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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bordeaux, JEX IMMOBILIER_VENTES, 25 juin 2026, n° 24/00140

Saisie immobilière - autorisation de vente amiableBiens - Propriété littéraire et artistiqueSaisies et mesures conservatoires
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Exposé du litige

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DE L’EXÉCUTION
SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT DU 25 JUIN 2026
VENTE AMIABLE

N° RG 24/00140 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Z3RS


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE DE L’EXÉCUTION : Madame Madame LADOUES-DRUET , Vice-Présidente
Statuant conformément aux dispositions du Code des Procédures Civiles d’Exécution.
CADRE GREFFIER : Madame Isabelle BOUILLON


PARTIES :

CRÉANCIER POURSUIVANT
S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE
Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 542 029 848, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 1]
représentée par Maître Carolina CUTURI-ORTEGA de la SCP JOLY - CUTURI DYNAMIS AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, Maître Thomas DROUINEAU de la SCP DROUINEAU 1927, avocats au barreau de POITIERS

DÉBITEURS SAISIS 
Monsieur [O] [T] [P] [J]
né le [Date naissance 1] 1976 à [Localité 2] (PORTUGAL), de nationalité Portugaise
[Adresse 2]

Madame [F] [C] [N] épouse [P] [J]
née le [Date naissance 2] 1978 à [Localité 3] (PORTUGAL), de nationalité Portugaise
[Adresse 2]
représentés par Maître Marc DUFRANC de la SELARL AVOCAGIR, avocats au barreau de BORDEAUX,


A l’audience publique tenue le 21 mai 2026, les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 25 Juin 2026, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.



Vu les poursuites de la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE agissant en vertu de la copie exécutoire d’un acte de prêt notarié reçu par Maître [B] [U], Notaire associé de la SCP "[B] [U] et [E] [M]", titulaire d’un Office Notarial dont le siège social est à CASTELNAU-DE-MEDOC (Gironde), le 21 décembre 2007, selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 3 septembre 2024 publié au Service de la Publicité Foncière de BORDEAUX 1 le 24 octobre 2024 volume 3304P01 2024S n°87 portant sur des biens immobiliers sis à MARGAUX-CANTENAC (33460) [Adresse 3], plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé le 5 décembre 2024 au greffe du juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Bordeaux, appartenant à Monsieur [O] [T] [P] [J] et Madame [F] [C] [N], 

Vu l’assignation délivrée le 2 décembre 2024 à la requête de la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE à l’encontre de Monsieur [O] [T] [P] [J] et Madame [F] [C] [N] aux fins de comparution à l’audience d’orientation du 16 janvier 2025, 

Vu les multiples renvois à la demande des parties,

Vu les demandes de la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE, aux termes de ses dernières conclusions, soutenues par son conseil à l’audience de renvoi du 21 mai 2026, aux fins principales de : 
“REJETER l’ensemble des demandes et contestations formulées par Madame [C] [N] et Monsieur [P] [J],
PRENDRE ACTE de ce que le CREDIT FONCIER DE FRANCE ne s’oppose pas à la demande d’autorisation de vente amiable sollicitée par Madame [C] [N] et Monsieur [P] [J] sous réserve de la justification de diligence accomplies en vue de la mise en vente du bien,
A titre principal :
MENTIONNER la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE à la somme de 200.881,24€ SAUF MEMOIRE (compte arrêté au 14 août 2024), montant de la créance totale due en principal, intérêts et accessoires. 
A titre subsidiaire :
MENTIONNER la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE à la somme 17.512,85€ SAUF MEMOIRE (compte arrêté 6 juin 2025), montant de la créance totale due en principal, intérêts et accessoires. 
Ordonner la vente forcée du bien situé COMMUNE DE [Localité 4], Une maison d’habitation [Adresse 3], cadastré Section [Cadastre 1] A n°[Cadastre 2], "[Adresse 4]" pour 15a 07ca., 
FIXER le montant de la mise à prix à la somme de 126.000 €,
Conformément à l’article R.322-26 dudit code, voir fixer dès à présent la date d’adjudication et la date de visite des biens et droits immobiliers saisis avec le concours de SELARL [Q] [Y] [X], [Adresse 5] 





[Adresse 6] [Localité 5], ou de tel autre huissier qu’il plaira à Madame le Juge l’Exécution de désigner, lequel pourra se faire assister si besoin est de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique. 
Dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente, 
Taxer les frais de poursuites conformément à la loi”.

