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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Privas, 1ere CHAMBRE, 7 juillet 2026, n° 24/02447

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Exposé du litige

Greffier lors du prononcé de la décision : Céline DE DECKER

Clôture prononcée le 23 avril 2026
Débats tenus à l'audience du 12 Mai 2026
Jugement prononcé le 07 Juillet 2026, par mise à disposition au greffe ;




Monsieur [K] [C] est propriétaire d’une maison située [Adresse 5] à [Localité 3] (07) cadastrée section AC n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], contiguë de la parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 3] acquise par Monsieur [A] [X] et Monsieur [P] [N] de Monsieur [S] [J] et Madame [V] [O] épouse [J], le 7 mars 2022. 
Se plaignant du mauvais entretien du mur de soutènement en pierres sèches qui sépare les propriétés, Monsieur [K] [C] a effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur BCPE protection juridique, lequel a mandaté la CET Iard afin de réaliser une expertise amiable dont le rapport a été déposé le 24 décembre 2021. 
Le 10 octobre 2022, Monsieur [K] [C] a mis en demeure Monsieur [A] [X] d’effectuer des travaux de remise en état du mur litigieux, en vain. 
Par ordonnance du 4 mai 2023 du tribunal judiciaire de Privas, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire et désigné Monsieur [R] [F] pour y procéder. 
L’expert judiciaire a déposé son rapport le 2 novembre 2023. 
Par actes de commissaire de justice du 6 août 2024, Monsieur [K] [C] a assigné Monsieur [A] [X], Monsieur [S] [J] et Madame [V] [O] épouse [J] devant le tribunal judiciaire de Privas afin de voir condamner Monsieur [A] [X] à la remise en état du mur sous astreinte. 
L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 avril 2026, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 12 mai 2026. 
Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 15 octobre 2025, Monsieur [K] [C] sollicite de voir : 
Condamner Monsieur [A] [X] à effectuer les travaux décrit dans le rapport d’expertise de Monsieur [F] du 2 novembre 2023, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; Rejeter l’ensemble des demandes de Monsieur [S] [J] et Madame [V] [J] ; Condamner Monsieur [S] [J] et Madame [V] [J] à lui payer la somme de 2500 euros de dommages et intérêts ; 
Condamner in solidum Monsieur [A] [X], Monsieur [S] [J] et Madame [V] [J] à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Le condamner aux dépens. 
Sur le fondement de l’article 651 du code civil, Monsieur [K] [C] considère que les époux [J] auraient dû effectuer les travaux de remise en état du mur de soutènement séparant leurs propriétés. Il estime que Monsieur [A] [X], en qualité de propriétaire du mur, est tenu à une obligation d’entretien. Il se prévaut de l’article 1241 du code civil au soutien de sa demande en réparation du préjudice moral subi. 
Dans leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 12 décembre 2025, Monsieur [A] [X] et Monsieur [P] [N] sollicitent quant à eux de voir : 
Recevoir l’intervention volontaire de Monsieur [P] [N] ; Rejeter la demande de condamnation des époux [M] à supporter la remise en état du mur ; Condamner les époux [J] à payer la somme de 19 135,16 euros TTC au titre des travaux de remise en état du mur de soutènement ; Ordonner l’indexation de la condamnation relative au coût des travaux sur l’indice BT01 à compter de la date du devis de Monsieur [B] [D] ; Condamner les époux [J] à relever et garantir les époux [M] de toutes condamnations ; Condamner les époux [J] à payer aux époux [M] la somme de 1000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ; Condamner les époux [J] à payer aux époux [M] la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner les époux [J] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise ; Ordonner l’exécution provisoire de plein droit. Ils font valoir que l’article 1253 du code civil, qui consacre une responsabilité de plein droit pour trouble anormal de voisinage, pose quatre conditions : l’existence d’un lien de voisinage, l’anormalité du trouble, un préjudice et un lien de causalité. Ils exposent que ce sont les anciens propriétaires, les époux [J], qui sont responsables du défaut d’entretien du mur, et qu’ils n’ont été informés de la situation conflictuelle que postérieurement à la vente. 
Ils soutiennent ensuite que Monsieur [K] [C] ne peut obtenir la réparation intégrale de son préjudice en raison de l’installation d’un grillage qui a empêché les époux [J] d’effectuer l’entretien du mur, constituant une faute. 
Sur le fondement de l’article 1641, 1643 et 1644 du code civil, ils se prévalent de la garantie des vices cachés à l’encontre des époux [J] en ce que le conflit entre eux et Monsieur [K] [C] n’était pas connu des acheteurs au moment de la vente, que l’état du mur ne pouvait être décelé alors que le défaut d’entretien était connu des vendeurs. 
A titre reconventionnel, sur le fondement de l’article 1645 du code civil, ils se prévalent de la mauvaise foi des époux [J] et leur résistance pour solliciter l’octroi de dommages et intérêts. 
Dans leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 16 décembre 2025, Monsieur [S] [J] et Madame [V] [J] sollicitent quant à eux de voir : 
A titre principal, 
Déclarer irrecevables les demandes de Monsieur [K] [C], Monsieur [S] [J] et Madame [V] [J] à leur encontre ; Rejeter l’intégralité des demandes ;A titre subsidiaire, 
Condamner Monsieur [K] [C] à les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre au profit des Monsieur [A] [X] et de Monsieur [P] [N] ; En toute hypothèse, 
Condamner solidairement Monsieur [K] [C] et Monsieur [A] [X] à verser à Madame [V] [J] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner solidairement Monsieur [K] [C] et Monsieur [A] [X] aux dépens. Ils considèrent que les demandes sont irrecevables du fait de leur imprécision sur la nature et le coût des travaux. 
Ils ajoutent qu’il n’est pas démontré que l’état du mur était caché et que le caractère bénin de l’état du mur litigieux n’était pas déterminant dans la volonté des acquéreurs de conclure le contrat aux mêmes conditions.
Ils exposent que Monsieur [K] [C] est à l’origine de la dégradation du mur litigieux en réalisant des travaux en 2021 et en ne leur permettant pas d’assurer l’entretien du mur du fait qu’il n’a pas déposé le grillage collé au mur. 
L’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS
Sur la recevabilité de l’intervention volontaire
Il résulte des articles 325 à 338 du code de procédure civile que l’intervention volontaire principale est recevable si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant, et si son auteur a intérêt et qualité pour agir relativement aux prétentions qu’il forme à ce titre.
En l’espèce, Monsieur [P] [N] intervient volontairement en qualité de propriétaire indivis de la maison située [Adresse 6] à [Localité 3] (07) cadastrée section AC n°[Cadastre 3] sur laquelle se situe le mur de soutènement objet du litige. 
Il convient de recevoir cette intervention volontaire. 
Sur la demande de remise en état du mur de soutènement 
L’article 1253 du code civil dispose en son premier alinéa : « Le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. » 

