Tribunal judiciaire de Tulle, JCP, 18 juin 2026, n° 24/00076

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juin 2011, Madame [B] [A] a consenti un bail d'habitation à Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z] sur des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 506 euros.

Par acte de commissaire de justice du 2 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 15  455,29 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z] le 3 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2024, Madame [B] [A] a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle pour faire constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, ordonner en conséquence, l'expulsion de Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z] ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l'article L411-1 du code des procédures civiles d'exécution, ordonner que faute pour eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, de condamner solidairement Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z] au paiement à titre provisionnel de la somme de 15 455,29 euros, représentant les loyers et charges impayés, à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, ainsi qu'au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu'à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit, au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières. 

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 27 juin 2024 et un diagnostic social et financier a été établi. Il est indiqué que le travailleur social n'a pu rencontrer les défendeurs. 

L'affaire a été appelée à l'audience du 9 septembre 2024. 

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l'affaire a été appelée pour plaider et retenue à l'audience du 4 mai 2026. 

A cette audience, Madame [B] [A], représentée par son conseil, se référant à ses écritures, conclut à la recevabilité de ses demandes et demande de constater que le bénéfice de la clause résolutoire est acquis, de constater par suite la résiliation du bail, de débouter Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z] de l'ensemble de leurs demandes, en conséquence, d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z] ou de tous occupants de leur chef, dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, si besoin est avec le concours de la force publique, de condamner Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 500 euros jusqu'à parfaite libération des lieux, condamner Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z] au paiement de la somme de 16 605,29 euros à titre de provision à valoir sur le montant des loyers impayés, condamner Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 

Au soutien de ses demandes, Madame [B] [A], représentée par son conseil, mentionne qu'une clause résolutoire figure bien au contrat de bail signé par les parties et que son bénéfice est acquis. Elle souligne que les locataires n'ont eu aucune réaction pendant le délai de deux mois, visé par le commandement et qu'ils sont dans l'incapacité d'assumer leur obligation de payer le loyer. Madame [B] [A], représentée par son conseil, s'oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire et demande l'expulsion des défendeurs. Elle rappelle que la dette locative est établie, un protocole d'accord en date du 28 juillet 2022 ayant notamment été établi entre les parties. Madame [B] [A], représentée par son conseil, mentionne avoir effectué des travaux et indique que l'état actuel du bien est aussi imputable au comportement des défendeurs. Elle ajoute que ces derniers ne démontrent pas le préjudice invoqué, ne le justifiant pas. 

Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z], représentés par leur conseil, se référant à leurs écritures, sollicitent du tribunal de débouter Madame [B] [A] de l'intégralité de ses demandes, reconventionnellement de déclarer que le logement ne répond pas aux critères de décence, condamner Madame [B] [A] à effectuer les travaux préconisés dans le rapport de visite du pôle départemental de lutte contre l'habitat indigne, à savoir : 
- Remise en conformité de l'installation électrique du logement, 
- Assurer l'étanchéité de la couverture, remise en état des gouttières, 
- Faire établir par un homme de l'art la non dangerosité des fissures (structurelles ou infiltrantes) situées sur les façades des murs extérieurs, 
- En cas de dangerosité, faire réaliser les travaux de réfection nécessaires, 
- Refaire un DPE valide et réaliser les travaux d'amélioration de performance thermique du logement, 
- Adapter le système de chauffage par rapport aux performances thermiques du logement, 
- Faire exécuter les travaux appropriés pour supprimer l'exposition au plomb, 
Le tout sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision, 
Suspendre le paiement du loyer tant que le logement ne répond pas aux normes de décence, 
Condamner Madame [B] [A] à payer une provision d'un montant de 6 000 euros à valoir sur leurs préjudices, la condamner à payer la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens. 

Au soutien de leurs demandes, Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z], représentés par leur conseil,font valoir que la somme sollicitée au titre des loyers impayés est contestée. Ils indiquent que le protocole d'accord du 28 juillet 2022 a bien été établi et qu'il apparaît que la bailleresse a renoncé à percevoir les loyers en retard sous condition de reprise du paiement du loyer en cours d'un montant de 450 euros. Les défendeurs mentionnent avoir réglé leur loyer courant et soulignent que la bailleresse n'a formulé aucune observation jusqu'au commandement de payer en date du 2 janvier 2024. Ils contestent le montant sollicité et précisent qu'une grande partie des impayés est prescrite. Les défendeurs soulignent que le logement est indécent et sollicitent la réalisation de travaux sous astreinte ainsi que la suspension du paiement du loyer. Ils demandent en outre une provision à valoir sur les différents troubles de jouissance, mentionnant souffrir de différents problèmes de santé liés à l'humidité et avoir des dépenses énergétiques importantes. Ils indiquent également que les tableaux de Madame [F] [Z], artiste peintre, se trouvent dégradés. 

