Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 30 juin 2026, n° 25/00597

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



5e chambre civile



ARRET DU 30 JUIN 2026



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 25/00597 - N° Portalis DBVK-V-B7J-QREA





Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 DECEMBRE 2024 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER - N° RG 24/04685





APPELANTE :



Syndicat de copropriétaires [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la société ARTEMIS SOLUTIONS IMMOBILIERES, dont le siège social est,

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Me Bénédicte SAUVEBOIS PICON de la SELARL CABINET D'AVOCATS SAUVEBOIS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant





INTIMES :



Monsieur [A] [W]

né le 29 Août 1987 à [Localité 2] (34)

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par Me Karine LEBOUCHER de la SELARL LEBOUCHER AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant



Madame [X] [N]

née le 12 Novembre 1988 à [Localité 2] (34)

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par Me Karine LEBOUCHER de la SELARL LEBOUCHER AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant







Ordonnance de clôture du 20 Avril 2026





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mai 2026,en audience publique, devant M. André LIEGEON, Président de chambre, chargé du rapport, et de Mme Corinne STRUNK, Conseillère, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

Mme Corinne STRUNK, Conseillère

Mme Florence FERRANET, Conseillère, en remplacement du magistrat empêché désigné par ordonnance du Premier Président en date du 30 janvier 2026



Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY



ARRET : 



- Contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.





*

* *





EXPOSE DU LITIGE



M. [A] [W] et Mme [X] [N] ont acquis le 14 février 2019 une villa d'habitation avec jardin située [Adresse 4] sur la commune de [Localité 3], cadastrée section AH [Cadastre 1], formant le lot 63 du lotissement dénommé « [Adresse 5] ». Leur jardin se situe en aval du parking de la copropriété voisine [Adresse 1].



Suite à des démarches amiables non abouties et à une mise en demeure du 27 octobre 2020, M. [A] [W] et Mme [X] [N], invoquant un défaut d'entretien des terres de la copropriété voisine leur ayant causé divers troubles et dommages, ont, par acte d'huissier délivré le 21 juin 2021, assigné en référé le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], aux fins de voir ordonner une expertise. Cette procédure a été inscrite au répertoire général sous le n° RG 21/31045.

Par actes d'huissiers délivrés les 2 et 3 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] a fait assigner en référé les intervenants à la construction et leurs assureurs, à savoir la SCCV Le Mas [Adresse 6], représentée par son mandataire ad 'hoc, la société Allianz Iard, prise en sa qualité d'assureur de responsabilité civile de l'immeuble, et la société Axa France Iard, en qualité d'assureur de responsabilité décennale de la SARL Les Bastides Occitanes, aux fins de leur rendre communes et opposables l'ordonnance et les opérations d'expertise à venir. Cette procédure a été inscrite au répertoire général sous le n° RG 21/31350.



Par acte d'huissier délivré le 15 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] a assigné en référé la société Amtrust Europe Limited, en qualité d'assureur dommages-ouvrage et d'assureur de responsabilité décennale de la SCCV Le Mas du Grand Chêne, aux mêmes fins. Cette procédure a été inscrite au répertoire général sous le n° RG 21/31749.



Par ordonnance du 3 février 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier a prononcé la jonction des affaires susvisées et ordonné une mesure d'expertise confiée à M. [L] [U], aux frais avancés partagés à concurrence de 1/5, 4/5 entre M. [A] [W] et Mme [X] [N], d'une part, et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], d'autre part.



Faute de consignation complémentaire du syndicat des copropriétaires, les opérations d'expertise n'ont pas pu être achevées et l'expert a déposé son « rapport en l'état » le 25 juin 2024.



Par acte délivré le 9 octobre 2024, M. [A] [W] et Mme [X] [N] ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Montpellier, au visa des articles 1253 et 1240 du code civil.



Le jugement contradictoire rendu le 19 décembre 2024 par le tribunal judiciaire de Montpellier :




Rejette la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] ; 

Déclare l'action des requérants recevable ;

Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] du Grand Chêne de sa demande de renvoi à la mise en état ;

Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande de contre-expertise ;

Dit que le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic SB Immo, est responsable de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage au préjudice des consorts [I];

Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic SB Immo, à payer aux consorts [I] les sommes de :

14.519 euros en réparation du préjudice matériel,

2.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

Dit que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute les consorts [I] du surplus de leurs demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic SB Immo, à payer aux consorts [I] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] aux dépens comprenant le coût de l'expertise judiciaire ;

Rappelle que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.




