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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nanterre, 4ème Chambre, 16 juillet 2026, n° 23/09057

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsAutres contrats de prestation de services
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée en date du 14 octobre 1986, la société M.G.F. ACCIDENTS PARIS NORD I a souscrit auprès de la société COMPTAGE IMMOBILIER SCHLUMBERGER, aux droits de laquelle vient la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA, un contrat de location, de maintenance et de relevés des compteurs d’eau chaude et d’eau froide d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6].

Cet acte a fait l’objet d’un avenant en date du 13 janvier 1997 entre la société IMMOBILIERE GENERALE FRANCAISE et la société COMPTAGE IMMOBILIER SCHLUMBERGER.

La société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA a, les 10 avril 2019, 10 janvier 2021 et 10 janvier 2023 émis, à l’attention de la société BNP Paribas Real Estate Property Management France, en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 6], trois factures respectivement d’un montant de 4 008,49 euros, 4 173,06 euros et 4 376,93 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 juin 2023, la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA a, par l’intermédiaire de son mandataire, mis en demeure la société BNP Paribas Real Estate Property Management France de lui payer la somme de 12 558,48 euros au titre des trois factures impayées, celle de 3 846,31 euros au titre des pénalités de retard, celle de 120 euros au titre d’indemnités forfaitaires et celle de 2 511,70 euros au titre de la clause pénale, soit la somme totale de 19 036,49 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 novembre 2023, la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA a fait assigner le syndicat des copropriétaires du Centre d’Issy, situé [Adresse 6] à Issy Les Moulineaux (92130), représenté par son syndic la société BNP Paribas Real Estate Property Management France, devant le tribunal judiciaire de Nanterre et sollicite, au visa des articles 1103 et suivants, 1217 et suivants, 1341 et 1344 du code civil, des articles 514, 696 et 700 du code de procédure civile et de l’article L. 441-10 du code de commerce, sa condamnation à lui payer :
la somme de 8 385,42 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de réception de la mise en demeure, soit le 30 juin 2023, et ce jusqu’à parfait paiement,la somme de 1 677,08 euros au titre de la clause pénale contractuelle,la somme de 80 euros au titre des indemnités forfaitaires pour frais de recouvrement,les pénalités de retard dues à compter de l’échéance de chaque facture, au taux appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage et ce jusqu’à parfait paiement, etla somme de 3 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Elle sollicite également que soit ordonnée, en tant que de besoin, l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de sa demande en paiement des factures impayées, elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires du Centre d’[Localité 2], qui a souscrit auprès d’elle un contrat de location, de maintenance et de relevés des compteurs d’eau, qui est renouvelable par tacite reconduction, ne s’est pas acquitté des factures émises les 10 avril 2019 et 10 janvier 2023 en exécution de celui-ci. Par ailleurs, elle soutient que les dispositions de l’article L. 441-10 du code de commerce étant d’ordre public, elle est bien fondée en ses demandes tendant au paiement des indemnités pour frais de recouvrement et intérêts de retard dus en application de ces dispositions.

Le syndicat des copropriétaires du Centre d’[Localité 2], situé [Adresse 5] à [Localité 7], représenté par son syndic, la société BNP Paribas Real Estate Property Management France, assignée à personne morale, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 mai 2024. L’affaire a été plaidée à l’audience de plaidoirie se tenant à juge rapporteur du 13 mai 2026 et la décision à intervenir a été mise en délibéré au 16 juillet 2026, date du présent jugement.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle que les mentions, figurant dans le dispositif des conclusions des parties, qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l'objet d'une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des factures des 10 avril 2019 et 10 janvier 2023

La tacite reconduction s’analysant comme un nouveau contrat et les factures dont il est sollicité le paiement correspondant à des prestations effectuées postérieurement à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-301 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, il sera fait application des dispositions du code civil applicables postérieurement à l’entrée en vigueur de cette ordonnance.

Aux termes de l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». 

Par ailleurs, aux termes de l’article 1217 du code civil : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :
refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;obtenir une réduction du prix ;provoquer la résolution du contrat ;demander réparation des conséquences de l’inexécution.Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».