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties, transmises le jour de l'audience, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le juge des référés est une juridiction civile d'exception au sens processuel du terme et reçoit du code de procédure civile des pouvoirs expressément limités, si bien que toute saisine de cette juridiction hors le champ limitatif de ces pouvoirs donne lieu à la constatation qu'il ne peut y avoir lieu à référé. 



Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Au terme de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, Madame [B] [A] sollicite à titre de provision la somme de 16 605,29 euros, au titre des loyers impayés (au vu du dispositif de ses conclusions récapitulatives et responsives, se référant à l'audience à ses écritures). 

Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z], à titre principal, soutiennent que le montant réclamé n'est pas fondé, au vu du protocole d'accord signé entre les parties et à titre subsidiaire, soulève la prescription d'une partie de la dette sollicitée. 

Il convient de relever que le présent litige s'inscrit dans le cadre d'un référé et qu'une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Le montant de la provision en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. (en ce sens, Cour de cassation, 3ème chambre civile, 7 mai 1996, n°93-15.179). 

En l'espèce, un protocole d'accord a été établi le 28 juillet 2022 entre Madame [B] [A], représentée par le cabinet CITYA [Localité 1] et Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z]. Il est mentionné notamment que : "Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z], locataires, sont redevables envers le cabinet CITYA [Localité 1] de la somme de 15 205,29 euros au titre des loyers impayés", que "Monsieur [G] et Madame [Z], locataires, reconnaissent expressément devoir la somme précitée", qu'en "conséquence les parties, ont convenu et arrêté ce qui suit : article 1 : Monsieur [G] et Madame [Z] s'engagent à verser à Madame [A] [B], pris en la personne du cabinet CITYA [Localité 1] la somme de 450 euros selon les modalités suivantes : il a été convenu avec le propriétaire d'une baisse de loyer à partir du 1er juillet 2022 portant le loyer mensuel à 450 euros et de la reprise du paiement de cette somme tous les mois par Monsieur [G] et Madame [Z], article 2 : Monsieur [G] et Madame [Z], locataires, s'engagent à régler au cabinet CITYA [Localité 1], dès réception, l'ensemble des quittances (loyer principal, provision sur charges, etc...) qui seront éditées pour la période postérieure au présent protocole. Les paiements qui seront reçus seront imputés sur les sommes dues hors protocole, article 3 : à défaut du paiement d'une seule échéance telles que prévues à l'article 1, le présent protocole deviendrait immédiatement caduque sans autre forme de procédure. Le cabinet CITYA [Localité 1] procéderait alors au recouvrement de la dette par tout moyen de droit". 

Par courriers en date du 10 mai et du 16 mai 2023, le cabinet CITYA [Localité 1] rappelle aux locataires le montant de leur dette locative et propose un dernier plan d'apurement de celle-ci. 
Par courrier en date du 18 août 2023, les locataires indiquent notamment "A partir de du mois de septembre 2023, je verse tous les mois 200 euros, en résorption de la dette locative de 15 000 euros".
 
Par mail en date du 3 janvier 2024, l'étude du commissaire de justice [L] a notamment indiqué au cabinet CITYA [Localité 1] les éléments suivants : "Monsieur [G] a pris contact avec l'étude suite à la signification du commandement de payer les loyers. Ce dernier indique qu'il va de nouveau régler son loyer courant totalité et versera 300 euros en plus chaque mois".
 
Par ailleurs, les avis d'échéance reçus par les locataires, notamment en 2024 mentionnent outre le loyer courant de 450 euros, le montant de la dette locative dû et qu'il est en de même des relevés de compte locatif. 


Dès lors, avec l'évidence requise en référé, il convient de constater que la dette locative n'a nullement été effacée et qu'il était prévu dans le cadre de cet accord un règlement de la dette avec comme concession la baisse du montant du loyer ; les défendeurs reconnaissants ainsi, 
au vu de cet écrit, être redevables de la somme de 15 205,29 euros au titre des loyers impayés. 

Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z] invoquent la prescription d'une partie de la dette locative réclamée, en vertu de l'article 7-1 de la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989. 

Cet article énonce que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

L'article 2240 du code civil prévoit que la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription. 

L'assignation en référé a été signifiée à étude aux locataires le 25 juin 2024. 

Le protocole d'accord intervenu le 28 juillet 2022 n'a nullement été remis en cause par les parties, ce protocole mentionnant notamment que "Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z], locataires, sont redevables envers le cabinet CITYA [Localité 1] de la somme de 15 205,29 euros au titre des loyers impayés" et que "Monsieur [G] et Madame [Z], locataires, reconnaissent expressément devoir la somme précitée".
 
Il y a, ainsi, lieu de considérer que la prescription a valablement été interrompue et que ce moyen tiré de la prescription ne peut constituer une contestation sérieuse. 

Au regard de ces éléments, la dette locative non sérieusement contestable de Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z] envers Madame [B] [A] s'élève à la somme de 16 605,29 euros, arrêtée à la date du 30 mars 2026, étant rappelé que dans le cadre d'un référé, il ne s'agit que d'une provision. 

