Tribunal judiciaire de Poitiers, DROIT COMMUN, 7 juillet 2026, n° 24/00124

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE


Vu les assignations des 15 et 16 janvier 2024 par M. [Y] [S] et Mme [C] [H] épouse [S] contre le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] située [Adresse 3] représenté par son syndic la SARL AGENCE IMMOBILIER RODRIGUES, ainsi que la SA CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER comme venant aux droits la SA FRANCE CAPITAL SA venue elle-même aux droits de la SCCV [Adresse 2] suivant transmissions universelles de patrimoine, devant le tribunal judiciaire de Poitiers (1ère chambre civile) pour obtenir principalement la réparation de leurs préjudices en raison d’humidité excessive dans un bien dépendant de la copropriété ;

Vu les écritures respectives des parties aux dates suivantes :
- M. [Y] [S] et Mme [C] [H] épouse [S] : 03 novembre 2025 ;
- Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] située [Adresse 3] représenté par son syndic la SARL AGENCE IMMOBILIER RODRIGUES : 02 septembre 2025 ;
- SA CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER : pas de constitution ;

Vu la clôture prononcée au 06 novembre 2025 ;

Vu la mise en délibéré au 05 mai 2026, délibéré prorogé en raison d’une surcharge d’activité au 07 juillet 2026 ;

Motifs

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur les demandes indemnitaires principales des époux [S] contre le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] et la SA CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER.

Les époux [S] présentent des demandes indemnitaires in solidum contre deux personnes morales distinctes sur deux régimes de responsabilité différents, à savoir d’une part la responsabilité civile délictuelle, d’autre part la responsabilité sans faute spécifique au syndicat des copropriétaires. Il convient d’examiner successivement chaque demande selon son propre fondement, en relevant qu’en tout état de cause la demande indemnitaire présentée contre les deux débiteurs sur deux fondements de responsabilité autonomes, ne peut aboutir à une condamnation in solidum.

Sur l’engagement de la responsabilité civile délictuelle de la SA CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER, venue aux droits du constructeur de l’immeuble.

L’article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Il est jugé pour l’application de ce texte que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (Cass. Ass. Plén., 13 janvier 2020, n°17-19/963, Bois Rouge).

L'article 9 du code de procédure civile dispose que : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise amiable de M. [Q] [V] (pièce [S] n°8) que les désordres suivants ont été constatés :
- premièrement, concernant les évacuations des eaux pluviales, l’expert a retrouvé sous la terrasse privative des époux [S] une descente non privative, reprenant la moitié de la surface du toit de l’immeuble, et aboutissant dans une bouche d’évacuation sous-dimensionnée et non conforme au regard des surfaces raccordées ;
- deuxièmement, un défaut d’isolation en plafond du garage situé sous une chambre, aboutissant à un pont thermique au niveau du sol de cette chambre, avec apparition de moisissures ;
- troisièmement, un défaut d’isolation au niveau du plafond de l’ange Nord de la chambre Nord, traduisant une faiblesse dans l’isolation du bâtiment à ce point précis.

Quant aux exigences probatoires à l’égard de ce défendeur défaillant, les énonciations de l’expert amiable se trouvent confortées par le rapport de la société RESILIANS quant aux ponts thermiques (pièce [S] n°7).

Ces éléments traduisent un défaut dans la conception même du bâtiment, défaut qui prend pour les époux [S], tiers aux opérations de construction, les contours d’une faute contractuelle dont ils peuvent se prévaloir à leur propre bénéfice sur un fondement extracontractuel.

Il en résulte que la SA CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER, venue aux droits du constructeur de l’immeuble, a engagé sa responsabilité délictuelle à l’égard des époux [S].

Sur l’engagement de la responsabilité sans faute du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2].

L’article 14 alinéa 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que : « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

A titre liminaire, sur la valeur du rapport d’expertise amiable, il convient de constater que la réunion d’expertise du 1er avril 2022 a été réalisée en présence de Mme [W] [F] pour le syndic et que d’autres pièces sont de nature à en corroborer le contenu.