Aux termes de leurs dernières conclusions, soutenues à l’audience du 21 mai 2026, Monsieur [O] [T] [P] [J] et Madame [F] [C] [N], représentés par leur conseil, ont demandé au juge de l’exécution de :
“A TITRE PRINCIPAL,
JUGER que la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE est prescrite, 
En conséquence, 
JUGER que la procédure de saisie immobilière est nulle et de nul effet et ordonner sa mainlevée,
ORDONNER la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière signifié le 3 septembre 2024 du fichier immobilier, 
A TITRE SUBSIDIAIRE, 
JUGER que la clause de déchéance du terme insérée dans le contrat de prêt est abusive et réputée non écrite, 
JUGER que l’indemnité d’exigibilité est assimilée à une clause pénale réduite à un euro. 
En conséquence, 
FIXER le montant de la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE au montant des échéances impayées qui devront être justifiées par ce dernier, 
En conséquence, 
JUGER disproportionné l’engagement d’une procédure de saisie immobilière, et ordonner sa mainlevée,
En conséquence, 
ORDONNER la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière signifié le 3 septembre 2024 du fichier immobilier, 
A TITRE INFINIEMENT SUBSIDIAIRE,
ACCORDER à Madame [F] [C] [N] et Monsieur [O] [P] [J] un échelonnement de leur dette sur 24 mois dont le montant sera à déterminer en fonction du montant retenu pour la créance de la Banque.
AUTORISER la vente amiable de l’immeuble saisi dans un délai de 4 mois avec prix minimum à 246.000 € ; 
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
CONDAMNER le CREDIT FONCIER DE FRANCE aux entiers dépens.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION : 

Sur les conditions de la saisie immobilière et la prescription du titre exécutoire :

L’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que : “Tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.”

L’article L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose que : “Sauf dispositions législatives particulières, la saisie immobilière peut porter sur tous les droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l'objet d'une cession.”

L’article L218-2 du Code de la consommation dispose que : “L'action des professionnels, pour les biens ou les services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans”. 
En matière de crédit immobilier, l’action en paiement du capital restant dû se prescrit à compter de la déchéance du terme, qui emporte son exigibilité.

Les demandeurs soutiennent que le créancier poursuivant ne justifie pas de l’absence de prescription des échéances impayées ayant justifié le prononcé de la déchéance du terme.

Le CRÉDIT FONCIER rappelle avoir adressé une lettre de mise en demeure préalable à la déchéance du terme mentionnant un solde débiteur de 9.636,77 € au 18 octobre 2021, ce courrier a été signifié aux débiteurs le 14 décembre 2021.
Le créancier poursuivant produit le tableau d’amortissement d’où il ressort qu’à la date du 18 octobre 2021 le montant total des impayés correspondait à 9 échéances impayées soit à une première échéance impayée au 6 janvier 2021, portant la fin du délai pour agir au 6 janvier 2023. 

Il est produit à la procédure un commandement de payer avant saisie vente, acte interruptif, qui a été signifié à madame [C] [N] et Monsieur [P] le 12 décembre 2022.

Ces derniers contestent qu’il puisse avoir valablement interrompu le délai de prescription de l’action en recouvrement, pour avoir été signifié selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, à l’adresse [Adresse 7] à [Localité 6]. Or les débiteurs saisis rappellent qu’ils demeurent de façon ininterrompue à cette adresse, qu’il s’agit du bien financé par le prêt dont le recouvrement est poursuivi et sur lequel le prêteur a inscrit une hypothèque. Ils soutiennent que le commissaire de justice, qui n’a pas cherché à les joindre par téléphone, n’aurait pas mis en œuvre toutes les diligences nécessaires.
Les débiteurs saisis en déduisent que la créance du Crédit Foncier de France est prescrite et la procédure immobilière nulle. 


Or l’article 649 du code de procédure civile dispose que : 
“La nullité des actes d'huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.”

L’article 114 du code de procédure civile dispose que :
“Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.” 

En l’espèce, Madame [C] [N] et Monsieur [P] [J] ont bien eu connaissance dès le 16 décembre 2022 de ce commandement de payer, car le créancier pourusivant justifie de l’envoi en recommandé d’une copie de ce commandement et du procès-verbal de recherche infructueuse.