Selon ce régime de responsabilité, il n’est pas nécessaire de démontrer une faute d’un propriétaire, seulement l’existence d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage à l’origine d’un dommage causé au voisin. 
En l’espèce, les époux [J] ont déclaré le sinistre à leur assureur le 1er août 2021 et Monsieur [K] [C] a déclaré le sinistre à son assureur le 16 novembre 2021. Par la suite, une expertise amiable au contradictoire des deux parties a été diligentée en présence des deux assureurs. 
L’expert CET Iard considère que les désordres sont consécutifs à un défaut d’entretien du mur de soutènement imputable aux époux [J] et la société Elex considère quant à elle que le mur n’est pas effondré mais qu’il présente une végétation importante et une certaine vétusté. 
Suite à cette expertise amiable, les époux [J], par lettre en date du 23 décembre 2021, se sont engagés à effectuer une vérification du mur de soutènement, à condition que Monsieur [K] [C] retire le grillage posé contre le mur. 
Sans réponse, ils ont réitéré leur engagement sous condition de retrait du grillage par lettre du 8 juin 2022. 
Le 7 mars 2022, Monsieur [A] [X] et Monsieur [P] [N] ont acquis la maison des époux [J] et il ressort de leurs échanges de mails qu’ils n’ont été informés du litige concernant l’entretien du mur de soutènement qu’en juillet 2022, postérieurement à la vente. 
Il ressort du rapport d’expertise judiciaire (pages 26 et 27) que le mur de soutènement en pierres sèches montre une carence d’entretien constituant un désordre antérieur à la vente du bien des époux [J] au profit de Monsieur [A] [X] et de Monsieur [P] [N]. 
Il précise que les obligations d’entretien, de nettoyage et de réparation avant l’acte de vente n’ont pas été facilitées par le grillage posé le long du mur par Monsieur [K] [C] qui a ainsi empêché que ces opérations se réalisent. 
Le rapport d’expertise judiciaire conclu à la responsabilité des époux [J] qui s’étaient engagés à l’exécution de travaux pour cet entretien avant la vente du bien. 
Il relève que la carence d’entretien a, avec le temps, conduit à la dégradation du mur qui aujourd’hui n’est plus suffisamment solide pour en assurer le soutènement requis par la déclivité existante entre les deux fonds, dont le risque peut être analysé comme créant un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. 
Il ressort de ces éléments que c’est le défaut d’entretien sur plusieurs années qui rend le mur vétuste au point qu’il n’assure plus sa fonction de soutènement. Il en ressort un trouble anormal du voisinage au préjudice de Monsieur [K] [C] consistant en la dégradation d’un mur de soutènement qui n’assure plus sa fonction, trouble causé par la carence des propriétaires du mur dans son entretien, étant rappelé que les époux [J] ne peuvent s’exonérer de leur obligation d’entretien en invoquant un blocage par leur voisin, les époux [J] ayant eu accès au mur depuis leur acquisition le 25 janvier 2012 jusqu’à l’édiction du grillage, soit depuis près de dix ans. 
En revanche, le mur de soutènement litigieux est aujourd’hui la propriété de Monsieur [A] [X] et de Monsieur [P] [N], et l’obligation d’entretien leur incombe. Ils sont désormais responsables du trouble anormal de voisinage subi par Monsieur [K] [C].
En conséquence, Monsieur [A] [X] et Monsieur [P] [N], propriétaires de la parcelle sur laquelle se trouve le mur de soutènement, seront condamnés à mettre fin à ce trouble. 
Ils pourront, ainsi que le propose l’expert en page 28 du rapport, procéder à des travaux de remise en état par tronçons. 
Compte tenu du coût approximatif de cette opération, mais également de la nécessité de s’entendre avec Monsieur [K] [C] pour la réaliser, il sera laissé à Monsieur [A] [X] et Monsieur [P] [N] un délai de 6 mois pour procéder à ces travaux, puis ils seront condamnés à une astreinte de 50 euros par jour de retard. 