Sur le fond, il résulte des éléments déjà énoncés ci-dessus que le rapport de RESILIANS et celui de M. [V] permettent d’établir l’existence de défauts tenant à la fois à une non conformité de l’évacuation des eaux pluviales en-dessous de la terrasse privative, d’autre part à des ponts thermiques dans la chambre Nord de l’appartement (pièces [S] n°7 et 8).

S’agissant des contestations élevées par le syndicat des copropriétaires, premièrement, il n’est pas justifié de retenir ici un défaut d’entretien à la charge des propriétaires du lot privatif, alors que l’évacuation de boue et de déchets situés sous la terrasse elle-même composée de dalles béton sur plots excède nettement ce qui est mis à la charge exclusive d’un copropriétaire selon le §2.1.2.5 du règlement de copropriété intitulé « UTILISATION DES FENÊTRES, BALCONS ET TERRASSES » (pièce SDC [Adresse 2] n°11, page 74).

Sur le pont thermique localisé dans un coin du plafond de la chambre Nord de l’appartement, il ne peut être valablement contesté que ce phénomène de pont thermique traduit une insuffisance de l’isolation, même dans cette résidence relativement récente, étant observé que l’origine du désordre est ainsi bien localisée dans les parties communes. Il ne peut être valablement renvoyé ici à la responsabilité des copropriétaires d’augmenter l’isolation intérieur de leurs lots privatifs, pour venir pallier une insuffisance, circonscrite à un point de la pièce, de l’isolation des parties communes du bâtiment.




Concernant l’isolation du plafond du garage, il n’est pas exact de retenir que la société MAUPIN aurait considéré que l’isolation était suffisante, alors que cette société n’est parvenue à ce constat qu’à partir d’une hypothèse, non vérifiée en l’état, à savoir l’isolation en place aurait des capacités thermiques suffisants (pièce SDC [Adresse 2] n°5). Par ailleurs, si RESILIANS a relevé que la porte du garage était ajourée ce qui pouvait causer le défaut thermique en partie basse de la cloison de la chambre (pièce [S] n°7), toutefois ce point aboutit à confirmer le fait que le dommage trouve son origine dans les parties communes, ce qui est de nature à engager la responsabilité sans faute du Syndicat des copropriétaires. Enfin l’orientation des murs au Nord ne peut suffire à justifier les différences de température de nature à faire naître un véritable pont thermique.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires a engagé sa responsabilité sans faute à l’égard des époux [S].

Sur les préjudices à indemniser.

Il résulte des principes du droit civil français que la réparation intégrale du préjudice doit s’opérer sans perte ni profit pour la victime.

Sur la perte de loyers :

Les époux [S] justifient de loyers impayés de leurs locataires à une période proche de la naissance du litige, et ils justifient également de l’engagement par la suite d’une procédure judiciaire pour obtenir le recouvrement de ces loyers impayés et l’expulsion des locataires. 

Toutefois, les demandeurs ne démontrent par un lien de causalité direct entre les défauts relevés dans le logement et l'arrêt de paiement des loyers par les locataires. Les éléments versés aux débats démontrent simplement que les locataires avaient arrêté de verser les loyers et qu'une procédure de commandement de payer a été entamée par les demandeurs. Dans la fiche de renseignement CCAPEX complétée le 07 février 2022, les époux [S] indiquent simplement, comme motivation à cette exception d'inexécution alléguée, que leurs locataires ont un « désir de ne pas payer, prétexte du mois de janvier 2022, infiltration datant de 2019 au plafond ». Par ailleurs, les déclarations aux services des impôts relevant des demandeurs eux-mêmes, et n'étant corroborée par aucun autre élément en ce sens, ne pourront être retenues, nul ne pouvant se constituer de preuve à soi-même. Enfin, le commandement de payer versé en procédure et plus précisément le décompte des versements des loyers démontre des versements peu réguliers des locataires depuis 2018 jusque décembre 2021. Ainsi, c'est toute la durée du contrat de bail qui a été marquée de difficulté de paiements des loyers, alors que les demandeurs n'ont saisi le Syndic de copropriété des difficultés rencontrées que plus tardivement, en prévision de la vente du bien seulement.

