. Ayant organisé 8 visites dans un délai de 18 mois, elle aurait dû déceler les problèmes d'humidité et en aviser Mme [M].

123. Mme [M] conclut à la condamnation in solidum de l'agence immobilière sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Elle estime qu'en tant que professionnel de l'immobilier, il lui appartient de vérifier l'état du bien à vendre. Elle précise qu'au vu de la configuration particulière de la maison au regard de la voirie, des gouttières, du jointement des murs, de la peinture intérieure et de l'installation du poêle, autant d'éléments pouvant être source de difficultés, l'agent immobilier aurait dû être alerté et aviser l'acquéreur des risques de cette acquisition d'une part et se renseigner auprès de vendeurs sur les éventuelles difficultés à faire connaître aux potentiels acquéreurs, d'autre part.

124. De son côté, l'agence immobilière estime que sa responsabilité n'est pas encourue dès lors qu'elle n'est pas un professionnel de la construction et qu'elle n'a commis aucune faute, étant rappelé que lors des visites, les désordres n'étaient pas visibles et qu'ils ne se sont manifestés auprès de Mme [M] qu'un an après la vente. Elle considère ne pas être tenue à une quelconque une obligation de conseil sur les travaux à entreprendre ni à un devoir de vérifier que le bien ne présente pas de vices cachés, étant précisé qu'elle n'est pas un professionnel de la construction. Subsidiairement, elle fait valoir que si un manquement à son devoir de conseil était retenu à son encontre, le préjudice qui en résulterait pour Mme [M] s'analyserait en une perte de chance, de sorte qu'elle ne pourrait être tenue au-delà de 5 % des condamnations prononcées. Surabondamment, elle conteste les quantums de réparation sollicités par Mme [M]. Enfin, elle demande la garantie des époux [G] de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre, ceux-ci étant responsables de plein droit.

Réponse de la cour

a. Sur la responsabilité de l'agence immobilière à l'égard de Mme [M]

125. L'agent immobilier, négociateur et rédacteur d'un acte, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention.

126. Toute défaillance à l'égard de la partie qui ne l'a pas mandaté engage sa responsabilité délictuelle vis à vis de cette dernière.

127. Il revient au demandeur à l'indemnisation, tiers au mandat, d'établir l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre cette faute et le préjudice conformément aux dispositions de l'article 1240 du code civil.

128. L'obligation d'information consiste à fournir au mandant ou au tiers contractant des informations neutres et objectives pour leur permettre d'opérer un choix éclairé. Les éléments à fournir doivent être légaux, exacts, complets, efficients, compréhensibles et loyaux sans qu'il y ait toutefois lieu à exiger une recherche de conformité technique de tel élément du bien vendu.

129. Ce devoir d'information et de conseil implique qu'en amont, l'agent immobilier vérifie personnellement, au prix d'un minimum d'investigations relevant de son domaine de compétence et portant sur des données accessibles, la consistance matérielle et juridique des biens qu'il est chargé de vendre.

* Sur la faute

130. En l'espèce, l'expert judiciaire a certes souligné que les traces d'humidité n'étaient pas visibles lors des visites. Il est par ailleurs exact que l'agent immobilier n'est pas un expert en construction.

131. Il est néanmoins constant que l'agence immobilière a reçu un mandat de vente du vendeur, a visité l'immeuble, rédigé une annonce et fait visiter l'immeuble à Mme [M] à plusieurs reprises.

132. Il résulte de l'annonce rédigée par l'agence immobilière que l'ensemble mis en vente est désigné comme 'une belle longère superbement rénovée'.

133. Cette annonce laisse penser que la maison a été refaite à neuf sans obligation pour l'acquéreur d'effectuer des travaux d'envergure. Mme [M] a donc légitimement pu croire que cette vieille bâtisse présentait les prestations minimales attendues d'une maison d'habitation rénovée, au premier rang desquelles, l'étanchéité des murs.