Sur la demande en dommages et intérêt de Monsieur [K] [C]
L’article 1241 du code civil dispose que « chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. »
En l’espèce, Monsieur [C] justifie sa demande indemnitaire en une phrase : « cette situation a causé à Monsieur [C] un préjudice moral, le contraignant à des aménagements précaires pour prévenir tout risque de déversement des terres notamment lors de fortes pluies et le rendant soucieux d’une éventuelle situation de péril si la dégradation du mur, toujours du fait des intempéries, venait à s’accélérer ». 
S’il allègue un préjudice d’angoisse important, cette explication entre en contradiction avec les faits puisqu’il apparait qu’à la suite de l’expertise amiable réalisée le 22 décembre 2021, les époux [J] se sont notamment engagés auprès de Monsieur [K] [C] par lettre du 23 décembre 2021 à vérifier le mur de soutènement, à condition d’y avoir accès après le retrait du grillage de Monsieur [K] [C]. Cependant, d’une part, Monsieur [K] [C] n’a daigné répondre aux époux [J] que tardivement, le 25 juillet 2022 selon mention manuscrite, et d’autre part, il n’a procédé au retrait du grillage que pour les besoins de l’expertise judiciaire, sur demande de l’expert judiciaire qui a dû effectuer un deuxième accédit en raison de la présence de ce grillage. 
En outre, le rapport d’expertise judiciaire précise que le préjudice à l’égard du fond inférieur de Monsieur [K] [C] est très relatif, matériellement il considère qu’il n’y a aucun préjudice constaté sur son fond, à part la présence d’une grosse pierre liée à l’ouvrage de soutènement. Monsieur [K] [C] ne démontre donc pas avoir été contraint à la mise en place « d’aménagements précaires ». 
En conséquence, à défaut de démontrer son préjudice, la demande en dommages et intérêts de Monsieur [K] [C] à l’encontre des époux [J] sera rejetée. 

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [A] [X] et Monsieur [P] [N]
En application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. 
La garantie suppose la démonstration d'un vice inhérent à la chose et compromettant son usage, nécessairement caché, c'est-à-dire non apparent et dont la cause est antérieure à la vente. 
L'article 1643 dispose qu'il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. 
En l’espèce, l’acte authentique de vente entre d’une part les époux [J], et d’autre part, Monsieur [A] [X] et Monsieur [P] [N], stipule en page 25 que le vendeur ne sera tenu à aucune garantie en ce qui concerne, soit le défaut d’alignement, soit l’état des biens et les vices de toute nature, apparents ou cachés dont ils peuvent être affectés. Toutefois, l’exonération des vices cachés est écartée si l’acquéreur prouve, dans les délais légaux, que le vendeur a dissimulé sciemment un ou plusieurs vices cachés qu’il connaissait. 
Ainsi, les demandeurs doivent-ils prouver, outre que les conditions nécessaires à l’application de la garantie des vices cachés sont réunies, que les vendeurs avaient connaissance des vices invoqués, sauf à démontrer qu’il a lui-même réalisé les travaux.
Monsieur [A] [X] et Monsieur [P] [N] ont acquis la parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 3] soutenue par le mur litigieux le 7 mars 2022 et il ressort des échanges de mails avec les vendeurs qu’ils n’ont été informés du litige qu’en juillet 2022, soit postérieurement à la vente. 
Le rapport d’expertise précise que le défaut d’entretien du mur est postérieur à cette vente et imputable aux époux [J], tout en précisant que ces derniers s’étaient engagés à effectuer un nettoyage et une vérification dudit mur. 
Il mentionne en page 16 que les désordres, malfaçons, non conformités ou inachèvements affectant le mur n’étaient pas plus apparents au moment de la vente du bien qu’ils ne le sont au jour de l’accédit. 
Pour autant, ils n’ont pas jugé nécessaire d’en informer les futurs acquéreurs alors même qu’une expertise amiable avait eu lieu en décembre 2021 et que le conflit perdurait. 
Ainsi, le désordre consistant au défaut d’entretien du mur de soutènement et au défaut d’information sur le conflit de voisinage est antérieur à la vente, n’était pas apparent pour les acquéreurs, ni décelable pour un acheteur profane mais était connu des vendeurs qui se sont abstenus d’en informer les acquéreurs. Les travaux de remise en état ont un coût (entre 5.000 et 20.000 euros selon les devis) tel qu’il apparait évident que, s’ils avaient eu connaissance du litige et des travaux à réaliser, Monsieur [A] [X] et Monsieur [P] [N] en auraient proposé un moindre prix. 
En conséquence, le défaut d’information et le défaut d’entretien du mur de soutènement relèvent de la garantie des vices cachés. 
Le rapport d’expertise établit une estimation du coût global des travaux de remise en état du mur de soutènement pour lui assurer la conformité de sa destination entre 4 875 euros et 8 625 euros. 
Monsieur [A] [X] et Monsieur [P] [N] produisent un devis de [B] [D] en date du 11 novembre 2023 d’un montant de 19 135,18 euros. 
A ce titre, Monsieur [S] [J] et Madame [V] [J] seront condamnés à restituer à Monsieur [A] [X] et Monsieur [P] [N] la somme de 8 625 euros au titre de la garantie des vices cachés. 
La demande visant à ordonner l’indexation de la condamnation relative au coût des travaux sur l’indice BT01 sera rejetée, en ce que la garantie des vices cachés prévoit la restitution d’une partie du prix de vente et non pas le paiement du coût des travaux de reprise. 

