Cour d'appel de Rouen, 1ère ch. civile, 8 juillet 2026, n° 25/02179

N° RG 25/02179 - N° Portalis DBV2-V-B7J-J7VT







COUR D'APPEL DE ROUEN



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 8 JUILLET 2026









DÉCISION DÉFÉRÉE :



22/04150

Tribunal judiciaire de Rouen du 7 avril 2025





APPELANTE :



SCI [F]

RCS de [Localité 1] 840 521 751

[Adresse 1]

[Localité 2]



représentée et assistée de Me Florence DELAPORTE, avocat au barreau de Rouen







INTIMES :



Monsieur [K] [T] 

né le 1er avril 1960 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]



comparant, représenté et assisté de Me Pascal MARTIN-MENARD de la SCP EMO AVOCATS, avocat au barreau du Havre





SCI [S]

RCS de [Localité 5] 520 930 892

[Adresse 2]

[Localité 4]



représentée et assistée de Me Pascal MARTIN-MENARD de la SCP EMO AVOCATS, avocat au barreau du Havre







COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 8 avril 2026 sans opposition des avocats devant Mme DEGUETTE, conseillère, rapporteur,





Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre

Mme Magali DEGUETTE, conseillère





GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme Catherine CHEVALIER, cadre greffier 





DEBATS :



A l'audience publique du 8 avril 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2026





ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 8 juillet 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, cadre greffier présent lors de la mise à disposition.





*

 * *



FAITS ET PROCEDURE



La Sci [S] dont les parts étaient initialement détenues par [P] [T] décédé le 29 avril 2015 et par Mme [A] [H] épouse [T] est propriétaire depuis mai 1972 d'un immeuble à usage mixte d'habitation et commercial situé [Adresse 3] à Le Havre 76600.



Par acte de donation partage du 18 mai 2018, la totalité des parts sociales de la Sci [S] a été attribuée à M. [K] [T] qui en est le gérant.



L'immeuble, qui était loué par l'intermédiaire de la société Citya, a été proposé à la vente par annonce mise en ligne par M. [K] [T] via le site Le bon coin. Une visite des lieux a été organisée le 20 mars 2018 pour tous les candidats à l'achat.



Par acte notarié du 12 novembre 2018 dressé par Me [O] [I], notaire, avec le concours de Me [R] [L], la Sci [S] a vendu à la Sci [F], substituant Mme [M] [F], cet immeuble à usage mixte d'habitation et commercial situé [Adresse 3] à Le Havre 76600, moyennant la somme de 

185 000 euros net vendeur, comprenant':

- une cour,

- une cave,

- au rez-de-chaussée': un magasin et un appartement,

- au premier étage': deux appartements,

- au deuxième étage': un appartement,

- au troisième étage': un appartement.



Dans les mois suivant l'acquisition, alors que des entreprises mandatées par la Sci [F] intervenaient dans les lieux pour établir des devis de travaux de rénovation, il est apparu qu'une cave présentait une infestation parasitaire et une dégradation du plafond qui était par ailleurs le plancher de l'appartement du rez-de-chaussée.



Le 25 mars 2019, après visite des lieux le 28 février 2019, M. [D] [X], architecte et expert spécialisé dans les pathologies des bois, sollicité par la Sci [F] a dressé un constat visuel et un diagnostic technique de l'infestation parasitaire de la cave. M. [X] a fait état d'une contamination de l'ensemble du plancher haut des caves, constituant un péril pour la sécurité des usagers.



Par lettres recommandées avec avis de réception du 2 mai 2019, le conseil de la Sci [F] a avisé Me [I], notaire et M. [K] [T] de la situation. La Sci [S] a contesté la connaissance de l'infestation.



Le 12 juillet 2019, M. [X], à nouveau sollicité par la Sci [F] après que ses locataires l'aient avisée de l'apparition de fissures et de désordres affectant les logements des étages, a mis en évidence une infestation de champignons lignivores et le développement de capricornes sur des pièces de charpente.



