notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nanterre, Référés, 30 juin 2026, n° 26/01137

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiqueCopropriété (II): droits et obligations des copropriétaires
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

L'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété et a pour syndic le cabinet SOGESTIM.

Monsieur [J] [I] et Madame [P] [I] sont propriétaires d’un pavillon situé au [Adresse 3], sur la parcelle cadastrale n°[Cadastre 1], accessible par un passage longeant le mur pignon de l’immeuble du [Adresse 1].

L’assemblée générale des copropriétaires réunie le 09 janvier 2024 a voté des travaux de ravalement des façades et de son mur pignon jouxtant le passage permettant d’accéder à la propriété des époux [I]. 

Considérant que la réalisation de ces travaux nécessite un accès à la parcelle des époux [I] qui lui refusent celui-ci, le Syndicat des copropriétaires de l'Immeuble sis [Adresse 1] à Levallois-Perret (92300) a, sur autorisation du président du tribunal judiciaire de Nanterre, assigné le 11 mai 2026 en référé à heure indiquée Monsieur [J] [I] et Madame [P] [I], pour l’audience du 09 juin 2026, aux fins de voir :

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires en ses demandes et les juger bien fondées. 

AUTORISER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], ainsi que les entreprises qu’il aura désignées, à : 

- Accéder provisoirement à la propriété des époux [I], afin de procéder aux travaux de ravalement du mur pignon de son immeuble, situé en limite de propriété, ainsi que pour le ravalement de la façade côté cour ;
- Transporter et poser sur la propriété des époux [I] une plateforme d’échafaudage pour une durée de quatre mois ouvrés à compter de la date d’installation des travaux de ravalement sur le mur pignon, hors intempéries et cas de force majeure, selon la méthodologie établie par l’entreprise LIVET et le plan d’implantation des échafaudages ;

ASSORTIR la demande d’autorisation d’une astreinte de 500 euros par jour en cas de refus, et ce, à compter du huitième jour suivant la date de signification de l’ordonnance à intervenir. 

CONDAMNER les époux [I] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 

Lors de l’audience du 09 juin 2026, l’affaire a été retenue pour être plaidée. A cette occasion, le Syndicat des copropriétaires de l'Immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] a transmis de nouvelles conclusions écrites, réitérant les mêmes prétentions.

Au visa de conclusions écrites signifiées par RPVA le 07 juin 2026, Monsieur [J] [I] et Madame [P] [I] ont demandé de :

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5] de toutes ses demandes, fins et conclusions comme irrecevables et non fondées; 

Interdire la publication, mise en ligne et toute diffusion de la décision à intervenir ; 

Condamner subsidiairement et en tout état de cause le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5] à garantir la sécurité des personnes et des biens, au titre de l’opération de ravalement qu’il envisage, soit à procéder à sa charge et à ses frais et risques à l’installation, puis le démontage, de l’échafaudage qu’il estime utile, sinon à la nacelle, en ayant dégagé au préalable l’ensemble des végétaux garnissant l’allée qu’il compte occuper, durant quatre mois à compter du 31 août 2026, 

Le condamner à contrôler en permanence, nuit et jour, pendant toute la durée des travaux de quatre mois qu’il revendique, l’accès à la propriété des époux défendeurs, de manière sécure, par toute personne et système d’alarme de son choix, à ses frais et risques, 

Le condamner à procéder à nettoyage, a minima tri hebdomadaire, du passage, 

Le condamner à permettre la libre circulation des personnes pour l’accès de par la voie publique à la maison de Monsieur et Madame [I] en fond de parcelle, ainsi que celle des biens dont les différents bacs à ordures, 

Le condamner sous astreinte définitive de 500 euros par jour et par infraction constatée à défaut de respect desdites obligations de propriété, et s’en réserver la liquidation.

Les parties ont développé oralement leurs moyens et prétentions, lesquels sont conformes à leurs dernières conclusions écrites.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », de « dire et juger», ou de « constat », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (en ce sens : 3ème Civ, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne méritent, sous cette qualification erronée, aucun examen.

Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires

Bien que cela ne soit pas énoncé dans le dispositif de ses conclusions écrites, les époux [I] semblent soulever l’irrecevabilité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires au regard des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile.