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts de Monsieur [A] [X] et Monsieur [P] [N] 
L’article 1645 du code civil dispose que « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ». 
Il a été démontré précédemment que les époux [J] avaient connaissance du vice affectant le mur de soutènement et qu’ils se sont abstenus d’en informer les acquéreurs. 
Dans un mail à Monsieur [A] [X] et Monsieur [P] [N] du 5 août 2022, ces derniers leurs expliquent « après notre discussion lors de votre venue en juillet, au sujet du voisin (…) il vous appartient désormais de régler cela avec le voisin. Mais nous lui avons indiqué notre engagement envers vous de s’en occuper. »
Il apparait que les vendeurs, bien qu’informés de la situation conflictuelle et des désordres affectant le mur, se sont totalement dédouaner auprès des acquéreurs, leur laissant le soin de « régler cela avec le voisin » et exprimant seulement un « engagement moral » vis-à-vis des acquéreurs. 
En conséquence, la mauvaise foi des époux [J] étant ainsi démontrée et ayant causé un préjudice aux acquéreurs constitué par l’inquiétude de cette procédure judiciaire, ils seront condamnés à payer à Monsieur [A] [X] et Monsieur [P] [N] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts. 

Sur les frais irrépétibles et les dépens
L’article 696 dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »
Selon l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. »
En l’espèce, l’instance a été introduite en raison de la carence de Monsieur [S] [J] et Madame [V] [J] à réaliser des travaux d’entretien du mur de soutènement qui leur incombaient. 
En conséquence, Monsieur [S] [J] et Madame [V] [J] seront condamnés aux dépens dont les frais d’expertise. 
Ils seront en outre condamnés à payer à Monsieur [K] [C] la somme de 1500 euros et à Monsieur [A] [X] et Monsieur [P] [N] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
Leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire mis à disposition au greffe rendu en premier ressort après débats public,
Reçoit l’intervention volontaire de Monsieur [P] [N] ; 
Condamne Monsieur [A] [X] et Monsieur [P] [N], propriétaires de la parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 3] située [Adresse 6] à [Localité 3] (07), à procéder aux travaux de reprise du mur de soutènement situé en limite de propriété, dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement ; 
Condamne Monsieur [A] [X] et Monsieur [P] [N], passé ce délai, à payer à Monsieur [K] [C] une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, à liquider devant le juge de l’exécution passé un délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement ; 
Rejette la demande en dommages et intérêts de Monsieur [K] [C] à l’encontre de Monsieur [S] [J] et de Madame [V] [J] ; 
Condamne Monsieur [S] [J] et de Madame [V] [J] à restituer à Monsieur [A] [X] et Monsieur [P] [N] la somme de 8 625 euros ; 
Rejette la demande au titre de l’indexation de Monsieur [A] [X] et Monsieur [P] [N] ; 
Condamne Monsieur [S] [J] et de Madame [V] [J] à payer à Monsieur [A] [X] et Monsieur [P] [N] la somme de 1000 euros de dommages et intérêts ; 
Condamne Monsieur [S] [J] et de Madame [V] [J] aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ordonnée par ordonnance de référé du 4 mai 2023 ; 
Condamne Monsieur [S] [J] et de Madame [V] [J] à payer à Monsieur [K] [C] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
Condamne Monsieur [S] [J] et de Madame [V] [J] à payer à Monsieur [A] [X] et Monsieur [P] [N] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
Rejette la demande de Monsieur [S] [J] et de Madame [V] [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
Rappelle l’exécution provisoire de la présente décision. 

LE GREFFIER LE PRESIDENT
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PRIVAS
1ERE CHAMBRE

JUGEMENT DU 07 Juillet 2026

Minute N° 
DOSSIER : N° RG 24/02447 - N° Portalis DBWS-W-B7I-EG7T


copie exécutoire 
Me Frédéric DEMOLY
la SELARL FAYOL & ASSOCIES
la SCP SCP SIGMA AVOCATS CHAVRIER-FUSTER-SERRE





DEMANDEUR

Monsieur [K] [C]
né le 23 Janvier 1990 à [Localité 1], 
demeurant [Adresse 1]
représenté par la SCP SCP SIGMA AVOCATS CHAVRIER-FUSTER-SERRE, avocats au barreau d’ARDECHE


DÉFENDEURS 

Monsieur [A] [X], 
demeurant [Adresse 2]
représenté par la SELARL FAYOL & ASSOCIES, avocats au barreau d’ARDECHE