Enfin, aux termes de l’article 1353 du code civil : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Il résulte d’une lecture combinée de l’article 1359 du code civil et de l’article 1er du décret n° 80-533 du 15 juillet 1980 pris pour l’application de l’article 1341 du code civil que l’acte juridique portant sur une somme ou une valeur excédant un montant de 1 500 euros doit être prouvé par écrit sous signature privée ou authentique. L’article 1361 du même code indique qu’il peut être suppléé à cette exigence par l’aveu judiciaire, le serment décisoire ou un commencement de preuve par écrit corroboré par un autre moyen de preuve, l’article 1362 du même code précisant, d’une part, que constitue un commencement de preuve par écrit tout écrit qui, émanant de celui qui conteste un acte ou de celui qu’il représente, rend vraisemblable ce qui est allégué et, d’autre part, que peuvent être considérés par le juge comme équivalent à un commencement de preuve par écrit les déclarations faites par une partie lors de sa comparution personnelle, son refus de répondre ou son absence à la comparution.

Il résulte de ces dispositions que la charge de la preuve de l’existence d’un contrat incombe à celui qui s’en prévaut et qu’il appartient ainsi, d’une part, à la personne qui se prévaut d’un engagement contractuel à son égard de l’établir et, d’autre part, à la personne qui demande le paiement d’une facture correspondant à une prestation effectuée d’établir qu’elle a été commandée ou acceptée par le client. Si cette dernière preuve est rapportée, il appartient alors au débiteur de justifier de son paiement.

En l’espèce, pour justifier de sa demande en paiement de la somme de 8 385,42 euros au titre des factures impayées, la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA produit aux débats le contrat de location, maintenance et relevés des compteurs d’eau du 14 octobre 1986 et son avenant du 13 janvier 1997, portant sur un immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 6], la facture émise le 10 avril 2019 pour un montant de 4 008,49 euros et celle émise le 10 janvier 2023 pour un montant de 4 376,93 euros, les listings des relevés des compteurs édités les 18 février 2020 et 26 janvier 2023, ainsi que le courrier de mise en demeure en date du 28 juin 2023, dont la société BNP Paribas Real Estate Property Management France a accusé réception le 30 juin 2023. 

De plus, il ressort des termes de l’avenant au contrat signé entre les parties le 13 janvier 1997, d’une part, que le contrat, souscrit pour une durée de 5 ans, prend effet à la date de sa signature et est renouvelable par tacite reconduction d’année en année, sauf dénonciation par l’une des parties et, d’autre part, qu’en cas de changement de gestionnaire ou de syndic, le contrat sera automatiquement pris en charge par son successeur aux mêmes conditions.

Or, le syndicat des copropriétaires du Centre d’[Localité 2], situé [Adresse 6] à [Localité 6], qui ne comparaît pas dans le cadre de la présente instance ne justifie ni de ce que ce contrat aurait pris fin ni s’être acquitté des sommes dont la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA sollicite le paiement.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires du Centre d’[Localité 2], situé [Adresse 6] à [Localité 6] sera condamné à payer à la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA la somme de 8 385,42 euros au titre des factures émises les 10 avril 2019 et 10 janvier 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 30 juin 2023, date de réception de la mise en demeure, au regard de la demande formée par la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA sur ce point. 

Sur les demandes en paiement des pénalités de retard, des indemnités forfaitaires pour frais de recouvrement et de la clause pénale

Aux termes de l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». 

D’une part, la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires du Centre d’[Localité 2] au paiement, en application des dispositions de l’article L. 441-10 du code de commerce, des intérêts majorés appliqués par la Banque centrale européenne et des indemnités forfaitaires au titre des frais de recouvrement des factures. Toutefois, ces dispositions ne peuvent être appliquées que dans les relations entre professionnels, qualité que ne présente pas, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires dès lors que la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA ne démontre pas qu’il ait, dans le cadre de leurs relations contractuelles, agit à des fins professionnelles. Par conséquent, la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA sera déboutée de ses demandes formées en application de ces dispositions.

D’autre part, aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, l’article 3.3 de l’avenant en date du 13 janvier 1997 prévoit que si la carence de paiement se continue, la mise en œuvre d’une action au recouvrement forcé, constatée, notamment, par une réclamation formée par un avocat ou un huissier, entraînera l’exigibilité d’une clause pénale fixée à 20% des sommes à recouvrer, sans que son montant puisse être inférieur à une somme de 800 francs.