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 

Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement. 

Madame [B] [A] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département et avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans les délais.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l'avis de la Cour de Cassation n° 24-70.002 en date du 13 juin 2024 que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. 

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, le contrat de bail, en son article 2.11 des conditions générales paraphées par les parties, comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette. 

Un commandement de payer a été signifié aux locataires le 2 janvier 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 15 455,29 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 mars 2024. 

Selon l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aucune des parties ne sollicite de délais de paiement ni de suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

Il ressort des éléments versés aux débats que les revenus du foyer des défendeurs ne permettent pas d'envisager un plan d'apurement de la dette. 

Il n'y a pas lieu à octroi de délais de paiement, ni de suspension des effets de la clause résolutoire, les conditions cumulatives posées par l'article 24 V - VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n'étant pas réunies.

Il est constamment admis que la libération effective des lieux se matérialise soit par la remise des clés soit par l'expulsion (en ce sens, Cour d'appel de Versailles, 11 mars 2025, n°24/02352). 

Il convient, en conséquence, d'ordonner aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux avec remise des clés, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Madame [B] [A] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'astreinte, la fixation d'une indemnité d'occupation répondant à l'objectif de contrainte poursuivi. 

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. 

Sur l'indemnité d'occupation

Au regard de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, la bailleresse est fondée à demander le paiement d'une indemnité d'occupation à l'encontre de Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z], devenus occupants sans droit ni titre du local d'habitation à compter du 3 mars 2024. 

Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. 

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 450 euros.

L'indemnité d'occupation concernant le logement est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 3 mars 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [B] [A] ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise.

Sur les demandes reconventionnelles de travaux de mise en conformité et de suspension du paiement des loyers tant que le logement ne répond pas aux normes de décence 

Selon l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il s'ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le tribunal statue et avec l'évidence qui s'impose à la juridiction des référés, l'imminence d'un dommage, sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines, qu'un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l'intervention du juge des référés, que la constatation de l'imminence du dommage suffit à caractériser l'urgence afin d'en éviter les effets. 

En l'espèce, il n'a été allégué, par les défendeurs, aucun dommage imminent ou trouble manifestement illicite. 

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder en référé une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, en bon état d'usage et de réparation. 

Selon l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième, alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. 

En l'espèce, le bail est résilié par l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers depuis le 3 mars 2024, de sorte que la bailleresse n'est plus soumise à une obligation de mise en conformité, Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date (en ce sens, Cour d'appel de Metz, 3ème chambre civile, 27 novembre 2025, n°24/01235, Cour d'appel d'Aix en Provence, chambre 1-2, 26 février 2026, n°25/04471). En effet, les défendeurs n'ont plus la qualité de locataires et ne peuvent donc se prévaloir des droits découlant de cette qualité ni du contrat du bail.

Au vu des éléments susmentionnés, les défendeurs seront déboutés de leur demande. 

Sur l'indemnisation reconventionnelle sollicitée

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder en référé une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que "le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d'un logement décent est compris, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation :

1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;

2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;

3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à [Localité 7] et à Mayotte, le niveau de performance d'un logement décent est compris, au sens du même article L. 173-1-1 :

a) A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F ;

b) A compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E.

Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.
Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée".

En l'espèce, Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z] sollicitent à titre de provision la somme de 6 000 euros, au titre de leurs préjudices. 

Ils indiquent souffrir de différents problèmes de santé liés à l'humidité qui règne dans le logement et font valoir que les dépenses énergétiques sont très importantes. 

Madame [B] [A] conteste cette demande, mentionnant l'absence de démonstration d'un tel préjudice par les défendeurs. 

Le rapport de visite "décence" en date du 9 avril 2024 mentionne notamment que : 
- Le "DPE fourni aux locataires qu'un mois après leur entrée dans les lieux. Date de validité du DPE expirée depuis le 5 avril 2021. Ce logement ne pourra plus être mis en location en l'état à partir du 1er janvier 2025 et ce par rapport à sa très faible performance énergétique, 
- A noter la toiture du garage annexe non étanche à l'eau de ruissellement rendant celui-ci non utilisable en tant que tel, 
- Les locataires utilisent un chauffage d'appoint de type poêle à bois car la chaudière fioul est ancienne et peu performante et le logement non isolé. Cela entraîne une surconsommation trop onéreuse de fioul. De plus une mauvaise ventilation est signalée niveau cuve à fioul (cave), remontée d'odeur de la cuve à fioul dans l'habitation".
 
Il est noté également une suspicion de défaut de l'installation électrique du logement, outre un défaut d'étanchéité de la toiture et une suspicion d'un défaut structurel des murs extérieurs. 

Un courrier de la direction départementale des territoires en date du 16 avril 2024 a été adressé à la bailleresse pour l'en informer et lui demander de prendre toutes les dispositions pour y remédier. 

