Tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, Ventes, 16 juin 2026, n° 25/00059

Parties (entreprises)

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 11 mars 2010 par Maître [X] [Q], notaire associé à [Localité 3] (Ain), la société Crédit immobilier de France Rhône Alpes Auvergne a consenti à Madame [H] [E] un prêt immobilier “Habitat + new” numéro 8000119174 d’un montant de 67 755 euros, remboursable en 360 mensualités, au taux d’intérêt annuel fixe de 4,30 %, et un prêt à taux zéro numéro 8000119176 d’un montant de 8 250 euros, remboursable en 252 mensualités, pour financer l’acquisition d’un appartement ancien situé [Adresse 3] à [Localité 3].

Le remboursement du prêt a été garanti par un privilège de prêteur de deniers et une affectation hypothécaire complémentaire, inscrits à la publicité foncière le 12 avril 2010 sous les numéros 2010V1600 et 2010V1599.

Par deux lettres recommandées avec demande d’avis de réception du 5 mars 2025, délivrées le 7 mars 2025, la société Crédit immobilier de France développement, venant aux droits de la société Crédit immobilier de France Rhône Alpes Auvergne, a mis en demeure Madame [E] de régler les mensualités impayées des prêts dans le délai de 45 jours à compter de la réception des courriers, précisant qu’à défaut de règlement, elle serait immédiatement redevable de toutes les sommes exigibles, soit 41 568,80 euros et 6 751,67 euros.

*

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2025, la société Crédit immobilier de France développement a fait signifier à Madame [E] un commandement de payer valant saisie de ses biens et droits immobiliers constituant les lots numéros 55 et 63 dans un ensemble en copropriété sis sur la commune d’[Localité 3], [Adresse 4], cadastré section AN numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2], et plus amplement désignés au cahier des conditions de la vente.

Le commandement de payer valant saisie a été publié au service de la publicité foncière de l’Ain le 11 août 2025, volume 2025 S numéro 58.

Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2025, la société Crédit immobilier de France développement a fait assigner Madame [E] à comparaître devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse à l’audience du 18 novembre 2025 aux fins de voir statuer ce que de droit conformément aux articles L. 311-1 et suivants et R. 311-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 30 septembre 2025.

A l’audience du 18 novembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi au 16 décembre 2025, puis au 20 janvier 2026 pour la constitution d’un avocat par la défenderesse.

Madame [E] a constitué avocat par acte notifié par voie électronique le 13 janvier 2026.

L’affaire a fait l’objet de renvois au 17 février 2026, 17 mars 2026 et 21 avril 2026 pour permettre l’échange des conclusions et pièces des parties.




A l’audience du 21 avril 2026, la société Crédit immobilier de France développement, représentée par son conseil, a sollicité, par référence à ses conclusions notifiées par voie électronique le 16 février 2026, de voir :

“Vu les articles L 311-1 à L 322-14 et R 311-1 à R 322-72 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

Entendre déclarer régulière, recevable et bien fondée l’action tendant à la mise en vente des biens immobiliers appartenant à Madame [H] [E] sis dans un ensemble immobilier en copropriété situé sur le territoire de la commune d’[Localité 4], [Adresse 5], figurant au cadastre sous les références section AN numéro [Cadastre 1] et section AN numéro [Cadastre 2], formant les lots de copropriété numéros 55 et 63

Débouter Madame [H] [E] de sa demande tendant à voir juger que la déchéance du terme des contrats de prêt n’a pas été valablement prononcée,

Débouter Madame [H] [E] de sa demande tendant à voir ordonner la mainlevée de la saisie-immobilière à la suite de la signification du commandement de payer valant saisie immobilière le 24 juin 2025 et tous les actes subséquents,

Débouter Madame [H] [E] de sa demande tendant à voir ramener à la somme de 1 € le montant de l’indemnité d’exigibilité anticipée,

Fixer la créance de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à la somme de 48.638,46 outre mémoire, arrêtée au 30 avril 2025,

Subsidiairement, Fixer la créance du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à la somme correspondant aux échéances impayées arrêtée au 30 avril 2025.

Dans tous les cas,

En cas de vente amiable,

Fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu à la somme de 75.000 €

Taxer les frais de poursuite ;

En cas de vente forcée,

Maintenir le montant de la mise à prix à la somme de VINGT DEUX MILLE EUROS (22.000 €) retenue dans le cahier des conditions pour parvenir à la vente ;

Et conformément aux dispositions de l’article R 322-26 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, fixer dès à présent la date d’adjudication des biens et droits immobiliers saisis à l’encontre de Madame [H] [E] ;

Fixer les modalités de visite par les enchérisseurs éventuels avec le concours d’un huissier de justice, et commettre à cet effet tout commissaire de justice territorialement compétent, lequel pourra se faire assister, si besoin est de deux témoins et requérir la force publique et l’assistance d’un serrurier, et qui assistera l’expert choisi pour l’établissement du diagnostic technique des biens requis par l’article L 271-4 du code de la construction et de l’habitation ;

Autoriser le créancier poursuivant, dans le cadre de la publicité de vente forcée, à remplacer l’un des deux avis simplifiés publiés dans une édition périodique de journal à diffusion locale ou régionale, par une publicité sur le site internet avoventes.fr, ou sur le site encherespubliques.com en application de l’article R 322-37 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

Condamner MADAME [H] [E] au paiement d’une somme de 5.000 € au CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Dire et juger que les dépens seront tirés en frais privilégiés pour parvenir à la vente, d’après la taxe qui en sera faite, sauf ceux du présent incident qui seront à la charge de Madame [H] [E].”

La société Crédit immobilier de France développement fait valoir qu’elle a fait application de la clause de résiliation de plein droit insérée dans le contrat de prêt de façon non abusive. Elle explique que, si le contrat de prêt prévoit la possibilité pour le prêteur de résilier le contrat huit jours après une mise en demeure, notamment en cas de défaut de paiement des sommes prêtées, elle a adressé un courrier de mise en demeure à Madame [E] par lettres recommandées du 5 mars 2025 afin qu’elle régularise les arriérés dans un délai de 45 jours suivant la réception des courriers avant que la déchéance du terme ne soit acquise et que le commandement de payer lui a été signifié le 24 juin 2025, soit 107 jours après le 7 mars 2025, date de réception des courriers. Elle ajoute que, s’il est jugé que le prêteur ne peut pas prononcer la résiliation du contrat sur la base d’une clause abusive, les dispositions du code de la consommation (articles L. 312-39 et L. 313-51) permettent au prêteur de demander le remboursement immédiat du capital restant dû en cas de défaillance de l’emprunteur même en l’absence de clause contractuelle prévoyant la résiliation de plein droit.

