Tribunal judiciaire de Lisieux, MEE Civil Contentieux, 9 juillet 2026, n° 22/01073

CCC + CE adressées le / /26 à :
Me Jean-Baptiste GUÉ + Me Frédéric NAUTOU 
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]


DU : 09 Juillet 2026
N°RG : N° RG 22/01073 - N° Portalis DBW6-W-B7G-DDRX
Nature Affaire : Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente
Minute : 2026/

JUGEMENT
Rendu le 09 Juillet 2026
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ENTRE :

Monsieur [O] [V] 
né le 31 Août 1984 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Jean-Baptiste GUÉ, avocat au barreau de CAEN

Madame [G] [V] 
née le 01 Novembre 1983 à [Localité 3] (TURQUIE)
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Jean-Baptiste GUÉ, avocat au barreau de CAEN


ET :

Monsieur [F] [U]
venant aux droits de Mme [X] [U] et de M.[H] [U]
 né le 10 Janvier 1972 à [Localité 4], de nationalité Française
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Frédéric NAUTOU, avocat au barreau de LISIEUX et Me Xavier HUBERT, avocat au barreau de l’EURE

Madame [S] [U] 
venant aux droits de Mme [X] [U] et de M.[H] [U]
née le 22 Août 1977 à [Localité 4], de nationalité Française
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Frédéric NAUTOU, avocat au barreau de LISIEUX et Me Xavier HUBERT, avocat au barreau de l’EURE



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT D’AUDIENCE : Madame Sarah NICOLAI, Juge ;

GREFFIER 
LORS DES DÉBATS : Monsieur John TANI, Greffier ;

GREFFIER LORS
DE LA MISE A DISPOSITION : Monsieur John TANI, Greffier ;




DÉBATS : À l’audience publique du 05 Mai 2026, le Juge Unique, conformément aux articles 801 du code de procédure civile, en l’absence d’opposition des avocats dûment avisés et après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré pour rendre le jugement ce jour : 09 Juillet 2026.



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 01 juin 2018 reçu par Maître [J], notaire à [Localité 1], Mme [X] [E] veuve [U] et M. [H] [U] ont vendu à M. [O] [V] et à Mme [G] [V] une parcelle de terrain à bâtir située [Adresse 4], cadastrée n° BH [Cadastre 1] et n° BH [Cadastre 2], au prix de 47 000 euros. 

Par arrêté du 12 septembre 2019, le maire de [Localité 1] a accordé le permis de construire sollicité par les époux [V] pour la construction d’un lotissement de cinq maisons sur ladite parcelle. S’agissant des lots D et E, il est cependant précisé que les époux [V] devront effectuer, s’ils souhaitent vendre ces lots, une étude des risques naturels car cette partie du projet est située en secteur de protection d’une cavité inventoriée au PLUi. 

La société Explor-e, missionnée pour réaliser une étude des sols a, dans son rapport du 20 mars 2020, confirmé l’existence de carrières sous-terraines. 

Par arrêté du 14 septembre 2020, le maire de [Localité 1] a accordé la demande de permis d’aménager modificatif présentée par les époux [V] pour diminution du nombre de lots de 5 à 3. Il est précisé que préalablement à la vente des lots B, C et D des études devront être réalisées par le vendeur. 

Mme [X] [E] veuve [U] est décédée le 08 novembre 2020. Suivant acte de notoriété du 06 janvier 2021, rédigé par Maître [P], notaire à [Localité 1], M. [H] [U] était son seul héritier. 

M. [H] [U] est décédé le 03 février 2021. Suivant acte de notoriété du 17 avril 2021, rédigé par Maître [P], M. [F] [U] et Mme [S] [U] épouse [M] étaient les seuls héritiers. 

La société Explor-e, dans son rapport du 11 février 2022, a constaté une importante étendue de carrière affectant plusieurs parcelles voisines. 

Le 02 mars 2022, un arrêté de péril imminent a été pris par la mairie de [Localité 1] concernant les parcelles cadastrées n° BH [Cadastre 3], BH [Cadastre 4], BH [Cadastre 1], BH [Cadastre 5] et BH [Cadastre 6]. 

Par courrier du 03 mars 2022, les services de la mairie de [Etablissement 1] ont informé M. et Mme [V] que l’expert désigné par le tribunal administratif de Caen a, dans son rapport du 28 février 2022, constaté une dépression du terrain naturel affectant la parcelle BH [Cadastre 1] due à un effondrement de la galerie souterraine identifiée le 31 janvier 2022 par la société Explor-e.

Le 24 octobre 2022, l’opération de construction de trois biens immobiliers demandée par les époux [V] a été certifiée opération non réalisable par le maire de [Localité 1]. 