Le 20 août 2019, M. [X] a constaté une déformation du plancher de l'appartement du deuxième étage avec présence de fissures et la présence d'une contamination active de champignons lignivores dans l'appartement.



En l'absence de résolution amiable du litige, par actes d'huissier du 18 septembre 2019, la Sci [F] a fait assigner la Sci [S] et M. [K] [T], pris à titre personnel et en sa qualité d'associé et gérant de la Sci [S] aux fins d'expertise. Désigné par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Rouen, statuant en référé, le 8 octobre 2019, M. [V] [W] a déposé son rapport le 29 septembre 2021.



Par actes de commissaire de justice du 14 octobre 2022, la Sci [F] a fait assigner la Sci [S] et M. [K] [T], pris à titre personnel et en sa qualité d'associé et gérant de la Sci [S], devant le tribunal judiciaire de Rouen.



Par jugement contradictoire du 7 avril 2025, le tribunal judiciaire de Rouen a':

- débouté la Sci [F] de l'intégralité de prétentions quels qu'en soient les fondements juridiques,

en conséquence,

- débouté la Sci [F] de l'ensemble de ses demandes de condamnations in solidum à l'égard de la Sci [S] et de M. [T],

- condamné la Sci [F] aux entiers dépens,

- condamné la Sci [F] à payer à la Sci [S] la somme 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la Sci [F] à payer à M. [T] la somme 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté la Sci [F] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision.



Par déclaration au greffe le 13 juin 2025, la Sci [F] a interjeté appel du jugement.



La Sci [S] et M. [K] [T] ont constitué avocat le 20 juin 2025.



La clôture de l'instruction est intervenue le 1er avril 2026 et l'affaire fixée à l'audience de plaidoiries du 8 avril 2026.











PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Par uniques conclusions notifiées le 16 mars 2026, la Sci [F], au visa des articles 1137, 1643 et 1645, 1240, 1850 et 1231-1, 1343-2 et 1104 du code civil, demande à la cour de':

- infirmer le jugement rendu par tribunal judiciaire de Rouen le 7 avril 2025 (RG N° 22/04150) en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

sur le fondement des dispositions des articles 1137 et 1850 du code civil :

- condamner in solidum, la Sci [S] et M. [K] [T], pris à titre personnel et en sa qualité d'associé et d'ancien gérant de la Sci [S], à indemniser l'ensemble des préjudices subis par la Sci [F], à l'occasion de la vente immobilière pour réticences dolosives,

à titre subsidiaire, et sur le fondement des dispositions des articles 1850 du code civil et 1240 du code civil :

- condamner M. [K] [T], pris à titre personnel et en sa qualité d'associé et d'ancien gérant de la Sci [S], à indemniser l'ensemble des préjudices subis par la Sci [F],

à titre subsidiaire, et sur le fondement des dispositions des articles 1645 et suivants du code civil :

- condamner la Sci [S] à indemniser l'ensemble des préjudices subis par la Sci [F],

à titre plus subsidiaire, et sur le fondement des dispositions de l'article 1231-1 du code civil :

- condamner la Sci [S] à indemniser la Sci [F] de l'ensemble de ses préjudices subis,

- condamner in solidum, la Sci [S] et M. [K] [T], pris à titre personnel et en sa qualité d'associé et d'ancien gérant de la Sci [S], à indemniser la Sci [F] de tous les préjudices subis suite à la vente du bien le 12 novembre 2018, sis [Adresse 3] à 76600 Le Havre,

en conséquence,

- condamner in solidum, la Sci [S] et M. [K] [T], pris à titre personnel et en sa qualité d'associé et d'ancien gérant de la Sci [S], à régler à la Sci [F] la somme de 46 889,37 euros, avec indexation sur l'indice BT01 à compter de la date du dépôt du rapport d'expertise de M. [W] du 29 septembre 2021 et jusqu'à l'expiration d'un délai de six mois suivant le prononcé d'une décision de justice passée en force de chose jugée,