Monsieur [S] [J], demeurant [Adresse 3]

Madame [V] [O] épouse [J], demeurant [Adresse 3]

représentés par Me Frédéric DEMOLY, avocat au barreau d’ARDECHE


PARTIE INTERVENANTE

Monsieur [P] [N]
né le 19 Octobre 1983 à [Localité 2] (BELGIQUE),
demeurant [Adresse 4] (BELGIQUE)
représenté par la SELARL FAYOL & ASSOCIES, avocats au barreau d’ARDECHE










COMPOSITION DU TRIBUNAL


PRÉSIDENT : Guillaume RENOULT-DJAZIRI

Statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du Code de Procédure Civile ;

Greffier lors des débats : Audrey GUILLOT
Greffier lors du prononcé de la décision : Céline DE DECKER

Clôture prononcée le 23 avril 2026
Débats tenus à l'audience du 12 Mai 2026
Jugement prononcé le 07 Juillet 2026, par mise à disposition au greffe ;




Monsieur [K] [C] est propriétaire d’une maison située [Adresse 5] à [Localité 3] (07) cadastrée section AC n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], contiguë de la parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 3] acquise par Monsieur [A] [X] et Monsieur [P] [N] de Monsieur [S] [J] et Madame [V] [O] épouse [J], le 7 mars 2022. 
Se plaignant du mauvais entretien du mur de soutènement en pierres sèches qui sépare les propriétés, Monsieur [K] [C] a effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur BCPE protection juridique, lequel a mandaté la CET Iard afin de réaliser une expertise amiable dont le rapport a été déposé le 24 décembre 2021. 
Le 10 octobre 2022, Monsieur [K] [C] a mis en demeure Monsieur [A] [X] d’effectuer des travaux de remise en état du mur litigieux, en vain. 
Par ordonnance du 4 mai 2023 du tribunal judiciaire de Privas, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire et désigné Monsieur [R] [F] pour y procéder. 
L’expert judiciaire a déposé son rapport le 2 novembre 2023. 
Par actes de commissaire de justice du 6 août 2024, Monsieur [K] [C] a assigné Monsieur [A] [X], Monsieur [S] [J] et Madame [V] [O] épouse [J] devant le tribunal judiciaire de Privas afin de voir condamner Monsieur [A] [X] à la remise en état du mur sous astreinte. 
L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 avril 2026, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 12 mai 2026. 
Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 15 octobre 2025, Monsieur [K] [C] sollicite de voir : 
Condamner Monsieur [A] [X] à effectuer les travaux décrit dans le rapport d’expertise de Monsieur [F] du 2 novembre 2023, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; Rejeter l’ensemble des demandes de Monsieur [S] [J] et Madame [V] [J] ; Condamner Monsieur [S] [J] et Madame [V] [J] à lui payer la somme de 2500 euros de dommages et intérêts ; 
Condamner in solidum Monsieur [A] [X], Monsieur [S] [J] et Madame [V] [J] à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Le condamner aux dépens. 
Sur le fondement de l’article 651 du code civil, Monsieur [K] [C] considère que les époux [J] auraient dû effectuer les travaux de remise en état du mur de soutènement séparant leurs propriétés. Il estime que Monsieur [A] [X], en qualité de propriétaire du mur, est tenu à une obligation d’entretien. Il se prévaut de l’article 1241 du code civil au soutien de sa demande en réparation du préjudice moral subi. 
Dans leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 12 décembre 2025, Monsieur [A] [X] et Monsieur [P] [N] sollicitent quant à eux de voir : 
Recevoir l’intervention volontaire de Monsieur [P] [N] ; Rejeter la demande de condamnation des époux [M] à supporter la remise en état du mur ; Condamner les époux [J] à payer la somme de 19 135,16 euros TTC au titre des travaux de remise en état du mur de soutènement ; Ordonner l’indexation de la condamnation relative au coût des travaux sur l’indice BT01 à compter de la date du devis de Monsieur [B] [D] ; Condamner les époux [J] à relever et garantir les époux [M] de toutes condamnations ; Condamner les époux [J] à payer aux époux [M] la somme de 1000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ; Condamner les époux [J] à payer aux époux [M] la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner les époux [J] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise ; Ordonner l’exécution provisoire de plein droit. Ils font valoir que l’article 1253 du code civil, qui consacre une responsabilité de plein droit pour trouble anormal de voisinage, pose quatre conditions : l’existence d’un lien de voisinage, l’anormalité du trouble, un préjudice et un lien de causalité. Ils exposent que ce sont les anciens propriétaires, les époux [J], qui sont responsables du défaut d’entretien du mur, et qu’ils n’ont été informés de la situation conflictuelle que postérieurement à la vente. 
Ils soutiennent ensuite que Monsieur [K] [C] ne peut obtenir la réparation intégrale de son préjudice en raison de l’installation d’un grillage qui a empêché les époux [J] d’effectuer l’entretien du mur, constituant une faute. 
Sur le fondement de l’article 1641, 1643 et 1644 du code civil, ils se prévalent de la garantie des vices cachés à l’encontre des époux [J] en ce que le conflit entre eux et Monsieur [K] [C] n’était pas connu des acheteurs au moment de la vente, que l’état du mur ne pouvait être décelé alors que le défaut d’entretien était connu des vendeurs. 
A titre reconventionnel, sur le fondement de l’article 1645 du code civil, ils se prévalent de la mauvaise foi des époux [J] et leur résistance pour solliciter l’octroi de dommages et intérêts. 
Dans leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 16 décembre 2025, Monsieur [S] [J] et Madame [V] [J] sollicitent quant à eux de voir : 
A titre principal, 
Déclarer irrecevables les demandes de Monsieur [K] [C], Monsieur [S] [J] et Madame [V] [J] à leur encontre ; Rejeter l’intégralité des demandes ;A titre subsidiaire, 
Condamner Monsieur [K] [C] à les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre au profit des Monsieur [A] [X] et de Monsieur [P] [N] ; En toute hypothèse, 
Condamner solidairement Monsieur [K] [C] et Monsieur [A] [X] à verser à Madame [V] [J] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner solidairement Monsieur [K] [C] et Monsieur [A] [X] aux dépens. Ils considèrent que les demandes sont irrecevables du fait de leur imprécision sur la nature et le coût des travaux. 
Ils ajoutent qu’il n’est pas démontré que l’état du mur était caché et que le caractère bénin de l’état du mur litigieux n’était pas déterminant dans la volonté des acquéreurs de conclure le contrat aux mêmes conditions.
Ils exposent que Monsieur [K] [C] est à l’origine de la dégradation du mur litigieux en réalisant des travaux en 2021 et en ne leur permettant pas d’assurer l’entretien du mur du fait qu’il n’a pas déposé le grillage collé au mur. 
L’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2026. 