Le premier juge écarte tout d'abord la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires, relevant que la qualité à agir des consorts [I] ne dépend pas de la qualité du propriétaire du mur de clôture litigieux. A ce titre, il rappelle que l'action est fondée, à titre principal, sur leur qualité de propriétaire du fonds voisin au titre de la responsabilité pour troubles anormaux du voisinage, et à titre subsidiaire, sur leur qualité de victime invoquée de la faute commise par le syndicat.



Il déboute également le syndicat de sa demande de renvoi à la mise en état. Sur ce point, il constate que le syndicat a conclu en dernier la veille de l'audience sans qu'aucune demande de renvoi ne soit formulée par les requérants. Il ajoute que les requérants ont produit, la veille de l'audience, les pièces demandées à la suite de la sommation de communiquer délivrée le jeudi 31 octobre 2024 (veille d'une fin de semaine de 3 jours). Il précise enfin qu'il n'est pas nécessaire d'attraire à la procédure la SCCV Le Mas du Grand Chêne, la société Axa France Iard et la société Amtrust Europe Limited, dans la mesure où l'expert, faute de consignation supplémentaire fixée à la charge du syndicat, ne s'est pas prononcé sur ces responsabilités.



Sur le trouble anormal du voisinage, le premier juge retient, à titre liminaire, que l'exception d'antériorité soulevée par le syndicat, en l'absence d'activité au sens de l'article L 311-1-1 alinéa 2 du code rural et de la pêche maritime, n'a pas vocation à s'appliquer. Il relève ensuite que le syndicat est mal fondé à solliciter une contre-expertise, alors même qu'il a refusé de verser sa part de la consignation complémentaire sollicitée pour analyser et commenter l'ensemble des documents restant à transmettre et pour la prise en compte des investigations restant à réaliser. 



A l'appui de l'expertise, il retient que le mur litigieux présentait une vétusté indiscutable au moment des travaux engagés sur le fonds dominant. En outre, il constate que les requérants établissent le trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, eu égard aux chutes de pierres sur leur fonds, au risque d'effondrement du mur et à l'impossibilité de supprimer les végétaux situés en limite de propriété sans déstabiliser le mur.



Toutefois, il indique qu'à défaut de détermination de la propriété du mur litigieux, il ne saurait être reproché au syndicat l'absence de tous travaux pour reprendre les désordres affectant ce mur. 



Le premier juge déclare ainsi le syndicat des copropriétaires, propriétaire du fonds dominant sur lequel sont intervenus les aménagements, responsable de plein droit, même sans faute de sa part, des troubles issus de travaux immobiliers, et ce, même si ces travaux ont été réalisés antérieurement à la manifestation des désordres.



Sur l'indemnisation du préjudice matériel, il constate que la date de validité des devis produits par les consorts [I] est dépassée et que ces évaluations n'ont pas été soumises à un débat contradictoire dans le cadre de l'expertise. Il leur alloue ainsi la somme de 14.519 euros, conformément aux conclusions expertales, précisant que les travaux nécessaires ne peuvent être effectués qu'à partir de leur fonds.



Il limite le montant de l'indemnisation du préjudice de jouissance à la somme de 2.000 euros, les requérants n'ayant incontestablement pas pu jouir d'une partie seulement de leur jardin sans craindre pour leur sécurité et celle de leurs jeunes enfants.



Le premier juge rejette toutefois la demande formulée au titre du préjudice moral, faute d'élément permettant au tribunal d'apprécier la réalité du préjudice et de l'évaluer.



Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 29 janvier 2025. 



La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 20 avril 2026.



PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Dans ses dernières conclusions du 13 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, demande à la cour de :





Déclarer recevable et bien fondé le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] en son appel de la décision rendue le 19 décembre par le tribunal judiciaire de Montpellier ;



A titre principal :





Annuler le jugement rendu le 19 décembre 2024 par le tribunal judicaire de Montpellier ;





A titre subsidiaire :





Réformer le jugement rendu le 19 décembre 2024 par le tribunal judicaire de Montpellier en ce qu'il a :


Rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1],

Déclaré l'action des requérants recevable,

Débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande de renvoi à la mise en état,

Débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande de contre-expertise,

Dit que le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic SB Immo, est responsable de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage au préjudice des consorts [I],

Condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic SB Immo, à payer aux consorts [I] les sommes de :


*14.519 euros en réparation du préjudice matériel,

*2.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,


Dit que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic SB Immo, à payer aux consorts [I] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

Condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] aux dépens comprenant le coût de l'expertise judiciaire ;






Débouter les époux [I] de l'intégralité de leurs demandes ;





En tout état de cause :





Déclarer les époux [I] irrecevables en leurs demandes pour défaut de qualité à agir ;

Prononcer une mesure de conciliation et convoquer les parties devant un conciliateur ;

Condamner les époux [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros au titre du remboursement des frais d'expertise avancés par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1];

Condamner les époux [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 23.550,23 euros au titre du remboursement des sommes versées en exécution de la décision de première instance ;

Condamner les époux [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner les époux [I] au paiement des entiers dépens de la présente procédure et de celle de première instance.





A titre principal, le syndicat des copropriétaires sollicite, au visa des articles 15 et 16 du code de procédure civile, l'annulation du jugement. Ainsi, il prétend que les droits de la défense et du contradictoire n'ont pas été respectés, soutenant avoir reçu le 31 octobre 2024 à 20h30, veille de jour férié et de week-end, 227 pages de pièces pour la plupart illisibles pour l'audience du 4 novembre 2024. Il affirme en outre qu'il était nécessaire de renvoyer l'affaire devant le juge de la mise en état afin d'attraire à la procédure la SCCV Le Mas du Chêne, la société Axa France Iard et la société Amtrust Europe Limited. Il ajoute qu'il était également nécessaire de procéder à une contre-expertise, l'expertise non aboutie n'ayant pas permis de répondre aux chefs de mission fixés par le juge. 



A titre subsidiaire, l'appelant sollicite la réformation du jugement, arguant qu'aucun trouble anormal du voisinage n'est établi. Sur ce point, il fait tout d'abord valoir que les dispositions de l'article 1253 du code civil lui sont inopposables en ce qu'il n'est pas justifié de sa qualité de propriétaire du mur litigieux. Il soutient ensuite que les époux [I] ne sont pas fondés à rechercher une quelconque responsabilité puisqu'ils ont acquis leur villa alors même que le mur litigieux existait déjà dans son état actuel. Il prétend également qu'aucun trouble n'est démontré, arguant que le mur litigieux n'est pas en cours d'effondrement et qu'il n'existe aucune coulée de boue ni chute de pierres du fonds de la copropriété sur le fonds des intimés. Le syndicat affirme enfin que la preuve de l'existence des préjudices allégués n'est pas rapportée.



L'appelant conclut de surcroît à l'absence totale de responsabilité délictuelle, soutenant que les dispositions de l'article 1240 n'ont pas vocation à s'appliquer en l'absence de fait et de faute qui lui serait imputable et à défaut de trouble et de préjudice subis par les intimés.



Il prétend enfin que les travaux de réalisation d'un mur de soutènement par semelle inversée, sollicités par les époux [I], ne sont ni justifiés, ni adaptés aux lieux d'espèce. 



En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires affirme que les intimés ne disposent pas de la qualité pour agir à son encontre, ces derniers ne précisant pas les limites de leur propriété. Il sollicite également une mesure de conciliation au regard de la nécessité de procéder à un bornage amiable des parcelles litigieuses. L'appelant réclame finalement la condamnation des intimés au paiement de la somme de 4.000 euros correspondant à la consignation sur les frais d'expertise dont il s'est acquitté. En ce sens, il indique que l'expertise a été lacunaire, que l'expert n'a pas répondu à ses interrogations, qu'il n'est pas à l'origine de la mesure d'instruction et n'est pas principalement visé par l'expert au titre des personnes susceptibles de voir leur responsabilité engagée.



Dans leurs dernières conclusions du 7 avril 2026, M. [A] [W] et Mme [X] [N] demandent à la cour de :



A titre principal :





Confirmer le jugement du 19 décembre 2024 rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier en ce qu'il :






Rejette la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] Grand Chêne,

Déclare l'action des requérants recevable,

Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande de renvoi à la mise en état,

Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande de contre-expertise,

Dit que le syndicat des copropriétaires Le Mas du Grand Chêne, pris en la personne de son syndic SB Immo, est responsable de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage au préjudice des consorts [I];


Infirmer le jugement du 19 décembre 2024 rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier en ce qu'il :


Condamne le syndicat des copropriétaires Le Mas du Grand Chêne, pris en la personne de son syndic SB Immo, à payer aux consorts [I] les sommes de :


*14.519 euros en réparation du préjudice matériel,

*2.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,


Déboute les consorts [I] du surplus de leurs demandes ;


Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic SB Immo, à payer aux consorts [I] les sommes de : 


3.181,20 euros TTC pour la suppression des végétaux,

12.425,60 euros TTC pour la réalisation du mur de soutènement, 

5.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

3.000 euros en réparation de leur préjudice moral ;


Juger que cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal courant à compter de la mise en demeure en date du 27 octobre 2020 et avec actualisation selon l'indice BT01 ;









A titre subsidiaire :





Juger que le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic SB Immo, a commis une faute au préjudice des consorts [I] en s'abstenant de réaliser les travaux nécessaires à la reprise des désordres affectant le mur litigieux ;

Condamner le syndicat des copropriétaires Le Mas du Grand Chêne, pris en la personne de son syndic SB Immo, à payer aux consorts [I] les sommes de : 






3.181,20 euros TTC pour la suppression des végétaux,

12.425,60 euros TTC pour la réalisation du mur de soutènement, 

5.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

3.000 euros en réparation de leur préjudice moral ; 






Juger que cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal courant à compter de la mise en demeure en date du 27 octobre 2020 et avec actualisation selon l'indice BT 01 ;





En toutes hypothèses : 





Débouter le syndicat des copropriétaires Le Mas du Grand Chêne de son appel nullité de la décision ;

Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner le syndicat des copropriétaires Le Mas du Grand Chêne, pris en la personne de son syndic SB Immo, à payer aux consorts [I] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens en ce compris le coût de l'expertise judiciaire, selon ordonnance de taxe (1.000 euros).





Les consorts [I] concluent au rejet de la demande en annulation du jugement. A ce titre, ils font valoir que le syndicat des copropriétaires a attendu le 31 octobre 2024 pour communiquer ses premières conclusions, pour une audience du 4 novembre 2024, et qu'il était en état le jour de l'audience après dépôt de ses écritures en réplique le 3 novembre 2024. Ils soutiennent également que la mise en cause des concepteurs et des constructeurs est sans objet avec le fondement de leur action à l'encontre du syndicat. Ils contestent l'opportunité d'une contre-expertise pour déterminer notamment la propriété du mur litigieux. 



Les intimés sollicitent ensuite la confirmation de la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat, affirmant que leur qualité à agir sur le fondement du trouble anormal du voisinage ou de la responsabilité délictuelle ne dépend pas de la qualité du propriétaire du mur litigieux.



A titre principal, ils concluent à la confirmation de la responsabilité objective de l'appelant sur le fondement du trouble anormal du voisinage. Sur ce point, ils prétendent que le trouble anormal du voisinage est caractérisé par les chutes de pierres sur leur fonds, le risque d'effondrement du mur, l'impossibilité de supprimer les végétaux, l'absence de tout travaux pour reprendre les désordres au péril de leur famille, et la durée du trouble qui persiste depuis 2020. Ils font en outre valoir que le syndicat est responsable de ce trouble en sa qualité de propriétaire du fonds dominant sur lequel ont été réalisés les travaux à l'origine de l'effondrement du mur.



A titre subsidiaire, les consorts [I] sollicitent la condamnation de l'appelant sur le fondement de l'article 1240 du code civil. A cet égard, ils prétendent qu'en s'abstenant de réaliser les travaux nécessaires à la reprise des désordres affectant le mur litigieux, le syndicat n'a pas adopté un comportement normalement prudent et diligent, commettant une négligence fautive.