- juger qu'à l'expiration du délai de six mois suivant le prononcé d'une décision de justice passée en force de chose jugée, les condamnations porteront intérêts au taux légal,

- condamner in solidum, la Sci [S] et M. [K] [T], pris à titre personnel et en sa qualité d'associé et d'ancien gérant de la Sci [S], à régler à la Sci [F] la somme de 6 394 euros HT, soit après application d'un taux de TVA à 10 %, la somme de 7 033,40 euros TTC au titre des honoraires de maîtrise d''uvre, avec intérêts de droit à compter de la date du dépôt du rapport d'expertise de 

M. [W],

- condamner in solidum, la Sci [S] et M. [K] [T], pris à titre personnel et en sa qualité d'associé et d'ancien gérant de la Sci [S], à régler à la Sci [F] la somme de 1 449,03 euros TTC au titre des frais payés par la Sci [F], avec intérêts de droit à compter de la date du dépôt du rapport d'expertise de 

M. [W] du 29 septembre 2021,

- condamner in solidum, la Sci [S] et M. [K] [T], pris à titre personnel et en sa qualité d'associé et d'ancien gérant de la Sci [S], à régler à la Sci [F] la somme de 4 675,21 euros TTC au titre des frais d'assistance technique de M. [X], avec intérêts de droit à compter du dépôt du rapport d'expertise de 

M. [W] du 29 septembre 2021,

- condamner, in solidum, la Sci [S] et M. [K] [T], pris à titre personnel et en sa qualité d'associé et d'ancien gérant de la Sci [S], à régler à la Sci [F] la somme de 1 050 euros au titre des pertes de loyers lié à la durée de réalisation des travaux, avec intérêts de droit à compter de l'assignation,

- ordonner l'anatocisme,

- condamner in solidum, la Sci [S] et M. [K] [T], pris à titre personnel et en sa qualité d'associé et d'ancien gérant de la Sci [S], à régler à la Sci [F] la somme de 31 360 euros au titre des pertes de loyers depuis son acquisition, avec intérêts de droit à compter de l'assignation, sauf à parfaire pour la période postérieure au 30 avril 2026,

- condamner in solidum, la Sci [S] et M. [K] [T], pris à titre personnel et en sa qualité d'associé et d'ancien gérant de la Sci [S], à indemniser la Sci [F] au titre des pertes de loyers, à hauteur de 350 euros par mois, pour la période postérieure au 30 avril 2026,

- condamner in solidum, la Sci [S] et M. [K] [T], pris à titre personnel et en sa qualité d'associé et d'ancien gérant de la Sci [S], à régler à la Sci [F] la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires,

- condamner in solidum, la Sci [S] et de M. [K] [T], pris à titre personnel et en sa qualité d'associé et d'ancien gérant de la Sci [S], à régler à la Sci [F] la somme de 9 377,40 euros au titre des frais d'expertise de M. [V] [W], qui seront intégrés aux dépens,

- débouter M. [K] [T] et la Sci [S] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner in solidum, la Sci [S] et de M. [K] [T], pris à titre personnel et en sa qualité d'associé et d'ancien gérant de la Sci [S], à régler à la Sci [F] la somme de 32 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum, la Sci [S] et M. [K] [T], pris à titre personnel et en sa qualité d'associé et d'ancien gérant de la Sci [S], aux dépens de la procédure de référé-expertise, aux frais d'expertise judiciaire de M. [V] [W], comme sollicité précédemment, aux dépens de première instance et aux dépens d'appel, dont distraction est requise au profit de Me Florence Delaporte, avocat au barreau de Rouen.