MOTIFS
Sur la recevabilité de l’intervention volontaire
Il résulte des articles 325 à 338 du code de procédure civile que l’intervention volontaire principale est recevable si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant, et si son auteur a intérêt et qualité pour agir relativement aux prétentions qu’il forme à ce titre.
En l’espèce, Monsieur [P] [N] intervient volontairement en qualité de propriétaire indivis de la maison située [Adresse 6] à [Localité 3] (07) cadastrée section AC n°[Cadastre 3] sur laquelle se situe le mur de soutènement objet du litige. 
Il convient de recevoir cette intervention volontaire. 
Sur la demande de remise en état du mur de soutènement 
L’article 1253 du code civil dispose en son premier alinéa : « Le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. » 

Selon ce régime de responsabilité, il n’est pas nécessaire de démontrer une faute d’un propriétaire, seulement l’existence d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage à l’origine d’un dommage causé au voisin. 
En l’espèce, les époux [J] ont déclaré le sinistre à leur assureur le 1er août 2021 et Monsieur [K] [C] a déclaré le sinistre à son assureur le 16 novembre 2021. Par la suite, une expertise amiable au contradictoire des deux parties a été diligentée en présence des deux assureurs. 
L’expert CET Iard considère que les désordres sont consécutifs à un défaut d’entretien du mur de soutènement imputable aux époux [J] et la société Elex considère quant à elle que le mur n’est pas effondré mais qu’il présente une végétation importante et une certaine vétusté. 
Suite à cette expertise amiable, les époux [J], par lettre en date du 23 décembre 2021, se sont engagés à effectuer une vérification du mur de soutènement, à condition que Monsieur [K] [C] retire le grillage posé contre le mur. 
Sans réponse, ils ont réitéré leur engagement sous condition de retrait du grillage par lettre du 8 juin 2022. 
Le 7 mars 2022, Monsieur [A] [X] et Monsieur [P] [N] ont acquis la maison des époux [J] et il ressort de leurs échanges de mails qu’ils n’ont été informés du litige concernant l’entretien du mur de soutènement qu’en juillet 2022, postérieurement à la vente. 
Il ressort du rapport d’expertise judiciaire (pages 26 et 27) que le mur de soutènement en pierres sèches montre une carence d’entretien constituant un désordre antérieur à la vente du bien des époux [J] au profit de Monsieur [A] [X] et de Monsieur [P] [N]. 
Il précise que les obligations d’entretien, de nettoyage et de réparation avant l’acte de vente n’ont pas été facilitées par le grillage posé le long du mur par Monsieur [K] [C] qui a ainsi empêché que ces opérations se réalisent. 
Le rapport d’expertise judiciaire conclu à la responsabilité des époux [J] qui s’étaient engagés à l’exécution de travaux pour cet entretien avant la vente du bien. 
Il relève que la carence d’entretien a, avec le temps, conduit à la dégradation du mur qui aujourd’hui n’est plus suffisamment solide pour en assurer le soutènement requis par la déclivité existante entre les deux fonds, dont le risque peut être analysé comme créant un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. 
Il ressort de ces éléments que c’est le défaut d’entretien sur plusieurs années qui rend le mur vétuste au point qu’il n’assure plus sa fonction de soutènement. Il en ressort un trouble anormal du voisinage au préjudice de Monsieur [K] [C] consistant en la dégradation d’un mur de soutènement qui n’assure plus sa fonction, trouble causé par la carence des propriétaires du mur dans son entretien, étant rappelé que les époux [J] ne peuvent s’exonérer de leur obligation d’entretien en invoquant un blocage par leur voisin, les époux [J] ayant eu accès au mur depuis leur acquisition le 25 janvier 2012 jusqu’à l’édiction du grillage, soit depuis près de dix ans. 
En revanche, le mur de soutènement litigieux est aujourd’hui la propriété de Monsieur [A] [X] et de Monsieur [P] [N], et l’obligation d’entretien leur incombe. Ils sont désormais responsables du trouble anormal de voisinage subi par Monsieur [K] [C].
En conséquence, Monsieur [A] [X] et Monsieur [P] [N], propriétaires de la parcelle sur laquelle se trouve le mur de soutènement, seront condamnés à mettre fin à ce trouble. 
Ils pourront, ainsi que le propose l’expert en page 28 du rapport, procéder à des travaux de remise en état par tronçons. 
Compte tenu du coût approximatif de cette opération, mais également de la nécessité de s’entendre avec Monsieur [K] [C] pour la réaliser, il sera laissé à Monsieur [A] [X] et Monsieur [P] [N] un délai de 6 mois pour procéder à ces travaux, puis ils seront condamnés à une astreinte de 50 euros par jour de retard. 

