notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nanterre, 4ème Chambre, 16 juillet 2026, n° 22/04458

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 25 octobre 1994, la SEMARELP a donné à bail commercial à la société MOV’IN, aux droits de laquelle est venue la société CLUB LEVALLOIS, un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 4] composé d’un plateau de 1 074 m2 en rez-de-chaussée et plusieurs parkings en sous-sol, pour une activité de « centre de remise en forme ». Le bail a été conclu pour une durée de 9 années à compter du 1er novembre 1994 moyennant un loyer annuel initial de 378 610 francs HT et 8% du chiffre d’affaires HT réalisé par le preneur, payable d’avance trimestriellement. Par avenant du 3 juin 2002, le loyer a été révisé, pour ne consister qu’en un loyer variable annuel HT fixé à 8% du chiffre d’affaires HT réalisé par le preneur dans les locaux loués.
Par acte authentique en date du 14 juin 2002, la SEMARELP a cédé la propriété du local commercial à la SCI SIREL.
A compter du 31 octobre 2003, le bail s’est prolongé tacitement.
Par acte extrajudiciaire en date du 23 septembre 2016, la société CMG SPORTS CLUB a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2016.
Par acte extrajudiciaire en date du 15 décembre 2016, la SCI SIREL a signifié à la société CMG SPORTS CLUB le refus du renouvellement sollicité, avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction.
Par exploit d’huissier de justice en date du 3 octobre 2017, la SCI SIREL a fait assigner en référé la société CMG SPORTS CLUB devant le tribunal judiciaire de [Etablissement 1], pour obtenir la désignation d’un expert afin d’évaluer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation.
Par ordonnance de référé en date du 22 novembre 2017, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a désigné M. [I] [F] en qualité d’expert, lequel a communiqué sa note de synthèse le 24 septembre 2020 et a déposé son rapport définitif le 22 septembre 2021.
La société CLUB LEVALLOIS a libéré les lieux le 25 juin 2021.
Par exploit d’huissier de justice en date du 14 décembre 2021, la société CLUB LEVALLOIS a fait assigner la SCI SIREL devant le tribunal judiciaire de Paris, lequel s’est déclaré incompétent par ordonnance du juge de la mise en état en date du 1er avril 2022, et a renvoyé l’affaire devant le tribunal judiciaire de Nanterre. Dans leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 31 mai 2024, la société CLUB LEVALLOIS et la société CMG SPORTS CLUB demandent au tribunal de :
A titre liminaire, 
RECEVOIR en son intervention volontaire la société CMG SPORTS CLUB et la déclarer bien fondée ;ORDONNER que la société CMG SPORTS CLUB soit substituée à la société CLUB LEVALLOIS dans la présente instance ;A titre principal,
DEBOUTER la SCI SIREL de sa demande visant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial et la déchéance de la société CMG SPORTS CLUB de son droit à percevoir une indemnité d’éviction ; CONDAMNER la SCI SIREL à verser à la société CMG SPORTS CLUB la somme de 910 000 euros au titre de l’indemnité d’éviction ;FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due entre le 1er octobre 2016 et le 25 juin 2021 au montant du loyer contractuel égal à 8% du chiffre d’affaires annuel hors taxe ; CONDAMNER la SCI SIREL à rembourser à la société CMG SPORTS CLUB venant aux droits de la société CLUB LEVALLOIS la somme de 69.424,49 euros TTC au titre du trop-perçu d’indemnité d’occupation ; Subsidiairement, 
FIXER l’indemnité d’éviction à la somme de 890 000 euros et condamner la SCI SIREL à verser cette somme à la société CMG SPORTS CLUB ; CONDAMNER la SCI SIREL à verser à la société CMG SPORTS la somme de 75 000 euros au titre des frais de remploi ; CONDAMNER la SCI SIREL à verser à la société CMG SPORTS CLUB la somme de 55 000 euros au titre du trouble commercial ; CONDAMNER la SCI SIREL à verser à la société CMG SPORTS CLUB la somme de 1 339 380 euros au titre des frais de réinstallation ; CONDAMNER la SCI SIREL à verser à la société CMG SPORTS CLUB la somme de 15 000 euros [Etablissement 2] au titre des frais de marketing ; CONDAMNER la SCI SIREL à verser à la société CMG SPORTS CLUB la somme de 9 600 euros [Etablissement 2] au titre des frais de déménagement ; CONDAMNER la SCI SIREL à verser à la société CMG SPORTS CLUB la somme de 166 989,59 euros au titre des frais liés aux licenciements des 7 salariés du CLUB LEVALLOIS ; DEBOUTER la SCI SIREL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions sur l’indemnité d’éviction ; FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due entre le 1er octobre 2016 et le 30 juin 2021 à la somme annuelle HT-HC/an de 146 300 euros en retenant un taux d’abattement de 30%, soit la somme globale de 694 925 euros HT-HC ; JUGER que l’indemnité d’occupation due sur la période du 1er octobre 2016 au 30 juin 2021 est de 258 478,55 euros TTC -HC ;A titre très subsidiaire,
FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due entre le 1er octobre 2016 et le 30 juin 2021 à la somme annuelle HT-HC/an de 177 650 euros en retenant un taux d’abattement de 15% soit la somme globale de 843 837,50 euros HT-HC ; JUGER que l’indemnité d’occupation due sur la période du 1er octobre 2016 au 30 juin 2021 est de 437.173,55 euros TTC -HC ; Dans les deux cas, 
ORDONNER la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et le montant de l’indemnité d’occupation ; DEBOUTER la SCI SIREL de sa demande de paiement de la somme de 867.978,74 euros au titre de l’indemnité d’occupation ou subsidiairement de la somme de 748.848,74 € TTC, charges comprises ;En tout état de cause :
CONDAMNER la SCI SIREL à verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER la SCI SIREL à prendre en charge les dépens y compris les frais d’expertise qui s’évaluent à un montant de 4 000 euros TTC. 
Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 15 février 2024, la SCI SIREL demande au tribunal de : 
A titre liminaire,
PRENDRE ACTE de l’intervention volontaire de la société CMG SPORTS CLUB et de sa substitution dans les droits et obligations de la société CLUB LEVALLOIS dans le cadre de la présente instance, A titre principal :
PRONONCER la résiliation judiciaire du bail expiré et du titre légal d’occupation de la société CLUB LEVALLOIS, aux torts exclusifs de cette dernière, PRONONCER la déchéance du droit à indemnité d’éviction de la société CLUB LEVALLOIS du fait de ses manquements répétés et persistants, DEBOUTER la société CLUB LEVALLOIS de toutes ses demandes, fins et prétentions, CONDAMNER la société CLUB LEVALLOIS à payer la somme de 867 978,74 euros TTC, charges et taxe foncière comprises au titre de l’indemnité d’occupation, ou subsidiairement 748 848,74 euros TTC, charges et taxe foncière comprises A titre subsidiaire : 
DECLARER la pièce adverse n°19 inopposable à la société SIREL, LIMITER le montant de l’indemnité principale d’éviction à la somme de 890 000 euros, REJETER les demandes formées au titre des frais de réinstallation ou subsidiairement, CANTONNER la condamnation à la somme de 50 000 euros, en retenant un montant avant abattement de 500 000 euros, et un taux d’abattement de 90%, ou plus subsidiairement, CANTONNER la condamnation à la somme de 168 870,77 euros correspondant à la valeur résiduelle des installations, travaux et aménagements effectués par la société CLUB LEVALLOIS, REJETER les demandes formées au titre des frais de remploi, ou subsidiairement, CANTONNER la condamnation à la somme de 36 190 euros, REJETER les demandes formées au titre des frais de licenciement, ou subsidiairement, cantonner la condamnation au titre des frais de licenciement aux seules indemnités de licenciement à, l’exclusion de toute autre indemnité, soit à la somme de 55 321,71 euros, REJETER les demandes formées au titre des frais de communication, ou subsidiairement, la ramener à de plus justes proportions, sans pouvoir dépasser la somme de 3 000 euros, « FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due entre le 1er octobre 2016 et le 25 juin 2021 à la somme de 209 000 euros HT par année d’occupation, soit la somme globale de 992 750 euros HT, ou subsidiairement, à la somme de 188 100 € HT en retenant un taux d’abattement de 10%. »,ORDONNER la compensation entre l’indemnité d’éviction qui serait retenue et le montant des sommes dues par la société CLUB LEVALLOIS au titre de l’indemnité d’occupation. En tout état de cause,