Par uniques conclusions notifiées le 25 mars 2026, la Sci [S] et M. [K] [T] demandent à la cour de':

à titre principal,

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Rouen du 7 avril 2025 en toutes ses dispositions,

- débouter la Sci [F] de toutes demandes de condamnation à l'encontre de la Sci [S] et de M. [K] [T] ; 

à titre subsidiaire, pour le cas où une infirmation du jugement serait prononcée sur l'appel de la Sci [F],

- réduire à la somme de 13 970 euros TTC, et plus subsidiairement 23 430 euros TTC, l'indemnisation des travaux de reprise,

- ramener l'indemnisation des autres postes de préjudice qui seraient retenus par la cour au prorata d'une perte de chance de 20 % de contracter à de meilleures conditions et de bénéficier de revenus locatifs,

en tout état de cause,

- prononcer la mise hors de cause de M. [K] [T] en qualité de gérant ou d'associé de la Sci [S],

- débouter la Sci [F] de toutes demandes de condamnation à l'encontre de 

M. [K] [T] ; 

- débouter la Sci [F] de sa demande de condamnation à hauteur de 7 033,40 euros TTC au titre des honoraires de maîtrise d''uvre,

- débouter la Sci [F] de sa demande de condamnation à hauteur de 1 449,03 euros TTC au titre des frais qu'elle aurait payés,

- débouter la Sci [F] de sa demande de condamnation à hauteur de 4 675,21 euros au titre des frais d'assistance technique,

- débouter la Sci [F] de sa demande de condamnation à hauteur de 1 050 euros au titre des pertes de loyers lié à la durée de réalisation des travaux,

- débouter la Sci [F] de sa demande de condamnation à hauteur de 28 910 euros au titre des pertes de loyers depuis son acquisition,



- débouter la Sci [F] de sa demande de condamnation à hauteur de 350 euros par mois pour la période postérieure au 30 septembre 2025 au titre de la perte des loyers,

- débouter la Sci [F] de sa demande de condamnation à hauteur de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires,

- débouter la Sci [F] de sa demande de condamnation à hauteur de 9 377 au titre des frais d'expertise de M. [V] [W],

- débouter la Sci [F] de sa demande d'indexation sur l'indice BT01,

- débouter la Sci [F] de sa demande de condamnation au taux d'intérêt légal à l'expiration d'un délai de 6 mois suivant le prononcé d'une décision de justice passée en force de chose jugée,

- déclarer irrecevable la Sci [F] en sa demande d'anatocisme,

- débouter la Sci [F] de sa demande d'anatocisme,

- débouter la Sci [F] de sa demande de condamnation à hauteur de 30 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouter la Sci [F] de sa demande de condamnation aux dépens,

- condamner la Sci [F] à payer la somme de 10 000 euros à la Sci [S] et la somme de 2 000 euros à M. [K] [T] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des condamnations prononcées à ce titre par le jugement dont appel,

- condamner la Sci [F] aux entiers dépens.



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

 



MOTIVATION



La Sci [F] recherche la responsabilité de la Sci [S] sur le fondement du dol, subsidiairement sur la garantie des vices cachés et plus subsidiairement sur la responsabilité contractuelle de droit commun.



Il résulte de la procédure et des pièces versées les faits suivants':

- le 26 février 2018 les consorts [T] ont mis en vente l'immeuble litigieux via une annonce sur le site Le bon coin'au prix de 195 000 euros. Il était précisé qu'il était composé de cinq appartements, d'un commerce et d'une cave. Il était indiqué que l'appartement du rez-de-chaussée était libre et qu'il devait être rénové, que le commerce disposait d'une cave et d'un appartement F1 loué. Il était précisé que la rentabilité de l'immeuble était de 11,16 %';

- le 3 mars 2018, Mme [F] a adressé un mail via le site Le bon coin'se déclarant «'clairement intéressée'» et sollicitant «'une visite rapide en avant première'», visite «'pour s'assurer que les appartements sont à rénover et non'». Mme [F] indiquait être prête à faire «'une offre immédiate de 190 000 euros avec signature immédiate et garantie'»';

- le 9 mars 2018, M.[C] [T] a fait intervenir la société Anticol system qui a procédé à une ouverture de la porte située en rez-de-chaussée et donnant accès à la cave. M. [B] gérant de cette société a établi le 13 février 2020 un courrier dans lequel il indique avoir exécuté cette ouverture de porte';

- le 20 mars 2018, l'immeuble a été visité par Mme [F] pour le compte de la Sci [F] et par M. [Y] [J], tous deux candidats-acquéreurs';

- dès après la visite, le 20 mars 2018, Mme [F] indiquait être très motivée par l'achat de l'immeuble qui correspondait à ses critères de recherche. Elle sollicitait des renseignements complémentaires pour recalculer la rentabilité du bien.