M. [O] [V] et Mme [G] [V] ont, par actes de commissaire de justice du 24 novembre 2022, assigné M. [F] [U] et Mme [S] [U] venant aux droits de Mme [X] [U] et de M. [H] [U], devant le tribunal judiciaire de Lisieux aux fins de les voir condamner à leur payer les sommes de 94 887 euros au titre de leur préjudice matériel et de 60 000 euros au titre de leur préjudice moral. 

Par ordonnance du 26 juin 2024, le juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de Lisieux a déclaré prescrites et en conséquence irrecevables toutes les demandes des époux [V] fondées sur la garantie des vices cachés.

Par arrêt du 15 janvier 2026, la première chambre civile de la cour d’appel de [Localité 5] a rejeté la demande d’annulation de l’ordonnance du 26 juin 2024 et confirmé celle-ci en toutes ses dispositions. 


La clôture est intervenue le 21 janvier 2026 par ordonnance du même jour du juge de la mise en état.


EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par RPVA le 15 septembre 2025, M. [O] [V] et Mme [G] [V] demandent au tribunal de : 
à titre principal, au visa des articles 1130 et suivants et 1178 et suivants du code civil, 
prononcer l’annulation de la vente du 1er juin 2018, portant sur la parcelle de terrain à bâtir cadastrée sous le n°BH [Cadastre 1] pour une surface de 39 ca 32 a et n°BH [Cadastre 2] pour une surface de 61 a, sise à [Adresse 5], [Adresse 6] au prix de 47 000 euros, condamner les héritiers [U] à payer aux époux [V] unis d’intérêts les sommes suivantes : 94 887 euros au titre de la restitution du prix et en réparation de leur préjudice matériel, comprenant le coût de l’emprunt, les frais annexes de l’acquisition, les frais d’étude et le coût de la démolition de l’annexe, 20 000 euros au titre de leur préjudice moral, 100 000 euros au titre de la perte de chance de réaliser une plus-value, 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civilecondamner les héritiers [U] aux entiers dépens de la procédure. à titre subsidiaire, au visa des articles 1604 et suivants du code civil, 
prononcer l’annulation de la vente du 1er juin 2018, portant sur la parcelle de terrain à bâtir cadastrée sous le n°BH [Cadastre 1] pour une surface de 39 ca 32 a et n°BH [Cadastre 2] pour une surface de 61 a, sise à [Localité 1], [Adresse 6] au prix de 47 000 euros, condamner les héritiers [U] à payer aux époux [V] unis d’intérêts les sommes suivantes : 94 887 euros au titre de la restitution du prix et en réparation de leur préjudice matériel, comprenant le coût de l’emprunt, les frais annexes de l’acquisition, les frais d’étude et le coût de la démolition de l’annexe, 20 000 euros au titre de leur préjudice moral, 100 000 euros au titre de la perte de chance de réaliser une plus-value, 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civilecondamner les héritiers [U] aux entiers dépens de la procédure. 
Les époux [V] soutiennent avoir procédé à l’achat des terrains inconstructibles par erreur, erreur sur les qualités essentielles de la chose vendue viciant leur consentement à la vente et devant donner lieu à l’annulation du contrat. Ils expliquent qu’ils n’ignoraient pas l’existence de marnières à [Localité 1] mais ignoraient en revanche que si une partie du terrain était concernée par les extrémités d’une zone de protection cela pouvait remettre en cause leur projet de construction. Selon eux, ledit périmètre leur imposait seulement de vérifier l’absence de cavités. Ils estiment que les vendeurs ont délibérément omis de mentionner le puis d’accès sur l’acte de vente car deux départs de galeries y sont visibles. 

Subsidiairement, les époux [V] avancent que l’immeuble livré n’étant pas conforme aux stipulations contractuelles et aux spécifications figurant dans les documents extracontractuels entrés dans le champ contractuel de sorte que la vente doit être annulée pour délivrance non conforme. 

S’agissant des conséquences de l’annulation du contrat, les époux [V] arguent invoquent un préjudice matériel qui ne peut être inférieur à 92 837 euros et un préjudice moral qui ne peut être inférieur à 20 000 euros. Ils disent également subir une perte de chance de valoriser le terrain puisque leur projet de lotissement ne peut aboutir, perte de chance qu’ils évaluent à 100 000 euros.

Par conclusions notifiées par RPVA le 18 novembre 2025, M. [F] [U] et Mme [S] [U] demandent au tribunal, au visa des articles 1130, 1133 et suivants, 1604 et 1641 et suivants du code civil, de : 
débouter les époux [V] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, condamner solidairement les époux [V] à leur payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner solidairement les époux [V] aux entiers dépens. 