En conséquence, il convient de considérer que le commandement de payer du 12 décembre 2022 a valablement interrompu le délai de prescription de l’action en recouvrement de la créance du prêteur de deniers, qui a donc valablement pu faire délivrer un commandement de payer valant saisie immobilière en date du 3 septembre 2024.

Au vu des pièces produites par le créancier poursuivant, le titre exécutoire et le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies en l’espèce.


Sur le montant de la créance et le caractère proportionné des poursuites

Les débiteurs soutiennent que la clause contractuelle de déchéance du terme doit être jugée abusive et par conséquent réputée non écrite car elle ne prévoit pas la possibilité de mise en demeure laissant aux concluants un préavis d’une durée raisonnable pour régulariser la situation. Ils relèvent que le Crédit Foncier leur a certes fait signifier une mise en demeure le 14 décembre 2021 mais que l’acte du commissaire de justice l’a été selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

Le Crédit Foncier de France rappelle que la lettre de mise en demeure préalable visant la déchéance du terme adressée à Madame [C] [N] et Monsieur [P] [J] leur a accordé un délai de trente jours pour régulariser la situation en s’acquittant dans ce délai du solde débiteur de leur prêt qui s’élevait à la somme de 9.636,77 €.

Il ressort des pièces fournies à la procédure que la lettre de mise en demeure préalable a été rédigée en termes clairs, il figure en bas de la première page de 


cette lettre “nous vous mettons en demeure, en notre qualité de mandataire, de nous adresser sous trente jours à compter de la réception de la présente, un règlement d’un montant de 9 636,77 €”. De plus, ce le délai de trente jours pour régulariser la situation était suffisant, en conséquence il convient de considérer que la déchéance du terme a valablement été prononcée.

L'article 1231-5 du code civil dispose que : 
"Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. 
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. 
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. 
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite". 

Les débiteurs saisis soutiennent que l’indemnité d’exigibilité de 7 % est excessive.

Il est constant que cette indemnité a la nature d’une clause pénale que le juge peut même d’office modérer ou augmenter.

En l’espèce, le créancier poursuivant réclame la somme totale de 200 881,24 € au 14 août 2024, en ce compris l’indemnité de 7 % à hauteur de 12 896,45 €, le capital restant dû au 6 octobre 2021 outre les échéances impayées à cette date s’élevant à 184 235,04 €.

Le décompte produit par le créancier poursuivant impose de se livrer à un recalcul pour distinguer le montant des sommes réclamées au titre des intérêts contractuels entre le 6 novembre 2021 et le 14 août 2024.

Cependant le prêt principal, en plus d’un prêt à taux zéro d’un montant de 14 250 €, a été consenti pour un TAEG de 6.09 %. Au moment de l’échéance du terme, soit l’échéance 165 du prêt principal, plus de treize ans après sa souscription, la part des intérêts (772.54 €) représentait 70.88 % du montant de l’échéance de remboursement.

Cela signifie donc que pendant la durée d’exécution de ce contrat Madame [C] [N] et Monsieur [P] [J] n’ont en réalité sur 14 250 + 199 700 euros de capital empruntés, soit un total de 213 950 euros, remboursé que 39 352 euros de capital.

Il convient de considérer qu’au regard de l’économie générale du contrat cette indemnité forfaitaire est d’un montant manifestement excessif et sera réduite à 1 euro.




En conséquence, la créance dont se prévaut la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE est justifiée par le titre exécutoire et les pièces versées aux débats mais ne sera retenue qu’à hauteur de la somme de 187 985.79 €, en principal, intérêts, frais et autres accessoires arrêtée arrêtée au 14 août 2024.

Le montant de la créance, l’ancienneté des incidents de paiement rendent la poursuite du recouvrement par la voie d’une saisie immobilière non disproportionnée.


Sur la demande de délais de paiement :

Les débiteurs saisis assurent tout à la fois être en mesure de reprendre le remboursement de l’emprunt et l’arriéré des échéances impayées.

Ils justifient d’un revenu fiscal de référence de 33 935 euros pour l’année 2023, avoir à cette époque deux enfants à charge. Il ressort du tableau d’amortissement de leur prêt que leur échéance de remboursement est de 1 187,20 euros par mois, sans tenir compte de la nécessité d’apurer les échéances impayées en 24 mois. 
Les sommes qui seraient alors à leur charge représentent plus du tiers des revenus des débiteurs saisis.