CONDAMNER la société CLUB LEVALLOIS à payer la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER la société CLUB LEVALLOIS aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.  Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 septembre 2024 et l'affaire fixée pour être plaidée à l'audience du 6 mai 2026. A l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2026, prorogé au 16 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle que les mentions, figurant dans le dispositif des conclusions des parties, qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l'objet d'une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement.
Sur l’intervention volontaireAux termes de l’article 325 du code de procédure civile « l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant ».
L’article 329 du code de procédure civile dispose que l’intervention volontaire principale n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.
En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la société CMG SPORTS CLUB a dissous la société CLUB LEVALLOIS, dont elle était l’actionnaire unique, par décision du 15 juin 2023. Par jugement en date du 5 septembre 2023, le tribunal de commerce de Paris a homologué un protocole de conciliation autorisant la transmission universelle du patrimoine de la société CLUB LEVALLOIS à la société CMG SPORTS CLUB. La société CMG SPORTS CLUB s’est ainsi retrouvée subrogée dans tous les droits et obligations de la société CLUB LEVALLOIS, et notamment ceux issus du contrat de bail commercial conclu avec la SCI SIREL.
Il convient en conséquence de déclarer recevable l’intervention volontaire de la société CMG SPORTS CLUB qui se substitue dans les droits et obligations de la société CLUB LEVALLOIS dans le cadre de la présente instance.
Sur la demande de résiliation judiciaire du droit au maintien dans les lieux et de déchéance du droit à indemnité d’évictionMoyens des parties
La SCI SIREL sollicite la résiliation judiciaire du titre d’occupation de la preneuse et la déchéance de son droit à percevoir une indemnité d’éviction, invoquant l’existence d’un manquement grave de la preneuse à ses obligations du fait de l’absence de paiement de loyer ou d’indemnité d’occupation à compter du 1er trimestre 2020 et jusqu’à la libération des lieux en juin 2021, soit y compris après la fin de la crise sanitaire. Le bailleur fait valoir que l’expiration du bail ne met pas fin à l’obligation du preneur qui se maintient dans les lieux de respecter ses droits et obligations, et notamment le paiement du loyer ou d’une indemnité d’occupation. La SCI SIREL soutient également que la résiliation judiciaire peut intervenir même postérieurement à la restitution par le preneur des locaux loués. Enfin, elle affirme que contrairement à ce qui est invoqué par la partie adverse, la résiliation judiciaire d’un titre d’occupation et la déchéance du droit à percevoir une indemnité d’éviction ne sont pas subordonnés à la mise en demeure préalable du preneur. 
La société CMG SPORTS CLUB résiste à cette demande, opposant l’absence de motif grave et légitime au sens de l’article L. 145-17 du code de commerce, et justifiant l’absence de paiement des loyers par l’impossibilité d’exploiter les locaux loués pendant la période de crise sanitaire liée à l’épidémie de COVID-19, estimant n’être redevable d’aucun terme de loyer correspondant aux périodes de fermeture administrative de son établissement. S’agissant des autres termes de loyer, soit les mois de juin à septembre 2020, elle invoque l’absence de bonne foi du bailleur qui a exigé le paiement du montant total des loyers, sans proposition d’échelonnement, malgré le contexte sanitaire et fait valoir que dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire et en l’absence de décision au fond, elle n’était pas tenue de verser une indemnité d’occupation, dont le montant ne pouvait être qu’inférieur à celui de l’indemnité d’éviction qui lui était due. Enfin, elle se prévaut de l’absence de mise en demeure préalable du bailleur dans les formes prescrites par l’article L. 145-17 du code de commerce, ce qui interdit, selon elle, toute résiliation judiciaire.
Réponse du tribunal
L'article L. 145-9 du code de commerce dispose que les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Par ailleurs, le 4ème alinéa de l'article L. 145-10 dispose que  « Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »
Par ailleurs, aux termes de l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisferait point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.
L'article L. 145-28 du code de commerce précise qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue et que, jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.
Le droit au maintien dans les lieux s'exerçant aux conditions et clauses du bail expiré, le preneur reste tenu de les respecter.
Dès lors, toute faute commise par le locataire qui se maintient dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré dans l'attente du paiement de l'indemnité d'éviction peut être sanctionnée par la résiliation du droit au maintien dans les lieux, à la date de la décision qui la prononce, et entraîner la déchéance de son droit au paiement de cette indemnité.
En l'espèce, le bail liant les parties a pris fin le 1er octobre 2016 par l'effet du congé avec refus de renouvellement délivré le 15 décembre 2016, ouvrant droit au maintien dans les lieux pour le preneur dans l'attente du paiement de l'indemnité d'éviction en application de l'article L. 145-28 du code de commerce. 
Il est de principe que l'exigibilité des loyers, indemnités d'occupation et accessoires échus subsiste pendant la crise sanitaire liée à l’épidémie de COVID-19, y compris en cas de fermeture administrative des locaux loués, les moyens tirés de la force majeure, de l'exception d'inexécution et de la perte de la chose louée étant inopérants (Civ. 3, 30 juin 2022 : pourvois n°21-19889, n°21-20190 et n°21-20127 ; Civ. 3, 23 novembre 2022 : pourvoi n°21-21867 ; Civ. 3, 16 mars 2023 : pourvoi n°21-24414 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvois n°22-15365, n°22-15366 et n°22-15367). Par conséquent, les indemnités d'occupation et accessoires échus du 1er octobre 2016 au 25 juin 2021 visés sur le décompte locatif produit par le bailleur sont exigibles, soit la somme de 203 947,13 euros arrêtée au 20 juin 2023. Or, il est constant que ces sommes sont demeurées impayées par la preneuse dans leur intégralité. 
Il s’en évince que la preneuse n’a pas respecté ses obligations en s’abstenant de régler les sommes dues.
Il appartient au tribunal d'apprécier le caractère suffisamment grave dudit manquement aux conditions et clauses du bail, justifiant la résiliation du droit au maintien dans les lieux et la déchéance du droit à indemnité d'éviction.