Elle s’oppose à la demande adverse de réduction de l’indemnité d’exigibilité de 7 %, faisant valoir que l’indemnité de 7 % est prévue par la loi, qu’elle est également prévue dans le contrat (page 15/21), que cette indemnité ne vise pas à indemniser le préjudice lié aux échéances impayées, mais le manque à gagner dû au fait que le remboursement du capital intervient avant le terme prévu et prive le créancier des intérêts initialement prévus sur la totalité de la durée du prêt, que le manque à gagner est conséquent, que l’indemnité de 2 607,67 euros n’a rien d’excessive et qu’il n’y a pas lieu de la revoir à la baisse. Elle observe également que la Cour de cassation a jugé que cette clause n’est pas une clause pénale.

A titre subsidiaire, si la juridiction considère que la déchéance du terme n’a pas été valablement prononcée, la société Crédit immobilier de France développement allègue que la saisie immobilière demeure valable pour le montant des échéances impayées au jour de l’audience d’orientation.

Elle déclare ne pas s’opposer à la demande de vente amiable.

*

En défense, Madame [E], représentée par son conseil, a sollicité, par référence à ses conclusions n° 2 notifiées par voie électronique le 16 mars 2026, de voir :

“Vu les articles L.212-1, L.213-6 et R.322-15 du Code des procédures civiles d’exécution,
Vu les articles L.121-1 et L.241-1 du Code de la consommation,
Vu l’article 1231-5 du Code civil,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces,

Il est demandé au Tribunal de bien vouloir :

-A TITRE PRINCIPAL

JUGER que la clause « XI – EXIGIBILITE ANTICIPEE – DEFAILLANCE DE L’EMPRUNTEUR – CLAUSE PENALE – A » du contrat de prêt qui a été souscrit par Madame [E] s’analyse comme une clause abusive et la réputée non écrite ;

JUGER en conséquence que la déchéance du terme dudit prêt n’a pas été valablement acquise à le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE ;

CONSTATER que le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE ne dispose d’aucun titre exécutoire valable à opposer à Madame [E] ;

ORDONNER en conséquence la mainlevée de la saisie-immobilière réalisée à la demande du CREDIT IMMOBILIER DE France suite à la signification d’un commandement de payer valant saisie immobilière le 24 juin 2025, ainsi que tous les actes subséquents ;

CONSTATER que la saisie immobilière a été réalisée de manière abusive sur le bien de Madame [E] ;

CONDAMNER le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE à payer à Madame [E] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts.

-A TITRE SUBSIDIAIRE

REDUIRE à la somme de 1 € symbolique le montant réclamé par le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE au titre de la clause pénale insérée dans le contrat de prêt ;

FIXER en conséquence la dette de Madame [E] à somme de 46.031,79 €.

-À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

AUTORISER Madame [E] à procéder à la vente amiable de son bien immobilier ;

FIXER le montant du prix au deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu à la somme de 75.000€.

-EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER le CREDIT IMMOBILIER DE France à payer à Madame [E] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER le même aux entiers dépens.”

A l’appui de sa demande de mainlevée de la saisie immobilière, Madame [E] soutient qu’il est de jurisprudence constante que la clause permettant au prêteur de prononcer la déchéance du terme, après une simple mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées, sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur, exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, qu’il a été jugé qu’un délai de quinze jours ne constitue pas un préavis d’une durée raisonnable et caractérise une clause abusive, que la déchéance du terme prononcée en exécution d’une clause déclarée non écrite doit être annulée par le tribunal, que la clause du contrat qui prévoit que les sommes prêtées deviendront immédiatement et intégralement exigibles huit jours après une mise en demeure, délai manifestement intenable, a créé un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties à son détriment, puisqu’elle s’est trouvée exposée à une aggravation soudaine et brutale des conditions de remboursement de son prêt, que la clause doit être réputée non écrite, qu’en cas de clause réputée non écrite, la déchéance du terme se trouve privée de tout fondement juridique, que l’article L. 312-39 du code de la consommation ne saurait constituer une base légale permettant de prononcer une déchéance du terme en l’absence de clause en définissant les conditions, que la situation actuelle résulte exclusivement des manquements de la société Crédit immobilier de France développement, tant dans l’exécution du contrat que dans l’usage abusif d’une stipulation contractuelle illicite, et qu’il serait malvenu de lui reconnaître le droit de poursuivre la procédure de saisie immobilière.

A titre subsidiaire, si elle est déboutée de ses demandes principales, Madame [E] sollicite la réduction à 1 euro de l’indemnité de 7 %, dès lors qu’aucun préjudice réel n’est démontré par la banque.

A titre infiniment subsidiaire, la défenderesse demande l’autorisation de vendre son bien à l’amiable.

*

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour l’exposé complet des moyens des parties, aux conclusions sus-visées.

La décision a été mise en délibéré au 19 mai 2026, prorogé au 16 juin 2026.

Motifs

MOTIFS


1 - Sur la demande tendant à voir réputer non écrite la clause “XI - Exigibilité anticipée - Défaillance de l’emprunteur - Clause Pénale”, paragraphe A :

Il résulte de l’article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction issue de la loi numéro 2008-776 du 4 août 2008, applicable en la cause s’agissant de contrats de prêt conclus le 11 mars 2010, que, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Par arrêt du 26 janvier 2017 (C-421/14), la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a dit pour droit que l’article 3 § 1 de la directive 93/13/CEE du Conseil du 5 avril 1993 concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs devait être interprété en ce sens que s’agissant de l’appréciation par une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d’examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l’absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l’application d’une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.

Par arrêt du 8 décembre 2022 (C-600/21), la CJUE a dit pour droit que l’arrêt précité devait être interprété en ce sens que les critères qu’il dégageait pour l’appréciation du caractère abusif d’une clause contractuelle, notamment du déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat que cette clause créait au détriment du consommateur, ne pouvaient être compris ni comme étant cumulatifs ni comme étant alternatifs, mais devaient être compris comme faisant partie de l’ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat concerné, que le juge national devait examiner afin d’apprécier le caractère abusif d’une clause contractuelle.