En tout état de cause, ils sollicitent la somme de 15.606,80 euros au titre de leur préjudice matériel, correspondant au coût actualisé des travaux. S'agissant de leur préjudice de jouissance, ils réclament la somme de 5.000 euros, arguant être dans l'impossibilité de jouir paisiblement de leur jardin depuis 2020 et avoir été contraints d'abandonner leur projet de construction d'une piscine. Au soutien de leur demande au titre du préjudice moral, les intimés font valoir qu'ils vivent dans l'anxiété en raison du risque d'effondrement du mur sur leur jardin et de l'indifférence manifeste du syndicat des copropriétaires.



Pour un rappel exhaustif des moyens des parties, il convient, par application de l'article 455 du code de procédure civile, de se référer à leurs dernières écritures notifiées par RPVA.



MOTIFS



SUR LA DEMANDE D'ANNULATION DU JUGEMENT



Autorisés par ordonnance du 25 septembre 2024 non susceptible d'appel, M. [A] [W] et Mme [X] [N] ont, par acte du 9 octobre 2024, assigné à jour fixe le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, au visa des articles 1253 et 1240 du code civil, pour une audience devant se tenir le 4 novembre 2024. A cette audience, la demande de renvoi formée par le syndicat des copropriétaires a été rejetée par le tribunal.



Il est de principe, en application des articles 455 et 458 du code de procédure civile, que le non-respect du contradictoire est une cause de nullité du jugement. 



Il ressort du jugement déféré que le syndicat des copropriétaires a conclu en dernier le 3 novembre 2024, soit la veille de l'audience, après avoir reçu, en date du 31 octobre 2024, les écritures de M. [A] [W] et Mme [X] [N], lesquels, suite à la sommation de communication qui leur avait été délivrée le même jour par le syndicat, ont communiqué en date du 3 novembre 2024 leur acte d'achat accompagné des plans. 



Le syndicat des copropriétaires a conclu, dans ses écritures du 3 novembre 2024, à titre principal à l'irrecevabilité de la demande de M. [A] [W] et Mme [X] [N] pour défaut de qualité à agir au motif que les limites de propriété et que la propriété du mur n'étaient pas connues, et subsidiairement, au renvoi de l'affaire à la mise en état. Le tribunal ayant statué sur ce moyen d'irrecevabilité soulevé par M. [A] [W] et Mme [X] [N] en relevant que la qualité de propriétaire du mur litigieux était indifférente au regard des fondements du trouble anormal de voisinage et de la responsabilité délictuelle invoqués, ce qui privait d'intérêt la production de l'acte d'achat accompagné des plans, il ne saurait être argué d'un manquement du tribunal au principe du contradictoire. En outre, il sera observé que ce n'est que très tardivement que le syndicat des copropriétaires a fait sommation à M. [A] [W] et Mme [X] [N] de produire ces pièces, ce alors même qu'il lui appartenait, dès lors qu'il estimait que cette problématique était essentielle, de solliciter dans de plus brefs délais les documents objet de la sommation.



Par ailleurs, il sera relevé que les griefs tenant à l'absence à la procédure des autres parties mises en cause au stade de la procédure de référé et à la nécessité, le cas échéant, d'ordonner une contre-expertise, ne caractérisent pas un manquement au principe du contradictoire et ne révèlent pas davantage un excès de pouvoir du tribunal, observation étant faite que le renvoi de l'affaire à la mise en état ne s'imposait pas, au regard du choix fait par M. [A] [W] et Mme [X] [N], sur les fondements ci-dessus rappelés, de n'assigner que le syndicat des copropriétaires, toute action en garantie du syndicat des copropriétaires à l'encontre des constructeurs et entrepreneurs le cas échéant responsables des désordres dénoncés demeurant possible dans le cadre d'une instance distincte. 



Dès lors, la demande d'annulation du jugement sera rejetée.

SUR LE TROUBLE ANORMAL DE VOISINAGE



A titre liminaire, il sera précisé qu'il n'y a pas lieu d'ordonner une mesure de conciliation sur le fondement des articles 127 et suivants du code de procédure civile, en l'état de l'ancienneté de l'affaire et de la cristallisation du litige entre les parties.