En conséquence, le lien de causalité entre les dommages subis et la perte de loyers alléguée étant insuffisamment caractérisé, ce poste de préjudice ne pourra être retenu par le tribunal. 

Sur le coût des travaux supplémentaires :

Il résulte essentiellement ici du procès-verbal de constat de Me [Z] (pièce [S] n°16) que les embellissements intérieurs, notamment les peintures du plafond et des murs, ont été directement dégradés par les défauts d’étanchéité de la terrasse ainsi que les phénomènes de ponts thermiques, tant dans la chambre n°1 directement touchée, que dans la chambre n°2 et le salon-séjour, en considération ici de la disposition des pièces dans l’appartement.

Il convient en conséquence de faire droit en intégralité à la demande indemnitaire sur ce point, en retenant la méthode de chiffrage par produit en croix telle que proposée en demande, pour un total de 4.604,12 euros.

Sur la baisse de valeur vénale du bien immobilier :

Le tribunal doit relever que pour justifier de la décote qu’ils invoquent quant au bien immobilier qu’ils ont revendu en 2022, les époux [S] invoquent des avis de valeur mais ils produisent en réalité des mandats de vente (pièce [S] n°11), lesquels incluent la mention d’un prix auquel le bien doit être proposé. Ces éléments ne suffisent pas pour permettre au tribunal de se forger une conviction sur la réalité de la dépréciation alléguée, étant retenu par ailleurs les fluctuations naturelles du marché immobilier, encore plus pour un écart de 7 ans (2015-2022) comme en l’espèce.

Cette demande indemnitaire doit ainsi être rejetée.

Conclusion.

En conséquence de ce qui précède, la SA CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER d’une part, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] située [Adresse 3] représenté par son syndic la SARL AGENCE IMMOBILIER RODRIGUES d’autre part, doivent conjointement payer aux époux [S] la somme de 4.604,12 euros en réparation de leur préjudice matériel, et le surplus de la demande est rejeté.

Sur la demande reconventionnelle du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] contre les époux [S] en restitution de l’avance des frais du nettoyage de la terrasse.

L’article 1353 alinéa 1Er du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. »

En l’espèce, il faut relever que le règlement de copropriété mentionne que « l'entretien courant des revêtements de sol de ces parties et la réparation des dégradations qu'ils occasionneraient » sont à la charge des propriétaires des lots privatifs, tandis que « les autres dépenses de réparations et de réfection, notamment d'étanchéité, constituent des charges communes sauf lorsqu'elles sont dues à la négligence de leur propriétaire ».

Or, en l'espèce, aucun élément ne permet de démontrer un manque d'entretien de la terrasse de la part des demandeurs. Les nombreux travaux réalisés afin de mettre les lieux en conformité avec leur usage habituel attendu démontrent qu'il était nécessaire d'entreprendre des travaux de fond, et ne relevait donc pas d'une simple application d'un devoir d'entretien ou de menues réparations que l'on peut attendre d'un propriétaire ou d'un locataire. Par ailleurs, ces travaux concernaient directement la copropriété dans son ensemble, le bâti global de la résidence, ce qui a eu pour conséquence qu'ils ont été commandés, gérés et payés par elle, après avoir été soumis au vote en assemblée générale.

Les travaux urgents qui ont été mis en œuvre pour nettoyer et mettre en conformité la terrasse des demandeurs est une conséquence directe des manquements du constructeur, qui les a donc à bon droit financés.

La demande reconventionnelle au titre de la restitution doit ainsi être rejetée.




Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

La SA CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER et le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] supportent in solidum les dépens.