Suivant cet article, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R211-3-4 et R211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.
Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :
1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ;
2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ;
3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;
4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;
5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L125-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Au cas particulier, Monsieur et Madame [I] prétendent que les demandes du syndicat des copropriétaires sont relatives à un litige portant sur un trouble anormal du voisinage et qu’ils auraient dû préalablement à l’introduction de la présente instance, initié une tentative de conciliation ou de médiation ou encore de procédure participative. 

Cependant, l’action du syndicat des copropriétaires a pour objet l’obtention d’une servitude de tour d’échelle sur le fonds voisin, afin de réaliser des travaux de ravalement qu’elle estime indispensable à la conservation de son immeuble.


Or, il ressort de l’article 1253 du code civil, que le trouble anormal de voisinage peut être défini comme un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage susceptible d’entraîner la responsabilité de plein droit de celui qui en est à l’origine pour les dommages qui en résulteraient.

Partant, si le syndicat des copropriétaires fait état d’infiltrations dans son immeuble au travers de son mur pignon, dont la cause pourrait être liée à la végétalisation mise en place par les époux [I] sur le passage en question, il est manifeste qu’au regard de la procédure initiée par lui, le syndicat n’a pas entendu au niveau de ses prétentions faire état de la responsabilité des propriétaires du fonds voisin pour les dommages que son immeuble subirait.

Dès lors, au vu de ces observations, il y a lieu de rejeter l’exception d’irrecevabilité soulevée par les époux [I]. 

Sur la servitude de tour d’échelle

Suivant l’article 834, dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent.

En vertu des obligations normales de voisinage et en cas de nécessité, le propriétaire d’un mur peut être autorisé à passer à titre temporaire sur le fonds de son voisin, aux fins d’effectuer des travaux indispensables sur ce mur, nonobstant l’absence de titre conventionnel prévoyant une telle servitude.

Le refus dans ces conditions de la part du propriétaire du fonds voisin peut être constitutif d’un abus de droit.

Dès lors le succès des demandes du syndicat des copropriétaires en référé est subordonné au fait que la mesure sollicitée tendant à leur permettre de procéder à des travaux de ravalement du mur pignon et de la façade sur cour de leur immeuble à partir du fonds de leurs voisins ne se heurte à aucune contestation sérieuse et qu’elle soit justifiée par l’urgence. 

Au soutien de sa demande de tour d’échelle , le syndicat des copropriétaires produit :

- des attestations de copropriétaires émanant de Mme [B] [C], Mr [R] [Q], Mme [O] [Y] et Mme [A] [S] faisant état de traces d’humidité sur les murs en mitoyenneté avec le mur pignon et la façade sur cour,

- un constat établi par commissaire de justice en date du 09 juillet 2025 confirmant d’une part, les traces d’infiltrations des murs de l’appartement de Mme [C], côté pignon, et relevant d’autre part, au niveau -1 de la circulation des caves un taux d’humidité mesuré à 90 % sur le mur pignon côté [Adresse 3], 

- un courrier en date du 04 mai 2026 de la société LIVET, en charge de ces travaux de ravalement, mentionnant la chute d’éléments maçonnés sur le mur pignon, une forte dégradation ou l’absence des joints de pierre sur une surface importante, produisant un risque réel d’infiltrations dans les appartements situés de ce côté,

- un compte-rendu en date du 04 mai 2026 de l’architecte de l’immeuble, soulignant le vieillissement des façades de l’immeuble et plus particulièrement du mur pignon et de la façade sur cour, entraînant des infiltrations dans les appartements de Mme [Y], Mme [S] et Mme [C], ajoutant que le mur pignon n’a pas fait l’objet de traitement depuis de nombreuses décennies,

Ces éléments démontrent manifestement la nécessité de procéder à un ravalement de ces murs, compte tenu de leur état de vétusté, ce qui est au demeurant corroboré par une injonction de la mairie de [Localité 6] à les réaliser, en date du 03 avril 2024.

En second lieu, la configuration des lieux montre que les murs en question sont situés en limite de propriété de la parcelle des époux [I], ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par ces derniers.

Par ailleurs, la réalisation de ces travaux nécessite le recours à un échafaudage, dont la mise en place ne peut s’effectuer matériellement qu’à partir de la propriété des époux [I].