Sur la recevabilité de l'action




Ainsi que le relève le premier juge, la qualité à agir de M. [A] [W] et Mme [N] ne dépend pas, sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage, de leur éventuelle qualité de propriétaires du mur séparant les propriétés ni de la connaissance des limites exactes de propriété, et en leur qualité de propriétaires de la parcelle AH [Cadastre 1] voisine de la parcelle AH [Cadastre 2], ils justifient, dès lors qu'ils soutiennent subir sur leur fonds des troubles anormaux de voisinage résultant de travaux réalisés sur la parcelle propriété de la copropriété [Adresse 1], de leur qualité à agir.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a jugé recevable l'action de M. [A] [W] et Mme [N] sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage.




Sur le bien-fondé de l'action 




Il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.



Cette responsabilité du fait des troubles anormaux de voisinage constitue une source autonome de responsabilité. Elle revêt un caractère purement objectif qui s'appuie sur la constatation du dépassement d'un seuil de nuisance, indépendamment de toute notion de faute. Il appartient au juge de constater et caractériser l'anormalité du trouble, en fonction des circonstances de temps et de lieux propres à chaque espèce, précision étant faite que l'existence d'un trouble anormal de voisinage ne peut se déduire du seul constat du non-respect d'une norme administrative et qu'à l'inverse, le respect de la réglementation n'exclut pas par elle-même tout trouble anormal de voisinage, et d'établir un rapport de causalité direct entre le trouble invoqué et le fait du voisin à qui ce trouble est imputé. La réparation de ce trouble anormal de voisinage peut être sollicitée pour une période passée, quand bien même celui-ci a disparu à la date à laquelle le juge statue.

Ce principe de responsabilité a été consacré par les dispositions de l'article 1253 du code civil résultant de la loi n°2024-346 du 15 avril 2024.



Selon le rapport d'expertise déposé en l'état par M. [U], en l'absence de paiement de la consignation supplémentaire ordonnée, le mur en maçonnerie séparant les parcelles AH [Cadastre 1], propriété de M. [A] [W] et Mme [X] [N], et AH [Cadastre 2] sur laquelle a été édifiée la résidence [Adresse 1], d'une hauteur d'environ 50 centimètres est en cours d'effondrement et bascule vers le Sud sur la parcelle des intimés ; des pierres constitutives du mur se désolidarisent et chutent, et peuvent, à ce titre, présenter un risque pour la sécurité des personnes. Il précise que le niveau des terres du fonds dominant est plus élevé et qu'une partie des terres semble même retenue par le grillage. Il ajoute qu'une suppression des végétaux situés en limite de propriété entraînerait une déstabilisation du mur avec un risque de basculement / effondrement. Concernant l'origine des désordres, il expose que les travaux de construction de la résidence ont entraîné, selon les photographies aériennes consultées de la zone litigieuse, d'importants stockages de terre qui ont été directement disposés contre le mur de clôture et que cet important stockage de terre a pu avoir un impact non négligeable sur la stabilité de la clôture qui présentait déjà des signes de fragilité / vétusté. A cet égard, il souligne, au vu de la comparaison entre le relevé topographique effectué par le cabinet de géomètres Pagès TIP en janvier 2014 et celui réalisé par le cabinet Epsilon GE en novembre 2022, que le niveau des terres a été surélevé de manière importante à proximité immédiate de la clôture du côté Nord et que cette augmentation de l'altimétrie du terrain est de l'ordre de 80 centimètres, ainsi que cela apparaît sur les relevés en coupe réalisés qui décrivent l'état du terrain en 2014 et en 2021, au droit du mur si l'on prend le bas du talus ou à proximité du mur. Il ajoute que cette situation est anormale et qu'aucune disposition spécifique pour assurer l'équilibre du mur n'a été prise, alors que celui-ci était manifestement vétuste et fragile. Il indique encore que l'augmentation altimétrique de la parcelle Nord aurait dû conduire à la réalisation d'un ouvrage de soutènement spécifique, et considère que les poussées horizontales subies au cours des travaux et la nouvelle poussée des terres résultant de l'écart de niveau sont responsables des désordres qui affectent aujourd'hui le mur litigieux.



Ainsi que le font valoir M. [A] [W] et Mme [X] [N] et comme l'a justement indiqué le premier juge, la question de la propriété du mur n'est pas déterminante au regard des constatations de l'expert. En effet, celles-ci, effectuées après un examen approfondi des lieux et des travaux entrepris lors de la construction de la copropriété, établissent clairement que l'origine des désordres consistant dans l'éboulement de pierres, au-delà du mur et sur le fonds des intimés, réside dans les travaux réalisés sur la parcelle dont le syndicat est propriétaire, rappel à ce propos étant fait que le sol de la copropriété constitue une partie commune. En outre, il sera noté que si le mur dont s'agit est ancien comme le révèle le rapport d'expertise, sa dégradation et ses conséquences quant aux chutes de pierres sur le fonds des intimés ont en tout état de cause pour origine les travaux exécutés par la copropriété, et il importe peu, sur ce point, que l'expert ait évoqué la responsabilité de la SCCV Le Mas du Grand Chêne, constructeur, et de la RC Les Bastides Occitanes, maître d''uvre, en considération du fondement des troubles anormaux de voisinage invoqué par les intimés.



Par ailleurs, les chutes de pierres dont s'agit et l'impossibilité d'intervenir sur les végétaux, de même que le risque avéré d'éboulement total du mur compte tenu du phénomène de poussée des terres qui ne pourra prendre fin, à défaut d'exécution de travaux, ainsi que le risque en découlant pour la sécurité des personnes, le terrain constituant une aire de jeu pour les enfants du couple, caractérisent un trouble anormal de voisinage. A cet égard, il est indifférent que ces derniers n'aient pas d'ores et déjà entrepris de travaux, malgré l'exécution des causes du jugement.



Il s'ensuit que l'action de M. [A] [W] et Mme [X] [N] sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage est bien fondée.



Le jugement sera donc confirmé de ce chef.



L'expert a évalué le coût des travaux à la somme de 14.519 euros TTC se décomposant comme suit :




2.892 euros TTC au titre de la suppression des végétaux (selon devis de l'entreprise [R], votre jardinier),

11.627 euros TTC au titre de la réalisation du mur de soutènement (selon devis de l'entreprise Charbonnier).




La réalisation d'un mur de soutènement est seule de nature à permettre de retenir les terres provenant du fonds dominant, quelle que soit la limite exacte de propriété. 



Le coût des travaux sera fixé, selon les devis actualisés du 18 janvier 2023 de l'entreprise Charbonnier (12.425,60 euros TTC) et du 19 septembre 2024 de l'entreprise [R], votre jardinier (3.181,20 euros TTC), à la somme de 15.606,80 euros TTC, sans qu'il y ait lieu à actualisation selon l'indice BT 01, et avec intérêts au taux légal à compter dudit jugement.



Le jugement sera donc infirmé concernant le montant des travaux de reprise.



Concernant le préjudice de jouissance, c'est à juste titre que le tribunal a retenu celui-ci compte tenu de l'impossibilité pour les intimés de jouir paisiblement de leur jardin sans craindre pour la sécurité de leurs enfants, et de profiter pleinement de cet espace de plaisance, en ayant renoncé, au moins temporairement, à la construction d'une piscine. La somme allouée à ce titre correspondant au préjudice effectivement subi, le jugement sera confirmé de ce chef.



Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a rejeté la demande formée au titre du préjudice moral allégué, en l'absence de toute pièce permettant de l'étayer.



Enfin, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en restitution.



SUR L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE



Le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions relatives à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.



Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera débouté de sa demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



En équité, une indemnité de 3.000 euros sera allouée aux intimés sur ce même fondement.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort :



DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande d'annulation du jugement du tribunal judiciaire de Montpellier du 19 décembre 2024,



DIT n'y avoir lieu à ordonner une mesure de conciliation,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Montpellier du 19 décembre 2024 en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant du préjudice matériel,



Et statuant du seul chef infirmé,



CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à payer à M. [A] [W] et Mme [X] [N] la somme de 15.606,80 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter dudit jugement,



DIT n'y avoir lieu à actualisation de la somme de 15.606 80 euros TTC sur la base de l'indice BT 01,



Et y ajoutant,



DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande en restitution et de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à payer à M. [A] [W] et Mme [X] [N] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] Mas du Grand Chêne aux entiers dépens.



Le greffier, Le président,