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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lille, Référés JCP, 29 juin 2026, n° 26/00089

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 25 novembre 2022, la société civile immobilière (SCI) [D] a donné à bail à Mme [Z] [M] et à M. [H] [R] un logement sis [Adresse 3] à Lys Lez Lannoy (59390), moyennant le paiement mensuel d’un loyer incluant les charges d’un montant de 754,45 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2025, la société SCI [D] a fait signifier à Mme [Z] [M] et à M. [H] [R] un commandement de payer la somme principale de 1 717,86 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 15 janvier 2026, la société SCI [D] a fait assigner Mme [Z] [M] et M. [H] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référés, aux fins de :
Constater acquise, au profit de la société SCI [D], la clause résolutoire visée dans le commandement du 15 octobre 2025,Ordonner l’expulsion dans la huitaine de la signification de l’ordonnance à intervenir, de Mme [Z] [M] et de M. [H] [R] et de tout occupant de leur chef de l’appartement, situé [Adresse 4] dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 5], [Adresse 6] à Lys Lez Lannoy (593590),Autoriser la société SCI [D] à expulser Mme [Z] [M] et M. [H] [R] de l’appartement porte 1103. Dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 5] ainsi que tout occupant de leur chef en faisant procéder, si besoin est, à l’ouverture des portes, avec l’assistance de la [Localité 6] Publique et d’un serrurier,Rappeler qu’en application de l’article L433-1 du code de procédure civile d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice charge de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire,Fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 800,29 euros à compter du mois de février 2026,Condamner solidairement Mme [Z] [M] et M. [H] [R] à payer à la société SI [D] la somme de 3 233,42 euros selon le décompte arrêté au 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 717,86 euros à compter du 15 octobre 2025 et à compter de l’assignation pour le surplus, outre les dépens dont le coût du présent commandement délivré le 15 octobre 2025,Condamner solidairement Mme [Z] [M] et M. [H] [R] à payer à la société SCI [D] la somme de 800,29 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation révisable selon les dispositions contractuelles, à compter du mois de février 2026, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner solidairement Mme [Z] [M] et M. [H] [R] à payer à la société CSI [D] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 27 avril 2026.

A cette audience, la société SCI [D], représentée par son conseil, indique que ses locataires ont repris le paiement du loyer courant. Elle donne son accord à la proposition de règlement de la dette locative par mensualité de 100 euros. 
Mme [Z] [M], comparait, elle propose de s’acquitter de sa dette par mensualités de 100 euros. Elle indique qu’aucun dossier de surendettement n’a été déposé et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [H] [R], valablement assigné, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Susceptible d’un appel en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision sera rendue réputé contradictoire.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 29 juin 2026.

Motifs

DISCUSSION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail : 

- Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La société SCI [D] justifie que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CAF du Nord le 14 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. 

Par ailleurs, la société SCI [D] justifie avoir notifié au préfet du Nord en date du 16 janvier 2026, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. 
L’action en résiliation de bail est donc recevable.


- Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation :


L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 25novembre 2022 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme [Z] [M] et M. [H] [R] le 15 octobre 2025, pour la somme en principal de 1 717,86 euros. 

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, dans la mesure où les paiements effectués par Mme [Z] [M] et M. [H] [R] se sont révélés insuffisants. 

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 15 décembre 2025 à 24.00 heures.


Sur le décompte des sommes dues et la demande principale en paiement : 

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus. 

En l’occurrence, le décompte produit par la société SCI [D] fait ressortir une dette d’un montant d’un montant de 3 415,99 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 20 avril 2026, échéance du mois d’avril 2026 comprise. 
Il conviendra de déduire de cette somme les différents frais de rejet et les frais de poursuites intégrés dans les dépens, soit la somme totale de 378,86 euros.
Mme [Z] [M], comparant, ne conteste pas sa dette locative.
Par ailleurs, le contrat de bail prévoit une clause de solidarité. Mme [Z] [M] et M. [H] [R] seront donc condamnés solidairement au paiement de la dette locative. 
Par voie de conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [Z] [M] et M. [H] [R] à payer à la société SCI [D], la somme de 3 037,13 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 20 avril 2026 échéance du mois d’avril 2026 incluse.