134. La Sarl Leggett Immobilier est une agence immobilière qui se targue de disposer d'un réseau 'ayant plus de 10.000 maisons en stock'. Elle est par ailleurs spécialisée dans la clientèle britannique dont on peut supposer qu'elle recherche prioritairement des maisons avec un certain cachet, telles que des longères anciennes. Il s'en infère qu'elle dispose d'une expérience certaine des particularités de ce type de bâtisse et des risques d'humidité qu'elles présentent, majorés lorsque des travaux de rénovation ont été entrepris par les propriétaires sans prise en compte du mode constructif.

135. En l'occurrence, la présence parfaitement visible de joints en ciment et d'une peinture intérieure à la chaux, ainsi que le caractère semi-enterré des murs sont autant d'éléments qui auraient dû attirer l'attention de l'agent immobilier. A tout le moins, ayant connaissance de travaux de rénovation, l'agence immobilière ne pouvait se contenter des déclarations des vendeurs et aurait dû s'enquérir d'éventuels problèmes d'humidité.

136. En l'occurrence, la faute de l'agence immobilière n'est pas de ne pas avoir vu les vices affectant l'immeuble (non apparents lors des visites selon l'expert), mais de ne pas avoir tiré les conséquences logiques de l'apparence du bien mis en vente au regard du descriptif qu'elle en a elle-même fait dans son annonce (évoquant une rénovation), et de ne pas avoir tenté d'obtenir des informations précises sur les travaux réalisés.

137. L 'agence a donc manqué à ses obligations professionnelles, ce qui caractérise sa faute délictuelle à l'égard de Mme [M].

* Sur le lien de causalité et le préjudice

138. L'agent immobilier n'est pas responsable de l'humidité anormale du bien. Les manquements à son devoir de conseil ne sont à l'origine que d'une perte de chance, celle pour l'acquéreur de renoncer à son acquisition ou de négocier la vente à de meilleures conditions.

139. Il est constant qu'en cas de perte de chance, la réparation du dommage ne peut être que partielle, elle doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.

140. En l'occurrence, la faute des époux [G] qui ont gardé le silence sur un vice connu d'eux a directement causé le dommage, que la faute professionnelle de l'agent immobilier n'a pas permis d'éviter en privant Mme [M] de la chance, étant mieux informée, d'acquérir l'immeuble à moindre prix, compte tenu des travaux à prévoir.

141. Le prix de vente était certes déjà relativement bas (215.000 €), mais en l'absence de toute étanchéité et des problèmes inéluctables d'humidité en résultant, les chances pour Mme [M] d'obtenir encore une baisse significative du prix de vente étaient réelles et sérieuses. La cour évalue cette perte de chance à 60 %.

142. La faute respective des époux [G] et de l'agence immobilière ayant concouru à la réalisation d'un même dommage, leur condamnation in solidum au paiement des dommages et intérêts alloués à Mme [M] au titre des travaux réparatoires, du préjudice de jouissance et des frais complémentaires est justifiée, dans la limite de la somme de 60 % pour l'agence immobilière.

b. Sur les appels en garantie et la contribution à la dette solidaire

143. Aux termes de l'article 1317 du code civil, les codébiteurs solidaires ne contribuent entre eux à la dette que chacun pour sa part.

144. Les époux [G] et l'agence immobilière forment des demandes croisées de garantie intégrale, ce qui conduit la cour à devoir déterminer la contribution finale de chacun à la dette.

145. Pour le partage de responsabilité, il doit être tenu compte de l'influence causale de chacune des fautes commises.

146. Les époux [G] sont propriétaires du bien depuis 15 ans au moment de la vente. Ils sont présumés en connaître les qualités et les défauts mieux que quiconque. Il n'est pas contesté qu'ils n'ont jamais informé leur mandataire de la moindre difficulté liée à l'humidité anormale qui affectait les murs de la maison pour laquelle aucun travaux d'étanchéité n'avait jamais été réalisé. Ce défaut d'information constitue une faute à l'égard de leur mandataire. Par ailleurs, ils sont tenus en tant que vendeurs à la garantie légale des vices cachés sans pouvoir se prévaloir de la clause d'exonération insérée dans l'acte de vente. Ils ne peuvent donc prétendre à être totalement exonérés de la dette.