A cet égard, ces derniers indiquent qu’une autre solution technique serait possible par l’installation d’une nacelle mobile fixée sur le toit, mais sans qu’ils produisent d’éléments techniques permettant d’envisager sa faisabilité, étant précisé que le devis complémentaire de l’entreprise LIVET auxquels ils font référence et effectivement proposé en son temps par le syndicat des copropriétaires, n’évoque que la mise en place d’une passerelle d’accès à la cour sur la toiture pour les ouvriers, tout en indiquant notamment que la poutre pour reprendre la charge de l’échafaudage côté cour devra nécessairement reposer dans le passage du [Adresse 3].

Au surplus, au vu de ses explications, il apparaît que l’installation d’une plateforme sur le toit est prise en compte par le syndicat des copropriétaires pour la réalisation des travaux de ravalement, afin d’éviter les allées et venus des ouvriers sur l’allée des époux [I].

En dernier lieu, le devis de l’entreprise LIVET accepté par le syndicat des copropriétaires prévoit pour l’échafaudage la mise en place de plusieurs protections au moyen de bâches ou de filets.

Il s‘évince de ces différentes observations que l’autorisation de passage sur le fonds des époux [I] pour la réalisation des travaux de ravalement ne se heurte à aucune contestation sérieuse. 

En outre, l’urgence est caractérisée au vu du mauvais état de ces façades engendrant des infiltrations dans plusieurs appartements de l’immeuble et en considération de l’injonction de la mairie de [Localité 6], dont le délai de 18 mois qu’elle avait fixée pour sa mise en œuvre est expiré depuis plusieurs mois.

Devant la résistance des époux [I] matérialisée par leurs courriers de refus en date des 8 avril et 27 juin 2025, il convient d’assortir cette demande d’autorisation d’une astreinte de 500 € par jour en cas de refus de leur part, à compter du huitième jour suivant la date de signification de l’ordonnance à intervenir.

Sur les demandes subsidiaires des époux [I] en cas d’autorisation d’accès sur leur fonds

Il ressort des explications du syndicat des copropriétaires que celui-ci ne s’oppose pas à la plupart des demandes formulées par les défendeurs à titre de garantie.

Néanmoins, le syndicat des copropriétaires fait observer à juste titre que l’installation de l’échafaudage sur le passage ne nécessite pas forcément l’arrachage des plantations qui s’y trouvent.

D’autre part, s’agissant de la question de la sécurité, le devis de l’entreprise LIVET prévoit l’instauration d’une centrale alarme type GPRS, détecteurs intégrés de caméras et affichage signalétique dissuasif, permettant ainsi en principe une surveillance permanente des lieux. 

Au surplus, une fois l’échafaudage mis en place, les ouvriers n’y accéderont plus par l’allée, mais par la plateforme installée sur le toit, mentionnée au devis complémentaire de l’entreprise LIVET.

Au regard de ces garanties qu’il convient de juger comme suffisantes, il n’y a pas lieu d’imposer le démarrage des travaux à compter du 31 août 2026, étant rappelé au demeurant que sans l’opposition des défendeurs, ces travaux auraient pu se dérouler sur une autre période que celle de l’été.


Il semble acquis pour le demandeur, que la libre circulation des personnes pour l’accès de par la voie publique à la maison des époux [I] en fond de parcelle sera assurée, ainsi que celle des biens dont les différents bacs à ordure.

En revanche, si effectivement, il incombera au maître d’ouvrage des travaux de ravalement de faire procéder à un nettoyage des lieux à la fin des travaux, il n’est pas utile d’imposer un nettoyage à minima tri hebdomadaire.

Ce faisant, il n’est pas utile de prononcer des condamnations à ce titre, mais simplement de faire un simple rappel des obligations du demandeur du tour d’échelle.

En dernier lieu, il convient de rejeter la demande de pénalité par infraction constatée, alors qu’à ce stade, elles sont, comme le fait justement remarquer le demandeur, purement hypothétiques. 

Sur la demande des époux [I] concernant l’interdiction de la publication, mise en ligne et toute diffusion de la décision à intervenir

Il convient de relever que les époux [I] ne précisent pas sur quel fondement juridique, une telle interdiction pourrait intervenir.

A ce sujet, l’article L111-13 du code de l’organisation judiciaire prévoit que les décisions rendues par les juridictions judiciaires sont mises à la disposition du public à titre gratuit sous forme électronique.
Les noms et prénoms des personnes physiques mentionnées dans la décision, lorsqu’elles sont parties ou tiers sont occultés préalablement à la mise à disposition du public. Lorsque sa divulgation est de nature à porter atteinte à la sécurité ou respect de la vie privée de ces personnes ou de leur entourage, est également occulté tout élément permettant d’identifier les parties, les tiers, les magistrats et les membres du greffe.

En application de l’article R111-12 du même code, les personnes physiques mentionnées au jugement peuvent demander au magistrat ayant rendu la décision d’occulter tout élément d’identification, si la mise à disposition de la décision est de nature à porter atteinte à leur sécurité ou au respect de leur vie privée, ainsi qu’à celle de leur entourage.

Il résulte dès lors de ces textes qu’une mesure d’interdiction pure et simple de divulgation de la décision n’est pas possible légalement, de sorte qu’il convient de rejeter la demande des époux [I] émise de ce chef.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] [I] et Madame [P] [I], ayant globalement succombé à leurs prétentions, seront condamnés aux entiers dépens.

Eu égard aux circonstances de la cause et à la position des parties, il est inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires de l'Immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] la totalité des frais exposés pour agir en justice et non compris dans les dépens, ce qui commande l'octroi de la somme de 1500 € au bénéfice de ce dernier sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETONS l’exception d’irrecevabilité soulevée par Monsieur [J] [I] et Madame [P] [I] au regard de l’application des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile,

AUTORISONS le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], ainsi que les entreprises qu’il aura désignées, à : 

- Accéder provisoirement à la propriété des époux [I], afin de procéder aux travaux de ravalement du mur pignon de son immeuble, situé en limite de propriété, ainsi que pour le ravalement de la façade côté cour,
- Transporter et poser sur la propriété des époux [I] une plateforme d’échafaudage pour une durée de quatre mois ouvrés à compter de la date d’installation des travaux de ravalement sur le mur pignon, hors intempéries et cas de force majeure, selon la méthodologie établie par l’entreprise LIVET et le plan d’implantation des échafaudages,

DISONS qu’en cas de refus de leur part à l’accès à leur fonds pour les besoins des travaux de ravalement, condamnons Monsieur [J] [I] et Madame [P] [I] au paiement d’une astreinte de 500 € par jour, à compter du huitième jour suivant la date de signification de l’ordonnance à intervenir ;

RAPPELONS que le Syndicat des copropriétaires procédera à sa charge et à ses frais à l’installation, puis au démontage de l’échafaudage ;

RAPPELONS que le syndicat des copropriétaires s’engage pendant le déroulement du chantier à mettre en place une centrale alarme type GPRS, ainsi que des détecteurs intégrés de caméras et un affichage signalétique dissuasif ;

RAPPELONS que le syndicat des propriétaires s’engage à assurer la libre circulation des personnes pour l’accès de par la voie publique à la maison de Monsieur et Madame [I] en fond de parcelle, ainsi que celle des biens dont les différents bacs à ordure ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de Monsieur et Madame [I] tendant à condamner le syndicat des copropriétaires à une astreinte par infraction constatée ;

DÉBOUTONS Monsieur [J] [I] et Madame [P] [I] de leur demande tendant à interdire la publication, mise en ligne et toute diffusion de la décision à intervenir ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [I] et Madame [P] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'Immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
 
CONDAMNONS Monsieur [J] [I] et Madame [P] [I] aux entiers dépens de l'instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision.


FAIT À [Localité 7], le 30 juin 2026.


LE GREFFIER
Matëa BECUE, greffière

LE PRÉSIDENT
François PRADIER, 1er Vice-président
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE


RÉFÉRÉS


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 30 JUIN 2026


N° RG 26/01137 - N° Portalis DB3R-W-B7K-36UG 

N° de minute : 

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic le cabinet SOGESTIM

c/

[J] [I], [P] [I],




DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic le cabinet SOGESTIM
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représentée par Maître Rémy HUERRE de la SELEURL HP & Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J109

DEFENDEURS

Monsieur [J] [I]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Madame [P] [I],
[Adresse 3]
[Localité 2]

Tous les deux représentés par Maître Dominique TOURNIER de la SCP TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Matëa BECUE, greffière

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 09 juin 2026, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

L'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété et a pour syndic le cabinet SOGESTIM.