La SA CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER et le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] doivent in solidum payer aux époux [S] le somme de 2.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sans qu’il n’y ait lieu à aucune autre condamnation sur le même fondement.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE conjointement le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] située [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL AGENCE IMMOBILIER RODRIGUES, et la SA CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER comme venant aux droits la SA FRANCE CAPITAL SA venue elle-même aux droits de la SCCV [Adresse 2], à payer à M. [Y] [S] et Mme [C] [H] épouse [S] la somme de 4.604,12 euros en réparation de leur préjudice matériel ;

REJETTE le surplus des demandes indemnitaires de M. [Y] [S] et Mme [C] [H] épouse [S] ;

REJETTE la demande reconventionnelle du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] située [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL AGENCE IMMOBILIER RODRIGUES, contre M. [Y] [S] et Mme [C] [H] épouse [S] en restitution de l’avance des frais du nettoyage de la terrasse ;

CONDAMNE in solidum le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] située [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL AGENCE IMMOBILIER RODRIGUES, et la SA CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER comme venant aux droits la SA FRANCE CAPITAL SA venue elle-même aux droits de la SCCV [Adresse 2], à payer à M. [Y] [S] et Mme [C] [H] épouse [S] la somme de 2.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] située [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL AGENCE IMMOBILIER RODRIGUES, et la SA CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER comme venant aux droits la SA FRANCE CAPITAL SA venue elle-même aux droits de la SCCV [Adresse 2], aux dépens ;

REJETTE toute autre demande ;

MAINTIENT l’exécution provisoire.

Le Greffier Le Président

MINUTE N° : 
DOSSIER : N° RG 24/00124 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GHQN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 07 Juillet 2026



DEMANDEURS : 

Monsieur [Y] [S]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Guillaume ALLAIN, avocat au barreau de POITIERS, 

Madame [C] [H] épouse [S]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Guillaume ALLAIN, avocat au barreau de POITIERS, 



DÉFENDERESSES :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] sise [Adresse 3]
représentée par son syndic LA SARL AGENCE IMMOBILIERE RODRIGUES, 
dont le siège est situé [Adresse 4], 
représentée par Me Anis RAHI, avocat au barreau de POITIERS,

S.A. CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER 
dont le siège social est sis [Adresse 5]
non constituée


LE :

Copie simple à :
- Me RAHI
- Me ALLAIN

Copie exécutoire à :
- Me ALLAIN






COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIER : Edith GABORIT


Débats tenus publiquement à l’audience à juge unique du 03 Mars 2026.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 07 Juillet 2026




EXPOSE DU LITIGE


Vu les assignations des 15 et 16 janvier 2024 par M. [Y] [S] et Mme [C] [H] épouse [S] contre le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] située [Adresse 3] représenté par son syndic la SARL AGENCE IMMOBILIER RODRIGUES, ainsi que la SA CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER comme venant aux droits la SA FRANCE CAPITAL SA venue elle-même aux droits de la SCCV [Adresse 2] suivant transmissions universelles de patrimoine, devant le tribunal judiciaire de Poitiers (1ère chambre civile) pour obtenir principalement la réparation de leurs préjudices en raison d’humidité excessive dans un bien dépendant de la copropriété ;

Vu les écritures respectives des parties aux dates suivantes :
- M. [Y] [S] et Mme [C] [H] épouse [S] : 03 novembre 2025 ;
- Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] située [Adresse 3] représenté par son syndic la SARL AGENCE IMMOBILIER RODRIGUES : 02 septembre 2025 ;
- SA CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER : pas de constitution ;

Vu la clôture prononcée au 06 novembre 2025 ;

Vu la mise en délibéré au 05 mai 2026, délibéré prorogé en raison d’une surcharge d’activité au 07 juillet 2026 ;

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur les demandes indemnitaires principales des époux [S] contre le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] et la SA CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER.

Les époux [S] présentent des demandes indemnitaires in solidum contre deux personnes morales distinctes sur deux régimes de responsabilité différents, à savoir d’une part la responsabilité civile délictuelle, d’autre part la responsabilité sans faute spécifique au syndicat des copropriétaires. Il convient d’examiner successivement chaque demande selon son propre fondement, en relevant qu’en tout état de cause la demande indemnitaire présentée contre les deux débiteurs sur deux fondements de responsabilité autonomes, ne peut aboutir à une condamnation in solidum.