D’abord, le tribunal relève que si une incertitude juridique a pu exister à la suite de l’épidémie de COVID-19 quant à l’exigibilité des indemnités d’occupation et accessoires pendant les périodes de crise sanitaire, la Cour de cassation a tranché ce point par les arrêts du 30 juin 2022, soit en cours d’instance et antérieurement au dépôt des dernières conclusions récapitulatives, de sorte que la société demanderesse ne peut valablement justifier de l’absence de régularisation des impayés, au moins à compter de cette date, alors même qu’elle n’a procédé à aucun règlement, même partiel, des sommes dues.
Ensuite, il ressort des pièces versées aux débats qu’à la suite des demandes d’annulation des loyers formulées par la société CLUB LEVALLOIS en raison de la crise sanitaire, son bailleur lui a formellement rappelé qu’elle était dans l’obligation de s’acquitter du paiement de l’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2016, et que la crise sanitaire ne pouvait avoir pour effet de suspendre l’exigibilité de ces sommes. Ces rappels figurent notamment dans le courrier du 24 mars 2020 adressé par la SCI SIREL à la société CLUB LEVALLOIS par lettre recommandée avec accusé de réception, dans le courrier de mise en demeure du gestionnaire du bailleur adressé à la société CLUB LEVALLOIS et faisant état d’un arriéré locatif de 76 926,35 euros à cette date, ainsi que dans le courrier échangé entre les conseils des parties le 28 avril 2021.
S’agissant du moyen tiré de l’absence de bonne foi du bailleur, d’une part, il est constant que les mesures prises dans le cadre de la lutte contre la crise sanitaire de COVID-19, ne prévoyaient pas la suspension de l'exigibilité des loyers afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de cette épidémie, de sorte qu'il ne peut être reproché au bailleur d'avoir continué d'appeler les indemnités d’occupation et accessoires dus en exécution du bail au cours des années 2020 et 2021. D’autre part, il convient de rappeler que l’exigence de bonne foi dans l’exécution du contrat n’autorise pas le juge à porter atteinte aux modalités de paiement du prix fixé par les parties, lesquelles constituent la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties. Ce moyen est donc inopérant en l’espèce. 
Enfin, la demande porte sur une résiliation judiciaire et non sur une demande de validation du congé pour manquement du preneur à ses obligations, de sorte que l’absence de mise en demeure dans les formes exigées par l’article L. 145-17 du code de commerce est indifférente.
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’absence totale de paiement de l’indemnité d’occupation due par la preneuse entre le 1er octobre 2016 et le 25 juin 2021, étant précisé que cette indemnité était provisoirement constituée des loyers et accessoires, représentant un montant total de 203 947,13 euros, constitue un manquement dont la gravité justifie la résiliation du droit au maintien dans les lieux et la déchéance du droit à indemnité d’éviction de la société CMG SPORTS CLUB. Cette dernière sera donc déboutée de ses demandes principales et subsidiaires en paiement d’une indemnité d’éviction et il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de compensation entre l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation.
Sur l’indemnité d’occupation et les accessoiresMoyens des parties
La société CMG SPORTS CLUB conteste les conclusions de l’expert et soutient que l'indemnité d'occupation doit être fixée au montant du loyer contractuel et non à la valeur locative, se prévalant de l’avenant du 3 juin 2002 ayant supprimé la clause relative au loyer annuel minimum garanti et fixé le loyer annuel à 8 % du chiffre d'affaires hors taxes réalisé par le preneur. Elle estime que dès lors, l’indemnité d’occupation ne peut être fixée à la valeur locative, dont le montant serait supérieur au loyer contractuel dont elle aurait dû s’acquitter si le bail avait été renouvelé, alors même qu'elle se trouvait dans une situation de précarité du fait du refus de renouvellement. Sur ce fondement, la société CMG SPORTS CLUB sollicite que le tribunal fixe l'indemnité d'occupation au montant du loyer contractuel égal à 8 % du chiffre d'affaires annuel hors taxes. Dans l’hypothèse où le tribunal retiendrait la valeur locative comme base de calcul, la demanderesse sollicite un abattement pour précarité de 30 % sur la valeur locative de 209 000 euros HT-HC retenue par l'expert, ce qui aboutirait à une indemnité d'occupation annuelle de 146 300 euros HT-HC. Elle invoque la durée de la précarité de 4 ans et 9 mois, la baisse de son chiffre d'affaires dès 2018 liée à l'annonce de la fermeture du club, la perte progressive d'adhérents et la réduction des investissements. À titre très subsidiaire, elle sollicite l'application de l'abattement de 15 % retenu par l'expert, soit une indemnité d'occupation annuelle de 177 650 euros HT-HC.
La SCI SIREL, soutient que l'indemnité d'occupation doit être fixée par référence à la valeur locative des locaux et non au loyer contractuel, conformément aux dispositions de l'article L. 145-28 du code de commerce et à la jurisprudence constante de la Cour de cassation. Elle demande en conséquence la fixation de l'indemnité d'occupation à la somme annuelle de 209 000 euros HT-HC, correspondant à la valeur locative déterminée par l'expert judiciaire. Elle demande à titre principal qu'aucun abattement pour précarité ne soit retenu, faisant valoir que le chiffre d'affaires annuel de la preneuse a augmenté entre 2016 et 2017, avant de baisser en raison de la crise sanitaire et non de la précarité de sa situation. Elle affirme que l'abattement de 15% retenu par l'expert ne relève d’aucune situation de précarité mais vise à compenser les lenteurs de la procédure d'expertise. À titre subsidiaire, la SCI SIREL sollicite un abattement limité à 10 %, soit une indemnité d'occupation annuelle de 188 100 euros HT-HC.
Réponse du tribunal
En vertu de l’article L. 145-28 alinéa 1 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.
Il est constant que cette indemnité d’occupation est distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit dès la résiliation du bail jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, et doit, à défaut de convention contraire, correspondre à la valeur locative des locaux, y compris lorsque le bail prévoyait un loyer variable en fonction du chiffre d'affaires annuel du preneur. Dès lors qu’ils respectent ce principe de fixation, les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation de la valeur locative et qu’ils peuvent tenir compte de la précarité de la situation du locataire pour appliquer un abattement.
Cet abattement est usuellement fondé sur le fait que la situation du preneur maintenu dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction présente des inconvénients manifestes. Il ne peut réaliser des travaux de modernisation ou d’amélioration de ses locaux et, s’il peut théoriquement céder ses droits, cette faculté lui est interdite en pratique, dès lors qu’il trouvera peu de candidats désireux d’acquérir des droits précisément précaires et, par ailleurs, le fait de ne pas savoir avec exactitude la date à laquelle il sera amené à devoir quitter les locaux constitue une gêne incontestable pour son exploitation.
L’application de ce coefficient de précarité ainsi que l’évaluation de son montant relèvent de l’appréciation souveraine des juges du fond.
Sur la base de calcul de l’indemnité d’occupation
En l’espèce, il est constant qu’aucune disposition du bail ne prévoit de déroger aux dispositions légales régissant la fixation du montant de l’indemnité d’occupation. 