Monsieur [J] [I] et Madame [P] [I] sont propriétaires d’un pavillon situé au [Adresse 3], sur la parcelle cadastrale n°[Cadastre 1], accessible par un passage longeant le mur pignon de l’immeuble du [Adresse 1].

L’assemblée générale des copropriétaires réunie le 09 janvier 2024 a voté des travaux de ravalement des façades et de son mur pignon jouxtant le passage permettant d’accéder à la propriété des époux [I]. 

Considérant que la réalisation de ces travaux nécessite un accès à la parcelle des époux [I] qui lui refusent celui-ci, le Syndicat des copropriétaires de l'Immeuble sis [Adresse 1] à Levallois-Perret (92300) a, sur autorisation du président du tribunal judiciaire de Nanterre, assigné le 11 mai 2026 en référé à heure indiquée Monsieur [J] [I] et Madame [P] [I], pour l’audience du 09 juin 2026, aux fins de voir :

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires en ses demandes et les juger bien fondées. 

AUTORISER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], ainsi que les entreprises qu’il aura désignées, à : 

- Accéder provisoirement à la propriété des époux [I], afin de procéder aux travaux de ravalement du mur pignon de son immeuble, situé en limite de propriété, ainsi que pour le ravalement de la façade côté cour ;
- Transporter et poser sur la propriété des époux [I] une plateforme d’échafaudage pour une durée de quatre mois ouvrés à compter de la date d’installation des travaux de ravalement sur le mur pignon, hors intempéries et cas de force majeure, selon la méthodologie établie par l’entreprise LIVET et le plan d’implantation des échafaudages ;

ASSORTIR la demande d’autorisation d’une astreinte de 500 euros par jour en cas de refus, et ce, à compter du huitième jour suivant la date de signification de l’ordonnance à intervenir. 

CONDAMNER les époux [I] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 

Lors de l’audience du 09 juin 2026, l’affaire a été retenue pour être plaidée. A cette occasion, le Syndicat des copropriétaires de l'Immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] a transmis de nouvelles conclusions écrites, réitérant les mêmes prétentions.

Au visa de conclusions écrites signifiées par RPVA le 07 juin 2026, Monsieur [J] [I] et Madame [P] [I] ont demandé de :

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5] de toutes ses demandes, fins et conclusions comme irrecevables et non fondées; 

Interdire la publication, mise en ligne et toute diffusion de la décision à intervenir ; 

Condamner subsidiairement et en tout état de cause le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5] à garantir la sécurité des personnes et des biens, au titre de l’opération de ravalement qu’il envisage, soit à procéder à sa charge et à ses frais et risques à l’installation, puis le démontage, de l’échafaudage qu’il estime utile, sinon à la nacelle, en ayant dégagé au préalable l’ensemble des végétaux garnissant l’allée qu’il compte occuper, durant quatre mois à compter du 31 août 2026, 

Le condamner à contrôler en permanence, nuit et jour, pendant toute la durée des travaux de quatre mois qu’il revendique, l’accès à la propriété des époux défendeurs, de manière sécure, par toute personne et système d’alarme de son choix, à ses frais et risques, 

Le condamner à procéder à nettoyage, a minima tri hebdomadaire, du passage, 

Le condamner à permettre la libre circulation des personnes pour l’accès de par la voie publique à la maison de Monsieur et Madame [I] en fond de parcelle, ainsi que celle des biens dont les différents bacs à ordures, 

Le condamner sous astreinte définitive de 500 euros par jour et par infraction constatée à défaut de respect desdites obligations de propriété, et s’en réserver la liquidation.

Les parties ont développé oralement leurs moyens et prétentions, lesquels sont conformes à leurs dernières conclusions écrites.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », de « dire et juger», ou de « constat », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (en ce sens : 3ème Civ, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne méritent, sous cette qualification erronée, aucun examen.

Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires

Bien que cela ne soit pas énoncé dans le dispositif de ses conclusions écrites, les époux [I] semblent soulever l’irrecevabilité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires au regard des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile.

Suivant cet article, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R211-3-4 et R211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.
Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :
1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ;
2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ;
3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;
4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;
5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L125-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Au cas particulier, Monsieur et Madame [I] prétendent que les demandes du syndicat des copropriétaires sont relatives à un litige portant sur un trouble anormal du voisinage et qu’ils auraient dû préalablement à l’introduction de la présente instance, initié une tentative de conciliation ou de médiation ou encore de procédure participative. 

Cependant, l’action du syndicat des copropriétaires a pour objet l’obtention d’une servitude de tour d’échelle sur le fonds voisin, afin de réaliser des travaux de ravalement qu’elle estime indispensable à la conservation de son immeuble.


Or, il ressort de l’article 1253 du code civil, que le trouble anormal de voisinage peut être défini comme un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage susceptible d’entraîner la responsabilité de plein droit de celui qui en est à l’origine pour les dommages qui en résulteraient.

Partant, si le syndicat des copropriétaires fait état d’infiltrations dans son immeuble au travers de son mur pignon, dont la cause pourrait être liée à la végétalisation mise en place par les époux [I] sur le passage en question, il est manifeste qu’au regard de la procédure initiée par lui, le syndicat n’a pas entendu au niveau de ses prétentions faire état de la responsabilité des propriétaires du fonds voisin pour les dommages que son immeuble subirait.

Dès lors, au vu de ces observations, il y a lieu de rejeter l’exception d’irrecevabilité soulevée par les époux [I]. 

Sur la servitude de tour d’échelle

Suivant l’article 834, dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent.

En vertu des obligations normales de voisinage et en cas de nécessité, le propriétaire d’un mur peut être autorisé à passer à titre temporaire sur le fonds de son voisin, aux fins d’effectuer des travaux indispensables sur ce mur, nonobstant l’absence de titre conventionnel prévoyant une telle servitude.

Le refus dans ces conditions de la part du propriétaire du fonds voisin peut être constitutif d’un abus de droit.

Dès lors le succès des demandes du syndicat des copropriétaires en référé est subordonné au fait que la mesure sollicitée tendant à leur permettre de procéder à des travaux de ravalement du mur pignon et de la façade sur cour de leur immeuble à partir du fonds de leurs voisins ne se heurte à aucune contestation sérieuse et qu’elle soit justifiée par l’urgence. 

Au soutien de sa demande de tour d’échelle , le syndicat des copropriétaires produit :

- des attestations de copropriétaires émanant de Mme [B] [C], Mr [R] [Q], Mme [O] [Y] et Mme [A] [S] faisant état de traces d’humidité sur les murs en mitoyenneté avec le mur pignon et la façade sur cour,

- un constat établi par commissaire de justice en date du 09 juillet 2025 confirmant d’une part, les traces d’infiltrations des murs de l’appartement de Mme [C], côté pignon, et relevant d’autre part, au niveau -1 de la circulation des caves un taux d’humidité mesuré à 90 % sur le mur pignon côté [Adresse 3], 

- un courrier en date du 04 mai 2026 de la société LIVET, en charge de ces travaux de ravalement, mentionnant la chute d’éléments maçonnés sur le mur pignon, une forte dégradation ou l’absence des joints de pierre sur une surface importante, produisant un risque réel d’infiltrations dans les appartements situés de ce côté,

- un compte-rendu en date du 04 mai 2026 de l’architecte de l’immeuble, soulignant le vieillissement des façades de l’immeuble et plus particulièrement du mur pignon et de la façade sur cour, entraînant des infiltrations dans les appartements de Mme [Y], Mme [S] et Mme [C], ajoutant que le mur pignon n’a pas fait l’objet de traitement depuis de nombreuses décennies,

Ces éléments démontrent manifestement la nécessité de procéder à un ravalement de ces murs, compte tenu de leur état de vétusté, ce qui est au demeurant corroboré par une injonction de la mairie de [Localité 6] à les réaliser, en date du 03 avril 2024.

En second lieu, la configuration des lieux montre que les murs en question sont situés en limite de propriété de la parcelle des époux [I], ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par ces derniers.