Toutefois, le taux de 20% apparaît manifestement excessif, de sorte qu’il convient de le ramener à 10% du montant des sommes restant dues, soit à la somme de 838,54 euros. Par conséquent, le syndicat des copropriétaires du Centre d’[Localité 2] doit être condamné à payer à la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA la somme de 838,54 euros au titre de la clause pénale.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du Centre d’[Localité 2], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA les frais irrépétibles qu’elle a engagés dans le cadre de la présente instance. 

Le syndicat des copropriétaires du Centre d’[Localité 2], tenu aux dépens, sera par conséquent condamné à verser à la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA la somme de 2 000 euros à ce titre.

Enfin, il y a lieu de rappeler que l’exécution est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile et de dire qu’il n’y a pas lieu, au regard de la nature de l’affaire, de l’écarter.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du Centre d’[Localité 2], situé [Adresse 5] à [Localité 6] à payer à la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA la somme de 8 385,42 euros au titre des factures émises les 10 avril 2019 et 10 janvier 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 30 juin 2023 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du Centre d’[Localité 2], situé [Adresse 5] à [Localité 6] à payer à la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA la somme de 838,54 euros au titre de la clause pénale ;

DEBOUTE la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA de ses demandes en paiement de la somme de 80 euros au titre des indemnités forfaitaires pour frais de recouvrement et des pénalités de retard dues à compter de l’échéance de chaque facture, au taux appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage, formées en application des dispositions de l’article L. 441-10 du code de commerce ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du Centre d’[Localité 2], situé [Adresse 5] à [Localité 6] aux entiers dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du Centre d’[Localité 2], situé [Adresse 5] à [Localité 6] à payer à la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA du surplus de ses demandes ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter.

Signé par Juliette MONGIN, Vice-présidente et par Elza BELLUNE, greffière placée présente lors du prononcé.


LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,
Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

4ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE 
16 Juillet 2026


N° RG 23/09057 - N° Portalis DB3R-W-B7H-Y6IB

N° Minute :








AFFAIRE

La société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES “ISTA”

C/

Le syndicat des copropriétaires du CENTRE D’[Localité 2] [Adresse 1] [Localité 3], représenté par son syndic la société BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE





Copies délivrées le :












DEMANDERESSE

La société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES “ISTA”
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Hubert MOREAU de la SELARL Selarl MOREAU GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0073


DEFENDERESSE

Le syndicat des copropriétaires du CENTRE D’[Localité 2] [Adresse 1] [Localité 3], représenté par son syndic la société BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE
[Adresse 3]
[Localité 5]

défaillant




En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Mai 2026 en audience publique devant :

Juliette MONGIN, Vice-présidente, magistrate chargée du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Juliette MONGIN, Vice-présidente
Xavier HAUBRY, Vice-président
Camille COSQUER, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Elza BELLUNE, greffière placée.


JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.





EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée en date du 14 octobre 1986, la société M.G.F. ACCIDENTS PARIS NORD I a souscrit auprès de la société COMPTAGE IMMOBILIER SCHLUMBERGER, aux droits de laquelle vient la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA, un contrat de location, de maintenance et de relevés des compteurs d’eau chaude et d’eau froide d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6].

Cet acte a fait l’objet d’un avenant en date du 13 janvier 1997 entre la société IMMOBILIERE GENERALE FRANCAISE et la société COMPTAGE IMMOBILIER SCHLUMBERGER.