En l’espèce, la clause litigieuse est le paragraphe A de la clause “XI - Exigibilité anticipée - Défaillance de l’emprunteur - Clause Pénale” figurant en page 10 des conditions générales des prêts immobiliers, ainsi libellée :

“A - Le contrat de prêt sera résilié de plein droit et les sommes prêtées deviendront immédiatement et intégralement exigibles, huit jours après une simple mise en demeure adressée à l’emprunteur, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire, mentionnant l’intention du prêteur de se prévaloir de la clause de résiliation dans l’un ou l’autre des cas mentionnés ci-après, l’emprunteur ne pouvant opposer aucune exception, pas même celle du paiement des intérêts échus (...) - défaut de paiement de tout ou partie des échéances à leur date ou de toute somme avancée par le prêteur (...)”.

Cette clause, qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

Elle doit en conséquence être déclarée abusive et être réputée non écrite.


2 - Sur la demande tendant à voir déclarer la déchéance du terme non acquise :

La société Crédit immobilier de France développement, venant aux droits de la société Crédit immobilier de France Rhône Alpes Auvergne, a adressé à Madame [E] le 5 mars 2025 deux courriers de mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, qui sont ainsi libellés :

“Madame,

Malgré nos précédentes relances et démarches, nous sommes au regret de constater que vous restez nous devoir à ce jour la somme de 211,12 euros / 6 469,85 euros.

- Ce montant inclut un impayé de primes d’assurances emprunteur à hauteur de 27,50 euros / 491,79 euros depuis plus de 10 (dix) jours.
- Ce montant ne comprend pas les éventuelles échéances reportées.


Par conséquent, nous vous mettons en demeure de régler cette somme dans un délai de 45 (quarante-cinq) jours à compter de la réception de la présente lettre, par tout moyen à votre convenance.

A l’issue de ce délai de 45 (quarante-cinq) jours, l’absence de règlement de cette somme entrainera les conséquences suivantes :

1. La déchéance du terme de votre prêt

Cette mise en demeure est la dernière notification que vous recevrez de notre part pour vous alerter sur le risque de déchéance du terme.

A défaut de règlement, vous seriez immédiatement redevable de toutes les sommes exigibles.
Ainsi, si nous devions prononcer aujourd’hui la déchéance du terme, vous seriez immédiatement redevable de la somme de 6.751,67 euros / 41.568,80 euros, sous réserve des intérêts restant à courir jusqu’à complet règlement et des éventuels frais taxables à rembourser.

Par ailleurs, à défaut de règlement, nous procèderons alors au recouvrement de notre créance :
- par voie judiciaire
- et/ou par voie de saisie immobilière du bien financé. Une expertise de votre bien sera susceptible d’être réalisée par un de nos experts internes du Crédit Immobilier de France ou par un expert mandaté par la société IGC Consulting, qui vous contactera dans cette hypothèse afin d’organiser la visite de votre bien.

2. L’exclusion du bénéfice du contrat d’assurance emprunteur

A défaut de régularisation de l’intégralité de votre impayé de primes d’assurance (27,50 euros / 491,79 euros à la date des présentes), votre exclusion pourra être envisagée.
Le délai de 45 (quarante-cinq) jours susmentionné tient compte du délai imposé par le Code des assurances.

Votre interlocuteur habituel se tient à votre disposition pour limiter les effets de la présente mise en demeure.

Dans l’attente de votre prochain règlement, nous vous prions d’agréer, Madame, l’expression de nos salutations distinguées.”

Les deux courriers de mise en demeure ne font strictement aucune référence à la clause d’exigibilité anticipée figurant dans les conditions générales des contrats de prêt et le prêteur a indiqué qu’il se prévaudrait de l’exigibilité anticipée des prêts passé un délai de 45 jours et non passé le délai de 8 jours prévu par la clause déclarée abusive et réputée non écrite.

La déchéance du terme des deux prêts n’a donc pas été prononcée par le prêteur en application de la clause abusive et ne peut pas être déclarée irrégulière et non acquise pour ce motif.

Il est de principe que l’une des parties au contrat peut mettre fin unilatéralement aux relations contractuelles en cas de manquement grave de l’une des parties à ses obligations, faculté déjà admise sous l’empire de l’ancien code civil sur le fondement de l’article 1184 et désormais consacrée aux articles 1217, 1224 et 1226 du code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance numéro 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations.

La société Crédit immobilier de France développement a laissé à Madame [E] un préavis de 45 jours pour régulariser la situation d’impayés, délai qui apparaît raisonnable en ce qu’il laisse la possibilité à l’emprunteur de rechercher effectivement des solutions concrètes pour apurer les arriérés. Le manquement sanctionné, à savoir le non-paiement de plusieurs mensualités des prêts, est un manquement grave de l’emprunteur à ses obligations. La résiliation unilatérale du contrat apparaît donc justifiée.

Par suite, Madame [E] sera déboutée de sa demande tendant à voir déclarer la déchéance du terme des prêts non acquise.


3 - Sur la demande de dommages-intérêts pour abus de saisie :

Aux termes de l’article L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution, “Le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d’abus de saisie.”

La société Crédit immobilier de France développement, qui dispose d’un titre exécutoire et d’une créance liquide et exigible à l’encontre de Madame [E], a pu mettre en oeuvre la procédure de saisie immobilière sans commettre aucun abus.

La demande de dommages-intérêts présentée par Madame [E] sera rejetée.


4 - Sur la demande subsidiaire de réduction de la clause pénale :

Aux termes de l’article 1152 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance numéro 2016-131 du 10 février 2016 applicable en la cause s’agissant de contrats conclus avant le 1er octobre 2016, “Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.”

En l’espèce, les conditions générales des prêts immobiliers stipulent à l’article “XI - Exigibilité anticipée - Défaillance de l’emprunteur - Clause Pénale”, paragraphe B, en page 11, que :

“(...) Pour l’un des cas d’exigibilité prévus, le prêteur pourra exiger de l’emprunteur le remboursement immédiat du capital restant dû et le paiement des intérêts échus. Les sommes restant dues produiront des intérêts de retard, jusqu’à la date du règlement effectif. Le prêteur pourra, en outre, demander à l’emprunteur une indemnité égale à 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non versés, et ce, sans préjudice de l’application des articles 1152 et 1231 du code civil. (ces dispositions ne s’appliquent pas au Nouveau Prêt à 0 %). (...)”

Il résulte des termes de la clause, qui fait expressément référence à l’application de l’article 1152 du code civil, que celle-ci doit être qualifiée de clause pénale.


La société Crédit immobilier de France développement réclame le paiement d’une indemnité de 2 607,67 euros au titre du prêt numéro 8000119174.

Il incombe à Madame [E], qui sollicite la réduction à 1 euro du montant de l’indemnité, de prouver que la somme réclamée au titre de la clause pénale est manifestement excessive au regard du préjudice subi par la banque.