L'expert judiciaire, a évalué la valeur locative annuelle des locaux à la somme de 209 000 euros HT-HC, sur la base de comparables de marché incluant des exemples de nouvelles locations, de loyers de renouvellement dans le secteur immédiat et de fixations judiciaires portant sur des clubs de sport. L'expert a tenu compte des caractéristiques propres des locaux, notamment leur situation dans un quartier mixte tertiaire et résidentiel et piéton, la destination limitée à une activité de club de sport, l'état d'usage et d'entretien courant des locaux, la surface importante des locaux, et leur luminosité limitée. Le tribunal relève que les parties ne contestent pas, dans son quantum, la valeur locative ainsi fixée par l’expert.
En conséquence, il y a lieu de retenir la valeur locative annuelle de 209 000 euros HT-HC comme base de calcul de l'indemnité d'occupation et de rejeter la demande de la société CMG SPORTS CLUB tendant à fixer cette indemnité au montant du loyer contractuel variable. La demande de remboursement d'un prétendu trop-perçu de 69 424,49 euros TTC formée par la société CMG SPORTS CLUB, qui repose sur une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer contractuel de 8 % du chiffre d'affaires annuel HT, sera également rejetée.
Sur l’abattement de précarité
L'expert judiciaire a retenu dans son rapport un abattement de 15 % au titre de la précarité, fixant ainsi l'indemnité d'occupation annuelle à 177 650 euros HT-HC.
Le tribunal relève, comme l’expert, que la preneuse s’est trouvée en situation de précarité pendant une durée significative, soit quatre années et neuf mois au total (du 1er octobre 2016 au 25 juin 2021). 
Il ressort des données comptables versées aux débats que le chiffre d'affaires du club a baissé à compter de l'exercice 2018, passant de 1 049 351 euros en 2017 à 975 662 euros en 2019, soit avant la crise sanitaire. Toutefois, le refus de renouvellement n’est pas l’unique cause de la baisse d’attractivité du commerce de la preneuse puisque le chiffre d'affaires de 2017 (1 049 351 euros) était stable par rapport à celui de 2016 (1 049 608 euros). L'essentiel de la dégradation est intervenu à partir de 2018, dans un contexte de concurrence accrue sur le marché des clubs de sport à [Localité 5], comme le relève l'expert. 
Au regard de l'ensemble de ces éléments, l'abattement de 15 % proposé par l'expert judiciaire constitue une juste appréciation de la précarité subie par le preneur. 
En conséquence, l'indemnité d'occupation annuelle sera fixée à la somme de (209 000 x 0,85 =) 177 650 euros HT-HC.
Sur le montant total de l’indemnité d’occupation due par la société CMG SPORTS CLUB
Il a déjà été établi que les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation sont exigibles dans leur totalité, y compris durant la période de crise sanitaire et de fermeture administrative des locaux loués. En l’espèce, l’indemnité d’occupation est due en totalité entre le 1er octobre 2016 et le 25 juin 2021. 
Le calcul s'établit donc comme suit :
Du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2020 : 4 années complètes, soit 177 650 x 4 = 710 600 euros HT-HC ;Du 1er octobre 2020 au 25 juin 2021 : 268 jours, soit 177 650 x 268/365 = 130 438,90 euros HT-HC.Soit, au total : 841 038,90 euros HT et 1 009 246,68 euros TTC (taux de TVA de 20% applicable selon les termes du bail, et sur lequel les parties s’accordent). 
Sur les charges locatives
La SCI SIREL soutient que les sommes dues au titre des charges locatives pour la période du 1er octobre 2016 au 25 juin 2021 s’élèvent à 86 048,37 euros HT. La société CLUB LEVALLOIS oppose avoir procédé à des paiements à hauteur de 11 738,52 euros qui n’ont pas été pris en compte par le bailleur dans son décompte et fait valoir que le bailleur n’a pas justifié des provisions sur charges pour la période du 1er avril 2021 au 25 juin 2021 à hauteur de 5 761,29 euros, ce qui ramène le solde des charges dues à 68 548,56 euros.
La SCI SIREL n’a pas conclu sur les arguments opposés par la société CMG SPORTS CLUB, laquelle produit un décompte sur lequel apparaît un paiement à hauteur de 11 738,52 euros au total pour la régularisation des charges de 2017 et 2018 effectué le 22 mai 2019. Il en résulte que ces paiements, qui n’apparaissent pas sur le décompte locatif de la SCI SIREL, doivent être déduits des charges dues. S’agissant de l’absence de justificatifs des provisions sur charges, la SCI SIREL n’a pas conclu ni produit de pièces pour en justifier, de sorte que la somme de 5 761,29 euros sera retranchée du total des sommes dues au titre des charges locatives.
Il résulte de ces éléments que le total des charges dues pour la période du 1er octobre 2016 au 25 juin 2021 s’élève à 68 548,56 euros HT soit 82 258,27 euros TTC (taux de TVA de 20% applicable selon les termes du bail, et sur lequel les parties s’accordent).
Sur la taxe foncière
L’article 15 du contrat de bail prévoit que le paiement de la taxe foncière incombe au preneur. La SCI SIREL estime que le montant total de la charge foncière pour la période du 1er octobre 2016 au 30 juin 2021 s’élève à 124 043,46 euros et produit des justificatifs en ce sens. Ce montant n’est pas contesté par la société CMG SPORTS CLUB.
En conséquence la société CMG SPORTS CLUB est tenue au paiement de la somme de 124 043,46 euros au titre de la charge foncière. 
Sur les comptes entre les parties
Le montant total dû par la société CMG SPORTS CLUB pour la période du 1er octobre 2016 au 25 juin 2021 s'établit à 1 215 548,41 euros, selon la répartition suivante :
Indemnité d'occupation : 1 009 246,68 euros TTC Charges locatives : 82 258,27 euros TTC ; Taxe foncière : 124 043,46 euros.Il résulte des pièces du dossier, et notamment du décompte locatif produit par la société CMG SPORTS CLUB que la preneuse a versé à la SCI SIREL la somme totale de 634 093,23 euros entre le 1er octobre 2016 et le 25 juin 2021, au titre des loyers, charges et accessoires.
Après déduction des sommes déjà réglées, le solde dû par la société CMG SPORTS CLUB s’élève donc à (1 215 548,41 - 634 093,23 =) 581 455,18 euros.
Sur les demandes accessoiresAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, chaque partie succombant en une partie de ses demandes, les dépens de l’instance seront partagés par moitié entre les parties, en ce compris les frais d’expertise. 
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
En l’espèce, l’équité commande de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de débouter les parties de leurs demandes formées en ce sens.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :
DECLARE recevable l’intervention volontaire de la société CMG SPORTS CLUB ;
PRONONCE la résiliation du droit au maintien dans les lieux et la déchéance du droit à indemnité d’éviction de la société CMG SPORTS CLUB ;
DEBOUTE la société CMG SPORTS CLUB de sa demande de condamnation de la [Etablissement 3] SIREL à lui verser une indemnité d’éviction ;
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par la société CMG SPORTS CLUB à la SCI SIREL, pour la période du 1er octobre 2016 au 25 juin 2021, à la somme totale de 1 009 246,68 euros TTC hors charges ;
CONDAMNE la société CMG SPORTS CLUB à payer à la SCI SIREL la somme de 581 455,18 euros au titre du solde de l'indemnité d'occupation TTC, des charges locatives et de la taxe foncière restant dû pour la période du 1er octobre 2016 au 25 juin 2021, après déduction des paiements déjà effectués ; 
DEBOUTE la société CMG SPORTS CLUB de sa demande de remboursement d'un trop-perçu de 69 424,49 euros TTC au titre de l’indemnité d’occupation ;
DIT n’y avoir lieu à compensation des créances réciproques des parties ;
PARTAGE les dépens de l'instance par moitié entre les parties, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;
DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et DEBOUTE les parties de leurs demandes en ce sens ;
REJETTE toute demande plus ample ou contraire.
Signé par Juliette MONGIN, Vice-présidente et par Elza BELLUNE, greffière placée présente lors du prononcé.


LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,
Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

4ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE 
16 Juillet 2026


N° RG 22/04458 - N° Portalis DB3R-W-B7G-XR2S

N° Minute :








AFFAIRE

Société CLUB LEVALLOIS

C/

S.C.I. SIREL





Copies délivrées le :












DEMANDERESSE

Société CLUB LEVALLOIS
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Georges-David BENAYOUN de la SELARL CBA-CABINET BENAYOUN ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0135

Intervention volontaire:

Société CMG SPORTS CLUB
représentée par Maître Georges-David BENAYOUN de la SELARL CBA-CABINET BENAYOUN ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0135

DEFENDERESSE

S.C.I. SIREL
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Clément CARON de la SELARL BOËGE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0249



En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Mai 2026 en audience publique devant :

Camille COSQUER, Vice-présidente, magistrate chargée du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Juliette MONGIN, Vice-présidente
Xavier HAUBRY, Vice-président
Camille COSQUER, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Elza BELLUNE, greffière placée.


JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.


EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 25 octobre 1994, la SEMARELP a donné à bail commercial à la société MOV’IN, aux droits de laquelle est venue la société CLUB LEVALLOIS, un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 4] composé d’un plateau de 1 074 m2 en rez-de-chaussée et plusieurs parkings en sous-sol, pour une activité de « centre de remise en forme ». Le bail a été conclu pour une durée de 9 années à compter du 1er novembre 1994 moyennant un loyer annuel initial de 378 610 francs HT et 8% du chiffre d’affaires HT réalisé par le preneur, payable d’avance trimestriellement. Par avenant du 3 juin 2002, le loyer a été révisé, pour ne consister qu’en un loyer variable annuel HT fixé à 8% du chiffre d’affaires HT réalisé par le preneur dans les locaux loués.
Par acte authentique en date du 14 juin 2002, la SEMARELP a cédé la propriété du local commercial à la SCI SIREL.
A compter du 31 octobre 2003, le bail s’est prolongé tacitement.
Par acte extrajudiciaire en date du 23 septembre 2016, la société CMG SPORTS CLUB a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2016.
Par acte extrajudiciaire en date du 15 décembre 2016, la SCI SIREL a signifié à la société CMG SPORTS CLUB le refus du renouvellement sollicité, avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction.
Par exploit d’huissier de justice en date du 3 octobre 2017, la SCI SIREL a fait assigner en référé la société CMG SPORTS CLUB devant le tribunal judiciaire de [Etablissement 1], pour obtenir la désignation d’un expert afin d’évaluer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation.
Par ordonnance de référé en date du 22 novembre 2017, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a désigné M. [I] [F] en qualité d’expert, lequel a communiqué sa note de synthèse le 24 septembre 2020 et a déposé son rapport définitif le 22 septembre 2021.
La société CLUB LEVALLOIS a libéré les lieux le 25 juin 2021.
Par exploit d’huissier de justice en date du 14 décembre 2021, la société CLUB LEVALLOIS a fait assigner la SCI SIREL devant le tribunal judiciaire de Paris, lequel s’est déclaré incompétent par ordonnance du juge de la mise en état en date du 1er avril 2022, et a renvoyé l’affaire devant le tribunal judiciaire de Nanterre. Dans leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 31 mai 2024, la société CLUB LEVALLOIS et la société CMG SPORTS CLUB demandent au tribunal de :
A titre liminaire, 
RECEVOIR en son intervention volontaire la société CMG SPORTS CLUB et la déclarer bien fondée ;ORDONNER que la société CMG SPORTS CLUB soit substituée à la société CLUB LEVALLOIS dans la présente instance ;A titre principal,
DEBOUTER la SCI SIREL de sa demande visant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial et la déchéance de la société CMG SPORTS CLUB de son droit à percevoir une indemnité d’éviction ; CONDAMNER la SCI SIREL à verser à la société CMG SPORTS CLUB la somme de 910 000 euros au titre de l’indemnité d’éviction ;FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due entre le 1er octobre 2016 et le 25 juin 2021 au montant du loyer contractuel égal à 8% du chiffre d’affaires annuel hors taxe ; CONDAMNER la SCI SIREL à rembourser à la société CMG SPORTS CLUB venant aux droits de la société CLUB LEVALLOIS la somme de 69.424,49 euros TTC au titre du trop-perçu d’indemnité d’occupation ; Subsidiairement, 
FIXER l’indemnité d’éviction à la somme de 890 000 euros et condamner la SCI SIREL à verser cette somme à la société CMG SPORTS CLUB ; CONDAMNER la SCI SIREL à verser à la société CMG SPORTS la somme de 75 000 euros au titre des frais de remploi ; CONDAMNER la SCI SIREL à verser à la société CMG SPORTS CLUB la somme de 55 000 euros au titre du trouble commercial ; CONDAMNER la SCI SIREL à verser à la société CMG SPORTS CLUB la somme de 1 339 380 euros au titre des frais de réinstallation ; CONDAMNER la SCI SIREL à verser à la société CMG SPORTS CLUB la somme de 15 000 euros [Etablissement 2] au titre des frais de marketing ; CONDAMNER la SCI SIREL à verser à la société CMG SPORTS CLUB la somme de 9 600 euros [Etablissement 2] au titre des frais de déménagement ; CONDAMNER la SCI SIREL à verser à la société CMG SPORTS CLUB la somme de 166 989,59 euros au titre des frais liés aux licenciements des 7 salariés du CLUB LEVALLOIS ; DEBOUTER la SCI SIREL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions sur l’indemnité d’éviction ; FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due entre le 1er octobre 2016 et le 30 juin 2021 à la somme annuelle HT-HC/an de 146 300 euros en retenant un taux d’abattement de 30%, soit la somme globale de 694 925 euros HT-HC ; JUGER que l’indemnité d’occupation due sur la période du 1er octobre 2016 au 30 juin 2021 est de 258 478,55 euros TTC -HC ;A titre très subsidiaire,
FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due entre le 1er octobre 2016 et le 30 juin 2021 à la somme annuelle HT-HC/an de 177 650 euros en retenant un taux d’abattement de 15% soit la somme globale de 843 837,50 euros HT-HC ; JUGER que l’indemnité d’occupation due sur la période du 1er octobre 2016 au 30 juin 2021 est de 437.173,55 euros TTC -HC ; Dans les deux cas, 
ORDONNER la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et le montant de l’indemnité d’occupation ; DEBOUTER la SCI SIREL de sa demande de paiement de la somme de 867.978,74 euros au titre de l’indemnité d’occupation ou subsidiairement de la somme de 748.848,74 € TTC, charges comprises ;En tout état de cause :
CONDAMNER la SCI SIREL à verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER la SCI SIREL à prendre en charge les dépens y compris les frais d’expertise qui s’évaluent à un montant de 4 000 euros TTC. 
Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 15 février 2024, la SCI SIREL demande au tribunal de : 
A titre liminaire,
PRENDRE ACTE de l’intervention volontaire de la société CMG SPORTS CLUB et de sa substitution dans les droits et obligations de la société CLUB LEVALLOIS dans le cadre de la présente instance, A titre principal :
PRONONCER la résiliation judiciaire du bail expiré et du titre légal d’occupation de la société CLUB LEVALLOIS, aux torts exclusifs de cette dernière, PRONONCER la déchéance du droit à indemnité d’éviction de la société CLUB LEVALLOIS du fait de ses manquements répétés et persistants, DEBOUTER la société CLUB LEVALLOIS de toutes ses demandes, fins et prétentions, CONDAMNER la société CLUB LEVALLOIS à payer la somme de 867 978,74 euros TTC, charges et taxe foncière comprises au titre de l’indemnité d’occupation, ou subsidiairement 748 848,74 euros TTC, charges et taxe foncière comprises A titre subsidiaire : 
DECLARER la pièce adverse n°19 inopposable à la société SIREL, LIMITER le montant de l’indemnité principale d’éviction à la somme de 890 000 euros, REJETER les demandes formées au titre des frais de réinstallation ou subsidiairement, CANTONNER la condamnation à la somme de 50 000 euros, en retenant un montant avant abattement de 500 000 euros, et un taux d’abattement de 90%, ou plus subsidiairement, CANTONNER la condamnation à la somme de 168 870,77 euros correspondant à la valeur résiduelle des installations, travaux et aménagements effectués par la société CLUB LEVALLOIS, REJETER les demandes formées au titre des frais de remploi, ou subsidiairement, CANTONNER la condamnation à la somme de 36 190 euros, REJETER les demandes formées au titre des frais de licenciement, ou subsidiairement, cantonner la condamnation au titre des frais de licenciement aux seules indemnités de licenciement à, l’exclusion de toute autre indemnité, soit à la somme de 55 321,71 euros, REJETER les demandes formées au titre des frais de communication, ou subsidiairement, la ramener à de plus justes proportions, sans pouvoir dépasser la somme de 3 000 euros, « FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due entre le 1er octobre 2016 et le 25 juin 2021 à la somme de 209 000 euros HT par année d’occupation, soit la somme globale de 992 750 euros HT, ou subsidiairement, à la somme de 188 100 € HT en retenant un taux d’abattement de 10%. »,ORDONNER la compensation entre l’indemnité d’éviction qui serait retenue et le montant des sommes dues par la société CLUB LEVALLOIS au titre de l’indemnité d’occupation. En tout état de cause,
CONDAMNER la société CLUB LEVALLOIS à payer la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER la société CLUB LEVALLOIS aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.  Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 septembre 2024 et l'affaire fixée pour être plaidée à l'audience du 6 mai 2026. A l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2026, prorogé au 16 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle que les mentions, figurant dans le dispositif des conclusions des parties, qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l'objet d'une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement.