Sur l’engagement de la responsabilité civile délictuelle de la SA CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER, venue aux droits du constructeur de l’immeuble.

L’article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Il est jugé pour l’application de ce texte que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (Cass. Ass. Plén., 13 janvier 2020, n°17-19/963, Bois Rouge).

L'article 9 du code de procédure civile dispose que : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise amiable de M. [Q] [V] (pièce [S] n°8) que les désordres suivants ont été constatés :
- premièrement, concernant les évacuations des eaux pluviales, l’expert a retrouvé sous la terrasse privative des époux [S] une descente non privative, reprenant la moitié de la surface du toit de l’immeuble, et aboutissant dans une bouche d’évacuation sous-dimensionnée et non conforme au regard des surfaces raccordées ;
- deuxièmement, un défaut d’isolation en plafond du garage situé sous une chambre, aboutissant à un pont thermique au niveau du sol de cette chambre, avec apparition de moisissures ;
- troisièmement, un défaut d’isolation au niveau du plafond de l’ange Nord de la chambre Nord, traduisant une faiblesse dans l’isolation du bâtiment à ce point précis.

Quant aux exigences probatoires à l’égard de ce défendeur défaillant, les énonciations de l’expert amiable se trouvent confortées par le rapport de la société RESILIANS quant aux ponts thermiques (pièce [S] n°7).

Ces éléments traduisent un défaut dans la conception même du bâtiment, défaut qui prend pour les époux [S], tiers aux opérations de construction, les contours d’une faute contractuelle dont ils peuvent se prévaloir à leur propre bénéfice sur un fondement extracontractuel.

Il en résulte que la SA CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER, venue aux droits du constructeur de l’immeuble, a engagé sa responsabilité délictuelle à l’égard des époux [S].

Sur l’engagement de la responsabilité sans faute du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2].

L’article 14 alinéa 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que : « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

A titre liminaire, sur la valeur du rapport d’expertise amiable, il convient de constater que la réunion d’expertise du 1er avril 2022 a été réalisée en présence de Mme [W] [F] pour le syndic et que d’autres pièces sont de nature à en corroborer le contenu.

Sur le fond, il résulte des éléments déjà énoncés ci-dessus que le rapport de RESILIANS et celui de M. [V] permettent d’établir l’existence de défauts tenant à la fois à une non conformité de l’évacuation des eaux pluviales en-dessous de la terrasse privative, d’autre part à des ponts thermiques dans la chambre Nord de l’appartement (pièces [S] n°7 et 8).

S’agissant des contestations élevées par le syndicat des copropriétaires, premièrement, il n’est pas justifié de retenir ici un défaut d’entretien à la charge des propriétaires du lot privatif, alors que l’évacuation de boue et de déchets situés sous la terrasse elle-même composée de dalles béton sur plots excède nettement ce qui est mis à la charge exclusive d’un copropriétaire selon le §2.1.2.5 du règlement de copropriété intitulé « UTILISATION DES FENÊTRES, BALCONS ET TERRASSES » (pièce SDC [Adresse 2] n°11, page 74).

Sur le pont thermique localisé dans un coin du plafond de la chambre Nord de l’appartement, il ne peut être valablement contesté que ce phénomène de pont thermique traduit une insuffisance de l’isolation, même dans cette résidence relativement récente, étant observé que l’origine du désordre est ainsi bien localisée dans les parties communes. Il ne peut être valablement renvoyé ici à la responsabilité des copropriétaires d’augmenter l’isolation intérieur de leurs lots privatifs, pour venir pallier une insuffisance, circonscrite à un point de la pièce, de l’isolation des parties communes du bâtiment.