Les défendeurs produisent plusieurs courriers adressés à CITYA [Localité 1] en juin 2024 ainsi que des photographies couleur non localisables et non horodatées. 

Un dossier de diagnostics techniques a été établi le 7 mars 2025 qui mentionne concernant le DPE le classement en G, le logement étant considéré comme une passoire énergétique. 
La requérante produit diverses factures d'entretien datant de 2011 à 2025, concernant pour cette dernière facture du 23 juillet 2025, la vérification de la couverture en ardoise du pays et zinguerie. Il est également fait mention d'un mail de Monsieur [T] [A], indiquant que le chauffe-eau électrique a été remplacé le 21 avril 2022. 

Par courrier reçu le 3 septembre 2025 à l'agence CITYA [Localité 1], les défendeurs ont fait part de désagréments concernant le passage de l'électricien. Ainsi, ils indiquent que "je viens par cette présente vous signaler les agissements de l'électricien lors de sa visite pour le devis de mise aux normes. (... ) J'émets des doutes sur ses compétences car il a déclaré qu'il fallait faire toute l'installation, qu'aucune prise n'était reliée à la terre ainsi que le câblage électrique, en faisant des saignée dans toute les pièces. Alors qu'il n'a que le tableau a faire aux normes côté compteur et non refaire toute l'installation en changeant les prises et donc surfacturer. (...)". 

Si le DPE mentionne un classement G interdisant au bailleur de louer le logement et celui-ci devant s'assurer que le bien répond aux critères de décence énergétique, il n'en demeure pas moins que le fait que le logement soit classé G n'établit pas automatiquement l'indécence de ce dernier (en ce sens, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 1ere et 8ème chambres réunies, 14 juin 2023, n°21/17475). 

Les défendeurs n'établissement pas un état de santé dégradé en raison des désordres allégués ni l'imputabilité de la détérioration des tableaux. 

Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z], qui occupent le logement depuis plus de 13 ans avant l'assignation en date du 25 juin 2024, ne produisent aucun élément, qui ferait preuve manifeste, exempte de toute contestation sérieuse, des préjudices invoqués. 

Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de statuer en référé sur la demande reconventionnelle de paiement d'une provision au titre de leurs préjudices, se heurtant à une contestation sérieuse quant à la nature et l'étendue des préjudices invoqués. 

Il est, par ailleurs, observé qu'aucune des parties, même en subsidiaire, n'a sollicité de passerelle au fond en vertu de l'article 873-1 du code de procédure civile. 

Sur les autres demandes 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance. 

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1 200 euros à la demande de Madame [B] [A] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z] seront déboutés de leur demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action de Madame [B] [A] recevable en la forme ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z] à payer à Madame [B] [A], la somme de 16 605,29 euros (seize mille six cent cinq euros et vingt-neuf centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif, arrêté à la date du 30 mars 2026 ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 janvier 2024 n'a pas été réglée dans les deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er juin 2011 entre Madame [B] [A], d'une part, et Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z], d'autre part, concernant les locaux situés à [Localité 8] à [Localité 6], est résilié depuis le 3 mars 2024 ;

CONSTATE que Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z] sont occupants sans droit ni titre dudit logement depuis le 3 mars 2024 ;

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement ;

DIT n'y avoir lieu à suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE à Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 6], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, avec remise des clés ;

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu de prononcer une astreinte ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;

DIT qu'en application des dispositions de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution, la présente sera transmise, par les soins du greffe, au préfet du département en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z], à titre de provision, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 450 euros (quatre cent cinquante euros) par mois ;

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 3 mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

DÉBOUTE Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z] de leurs demandes reconventionnelles de réalisation de travaux et de suspension du paiement du loyer ;


DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de paiement de la somme provisionnelle de 6 000 euros ;

DÉBOUTE les parties des demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z] à payer à Madame [B] [A], la somme de 1 200 euros (mille deux cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de Tulle, le 18 juin 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière. 


 La Greffière La Juge

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]







N° RG 24/00076 - N° Portalis 46C2-W-B7I-BBOH

[Adresse 2] d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion










minute : 











copies délivrées le : 

1 copie conforme à : 
- Me REGY
- Me VAL

1 copie exécutoire à : 
- Me VAL


1 copie dossier
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 18 Juin 2026



Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire ;

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Mme Marie-Pierre DEBONO, Cadre Greffier ;


DANS LE LITIGE ENTRE :


DEMANDEUR(S)

Madame [B] [A]
née le 09 Mai 1947 à [Localité 3], 
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Dominique VAL, avocat au barreau de BRIVE substitué par Me Audrey PRADIER, avocat au barreau de TULLE


ET :

DEFENDEUR(S)

Monsieur [Q] [G]
né le 17 Août 1949 à [Localité 4], 
demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Céline REGY, avocat au barreau de TULLE

Madame [F] [Z]
née le 20 Janvier 1961 à [Localité 5] (13)
demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Céline REGY, avocat au barreau de TULLE





DÉBATS : 04 Mai 2026







EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juin 2011, Madame [B] [A] a consenti un bail d'habitation à Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z] sur des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 506 euros.

Par acte de commissaire de justice du 2 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 15  455,29 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z] le 3 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2024, Madame [B] [A] a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle pour faire constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, ordonner en conséquence, l'expulsion de Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z] ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l'article L411-1 du code des procédures civiles d'exécution, ordonner que faute pour eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, de condamner solidairement Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z] au paiement à titre provisionnel de la somme de 15 455,29 euros, représentant les loyers et charges impayés, à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, ainsi qu'au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu'à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit, au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières. 

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 27 juin 2024 et un diagnostic social et financier a été établi. Il est indiqué que le travailleur social n'a pu rencontrer les défendeurs. 

L'affaire a été appelée à l'audience du 9 septembre 2024. 

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l'affaire a été appelée pour plaider et retenue à l'audience du 4 mai 2026. 

A cette audience, Madame [B] [A], représentée par son conseil, se référant à ses écritures, conclut à la recevabilité de ses demandes et demande de constater que le bénéfice de la clause résolutoire est acquis, de constater par suite la résiliation du bail, de débouter Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z] de l'ensemble de leurs demandes, en conséquence, d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z] ou de tous occupants de leur chef, dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, si besoin est avec le concours de la force publique, de condamner Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 500 euros jusqu'à parfaite libération des lieux, condamner Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z] au paiement de la somme de 16 605,29 euros à titre de provision à valoir sur le montant des loyers impayés, condamner Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 

Au soutien de ses demandes, Madame [B] [A], représentée par son conseil, mentionne qu'une clause résolutoire figure bien au contrat de bail signé par les parties et que son bénéfice est acquis. Elle souligne que les locataires n'ont eu aucune réaction pendant le délai de deux mois, visé par le commandement et qu'ils sont dans l'incapacité d'assumer leur obligation de payer le loyer. Madame [B] [A], représentée par son conseil, s'oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire et demande l'expulsion des défendeurs. Elle rappelle que la dette locative est établie, un protocole d'accord en date du 28 juillet 2022 ayant notamment été établi entre les parties. Madame [B] [A], représentée par son conseil, mentionne avoir effectué des travaux et indique que l'état actuel du bien est aussi imputable au comportement des défendeurs. Elle ajoute que ces derniers ne démontrent pas le préjudice invoqué, ne le justifiant pas. 

Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z], représentés par leur conseil, se référant à leurs écritures, sollicitent du tribunal de débouter Madame [B] [A] de l'intégralité de ses demandes, reconventionnellement de déclarer que le logement ne répond pas aux critères de décence, condamner Madame [B] [A] à effectuer les travaux préconisés dans le rapport de visite du pôle départemental de lutte contre l'habitat indigne, à savoir : 
- Remise en conformité de l'installation électrique du logement, 
- Assurer l'étanchéité de la couverture, remise en état des gouttières, 
- Faire établir par un homme de l'art la non dangerosité des fissures (structurelles ou infiltrantes) situées sur les façades des murs extérieurs, 
- En cas de dangerosité, faire réaliser les travaux de réfection nécessaires, 
- Refaire un DPE valide et réaliser les travaux d'amélioration de performance thermique du logement, 
- Adapter le système de chauffage par rapport aux performances thermiques du logement, 
- Faire exécuter les travaux appropriés pour supprimer l'exposition au plomb, 
Le tout sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision, 
Suspendre le paiement du loyer tant que le logement ne répond pas aux normes de décence, 
Condamner Madame [B] [A] à payer une provision d'un montant de 6 000 euros à valoir sur leurs préjudices, la condamner à payer la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens. 

Au soutien de leurs demandes, Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z], représentés par leur conseil,font valoir que la somme sollicitée au titre des loyers impayés est contestée. Ils indiquent que le protocole d'accord du 28 juillet 2022 a bien été établi et qu'il apparaît que la bailleresse a renoncé à percevoir les loyers en retard sous condition de reprise du paiement du loyer en cours d'un montant de 450 euros. Les défendeurs mentionnent avoir réglé leur loyer courant et soulignent que la bailleresse n'a formulé aucune observation jusqu'au commandement de payer en date du 2 janvier 2024. Ils contestent le montant sollicité et précisent qu'une grande partie des impayés est prescrite. Les défendeurs soulignent que le logement est indécent et sollicitent la réalisation de travaux sous astreinte ainsi que la suspension du paiement du loyer. Ils demandent en outre une provision à valoir sur les différents troubles de jouissance, mentionnant souffrir de différents problèmes de santé liés à l'humidité et avoir des dépenses énergétiques importantes. Ils indiquent également que les tableaux de Madame [F] [Z], artiste peintre, se trouvent dégradés. 

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties, transmises le jour de l'audience, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 juin 2026. 


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le juge des référés est une juridiction civile d'exception au sens processuel du terme et reçoit du code de procédure civile des pouvoirs expressément limités, si bien que toute saisine de cette juridiction hors le champ limitatif de ces pouvoirs donne lieu à la constatation qu'il ne peut y avoir lieu à référé. 



Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Au terme de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, Madame [B] [A] sollicite à titre de provision la somme de 16 605,29 euros, au titre des loyers impayés (au vu du dispositif de ses conclusions récapitulatives et responsives, se référant à l'audience à ses écritures). 

Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z], à titre principal, soutiennent que le montant réclamé n'est pas fondé, au vu du protocole d'accord signé entre les parties et à titre subsidiaire, soulève la prescription d'une partie de la dette sollicitée. 

Il convient de relever que le présent litige s'inscrit dans le cadre d'un référé et qu'une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Le montant de la provision en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. (en ce sens, Cour de cassation, 3ème chambre civile, 7 mai 1996, n°93-15.179). 

En l'espèce, un protocole d'accord a été établi le 28 juillet 2022 entre Madame [B] [A], représentée par le cabinet CITYA [Localité 1] et Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z]. Il est mentionné notamment que : "Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z], locataires, sont redevables envers le cabinet CITYA [Localité 1] de la somme de 15 205,29 euros au titre des loyers impayés", que "Monsieur [G] et Madame [Z], locataires, reconnaissent expressément devoir la somme précitée", qu'en "conséquence les parties, ont convenu et arrêté ce qui suit : article 1 : Monsieur [G] et Madame [Z] s'engagent à verser à Madame [A] [B], pris en la personne du cabinet CITYA [Localité 1] la somme de 450 euros selon les modalités suivantes : il a été convenu avec le propriétaire d'une baisse de loyer à partir du 1er juillet 2022 portant le loyer mensuel à 450 euros et de la reprise du paiement de cette somme tous les mois par Monsieur [G] et Madame [Z], article 2 : Monsieur [G] et Madame [Z], locataires, s'engagent à régler au cabinet CITYA [Localité 1], dès réception, l'ensemble des quittances (loyer principal, provision sur charges, etc...) qui seront éditées pour la période postérieure au présent protocole. Les paiements qui seront reçus seront imputés sur les sommes dues hors protocole, article 3 : à défaut du paiement d'une seule échéance telles que prévues à l'article 1, le présent protocole deviendrait immédiatement caduque sans autre forme de procédure. Le cabinet CITYA [Localité 1] procéderait alors au recouvrement de la dette par tout moyen de droit". 

Par courriers en date du 10 mai et du 16 mai 2023, le cabinet CITYA [Localité 1] rappelle aux locataires le montant de leur dette locative et propose un dernier plan d'apurement de celle-ci. 
Par courrier en date du 18 août 2023, les locataires indiquent notamment "A partir de du mois de septembre 2023, je verse tous les mois 200 euros, en résorption de la dette locative de 15 000 euros".
 
Par mail en date du 3 janvier 2024, l'étude du commissaire de justice [L] a notamment indiqué au cabinet CITYA [Localité 1] les éléments suivants : "Monsieur [G] a pris contact avec l'étude suite à la signification du commandement de payer les loyers. Ce dernier indique qu'il va de nouveau régler son loyer courant totalité et versera 300 euros en plus chaque mois".
 
Par ailleurs, les avis d'échéance reçus par les locataires, notamment en 2024 mentionnent outre le loyer courant de 450 euros, le montant de la dette locative dû et qu'il est en de même des relevés de compte locatif. 


Dès lors, avec l'évidence requise en référé, il convient de constater que la dette locative n'a nullement été effacée et qu'il était prévu dans le cadre de cet accord un règlement de la dette avec comme concession la baisse du montant du loyer ; les défendeurs reconnaissants ainsi, 
au vu de cet écrit, être redevables de la somme de 15 205,29 euros au titre des loyers impayés. 

Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z] invoquent la prescription d'une partie de la dette locative réclamée, en vertu de l'article 7-1 de la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989. 

Cet article énonce que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

L'article 2240 du code civil prévoit que la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription. 

L'assignation en référé a été signifiée à étude aux locataires le 25 juin 2024. 

Le protocole d'accord intervenu le 28 juillet 2022 n'a nullement été remis en cause par les parties, ce protocole mentionnant notamment que "Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z], locataires, sont redevables envers le cabinet CITYA [Localité 1] de la somme de 15 205,29 euros au titre des loyers impayés" et que "Monsieur [G] et Madame [Z], locataires, reconnaissent expressément devoir la somme précitée".
 
Il y a, ainsi, lieu de considérer que la prescription a valablement été interrompue et que ce moyen tiré de la prescription ne peut constituer une contestation sérieuse. 

Au regard de ces éléments, la dette locative non sérieusement contestable de Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z] envers Madame [B] [A] s'élève à la somme de 16 605,29 euros, arrêtée à la date du 30 mars 2026, étant rappelé que dans le cadre d'un référé, il ne s'agit que d'une provision. 

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 

Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement. 

Madame [B] [A] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département et avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans les délais.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l'avis de la Cour de Cassation n° 24-70.002 en date du 13 juin 2024 que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. 

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, le contrat de bail, en son article 2.11 des conditions générales paraphées par les parties, comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette. 

Un commandement de payer a été signifié aux locataires le 2 janvier 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 15 455,29 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 mars 2024. 

Selon l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aucune des parties ne sollicite de délais de paiement ni de suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

Il ressort des éléments versés aux débats que les revenus du foyer des défendeurs ne permettent pas d'envisager un plan d'apurement de la dette. 

Il n'y a pas lieu à octroi de délais de paiement, ni de suspension des effets de la clause résolutoire, les conditions cumulatives posées par l'article 24 V - VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n'étant pas réunies.

Il est constamment admis que la libération effective des lieux se matérialise soit par la remise des clés soit par l'expulsion (en ce sens, Cour d'appel de Versailles, 11 mars 2025, n°24/02352). 

Il convient, en conséquence, d'ordonner aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux avec remise des clés, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Madame [B] [A] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'astreinte, la fixation d'une indemnité d'occupation répondant à l'objectif de contrainte poursuivi. 

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. 

Sur l'indemnité d'occupation

Au regard de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, la bailleresse est fondée à demander le paiement d'une indemnité d'occupation à l'encontre de Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z], devenus occupants sans droit ni titre du local d'habitation à compter du 3 mars 2024. 

Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. 

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 450 euros.

L'indemnité d'occupation concernant le logement est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 3 mars 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [B] [A] ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise.

Sur les demandes reconventionnelles de travaux de mise en conformité et de suspension du paiement des loyers tant que le logement ne répond pas aux normes de décence 

Selon l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il s'ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le tribunal statue et avec l'évidence qui s'impose à la juridiction des référés, l'imminence d'un dommage, sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines, qu'un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l'intervention du juge des référés, que la constatation de l'imminence du dommage suffit à caractériser l'urgence afin d'en éviter les effets. 

En l'espèce, il n'a été allégué, par les défendeurs, aucun dommage imminent ou trouble manifestement illicite. 

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder en référé une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, en bon état d'usage et de réparation. 

Selon l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième, alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. 

En l'espèce, le bail est résilié par l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers depuis le 3 mars 2024, de sorte que la bailleresse n'est plus soumise à une obligation de mise en conformité, Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date (en ce sens, Cour d'appel de Metz, 3ème chambre civile, 27 novembre 2025, n°24/01235, Cour d'appel d'Aix en Provence, chambre 1-2, 26 février 2026, n°25/04471). En effet, les défendeurs n'ont plus la qualité de locataires et ne peuvent donc se prévaloir des droits découlant de cette qualité ni du contrat du bail.

Au vu des éléments susmentionnés, les défendeurs seront déboutés de leur demande. 

Sur l'indemnisation reconventionnelle sollicitée

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder en référé une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que "le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d'un logement décent est compris, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation :

1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;

2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;

3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à [Localité 7] et à Mayotte, le niveau de performance d'un logement décent est compris, au sens du même article L. 173-1-1 :

a) A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F ;

b) A compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E.

Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.
Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée".

En l'espèce, Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z] sollicitent à titre de provision la somme de 6 000 euros, au titre de leurs préjudices. 

Ils indiquent souffrir de différents problèmes de santé liés à l'humidité qui règne dans le logement et font valoir que les dépenses énergétiques sont très importantes. 

Madame [B] [A] conteste cette demande, mentionnant l'absence de démonstration d'un tel préjudice par les défendeurs. 

Le rapport de visite "décence" en date du 9 avril 2024 mentionne notamment que : 
- Le "DPE fourni aux locataires qu'un mois après leur entrée dans les lieux. Date de validité du DPE expirée depuis le 5 avril 2021. Ce logement ne pourra plus être mis en location en l'état à partir du 1er janvier 2025 et ce par rapport à sa très faible performance énergétique, 
- A noter la toiture du garage annexe non étanche à l'eau de ruissellement rendant celui-ci non utilisable en tant que tel, 
- Les locataires utilisent un chauffage d'appoint de type poêle à bois car la chaudière fioul est ancienne et peu performante et le logement non isolé. Cela entraîne une surconsommation trop onéreuse de fioul. De plus une mauvaise ventilation est signalée niveau cuve à fioul (cave), remontée d'odeur de la cuve à fioul dans l'habitation".
 
Il est noté également une suspicion de défaut de l'installation électrique du logement, outre un défaut d'étanchéité de la toiture et une suspicion d'un défaut structurel des murs extérieurs. 