La société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA a, les 10 avril 2019, 10 janvier 2021 et 10 janvier 2023 émis, à l’attention de la société BNP Paribas Real Estate Property Management France, en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 6], trois factures respectivement d’un montant de 4 008,49 euros, 4 173,06 euros et 4 376,93 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 juin 2023, la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA a, par l’intermédiaire de son mandataire, mis en demeure la société BNP Paribas Real Estate Property Management France de lui payer la somme de 12 558,48 euros au titre des trois factures impayées, celle de 3 846,31 euros au titre des pénalités de retard, celle de 120 euros au titre d’indemnités forfaitaires et celle de 2 511,70 euros au titre de la clause pénale, soit la somme totale de 19 036,49 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 novembre 2023, la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA a fait assigner le syndicat des copropriétaires du Centre d’Issy, situé [Adresse 6] à Issy Les Moulineaux (92130), représenté par son syndic la société BNP Paribas Real Estate Property Management France, devant le tribunal judiciaire de Nanterre et sollicite, au visa des articles 1103 et suivants, 1217 et suivants, 1341 et 1344 du code civil, des articles 514, 696 et 700 du code de procédure civile et de l’article L. 441-10 du code de commerce, sa condamnation à lui payer :
la somme de 8 385,42 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de réception de la mise en demeure, soit le 30 juin 2023, et ce jusqu’à parfait paiement,la somme de 1 677,08 euros au titre de la clause pénale contractuelle,la somme de 80 euros au titre des indemnités forfaitaires pour frais de recouvrement,les pénalités de retard dues à compter de l’échéance de chaque facture, au taux appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage et ce jusqu’à parfait paiement, etla somme de 3 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Elle sollicite également que soit ordonnée, en tant que de besoin, l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de sa demande en paiement des factures impayées, elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires du Centre d’[Localité 2], qui a souscrit auprès d’elle un contrat de location, de maintenance et de relevés des compteurs d’eau, qui est renouvelable par tacite reconduction, ne s’est pas acquitté des factures émises les 10 avril 2019 et 10 janvier 2023 en exécution de celui-ci. Par ailleurs, elle soutient que les dispositions de l’article L. 441-10 du code de commerce étant d’ordre public, elle est bien fondée en ses demandes tendant au paiement des indemnités pour frais de recouvrement et intérêts de retard dus en application de ces dispositions.

Le syndicat des copropriétaires du Centre d’[Localité 2], situé [Adresse 5] à [Localité 7], représenté par son syndic, la société BNP Paribas Real Estate Property Management France, assignée à personne morale, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 mai 2024. L’affaire a été plaidée à l’audience de plaidoirie se tenant à juge rapporteur du 13 mai 2026 et la décision à intervenir a été mise en délibéré au 16 juillet 2026, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle que les mentions, figurant dans le dispositif des conclusions des parties, qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l'objet d'une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des factures des 10 avril 2019 et 10 janvier 2023

La tacite reconduction s’analysant comme un nouveau contrat et les factures dont il est sollicité le paiement correspondant à des prestations effectuées postérieurement à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-301 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, il sera fait application des dispositions du code civil applicables postérieurement à l’entrée en vigueur de cette ordonnance.

Aux termes de l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». 

Par ailleurs, aux termes de l’article 1217 du code civil : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :
refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;obtenir une réduction du prix ;provoquer la résolution du contrat ;demander réparation des conséquences de l’inexécution.Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».

Enfin, aux termes de l’article 1353 du code civil : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Il résulte d’une lecture combinée de l’article 1359 du code civil et de l’article 1er du décret n° 80-533 du 15 juillet 1980 pris pour l’application de l’article 1341 du code civil que l’acte juridique portant sur une somme ou une valeur excédant un montant de 1 500 euros doit être prouvé par écrit sous signature privée ou authentique. L’article 1361 du même code indique qu’il peut être suppléé à cette exigence par l’aveu judiciaire, le serment décisoire ou un commencement de preuve par écrit corroboré par un autre moyen de preuve, l’article 1362 du même code précisant, d’une part, que constitue un commencement de preuve par écrit tout écrit qui, émanant de celui qui conteste un acte ou de celui qu’il représente, rend vraisemblable ce qui est allégué et, d’autre part, que peuvent être considérés par le juge comme équivalent à un commencement de preuve par écrit les déclarations faites par une partie lors de sa comparution personnelle, son refus de répondre ou son absence à la comparution.

Il résulte de ces dispositions que la charge de la preuve de l’existence d’un contrat incombe à celui qui s’en prévaut et qu’il appartient ainsi, d’une part, à la personne qui se prévaut d’un engagement contractuel à son égard de l’établir et, d’autre part, à la personne qui demande le paiement d’une facture correspondant à une prestation effectuée d’établir qu’elle a été commandée ou acceptée par le client. Si cette dernière preuve est rapportée, il appartient alors au débiteur de justifier de son paiement.

En l’espèce, pour justifier de sa demande en paiement de la somme de 8 385,42 euros au titre des factures impayées, la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA produit aux débats le contrat de location, maintenance et relevés des compteurs d’eau du 14 octobre 1986 et son avenant du 13 janvier 1997, portant sur un immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 6], la facture émise le 10 avril 2019 pour un montant de 4 008,49 euros et celle émise le 10 janvier 2023 pour un montant de 4 376,93 euros, les listings des relevés des compteurs édités les 18 février 2020 et 26 janvier 2023, ainsi que le courrier de mise en demeure en date du 28 juin 2023, dont la société BNP Paribas Real Estate Property Management France a accusé réception le 30 juin 2023. 