Par ailleurs, la réalisation de ces travaux nécessite le recours à un échafaudage, dont la mise en place ne peut s’effectuer matériellement qu’à partir de la propriété des époux [I].

A cet égard, ces derniers indiquent qu’une autre solution technique serait possible par l’installation d’une nacelle mobile fixée sur le toit, mais sans qu’ils produisent d’éléments techniques permettant d’envisager sa faisabilité, étant précisé que le devis complémentaire de l’entreprise LIVET auxquels ils font référence et effectivement proposé en son temps par le syndicat des copropriétaires, n’évoque que la mise en place d’une passerelle d’accès à la cour sur la toiture pour les ouvriers, tout en indiquant notamment que la poutre pour reprendre la charge de l’échafaudage côté cour devra nécessairement reposer dans le passage du [Adresse 3].

Au surplus, au vu de ses explications, il apparaît que l’installation d’une plateforme sur le toit est prise en compte par le syndicat des copropriétaires pour la réalisation des travaux de ravalement, afin d’éviter les allées et venus des ouvriers sur l’allée des époux [I].

En dernier lieu, le devis de l’entreprise LIVET accepté par le syndicat des copropriétaires prévoit pour l’échafaudage la mise en place de plusieurs protections au moyen de bâches ou de filets.

Il s‘évince de ces différentes observations que l’autorisation de passage sur le fonds des époux [I] pour la réalisation des travaux de ravalement ne se heurte à aucune contestation sérieuse. 

En outre, l’urgence est caractérisée au vu du mauvais état de ces façades engendrant des infiltrations dans plusieurs appartements de l’immeuble et en considération de l’injonction de la mairie de [Localité 6], dont le délai de 18 mois qu’elle avait fixée pour sa mise en œuvre est expiré depuis plusieurs mois.

Devant la résistance des époux [I] matérialisée par leurs courriers de refus en date des 8 avril et 27 juin 2025, il convient d’assortir cette demande d’autorisation d’une astreinte de 500 € par jour en cas de refus de leur part, à compter du huitième jour suivant la date de signification de l’ordonnance à intervenir.

Sur les demandes subsidiaires des époux [I] en cas d’autorisation d’accès sur leur fonds

Il ressort des explications du syndicat des copropriétaires que celui-ci ne s’oppose pas à la plupart des demandes formulées par les défendeurs à titre de garantie.

Néanmoins, le syndicat des copropriétaires fait observer à juste titre que l’installation de l’échafaudage sur le passage ne nécessite pas forcément l’arrachage des plantations qui s’y trouvent.

D’autre part, s’agissant de la question de la sécurité, le devis de l’entreprise LIVET prévoit l’instauration d’une centrale alarme type GPRS, détecteurs intégrés de caméras et affichage signalétique dissuasif, permettant ainsi en principe une surveillance permanente des lieux. 

Au surplus, une fois l’échafaudage mis en place, les ouvriers n’y accéderont plus par l’allée, mais par la plateforme installée sur le toit, mentionnée au devis complémentaire de l’entreprise LIVET.

Au regard de ces garanties qu’il convient de juger comme suffisantes, il n’y a pas lieu d’imposer le démarrage des travaux à compter du 31 août 2026, étant rappelé au demeurant que sans l’opposition des défendeurs, ces travaux auraient pu se dérouler sur une autre période que celle de l’été.


Il semble acquis pour le demandeur, que la libre circulation des personnes pour l’accès de par la voie publique à la maison des époux [I] en fond de parcelle sera assurée, ainsi que celle des biens dont les différents bacs à ordure.

En revanche, si effectivement, il incombera au maître d’ouvrage des travaux de ravalement de faire procéder à un nettoyage des lieux à la fin des travaux, il n’est pas utile d’imposer un nettoyage à minima tri hebdomadaire.

Ce faisant, il n’est pas utile de prononcer des condamnations à ce titre, mais simplement de faire un simple rappel des obligations du demandeur du tour d’échelle.

En dernier lieu, il convient de rejeter la demande de pénalité par infraction constatée, alors qu’à ce stade, elles sont, comme le fait justement remarquer le demandeur, purement hypothétiques. 

Sur la demande des époux [I] concernant l’interdiction de la publication, mise en ligne et toute diffusion de la décision à intervenir

Il convient de relever que les époux [I] ne précisent pas sur quel fondement juridique, une telle interdiction pourrait intervenir.