Par ailleurs, il résulte du rapport d'expertise judiciaire que l'état de dégradation de la cave et de son plafond qui sert de plancher au rez-de-chaussée est important en raison d'un état d'infestation parasitaire. L'escalier de bois a cédé lorsque l'expert l'a emprunté pour remonter de la cave. L'expert indique en page 34 de son rapport que les désordres étaient apparents dans le local mais que ce local n'était pas éclairé électriquement.

1- Sur la qualité de professionnel de l'immobilier des parties



La Sci [S] est une Sci familiale, créée le 1er mars 1972, qui a pour objet la propriété l'administration et l'exploitation par bail, location d'un immeuble situé [Adresse 4], la location ou l'acquisition de tous immeubles et de tous les biens et droits immobiliers (..) et généralement toute opération civile se rattachant directement ou indirectement aux objets précités de la manière la plus étendue. Elle n'est propriétaire que de cet immeuble acquis en 1972, loué depuis.



Elle n'a effectué aucun autre achat immobilier. Elle n'a réalisé aucune vente immobilière autre que la vente litigieuse.

Unique associé, M. [K] [T] est salarié, responsable robinetterie au sein du groupe ADF.

Contrairement à ce que soutient la Sci [F], la Sci [S] ne saurait donc être qualifiée de professionnelle de l'immobilier.



La Sci [F] dont le siège est situé [Adresse 5] a pour gérant Mme [F]. Son activité principale est l'acquisition, la gestion, la location et l'administration de tous biens mobiliers et immobiliers, l'emprunt, le cautionnement simple ou hypothécaire nécessaire à la réalisation de l'objet social.

Mme [F] est également gérante d'une autre Sci, la Sci Pedra dont le siège est [Adresse 6] à Dijon, ayant pour activité principale l'acquisition et la gestion des biens immobiliers.



Par mails du 3 mars 2018, Mme [F] a adressé un mail via le site Le bon coin'se déclarant «'clairement intéressée'» et sollicitant «'une visite rapide en avant première'», visite «'pour s'assurer que les appartements sont à rénover et non'». Mme [F] indiquait être prête à faire «'une offre immédiate de 190 000 euros avec signature immédiate et garantie'», précisait résider en région parisienne, et indiquait souhaiter recalculer la rentabilité du bien situé [Localité 6] en fonction des données de l'annonce.

C'est donc en qualité de professionnelle de l'immobilier qu'elle entendait réaliser l'achat de l'immeuble.





2- Sur le dol



La Sci [F] recherche les responsabilités de la Sci [S] et de son gérant, 

M. [T], sur le fondement du dol en relevant qu'elle n'a pas été informée de l'existence d'une seconde cave et qu'elle n'a pu la visiter alors que cela aurait pu lui permettre de constater la dégradation des pièces de bois du plafond de la cave/plancher de l'appartement du rez-de-chaussée. Elle souligne que la Sci [S] avait parfaitement connaissance de l'existence de la cave litigieuse dès lors que des diagnostics de la société Ex'im de 2016 sont annexés à l'acte de vente lesquels précisent que les représentants de la Sci [S] «'se sont rendus sur place pour ouvrir les volets du T1 et du rez-de-chaussée, et ont accédé à l'appartement'» ['] «'en rentrant dans le couloir qui mène au rez-de-chaussée, ils ont constaté qu'une porte située à droite était fermée clés et qu'ils ont décidé de la faire ouvrir par la société ANTIVOL SYSTEM au HAVRE.'» 

Elle ajoute que le tribunal ne pouvait s'appuyer sur «'une offre d'indemnisation'» faite dans un cadre amiable par la Sci [S], qui ne compensait pas les préjudices subis par la Sci [F] d'un point de vue fiscal, pour admettre l'absence de fautes dolosives de la part de la Sci [S] et de M. [T].

















La Sci [S] et M. [T] font valoir que si M. [C] [T] a fait ouvrir une porte permettant l'accès à un escalier, celui-ci n'a pu avoir connaissance de l'état de dégradation du plafond de la cave dès lors qu'en l'absence d'éclairage il ne l'a pas visitée. Ils précisent que lors des visites des lieux, l'existence de la cave n'a pas été dissimulée puisqu'il a été indiqué aux visiteurs, candidats-acquéreurs son existence. Ils ajoutent que la porte de la cave était à ce moment déverrouillée et qu'elle était accessible. Ils font valoir que l'élément intentionnel du dol n'est pas rempli dès lors que la Sci [F] avait effectué une offre d'achat à hauteur de 190 000 euros sans même visiter le bien, ce qui confirme le fait que l'état de celui-ci lui importait peu.



sur ce,



L'article 1130 du code civil dispose que l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.



L'article 1131 suivant énonce que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.



L'article 1137 du même code précise que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.



Le dol n'est pas constitué lorsque l'acquéreur peut se rendre compte de l'état de l'immeuble. 



Des éléments de la procédure rappelés plus avant, il est établi que la porte de la cave litigieuse se situe sur le palier d'entrée de l'appartement du rez-de-chaussée. Il ne s'agit nullement d'une porte dérobée ou qui a été dissimulée pour en cacher l'existence. Selon le serrurier elle a été ouverte avant les visites et M. [Y] [J] indique par courriel avoir pu accéder et visiter la cave dont la porte était ouverte.



La Sci [F] n'explique nullement comment elle aurait pu ne pas voir une porte située sur le palier d'entrée, elle n'explique pas plus quelles man'uvres auraient été entreprises par le vendeur pour l'empêcher de voir cette porte.

Dès lors, la Sci [F] ne saurait soutenir n'avoir découvert l'existence de la cave qu'après l'achat et que la Sci [S] aurait usé de man'uvre pour la lui cacher.



Par ailleurs, en sa qualité de professionnelle de l'immobilier investissant dans un immeuble, pour partie à rénover, dès lors que la porte d'accès à la cave était visible, qu'elle n'était pas fermée, il appartenait à Mme [F], gérante de la Sci de poser toute question et de visiter la cave qui était accessible.



N'étant pas un acquéreur profane et inexpérimenté, dès lors qu'elle a pu librement visiter les logements de l'immeuble vendu et sans jamais demander à accéder à la cave, le demande de la Sci [F] pour dol doit donc être rejetée.



Le jugement sera confirmé de ce chef.















3- Sur la garantie des vices cachés



La Sci [F] soutient que la responsabilité des intimés est engagée au titre de la garantie des vices cachés en relevant que la venderesse ne peut se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie insérée à l'acte puisque, réputée vendeur professionnel, elle n'a pas avisé l'acquéreur de l'existence de la cave litigieuse et encore moins de son état d'infestation parasitaire.



La Sci [S] et M. [T] répliquent en relevant que la Sci [S] n'est qu'une Sci familiale, non professionnelle de l'immobilier et de la construction, et qu'en l'absence de connaissance du vice allégué, la clause d'exclusion de garantie insérée à l'acte de vente doit trouver à s'appliquer. Ils ajoutent que la garantie des vices cachés due par le vendeur n'est pas mobilisable dès lors que la Sci [F] ne caractérise aucune de ses conditions cumulatives puisque la cave litigieuse était visible, ouverte et visitable, que l'état du bien justifiait des travaux de rénovation et qu'un simple constat visuel aurait permis de constater les dégradations.



L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.



L'article 1642 suivant précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.



Selon l'article 1643, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.



Selon l'article 1644, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.



Enfin, l'article 1645 ajoute que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.