Sur la demande en dommages et intérêt de Monsieur [K] [C]
L’article 1241 du code civil dispose que « chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. »
En l’espèce, Monsieur [C] justifie sa demande indemnitaire en une phrase : « cette situation a causé à Monsieur [C] un préjudice moral, le contraignant à des aménagements précaires pour prévenir tout risque de déversement des terres notamment lors de fortes pluies et le rendant soucieux d’une éventuelle situation de péril si la dégradation du mur, toujours du fait des intempéries, venait à s’accélérer ». 
S’il allègue un préjudice d’angoisse important, cette explication entre en contradiction avec les faits puisqu’il apparait qu’à la suite de l’expertise amiable réalisée le 22 décembre 2021, les époux [J] se sont notamment engagés auprès de Monsieur [K] [C] par lettre du 23 décembre 2021 à vérifier le mur de soutènement, à condition d’y avoir accès après le retrait du grillage de Monsieur [K] [C]. Cependant, d’une part, Monsieur [K] [C] n’a daigné répondre aux époux [J] que tardivement, le 25 juillet 2022 selon mention manuscrite, et d’autre part, il n’a procédé au retrait du grillage que pour les besoins de l’expertise judiciaire, sur demande de l’expert judiciaire qui a dû effectuer un deuxième accédit en raison de la présence de ce grillage. 
En outre, le rapport d’expertise judiciaire précise que le préjudice à l’égard du fond inférieur de Monsieur [K] [C] est très relatif, matériellement il considère qu’il n’y a aucun préjudice constaté sur son fond, à part la présence d’une grosse pierre liée à l’ouvrage de soutènement. Monsieur [K] [C] ne démontre donc pas avoir été contraint à la mise en place « d’aménagements précaires ». 
En conséquence, à défaut de démontrer son préjudice, la demande en dommages et intérêts de Monsieur [K] [C] à l’encontre des époux [J] sera rejetée. 

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [A] [X] et Monsieur [P] [N]
En application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. 
La garantie suppose la démonstration d'un vice inhérent à la chose et compromettant son usage, nécessairement caché, c'est-à-dire non apparent et dont la cause est antérieure à la vente. 
L'article 1643 dispose qu'il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. 
En l’espèce, l’acte authentique de vente entre d’une part les époux [J], et d’autre part, Monsieur [A] [X] et Monsieur [P] [N], stipule en page 25 que le vendeur ne sera tenu à aucune garantie en ce qui concerne, soit le défaut d’alignement, soit l’état des biens et les vices de toute nature, apparents ou cachés dont ils peuvent être affectés. Toutefois, l’exonération des vices cachés est écartée si l’acquéreur prouve, dans les délais légaux, que le vendeur a dissimulé sciemment un ou plusieurs vices cachés qu’il connaissait. 
Ainsi, les demandeurs doivent-ils prouver, outre que les conditions nécessaires à l’application de la garantie des vices cachés sont réunies, que les vendeurs avaient connaissance des vices invoqués, sauf à démontrer qu’il a lui-même réalisé les travaux.
Monsieur [A] [X] et Monsieur [P] [N] ont acquis la parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 3] soutenue par le mur litigieux le 7 mars 2022 et il ressort des échanges de mails avec les vendeurs qu’ils n’ont été informés du litige qu’en juillet 2022, soit postérieurement à la vente. 
Le rapport d’expertise précise que le défaut d’entretien du mur est postérieur à cette vente et imputable aux époux [J], tout en précisant que ces derniers s’étaient engagés à effectuer un nettoyage et une vérification dudit mur. 
Il mentionne en page 16 que les désordres, malfaçons, non conformités ou inachèvements affectant le mur n’étaient pas plus apparents au moment de la vente du bien qu’ils ne le sont au jour de l’accédit. 
Pour autant, ils n’ont pas jugé nécessaire d’en informer les futurs acquéreurs alors même qu’une expertise amiable avait eu lieu en décembre 2021 et que le conflit perdurait. 
Ainsi, le désordre consistant au défaut d’entretien du mur de soutènement et au défaut d’information sur le conflit de voisinage est antérieur à la vente, n’était pas apparent pour les acquéreurs, ni décelable pour un acheteur profane mais était connu des vendeurs qui se sont abstenus d’en informer les acquéreurs. Les travaux de remise en état ont un coût (entre 5.000 et 20.000 euros selon les devis) tel qu’il apparait évident que, s’ils avaient eu connaissance du litige et des travaux à réaliser, Monsieur [A] [X] et Monsieur [P] [N] en auraient proposé un moindre prix. 
En conséquence, le défaut d’information et le défaut d’entretien du mur de soutènement relèvent de la garantie des vices cachés. 
Le rapport d’expertise établit une estimation du coût global des travaux de remise en état du mur de soutènement pour lui assurer la conformité de sa destination entre 4 875 euros et 8 625 euros. 
Monsieur [A] [X] et Monsieur [P] [N] produisent un devis de [B] [D] en date du 11 novembre 2023 d’un montant de 19 135,18 euros. 
A ce titre, Monsieur [S] [J] et Madame [V] [J] seront condamnés à restituer à Monsieur [A] [X] et Monsieur [P] [N] la somme de 8 625 euros au titre de la garantie des vices cachés. 
La demande visant à ordonner l’indexation de la condamnation relative au coût des travaux sur l’indice BT01 sera rejetée, en ce que la garantie des vices cachés prévoit la restitution d’une partie du prix de vente et non pas le paiement du coût des travaux de reprise. 