En conséquence leur demande de délais de paiement sera rejetée.


Sur la demande d’autorisation de la vente amiable de l’immeuble :

Le débiteur a la possibilité de solliciter l’autorisation de vendre son bien à l’amiable en vertu des dispositions de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, l’article R 322-21 dispose que le juge de l'exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente.
Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant.
Il fixe la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.
A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d'un engagement écrit d'acquisition et qu'à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l'acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.

Compte tenu des diligences de Madame [C] [N] et Monsieur [P] [J] qui produisent une promesse de vente en date du 20 mai 2026 au prix de 229 500 €, les frais de la procédure de commandement arrondis à 5 500 euros et honoraires de l’agent immobilier de 11 000 euros étant en sus de ce prix, compte tenu des caractéristiques du bien, des circonstances 


tenant au marché et aux contraintes de la présente procédure, il y a lieu d’autoriser la vente à l’amiable de l’immeuble saisi, pour le prix minimal de 229 500 euro net vendeur, ce, dans le délai qui sera ci-dessous précisé et de dire que les frais taxés 
seront payés en sus par l’acquéreur. 

Il convient de rappeler qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé, sauf engagement écrit d’acquisition ce, afin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente ; que la présente décision suspend le cours de la procédure de saisie ; que le débiteur doit accomplir toutes diligences pour parvenir à la vente et informer le créancier poursuivant, s’il le demande, de ces diligences ; qu’à défaut de diligences, la procédure pourra être reprise sur l’assignation du créancier poursuivant ; que toute somme versée par l’acquéreur est consignée et acquise aux parties à la distribution du prix de vente sauf rétractation légale de l’acquéreur.

Il sera souligné que l'intégralité du prix versé doit être consignée. 


Sur les frais de poursuite :

Aux termes de l’article R 322-21 alinéa 2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant.

Le créancier poursuivant présente une demande de taxe des frais de poursuite pour un montant TTC de 6 320,88 € qui est justifié et qu’il y a lieu de retenir, sauf en cas de vente amiable supérieure au prix minimum fixé, voir ajouter l’émolument complémentaire dû à l’avocat poursuivant , calculé selon les modalités de l’article A 444-191-V du code de commerce, faisant référence à l’application de l’émolument perçu par les notaires en application de l’article A 444-91.

Les dépens seront compris dans les frais de distribution.


PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’exécution, statuant publiquement 
par jugement mis à disposition des parties au Greffe, contradictoire et en premier ressort,

Vu les articles R322-15 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution, 

Constate que les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies, 

Fixe la créance de la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE à la somme de 187.985.79€, en principal, intérêts, frais et autres accessoires arrêtée arrêtée au 14 août 2024,

Autorise Monsieur [O], [T] [P] [J] et Madame [F] [C] [N] à poursuivre la vente amiable des biens et droits immobiliers saisis, 

Dit que le prix de vente ne pourra être inférieur à 229 500 € net vendeur,

Taxe les frais exposés par le créancier poursuivant à la somme de 6 320,88 € toutes taxes comprises, sauf en cas de vente amiable supérieure au prix minimum fixé, voir ajouter l’émolument complémentaire dû à l’avocat poursuivant , calculé selon les modalités de l’article A 444-191-V du code de commerce, faisant référence à l’application de l’émolument perçu par les notaires en application de l’article A 444-91, 
Dit que les frais taxés qui précédent seront payés par l’acquéreur en sus du prix de vente, 

Dit que le Notaire chargé de formaliser la vente n’établira l’acte de vente qu’après la consignation du prix à la Caisse des Dépôts et Consignations , des frais entre ses mains et après justification du paiement des frais taxés entre les mains de l’avocat du créancier poursuivant,

Dit que la réalisation de la vente sera examinée à l’audience du 22 OCTOBE 2026 à 9h30, salle [Adresse 8],

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit que les dépens seront compris dans les frais de distribution


La présente décision a été signée par Madame Madame LADOUES-DRUET, Vice-Présidente, Juge de l’exécution, et par Madame Isabelle BOUILLON, Cadre Greffier présent lors de la mise à disposition.