Sur les délais de paiement, la suspension des effets de la clause résolutoire et l’expulsion :

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours : 
« VI. - Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement,
2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet,
3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu'en application de l'article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l'une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation ,
4° Lorsque le juge statuant en application de l'article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l'exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l'article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
VIII. - Lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.
Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.
Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»
En l’espèce, Mme [Z] [M], propose de s’acquitter de sa dette par mensualités de 100 euros et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

Force est de constater que les locataires ont repris le paiement du loyer courant.
 
Le bailleur accepte cette proposition de règlement.

Compte-tenu de la reprise du paiement du loyer courant, et de l’accord des parties, il conviendra donc d’accorder des délais de paiements à Mme [Z] [M] et à M. [H] [R] selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayés, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. 

De plus, l’expulsion de Mme [Z] [M] et M. [H] [R] et celle de tout occupant de son chef sera autorisée. 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.


Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation : 

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 15 décembre 2025 à 24.00 heures, Mme [Z] [M] et M. [H] [R] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

L’indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, est fixée au montant du loyer et charges qui aurait été du pour le logement si le bail n’avait pas été résilié. 

Il y a lieu de condamner in solidum Mme [Z] [M] et M. [H] [R] à payer à la société SCI [D] cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux. 

Cette indemnité d’occupation mensuelle, qui se substitue au loyer à compter du 16 décembre 2025, est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois d’avril 2026 inclus.

Ainsi, Mme [Z] [M] et M. [H] [R] seront condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, soit la somme actuelle de 800,29 euros, pour la période courant du mois de mars 2026 à la date de libération effective et définitive des lieux.
La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.





Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [Z] [M] et M. [H] [R], ayant succombé, seront condamnés in solidum aux dépens.
 

Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Mme [Z] [M] et M. [H] [R], ayant succombé, seront condamnés in solidum à payer une somme de 500 euros à société SCI [D] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.



PAR CES MOTIFS,


Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, invitons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire,

DECLARONS la société SCI [D] recevable en son action,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 novembre 2022 entre la société SCI [D] et Mme [Z] [M] et M. [H] [R] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] à Lys Lez Lannoy (59390) sont réunies à la date du 15 décembre 2025 à 24.00 heures, 

CONDAMNONS solidairement Mme [Z] [M] et M. [H] [R] à payer à la société SCI [D] la somme de 3 037,13 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 20 avril 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse, 

ACCORDONS des délais de paiement à Mme [Z] [M] et à M. [H] [R] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISONS Mme [Z] [M] et M. [H] [R] à s’acquitter de leur dette, en procédant à 30 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire,

RAPPELONS que la présente décision suspend la procédure d'exécution,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas, 

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [Z] [M] et M. [H] [R] que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS à Mme [Z] [M] et à M. [H] [R] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :


DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES 
Secrétariat de la commission de médiation DALO
[Adresse 8]
[Adresse 9]
[Adresse 10]
[Localité 7]


DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information,

CONDAMNONS in solidum Mme [Z] [M] et M. [H] [R] à payer à la société SCI [D] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, soit la somme mensuelle de 800,29 euros, si le bail s’était poursuivi à compter du mois de mai 2026 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes, 

RAPPELONS que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.


CONDAMONS in solidum Mme [Z] [M] et M. [H] [R] à payer une somme de 500 euros à société SCI [D] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que le jugement est de plein droit exécutoire.



LE GREFFIER LE JUGE

Dispositif

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]
[Localité 2]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 26/00089 - N° Portalis DBZS-W-B7K-2LL5

N° de Minute : 

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 29 Juin 2026





S.C.I. [D], représentée par son gestionnaire immobilier CDC HABITAT


C/

[Z] [M]
[H] [R]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 29 Juin 2026






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR


S.C.I. [D], représentée par son gestionnaire immobilier CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]


représentée par Me Caroline FOLLET, avocat au barreau de LILLE, substitué par Me Marine RICHET, avocat au barreau de LILLE


ET :


DÉFENDEURS

Mme [Z] [M]
née le 04 Mars 1999 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne ;


M. [H] [R]
né le 23 Octobre 1997 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

non comparant ;




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 Avril 2026 

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 29 Juin 2026, date indiquée à l'issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier








EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 25 novembre 2022, la société civile immobilière (SCI) [D] a donné à bail à Mme [Z] [M] et à M. [H] [R] un logement sis [Adresse 3] à Lys Lez Lannoy (59390), moyennant le paiement mensuel d’un loyer incluant les charges d’un montant de 754,45 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2025, la société SCI [D] a fait signifier à Mme [Z] [M] et à M. [H] [R] un commandement de payer la somme principale de 1 717,86 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 15 janvier 2026, la société SCI [D] a fait assigner Mme [Z] [M] et M. [H] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référés, aux fins de :
Constater acquise, au profit de la société SCI [D], la clause résolutoire visée dans le commandement du 15 octobre 2025,Ordonner l’expulsion dans la huitaine de la signification de l’ordonnance à intervenir, de Mme [Z] [M] et de M. [H] [R] et de tout occupant de leur chef de l’appartement, situé [Adresse 4] dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 5], [Adresse 6] à Lys Lez Lannoy (593590),Autoriser la société SCI [D] à expulser Mme [Z] [M] et M. [H] [R] de l’appartement porte 1103. Dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 5] ainsi que tout occupant de leur chef en faisant procéder, si besoin est, à l’ouverture des portes, avec l’assistance de la [Localité 6] Publique et d’un serrurier,Rappeler qu’en application de l’article L433-1 du code de procédure civile d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice charge de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire,Fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 800,29 euros à compter du mois de février 2026,Condamner solidairement Mme [Z] [M] et M. [H] [R] à payer à la société SI [D] la somme de 3 233,42 euros selon le décompte arrêté au 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 717,86 euros à compter du 15 octobre 2025 et à compter de l’assignation pour le surplus, outre les dépens dont le coût du présent commandement délivré le 15 octobre 2025,Condamner solidairement Mme [Z] [M] et M. [H] [R] à payer à la société SCI [D] la somme de 800,29 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation révisable selon les dispositions contractuelles, à compter du mois de février 2026, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner solidairement Mme [Z] [M] et M. [H] [R] à payer à la société CSI [D] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 27 avril 2026.

A cette audience, la société SCI [D], représentée par son conseil, indique que ses locataires ont repris le paiement du loyer courant. Elle donne son accord à la proposition de règlement de la dette locative par mensualité de 100 euros. 
Mme [Z] [M], comparait, elle propose de s’acquitter de sa dette par mensualités de 100 euros. Elle indique qu’aucun dossier de surendettement n’a été déposé et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [H] [R], valablement assigné, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Susceptible d’un appel en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision sera rendue réputé contradictoire.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 29 juin 2026.

DISCUSSION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail : 

- Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La société SCI [D] justifie que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CAF du Nord le 14 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. 

Par ailleurs, la société SCI [D] justifie avoir notifié au préfet du Nord en date du 16 janvier 2026, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. 
L’action en résiliation de bail est donc recevable.


- Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation :


L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 25novembre 2022 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme [Z] [M] et M. [H] [R] le 15 octobre 2025, pour la somme en principal de 1 717,86 euros. 

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, dans la mesure où les paiements effectués par Mme [Z] [M] et M. [H] [R] se sont révélés insuffisants. 

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 15 décembre 2025 à 24.00 heures.


Sur le décompte des sommes dues et la demande principale en paiement : 

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus. 

En l’occurrence, le décompte produit par la société SCI [D] fait ressortir une dette d’un montant d’un montant de 3 415,99 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 20 avril 2026, échéance du mois d’avril 2026 comprise. 
Il conviendra de déduire de cette somme les différents frais de rejet et les frais de poursuites intégrés dans les dépens, soit la somme totale de 378,86 euros.
Mme [Z] [M], comparant, ne conteste pas sa dette locative.
Par ailleurs, le contrat de bail prévoit une clause de solidarité. Mme [Z] [M] et M. [H] [R] seront donc condamnés solidairement au paiement de la dette locative. 
Par voie de conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [Z] [M] et M. [H] [R] à payer à la société SCI [D], la somme de 3 037,13 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 20 avril 2026 échéance du mois d’avril 2026 incluse.

Sur les délais de paiement, la suspension des effets de la clause résolutoire et l’expulsion :

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours : 
« VI. - Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement,
2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet,
3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu'en application de l'article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l'une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation ,
4° Lorsque le juge statuant en application de l'article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l'exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l'article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
VIII. - Lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.
Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.
Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»
En l’espèce, Mme [Z] [M], propose de s’acquitter de sa dette par mensualités de 100 euros et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

Force est de constater que les locataires ont repris le paiement du loyer courant.
 
Le bailleur accepte cette proposition de règlement.

Compte-tenu de la reprise du paiement du loyer courant, et de l’accord des parties, il conviendra donc d’accorder des délais de paiements à Mme [Z] [M] et à M. [H] [R] selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayés, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. 

De plus, l’expulsion de Mme [Z] [M] et M. [H] [R] et celle de tout occupant de son chef sera autorisée. 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.


Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation : 

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 15 décembre 2025 à 24.00 heures, Mme [Z] [M] et M. [H] [R] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

L’indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, est fixée au montant du loyer et charges qui aurait été du pour le logement si le bail n’avait pas été résilié. 

Il y a lieu de condamner in solidum Mme [Z] [M] et M. [H] [R] à payer à la société SCI [D] cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux. 

Cette indemnité d’occupation mensuelle, qui se substitue au loyer à compter du 16 décembre 2025, est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois d’avril 2026 inclus.

Ainsi, Mme [Z] [M] et M. [H] [R] seront condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, soit la somme actuelle de 800,29 euros, pour la période courant du mois de mars 2026 à la date de libération effective et définitive des lieux.
La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.





Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [Z] [M] et M. [H] [R], ayant succombé, seront condamnés in solidum aux dépens.
 

Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Mme [Z] [M] et M. [H] [R], ayant succombé, seront condamnés in solidum à payer une somme de 500 euros à société SCI [D] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.



PAR CES MOTIFS,


Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, invitons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire,

DECLARONS la société SCI [D] recevable en son action,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 novembre 2022 entre la société SCI [D] et Mme [Z] [M] et M. [H] [R] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] à Lys Lez Lannoy (59390) sont réunies à la date du 15 décembre 2025 à 24.00 heures, 

CONDAMNONS solidairement Mme [Z] [M] et M. [H] [R] à payer à la société SCI [D] la somme de 3 037,13 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 20 avril 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse, 

ACCORDONS des délais de paiement à Mme [Z] [M] et à M. [H] [R] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISONS Mme [Z] [M] et M. [H] [R] à s’acquitter de leur dette, en procédant à 30 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire,

RAPPELONS que la présente décision suspend la procédure d'exécution,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas, 

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [Z] [M] et M. [H] [R] que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS à Mme [Z] [M] et à M. [H] [R] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :


DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES 
Secrétariat de la commission de médiation DALO
[Adresse 8]
[Adresse 9]
[Adresse 10]
[Localité 7]


DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information,

CONDAMNONS in solidum Mme [Z] [M] et M. [H] [R] à payer à la société SCI [D] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, soit la somme mensuelle de 800,29 euros, si le bail s’était poursuivi à compter du mois de mai 2026 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes, 

RAPPELONS que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.


CONDAMONS in solidum Mme [Z] [M] et M. [H] [R] à payer une somme de 500 euros à société SCI [D] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que le jugement est de plein droit exécutoire.



LE GREFFIER LE JUGE











EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la consommation L733-2, code de la consommation L733-10, code de la consommation L732-1, code de la consommation L741-1, code de la consommation L741-4, code de la consommation L733-4, code de procedure civile L433-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-02T18:18:39.250Z.