Concernant l’isolation du plafond du garage, il n’est pas exact de retenir que la société MAUPIN aurait considéré que l’isolation était suffisante, alors que cette société n’est parvenue à ce constat qu’à partir d’une hypothèse, non vérifiée en l’état, à savoir l’isolation en place aurait des capacités thermiques suffisants (pièce SDC [Adresse 2] n°5). Par ailleurs, si RESILIANS a relevé que la porte du garage était ajourée ce qui pouvait causer le défaut thermique en partie basse de la cloison de la chambre (pièce [S] n°7), toutefois ce point aboutit à confirmer le fait que le dommage trouve son origine dans les parties communes, ce qui est de nature à engager la responsabilité sans faute du Syndicat des copropriétaires. Enfin l’orientation des murs au Nord ne peut suffire à justifier les différences de température de nature à faire naître un véritable pont thermique.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires a engagé sa responsabilité sans faute à l’égard des époux [S].

Sur les préjudices à indemniser.

Il résulte des principes du droit civil français que la réparation intégrale du préjudice doit s’opérer sans perte ni profit pour la victime.

Sur la perte de loyers :

Les époux [S] justifient de loyers impayés de leurs locataires à une période proche de la naissance du litige, et ils justifient également de l’engagement par la suite d’une procédure judiciaire pour obtenir le recouvrement de ces loyers impayés et l’expulsion des locataires. 

Toutefois, les demandeurs ne démontrent par un lien de causalité direct entre les défauts relevés dans le logement et l'arrêt de paiement des loyers par les locataires. Les éléments versés aux débats démontrent simplement que les locataires avaient arrêté de verser les loyers et qu'une procédure de commandement de payer a été entamée par les demandeurs. Dans la fiche de renseignement CCAPEX complétée le 07 février 2022, les époux [S] indiquent simplement, comme motivation à cette exception d'inexécution alléguée, que leurs locataires ont un « désir de ne pas payer, prétexte du mois de janvier 2022, infiltration datant de 2019 au plafond ». Par ailleurs, les déclarations aux services des impôts relevant des demandeurs eux-mêmes, et n'étant corroborée par aucun autre élément en ce sens, ne pourront être retenues, nul ne pouvant se constituer de preuve à soi-même. Enfin, le commandement de payer versé en procédure et plus précisément le décompte des versements des loyers démontre des versements peu réguliers des locataires depuis 2018 jusque décembre 2021. Ainsi, c'est toute la durée du contrat de bail qui a été marquée de difficulté de paiements des loyers, alors que les demandeurs n'ont saisi le Syndic de copropriété des difficultés rencontrées que plus tardivement, en prévision de la vente du bien seulement.

En conséquence, le lien de causalité entre les dommages subis et la perte de loyers alléguée étant insuffisamment caractérisé, ce poste de préjudice ne pourra être retenu par le tribunal. 

Sur le coût des travaux supplémentaires :

Il résulte essentiellement ici du procès-verbal de constat de Me [Z] (pièce [S] n°16) que les embellissements intérieurs, notamment les peintures du plafond et des murs, ont été directement dégradés par les défauts d’étanchéité de la terrasse ainsi que les phénomènes de ponts thermiques, tant dans la chambre n°1 directement touchée, que dans la chambre n°2 et le salon-séjour, en considération ici de la disposition des pièces dans l’appartement.

Il convient en conséquence de faire droit en intégralité à la demande indemnitaire sur ce point, en retenant la méthode de chiffrage par produit en croix telle que proposée en demande, pour un total de 4.604,12 euros.

Sur la baisse de valeur vénale du bien immobilier :

Le tribunal doit relever que pour justifier de la décote qu’ils invoquent quant au bien immobilier qu’ils ont revendu en 2022, les époux [S] invoquent des avis de valeur mais ils produisent en réalité des mandats de vente (pièce [S] n°11), lesquels incluent la mention d’un prix auquel le bien doit être proposé. Ces éléments ne suffisent pas pour permettre au tribunal de se forger une conviction sur la réalité de la dépréciation alléguée, étant retenu par ailleurs les fluctuations naturelles du marché immobilier, encore plus pour un écart de 7 ans (2015-2022) comme en l’espèce.

Cette demande indemnitaire doit ainsi être rejetée.

Conclusion.

En conséquence de ce qui précède, la SA CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER d’une part, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] située [Adresse 3] représenté par son syndic la SARL AGENCE IMMOBILIER RODRIGUES d’autre part, doivent conjointement payer aux époux [S] la somme de 4.604,12 euros en réparation de leur préjudice matériel, et le surplus de la demande est rejeté.

Sur la demande reconventionnelle du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] contre les époux [S] en restitution de l’avance des frais du nettoyage de la terrasse.

L’article 1353 alinéa 1Er du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. »

En l’espèce, il faut relever que le règlement de copropriété mentionne que « l'entretien courant des revêtements de sol de ces parties et la réparation des dégradations qu'ils occasionneraient » sont à la charge des propriétaires des lots privatifs, tandis que « les autres dépenses de réparations et de réfection, notamment d'étanchéité, constituent des charges communes sauf lorsqu'elles sont dues à la négligence de leur propriétaire ».

Or, en l'espèce, aucun élément ne permet de démontrer un manque d'entretien de la terrasse de la part des demandeurs. Les nombreux travaux réalisés afin de mettre les lieux en conformité avec leur usage habituel attendu démontrent qu'il était nécessaire d'entreprendre des travaux de fond, et ne relevait donc pas d'une simple application d'un devoir d'entretien ou de menues réparations que l'on peut attendre d'un propriétaire ou d'un locataire. Par ailleurs, ces travaux concernaient directement la copropriété dans son ensemble, le bâti global de la résidence, ce qui a eu pour conséquence qu'ils ont été commandés, gérés et payés par elle, après avoir été soumis au vote en assemblée générale.

Les travaux urgents qui ont été mis en œuvre pour nettoyer et mettre en conformité la terrasse des demandeurs est une conséquence directe des manquements du constructeur, qui les a donc à bon droit financés.

La demande reconventionnelle au titre de la restitution doit ainsi être rejetée.




Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

La SA CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER et le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] supportent in solidum les dépens.

La SA CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER et le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] doivent in solidum payer aux époux [S] le somme de 2.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sans qu’il n’y ait lieu à aucune autre condamnation sur le même fondement.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE conjointement le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] située [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL AGENCE IMMOBILIER RODRIGUES, et la SA CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER comme venant aux droits la SA FRANCE CAPITAL SA venue elle-même aux droits de la SCCV [Adresse 2], à payer à M. [Y] [S] et Mme [C] [H] épouse [S] la somme de 4.604,12 euros en réparation de leur préjudice matériel ;

REJETTE le surplus des demandes indemnitaires de M. [Y] [S] et Mme [C] [H] épouse [S] ;

REJETTE la demande reconventionnelle du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] située [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL AGENCE IMMOBILIER RODRIGUES, contre M. [Y] [S] et Mme [C] [H] épouse [S] en restitution de l’avance des frais du nettoyage de la terrasse ;

CONDAMNE in solidum le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] située [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL AGENCE IMMOBILIER RODRIGUES, et la SA CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER comme venant aux droits la SA FRANCE CAPITAL SA venue elle-même aux droits de la SCCV [Adresse 2], à payer à M. [Y] [S] et Mme [C] [H] épouse [S] la somme de 2.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] située [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL AGENCE IMMOBILIER RODRIGUES, et la SA CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER comme venant aux droits la SA FRANCE CAPITAL SA venue elle-même aux droits de la SCCV [Adresse 2], aux dépens ;

REJETTE toute autre demande ;

MAINTIENT l’exécution provisoire.

Le Greffier Le Président

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 816). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 7 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Nice · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/01431

  en commun : code de procedure civile 816

• 7 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Nice · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00703

  en commun : code de procedure civile 816

• 7 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Nice · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/02886

  en commun : code de procedure civile 816

• 7 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Nice · Réouverture des débats · n° 24/01574

  en commun : code de procedure civile 816

• 7 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Nice · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/03075

  en commun : code de procedure civile 816

• 7 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Poitiers · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/02911

  en commun : code de procedure civile 816

• 7 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Poitiers · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/02266

  en commun : code de procedure civile 816

• 7 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Poitiers · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/03124

  en commun : code de procedure civile 816

Mise à jour de la source le 2026-07-07T21:30:53.438Z.