147. L'agence immobilière a commis une faute au regard de ses obligations professionnelles tant à l'égard de Mme [M] (voire supra) qu'à l'égard de ses mandants, qu'elle aurait dû davantage interroger sur les éventuelles problématiques d'humidité dans la maison et l'importance d'en aviser l'acquéreur, ce d'autant que ses mandants étaient de nationalité anglaise et pouvaient ne pas pleinement appréhender la notion de vice caché. Elle ne peut davantage prétendre à une exonération totale du paiement de la dette.

148. Dans leurs rapports entre l'agence et les vendeurs, la cour considère que la faute commise par les vendeurs est prépondérante dans la survenance du dommage causé à Mme [M].

149. Les parties seront donc déboutées de leur appel en garantie respectif, le solvens disposant d'un recours contre son ou ses coobligés de façon à ce que la charge finale des condamnations prononcées in solidum (soit 60 % du préjudice total), soit supportée dans les proportions suivantes : 60 % pour les époux [G] et 40 % pour la Sarl Leggett Immobilier,

4°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens

150. Le jugement sera infirmé s'agissant des frais irrépétibles et des dépens.

151. Succombant en appel, M. et Mme [G] d'une part et la Sarl Leggett Immobilier d'autre part seront condamnés, in solidum, aux dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais de l'expertise judiciaire.

152. Ces dernier seront déboutés de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

153. Il n'est pas inéquitable de les condamner in solidum à payer à Mme [O] [M] la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et à la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

154. La charge finale des dépens et de l'indemnité allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera répartie au prorata des responsabilités retenues (60 % pour les époux [G] et 40 % pour la Sarl Leggett Immobilier).

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu le 7 février 2023 par le tribunal judiciaire de Lorient en ce qu'il a :

- débouté Mme [O] [M] de ses demandes sur le fondement de la responsabilité des constructeurs,

- écarté l'application de la clause exclusive de garantie des vices cachés contenue dans l'acte de vente,

Infirme le jugement pour le surplus de ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que la Sarl Leggett Immobilier a engagé sa responsabilité délictuelle à l'égard de Mme [O] [M],

Fixe à 60% la perte de chance subie par Mme [O] [M] d'intégrer le coût des travaux d'étanchéité des murs de la maison dans la négociation du prix de vente,

Condamne solidairement M. [F] [G] et Mme [S] [G], in solidum dans la limite de 60 % de la condamnation prononcée, avec la Sarl Leggett Immobilier à verser à Mme [O] [M] la somme de 129.950 €,

Dit que cette somme sera indexée sur l'indice BT 01 en prenant comme indice de départ, le dernier publié au jour du dépôt du rapport de l'expert judiciaire et comme indice de comparaison, le dernier indice qui sera publié au jour où l'arrêt à intervenir sera devenu définitif, dès lors que cet indice de comparaison sera supérieur à l'indice de départ,

Condamne solidairement M, [F] [G] et Mme [S] [G], in solidum dans la limite de 60 % de la condamnation prononcée avec la Sarl Leggett Immobilier à verser à Mme [O] [M] la somme de 2.000 € à titre de préjudice de jouissance,

Condamne solidairement M, [F] [G] et Mme [S] [G], in solidum dans la limite de 60 % des condamnations prononcées, avec la Sarl Leggett Immobilier à verser à Mme [O] [M] la somme de 348,09 € au titre de la note de frais du 5 mars 2019 de Me [K], 1.560 € au titre de la note d'honoraires du 20 décembre 2019 du cabinet Acte et 300 € à celui de la note de frais du 26 février 2022 de Mme [A] [L],

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

Déboute Mme [O] [M] du surplus de ses demandes,

Déboute M, [F] [G] et Mme [S] [G] d'une part et la Sarl Leggett Immobilier d'autre part, de leur demande en garantie réciproque,