En l’état, une telle preuve n’est pas rapportée par la débitrice.

Dès lors, la demande de réduction à 1 euro du montant de l’indemnité d’exigibilité anticipée sera rejetée.


5 - Sur la fixation de la créance :

Aux termes de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, “Le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.”

A la suite du rejet des contestations élevées par Madame [E] et au vu du décompte arrêté au 30 avril 2025, les créances de la société Crédit immobilier de France développement seront fixées à :
- 41 886,79 euros au titre du prêt numéro 8000119174, se décomposant comme suit :
- principal : 38 961,13 euros,
- indemnité d’exigibilité : 2 607,67 euros,
- intérêts échus du 6 mars 2025 du 30 avril 2025 : 317,99 euros,
- 6 751,67 euros en principal au titre du prêt numéro 8000119176.


6 - Sur la demande de vente amiable :

Il résulte des dispositions de l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution que, pour autoriser la vente amiable, le juge de l’exécution s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes, compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Aux termes de l’article R. 322-21, alinéa 1er, du code des procédures civiles d’exécution, “Le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente.”

En l’espèce, le bien de la débitrice, constitué d’un appartement de 69,37 m² avec grenier à [Localité 3] (Ain), dans un ensemble immobilier en copropriété construit en 1976, peut être vendu dans des conditions satisfaisantes au regard du marché immobilier dynamique dans le département de l’Ain et le créancier poursuivant est d’accord pour tenter de le vendre à l’amiable.

Il y a lieu d’autoriser la vente amiable au prix minimum de 75 000 euros et de fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée au mardi 6 octobre 2026.



Le prix de vente de l’immeuble sera consigné, en application de l’article L. 322-4 du code des procédures civiles d’exécution, auprès de la Caisse des dépôts et consignations.

La vente amiable pourra être régularisée devant un notaire librement choisi par les parties, celui-ci pouvant obtenir contre récépissé la remise par le créancier des pièces recueillies pour l’élaboration du cahier des conditions de vente.


7 - Sur la taxation des frais de poursuite :

Aux termes de l’article R. 322-21, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution, “Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant.”

Les débours et émoluments figurant sur l’état de frais remis par l’avocat poursuivant sont justifiés.

En conséquence, les frais de poursuite seront taxés à la somme de 2 049,90 euros.

Les frais taxés seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente, étant rappelé que seuls sont à la charge des acquéreurs les frais taxés par le juge de l’exécution dans le jugement autorisant la vente amiable ou accordant un délai supplémentaire pour y procéder (Cour de cassation, 2e Civ., 22 juin 2017, pourvoi n° 16-12.882, Bull. 2017, II, n° 149).


8 - Sur les frais et dépens :

Les dépens de l’instance et les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront réservés.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’exécution, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare abusive et répute non écrite le paragraphe A de la clause “XI - Exigibilité anticipée - Défaillance de l’emprunteur - Clause Pénale” figurant en page 10 des conditions générales des prêts immobiliers concernant les prêts immobiliers conclus par acte authentique du 11 mars 2010 entre la société Crédit immobilier de France Rhône Alpes Auvergne, aux droits de laquelle se trouve la société Crédit immobilier de France développement, et Madame [H] [E],

Déboute Madame [H] [E] de sa demande tendant à voir déclarer la déchéance du terme des deux prêts immobiliers non acquise,

Déboute Madame [H] [E] de sa demande de dommages-intérêts pour abus de saisie,

Déboute Madame [H] [E] de sa demande subsidiaire de réduction à 1 euro du montant de l’indemnité d’exigibilité anticipée,



Dit que les montants retenus pour les créances de la société Crédit immobilier de France développement s’élèvent, selon décompte arrêté au 30 avril 2025 :
- 41 886,79 euros au titre du prêt numéro 8000119174, se décomposant comme suit :

- principal : 38 961,13 euros,
- indemnité d’exigibilité : 2 607,67 euros,
- intérêts échus du 6 mars 2025 du 30 avril 2025 : 317,99 euros,
- 6 751,67 euros en principal au titre du prêt numéro 8000119176,

Autorise la vente amiable des biens et droits immobiliers appartenant à Madame [H] [E] constituant les lots numéros 55 et 63 dans un ensemble en copropriété sis sur la commune d’[Localité 3] (Ain), [Adresse 4], cadastré section AN numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2], dans les conditions prévues aux articles R. 322-20 à R. 322-25 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe à la somme de 75 000 euros le montant du prix en dessous duquel l’immeuble ne pourra être vendu,

Dit que, conformément aux dispositions de l’article L. 322-4 du code des procédures civiles d’exécution, le prix de la vente sera consigné auprès de la Caisse des dépôts et consignations,

Ordonne le rappel de l’affaire à l’audience du mardi 6 octobre 2026 à 14 heures,

Rappelle qu’à cette audience de renvoi, le juge de l’exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement et que s’il est justifié, par la production de la copie de l’acte de vente et des justificatifs nécessaires, de la consignation du prix de vente,

Rappelle qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé sauf si le débiteur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente,

Rappelle qu’à défaut de pouvoir constater la vente amiable, le juge ordonne la vente forcée du bien dans les conditions prévues à l’article R. 322-22 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle que, conformément aux dispositions de l’article R. 322-20 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d’exécution, à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leur créance et que, conformément aux dispositions de l’article R. 321-22 du même code, la présente décision doit être mentionnée en marge de la copie du commandement valant saisie publié,

Taxe les frais de poursuite à la somme de 2 049,90 euros,

Rappelle que les frais taxés seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente et que seuls sont à la charge de l’acquéreur les frais taxés par le juge de l’exécution dans le jugement autorisant la vente amiable ou accordant un délai supplémentaire pour y procéder,

Réserve les dépens de l’instance et les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Prononcé le seize juin deux mille vingt-six par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Stéphane Thévenard, vice-président, et par Sandrine Feyeux, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier Le juge de l’exécution































copie exécutoire + ccc le :
à
Me Léa DAUBIGNEY
Me Luc ROBERT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]




DOSSIER N° : N° RG 25/00059 - N° Portalis DBWH-W-B7J-HGET
Minute N° : 82/2026



JUGEMENT D’ORIENTATION DU JUGE DE L’EXECUTION

DU 16 JUIN 2026



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge de l’exécution : Monsieur S. THEVENARD