A ce sujet, l’article L111-13 du code de l’organisation judiciaire prévoit que les décisions rendues par les juridictions judiciaires sont mises à la disposition du public à titre gratuit sous forme électronique.
Les noms et prénoms des personnes physiques mentionnées dans la décision, lorsqu’elles sont parties ou tiers sont occultés préalablement à la mise à disposition du public. Lorsque sa divulgation est de nature à porter atteinte à la sécurité ou respect de la vie privée de ces personnes ou de leur entourage, est également occulté tout élément permettant d’identifier les parties, les tiers, les magistrats et les membres du greffe.

En application de l’article R111-12 du même code, les personnes physiques mentionnées au jugement peuvent demander au magistrat ayant rendu la décision d’occulter tout élément d’identification, si la mise à disposition de la décision est de nature à porter atteinte à leur sécurité ou au respect de leur vie privée, ainsi qu’à celle de leur entourage.

Il résulte dès lors de ces textes qu’une mesure d’interdiction pure et simple de divulgation de la décision n’est pas possible légalement, de sorte qu’il convient de rejeter la demande des époux [I] émise de ce chef.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] [I] et Madame [P] [I], ayant globalement succombé à leurs prétentions, seront condamnés aux entiers dépens.

Eu égard aux circonstances de la cause et à la position des parties, il est inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires de l'Immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] la totalité des frais exposés pour agir en justice et non compris dans les dépens, ce qui commande l'octroi de la somme de 1500 € au bénéfice de ce dernier sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS 

Statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETONS l’exception d’irrecevabilité soulevée par Monsieur [J] [I] et Madame [P] [I] au regard de l’application des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile,

AUTORISONS le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], ainsi que les entreprises qu’il aura désignées, à : 

- Accéder provisoirement à la propriété des époux [I], afin de procéder aux travaux de ravalement du mur pignon de son immeuble, situé en limite de propriété, ainsi que pour le ravalement de la façade côté cour,
- Transporter et poser sur la propriété des époux [I] une plateforme d’échafaudage pour une durée de quatre mois ouvrés à compter de la date d’installation des travaux de ravalement sur le mur pignon, hors intempéries et cas de force majeure, selon la méthodologie établie par l’entreprise LIVET et le plan d’implantation des échafaudages,

DISONS qu’en cas de refus de leur part à l’accès à leur fonds pour les besoins des travaux de ravalement, condamnons Monsieur [J] [I] et Madame [P] [I] au paiement d’une astreinte de 500 € par jour, à compter du huitième jour suivant la date de signification de l’ordonnance à intervenir ;

RAPPELONS que le Syndicat des copropriétaires procédera à sa charge et à ses frais à l’installation, puis au démontage de l’échafaudage ;

RAPPELONS que le syndicat des copropriétaires s’engage pendant le déroulement du chantier à mettre en place une centrale alarme type GPRS, ainsi que des détecteurs intégrés de caméras et un affichage signalétique dissuasif ;

RAPPELONS que le syndicat des propriétaires s’engage à assurer la libre circulation des personnes pour l’accès de par la voie publique à la maison de Monsieur et Madame [I] en fond de parcelle, ainsi que celle des biens dont les différents bacs à ordure ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de Monsieur et Madame [I] tendant à condamner le syndicat des copropriétaires à une astreinte par infraction constatée ;

DÉBOUTONS Monsieur [J] [I] et Madame [P] [I] de leur demande tendant à interdire la publication, mise en ligne et toute diffusion de la décision à intervenir ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [I] et Madame [P] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'Immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
 
CONDAMNONS Monsieur [J] [I] et Madame [P] [I] aux entiers dépens de l'instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision.


FAIT À [Localité 7], le 30 juin 2026.


LE GREFFIER
Matëa BECUE, greffière

LE PRÉSIDENT
François PRADIER, 1er Vice-président

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code des procedures civiles d'execution L125-1, code de l'organisation judiciaire R211-3-8, code civil 1253, code de l'organisation judiciaire L111-13, code de l'organisation judiciaire R211-3-4, code de l'organisation judiciaire R111-12). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-30T19:40:19.600Z.