Les consorts [U] soutiennent que les acquéreurs ont doublement accepté un aléa concernant la constructibilité du terrain écartant par conséquent la possibilité d’annuler le contrat pour erreur sur ce point. Premièrement, une acceptation implicite en ce qu’ils étaient informés des prédispositions aux marnières et cavités souterraines non localisées. Deuxièmement, une acceptation explicite en ce que l’acte de vente comporte une clause suivant laquelle l’acquéreur déclare vouloir faire son affaire personnelle de l’obtention de ces deux permis, sans recours d’aucune sorte contre le vendeur ou le notaire et déclare être parfaitement informé qu’il ne lui est donc nullement garanti que le terrain puisse faire l’objet de constructions. 

Les consorts [U] réfutent l’allégation des époux [V] suivant laquelle le bien livré n’est pas conforme aux stipulations contractuelles en expliquant que le plan parcellaire joint à l’acte de vente fait état de ce que la parcelle BH [Cadastre 2] est dans le périmètre des cavités et que la parcelle BH [Cadastre 1] se situe pour moitié dans ce même périmètre. Ils ajoutent que si le descriptif d’état des risques atteste qu’aucune cavité n’a été identifiée dans un rayon de 500 m², il ne peut en être déduit qu’il n'existait pas de risque d’existence d’une cavité, risque qui était par ailleurs clairement identifié sur les autres documents. 

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité de la vente litigieuse

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

Aux termes de l’article 1130 du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1131 du même code prévoit que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

Suivant l’article 1132 de ce code, l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

L’article 1133 énonce que les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté. L'erreur est une cause de nullité qu'elle porte sur la prestation de l'une ou de l'autre partie. L'acceptation d'un aléa sur une qualité de la prestation exclut l'erreur relative à cette qualité.

En l’espèce, suivant acte authentique de vente du 1er juin 2018, reçu par Maître [J], notaire à [Localité 1], Mme [X] [E] veuve [U] et M. [H] [U] ont vendu à M. [O] [V] et à Mme [G] [V] une parcelle de terrain à bâtir sur lequel est édifié un bâtiment cadastrée n° BH [Cadastre 1] et n° BH [Cadastre 2] au prix de 47 000 euros. 

Cet acte a été précédé d’une promesse de vente régularisée 23 février 2018 avec le concours de Maître [D], notaire à [Localité 1]. Cette promesse comportait diverses conditions suspensives dont notamment celle de l’obtention d’un permis de démolir et d’un permis d’aménager.

Toutefois, les acquéreurs ont renoncé à ces conditions suspensives et ont décidé de réitérer la vente sans s’assurer de l’obtention desdits permis. 

Ainsi, l’acte de vente comporte une disposition suivant laquelle « l’acquéreur déclare ne plus vouloir soumettre les présentes à ces conditions et vouloir régulariser dès à présent, l’acte authentique de vente. L’acquéreur déclare vouloir faire son affaire personnelle de l’obtention de ces deux permis, sans recours d’aucune sorte contre le vendeur ou le notaire. Il déclare être parfaitement informé qu’il ne lui est donc nullement garanti par le vendeur que le terrain puisse faire l’objet de constructions ». 

Était annexé à cet acte de vente un extrait du plan cadastral sur lequel l’intégralité de la parcelle BH n°[Cadastre 2] et une grande partie de la parcelle BH n°[Cadastre 1] figuraient en « périmètre de sécurité cavités ». Était également annexé la fiche de renseignements d’urbanisme sur laquelle il était indiqué que la commune où est localisée le bien est une « commune avec cavités non localisées », présentant une « périmètre de sécurité de cavité(s) inventoriée(s) » et que des terrains sont prédisposés aux marnières. 

Ainsi, les époux [V] ont volontairement renoncé à la garantie d’obtenir un permis de démolir et un permis d’aménager avant de réitérer la vente, ce alors même que les documents qui leur ont été présentés faisaient état d’un aléa certain quant à la possible présence de cavités dans ce secteur. 

Le document annexé à l’acte indiquant qu’aucune cavité n’a été recensée dans un rayon de 500 mètres n’informe que quant au recensement effectif d’une cavité mais n’exclut pas pour autant le risque de présence d’une cavité non recensée ; risque dont il a été fait part aux acquéreurs dans les autres documents. 

Par conséquent, il ne peut être retenu qu’une erreur sur les qualités essentielles de la chose a affecté le consentement des consorts [V], ces derniers ayant accepté en connaissance de cause un aléa en renonçant aux conditions suspensives d’obtention des permis adéquats et ce, malgré l’absence de certitude quant à la constructibilité réelle du terrain et la présence éventuelles de cavités. 