Un courrier de la direction départementale des territoires en date du 16 avril 2024 a été adressé à la bailleresse pour l'en informer et lui demander de prendre toutes les dispositions pour y remédier. 

Les défendeurs produisent plusieurs courriers adressés à CITYA [Localité 1] en juin 2024 ainsi que des photographies couleur non localisables et non horodatées. 

Un dossier de diagnostics techniques a été établi le 7 mars 2025 qui mentionne concernant le DPE le classement en G, le logement étant considéré comme une passoire énergétique. 
La requérante produit diverses factures d'entretien datant de 2011 à 2025, concernant pour cette dernière facture du 23 juillet 2025, la vérification de la couverture en ardoise du pays et zinguerie. Il est également fait mention d'un mail de Monsieur [T] [A], indiquant que le chauffe-eau électrique a été remplacé le 21 avril 2022. 

Par courrier reçu le 3 septembre 2025 à l'agence CITYA [Localité 1], les défendeurs ont fait part de désagréments concernant le passage de l'électricien. Ainsi, ils indiquent que "je viens par cette présente vous signaler les agissements de l'électricien lors de sa visite pour le devis de mise aux normes. (... ) J'émets des doutes sur ses compétences car il a déclaré qu'il fallait faire toute l'installation, qu'aucune prise n'était reliée à la terre ainsi que le câblage électrique, en faisant des saignée dans toute les pièces. Alors qu'il n'a que le tableau a faire aux normes côté compteur et non refaire toute l'installation en changeant les prises et donc surfacturer. (...)". 

Si le DPE mentionne un classement G interdisant au bailleur de louer le logement et celui-ci devant s'assurer que le bien répond aux critères de décence énergétique, il n'en demeure pas moins que le fait que le logement soit classé G n'établit pas automatiquement l'indécence de ce dernier (en ce sens, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 1ere et 8ème chambres réunies, 14 juin 2023, n°21/17475). 

Les défendeurs n'établissement pas un état de santé dégradé en raison des désordres allégués ni l'imputabilité de la détérioration des tableaux. 

Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z], qui occupent le logement depuis plus de 13 ans avant l'assignation en date du 25 juin 2024, ne produisent aucun élément, qui ferait preuve manifeste, exempte de toute contestation sérieuse, des préjudices invoqués. 

Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de statuer en référé sur la demande reconventionnelle de paiement d'une provision au titre de leurs préjudices, se heurtant à une contestation sérieuse quant à la nature et l'étendue des préjudices invoqués. 

Il est, par ailleurs, observé qu'aucune des parties, même en subsidiaire, n'a sollicité de passerelle au fond en vertu de l'article 873-1 du code de procédure civile. 

Sur les autres demandes 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance. 

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1 200 euros à la demande de Madame [B] [A] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z] seront déboutés de leur demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action de Madame [B] [A] recevable en la forme ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z] à payer à Madame [B] [A], la somme de 16 605,29 euros (seize mille six cent cinq euros et vingt-neuf centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif, arrêté à la date du 30 mars 2026 ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 janvier 2024 n'a pas été réglée dans les deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er juin 2011 entre Madame [B] [A], d'une part, et Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z], d'autre part, concernant les locaux situés à [Localité 8] à [Localité 6], est résilié depuis le 3 mars 2024 ;

CONSTATE que Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z] sont occupants sans droit ni titre dudit logement depuis le 3 mars 2024 ;

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement ;

DIT n'y avoir lieu à suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE à Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 6], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, avec remise des clés ;

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu de prononcer une astreinte ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;

DIT qu'en application des dispositions de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution, la présente sera transmise, par les soins du greffe, au préfet du département en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z], à titre de provision, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 450 euros (quatre cent cinquante euros) par mois ;

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 3 mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

DÉBOUTE Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z] de leurs demandes reconventionnelles de réalisation de travaux et de suspension du paiement du loyer ;


DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de paiement de la somme provisionnelle de 6 000 euros ;

DÉBOUTE les parties des demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z] à payer à Madame [B] [A], la somme de 1 200 euros (mille deux cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [Q] [G] et Madame [F] [Z] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de Tulle, le 18 juin 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière. 


 La Greffière La Juge

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1721, code de la construction et de l'habitation L173-1-1, code civil 2240, code de procedure civile 873-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 5 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Strasbourg · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 26/00398

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• 9 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 25/03690

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• 12 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 26/00214

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• 18 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/11698

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• 25 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/09062

  en commun : code civil 1721, code de la construction et de l'habitation L173-1-1

• 25 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/11519

  en commun : code civil 1721, code de la construction et de l'habitation L173-1-1

• 26 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Rennes · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 26/00203

  en commun : code civil 1721, code de la construction et de l'habitation L173-1-1

• 30 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Lyon · Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 24/02260

  en commun : code civil 1721, code de la construction et de l'habitation L173-1-1

Mise à jour de la source le 2026-07-15T19:17:31.140Z.