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts de Monsieur [A] [X] et Monsieur [P] [N] 
L’article 1645 du code civil dispose que « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ». 
Il a été démontré précédemment que les époux [J] avaient connaissance du vice affectant le mur de soutènement et qu’ils se sont abstenus d’en informer les acquéreurs. 
Dans un mail à Monsieur [A] [X] et Monsieur [P] [N] du 5 août 2022, ces derniers leurs expliquent « après notre discussion lors de votre venue en juillet, au sujet du voisin (…) il vous appartient désormais de régler cela avec le voisin. Mais nous lui avons indiqué notre engagement envers vous de s’en occuper. »
Il apparait que les vendeurs, bien qu’informés de la situation conflictuelle et des désordres affectant le mur, se sont totalement dédouaner auprès des acquéreurs, leur laissant le soin de « régler cela avec le voisin » et exprimant seulement un « engagement moral » vis-à-vis des acquéreurs. 
En conséquence, la mauvaise foi des époux [J] étant ainsi démontrée et ayant causé un préjudice aux acquéreurs constitué par l’inquiétude de cette procédure judiciaire, ils seront condamnés à payer à Monsieur [A] [X] et Monsieur [P] [N] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts. 

Sur les frais irrépétibles et les dépens
L’article 696 dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »
Selon l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. »
En l’espèce, l’instance a été introduite en raison de la carence de Monsieur [S] [J] et Madame [V] [J] à réaliser des travaux d’entretien du mur de soutènement qui leur incombaient. 
En conséquence, Monsieur [S] [J] et Madame [V] [J] seront condamnés aux dépens dont les frais d’expertise. 
Ils seront en outre condamnés à payer à Monsieur [K] [C] la somme de 1500 euros et à Monsieur [A] [X] et Monsieur [P] [N] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
Leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée. 

PAR CES MOTIFS 
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire mis à disposition au greffe rendu en premier ressort après débats public,
Reçoit l’intervention volontaire de Monsieur [P] [N] ; 
Condamne Monsieur [A] [X] et Monsieur [P] [N], propriétaires de la parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 3] située [Adresse 6] à [Localité 3] (07), à procéder aux travaux de reprise du mur de soutènement situé en limite de propriété, dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement ; 
Condamne Monsieur [A] [X] et Monsieur [P] [N], passé ce délai, à payer à Monsieur [K] [C] une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, à liquider devant le juge de l’exécution passé un délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement ; 
Rejette la demande en dommages et intérêts de Monsieur [K] [C] à l’encontre de Monsieur [S] [J] et de Madame [V] [J] ; 
Condamne Monsieur [S] [J] et de Madame [V] [J] à restituer à Monsieur [A] [X] et Monsieur [P] [N] la somme de 8 625 euros ; 
Rejette la demande au titre de l’indexation de Monsieur [A] [X] et Monsieur [P] [N] ; 
Condamne Monsieur [S] [J] et de Madame [V] [J] à payer à Monsieur [A] [X] et Monsieur [P] [N] la somme de 1000 euros de dommages et intérêts ; 
Condamne Monsieur [S] [J] et de Madame [V] [J] aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ordonnée par ordonnance de référé du 4 mai 2023 ; 
Condamne Monsieur [S] [J] et de Madame [V] [J] à payer à Monsieur [K] [C] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
Condamne Monsieur [S] [J] et de Madame [V] [J] à payer à Monsieur [A] [X] et Monsieur [P] [N] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
Rejette la demande de Monsieur [S] [J] et de Madame [V] [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
Rappelle l’exécution provisoire de la présente décision. 

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1644, code civil 1253, code civil 651, code de procedure civile 338, code de procedure civile 325, code civil 1643, code civil 1645). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-07T19:09:27.127Z.