Il appartient à tout acquéreur d'un immeuble d'effectuer les diligences minimales et de visiter l'ensemble des pièces du bien qu'il entend acquérir. Les vices existants et visibles dans la pièce non visitée sans raison sont des vices apparents dont l'acquéreur pouvait se convaincre lui-même.



Selon l'expert l'état de dégradation de la cave et de son plafond qui sert de plancher au rez-de-chaussée est très important en raison d'un état d'infestation parasitaire. 

L'escalier de bois a cédé lorsque l'expert l'a emprunté pour remonter de la cave. 

L'expert indique en page 34 de son rapport que les désordres étaient apparents dans la cave mais que cette cave n'était pas éclairée électriquement.



Les photographies jointes au rapport d'expertise montrent un plafond entièrement recouvert de toiles d'araignée formant des stalactites sous le poids des sciures de bois issues d'infestations multiples de vrillettes. Sur les solives on note la présence de nombreuses traces de mycélium, de pourriture et de délitement des pièces de bois. La sous-face du plancher composé de lames de bois est également dégradée par la vermoulure des insectes xylophages.

L'infestation et les désordres étaient donc parfaitement visibles à la lumière d'une simple lampe même en l'absence d'électricité.



Il ne s'agit donc nullement de vices cachés.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la Sci [F] de ses demandes fondées sur la garantie des vices cachés.



4- Sur la responsabilité contractuelle de droit commun de la Sci [S]



La Sci [F] recherche la responsabilité contractuelle de la Sci [S] en relevant que la chronologie des pièces versées aux débats justifie qu'elle ne pouvait ignorer l'existence de la cave litigieuse et de son état d'infestation parasitaire. 



L'article 1101 du code civil dispose que le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s'obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose.



L'article 1104 suivant prévoit que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.



L'article 1231-1 du même code énonce que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.



En l'espèce, il résulte de ce qui précède qu'aucun manquement de la Sci [S] à ses obligations contractuelles à l'égard de la Sci [F] n'est établi. 



La Sci [S] qui n'est pas un professionnel de l'immobilier, n'était nullement tenue envers un professionnel de l'immobilier d'un devoir de conseil.



Par ailleurs, ainsi qu'il est établi plus avant, dès lors que la cave était accessible il appartenait à la Sci [F], professionnelle de l'immobilier, de la visiter. Les désordres étant visibles, si elle avait visité la cave, elle en aurait nécessairement eu connaissance.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la Sci [F] de ses demandes fondées sur la responsabilité contractuelle de droit commun.





5- Sur la responsabilité de M. [K] [T]



La Sci [F] soutient que M. [T] a commis une faute détachable de ses fonctions et de son mandat social en cachant sciemment à la Sci [F] l'existence d'une cave et des désordres.



L'article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 



Il appartient à la Sci [F] d'établir la faute commise par M. [K] [T], détachable de ses fonctions.



Cependant, ainsi qu'il le relève, M. [T] n'a pas pris part aux démarches matérielles et visites destinées à la vente de l'immeuble. C'est son frère [C] qui a organisé les visites de l'immeuble. 



Il n'est donc établi à son encontre aucune faute détachable de ses fonctions de gérant.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la Sci [F] de ses demandes à l'encontre de M. [K] [T].





6- Sur les frais du procès



Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront confirmées.





Partie succombante, la Sci [F] sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel et à payer à la Sci [S] la somme de 3 000 euros et celle de 1 000 euros à M. [K] [T]. Elle sera déboutée de sa demande de ce chef.





PAR CES MOTIFS 



La cour statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire



Confirme en toutes ses dispositions soumises à la cour le jugement rendu le 7 avril 2025 par le tribunal judiciaire de Rouen';



Y ajoutant



Condamne la Sci [F] aux dépens de la procédure d'appel';



Condamne la Sci [F] à payer la somme de 3 000 euros à la Sci [S] et celle de 1 000 euros à M. [K] [T]';



Déboute la Sci [F] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.







Le cadre greffier, La présidente de chambre,