Le contrat de vente du 1er juin 2018 n’est donc affecté d’aucune cause de nullité, les époux [V] seront déboutés sur ce point. 

Sur la délivrance conforme 

L’article 1604 du code civil définit la délivrance comme étant le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur. 

L’article 1605 de ce code précise que l’obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu'il a remis les clefs, s'il s'agit d'un bâtiment, ou lorsqu'il a remis les titres de propriété.

Enfin l’article 1614 alinéa 1er du même code dispose que la chose doit être délivrée en l'état où elle se trouve au moment de la vente.

Il résulte de ces textes que le vendeur doit délivrer une chose conforme aux spécifications du contrat, dans l’état où elle se trouve au moment de la vente et ce dans le délai prévu par celui-ci. Ainsi, sauf stipulations contractuelles contraires, la conformité du bien vendu et livré s’apprécie au moment de la délivrance du bien, soit, pour un terrain, lors de la remise des titres de propriété.

En l’espèce, l’acte authentique de vente identifie le bien comme étant : « A [Localité 1] (CALVADOS) [Localité 6], une parcelle de terrain à bâtir sur lequel est édifié un bâtiment. » figurant au cadastre section BH n°[Cadastre 1] et section BH n°[Cadastre 2]. 

L’acte précise que l’acquéreur « déclare être parfaitement informé qu’il ne lui est donc nullement garanti par le vendeur que le terrain puisse faire l’objet de constructions ». 

Il n’est pas contesté que le bien a été livré et les titre de propriété remis, l’acte précise à ce titre que « l’acquéreur est propriétaire du bien à compter de ce jour. Il en a la jouissance à compter du même jour par la prise de possession réelle, les parties déclarent que le bien est entièrement libre de location ou occupation ». 

S’agissant de la conformité, il n’est pas contesté que le bien livré est effectivement une parcelle de terrain située [Adresse 6] à [Localité 1] figurant au cadastre BH n°[Cadastre 1] et BH n°[Cadastre 2]. 

Est en revanche contestée la constructibilité du terrain vendu comme étant un terrain « à bâtir ». 

Toutefois, la notion de terrain à bâtir n’induit pas l’assurance de pouvoir réaliser les constructions projetées, assurance qui ne peut résulter que de l’obtention des autorisations administratives nécessaires à la réalisation desdites constructions. 

Cette nuance revêt une importance particulière s’agissant de la vente litigieuse puisque les acquéreurs ont eux-mêmes refusé d’attendre les permis et autorisations administratives nécessaires, se privant ainsi d’obtenir la certitude de pouvoir réaliser les constructions qu’ils avaient envisagées. 

En outre, l’aléa quant à la possibilité de réaliser ces constructions ressort tant des pièces annexées à l’acte que de la mention suivant laquelle l’acquéreur « déclare être parfaitement informé qu’il ne lui est donc nullement garanti par le vendeur que le terrain puisse faire l’objet de constructions ». 

Ainsi, les spécifications contractuelles n’imposaient pas aux vendeurs de délivrer un terrain sur lequel des constructions pourraient effectivement être réalisées. Aucun manquement à leur obligation de délivrance conforme ne peut donc leur être reproché. 

Par conséquent, les époux [V] seront déboutés de leurs demandes fondées sur le défaut de délivrance conforme. 

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire 

* Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, M. [O] [V] et Mme [G] [V], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens. 

* Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

M. [O] [V] et Mme [G] [V], parties condamnées aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à M. [F] [U] et Mme [S] [U], unis d’intérêts, une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros. 

* Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, rien ne justifie que l'exécution provisoire soit écartée.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, et en premier ressort,

DÉBOUTE M. [O] [V] et Mme [G] [V] de leur demande tendant à l’annulation de la vente du 01 juin 2018 portant sur une parcelle de terrain à bâtir située [Adresse 4], cadastrée n° BH [Cadastre 1] et n° BH [Cadastre 2], pour erreur sur les qualités essentielles de la chose et les déboute de toutes leurs demandes subséquentes ; 


DÉBOUTE M. [O] [V] et Mme [G] [V] de leur demande tendant à l’annulation de la vente du 01 juin 2018 portant sur une parcelle de terrain à bâtir située [Adresse 4], cadastrée n° BH [Cadastre 1] et n° BH [Cadastre 2], pour défaut de délivrance conforme et les DÉBOUTE de toutes leurs demandes subséquentes ; 

CONDAMNE in solidum M. [O] [V] et Mme [G] [V] aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [V] et Mme [G] [V] à payer à M. [F] [U] et Mme [S] [U], unis d’intérêts, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. 

Ainsi rendu pour mise à disposition au greffe à la date du délibéré ;


Le Greffier, Le Président,