Le Cadre Greffier, Le Juge de l’exécution,
I. BOUILLON Madame LADOUES-DRUET

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DE L’EXÉCUTION
SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT DU 25 JUIN 2026
VENTE AMIABLE

N° RG 24/00140 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Z3RS


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE DE L’EXÉCUTION : Madame Madame LADOUES-DRUET , Vice-Présidente
Statuant conformément aux dispositions du Code des Procédures Civiles d’Exécution.
CADRE GREFFIER : Madame Isabelle BOUILLON


PARTIES :

CRÉANCIER POURSUIVANT
S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE
Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 542 029 848, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 1]
représentée par Maître Carolina CUTURI-ORTEGA de la SCP JOLY - CUTURI DYNAMIS AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, Maître Thomas DROUINEAU de la SCP DROUINEAU 1927, avocats au barreau de POITIERS

DÉBITEURS SAISIS 
Monsieur [O] [T] [P] [J]
né le [Date naissance 1] 1976 à [Localité 2] (PORTUGAL), de nationalité Portugaise
[Adresse 2]

Madame [F] [C] [N] épouse [P] [J]
née le [Date naissance 2] 1978 à [Localité 3] (PORTUGAL), de nationalité Portugaise
[Adresse 2]
représentés par Maître Marc DUFRANC de la SELARL AVOCAGIR, avocats au barreau de BORDEAUX,


A l’audience publique tenue le 21 mai 2026, les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 25 Juin 2026, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.



Vu les poursuites de la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE agissant en vertu de la copie exécutoire d’un acte de prêt notarié reçu par Maître [B] [U], Notaire associé de la SCP "[B] [U] et [E] [M]", titulaire d’un Office Notarial dont le siège social est à CASTELNAU-DE-MEDOC (Gironde), le 21 décembre 2007, selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 3 septembre 2024 publié au Service de la Publicité Foncière de BORDEAUX 1 le 24 octobre 2024 volume 3304P01 2024S n°87 portant sur des biens immobiliers sis à MARGAUX-CANTENAC (33460) [Adresse 3], plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé le 5 décembre 2024 au greffe du juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Bordeaux, appartenant à Monsieur [O] [T] [P] [J] et Madame [F] [C] [N], 

Vu l’assignation délivrée le 2 décembre 2024 à la requête de la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE à l’encontre de Monsieur [O] [T] [P] [J] et Madame [F] [C] [N] aux fins de comparution à l’audience d’orientation du 16 janvier 2025, 

Vu les multiples renvois à la demande des parties,

Vu les demandes de la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE, aux termes de ses dernières conclusions, soutenues par son conseil à l’audience de renvoi du 21 mai 2026, aux fins principales de : 
“REJETER l’ensemble des demandes et contestations formulées par Madame [C] [N] et Monsieur [P] [J],
PRENDRE ACTE de ce que le CREDIT FONCIER DE FRANCE ne s’oppose pas à la demande d’autorisation de vente amiable sollicitée par Madame [C] [N] et Monsieur [P] [J] sous réserve de la justification de diligence accomplies en vue de la mise en vente du bien,
A titre principal :
MENTIONNER la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE à la somme de 200.881,24€ SAUF MEMOIRE (compte arrêté au 14 août 2024), montant de la créance totale due en principal, intérêts et accessoires. 
A titre subsidiaire :
MENTIONNER la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE à la somme 17.512,85€ SAUF MEMOIRE (compte arrêté 6 juin 2025), montant de la créance totale due en principal, intérêts et accessoires. 
Ordonner la vente forcée du bien situé COMMUNE DE [Localité 4], Une maison d’habitation [Adresse 3], cadastré Section [Cadastre 1] A n°[Cadastre 2], "[Adresse 4]" pour 15a 07ca., 
FIXER le montant de la mise à prix à la somme de 126.000 €,
Conformément à l’article R.322-26 dudit code, voir fixer dès à présent la date d’adjudication et la date de visite des biens et droits immobiliers saisis avec le concours de SELARL [Q] [Y] [X], [Adresse 5] 





[Adresse 6] [Localité 5], ou de tel autre huissier qu’il plaira à Madame le Juge l’Exécution de désigner, lequel pourra se faire assister si besoin est de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique. 
Dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente, 
Taxer les frais de poursuites conformément à la loi”.