De plus, il ressort des termes de l’avenant au contrat signé entre les parties le 13 janvier 1997, d’une part, que le contrat, souscrit pour une durée de 5 ans, prend effet à la date de sa signature et est renouvelable par tacite reconduction d’année en année, sauf dénonciation par l’une des parties et, d’autre part, qu’en cas de changement de gestionnaire ou de syndic, le contrat sera automatiquement pris en charge par son successeur aux mêmes conditions.

Or, le syndicat des copropriétaires du Centre d’[Localité 2], situé [Adresse 6] à [Localité 6], qui ne comparaît pas dans le cadre de la présente instance ne justifie ni de ce que ce contrat aurait pris fin ni s’être acquitté des sommes dont la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA sollicite le paiement.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires du Centre d’[Localité 2], situé [Adresse 6] à [Localité 6] sera condamné à payer à la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA la somme de 8 385,42 euros au titre des factures émises les 10 avril 2019 et 10 janvier 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 30 juin 2023, date de réception de la mise en demeure, au regard de la demande formée par la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA sur ce point. 

Sur les demandes en paiement des pénalités de retard, des indemnités forfaitaires pour frais de recouvrement et de la clause pénale

Aux termes de l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». 

D’une part, la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires du Centre d’[Localité 2] au paiement, en application des dispositions de l’article L. 441-10 du code de commerce, des intérêts majorés appliqués par la Banque centrale européenne et des indemnités forfaitaires au titre des frais de recouvrement des factures. Toutefois, ces dispositions ne peuvent être appliquées que dans les relations entre professionnels, qualité que ne présente pas, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires dès lors que la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA ne démontre pas qu’il ait, dans le cadre de leurs relations contractuelles, agit à des fins professionnelles. Par conséquent, la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA sera déboutée de ses demandes formées en application de ces dispositions.

D’autre part, aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, l’article 3.3 de l’avenant en date du 13 janvier 1997 prévoit que si la carence de paiement se continue, la mise en œuvre d’une action au recouvrement forcé, constatée, notamment, par une réclamation formée par un avocat ou un huissier, entraînera l’exigibilité d’une clause pénale fixée à 20% des sommes à recouvrer, sans que son montant puisse être inférieur à une somme de 800 francs.

Toutefois, le taux de 20% apparaît manifestement excessif, de sorte qu’il convient de le ramener à 10% du montant des sommes restant dues, soit à la somme de 838,54 euros. Par conséquent, le syndicat des copropriétaires du Centre d’[Localité 2] doit être condamné à payer à la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA la somme de 838,54 euros au titre de la clause pénale.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du Centre d’[Localité 2], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA les frais irrépétibles qu’elle a engagés dans le cadre de la présente instance. 

Le syndicat des copropriétaires du Centre d’[Localité 2], tenu aux dépens, sera par conséquent condamné à verser à la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA la somme de 2 000 euros à ce titre.

Enfin, il y a lieu de rappeler que l’exécution est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile et de dire qu’il n’y a pas lieu, au regard de la nature de l’affaire, de l’écarter.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du Centre d’[Localité 2], situé [Adresse 5] à [Localité 6] à payer à la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA la somme de 8 385,42 euros au titre des factures émises les 10 avril 2019 et 10 janvier 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 30 juin 2023 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du Centre d’[Localité 2], situé [Adresse 5] à [Localité 6] à payer à la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA la somme de 838,54 euros au titre de la clause pénale ;

DEBOUTE la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA de ses demandes en paiement de la somme de 80 euros au titre des indemnités forfaitaires pour frais de recouvrement et des pénalités de retard dues à compter de l’échéance de chaque facture, au taux appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage, formées en application des dispositions de l’article L. 441-10 du code de commerce ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du Centre d’[Localité 2], situé [Adresse 5] à [Localité 6] aux entiers dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du Centre d’[Localité 2], situé [Adresse 5] à [Localité 6] à payer à la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA du surplus de ses demandes ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter.

Signé par Juliette MONGIN, Vice-présidente et par Elza BELLUNE, greffière placée présente lors du prononcé.


LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1359, code civil 1361, code civil 1362, code civil 1341, code civil 1344). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-20T20:14:55.866Z.