Fixe, dans les rapports entre co-obligés, la répartition de la charge des condamnations prononcées in solidum comme suit : 60 % pour M. [F] [G] et Mme [S] [G] (solidairement entre eux) et 40 % pour la Sarl Leggett Immobilier,

Accorde recours au solvens dans les limites de cette répartition contre leurs co-obligés,

Déboute M. [F] [G] et Mme [S] [G] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute la Sarl Leggett Immobilier de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement M. [F] [G] et Mme [S] [G], in solidum avec la Sarl Leggett Immobilier à payer à Mme [O] [M] la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et 5.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement M, [F] [G] et Mme [S] [G], in solidum avec la Sarl Leggett Immobilier aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire,

Dit que la charge finale des dépens et de l'indemnité allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera répartie au prorata des responsabilités retenues : 60% pour M, [F] [G] et Mme [S] [G] (solidairement entre eux) et 40% pour la Sarl Leggett Immobilier,

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

P/LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE

Dispositif

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous : (D n°47-1047 du 12 juin 1947 modifié) huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.



En foi de quoi, ladite décision a été signé par le président et le greffier



Pour copie certifiée conforme à l'original, revêtue de la formule exécutoire délivrée par nous Directeur des service de greffe judiciaire de la cour d'appel de Rennes.

Texte intégral

1ère chambre civile B

N° RG 23/01628

N° Portalis DBVL-V-B7H-TTES

(Réf 1ère instance : 21/00073)

Mme [S] [G]

M. [F] [G]

Mme [O] [M]

SARL LEGGETT IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée

le : 09/09/2026

à :

Me Guennec

Me [Localité 1]

Me Peimptroit

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 8 SEPTEMBRE 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Présidente : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l'audience publique du 7 avril 2026

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 8 septembre 2026 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré

****

APPELANTS

Madame [S] [G]

née le 28 avril 1953 à [Localité 2] (ROYAUME-UNI) (TS 21)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Monsieur [F] [G]

né le 15 avril 1958 à [Localité 4] (ROYAUME UNI) (DL 14)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Tous deux représentés par Me Typhaine GUENNEC de la SELARL LE MAGUER RINCAZAUX EISENECKER CHANET EHRET GUENNEC, avocat au barreau de LORIENT

INTIMÉES

Madame [O] [M]

née le 4 juin 1954 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par Me Eric SURZUR de la SELARL ALIENCE AVOCATS, avocat au barreau de RENNES

SARL LEGGETT IMMOBILIER, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PERIGUEUX sous le numéro 434.086.930,

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par Me Edith PEMPTROIT de la SCP YANN NOTHUMB - EDITH PEMPTROIT, avocate au barreau de LORIENT

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Par acte notarié du 25 avril 2018, Mme [O] [M] a fait l'acquisition auprès de M. [F] [G] et Mme [S] [G] (les époux [G]), par l'entremise de l'agence immobilière Leggett Immobilier, d'un immeuble à usage d'habitation comportant deux longères situé [Adresse 4] à [Localité 8] (56) au prix de 215.000 €.

2. Par assignation du 22 juillet 2019, Mme [M], invoquant l'existence de désordres dus à un taux anormal d'humidité dans l'une des deux longères, a saisi le président du tribunal judiciaire de Lorient d'une demande d'expertise judiciaire.

3. Par ordonnance de référé du 17 septembre 2019, M. [D] a été désigné en tant qu'expert judiciaire et son rapport définitif a été déposé le 10 avril 2020.

4. Par actes des 22 et 24 décembre 2020, Mme [M] a assigné les époux [G] et l'agence immobilière Leggett Immobilier devant le tribunal judiciaire de Lorient aux fins de les voir condamnés solidairement à lui verser diverses sommes à titre de dommages-intérêts sur le fondement de la garantie des vices cachés.