Aux termes de leurs dernières conclusions, soutenues à l’audience du 21 mai 2026, Monsieur [O] [T] [P] [J] et Madame [F] [C] [N], représentés par leur conseil, ont demandé au juge de l’exécution de :
“A TITRE PRINCIPAL,
JUGER que la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE est prescrite, 
En conséquence, 
JUGER que la procédure de saisie immobilière est nulle et de nul effet et ordonner sa mainlevée,
ORDONNER la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière signifié le 3 septembre 2024 du fichier immobilier, 
A TITRE SUBSIDIAIRE, 
JUGER que la clause de déchéance du terme insérée dans le contrat de prêt est abusive et réputée non écrite, 
JUGER que l’indemnité d’exigibilité est assimilée à une clause pénale réduite à un euro. 
En conséquence, 
FIXER le montant de la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE au montant des échéances impayées qui devront être justifiées par ce dernier, 
En conséquence, 
JUGER disproportionné l’engagement d’une procédure de saisie immobilière, et ordonner sa mainlevée,
En conséquence, 
ORDONNER la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière signifié le 3 septembre 2024 du fichier immobilier, 
A TITRE INFINIEMENT SUBSIDIAIRE,
ACCORDER à Madame [F] [C] [N] et Monsieur [O] [P] [J] un échelonnement de leur dette sur 24 mois dont le montant sera à déterminer en fonction du montant retenu pour la créance de la Banque.
AUTORISER la vente amiable de l’immeuble saisi dans un délai de 4 mois avec prix minimum à 246.000 € ; 
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
CONDAMNER le CREDIT FONCIER DE FRANCE aux entiers dépens.










MOTIFS DE LA DÉCISION : 

Sur les conditions de la saisie immobilière et la prescription du titre exécutoire :

L’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que : “Tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.”

L’article L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose que : “Sauf dispositions législatives particulières, la saisie immobilière peut porter sur tous les droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l'objet d'une cession.”

L’article L218-2 du Code de la consommation dispose que : “L'action des professionnels, pour les biens ou les services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans”. 
En matière de crédit immobilier, l’action en paiement du capital restant dû se prescrit à compter de la déchéance du terme, qui emporte son exigibilité.

Les demandeurs soutiennent que le créancier poursuivant ne justifie pas de l’absence de prescription des échéances impayées ayant justifié le prononcé de la déchéance du terme.

Le CRÉDIT FONCIER rappelle avoir adressé une lettre de mise en demeure préalable à la déchéance du terme mentionnant un solde débiteur de 9.636,77 € au 18 octobre 2021, ce courrier a été signifié aux débiteurs le 14 décembre 2021.
Le créancier poursuivant produit le tableau d’amortissement d’où il ressort qu’à la date du 18 octobre 2021 le montant total des impayés correspondait à 9 échéances impayées soit à une première échéance impayée au 6 janvier 2021, portant la fin du délai pour agir au 6 janvier 2023. 

Il est produit à la procédure un commandement de payer avant saisie vente, acte interruptif, qui a été signifié à madame [C] [N] et Monsieur [P] le 12 décembre 2022.

Ces derniers contestent qu’il puisse avoir valablement interrompu le délai de prescription de l’action en recouvrement, pour avoir été signifié selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, à l’adresse [Adresse 7] à [Localité 6]. Or les débiteurs saisis rappellent qu’ils demeurent de façon ininterrompue à cette adresse, qu’il s’agit du bien financé par le prêt dont le recouvrement est poursuivi et sur lequel le prêteur a inscrit une hypothèque. Ils soutiennent que le commissaire de justice, qui n’a pas cherché à les joindre par téléphone, n’aurait pas mis en œuvre toutes les diligences nécessaires.
Les débiteurs saisis en déduisent que la créance du Crédit Foncier de France est prescrite et la procédure immobilière nulle. 


Or l’article 649 du code de procédure civile dispose que : 
“La nullité des actes d'huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.”

L’article 114 du code de procédure civile dispose que :
“Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.” 

En l’espèce, Madame [C] [N] et Monsieur [P] [J] ont bien eu connaissance dès le 16 décembre 2022 de ce commandement de payer, car le créancier pourusivant justifie de l’envoi en recommandé d’une copie de ce commandement et du procès-verbal de recherche infructueuse.

En conséquence, il convient de considérer que le commandement de payer du 12 décembre 2022 a valablement interrompu le délai de prescription de l’action en recouvrement de la créance du prêteur de deniers, qui a donc valablement pu faire délivrer un commandement de payer valant saisie immobilière en date du 3 septembre 2024.

Au vu des pièces produites par le créancier poursuivant, le titre exécutoire et le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies en l’espèce.


Sur le montant de la créance et le caractère proportionné des poursuites

Les débiteurs soutiennent que la clause contractuelle de déchéance du terme doit être jugée abusive et par conséquent réputée non écrite car elle ne prévoit pas la possibilité de mise en demeure laissant aux concluants un préavis d’une durée raisonnable pour régulariser la situation. Ils relèvent que le Crédit Foncier leur a certes fait signifier une mise en demeure le 14 décembre 2021 mais que l’acte du commissaire de justice l’a été selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

Le Crédit Foncier de France rappelle que la lettre de mise en demeure préalable visant la déchéance du terme adressée à Madame [C] [N] et Monsieur [P] [J] leur a accordé un délai de trente jours pour régulariser la situation en s’acquittant dans ce délai du solde débiteur de leur prêt qui s’élevait à la somme de 9.636,77 €.

Il ressort des pièces fournies à la procédure que la lettre de mise en demeure préalable a été rédigée en termes clairs, il figure en bas de la première page de 


cette lettre “nous vous mettons en demeure, en notre qualité de mandataire, de nous adresser sous trente jours à compter de la réception de la présente, un règlement d’un montant de 9 636,77 €”. De plus, ce le délai de trente jours pour régulariser la situation était suffisant, en conséquence il convient de considérer que la déchéance du terme a valablement été prononcée.

L'article 1231-5 du code civil dispose que : 
"Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. 
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. 
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. 
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite". 

Les débiteurs saisis soutiennent que l’indemnité d’exigibilité de 7 % est excessive.

Il est constant que cette indemnité a la nature d’une clause pénale que le juge peut même d’office modérer ou augmenter.

En l’espèce, le créancier poursuivant réclame la somme totale de 200 881,24 € au 14 août 2024, en ce compris l’indemnité de 7 % à hauteur de 12 896,45 €, le capital restant dû au 6 octobre 2021 outre les échéances impayées à cette date s’élevant à 184 235,04 €.

Le décompte produit par le créancier poursuivant impose de se livrer à un recalcul pour distinguer le montant des sommes réclamées au titre des intérêts contractuels entre le 6 novembre 2021 et le 14 août 2024.

Cependant le prêt principal, en plus d’un prêt à taux zéro d’un montant de 14 250 €, a été consenti pour un TAEG de 6.09 %. Au moment de l’échéance du terme, soit l’échéance 165 du prêt principal, plus de treize ans après sa souscription, la part des intérêts (772.54 €) représentait 70.88 % du montant de l’échéance de remboursement.

Cela signifie donc que pendant la durée d’exécution de ce contrat Madame [C] [N] et Monsieur [P] [J] n’ont en réalité sur 14 250 + 199 700 euros de capital empruntés, soit un total de 213 950 euros, remboursé que 39 352 euros de capital.

Il convient de considérer qu’au regard de l’économie générale du contrat cette indemnité forfaitaire est d’un montant manifestement excessif et sera réduite à 1 euro.




En conséquence, la créance dont se prévaut la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE est justifiée par le titre exécutoire et les pièces versées aux débats mais ne sera retenue qu’à hauteur de la somme de 187 985.79 €, en principal, intérêts, frais et autres accessoires arrêtée arrêtée au 14 août 2024.

Le montant de la créance, l’ancienneté des incidents de paiement rendent la poursuite du recouvrement par la voie d’une saisie immobilière non disproportionnée.


Sur la demande de délais de paiement :

Les débiteurs saisis assurent tout à la fois être en mesure de reprendre le remboursement de l’emprunt et l’arriéré des échéances impayées.

Ils justifient d’un revenu fiscal de référence de 33 935 euros pour l’année 2023, avoir à cette époque deux enfants à charge. Il ressort du tableau d’amortissement de leur prêt que leur échéance de remboursement est de 1 187,20 euros par mois, sans tenir compte de la nécessité d’apurer les échéances impayées en 24 mois. 
Les sommes qui seraient alors à leur charge représentent plus du tiers des revenus des débiteurs saisis.

En conséquence leur demande de délais de paiement sera rejetée.


