Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 1, 3 juillet 2026, n° 24/14585

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 03 JUILLET 2026

( , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/14585 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ5IL



Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Juin 2024-TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]- RG n° 22/00277





APPELANT

 

Monsieur [J] [Q] [C], né le 15 Mars 1970 à [Localité 2], de nationalité française 

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SELARL CAROLINE HATET AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

Ayant your avocat plaitant Me Rojda PIERRRE, avocat au barreau dePARIS, toque : R197 





INTIMÉS 



Monsieur [F] [X],né le 1er Janvier 1956 à [Localité 4], de nationalité marocaine

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentée par Me Jason PORTER de la SELARL JURIS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0570



Madame [D] [X], née le 1er Janvier 1961 à [Localité 6], de nationalité marocaine 

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Jason PORTER de la SELARL JURIS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0570



Maître [Y] [P], Notaire.

[Adresse 3]

[Localité 7]



Représenté et assisté par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848



Madame [A] [M] [S]

[Adresse 4]

[Localité 8]



Défaillante : la signification a été faite à personne le 6 juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 654 du code de procédure civile.



 





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 09 Avril 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, bonseillère 

M. Claude CRETON, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles 



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par . Claude CRETON,magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffière, lors des débats : Madame Mélissandre PHILÉAS



ARRÊT :

- Réputé contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, à la quelle la minute a été remise par le magistrat signataire.



 *

 * *



FAITS ET PROCÉDURE 



Par acte reçu le 29 mai 2018 par M. [P], notaire, M. et Mme [X] ont consenti à M. [C] et Mme [S] une promesse unilatérale de vente au prix de 345 000 euros d'un bien immobilier situé à [Localité 9][Adresse 5].



Par acte du 5 novembre 2019, également reçu par M. [P], M. et Mme [X] ont consenti à M. [C] et Mme [S] une nouvelle promesse unilatérale de vente au prix de 370 000 euros de ce même bien, M. et Mme [X] se réservant un droit de jouissance jusqu'au 31 décembre 2020. La date d'échéance de la promesse, initialement fixée au 30 septembre 2020, a ensuite été prorogée au 4 mai 2021. L'indemnité d'immobilisation due par les bénéficiaires dans le cas où ils ne réaliseraient pas la vente a été fixée 37 000 euros, la somme de 12 000 euros, qui devait être placée sous le séquestre du notaire pour le 21 octobre 2019, ayant été réglée par virement de la même somme qui avait été placée sous le séquestre du notaire en exécution de la promesse de vente du 29 mai 2018.



Le 22 avril 2021, M. [C] a écrit au notaire pour l'informer de la levée de l'option et l'a interrogé sur la date prévue pour la signature de l'acte de vente et sur le montant exact des sommes dues que les bénéficiaires s'étaient engagés à payer sur leurs propres deniers. En l'absence de réponse du notaire, M. [C] l'a relancé par courriel du 28 avril 2021.



Le 4 mai 2021, date d'échéance de la promesse, M. [X] a interrogé le notaire sur l'heure fixée pour la signature de l'acte. 



Le notaire ayant informé M. [C] que l'acte de vente ne pourrait être signé à cette date au motif que M. [X] l'avait informé qu'il ne pouvait libérer les lieux, M. [C] a répondu qu'il était disposé à lui accorder un délai jusqu'en septembre 2021 pour libérer les lieux. 



Suite à la proposition du notaire de signer une nouvelle promesse de vente, celui-ci a informé M. [C] le 2 juin 2021 du refus de M. et Mme [X]. 



Le 22 avril 2021, M. [C] et Mme [S] ont informé le notaire qu'ils souhaitaient réaliser la vente. 



Alors que le 22 avril 2021, M. [C] avait informé le notaire de leur décision de lever l'option, M. et Mme [X] ont refusé de signer l'acte de vente au motif qu'ils ne pouvaient pas libérer les locaux.



M. [C] et Mme [S] ont assigné M. et Mme [X], puis appelé M. [P] en intervention forcée, aux fins de constatation de la réalisation de la vente, de condamnation de M. et Mme [X], sous astreinte, à régulariser l'acte de vente dans un délai de trois mois suivant la signification du jugement, à défaut le jugement valant acte de vente, et en paiement de dommages-intérêts.



M. et Mme [X] ont conclu au rejet de ces demandes et réclamé reconventionnellement la condamnation de M. [C] et Mme [S] à leur payer la somme de 34 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse du 29 mai 2018 et la somme de 37 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse du 5 novembre 2019, ainsi que 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par jugement du 24 juin 2024, le tribunal judiciaire de Bobigny a débouté M. [C] et Mme [S] de leurs demandes et les a condamnés à payer à M. et Mme [X] la somme de 22 500 euros correspondant au solde dû au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse du 29 mai 2018 et la somme de 37 000 euros au titre du solde de l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse du 29 mai 2018 (sic).