5. Par jugement du 7 février 2023, le tribunal judiciaire a :

- condamné solidairement les époux [G] à verser à Mme [M], sur le fondement de l'article 1644 du code civil, la somme de 129.950 € avec indexation sur l'indice BT 01,

- condamné solidairement les époux [G] à verser à Mme [M] la somme de 2.000 € à titre de préjudice de jouissance,

- condamné solidairement les époux [G] à verser à Mme [M] la somme de 348,09 € au titre de la note de frais du 5 mars 2019 de Me [K], 1.560 € au titre de la note d'honoraires du 20 décembre 2019 du cabinet Acte et 300 € à celui de la note de frais du 26 février 2022 de Mme [A] [L],

- condamné solidairement les époux [G] à verser à Mme [M] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné solidairement les époux [G] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.

6. Pour statuer ainsi, le tribunal, suivant l'expert judiciaire dans ses conclusions, a estimé que les conditions de la garantie des vices cachés étaient remplies, s'agissant de l'humidité des murs de la maison, désordre qui n'était pas visible lors des visites, préexistait à la vente et ne rendait pas celle-ci inhabitable mais non conforme à un usage normal puisqu'elle empêchait d'accoler les meubles le long des murs et imposait une surveillance des moisissures. Il a jugé que les vendeurs avaient nécessairement connaissance de ce vice caché et qu'en conséquence, ils ne pouvaient se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie insérée dans l'acte de vente.

7. Il a en revanche écarté la garantie des vices cachés concernant les désordres liés à l'installation électrique, en ce que le diagnostic annexé à l'acte de vente mentionnait ce défaut et que l'acheteur avait accepté d'en faire son affaire personnelle. Il en est de même des désordres liés aux petites fissures de la chambre sud ainsi que des anomalies affectant les gouttières et descentes d'eau de pluie, en ce qu'ils ne compromettent pas l'usage de la maison.

8. Le tribunal a également écarté l'application de la garantie décennale concernant le poêle à bois installé dans une cheminée préexistante en ce qu'il ne pouvait être qualifié d'ouvrage.

9. Il a par ailleurs rejeté les demandes dirigées contre l'agence immobilière en ce qu'il n'était pas établi qu'elle avait eu connaissance des désordres au moment de la vente.

10. Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Rennes du 10 mars 2023, rectifiée le 16 mars 2023, les époux [G] ont interjeté appel de cette décision.

11. Par assignation du 7 juin 2023, les époux [G] ont saisi le premier président de la cour d'appel de Rennes d'une demande d'arrêt de l'exécution provisoire.

12. Par ordonnance du 11 juillet 2023, le premier président de cette cour a cantonné l'exécution provisoire à la somme de 65.000 €.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

13. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées et déposées au greffe via RPVA le 29 janvier 2025, M. [F] [G] et Mme [S] [G] (les époux [G]) demandent à la cour de :

- infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

- juger que Mme [M] est défaillante dans sa démonstration d'un vice caché au sens de l'article 1641 du code civil,

- la débouter de toutes ses demandes fins et conclusions découlant de sa demande de responsabilité des époux [G],

A titre subsidiaire et si par impossible, la cour venait à confirmer le jugement,

- réduire leur condamnation à de plus justes proportions au regard du prix de vente,

- dire et juger que la société Leggett immobilier a manqué à son obligation d'information et de conseil à leur égard,

- condamner la société Leggett immobilier à les garantir de toutes les condamnations prononcées à leur encontre,

En tout état de cause,

- débouter Mme [M] et la société Leggett immobilier de toutes leurs plus amples demandes, fins et conclusions à leur égard,

- condamner Mme [M] ou toute autre partie succombante à leur verser la somme de 15.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [M] aux dépens de l'instance.

14. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées et déposées au greffe via RPVA le 30 juillet 2024, Mme [O] [M] demande à la cour de :

- recevoir son appel incident et le dire bien fondé,

Statuant à nouveau,

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement les époux [G] à lui verser le coût des travaux de reprise du bien immobilier pour vices cachés,

- juger les époux [G] responsables de travaux non conformes au titre de la pose d'une peinture et de l'installation du poêle ayant entraîné une impropriété à destination du bien,

-infirmer en conséquence le jugement au titre du quantum du coût des travaux de reprise et de maîtrise d'oeuvre,

- condamner la société Leggett immobilier in solidum avec les époux [G] à lui verser la somme de 149.998,86 € TTC au titre des travaux de reprise avec intérêt au taux légal depuis la date d'émission du devis réactualisé en décembre 2023,

Pour le surplus,

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement les époux [G] à lui verser une indemnité au titre d'un préjudice de jouissance,

- l'infirmer quant au quantum du préjudice accordé,

- condamner les époux [G] à lui verser la somme de 3.700 € pour perte financière de loyer et la somme de 3.000 € pour frais de déménagement et réaménagement,

- confirmer le jugement au titre des frais accessoires suivants :

* 348,09 € au titre de la note de frais du 5 mars 2019 de Me [K] huissier de justice,

* 1.560 € au titre de la note d'honoraires du 20 décembre 2019 du cabinet Acte ingénieur construction,

* 300 € TTC au titre de la note de frais du 26 février 2020 de Me [A] [L], architecte DPLG,

- juger l'agence Leggett immobilier responsable d'un défaut d'information à son égard concernant les caractéristiques du bien vendu,

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes à l'encontre de l'agence immobilière Leggett immobilier,

- la condamner in solidum à lui verser :

* 348,09 € au titre de la note de frais du 5 mars 2019 de Me [K] huissier de justice,

* 1.560 € au titre de la note d'honoraires du 20 décembre 2019 du cabinet Acte ingénieur construction,

* 300 € TTC au titre de la note de frais du 26 février 2020 de Me [A] [L], architecte DPLG,

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné les époux [G] à lui rembourser ses frais irrépétibles de première instance,

- l'infirmer quant au quantum accordé au titre de ces frais,

- condamner solidairement les époux [G] à lui verser une somme de 12.000 € au titre de ses frais irrépétibles de première instance incluant la procédure en référé expertise, les opérations d'expertise et la procédure au fond,

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de frais irrépétibles à l'encontre de la Sarl Leggett immobilier et en ce qu'il l'a condamnée à lui verser la somme de 2.500 € à ce titre,

- condamner in solidum la SARL Leggett immobilier avec les époux [G] à lui verser une somme de 12.000 € au titre de ses frais irrépétibles de première instance incluant la procédure en référé expertise, les opérations d'expertise et la procédure au fond,

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement les époux [G] aux entiers dépens de première instance et d'appel incluant les frais d'expertise judiciaire pour un montant de 5.500 € TTC selon ordonnance de taxe du 27 avril 2020,

- condamner in solidum les époux [G] et l'agence immobilière Leggett immobilier à lui verser une somme de 5.000 € en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

* * * * *

15. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées et déposées au greffe via RPVA le 8 septembre 2023, la Sarl Leggett immobilier demande à la cour de :

- la juger recevable et bien fondée en ses prétentions,

Y faisant droit,

- confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé sa mise hors de cause et a condamné Mme [M] à lui verser une somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Y additant,

- condamner Mme [M] ou tout autre succombant, à lui verser la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la présente procédure,

- débouter toute partie de toute demande plus ample et contraire,

Subsidiairement,

- débouter Mme [M] de ses demandes formulées à son encontre,

- condamner solidairement et in solidum les époux [G] à la relever et garantir indemne de toute condamnation prononcée à son encontre en principal, intérêts, frais et dépens,

- débouter toute partie de toute demande plus ample et contraire,

A titre encore plus subsidiaire,

- limiter le coût des travaux de reprise en lien avec l'humidité à la somme de 5.000 €,

- juger que le préjudice invoqué par Mme [M] à son encontre s'analyse en une perte de chance qui ne peut être égale à l'avantage qu'elle aurait procuré si elle s'était réalisée,

- limiter sa part de responsabilité à 5 % des condamnations en principal, intérêts, frais et dépens,

- débouter toute partie de toute demande plus amples et contraires,

En tout état de cause,

- condamner Mme [M], ou tout autre succombant, à lui verser la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la présente procédure.

* * * * *

16. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 mars 2026.

17. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.