Greffier : Madame S. FEYEUX,

Débats : en audience publique le 21 avril 2026



CRÉANCIER POURSUIVANT

S.A. CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT (CIFD)
société anonyme immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 379 502 644, venant aux droits de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE, représentée par son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Luc ROBERT, avocat au barreau de l’Ain (T. 28)




DÉBITEUR SAISI

Madame [H] [E] épouse [Z]
née le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Léa DAUBIGNEY, avocat au barreau de l’Ain (T.94), avocat postulant, ayant Me Eddy NAVARRETE, avocat au barreau de Lyon (T. 279), pour avocat plaidant




EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 11 mars 2010 par Maître [X] [Q], notaire associé à [Localité 3] (Ain), la société Crédit immobilier de France Rhône Alpes Auvergne a consenti à Madame [H] [E] un prêt immobilier “Habitat + new” numéro 8000119174 d’un montant de 67 755 euros, remboursable en 360 mensualités, au taux d’intérêt annuel fixe de 4,30 %, et un prêt à taux zéro numéro 8000119176 d’un montant de 8 250 euros, remboursable en 252 mensualités, pour financer l’acquisition d’un appartement ancien situé [Adresse 3] à [Localité 3].

Le remboursement du prêt a été garanti par un privilège de prêteur de deniers et une affectation hypothécaire complémentaire, inscrits à la publicité foncière le 12 avril 2010 sous les numéros 2010V1600 et 2010V1599.

Par deux lettres recommandées avec demande d’avis de réception du 5 mars 2025, délivrées le 7 mars 2025, la société Crédit immobilier de France développement, venant aux droits de la société Crédit immobilier de France Rhône Alpes Auvergne, a mis en demeure Madame [E] de régler les mensualités impayées des prêts dans le délai de 45 jours à compter de la réception des courriers, précisant qu’à défaut de règlement, elle serait immédiatement redevable de toutes les sommes exigibles, soit 41 568,80 euros et 6 751,67 euros.

*

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2025, la société Crédit immobilier de France développement a fait signifier à Madame [E] un commandement de payer valant saisie de ses biens et droits immobiliers constituant les lots numéros 55 et 63 dans un ensemble en copropriété sis sur la commune d’[Localité 3], [Adresse 4], cadastré section AN numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2], et plus amplement désignés au cahier des conditions de la vente.

Le commandement de payer valant saisie a été publié au service de la publicité foncière de l’Ain le 11 août 2025, volume 2025 S numéro 58.

Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2025, la société Crédit immobilier de France développement a fait assigner Madame [E] à comparaître devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse à l’audience du 18 novembre 2025 aux fins de voir statuer ce que de droit conformément aux articles L. 311-1 et suivants et R. 311-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 30 septembre 2025.

A l’audience du 18 novembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi au 16 décembre 2025, puis au 20 janvier 2026 pour la constitution d’un avocat par la défenderesse.

Madame [E] a constitué avocat par acte notifié par voie électronique le 13 janvier 2026.

L’affaire a fait l’objet de renvois au 17 février 2026, 17 mars 2026 et 21 avril 2026 pour permettre l’échange des conclusions et pièces des parties.




A l’audience du 21 avril 2026, la société Crédit immobilier de France développement, représentée par son conseil, a sollicité, par référence à ses conclusions notifiées par voie électronique le 16 février 2026, de voir :

“Vu les articles L 311-1 à L 322-14 et R 311-1 à R 322-72 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

Entendre déclarer régulière, recevable et bien fondée l’action tendant à la mise en vente des biens immobiliers appartenant à Madame [H] [E] sis dans un ensemble immobilier en copropriété situé sur le territoire de la commune d’[Localité 4], [Adresse 5], figurant au cadastre sous les références section AN numéro [Cadastre 1] et section AN numéro [Cadastre 2], formant les lots de copropriété numéros 55 et 63

Débouter Madame [H] [E] de sa demande tendant à voir juger que la déchéance du terme des contrats de prêt n’a pas été valablement prononcée,

Débouter Madame [H] [E] de sa demande tendant à voir ordonner la mainlevée de la saisie-immobilière à la suite de la signification du commandement de payer valant saisie immobilière le 24 juin 2025 et tous les actes subséquents,

Débouter Madame [H] [E] de sa demande tendant à voir ramener à la somme de 1 € le montant de l’indemnité d’exigibilité anticipée,

Fixer la créance de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à la somme de 48.638,46 outre mémoire, arrêtée au 30 avril 2025,

Subsidiairement, Fixer la créance du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à la somme correspondant aux échéances impayées arrêtée au 30 avril 2025.

Dans tous les cas,

En cas de vente amiable,

Fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu à la somme de 75.000 €

Taxer les frais de poursuite ;

En cas de vente forcée,

Maintenir le montant de la mise à prix à la somme de VINGT DEUX MILLE EUROS (22.000 €) retenue dans le cahier des conditions pour parvenir à la vente ;

Et conformément aux dispositions de l’article R 322-26 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, fixer dès à présent la date d’adjudication des biens et droits immobiliers saisis à l’encontre de Madame [H] [E] ;

Fixer les modalités de visite par les enchérisseurs éventuels avec le concours d’un huissier de justice, et commettre à cet effet tout commissaire de justice territorialement compétent, lequel pourra se faire assister, si besoin est de deux témoins et requérir la force publique et l’assistance d’un serrurier, et qui assistera l’expert choisi pour l’établissement du diagnostic technique des biens requis par l’article L 271-4 du code de la construction et de l’habitation ;

Autoriser le créancier poursuivant, dans le cadre de la publicité de vente forcée, à remplacer l’un des deux avis simplifiés publiés dans une édition périodique de journal à diffusion locale ou régionale, par une publicité sur le site internet avoventes.fr, ou sur le site encherespubliques.com en application de l’article R 322-37 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

Condamner MADAME [H] [E] au paiement d’une somme de 5.000 € au CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Dire et juger que les dépens seront tirés en frais privilégiés pour parvenir à la vente, d’après la taxe qui en sera faite, sauf ceux du présent incident qui seront à la charge de Madame [H] [E].”

La société Crédit immobilier de France développement fait valoir qu’elle a fait application de la clause de résiliation de plein droit insérée dans le contrat de prêt de façon non abusive. Elle explique que, si le contrat de prêt prévoit la possibilité pour le prêteur de résilier le contrat huit jours après une mise en demeure, notamment en cas de défaut de paiement des sommes prêtées, elle a adressé un courrier de mise en demeure à Madame [E] par lettres recommandées du 5 mars 2025 afin qu’elle régularise les arriérés dans un délai de 45 jours suivant la réception des courriers avant que la déchéance du terme ne soit acquise et que le commandement de payer lui a été signifié le 24 juin 2025, soit 107 jours après le 7 mars 2025, date de réception des courriers. Elle ajoute que, s’il est jugé que le prêteur ne peut pas prononcer la résiliation du contrat sur la base d’une clause abusive, les dispositions du code de la consommation (articles L. 312-39 et L. 313-51) permettent au prêteur de demander le remboursement immédiat du capital restant dû en cas de défaillance de l’emprunteur même en l’absence de clause contractuelle prévoyant la résiliation de plein droit.

Elle s’oppose à la demande adverse de réduction de l’indemnité d’exigibilité de 7 %, faisant valoir que l’indemnité de 7 % est prévue par la loi, qu’elle est également prévue dans le contrat (page 15/21), que cette indemnité ne vise pas à indemniser le préjudice lié aux échéances impayées, mais le manque à gagner dû au fait que le remboursement du capital intervient avant le terme prévu et prive le créancier des intérêts initialement prévus sur la totalité de la durée du prêt, que le manque à gagner est conséquent, que l’indemnité de 2 607,67 euros n’a rien d’excessive et qu’il n’y a pas lieu de la revoir à la baisse. Elle observe également que la Cour de cassation a jugé que cette clause n’est pas une clause pénale.

A titre subsidiaire, si la juridiction considère que la déchéance du terme n’a pas été valablement prononcée, la société Crédit immobilier de France développement allègue que la saisie immobilière demeure valable pour le montant des échéances impayées au jour de l’audience d’orientation.

Elle déclare ne pas s’opposer à la demande de vente amiable.

*

En défense, Madame [E], représentée par son conseil, a sollicité, par référence à ses conclusions n° 2 notifiées par voie électronique le 16 mars 2026, de voir :

“Vu les articles L.212-1, L.213-6 et R.322-15 du Code des procédures civiles d’exécution,
Vu les articles L.121-1 et L.241-1 du Code de la consommation,
Vu l’article 1231-5 du Code civil,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces,

Il est demandé au Tribunal de bien vouloir :

-A TITRE PRINCIPAL

JUGER que la clause « XI – EXIGIBILITE ANTICIPEE – DEFAILLANCE DE L’EMPRUNTEUR – CLAUSE PENALE – A » du contrat de prêt qui a été souscrit par Madame [E] s’analyse comme une clause abusive et la réputée non écrite ;

JUGER en conséquence que la déchéance du terme dudit prêt n’a pas été valablement acquise à le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE ;

CONSTATER que le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE ne dispose d’aucun titre exécutoire valable à opposer à Madame [E] ;

ORDONNER en conséquence la mainlevée de la saisie-immobilière réalisée à la demande du CREDIT IMMOBILIER DE France suite à la signification d’un commandement de payer valant saisie immobilière le 24 juin 2025, ainsi que tous les actes subséquents ;

CONSTATER que la saisie immobilière a été réalisée de manière abusive sur le bien de Madame [E] ;

CONDAMNER le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE à payer à Madame [E] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts.

-A TITRE SUBSIDIAIRE

REDUIRE à la somme de 1 € symbolique le montant réclamé par le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE au titre de la clause pénale insérée dans le contrat de prêt ;

FIXER en conséquence la dette de Madame [E] à somme de 46.031,79 €.

-À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

AUTORISER Madame [E] à procéder à la vente amiable de son bien immobilier ;

FIXER le montant du prix au deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu à la somme de 75.000€.

-EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER le CREDIT IMMOBILIER DE France à payer à Madame [E] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER le même aux entiers dépens.”

A l’appui de sa demande de mainlevée de la saisie immobilière, Madame [E] soutient qu’il est de jurisprudence constante que la clause permettant au prêteur de prononcer la déchéance du terme, après une simple mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées, sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur, exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, qu’il a été jugé qu’un délai de quinze jours ne constitue pas un préavis d’une durée raisonnable et caractérise une clause abusive, que la déchéance du terme prononcée en exécution d’une clause déclarée non écrite doit être annulée par le tribunal, que la clause du contrat qui prévoit que les sommes prêtées deviendront immédiatement et intégralement exigibles huit jours après une mise en demeure, délai manifestement intenable, a créé un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties à son détriment, puisqu’elle s’est trouvée exposée à une aggravation soudaine et brutale des conditions de remboursement de son prêt, que la clause doit être réputée non écrite, qu’en cas de clause réputée non écrite, la déchéance du terme se trouve privée de tout fondement juridique, que l’article L. 312-39 du code de la consommation ne saurait constituer une base légale permettant de prononcer une déchéance du terme en l’absence de clause en définissant les conditions, que la situation actuelle résulte exclusivement des manquements de la société Crédit immobilier de France développement, tant dans l’exécution du contrat que dans l’usage abusif d’une stipulation contractuelle illicite, et qu’il serait malvenu de lui reconnaître le droit de poursuivre la procédure de saisie immobilière.

A titre subsidiaire, si elle est déboutée de ses demandes principales, Madame [E] sollicite la réduction à 1 euro de l’indemnité de 7 %, dès lors qu’aucun préjudice réel n’est démontré par la banque.

A titre infiniment subsidiaire, la défenderesse demande l’autorisation de vendre son bien à l’amiable.

*

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour l’exposé complet des moyens des parties, aux conclusions sus-visées.

La décision a été mise en délibéré au 19 mai 2026, prorogé au 16 juin 2026.


MOTIFS


1 - Sur la demande tendant à voir réputer non écrite la clause “XI - Exigibilité anticipée - Défaillance de l’emprunteur - Clause Pénale”, paragraphe A :

Il résulte de l’article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction issue de la loi numéro 2008-776 du 4 août 2008, applicable en la cause s’agissant de contrats de prêt conclus le 11 mars 2010, que, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Par arrêt du 26 janvier 2017 (C-421/14), la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a dit pour droit que l’article 3 § 1 de la directive 93/13/CEE du Conseil du 5 avril 1993 concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs devait être interprété en ce sens que s’agissant de l’appréciation par une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d’examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l’absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l’application d’une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.

Par arrêt du 8 décembre 2022 (C-600/21), la CJUE a dit pour droit que l’arrêt précité devait être interprété en ce sens que les critères qu’il dégageait pour l’appréciation du caractère abusif d’une clause contractuelle, notamment du déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat que cette clause créait au détriment du consommateur, ne pouvaient être compris ni comme étant cumulatifs ni comme étant alternatifs, mais devaient être compris comme faisant partie de l’ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat concerné, que le juge national devait examiner afin d’apprécier le caractère abusif d’une clause contractuelle.

En l’espèce, la clause litigieuse est le paragraphe A de la clause “XI - Exigibilité anticipée - Défaillance de l’emprunteur - Clause Pénale” figurant en page 10 des conditions générales des prêts immobiliers, ainsi libellée :

“A - Le contrat de prêt sera résilié de plein droit et les sommes prêtées deviendront immédiatement et intégralement exigibles, huit jours après une simple mise en demeure adressée à l’emprunteur, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire, mentionnant l’intention du prêteur de se prévaloir de la clause de résiliation dans l’un ou l’autre des cas mentionnés ci-après, l’emprunteur ne pouvant opposer aucune exception, pas même celle du paiement des intérêts échus (...) - défaut de paiement de tout ou partie des échéances à leur date ou de toute somme avancée par le prêteur (...)”.

Cette clause, qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

Elle doit en conséquence être déclarée abusive et être réputée non écrite.


2 - Sur la demande tendant à voir déclarer la déchéance du terme non acquise :

La société Crédit immobilier de France développement, venant aux droits de la société Crédit immobilier de France Rhône Alpes Auvergne, a adressé à Madame [E] le 5 mars 2025 deux courriers de mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, qui sont ainsi libellés :

“Madame,

Malgré nos précédentes relances et démarches, nous sommes au regret de constater que vous restez nous devoir à ce jour la somme de 211,12 euros / 6 469,85 euros.

- Ce montant inclut un impayé de primes d’assurances emprunteur à hauteur de 27,50 euros / 491,79 euros depuis plus de 10 (dix) jours.
- Ce montant ne comprend pas les éventuelles échéances reportées.


Par conséquent, nous vous mettons en demeure de régler cette somme dans un délai de 45 (quarante-cinq) jours à compter de la réception de la présente lettre, par tout moyen à votre convenance.

A l’issue de ce délai de 45 (quarante-cinq) jours, l’absence de règlement de cette somme entrainera les conséquences suivantes :

1. La déchéance du terme de votre prêt

Cette mise en demeure est la dernière notification que vous recevrez de notre part pour vous alerter sur le risque de déchéance du terme.

A défaut de règlement, vous seriez immédiatement redevable de toutes les sommes exigibles.
Ainsi, si nous devions prononcer aujourd’hui la déchéance du terme, vous seriez immédiatement redevable de la somme de 6.751,67 euros / 41.568,80 euros, sous réserve des intérêts restant à courir jusqu’à complet règlement et des éventuels frais taxables à rembourser.

Par ailleurs, à défaut de règlement, nous procèderons alors au recouvrement de notre créance :
- par voie judiciaire
- et/ou par voie de saisie immobilière du bien financé. Une expertise de votre bien sera susceptible d’être réalisée par un de nos experts internes du Crédit Immobilier de France ou par un expert mandaté par la société IGC Consulting, qui vous contactera dans cette hypothèse afin d’organiser la visite de votre bien.

2. L’exclusion du bénéfice du contrat d’assurance emprunteur

A défaut de régularisation de l’intégralité de votre impayé de primes d’assurance (27,50 euros / 491,79 euros à la date des présentes), votre exclusion pourra être envisagée.
Le délai de 45 (quarante-cinq) jours susmentionné tient compte du délai imposé par le Code des assurances.

Votre interlocuteur habituel se tient à votre disposition pour limiter les effets de la présente mise en demeure.

Dans l’attente de votre prochain règlement, nous vous prions d’agréer, Madame, l’expression de nos salutations distinguées.”

Les deux courriers de mise en demeure ne font strictement aucune référence à la clause d’exigibilité anticipée figurant dans les conditions générales des contrats de prêt et le prêteur a indiqué qu’il se prévaudrait de l’exigibilité anticipée des prêts passé un délai de 45 jours et non passé le délai de 8 jours prévu par la clause déclarée abusive et réputée non écrite.

La déchéance du terme des deux prêts n’a donc pas été prononcée par le prêteur en application de la clause abusive et ne peut pas être déclarée irrégulière et non acquise pour ce motif.

Il est de principe que l’une des parties au contrat peut mettre fin unilatéralement aux relations contractuelles en cas de manquement grave de l’une des parties à ses obligations, faculté déjà admise sous l’empire de l’ancien code civil sur le fondement de l’article 1184 et désormais consacrée aux articles 1217, 1224 et 1226 du code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance numéro 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations.

La société Crédit immobilier de France développement a laissé à Madame [E] un préavis de 45 jours pour régulariser la situation d’impayés, délai qui apparaît raisonnable en ce qu’il laisse la possibilité à l’emprunteur de rechercher effectivement des solutions concrètes pour apurer les arriérés. Le manquement sanctionné, à savoir le non-paiement de plusieurs mensualités des prêts, est un manquement grave de l’emprunteur à ses obligations. La résiliation unilatérale du contrat apparaît donc justifiée.

Par suite, Madame [E] sera déboutée de sa demande tendant à voir déclarer la déchéance du terme des prêts non acquise.


3 - Sur la demande de dommages-intérêts pour abus de saisie :

Aux termes de l’article L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution, “Le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d’abus de saisie.”

La société Crédit immobilier de France développement, qui dispose d’un titre exécutoire et d’une créance liquide et exigible à l’encontre de Madame [E], a pu mettre en oeuvre la procédure de saisie immobilière sans commettre aucun abus.

La demande de dommages-intérêts présentée par Madame [E] sera rejetée.


4 - Sur la demande subsidiaire de réduction de la clause pénale :

Aux termes de l’article 1152 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance numéro 2016-131 du 10 février 2016 applicable en la cause s’agissant de contrats conclus avant le 1er octobre 2016, “Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.”

En l’espèce, les conditions générales des prêts immobiliers stipulent à l’article “XI - Exigibilité anticipée - Défaillance de l’emprunteur - Clause Pénale”, paragraphe B, en page 11, que :

“(...) Pour l’un des cas d’exigibilité prévus, le prêteur pourra exiger de l’emprunteur le remboursement immédiat du capital restant dû et le paiement des intérêts échus. Les sommes restant dues produiront des intérêts de retard, jusqu’à la date du règlement effectif. Le prêteur pourra, en outre, demander à l’emprunteur une indemnité égale à 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non versés, et ce, sans préjudice de l’application des articles 1152 et 1231 du code civil. (ces dispositions ne s’appliquent pas au Nouveau Prêt à 0 %). (...)”

Il résulte des termes de la clause, qui fait expressément référence à l’application de l’article 1152 du code civil, que celle-ci doit être qualifiée de clause pénale.


La société Crédit immobilier de France développement réclame le paiement d’une indemnité de 2 607,67 euros au titre du prêt numéro 8000119174.

Il incombe à Madame [E], qui sollicite la réduction à 1 euro du montant de l’indemnité, de prouver que la somme réclamée au titre de la clause pénale est manifestement excessive au regard du préjudice subi par la banque.

En l’état, une telle preuve n’est pas rapportée par la débitrice.

Dès lors, la demande de réduction à 1 euro du montant de l’indemnité d’exigibilité anticipée sera rejetée.


5 - Sur la fixation de la créance :

Aux termes de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, “Le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.”

A la suite du rejet des contestations élevées par Madame [E] et au vu du décompte arrêté au 30 avril 2025, les créances de la société Crédit immobilier de France développement seront fixées à :
- 41 886,79 euros au titre du prêt numéro 8000119174, se décomposant comme suit :
- principal : 38 961,13 euros,
- indemnité d’exigibilité : 2 607,67 euros,
- intérêts échus du 6 mars 2025 du 30 avril 2025 : 317,99 euros,
- 6 751,67 euros en principal au titre du prêt numéro 8000119176.


6 - Sur la demande de vente amiable :

Il résulte des dispositions de l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution que, pour autoriser la vente amiable, le juge de l’exécution s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes, compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Aux termes de l’article R. 322-21, alinéa 1er, du code des procédures civiles d’exécution, “Le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente.”

En l’espèce, le bien de la débitrice, constitué d’un appartement de 69,37 m² avec grenier à [Localité 3] (Ain), dans un ensemble immobilier en copropriété construit en 1976, peut être vendu dans des conditions satisfaisantes au regard du marché immobilier dynamique dans le département de l’Ain et le créancier poursuivant est d’accord pour tenter de le vendre à l’amiable.

Il y a lieu d’autoriser la vente amiable au prix minimum de 75 000 euros et de fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée au mardi 6 octobre 2026.



Le prix de vente de l’immeuble sera consigné, en application de l’article L. 322-4 du code des procédures civiles d’exécution, auprès de la Caisse des dépôts et consignations.

La vente amiable pourra être régularisée devant un notaire librement choisi par les parties, celui-ci pouvant obtenir contre récépissé la remise par le créancier des pièces recueillies pour l’élaboration du cahier des conditions de vente.


7 - Sur la taxation des frais de poursuite :

Aux termes de l’article R. 322-21, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution, “Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant.”

Les débours et émoluments figurant sur l’état de frais remis par l’avocat poursuivant sont justifiés.

En conséquence, les frais de poursuite seront taxés à la somme de 2 049,90 euros.

Les frais taxés seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente, étant rappelé que seuls sont à la charge des acquéreurs les frais taxés par le juge de l’exécution dans le jugement autorisant la vente amiable ou accordant un délai supplémentaire pour y procéder (Cour de cassation, 2e Civ., 22 juin 2017, pourvoi n° 16-12.882, Bull. 2017, II, n° 149).


8 - Sur les frais et dépens :

Les dépens de l’instance et les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront réservés.


PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’exécution, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare abusive et répute non écrite le paragraphe A de la clause “XI - Exigibilité anticipée - Défaillance de l’emprunteur - Clause Pénale” figurant en page 10 des conditions générales des prêts immobiliers concernant les prêts immobiliers conclus par acte authentique du 11 mars 2010 entre la société Crédit immobilier de France Rhône Alpes Auvergne, aux droits de laquelle se trouve la société Crédit immobilier de France développement, et Madame [H] [E],

Déboute Madame [H] [E] de sa demande tendant à voir déclarer la déchéance du terme des deux prêts immobiliers non acquise,

Déboute Madame [H] [E] de sa demande de dommages-intérêts pour abus de saisie,

Déboute Madame [H] [E] de sa demande subsidiaire de réduction à 1 euro du montant de l’indemnité d’exigibilité anticipée,



Dit que les montants retenus pour les créances de la société Crédit immobilier de France développement s’élèvent, selon décompte arrêté au 30 avril 2025 :
- 41 886,79 euros au titre du prêt numéro 8000119174, se décomposant comme suit :

- principal : 38 961,13 euros,
- indemnité d’exigibilité : 2 607,67 euros,
- intérêts échus du 6 mars 2025 du 30 avril 2025 : 317,99 euros,
- 6 751,67 euros en principal au titre du prêt numéro 8000119176,

Autorise la vente amiable des biens et droits immobiliers appartenant à Madame [H] [E] constituant les lots numéros 55 et 63 dans un ensemble en copropriété sis sur la commune d’[Localité 3] (Ain), [Adresse 4], cadastré section AN numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2], dans les conditions prévues aux articles R. 322-20 à R. 322-25 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe à la somme de 75 000 euros le montant du prix en dessous duquel l’immeuble ne pourra être vendu,

Dit que, conformément aux dispositions de l’article L. 322-4 du code des procédures civiles d’exécution, le prix de la vente sera consigné auprès de la Caisse des dépôts et consignations,

Ordonne le rappel de l’affaire à l’audience du mardi 6 octobre 2026 à 14 heures,

Rappelle qu’à cette audience de renvoi, le juge de l’exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement et que s’il est justifié, par la production de la copie de l’acte de vente et des justificatifs nécessaires, de la consignation du prix de vente,

Rappelle qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé sauf si le débiteur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente,

Rappelle qu’à défaut de pouvoir constater la vente amiable, le juge ordonne la vente forcée du bien dans les conditions prévues à l’article R. 322-22 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle que, conformément aux dispositions de l’article R. 322-20 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d’exécution, à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leur créance et que, conformément aux dispositions de l’article R. 321-22 du même code, la présente décision doit être mentionnée en marge de la copie du commandement valant saisie publié,

Taxe les frais de poursuite à la somme de 2 049,90 euros,

Rappelle que les frais taxés seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente et que seuls sont à la charge de l’acquéreur les frais taxés par le juge de l’exécution dans le jugement autorisant la vente amiable ou accordant un délai supplémentaire pour y procéder,

Réserve les dépens de l’instance et les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Prononcé le seize juin deux mille vingt-six par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Stéphane Thévenard, vice-président, et par Sandrine Feyeux, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier Le juge de l’exécution































copie exécutoire + ccc le :
à
Me Léa DAUBIGNEY
Me Luc ROBERT

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