Sur l’intervention volontaireAux termes de l’article 325 du code de procédure civile « l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant ».
L’article 329 du code de procédure civile dispose que l’intervention volontaire principale n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.
En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la société CMG SPORTS CLUB a dissous la société CLUB LEVALLOIS, dont elle était l’actionnaire unique, par décision du 15 juin 2023. Par jugement en date du 5 septembre 2023, le tribunal de commerce de Paris a homologué un protocole de conciliation autorisant la transmission universelle du patrimoine de la société CLUB LEVALLOIS à la société CMG SPORTS CLUB. La société CMG SPORTS CLUB s’est ainsi retrouvée subrogée dans tous les droits et obligations de la société CLUB LEVALLOIS, et notamment ceux issus du contrat de bail commercial conclu avec la SCI SIREL.
Il convient en conséquence de déclarer recevable l’intervention volontaire de la société CMG SPORTS CLUB qui se substitue dans les droits et obligations de la société CLUB LEVALLOIS dans le cadre de la présente instance.
Sur la demande de résiliation judiciaire du droit au maintien dans les lieux et de déchéance du droit à indemnité d’évictionMoyens des parties
La SCI SIREL sollicite la résiliation judiciaire du titre d’occupation de la preneuse et la déchéance de son droit à percevoir une indemnité d’éviction, invoquant l’existence d’un manquement grave de la preneuse à ses obligations du fait de l’absence de paiement de loyer ou d’indemnité d’occupation à compter du 1er trimestre 2020 et jusqu’à la libération des lieux en juin 2021, soit y compris après la fin de la crise sanitaire. Le bailleur fait valoir que l’expiration du bail ne met pas fin à l’obligation du preneur qui se maintient dans les lieux de respecter ses droits et obligations, et notamment le paiement du loyer ou d’une indemnité d’occupation. La SCI SIREL soutient également que la résiliation judiciaire peut intervenir même postérieurement à la restitution par le preneur des locaux loués. Enfin, elle affirme que contrairement à ce qui est invoqué par la partie adverse, la résiliation judiciaire d’un titre d’occupation et la déchéance du droit à percevoir une indemnité d’éviction ne sont pas subordonnés à la mise en demeure préalable du preneur. 
La société CMG SPORTS CLUB résiste à cette demande, opposant l’absence de motif grave et légitime au sens de l’article L. 145-17 du code de commerce, et justifiant l’absence de paiement des loyers par l’impossibilité d’exploiter les locaux loués pendant la période de crise sanitaire liée à l’épidémie de COVID-19, estimant n’être redevable d’aucun terme de loyer correspondant aux périodes de fermeture administrative de son établissement. S’agissant des autres termes de loyer, soit les mois de juin à septembre 2020, elle invoque l’absence de bonne foi du bailleur qui a exigé le paiement du montant total des loyers, sans proposition d’échelonnement, malgré le contexte sanitaire et fait valoir que dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire et en l’absence de décision au fond, elle n’était pas tenue de verser une indemnité d’occupation, dont le montant ne pouvait être qu’inférieur à celui de l’indemnité d’éviction qui lui était due. Enfin, elle se prévaut de l’absence de mise en demeure préalable du bailleur dans les formes prescrites par l’article L. 145-17 du code de commerce, ce qui interdit, selon elle, toute résiliation judiciaire.
Réponse du tribunal
L'article L. 145-9 du code de commerce dispose que les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Par ailleurs, le 4ème alinéa de l'article L. 145-10 dispose que  « Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »
Par ailleurs, aux termes de l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisferait point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.
L'article L. 145-28 du code de commerce précise qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue et que, jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.
Le droit au maintien dans les lieux s'exerçant aux conditions et clauses du bail expiré, le preneur reste tenu de les respecter.
Dès lors, toute faute commise par le locataire qui se maintient dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré dans l'attente du paiement de l'indemnité d'éviction peut être sanctionnée par la résiliation du droit au maintien dans les lieux, à la date de la décision qui la prononce, et entraîner la déchéance de son droit au paiement de cette indemnité.
En l'espèce, le bail liant les parties a pris fin le 1er octobre 2016 par l'effet du congé avec refus de renouvellement délivré le 15 décembre 2016, ouvrant droit au maintien dans les lieux pour le preneur dans l'attente du paiement de l'indemnité d'éviction en application de l'article L. 145-28 du code de commerce. 
Il est de principe que l'exigibilité des loyers, indemnités d'occupation et accessoires échus subsiste pendant la crise sanitaire liée à l’épidémie de COVID-19, y compris en cas de fermeture administrative des locaux loués, les moyens tirés de la force majeure, de l'exception d'inexécution et de la perte de la chose louée étant inopérants (Civ. 3, 30 juin 2022 : pourvois n°21-19889, n°21-20190 et n°21-20127 ; Civ. 3, 23 novembre 2022 : pourvoi n°21-21867 ; Civ. 3, 16 mars 2023 : pourvoi n°21-24414 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvois n°22-15365, n°22-15366 et n°22-15367). Par conséquent, les indemnités d'occupation et accessoires échus du 1er octobre 2016 au 25 juin 2021 visés sur le décompte locatif produit par le bailleur sont exigibles, soit la somme de 203 947,13 euros arrêtée au 20 juin 2023. Or, il est constant que ces sommes sont demeurées impayées par la preneuse dans leur intégralité. 
Il s’en évince que la preneuse n’a pas respecté ses obligations en s’abstenant de régler les sommes dues.
Il appartient au tribunal d'apprécier le caractère suffisamment grave dudit manquement aux conditions et clauses du bail, justifiant la résiliation du droit au maintien dans les lieux et la déchéance du droit à indemnité d'éviction.
D’abord, le tribunal relève que si une incertitude juridique a pu exister à la suite de l’épidémie de COVID-19 quant à l’exigibilité des indemnités d’occupation et accessoires pendant les périodes de crise sanitaire, la Cour de cassation a tranché ce point par les arrêts du 30 juin 2022, soit en cours d’instance et antérieurement au dépôt des dernières conclusions récapitulatives, de sorte que la société demanderesse ne peut valablement justifier de l’absence de régularisation des impayés, au moins à compter de cette date, alors même qu’elle n’a procédé à aucun règlement, même partiel, des sommes dues.
Ensuite, il ressort des pièces versées aux débats qu’à la suite des demandes d’annulation des loyers formulées par la société CLUB LEVALLOIS en raison de la crise sanitaire, son bailleur lui a formellement rappelé qu’elle était dans l’obligation de s’acquitter du paiement de l’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2016, et que la crise sanitaire ne pouvait avoir pour effet de suspendre l’exigibilité de ces sommes. Ces rappels figurent notamment dans le courrier du 24 mars 2020 adressé par la SCI SIREL à la société CLUB LEVALLOIS par lettre recommandée avec accusé de réception, dans le courrier de mise en demeure du gestionnaire du bailleur adressé à la société CLUB LEVALLOIS et faisant état d’un arriéré locatif de 76 926,35 euros à cette date, ainsi que dans le courrier échangé entre les conseils des parties le 28 avril 2021.
S’agissant du moyen tiré de l’absence de bonne foi du bailleur, d’une part, il est constant que les mesures prises dans le cadre de la lutte contre la crise sanitaire de COVID-19, ne prévoyaient pas la suspension de l'exigibilité des loyers afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de cette épidémie, de sorte qu'il ne peut être reproché au bailleur d'avoir continué d'appeler les indemnités d’occupation et accessoires dus en exécution du bail au cours des années 2020 et 2021. D’autre part, il convient de rappeler que l’exigence de bonne foi dans l’exécution du contrat n’autorise pas le juge à porter atteinte aux modalités de paiement du prix fixé par les parties, lesquelles constituent la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties. Ce moyen est donc inopérant en l’espèce. 
Enfin, la demande porte sur une résiliation judiciaire et non sur une demande de validation du congé pour manquement du preneur à ses obligations, de sorte que l’absence de mise en demeure dans les formes exigées par l’article L. 145-17 du code de commerce est indifférente.
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’absence totale de paiement de l’indemnité d’occupation due par la preneuse entre le 1er octobre 2016 et le 25 juin 2021, étant précisé que cette indemnité était provisoirement constituée des loyers et accessoires, représentant un montant total de 203 947,13 euros, constitue un manquement dont la gravité justifie la résiliation du droit au maintien dans les lieux et la déchéance du droit à indemnité d’éviction de la société CMG SPORTS CLUB. Cette dernière sera donc déboutée de ses demandes principales et subsidiaires en paiement d’une indemnité d’éviction et il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de compensation entre l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation.
Sur l’indemnité d’occupation et les accessoiresMoyens des parties