Il a en outre débouté M. et Mme [X] de leur demande en paiement d'une indemnité pour procédure abusive et rejeté les demandes fondées sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile.



Le tribunal a rappelé que la promesse prévoit que la levée de l'option doit être réalisée, soit par la signature de l'acte authentique, soit par la manifestation par le bénéficiaire de sa volonté de réaliser la vente, et doit être accompagnée du versement par virement entre les mains du notaire d'une somme correspondant à la provision sur les frais de l'acte de vente, à l'éventuelle commission d'intermédiaire et au prix stipulé payable comptant, déduction faite de l'indemnité d'immobilisation réglée en exécution de cette promesse. Il a ensuite constaté que M. [C] et Mme [S] n'ont pas procédé au versement de ces sommes, de sorte qu'ils ne peuvent prétendre avoir régulièrement procédé à la levée de l'option.



M. [C] a interjeté appel de ce jugement dont il sollicite l'infirmation et demande à la cour de :

- débouter M. et Mme [X] de leurs demandes ;

- condamner M. et Mme [X], sous astreinte, à signer l'acte de vente dans un délai de trois mois suivant la signification de l'arrêt, à défaut l'arrêt valant acte de vente ;

- condamner M. et Mme [X] à lui payer, à titre d'indemnité d'occupation, une somme de 148 euros par jour à compter du 4 mai 2021 jusqu'à la date de signature de l'acte de vente ;



A titre subsidiaire :

- condamner M. et Mme [X] à lui payer la somme de 58 387,07 euros au titre du remboursement des frais qu'il a engagés et la somme de 590 671,60 euros en réparation du préjudice causé par la perte de chance de réaliser l'opération de promotion immobilière projetée, ainsi qu'à la restitution de la somme de 12 000 euros placée sous le séquestre du notaire ;



A titre encore plus subsidiaire :

- condamner M. [P] à le garantir des condamnations qui pourraient être prononcées contre lui, à lui payer la somme de 58 387,07 euros et la somme de 590 671,60 euros en réparation de ses préjudices et la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [C] sollicite enfin, en tout état de cause, la condamnation de la partie succombante à lui payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



M. et Mme [X] concluent à la confirmation du jugement, sauf en ce qu'il les a débouté de leur demande de paiement d'une indemnité de 5 000 euros pour procédure abusive et de leur demande de paiement d'une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Ils demandent en conséquence à la cour d'ordonner au notaire de leur verser la somme de 12 000 euros qui avait été placée sous son séquestre, de condamner M. [C] et Mme [S] à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [P] conclut à la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté M. [C] et Mme [S] des demandes qu'ils ont formées contre lui et à la condamnation de la partie succombante à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Ils expliquent que la promesse conclue le 5 novembre 2019 se substituait à celle conclue le 29 mai 2018, que M. et Mme [X], en se maintenant dans les lieux, n'ont pas respecté leur engagement de libérer les locaux à la date prévue. Ils soutiennent qu'en conséquence, M. et Mme [X] doivent être déboutés de leurs prétentions. 



MOTIFS DE L'ARRÊT 



Considérant que selon la clause relative à la Réalisation de la promesse de vente il est prévu que :

 

La promesse sera réalisée de la manière suivante :



1/ soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente.

Cette signature doit s'accompagner du versement par virement entre les mains du notaire, d'une somme correspondant :

. à la provision sur les frais de l'acte de vente et de prêt éventuel,

. à l'éventuelle commission d'intermédiaire,

. au prix stipulé payable comptant, déduction faite de l'indemnité d'immobilisation en exécution des présentes.



2/ soit par la manifestation par le BENEFICIAIRE de sa volonté de réaliser la vente.

Celle-ci devra être faite par exploit d'huissier, lettre recommandée avec accusé de réception ou écrit remis contre récépissé, le tout auprès du notaire chargé de recevoir l'acte authentique.

Pour être valable cette levée d'option devra être accompagnée du versement par virement entre les mains du notaire d'une somme correspondant :

. à la provision sur les frais de l'acte de vente et de prêt éventuel,

. à l'éventuelle commission d'intermédiaire,

. au prix stipulé payable comptant, déduction faite de l'indemnité d'immobilisation en exécution des présentes.

(...)