Sur la demande d’autorisation de la vente amiable de l’immeuble :

Le débiteur a la possibilité de solliciter l’autorisation de vendre son bien à l’amiable en vertu des dispositions de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, l’article R 322-21 dispose que le juge de l'exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente.
Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant.
Il fixe la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.
A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d'un engagement écrit d'acquisition et qu'à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l'acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.

Compte tenu des diligences de Madame [C] [N] et Monsieur [P] [J] qui produisent une promesse de vente en date du 20 mai 2026 au prix de 229 500 €, les frais de la procédure de commandement arrondis à 5 500 euros et honoraires de l’agent immobilier de 11 000 euros étant en sus de ce prix, compte tenu des caractéristiques du bien, des circonstances 


tenant au marché et aux contraintes de la présente procédure, il y a lieu d’autoriser la vente à l’amiable de l’immeuble saisi, pour le prix minimal de 229 500 euro net vendeur, ce, dans le délai qui sera ci-dessous précisé et de dire que les frais taxés 
seront payés en sus par l’acquéreur. 

Il convient de rappeler qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé, sauf engagement écrit d’acquisition ce, afin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente ; que la présente décision suspend le cours de la procédure de saisie ; que le débiteur doit accomplir toutes diligences pour parvenir à la vente et informer le créancier poursuivant, s’il le demande, de ces diligences ; qu’à défaut de diligences, la procédure pourra être reprise sur l’assignation du créancier poursuivant ; que toute somme versée par l’acquéreur est consignée et acquise aux parties à la distribution du prix de vente sauf rétractation légale de l’acquéreur.

Il sera souligné que l'intégralité du prix versé doit être consignée. 


Sur les frais de poursuite :

Aux termes de l’article R 322-21 alinéa 2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant.

Le créancier poursuivant présente une demande de taxe des frais de poursuite pour un montant TTC de 6 320,88 € qui est justifié et qu’il y a lieu de retenir, sauf en cas de vente amiable supérieure au prix minimum fixé, voir ajouter l’émolument complémentaire dû à l’avocat poursuivant , calculé selon les modalités de l’article A 444-191-V du code de commerce, faisant référence à l’application de l’émolument perçu par les notaires en application de l’article A 444-91.

Les dépens seront compris dans les frais de distribution.


PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’exécution, statuant publiquement 
par jugement mis à disposition des parties au Greffe, contradictoire et en premier ressort,

Vu les articles R322-15 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution, 

Constate que les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies, 

Fixe la créance de la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE à la somme de 187.985.79€, en principal, intérêts, frais et autres accessoires arrêtée arrêtée au 14 août 2024,

Autorise Monsieur [O], [T] [P] [J] et Madame [F] [C] [N] à poursuivre la vente amiable des biens et droits immobiliers saisis, 

Dit que le prix de vente ne pourra être inférieur à 229 500 € net vendeur,

Taxe les frais exposés par le créancier poursuivant à la somme de 6 320,88 € toutes taxes comprises, sauf en cas de vente amiable supérieure au prix minimum fixé, voir ajouter l’émolument complémentaire dû à l’avocat poursuivant , calculé selon les modalités de l’article A 444-191-V du code de commerce, faisant référence à l’application de l’émolument perçu par les notaires en application de l’article A 444-91, 
Dit que les frais taxés qui précédent seront payés par l’acquéreur en sus du prix de vente, 

Dit que le Notaire chargé de formaliser la vente n’établira l’acte de vente qu’après la consignation du prix à la Caisse des Dépôts et Consignations , des frais entre ses mains et après justification du paiement des frais taxés entre les mains de l’avocat du créancier poursuivant,

Dit que la réalisation de la vente sera examinée à l’audience du 22 OCTOBE 2026 à 9h30, salle [Adresse 8],

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit que les dépens seront compris dans les frais de distribution


La présente décision a été signée par Madame Madame LADOUES-DRUET, Vice-Présidente, Juge de l’exécution, et par Madame Isabelle BOUILLON, Cadre Greffier présent lors de la mise à disposition.

Le Cadre Greffier, Le Juge de l’exécution,
I. BOUILLON Madame LADOUES-DRUET
 





En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code des procedures civiles d'execution R322-15, code des procedures civiles d'execution L311-2, code de procedure civile R322-26, code des procedures civiles d'execution L311-6, code des procedures civiles d'execution L311-4, code de procedure civile 649, code de la consommation L218-2, code des procedures civiles d'execution R322-21). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-25T19:17:38.482Z.