La société CMG SPORTS CLUB conteste les conclusions de l’expert et soutient que l'indemnité d'occupation doit être fixée au montant du loyer contractuel et non à la valeur locative, se prévalant de l’avenant du 3 juin 2002 ayant supprimé la clause relative au loyer annuel minimum garanti et fixé le loyer annuel à 8 % du chiffre d'affaires hors taxes réalisé par le preneur. Elle estime que dès lors, l’indemnité d’occupation ne peut être fixée à la valeur locative, dont le montant serait supérieur au loyer contractuel dont elle aurait dû s’acquitter si le bail avait été renouvelé, alors même qu'elle se trouvait dans une situation de précarité du fait du refus de renouvellement. Sur ce fondement, la société CMG SPORTS CLUB sollicite que le tribunal fixe l'indemnité d'occupation au montant du loyer contractuel égal à 8 % du chiffre d'affaires annuel hors taxes. Dans l’hypothèse où le tribunal retiendrait la valeur locative comme base de calcul, la demanderesse sollicite un abattement pour précarité de 30 % sur la valeur locative de 209 000 euros HT-HC retenue par l'expert, ce qui aboutirait à une indemnité d'occupation annuelle de 146 300 euros HT-HC. Elle invoque la durée de la précarité de 4 ans et 9 mois, la baisse de son chiffre d'affaires dès 2018 liée à l'annonce de la fermeture du club, la perte progressive d'adhérents et la réduction des investissements. À titre très subsidiaire, elle sollicite l'application de l'abattement de 15 % retenu par l'expert, soit une indemnité d'occupation annuelle de 177 650 euros HT-HC.
La SCI SIREL, soutient que l'indemnité d'occupation doit être fixée par référence à la valeur locative des locaux et non au loyer contractuel, conformément aux dispositions de l'article L. 145-28 du code de commerce et à la jurisprudence constante de la Cour de cassation. Elle demande en conséquence la fixation de l'indemnité d'occupation à la somme annuelle de 209 000 euros HT-HC, correspondant à la valeur locative déterminée par l'expert judiciaire. Elle demande à titre principal qu'aucun abattement pour précarité ne soit retenu, faisant valoir que le chiffre d'affaires annuel de la preneuse a augmenté entre 2016 et 2017, avant de baisser en raison de la crise sanitaire et non de la précarité de sa situation. Elle affirme que l'abattement de 15% retenu par l'expert ne relève d’aucune situation de précarité mais vise à compenser les lenteurs de la procédure d'expertise. À titre subsidiaire, la SCI SIREL sollicite un abattement limité à 10 %, soit une indemnité d'occupation annuelle de 188 100 euros HT-HC.
Réponse du tribunal
En vertu de l’article L. 145-28 alinéa 1 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.
Il est constant que cette indemnité d’occupation est distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit dès la résiliation du bail jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, et doit, à défaut de convention contraire, correspondre à la valeur locative des locaux, y compris lorsque le bail prévoyait un loyer variable en fonction du chiffre d'affaires annuel du preneur. Dès lors qu’ils respectent ce principe de fixation, les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation de la valeur locative et qu’ils peuvent tenir compte de la précarité de la situation du locataire pour appliquer un abattement.
Cet abattement est usuellement fondé sur le fait que la situation du preneur maintenu dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction présente des inconvénients manifestes. Il ne peut réaliser des travaux de modernisation ou d’amélioration de ses locaux et, s’il peut théoriquement céder ses droits, cette faculté lui est interdite en pratique, dès lors qu’il trouvera peu de candidats désireux d’acquérir des droits précisément précaires et, par ailleurs, le fait de ne pas savoir avec exactitude la date à laquelle il sera amené à devoir quitter les locaux constitue une gêne incontestable pour son exploitation.
L’application de ce coefficient de précarité ainsi que l’évaluation de son montant relèvent de l’appréciation souveraine des juges du fond.
Sur la base de calcul de l’indemnité d’occupation
En l’espèce, il est constant qu’aucune disposition du bail ne prévoit de déroger aux dispositions légales régissant la fixation du montant de l’indemnité d’occupation. 
L'expert judiciaire, a évalué la valeur locative annuelle des locaux à la somme de 209 000 euros HT-HC, sur la base de comparables de marché incluant des exemples de nouvelles locations, de loyers de renouvellement dans le secteur immédiat et de fixations judiciaires portant sur des clubs de sport. L'expert a tenu compte des caractéristiques propres des locaux, notamment leur situation dans un quartier mixte tertiaire et résidentiel et piéton, la destination limitée à une activité de club de sport, l'état d'usage et d'entretien courant des locaux, la surface importante des locaux, et leur luminosité limitée. Le tribunal relève que les parties ne contestent pas, dans son quantum, la valeur locative ainsi fixée par l’expert.
En conséquence, il y a lieu de retenir la valeur locative annuelle de 209 000 euros HT-HC comme base de calcul de l'indemnité d'occupation et de rejeter la demande de la société CMG SPORTS CLUB tendant à fixer cette indemnité au montant du loyer contractuel variable. La demande de remboursement d'un prétendu trop-perçu de 69 424,49 euros TTC formée par la société CMG SPORTS CLUB, qui repose sur une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer contractuel de 8 % du chiffre d'affaires annuel HT, sera également rejetée.
Sur l’abattement de précarité
L'expert judiciaire a retenu dans son rapport un abattement de 15 % au titre de la précarité, fixant ainsi l'indemnité d'occupation annuelle à 177 650 euros HT-HC.
Le tribunal relève, comme l’expert, que la preneuse s’est trouvée en situation de précarité pendant une durée significative, soit quatre années et neuf mois au total (du 1er octobre 2016 au 25 juin 2021). 
Il ressort des données comptables versées aux débats que le chiffre d'affaires du club a baissé à compter de l'exercice 2018, passant de 1 049 351 euros en 2017 à 975 662 euros en 2019, soit avant la crise sanitaire. Toutefois, le refus de renouvellement n’est pas l’unique cause de la baisse d’attractivité du commerce de la preneuse puisque le chiffre d'affaires de 2017 (1 049 351 euros) était stable par rapport à celui de 2016 (1 049 608 euros). L'essentiel de la dégradation est intervenu à partir de 2018, dans un contexte de concurrence accrue sur le marché des clubs de sport à [Localité 5], comme le relève l'expert. 
Au regard de l'ensemble de ces éléments, l'abattement de 15 % proposé par l'expert judiciaire constitue une juste appréciation de la précarité subie par le preneur. 
En conséquence, l'indemnité d'occupation annuelle sera fixée à la somme de (209 000 x 0,85 =) 177 650 euros HT-HC.
Sur le montant total de l’indemnité d’occupation due par la société CMG SPORTS CLUB
Il a déjà été établi que les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation sont exigibles dans leur totalité, y compris durant la période de crise sanitaire et de fermeture administrative des locaux loués. En l’espèce, l’indemnité d’occupation est due en totalité entre le 1er octobre 2016 et le 25 juin 2021. 
Le calcul s'établit donc comme suit :
Du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2020 : 4 années complètes, soit 177 650 x 4 = 710 600 euros HT-HC ;Du 1er octobre 2020 au 25 juin 2021 : 268 jours, soit 177 650 x 268/365 = 130 438,90 euros HT-HC.Soit, au total : 841 038,90 euros HT et 1 009 246,68 euros TTC (taux de TVA de 20% applicable selon les termes du bail, et sur lequel les parties s’accordent). 
Sur les charges locatives
La SCI SIREL soutient que les sommes dues au titre des charges locatives pour la période du 1er octobre 2016 au 25 juin 2021 s’élèvent à 86 048,37 euros HT. La société CLUB LEVALLOIS oppose avoir procédé à des paiements à hauteur de 11 738,52 euros qui n’ont pas été pris en compte par le bailleur dans son décompte et fait valoir que le bailleur n’a pas justifié des provisions sur charges pour la période du 1er avril 2021 au 25 juin 2021 à hauteur de 5 761,29 euros, ce qui ramène le solde des charges dues à 68 548,56 euros.
La SCI SIREL n’a pas conclu sur les arguments opposés par la société CMG SPORTS CLUB, laquelle produit un décompte sur lequel apparaît un paiement à hauteur de 11 738,52 euros au total pour la régularisation des charges de 2017 et 2018 effectué le 22 mai 2019. Il en résulte que ces paiements, qui n’apparaissent pas sur le décompte locatif de la SCI SIREL, doivent être déduits des charges dues. S’agissant de l’absence de justificatifs des provisions sur charges, la SCI SIREL n’a pas conclu ni produit de pièces pour en justifier, de sorte que la somme de 5 761,29 euros sera retranchée du total des sommes dues au titre des charges locatives.
Il résulte de ces éléments que le total des charges dues pour la période du 1er octobre 2016 au 25 juin 2021 s’élève à 68 548,56 euros HT soit 82 258,27 euros TTC (taux de TVA de 20% applicable selon les termes du bail, et sur lequel les parties s’accordent).
Sur la taxe foncière
L’article 15 du contrat de bail prévoit que le paiement de la taxe foncière incombe au preneur. La SCI SIREL estime que le montant total de la charge foncière pour la période du 1er octobre 2016 au 30 juin 2021 s’élève à 124 043,46 euros et produit des justificatifs en ce sens. Ce montant n’est pas contesté par la société CMG SPORTS CLUB.
En conséquence la société CMG SPORTS CLUB est tenue au paiement de la somme de 124 043,46 euros au titre de la charge foncière. 
Sur les comptes entre les parties
Le montant total dû par la société CMG SPORTS CLUB pour la période du 1er octobre 2016 au 25 juin 2021 s'établit à 1 215 548,41 euros, selon la répartition suivante :
Indemnité d'occupation : 1 009 246,68 euros TTC Charges locatives : 82 258,27 euros TTC ; Taxe foncière : 124 043,46 euros.Il résulte des pièces du dossier, et notamment du décompte locatif produit par la société CMG SPORTS CLUB que la preneuse a versé à la SCI SIREL la somme totale de 634 093,23 euros entre le 1er octobre 2016 et le 25 juin 2021, au titre des loyers, charges et accessoires.
Après déduction des sommes déjà réglées, le solde dû par la société CMG SPORTS CLUB s’élève donc à (1 215 548,41 - 634 093,23 =) 581 455,18 euros.
Sur les demandes accessoiresAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, chaque partie succombant en une partie de ses demandes, les dépens de l’instance seront partagés par moitié entre les parties, en ce compris les frais d’expertise. 
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
En l’espèce, l’équité commande de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de débouter les parties de leurs demandes formées en ce sens. 



PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :
DECLARE recevable l’intervention volontaire de la société CMG SPORTS CLUB ;
PRONONCE la résiliation du droit au maintien dans les lieux et la déchéance du droit à indemnité d’éviction de la société CMG SPORTS CLUB ;
DEBOUTE la société CMG SPORTS CLUB de sa demande de condamnation de la [Etablissement 3] SIREL à lui verser une indemnité d’éviction ;
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par la société CMG SPORTS CLUB à la SCI SIREL, pour la période du 1er octobre 2016 au 25 juin 2021, à la somme totale de 1 009 246,68 euros TTC hors charges ;
CONDAMNE la société CMG SPORTS CLUB à payer à la SCI SIREL la somme de 581 455,18 euros au titre du solde de l'indemnité d'occupation TTC, des charges locatives et de la taxe foncière restant dû pour la période du 1er octobre 2016 au 25 juin 2021, après déduction des paiements déjà effectués ; 
DEBOUTE la société CMG SPORTS CLUB de sa demande de remboursement d'un trop-perçu de 69 424,49 euros TTC au titre de l’indemnité d’occupation ;
DIT n’y avoir lieu à compensation des créances réciproques des parties ;
PARTAGE les dépens de l'instance par moitié entre les parties, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;
DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et DEBOUTE les parties de leurs demandes en ce sens ;
REJETTE toute demande plus ample ou contraire.
Signé par Juliette MONGIN, Vice-présidente et par Elza BELLUNE, greffière placée présente lors du prononcé.


LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L145-28, code de commerce L145-17, code de procedure civile 329, code de commerce L145-9, code de procedure civile 325). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-20T20:18:42.063Z.