Considérant qu'il résulte de ces dispositions que le formalisme prévue au 2/ de cette clause n'est pas applicable lorsqu'à la date prévue pour la réalisation de la vente, qui avait été prorogée au 4 mai 2029, le bénéficiaire signe l'acte authentique de vente et paye le prix convenu ainsi que les frais ; 



Considérant qu'il ressort des pièces versées aux débats que le 22 avril 2021 M. [C] a écrit au notaire pour l'informer qu'il souhaitait réaliser la vente et l'a interrogé sur la date prévue pour la signature de l'acte de vente ainsi que sur le montant exact des sommes dues qu'il s'était engagé à payer sur ses propres deniers ; qu'en l'absence de réponse du notaire, M. [C] l'a relancé par courriel du 28 avril 2021 ; que le 4 mai 2021, date d'échéance de la promesse, M. [X] a lui-même interrogé le notaire sur l'heure fixée pour la signature de l'acte ; qu'ensuite, le notaire ayant indiqué à M. [C] que l'acte de vente ne pourrait être signé à cette date au motif que M. [X] l'avait informé qu'il ne pouvait libérer les lieux, il est ainsi établi, alors que M. [C], avant l'échéance de la promesse, avait manifesté son intention d'acquérir le bien aux conditions prévues et de signer l'acte de vente accompagné du paiement du prix et des frais, que la réalisation de la vente a été empêchée par le refus de M. et Mme [X] de signer l'acte de vente ;



Considérant que M. et Mme [K] s'étant engagés à vendre et M. [C] à acquérir le bien, celui-ci est fondé à obtenir la condamnation de ces derniers à signer l'acte authentique de vente qui, selon la promesse, est une condition de perfection de la vente ; qu'à défaut de signature dans le délai prescrit, le présent arrêt vaudra acte de vente ;



Considérant que la promesse prévoyant que le transfert de propriété interviendra au jour de la constatation de la vente en la forme authentique, M. [C], qui ne deviendra propriétaire de l'immeuble qu'à la date de l'acte authentique, n'est pas fondé à réclamer à M. et Mme [X] le paiement d'une indemnité d'occupation ;



Considérant que les demandes de M. [C] ayant été accueillies, M. et Mme [X] ne sont pas fondés à prétendre que son action était abusive ;



PAR CES MOTIFS : statuant publiquement 



La cour, 



Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;



Statuant à nouveau, 



Condamne M. et Mme [X] à signer devant notaire, dans un délai de trois mois suivant la signification du présent arrêt, l'acte de vente entre :



M. [F] [X], né à [Localité 4] (Maroc), le 1er janvier 1956 et Mme [D] [O] née à [Localité 6] (Maroc) le 1er janvier 1961, mariés sous le régime légal marocain de la séparation de biens à défaut de contrat de mariage prélable à [Localité 10] (Maroc), le 7 août 1983



Et



M. [J] [I], promoteur, nés à [Localité 2] (Turquie) le 15 mars 1970 et Mme [A] [S], née à [Localité 11] (Turquie) le 29 août 1976, mariés sous le régime de la communauté légale de biens réduite aux acquêts à défaut de contrat préalable à leur union célébrée à [Localité 12] le 19 décembre 1998 



Cet acte portant sur une maison à usage d'habitation, située à [Localité 9], (Seine-[Localité 13]), [Adresse 6], comprenant :



- un sous-sol, divisé en garage, une pièce, une buanderie, un escalier d'accès ;

- un rez-de-chaussée divisé en un hall d'entrée, une cuisine aménagée, un séjour, trois chambres, un salle de bain, un WC, un dégagement, des placards ;

- des combles perdus ;

- un terrain en nature de cour et jardin ;



Ce bien figurant au cadastre sous la section AV, numéro [Cadastre 1], [Adresse 6], 4 ares et 90 centiares ;



Le prix de 370 000 euros, augmenté des frais, sera payable le jour de la signature de l'acte de vente, sous déduction de la somme de 12 000 euros placée sous le séquestre du notaire, M. [P], qui sera versée à M. et Mme [X] ; 



Dit qu'à défaut de signature de l'acte de vente par M. et Mme [X] à l'issue de ce délai, le présent arrêt vaudra acte de vente et ordonne sa publication au service de la publicité foncière ;



Déboute M. [C] de sa demande de dommages-intérêts ;



Déboute M. et Mme [X] de leurs demandes ;



Dit que l'action en garantie formée par M. [C] contre M. [P] est sans objet ;



Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme [X] et les condamne à payer à M. [C] la somme de 3 000 euros et à M. [P] la somme de 3 000 euros ;



Les condamne aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, par Maître Toutain de Hauteclocque conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE